【上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)因素探析8200字（論文）】

上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)因素分析摘要：為了解目前影響上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)的因素，通過調(diào)查訪談法、文獻(xiàn)研究法、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法問卷調(diào)查法對上海市徐匯區(qū)二手房市場進(jìn)行調(diào)差分析，探究目前上海市徐匯區(qū)二手房市場現(xiàn)狀下存在的問題，并提出一些促進(jìn)上海市二手房市場健康發(fā)展的合理對策和建議。關(guān)鍵詞：上海市徐匯區(qū)；價(jià)格波動(dòng)；影響因素目錄21562前言 112619一、基本的調(diào)研情況 24735（一）研究背景 210971（二）研究意義 232332（三）調(diào)查分析的方法 2320291.調(diào)查訪談法 2269262.文獻(xiàn)資料法 3121933.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法 36802二、上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 410100（一）上海市徐匯區(qū)二手房市場現(xiàn)狀 4112941.樓市量價(jià)走勢趨高 488662.二手房呈現(xiàn)多樣性 4241243.二手房購買需求旺盛 41938（二）上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 471551.政策制度 5232252.供求關(guān)系 675863.地理區(qū)位 6110794.建筑特征 611348三、上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)狀分析 1232747（一）二手房市場供需矛盾依然存在 1227039（二）二手房“量價(jià)背離”現(xiàn)象嚴(yán)重 1217673（三）二手房交易風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致糾紛頻出 1222378（四）中介行業(yè)惡性競爭擾亂市場 1310204四、對策建議 1432633（一）構(gòu)建健康的住房租賃市場，緩解供需矛盾 1416056（二）嚴(yán)肅查處虛高價(jià)格掛牌，政府合理建議指導(dǎo)價(jià) 143048（三）義務(wù)教育均衡化，縮小教育資源的差距 1411259（四）建立房源信息披露制度，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn) 1411259（五）規(guī)范中介服務(wù)市場，加強(qiáng)對中介行業(yè)的監(jiān)管 1431629總結(jié) 1626983參考文獻(xiàn) 1718310附錄 19引言由于房地產(chǎn)市場受城市發(fā)展影響較大，上海市城鎮(zhèn)化程度較高，同時(shí)受建造年代早和拆遷重建經(jīng)濟(jì)壓力較大等因素影響，未來城區(qū)可擴(kuò)張的空間較小，沒有太多新增用地來滿足城市擴(kuò)張的需求，因此上海市城區(qū)范圍內(nèi)主要的住宅以二手房為主。而上海市徐匯區(qū)享受優(yōu)質(zhì)的資料，例如高質(zhì)量的教育資源、發(fā)達(dá)的醫(yī)療技術(shù)、繁華的商業(yè)配套、便利的交通條件等，這些因素吸引眾多購房者選擇購買市區(qū)的二手房。本文結(jié)合上海市二手房市場發(fā)展現(xiàn)狀，通過調(diào)查訪談法、文獻(xiàn)資料分析法和數(shù)據(jù)分析法對徐匯區(qū)二手房價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行探究和分析，探究出上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)下存在的問題，并對今后上海市徐匯區(qū)二手房市場的健康良性的發(fā)展提一些建議。一、基本的調(diào)研情況（一）研究背景2015年來國家和地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)和刺激住房消費(fèi)政策以拉動(dòng)樓市，政策及貸款利好直接激發(fā)改善型需求釋放，2015年上海供求量創(chuàng)下5年來新高，價(jià)格更為歷史新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸開始好轉(zhuǎn)，二手房市場火熱，全年二手房市場量價(jià)走勢都很高。（二）研究意義隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國的二手房存量市場保持著高速增長的態(tài)勢，二手房交易量正逐漸超過新房的交易量，上海的房地產(chǎn)市場正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場時(shí)代。通過研究上海市二手房市場的現(xiàn)狀，對二手房價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行分析和探究,對形成一個(gè)健康良性的二手房市場有著重要意義。（三）調(diào)查分析的方法1.調(diào)查訪談法在上海鏈家實(shí)習(xí)期間，多次與門店經(jīng)理、同事以及公司的交易管家進(jìn)行溝通交流，能夠最前沿地了解到市場動(dòng)態(tài)和房地產(chǎn)新政策的出臺(tái)，對二手房市場最新動(dòng)態(tài)和新政進(jìn)行記錄。2.文獻(xiàn)資料法本次論文的撰寫主要通過貝殼研究院和鏈家網(wǎng)等平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)的查詢和搜集，同時(shí)在上海市人民政府官網(wǎng)上查詢閱讀上海市房地產(chǎn)的新政策，宿州學(xué)院圖書館查閱有關(guān)二手房市場價(jià)格波動(dòng)因素的書籍，綜合中國知網(wǎng)上有關(guān)二手房價(jià)格特征的期刊、論文等資料，然后整理分析出影響上海市徐匯區(qū)二手房價(jià)格波動(dòng)的因素。3.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法將從中國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、上海房地產(chǎn)交易中心、貝殼研究院和鏈家網(wǎng)搜集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和歸納，借助Excel等軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，并做成圖表展示出來。二、上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)影響因素分析（一）上海市徐匯區(qū)二手房市場現(xiàn)狀及特點(diǎn)1.樓市量價(jià)走勢趨高2020年，2、3月疫情過后，隨著需求的不斷釋放，市場活躍度高，上海樓市顯現(xiàn)出較高熱度，學(xué)區(qū)房熱度甚至高于市場表現(xiàn)。從成交量來看，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交量創(chuàng)下近4年新高，全年成交約30.2萬套，同比增長27%。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，二手房成交量波動(dòng)規(guī)律較明顯，2020年上海市二手房市場整體成交量較去年2019年上漲比較明顯，月均漲幅達(dá)到了31%，但仍低于2015年和2016年。值得一提的是從第二季度以來，成交量持續(xù)高位運(yùn)行，從4月份開始，月成交量趨勢性突破3萬套，11-12月更是刷新了近幾年來的新高，月成交量接近4萬套，環(huán)比增長20.3%，同比增長96.2%。2.二手房呈現(xiàn)多樣性從房源類型來看，徐匯區(qū)的房源類型主要有花園洋房、別墅、公寓、住宅、售后公房、商品房、新式里弄、舊式里弄等。由于上海市時(shí)代歷史發(fā)展的特殊性，徐匯區(qū)華山路以東、延安西路以南、肇嘉浜路以北、陜西南路以西的部分在上世紀(jì)3、40年代曾是法租界的范圍，因此歷史遺留下來的房屋建筑風(fēng)格和類型大相徑庭：既有華山路、東平路的別墅小洋房,又有嘉善路、永嘉路的一些里弄簡屋；既有上世紀(jì)70年代后期統(tǒng)一的5、6層磚混結(jié)構(gòu)住宅,又有上世紀(jì)90年代后期靚麗的板式小高層。從產(chǎn)權(quán)類別來看，上海市徐匯區(qū)的二手房主要以售后公房、商品房和使用權(quán)的房屋為主。售后公房指的是原來用于租賃給承租人的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于公家或者單位的，承租人只有使用權(quán)的房屋，從1994年開始房改以后出售給原來的房屋承租人，這種被出售的公房類型就叫售后公房。這種售后公房的特點(diǎn)是面積小，總價(jià)低，建造年代比較久。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，未享受任何優(yōu)惠政策的，房屋所有者再轉(zhuǎn)讓時(shí)不受任何限制的可上市交易的，產(chǎn)權(quán)清晰的市民自有住房，是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF/_blank"產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF/_blank"產(chǎn)權(quán)房。使用權(quán)房指上海市不可售、非獨(dú)立的成套公房，該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家，不屬于個(gè)人，只允許使用權(quán)人在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上就是即使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。3.二手房購買需求旺盛根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)可知，上海市常住2487萬人口左右，流動(dòng)人口多達(dá)800萬左右，很多外地人通過辦理居住證，繳納一定年限的社保，獲取積分，排隊(duì)等候落戶上海的資格，這部分人群都有在上海購房的需求，這屬于首次購房者的需求；上海市戶籍人口出生數(shù)自2007年超過10萬人以來，連續(xù)多年保持高位，因此也會(huì)產(chǎn)生對“學(xué)區(qū)房”需求；其次，由于我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化加速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，居民收入水平也不斷提高，部分居民群眾想要改善居住條件，越來越多的人選擇置換現(xiàn)有的住所，改善型需求也隨之增加。（二）上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)影響因素分析1.政策制度一是信貸政策的影響。2021年1月22日上海市開始實(shí)施市住建委、市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，意見中要求加強(qiáng)個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸；引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，加大核查力度購房人首付資金來源、債務(wù)收入比。此意見實(shí)施之后，銀行貸款嚴(yán)查首付來源，審批更加嚴(yán)格，貸款的放款周期慢，房屋成交過程變長，風(fēng)險(xiǎn)較高，因此房地產(chǎn)市場成交量在一定程度上會(huì)下降，房價(jià)會(huì)上漲。房地產(chǎn)市場的成交通常是量在價(jià)先，當(dāng)成交量下降時(shí)，成交價(jià)格也隨之受到影響。二是稅收政策的影響。房地產(chǎn)稅收政策會(huì)同時(shí)影響到二手房市場的供給和需求，目前二手房交易中涉及到的稅種有：增值稅及附加稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅。而稅收政策主要是通過調(diào)整稅率的高低和征收年限來影響二手房的供求關(guān)系。通常情況下，當(dāng)政府提高二手房交易的稅率或提高征收年限，可能會(huì)增加二手房交易過程中的成本，賣房者獲得的利潤減少，市場上二手房的供給會(huì)減少；當(dāng)政府降低二手房交易的稅率或降低征稅年限時(shí)，賣房者的交易成本會(huì)降低，實(shí)際獲得的利潤會(huì)增多，市場二手房的供給會(huì)增加，二手房的價(jià)格可能會(huì)上升也可能下降。此次《意見》規(guī)定調(diào)整增值稅免征年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。上海市普通住宅滿五年免征增值稅，不滿五年需要全額繳納增值稅；非普通住宅滿五年需要繳納差額增值稅，不滿五年需要全額繳納增值稅。如果是投機(jī)性質(zhì)的買房，一般持有年限基本在2年至5年間，而此次上海新政將增值稅免征年限提高至5年，必然會(huì)通過提高交易成本從而平抑二手房市場的預(yù)期。三是限購政策的影響?！兑庖姟访鞔_嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算。在新的限購政策下，一大部分人群無法獲得再次購房的資格，市場上部分需求會(huì)減少。2.供求關(guān)系從供給方面來看，土地資源的稀缺性決定著二手房成為市場的主要客體，徐匯區(qū)處于城市中心的區(qū)域可出讓住宅日益稀少，土地供應(yīng)量基本上達(dá)到飽和，基本上不可能再有新建項(xiàng)目，新建商品房的數(shù)量減少，那么流入市場中的二手房供給也就減少，再加上地價(jià)的不斷上漲，二手房的價(jià)格也會(huì)上升。從需求方面來看，市場上的需求不斷增加，可分為居住需求、投資需求和學(xué)區(qū)需求。（1）居住需求。人口規(guī)模的變化會(huì)對基本住房需求產(chǎn)生影響。上海市作為我國的特大城市之一，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源、開放包容的社會(huì)氛圍吸引了越來越多的人，這種強(qiáng)大的吸引力也使得上海人口數(shù)量呈現(xiàn)出上升趨勢，人口壓力也隨之增大。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，上海市常住人口2487萬人，戶籍常住人口1450.43萬人。常住人口數(shù)量的增長表明上海市住房需求主體是持續(xù)上升的。而受家庭規(guī)模變化、二胎政策、家庭戶人數(shù)的增加、人均住房面積的提高等對各種面積的住房需求都會(huì)不同地增加。（2）投資需求。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的收入水平提高和人們理財(cái)觀念的轉(zhuǎn)變，人們傾向于把閑置的錢拿去投資房屋。不同于股票和債券的高風(fēng)險(xiǎn)性，房屋具有保值增值性，二手房屋在城市的發(fā)展過程中，受交通、周邊配套的不斷完善，地價(jià)會(huì)上升，那么也會(huì)帶動(dòng)二手房房屋的價(jià)格上漲，因此越來越多的人選擇在房地產(chǎn)方面進(jìn)行投資，等著房屋增值的同時(shí)再將房屋出租出去。上海市徐匯區(qū)內(nèi)的房屋建筑風(fēng)格多樣，還有一種特殊的老洋房投資，這種上海老洋房主要是建造于1840年-1949年間的上海獨(dú)幢花園洋房別墅，擁有百年歷史的沉淀，具有極強(qiáng)的文化底蘊(yùn)與投資價(jià)值，但是這種投資需求所占的比重不高。（3）學(xué)區(qū)需求。從上海市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2014到2019年末上海市新生兒的出生人數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢，但基本保持穩(wěn)定，這就意味著由于孩子出生置換較大住房或購買學(xué)區(qū)房的需求還是保持穩(wěn)定。當(dāng)今社會(huì)的家長普遍重視子女的小學(xué)教育問題，為了不讓孩子輸在起跑線上，期望孩子從小就接受到質(zhì)量更高的教育，由此不可避免地產(chǎn)生了對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴求，并愿意支付額外的購房費(fèi)用，因此對學(xué)區(qū)的購買需求也隨之增加。2020年公民同招和初中搖號(hào)入學(xué)的政策變化引發(fā)了學(xué)區(qū)房快速上漲，學(xué)區(qū)房市場持續(xù)火熱。徐匯區(qū)作為上海傳統(tǒng)的教育強(qiáng)區(qū)，區(qū)內(nèi)民辦小學(xué)和部分公辦小學(xué)在上海都非常有名；徐匯區(qū)是全上海優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)占比最高的行政區(qū)，區(qū)內(nèi)高中18所，其中市重點(diǎn)5所，占比27%；區(qū)重點(diǎn)4所，占比27%。初中有27所，熱門初中為11所，占初中總數(shù)40.7%。徐匯區(qū)共有公辦小學(xué)43所，其中熱門小學(xué)19所，占比44.19%，市場每成交100套二手房，有37套是一二梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房。徐匯區(qū)最大的特點(diǎn)是，從小學(xué)到高中，區(qū)內(nèi)各層級教育資源分布都比較均衡，既有最頂尖的強(qiáng)校，也有大量中部力量，整體教育實(shí)力都很強(qiáng)勁，徐匯區(qū)更是有四大公辦小學(xué)：建襄小學(xué)、向陽小學(xué)、高安路第一小學(xué)和徐匯區(qū)第一中心小學(xué)，都是徐匯公辦一梯隊(duì)的小學(xué)，師資力量強(qiáng)大，吸引著很多家長都在徐匯區(qū)購買學(xué)區(qū)房。上海市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源數(shù)量占比行政區(qū)域公辦小學(xué)數(shù)量熱門小學(xué)數(shù)量占比徐匯區(qū)431944.19%黃浦區(qū)291137.93%靜安區(qū)491122.45%楊浦區(qū)411126.8%3.地理區(qū)位地理位置的優(yōu)越性，交通出行的方便程度，配套設(shè)施的完善程度，會(huì)在很大程度上影響二手房的價(jià)格。在二手房市場中，二手房所處的地理位置越優(yōu)越，周圍的配套設(shè)施越齊全，周圍的交通越便利，二手房的價(jià)格就越高；相反，二手房所處的地理位置越偏僻，周邊配套及交通情況還有待完善，二手房價(jià)格越低。越靠近市中心的地方，房屋價(jià)格更高。根據(jù)貝殼和鏈家網(wǎng)目前掛牌在賣的房源均價(jià)顯示，徐匯區(qū)衡山路、建國西路、徐家匯和徐匯濱江，這四個(gè)商圈比徐匯區(qū)其他商圈的二手房價(jià)格要高出許多，因?yàn)槠涞乩砦恢脙?yōu)越，商圈經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展繁榮，配套設(shè)施完善，交通便利，導(dǎo)致價(jià)格高出其他商圈。4.建筑特征房屋的建筑特征主要包括房屋新舊、產(chǎn)權(quán)狀況、面積、樓層、朝向、戶型、房屋裝修、通風(fēng)采光、景觀等。一般來說，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。面積對于房屋價(jià)格的影響在于，面積小的房屋，單價(jià)高、總價(jià)低，而面積大的房屋，單價(jià)低、總價(jià)高。樓層對房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，三、四層價(jià)位較好，頂層和一層價(jià)位比較低；高層住宅則是樓層越高（頂層除外)，價(jià)格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，朝南、南北通透的房屋比朝北的房屋價(jià)格要高。此外，房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、建筑類型、通風(fēng)采光及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響。三、上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)下存在的問題（一）二手房市場供需矛盾依然存在我國人口基數(shù)大，供求關(guān)系本身就比較緊張。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，上海發(fā)展成我國經(jīng)濟(jì)金融中心，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等資源都是國內(nèi)頂尖的，所以吸引著人口的不斷涌入。而徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較好，優(yōu)越的居住環(huán)境，吸引了大量的各界人士在此購買住宅，徐匯區(qū)的購房需求持續(xù)上漲。但是徐匯區(qū)土地供應(yīng)量達(dá)到飽和，二手房的供應(yīng)不可能無限制增加，供需矛盾日益凸顯。另一方面，徐匯區(qū)擁有十分豐富且強(qiáng)勁的教育資源，關(guān)注徐匯學(xué)區(qū)房的群體變大，但優(yōu)質(zhì)的教育資源不會(huì)馬上變多，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的招生人數(shù)很難在短時(shí)間內(nèi)大幅度變多，而成交量的大幅上漲，就會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的供需矛盾更加突出。根據(jù)鏈家網(wǎng)的區(qū)域行情周報(bào)可知，徐匯區(qū)目前客多房少，房客比指數(shù)不斷上升，房客比=近30天新增關(guān)注帶看人數(shù)/新增房源，數(shù)值越大則房源越緊俏。（二）二手房“價(jià)量背離”現(xiàn)象嚴(yán)重從鏈家網(wǎng)的價(jià)格走勢數(shù)據(jù)可知，2021年1月、2月、3月徐匯區(qū)的二手房掛牌均價(jià)分別為9.42萬元/平、9.72萬元/平、9.97萬元/平，但成交均價(jià)僅為8.45萬元/平、8.86萬元/平、9.04萬元/平，成交價(jià)與掛牌價(jià)明顯背離，價(jià)格走勢也不斷上升。居民非理性投資、業(yè)主惜售心理以及某些中介蓄意提高掛牌價(jià)是造成這種現(xiàn)象的主要原因。另一方面，學(xué)區(qū)房價(jià)格過高，整體抬升二手房市場熱度。上海市的幼升小招生政策中采取“對口，就近，免試”的招生辦法，孩子只能在自己房子所在的學(xué)區(qū)內(nèi)擇校。大多數(shù)家長都希望自己的孩子能夠進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校，從小就接受更好的教育，而上海初中入學(xué)則又是通過每所小學(xué)對口分派，電腦搖號(hào)入學(xué)，能上重點(diǎn)小學(xué)，再上重點(diǎn)中學(xué)，考上重點(diǎn)大學(xué)的機(jī)會(huì)和成功率自然會(huì)更高。在這種心理引導(dǎo)下，家長就會(huì)去購房學(xué)區(qū)房，會(huì)孩子購買一個(gè)能夠進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)資格。根據(jù)供需決定價(jià)格的理論，學(xué)區(qū)房價(jià)格偏高這種現(xiàn)象就有了存在的必然性和合理性。在上海最新入學(xué)“五年一戶”的政策下，那些學(xué)籍名額未用的學(xué)區(qū)房附加值更高，價(jià)格也就更高。（三）二手房交易糾紛頻出二手房市場不斷發(fā)展的同時(shí)，也不可避免地出現(xiàn)一些問題。和一手房交易不同的是，二手房交易流程長，涉及主體多，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因此二手房交易存在程序繁雜、交易難度大、風(fēng)險(xiǎn)較大等問題。由于我國體制的特殊性，市場上的二手房存在著多種不同的產(chǎn)權(quán)種類，產(chǎn)權(quán)的確切情況十分復(fù)雜，交易過程中雙方交易信息不對稱以及缺乏信任，購房者相比售房者對交易二手房的產(chǎn)權(quán)信息了解少，如果賣方隱瞞房屋真實(shí)信息，對房屋產(chǎn)權(quán)審查不詳細(xì)，沒有如實(shí)告知買方房屋是否存在抵押和查封、是否為共有產(chǎn)權(quán)、限制出讓，沒有明確交易合同的具體條款等情況，交易就很容易引發(fā)各種糾紛。（四）中介行業(yè)惡性競爭擾亂市場隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和上海市二手市場的快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)行業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)中介咨詢機(jī)構(gòu)作為一個(gè)橋梁，聯(lián)結(jié)著市場的供需雙方，為買賣雙方提供重要的信息以及服務(wù)，引導(dǎo)雙方的交易過程，對二手房市場的發(fā)展有著不可取代的作用。但隨著二手房市場迅猛發(fā)展，中介行業(yè)出現(xiàn)的一些問題也不容忽視。一是中介公司信譽(yù)度和素質(zhì)低。受資金、人才、管理、理念等諸多因素的影響,一些房地產(chǎn)中介企業(yè)采取無照無資質(zhì)經(jīng)營、出租資質(zhì)證書等違規(guī)操作，也缺乏公平、公開、公正市場的意識(shí),欺詐現(xiàn)象依然存在,比如參與炒房、哄抬房價(jià)、吃差價(jià)、制作陰陽合同、制造虛假的房源信息、騙取看房費(fèi)或定金、違規(guī)胡亂收取傭金費(fèi)用等。二是由于政府監(jiān)管不力，中介行業(yè)中還存在一些惡性競爭的現(xiàn)象。有些房地產(chǎn)中介公司采取低價(jià)拉攏、給回扣、惡意調(diào)低傭金點(diǎn)等搶奪同行客戶的不正當(dāng)行為。由于價(jià)格的制定沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)間競爭惡劣，嚴(yán)重干擾市場秩序,影響行業(yè)發(fā)展。四、上海市徐匯區(qū)二手房市場價(jià)格波動(dòng)的對策與建議（一）國家政府宏觀調(diào)控，緩和二手房市場國家要實(shí)行宏觀調(diào)控手段，結(jié)合上海市二手房市場價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，適時(shí)地對信貸政策、稅收政策、限購政策的調(diào)整，對二手房市場的供給和需求方面起到一定的緩和作用。同時(shí)，還要發(fā)揮政府的監(jiān)督指導(dǎo)職能作用，政策雖然具有強(qiáng)制性和實(shí)效性，能夠迅速對市場做出反應(yīng)，但卻難以產(chǎn)生長久的影響。因此，政府在出臺(tái)發(fā)布相應(yīng)政策時(shí)，應(yīng)注重政策的聯(lián)動(dòng)性，確保國家和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。針對供需矛盾的問題，政府要適當(dāng)?shù)乜刂迫丝谠鲩L，做好人口和住房規(guī)劃，優(yōu)化人口與住房空間分布；積極發(fā)展并完善租賃市場，盤活市場存量，加大保障性住房的供應(yīng)，使得上海的流動(dòng)人口和中低收入人群住有所居，穩(wěn)定住房市場。（二）嚴(yán)肅查處虛高價(jià)格掛牌，政府合理建議指導(dǎo)價(jià)在遵循市場波動(dòng)規(guī)律的前提下，房地產(chǎn)管理部門可以對住宅二手房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)價(jià)管理，嚴(yán)肅查處中介誘導(dǎo)虛高掛牌價(jià)格，鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主合理定價(jià)，形成一個(gè)健康良性的二手房價(jià)格市場。之所以存在“學(xué)區(qū)房”，是因?yàn)榻逃Y源不均衡，有擇校才有“學(xué)區(qū)房”，這就需要政府應(yīng)該發(fā)揮好宏觀調(diào)控的只能，合理布局教育資源，切實(shí)推進(jìn)義務(wù)教育的資源均衡，有效縮小學(xué)校之間的辦學(xué)質(zhì)量、辦學(xué)條件的差距。由于教育資源的非均衡性發(fā)展，學(xué)?？倸w會(huì)分三六九等,再加上優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性,不可能人人都能進(jìn)重點(diǎn)公辦小學(xué)。各種普通學(xué)校能不能晉升為重點(diǎn)學(xué)校、重點(diǎn)小學(xué)能不能保持優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量、提高各個(gè)學(xué)校的師資力量管理和對教育質(zhì)量的保證等,也是各方教育管理者需要