商品房買賣合同糾紛案件特點(diǎn)及成因

商品房買賣合同糾紛案件特點(diǎn)及成因一、商品房買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)(一)案件數(shù)量大幅上升。商品房買賣糾紛案件呈大幅上升趨勢。濟(jì)南歷下法院2007年收案88件，2009年收案激增至337件，三年時(shí)間案件數(shù)量增長了4.5倍。截至2010年5月底收案77件，同比提高28.8%。(二)訴訟請求及理由多樣化。商品房買賣糾紛的類型復(fù)雜多樣，常見的多為要求辦理權(quán)屬證書、支付違約金、解除合同賠償損失、確認(rèn)合同無效雙倍賠償、按約定履行、雙倍返還定金、解除合同返還房款及利息等，其中，因逾期辦證而引發(fā)的糾紛約占全部商品房買賣糾紛案件的72%；附加設(shè)置增加買受者交易款項(xiàng)而引發(fā)的糾紛約占21%；開發(fā)商逾期交房引發(fā)的糾紛約占3%；要求解除合同的糾紛約占3%。同時(shí)，涉及到各種各樣懲罰性賠償糾紛占0.5%。訴訟理由各種各樣，由傳統(tǒng)的逾期交房和辦證等原因向更廣泛的領(lǐng)域擴(kuò)展。(三)涉訴人數(shù)多、群體性訴訟比重大。起訴方業(yè)主人數(shù)往往是幾十甚至上百人的群體性訴訟。2009年至2010年5月受理商品房糾紛案件414件，其中群體性商品房買賣合同糾紛案件395件，占到案件總數(shù)的95%。如2009年訴濟(jì)南正大建業(yè)發(fā)展有限公司商品房合同糾紛案的原告多達(dá)160名，另有不少業(yè)主對案件審理持觀望態(tài)度，一案的審理往往涉及一大批潛在的訴訟者。(四)案件審理難度大，審理周期長。房地產(chǎn)行業(yè)涉及多部門，其部門規(guī)章紛繁復(fù)雜，權(quán)限或相互交叉，或無承接關(guān)聯(lián)，為法院裁判帶來諸多困難，結(jié)案率僅為45%。其中，結(jié)案方式以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案的又占了絕大部分。55%的案件因案情復(fù)雜，或缺少法律規(guī)定，使審理周期延長。(五)存在隱患，易引發(fā)上訪案件。商品房買賣合同糾紛中因群體性訴訟多，涉及環(huán)節(jié)多、部門多，法律法規(guī)不健全等原因，不僅審理難度大，而且存在當(dāng)事人上訪、來訪或是寫信、打電話催辦案件的情形，存在引發(fā)治安事件的隱患。二、商品房買賣合同糾紛的成因分析(一)買賣雙方對利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報(bào)，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質(zhì)量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價(jià)不斷波動，使得階段性商品房價(jià)格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價(jià)格下降無利可圖，或是價(jià)格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買受方有時(shí)受廣告的引導(dǎo)或?qū)贤胬斫猓谕颠^高，一旦未達(dá)到預(yù)期，即引發(fā)訴訟。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。因?yàn)橛馄诘臅r(shí)間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。(二)連鎖反應(yīng)易導(dǎo)致群體性訴訟。連鎖反應(yīng)主要包括以下兩方面：一是單位團(tuán)購，一旦出現(xiàn)開發(fā)商違約，參加單位團(tuán)購的所有購房人必然面臨同樣的問題，同時(shí)起訴。二是由房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身的特性決定的。一家房地產(chǎn)商開發(fā)一個(gè)樓盤，其存在的問題大多是相同的，凡是購買這個(gè)樓盤房屋的購房人遇到的情況也大都一致，只要一個(gè)業(yè)主起訴就會引發(fā)連鎖反應(yīng)，其他購房人也隨之起訴。(三)利益糾紛細(xì)化產(chǎn)生多種訴求。出賣方與買受方的糾紛實(shí)際是市場強(qiáng)勢利益機(jī)構(gòu)和弱勢群體之間利益博弈的結(jié)果，篩化的糾紛越細(xì)，訴求越多元。同時(shí)，隨著人們法律意識的增強(qiáng)，會有更多的購房人對買賣交易中存在的各種問題提出質(zhì)疑和進(jìn)行維權(quán)。(四)建設(shè)遺留問題成為重大隱患。在目前的商品房買賣糾紛中，有二分之一的案件是由開發(fā)商建設(shè)遺留問題引起的。比如，開發(fā)商擅自變更國有土地使用權(quán)限，或是在各項(xiàng)手續(xù)不全的情況下輕率施工，或是房產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避國家政策，少繳漏繳配套費(fèi)、維修基金等，增加買受者的后期費(fèi)用；把合同約定的房屋層高拉大，再簽訂加層的補(bǔ)充協(xié)議，原有的承諾不能兌現(xiàn)等等，都會成為糾紛發(fā)生的原因。(五)多種原因?qū)е掳讣徖碇芷谘娱L。開發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強(qiáng)勢地位，鉆法律的空子，使得侵權(quán)行為很難認(rèn)定。涉及賠償、鑒定問題，需要重新測繪、鑒定，耗費(fèi)時(shí)間和金錢，購房者訴訟成本高昂。某些新型疑難案件的出現(xiàn)，無先例可據(jù)。主審法官考慮到同案同判、金融安全、社會穩(wěn)定以及企業(yè)營運(yùn)等多方面的因素，沒有貿(mào)然對這些案件進(jìn)行調(diào)解，處理方案也尚在研討論證階段之中。這些因素也在客觀上影響了案件的審理周期。三、對策與建議(一)出賣方應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，嚴(yán)守合同承諾。首先，出賣方應(yīng)遵守國家工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)定，保證售房質(zhì)量，配套設(shè)施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷售行為要規(guī)范，銷售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權(quán)證。(二)買受方應(yīng)正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發(fā)商也是沒有任何約束力的。而90%的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍Ｒ虼?，購房者在購房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號，必要時(shí)，可以在簽訂購房合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。(三)買受方應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)?！拔遄C”即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費(fèi)者如購買現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。(四)買受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。房屋買賣合同標(biāo)的，較之于一般標(biāo)的物的買賣更復(fù)雜，購房者對以下條款要特別明確約定：(1)面積的確認(rèn)及面積差異的處理；(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；(4)對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；(5)交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；(6)適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。買賣合同甲方（賣方）：湖南進(jìn)芯電子科技有限公司法定代表人：地址：乙方（買方）：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：傳真：電子郵件：一，總則甲乙雙方本著誠信務(wù)實(shí)、長期合作、互惠互利、共同發(fā)展的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就IC芯片買賣事宜達(dá)成本合同。二、定義‘合同’指本合同以及與之相關(guān)的采購訂單，本合同的附件和補(bǔ)充規(guī)定。‘價(jià)格’指由雙方商定的產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格和幣種（如無特別說明，均指人民幣）?！a(chǎn)品’指采購訂單中所列名稱及型號的貨物，即IC芯片‘采購訂單’指乙方發(fā)給甲方的包含產(chǎn)品型號、數(shù)量、交貨期和支付條款等內(nèi)容的文件，與本合同一起構(gòu)成雙方交易內(nèi)容。‘銷售出庫單’是甲方按乙方之要求，送貨至乙方工廠或指定地點(diǎn)之交貨憑證，乙方應(yīng)安排人員簽收或蓋章。三、合同有效期及續(xù)展本合同有效期：自年月日至年月日。合同期限屆滿續(xù)展：本合同期滿前30天，雙方可以協(xié)商重新簽訂合同。如雙方未另行簽訂新協(xié)議替代本協(xié)議時(shí)，本協(xié)議始終有效（即每過壹年均持續(xù)延期，每次延期期限為壹年）。四、標(biāo)的：甲方依據(jù)本合同規(guī)定提供給乙方產(chǎn)品，合同期內(nèi)甲方按要求提供乙方采購訂單中經(jīng)雙方確認(rèn)的產(chǎn)品。五、品質(zhì)條款5.1、質(zhì)量檢驗(yàn)期限：向乙方提供的產(chǎn)品應(yīng)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方每次供應(yīng)時(shí)向乙方注明要求樣品檢測。如有異議，乙方應(yīng)自貨物接收日起3個(gè)工作日內(nèi)將檢驗(yàn)結(jié)果書面通知甲方。若乙方自接收貨物后3個(gè)工作日內(nèi)未提出書面異議，則視為甲方所交付的產(chǎn)品驗(yàn)收合格。5.2、不合格產(chǎn)品：當(dāng)產(chǎn)品的某項(xiàng)技術(shù)要求與甲方提供的規(guī)格書中的標(biāo)準(zhǔn)不符，乙方應(yīng)自收貨之日起3個(gè)工作日內(nèi)以書面方式通知甲方，經(jīng)甲方書面確認(rèn)收，可以判定為不合格產(chǎn)品。對于不合格品，甲方可以予以換貨、降價(jià)或退貨。但如產(chǎn)品缺陷系因乙方保管不善、使用不善等非甲方原因引起，甲方一律不予以任何形式的換貨、退貨或者降價(jià)。5.3保質(zhì)期：產(chǎn)品保質(zhì)期為從甲方送貨至乙方之日起（）個(gè)月，超過保質(zhì)期或者因乙方保管不善等任何非甲方原因所致的品質(zhì)問題，甲方一律不予退貨或換貨。不論是否在質(zhì)保期限內(nèi)，點(diǎn)焊品一律不予退貨或換貨。六、安全責(zé)任與賠償：6.1經(jīng)雙方確認(rèn)屬于甲方產(chǎn)品質(zhì)量問題發(fā)生爆炸、起火，甲方應(yīng)賠償因此而造成的乙方的直接財(cái)產(chǎn)損失，但間接損失不予賠償。如發(fā)生爆炸、起火，乙方必須在第一時(shí)間有效報(bào)警并采取妥當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大以及在第一時(shí)間有效通知甲方，因乙方未及時(shí)報(bào)警造成的損失或未及時(shí)采取措