長租公寓行業(yè)市場現(xiàn)狀、商業(yè)模式、行業(yè)壁壘及競爭格局分析（智研產(chǎn)業(yè)百科詞條）

精品研報·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品長租公寓精品研報·專題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品長租公寓智研產(chǎn)業(yè)百科·產(chǎn)業(yè)研究第一站/長租公寓/實用的產(chǎn)研百科工具長租公寓TOC\o"1-5"\h\z\u一、定義及分類 1二、行業(yè)政策 2三、發(fā)展歷程 3四、行業(yè)壁壘 41、品牌壁壘 42、運營壁壘 43、資金壁壘 4五、產(chǎn)業(yè)鏈 51、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 52、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析 6（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司 6（2）冠寓商業(yè)管理有限公司 6六、行業(yè)現(xiàn)狀 8七、發(fā)展因素 91、有利因素 9（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的支持 9（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動增加 9（3）長租公寓契合市場需求 92、不利因素 9（1）租賃市場發(fā)展滯后制度不健全 9（2）盈利難度較大 10（3）長租公寓租金高 10八、競爭格局 11九、發(fā)展趨勢 12一、定義及分類長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)。長租公寓是向特定人群提供長期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。長租公寓按照運營模式可分為機構(gòu)式長租公寓和非機構(gòu)式長租公寓，機構(gòu)式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等；分散式主要指機構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如寓等。非機構(gòu)式長租公寓中的個人散租主要是由公寓提供。二、行業(yè)政策自2016年起，國家開始推進(jìn)租售并舉，并出臺一系列政策培養(yǎng)發(fā)展住房租賃市場，房企陸續(xù)入局長租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，提出要鼓勵建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓，打造代際融合、充滿活力的長者社區(qū)。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)《河南省實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長租房政策，培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，開展節(jié)能家電、環(huán)保家具租賃業(yè)務(wù)。三、發(fā)展歷程近年來受到購房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國租賃住房市場迅速發(fā)展，長租公寓行業(yè)受到政策支持迎來高速增長。1978年中國政府正式啟動住房市場化體制改革，市場化住房租賃開始出現(xiàn)。2001年中國加入世界貿(mào)易組織，大量外資企業(yè)帶動外企工作人員租住需求，推動多個長租公寓品牌出現(xiàn)。2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，長租公寓行業(yè)迎來發(fā)展的紅利期。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點范圍，推動了長租公寓市場規(guī)范健康發(fā)展。四、行業(yè)壁壘1、品牌壁壘由于長租公寓行業(yè)涉及客戶的居住體驗和生活質(zhì)量，客戶在選擇公寓時往往會考慮品牌的聲譽和口碑。因此，在長租公寓行業(yè)中，品牌知名度和口碑對于長租公寓企業(yè)的成功至關(guān)重要。而新進(jìn)入長租公寓行業(yè)的企業(yè)需要花費大量時間和精力來打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽度。2、運營壁壘長租公寓行業(yè)是一個復(fù)雜且需要高度專業(yè)化的領(lǐng)域，它不僅要求長租公寓企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的房源，還要求長租公寓企業(yè)在房屋維護、客戶服務(wù)、市場營銷等方面展現(xiàn)出卓越的運營能力和管理能力。因此，新進(jìn)入長租公寓行業(yè)的企業(yè)在運營方面存在一定的壁壘。3、資金壁壘長租公寓行業(yè)需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費用、運營成本等。目前，市場上多數(shù)長租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運轉(zhuǎn)，能否在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式、實現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長租公寓企業(yè)所面臨的重要挑戰(zhàn)。因此，對于新進(jìn)入長租公寓行業(yè)的企業(yè)具有一定的資金壁壘。五、產(chǎn)業(yè)鏈1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是為長租公寓提供物業(yè)改造建設(shè)服務(wù)的拆除工程公司、建設(shè)工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長租公寓的裝修設(shè)計。隨著政府對租賃市場的支持力度加大，越來越多的房源進(jìn)入長租公寓市場。產(chǎn)業(yè)鏈中游為長租公寓租賃，主要是長租公寓運營商，負(fù)責(zé)長租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續(xù)服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為長租公寓的租客。2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司下屬全資子公司。企業(yè)作為全國最大的集中式公寓提供商，致力于為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2023年上半年，企業(yè)在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業(yè)0.73萬間。截至2023年6月底，企業(yè)在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業(yè)17.39萬間，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個城市排名前三。與此同時，企業(yè)積極響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等19個城市共納保106個項目，涉及房源8.3萬間。（2）冠寓商業(yè)管理有限公司冠寓商業(yè)管理有限公司是龍湖集團繼地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場，在發(fā)展規(guī)模、資產(chǎn)運營及增值服務(wù)等方面進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，企業(yè)累計開業(yè)房源數(shù)量由2017年的1.5萬間增長至累計開業(yè)房間數(shù)11.9萬間，其中已納保房間數(shù)超4萬間，2023年上半年企業(yè)的整體出租率為93.7%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.9%，租戶滿意度達(dá)到95%，其租金收入同比增長4%至12.3億元。六、行業(yè)現(xiàn)狀近年來，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，我國長租公寓市場規(guī)模整體呈現(xiàn)增長趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2021年我國長租公寓市場規(guī)模為1.79萬億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動，2022年中國長租公寓市場規(guī)模達(dá)到2.01萬億元。七、發(fā)展因素1、有利因素（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的支持政府對于住房租賃市場的支持力度不斷加大，并出臺了一系列政策來鼓勵和支持長租公寓的發(fā)展。包括《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》《河南省實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶提供了良好的居住體驗和生活服務(wù)，有助于推動長租公寓行業(yè)的健康發(fā)展。（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動增加隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動的增加，租房作為一種居住方式在越來越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房價使得許多年輕人和流動人口難以承受購房的壓力，因此租房成為更加靈活和經(jīng)濟的選擇。長租公寓作為一種滿足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場前景和發(fā)展?jié)摿?。隨著市場的不斷擴大和政策的持續(xù)支持，長租公寓行業(yè)將迎來更多的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，為租房人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗和生活服務(wù)。（3）長租公寓契合市場需求傳統(tǒng)的以私人出租為主的租賃市場大多面臨著中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無保證、監(jiān)管漏洞多等各種問題。而長租公寓經(jīng)過專業(yè)的裝修設(shè)計，從外觀到內(nèi)部家具家電配置較大部分出租房都有著明顯優(yōu)勢。再加上長租公寓一般都會打造融合社交、創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂等多種元素的平臺，對年輕人群有著很大的吸引力。規(guī)?；?、規(guī)范化的經(jīng)營，以及專業(yè)化的服務(wù)也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長租公寓更加契合市場需求。2、不利因素（1）租賃市場發(fā)展滯后制度不健全同發(fā)達(dá)國家相比，我國的長租公寓行業(yè)起步較晚，且租賃政策較少，因此我國目前的租賃市場并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場主要為個體房東，而機構(gòu)參與者較少。在許多發(fā)達(dá)國家的城市，25%～30%都是機構(gòu)出租房源，但中國目前的品牌公寓占比不到2%，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后，與發(fā)達(dá)國家完善的租賃市場相比有著較大的差距。（2）盈利難度較大長期以來，長租公寓的盈利難題一直困擾著開發(fā)企業(yè)和運營機構(gòu)。目前，由于租期較短，租金回報率低，租住率較低，進(jìn)行長租公寓的開發(fā)運營成本高等因素，大多數(shù)的長租公寓運營機構(gòu)都處于支出大于收入階段，因此極易導(dǎo)致運營者的資金鏈斷裂。若通過融資來緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來越高而且風(fēng)險較大，一定程度上加大了長租公寓企業(yè)的壓力。雖然集中式運營比分散式運營更能做出高溢價產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個長租公寓的現(xiàn)狀還是處于大量的資本投入階段。（3）長租公寓租金高長租公寓與普通租賃住房相比，并沒有太大優(yōu)勢。首先從租金上看，長租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房價格上漲。此外，長租公寓通常還會提供一系列的服務(wù)，如物業(yè)管理、維修維護、社區(qū)活動等，這些服務(wù)也會增加運營成本，進(jìn)而推高租金，導(dǎo)致租客需要支付更高的費用。這使得一些租客在考慮是否選擇長租公寓時，可能會因為價格因素而猶豫不決。八、競爭格局隨著我國商品房市場格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來的便是長租公寓市場的發(fā)展空間大大增加。與此同時，家庭數(shù)量的降低，越來越多的人選擇在城市中租住，導(dǎo)致長租公寓市場容量持續(xù)擴大。此外，隨著市場容量的擴大，入局競爭者越來越多，市場覆蓋面也將有明顯增加。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，長租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀(jì)集團、瓴寓國際、朗詩寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開業(yè)規(guī)模來看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開業(yè)規(guī)模分別為17.39萬間、11.9萬間和7.62萬間。九、發(fā)展趨勢在長租公寓市場逐漸變得明朗的情況下，未來，長租公寓業(yè)主和運營商將更加關(guān)注長租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶型設(shè)計到裝修標(biāo)準(zhǔn)、從低碳環(huán)保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區(qū)建設(shè)到租戶自治，整個長租公寓市場都將迎來產(chǎn)品和服務(wù)顯著提升的時代。與此同時，數(shù)字科技