第三章第三節(jié)合同與風(fēng)險管理教材

第三節(jié)合同與風(fēng)險管理

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就成為合同關(guān)系。隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸建立與完善，整個社會的經(jīng)濟活動，包括生產(chǎn)、銷售、分配與消費活動，都需要按照合同來進行，合同在整個社會中發(fā)揮著越來越重要的作用?！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)管理中的各種合同是開展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。物業(yè)經(jīng)營管理活動中物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的一切服務(wù)都可以在物業(yè)合同中體現(xiàn)出來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與眾多業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生無業(yè)務(wù)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他專營企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)物業(yè)管理專項服務(wù)的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)在于彼此之間簽訂的各項合同。收益型物業(yè)服務(wù)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關(guān)系，則要依靠兩者之間的租賃合同。一、物業(yè)管理活動中涉及的合同主要類型

物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型。（1）物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為服務(wù)合同的主要組成部分，如土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。（2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。（3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同等。（4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項維修工程承包等。

對以管理服務(wù)為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不負(fù)責(zé)對物業(yè)的出租經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有管理權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)合同是這類企業(yè)物業(yè)管理活動中最主要的合同。

對于經(jīng)營性的物業(yè)，如寫字樓、綜合樓、商廈等，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，如高級公寓、別墅等，物業(yè)管理進行的是出租經(jīng)營以管理服務(wù)并重的物業(yè)管理。對于這類企業(yè)來說，租賃合同管理是物業(yè)合同管理中的重要部分。二、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別1.前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同具有的特征如下：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同有建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而且，此時建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)充分考慮和維護未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認(rèn)真考察比較各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對其有所要求與約束。（2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。

前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。實踐中，物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。（3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利，防止建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時也有據(jù)可查。2、物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達到一定不比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會成立以后，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的前期物業(yè)管理進行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是否續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。甲方是委托方，一方是受委托。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時終止。

每次委托期滿，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之前定新的物業(yè)管理委托合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客氣是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（見下表），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。從物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度講，兩個合同缺一不可。項目前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：新建住宅的開發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲方：業(yè)主委員會乙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂時間甲方出售住宅前一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不遲于六個月。合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同有效期限由雙方協(xié)議商定物業(yè)服務(wù)合同時止兩個物業(yè)合同的差異物業(yè)服務(wù)合同的特征

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同的關(guān)系。2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的酬金。3、物業(yè)服務(wù)合同即是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同自雙方達成協(xié)議是成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點是：合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果；合同約定的勞務(wù)通過提供勞務(wù)的人的特定性為表現(xiàn)出來。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1.物業(yè)基本情況。要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。2.委托服務(wù)事項。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。主要包括：a.房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。b.共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。c.市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場等。d.共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。e.附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。f.公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。g.交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。通常情況下，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和業(yè)主使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。h.維護公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。i.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。j.專項維修基金的代管服務(wù)。k.物業(yè)檔案資料的管理。包括與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。l.其他區(qū)委托事項。3.雙方的權(quán)利義務(wù)。合同雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)約定的越明晰，合同的履行越簡單，發(fā)生糾紛的概率也要小很多。4.物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)量是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。目前國家正在推行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來約定服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量來約定相應(yīng)的服務(wù)費用。5.物業(yè)服務(wù)費用和維修費用。服務(wù)費用是業(yè)主為獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)而支付的費用，包括管理、房屋設(shè)備運行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費。支付物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的主要義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費的收取方式，有包干制和酬金制兩種形式。6.專項維修基金的管理和使用。目前，專項維修基金主要是針對住宅物業(yè)而言的。專項維修基金對于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，對于物業(yè)的保值增值，具有非常重要意義。對于一個物業(yè)管理區(qū)域而言，專項維修基金總量是一個不小的金額。從產(chǎn)權(quán)上講，專項維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，在實踐上，專項維修基金大都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用，需要當(dāng)事人在國家規(guī)定的基礎(chǔ)上，對專項維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等作出具體約定。7.物業(yè)管理用房。必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)活動的前提條件。當(dāng)事人須按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在合同中對物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題予以細(xì)化。8.物業(yè)經(jīng)營管理。對于經(jīng)營性物業(yè)，以及居住物業(yè)中的經(jīng)營性房屋或設(shè)施，如商業(yè)鋪面、停車場等，合同雙方要明確委托服務(wù)的績效考核標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等。9.委托服務(wù)期限。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，當(dāng)事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確確定計算期限的方法。10.違約責(zé)任。違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同，依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任是促使當(dāng)事人履行合同義務(wù)，使受約人免收或減少損失的法律措施，也是保證物業(yè)服務(wù)合同履行的主要條款，對當(dāng)事人的利益關(guān)系重大，應(yīng)當(dāng)予以明確。合同及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì)，但是法律的規(guī)定比較原則，難以面面俱到；物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當(dāng)事人的特殊需要，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對于違約責(zé)任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。此外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解除合同爭議的方法以及當(dāng)事人約定的其他事項內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容與物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容類似，包括物業(yè)基本情況描述與物業(yè)服務(wù)范圍界定、履行內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費用及其計算方式、物業(yè)經(jīng)營與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)使用與維護、專項維修資金、違約責(zé)任和其他事項。三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的要點

物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達成一致意見后方可簽訂。

物業(yè)管理工作自身的特點決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除了遵循一般合同的注意事項外，還要注意以下四個要點。（一）“宜細(xì)不宜粗”的原則

為確保合同雙方的權(quán)益，明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、減少日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)在對合同進行談判洽商時，要遵循“宜細(xì)不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進行細(xì)致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定。1.委托項目

委托哪些管理服務(wù)項目應(yīng)逐項寫清，如“房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理”；“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理”；“環(huán)境衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項目，應(yīng)逐項給予明確；同時哪些項目允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。2.各委托項目的具體內(nèi)容

各委托項目的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理、項目內(nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)......；環(huán)境衛(wèi)生哪些部分，樓梯、通道、場地、庭院哪些委托，那些不委托。

不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別在招標(biāo)書中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時給予準(zhǔn)確界定。如部隊和一些政府機關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

各委托項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在定型的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個層次，一是工作的量化，二是質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運要一天一次，還是兩天一次，這是對工作的量化；而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易做出準(zhǔn)確判斷。

目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，各地行政主管部門也頒發(fā)了的第物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。4.管理和服務(wù)費用

各委托項目的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有加大差異的。在明確了委托項目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，費用的確定往往師雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制取費，雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算核對比。各地物價局頒布的指導(dǎo)價應(yīng)視作一個參考依據(jù)，各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對最終取費標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。5.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎懲約定條款

物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同的談判中，應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎懲條款。

目前，各法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意，物業(yè)管理榮獲全國或全省、市優(yōu)秀小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)費上浮10%~25%，但真正執(zhí)行的并不多，執(zhí)行起來也較難。

考慮到政府不宜對比作出規(guī)定，因而在合同談判時，業(yè)主可以設(shè)立一些獎懲條款，以激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎勵基金，對有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎勵，在酬金制的情況下，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好管路服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當(dāng)提高酬金等。

上述五個層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備內(nèi)容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》、《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件》。

正因為物業(yè)服務(wù)合同的談判要遵循“宜細(xì)不宜粗”的原則，所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后，要有相關(guān)較長的合同談判時間。《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第三十八條規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。（二）不應(yīng)有無償無期限的承諾

除委托方對物業(yè)服務(wù)企業(yè)可無償提供管理用房外，在物業(yè)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因為：1.物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體質(zhì)轉(zhuǎn)軌時期，廣大消費者對計劃經(jīng)濟時期的行政福利制管房體質(zhì)時欣賞的。無償?shù)某兄Z不利于全社會全面、正確的理解、認(rèn)識和實踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。2.

無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)面向全體住用人，其他的專項服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都受益，如果無償提供這部分專項、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項管理服務(wù)的人來說就是不公平的。3.無償提供管理服務(wù)在實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務(wù)仍是有成本，需要支付費用的，無論開發(fā)商還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能也不應(yīng)該長期承擔(dān)這筆費用。否則，最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，二是講該成本費用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。4.物業(yè)管理的委托是有期限的，無限期的承諾從理論上講是行不通的，在時間上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而做出的某些承諾，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)為增加中標(biāo)機會做出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。（三）實事求是留有余地

物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格的履行，凡做不到位的地方物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應(yīng)引起開發(fā)商，尤其是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行，不同的物、業(yè)有不同的檔次，這是客觀條件；不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)又有各自不同的情況，這是主觀條件。在實施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)上。要注意，對經(jīng)過努力才有可能達到的一些標(biāo)準(zhǔn)，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。（2）對分期建設(shè)項目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾

物業(yè)的開發(fā)建造師一個過程，有時又分期實施。在物業(yè)服務(wù)合同，尤其是前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應(yīng)，當(dāng)最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項服務(wù)提供的條件與時機以及未提供該項服務(wù)時物業(yè)管理服務(wù)費的適當(dāng)減免。

又如，當(dāng)一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時，在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能提供的服務(wù)項目內(nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活、工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時尤其應(yīng)注意。（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式

在物業(yè)管理的實踐過程中，不可避免地會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間；既有違法的問題，但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識水平的范疇。顯然，對于不同性質(zhì)、不同層次的問題、矛盾和糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。四、物業(yè)管理工作中驚鴻經(jīng)常涉及的商業(yè)保險險種

保險的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險主要由以下三類：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公眾責(zé)任保險。（一）財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險的含義有廣義和狹義兩種：廣義的財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責(zé)任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標(biāo)的的各種保險。從狹義來說，單指財產(chǎn)保險。其包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。1.火災(zāi)保險

火災(zāi)保險是財產(chǎn)保險的一種，它是對因火災(zāi)及保險單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財產(chǎn)損失給予經(jīng)濟保障的保險。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承包三種危險，即火災(zāi)、閃電、爆炸其余保險如地震、洪水、空氣中飛行物等均視為火災(zāi)保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是有火災(zāi)保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。（1）火災(zāi)保險的承保范圍

火災(zāi)保險對因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險合同不予承保：寄托或寄售的貨物；金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件槍支彈藥、爆炸物品等。（2）火災(zāi)保險的除外保險火災(zāi)保險的除外責(zé)任包括：1.保險標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所知的損失；2.由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等戰(zhàn)爭或政治風(fēng)險；3.直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染；4.投保人的故意行為或重大過失。（3）火災(zāi)保險的保險金額的賠償計算

固定財產(chǎn)的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的重置價值。保險標(biāo)的發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計算賠償金額：全部損失。保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額以不超過保險價值為限；保險金額低于保險價值時，按保險金額賠償。部分損失。按賬面原有值投保的財產(chǎn)保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額安保險金額與保險價值比例計算；如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重置重建價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。如果保險單所載財產(chǎn)不是一項時，應(yīng)分項計算，其中每項固定財產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時確定的保險金額。（4）火災(zāi)保險的費率火災(zāi)保險費率的計算方法有分類法和標(biāo)定法兩種。

分類費率：即將性質(zhì)相同的危險進行歸類，給每類已確定的費率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險，五級倉儲險及五級普通險。

表定費率：即在以上分類費率的基礎(chǔ)上，按各種危險因素的大小進行調(diào)整而形成的費率。表定費率調(diào)整所考慮的因素有：用途（指建筑物使用的目的）、位置（指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性）、構(gòu)造（主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式）、防護（指消防設(shè)備及消防人員的配備）。2.物業(yè)火險的投保范圍物業(yè)火險投保范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險，另一種是建筑內(nèi)物件火險。也可以說成是不動產(chǎn)火災(zāi)保險和動產(chǎn)火災(zāi)保險。對于這兩種情況，物業(yè)管理人應(yīng)作不同的考慮。（1）建筑結(jié)構(gòu)火險

建筑結(jié)構(gòu)火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等?？紤]購買建筑結(jié)構(gòu)火險時，物業(yè)管理人要做決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險，還是只有購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險。具體決策標(biāo)準(zhǔn)是：管理公約已有明確規(guī)定，則遵守管理公約的規(guī)定；如果管理公約沒有規(guī)定，管理企業(yè)就可以根據(jù)實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結(jié)構(gòu)公共部位的火險，在投保范圍上有很大程度的不同，因而其保險費也由相互差別。值得注意的是，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定只購買公共部位的火險，則應(yīng)通知該做建筑內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個決定。因為他們有權(quán)知道大情況，而為他們各自的物業(yè)作出投保與否的決策。（2）物業(yè)內(nèi)物品的火險由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時所受到損失的程度和幾率都較高。除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的建筑為單一業(yè)主擁有，并清楚地知道物品的數(shù)量和價值，否則很難掌握各單位內(nèi)所存放的物品的數(shù)量并作出股價來投保。3.物業(yè)綜合險

對除了?；痣U外，通常對其他的風(fēng)險，如地震、颶風(fēng)、洪水、自系統(tǒng)漏水、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般來說對這些風(fēng)險的保險結(jié)合水險一起購買一個物業(yè)（財產(chǎn)）的綜合險。（二）雇主責(zé)任保險

雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險。這個險種是為了配合改革開放、引進外資、保障三資企業(yè)、外國駐華機構(gòu)所雇傭人員的經(jīng)濟利益而舉辦的一種責(zé)任保險。1.責(zé)任范圍

凡投保人所雇傭的與員工（包括短期工、臨時工、季節(jié)工）在保險有效期內(nèi)，在受雇傭過程中，從事于保險單所載明的、與投保人根據(jù)雇傭合同，需付醫(yī)藥費及經(jīng)濟賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費用。2.除外責(zé)任除外責(zé)任的范圍包括：1.戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、叛亂、罷工、暴動、有核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾?。?.被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡；3.由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或死亡；4.投保人的故意行為或重大過失；5.投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。3.賠償制度（1）死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理。（2）傷殘：永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付。永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額度給付。暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。說明：1.保險人對上述各項總額的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額。2.雇員的工資是按事故發(fā)生這日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個月的平均工資。不足12個月的按實際月數(shù)平均。5.雇主在責(zé)任保險的擴展責(zé)任（1）富家醫(yī)藥保險費

這是保險人應(yīng)投保人的要求擴展承保投保人的雇員在保險期內(nèi)患病所需的醫(yī)療費用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)、住院費用。除另有約定外，一般只限于在中國境內(nèi)的醫(yī)院或診所治療，并憑其出具的單證賠付。醫(yī)療費的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計以不超過保單所確定的附加醫(yī)療費的保險金額為限。（2）附加第三者責(zé)任險

雇主責(zé)任保險可擴大承保對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，以及所引起的對第三者的撫恤、醫(yī)療和賠償費用，依法應(yīng)由被保險人賠付的金額，保險人負(fù)責(zé)賠償。

除了以上附加保險外，在人才短缺的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了爭取和保留優(yōu)秀的員工，還可以為員工購買職工養(yǎng)老保險，以決絕職工的后顧之憂，更好地為企業(yè)服務(wù)。（三）公眾責(zé)任保險公眾責(zé)任保險，主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于