物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)

物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)第第頁目錄在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還給公司。2.

個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。3.

個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無條件迅速返回機(jī)房配合工作。5.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。6.交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系。8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)

1.

嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2.

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。3.

努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。4.

堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運(yùn)行記錄表。5.

對(duì)來人來電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。6.

發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。7.

事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8.

按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。9.

完成上級(jí)交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1.

配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。2.

值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。3.

值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。4.

配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5.

因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6.

保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.

嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。8.

配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1.

嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。2.

操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。3.

操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。4.

下列項(xiàng)目列操作票A.

應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B.

檢查接地線是否拆除C.

檢查負(fù)荷分配D.

裝拆接地線E.

安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F.

一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5.

操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6.

運(yùn)行中電容開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。7.

重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送一次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。8.

遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。9.

變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。10.

操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。11.

正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。12.

有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時(shí)，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13.

變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14.

倒閘操作順序：停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15.

電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。16.

變壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m，室外不得接近故障點(diǎn)8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣靴和絕緣手套。17.

巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實(shí)施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。主要職責(zé)范圍是：1、負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。

3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對(duì)本部門各崗位進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。

7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項(xiàng)目方案。

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃，協(xié)助采購專用性較強(qiáng)的工具和零件。

6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。

7、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）班組長(zhǎng)崗位職責(zé)

1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

5、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。

8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）技工崗位職責(zé)

1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。

按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：

①對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）文員崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。

2、負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。

3、負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。

4、負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。

6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。

7、負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設(shè)備管理班組工作范圍

強(qiáng)電組：

1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）弱電組：

1、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（三）維修組：

1、負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。

3、負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。

負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細(xì)則

（一）強(qiáng)電組工作細(xì)則

1、每班每小時(shí)一次巡查高壓室；

2、每班每小時(shí)一次巡查低壓室；

3、每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房；

4、每班每小時(shí)一次巡查變壓室；

5、每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機(jī)房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修；

11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。

（二）弱電組工作細(xì)則

1、負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；


4、負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢查；6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（三）維修組工作細(xì)則

1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。

7、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水管理規(guī)程1.目的

保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2.

適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。3.

職責(zé)

3．1

管理處負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

3．2

管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。

3．3

管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。

4．

工作規(guī)程4．1

二次供水管理的要求4．1．1

二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。

4．1．2

給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4．1．3

新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水告示，通知大廈用戶。4．3

放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。4．4

二次供水清洗、消毒4．4．1

工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。4．4．2

安全須知

4．4．2．1電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．4．2．2缺氧；有些水池長(zhǎng)期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時(shí)通風(fēng)時(shí)間，然后選用如下試驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。

4．4．2．3注意事項(xiàng)：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

4．4．3

除雜物和清池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

4．4．4

消毒

4．4．4．1用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。

4．4．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

4．4．5

注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。

4．5取樣送檢;

4．5．1

水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。
4．5．2

水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．5．3

盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。4．5．4

在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》。

4．5．5

如《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測(cè)合格為止。

4．6

記錄和報(bào)告

4．6．1

管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。4．6．2

衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》由管理處資料室存檔。

5．0

相關(guān)文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動(dòng)、車輛安排及時(shí)，提高工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時(shí)、有序地開展，能在緊急情況下及時(shí)組織人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，排除故障，特制定本規(guī)定。

1、

工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時(shí)候必須保證通訊工具的暢通。

2、

總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24小時(shí)值班；

3、

值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報(bào)修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、

根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實(shí)施。

5、

未能得到及時(shí)處理的報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。6、

遇突發(fā)性事故應(yīng)及時(shí)跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管匯報(bào)，以便及時(shí)組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理事故，使損失減至最小。工程部運(yùn)作程序1．0

目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，維修保養(yǎng)及時(shí)。

2．0

范圍：2．1

工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

2．2

管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修

3．0

運(yùn)作程序

管理組的運(yùn)作程序：

3．1．1

根據(jù)總值班室的報(bào)告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3．1．2

根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)的材料、機(jī)具計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。3．1．3

負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。3．1．4

發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行搶修工作，并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄

3．1．5

負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。

3．2

總值班室的運(yùn)作程序：

3．2．1

總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班，保證24小時(shí)有人接聽電話。3．2．2

負(fù)責(zé)記錄各管理處的報(bào)修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)。3．2．3

負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報(bào)告。

3．2．4

發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動(dòng)人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。

房屋修繕組、機(jī)電維修組的運(yùn)作程序：

3．3．1

對(duì)于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報(bào)修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運(yùn)行組配合，共同完成。

3．3．2

工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

3．3．3

維修組人員應(yīng)長(zhǎng)駐總部，保持通信24小時(shí)暢通，接到突發(fā)事故的報(bào)告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

3．3．4

維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下能及時(shí)調(diào)度。

3．4

工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作以及對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對(duì)房屋及機(jī)電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)參見《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。工程部職責(zé)

1、

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2、

負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),。

3、

制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。4、

熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運(yùn)行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。

5、

組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、

負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。

7、

負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。

8、

參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。

9、

配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。

10、

負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺(tái)帳；

11、

負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作

12、

協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、

完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。

（1）維護(hù)保養(yǎng)的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。

清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，導(dǎo)致更大的振動(dòng)，使螺帽脫落，連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會(huì)使緊固件發(fā)生松動(dòng)。

潤(rùn)滑：潤(rùn)滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)、松動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動(dòng)甚至損壞，因此必須對(duì)有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。

外觀表面檢查：

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；

電機(jī)是否超載和過熱；

傳動(dòng)皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動(dòng)和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；

設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。

①日常維護(hù)保養(yǎng)：要求管理處運(yùn)行人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操作，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中是否有異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項(xiàng)工作：

a、對(duì)內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；

e、檢查潤(rùn)滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常；作用：清除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。

日常點(diǎn)檢由操作人員進(jìn)行內(nèi)容是：

①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計(jì)劃點(diǎn)檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。2、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理。

（1）計(jì)劃?rùn)z修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤(rùn)滑工作，小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換；

③大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造；

④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個(gè)工種配合。

（2）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔。

（3）檢修計(jì)劃的實(shí)施和驗(yàn)收管理:根據(jù)檢修計(jì)劃，可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時(shí)間，確定修理的內(nèi)容和進(jìn)度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費(fèi)用的準(zhǔn)備。

根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)檢修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、費(fèi)用和各類定額進(jìn)行檢查。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會(huì)同設(shè)備操作部門的人員一起進(jìn)行試車驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后才能交付使用。同時(shí)要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗(yàn)收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。3、機(jī)電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。

(2)、設(shè)備的改造

主要途徑有：

1）對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；

2）增加新的零件和各種裝置；

3）對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對(duì)設(shè)備改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：

①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因；

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；

③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能；

⑤預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃；

⑦設(shè)備技術(shù)改造的時(shí)間及停機(jī)的影響；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。

（1）

設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設(shè)備有效利用率；

T—設(shè)備有效工作時(shí)間；

T/—設(shè)備停機(jī)或無效工作時(shí)間。

（2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S

B—設(shè)備的完好率；

Sn—設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)；

S—設(shè)備總的臺(tái)數(shù)。

完好標(biāo)準(zhǔn)：fUYJ

=uq

①

零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求；②

設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，③

設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；④

設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評(píng)定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理，不能長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.

關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時(shí)針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時(shí)針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.

操作柄插入孔（Ⅱ）→順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180o→負(fù)荷開關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。1.

操作分閘手動(dòng)按鈕→負(fù)荷開關(guān)分閘到位。2.

操作柄插入孔(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗(yàn)電→無電時(shí)將操作柄插入孔(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;3.

打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對(duì)要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：

A、無設(shè)計(jì)防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測(cè)試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計(jì)、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺(tái)風(fēng)滲

D、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂縫

C、混凝土澆灌不確實(shí)造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進(jìn)水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯(cuò)誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級(jí)配不良．．．等）

六、伸縮縫：A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計(jì)算）

B、無排水設(shè)計(jì)（大部分是阻水設(shè)計(jì)）

C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。

（4）堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。

（5）對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí)登記。

（6）值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。

（7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

（8）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。

（9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

（10）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。

（11）按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部考核細(xì)則1

遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時(shí)簽到。①遲到一次扣1分；②未簽到一次扣1分；③早退一次扣1分；④曠工一天扣3分。2

服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分；③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。3

尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；②同志間吵架者雙方一次扣2分；③有不利于公司的行為者一次扣2分；④有不利于公司言論者一次扣2分。4

按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；③化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣1分；④工服不干凈、整潔者一次扣1分；⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。5

規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分；②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；④對(duì)顧客不尊重者一次扣2分；⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。6

積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分；②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；③受到顧客公證投拆者一次扣3分；④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。7

愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。①未制止有損公司行為者一次扣1分；②給他人工作造成障礙者一次扣1分；③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。8

認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。9

堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②擅自離開崗位者一次扣1分；③工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1分；④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；⑤浪費(fèi)財(cái)物、無節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。10

積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問題，及時(shí)匯報(bào)工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；②未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分；③未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。11

加強(qiáng)安全防范意識(shí)，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財(cái)物的安全。①未及時(shí)排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分；④勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4分；⑤勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。12

獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。建議被公司采納者一次加3分。13

配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。14

檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分；②檢查有遺漏扣1分。15

檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時(shí)記錄扣3分；②工作遺漏扣3分。16

對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時(shí)派工扣3分；②各種協(xié)調(diào)好扣3分。17

負(fù)責(zé)員工的日常考核(工作量工作時(shí)間)。①未及時(shí)考核扣4分；②考核有遺漏扣2分。18

按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)①未安排工作扣3分；②工作遺漏扣2分。19

監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況①未檢查監(jiān)督扣3分；②未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題扣3分。20

協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分；②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。21

及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度①未按時(shí)制定計(jì)劃扣3分；②對(duì)工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。22

完成上級(jí)臨時(shí)指派工作①未完成指派工作扣3分；②完成不及時(shí)扣3分。23

每月月底安排下月排班表①未按時(shí)完成扣3分；②排班不合理扣3分。24

記錄每天，當(dāng)班維修記錄①?zèng)]有記錄扣3分；②遺漏記錄扣3分。25

維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。①未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分；②數(shù)量不合理扣3分。26

本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至10分。臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定為了加強(qiáng)小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費(fèi)水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定

此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時(shí)用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請(qǐng)，寫明用水、用電量的多少，時(shí)間長(zhǎng)短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時(shí)用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗(yàn)合格的水表、電表。若私自啟動(dòng)改變水表、電表

封印或運(yùn)行回程，影響準(zhǔn)確計(jì)量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時(shí)用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時(shí)用電最長(zhǎng)使用期七天，需要繼續(xù)

使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長(zhǎng)使用手續(xù)，報(bào)管理處審核、批準(zhǔn)，但延長(zhǎng)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過一個(gè)

月，否則必須拆除。

五、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

六、未經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。

七、裝置臨時(shí)用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時(shí)用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時(shí)戶內(nèi)離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時(shí)需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時(shí)線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時(shí)線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處

設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時(shí)線，使用單位不得擅自改動(dòng)。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成

后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)?！钏娋S修崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識(shí)。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實(shí)施收費(fèi)服務(wù)時(shí)先告知并做好解釋工作，維修完畢請(qǐng)用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負(fù)責(zé)對(duì)水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，及時(shí)排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進(jìn)行低壓回路檢修時(shí)，應(yīng)有足夠的自保能力，確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。

五、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時(shí)排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報(bào)修電話隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識(shí)。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報(bào)告用水量，取得業(yè)主或住戶認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時(shí)，做好耐心細(xì)致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費(fèi)報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財(cái)務(wù)部核算。

五、每?jī)蓚€(gè)月到租賃戶門面抄收水費(fèi)，做到上門熱情，核算準(zhǔn)確，收費(fèi)及時(shí)，收入現(xiàn)金及時(shí)與資產(chǎn)財(cái)務(wù)部入帳核對(duì)。

六、抄表過程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計(jì)量裝置出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全干式變壓器保養(yǎng)一、

目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)

1、供電局負(fù)責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

三、

內(nèi)容

1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。

A、

用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。

B、

逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、

斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌

D、

用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換

4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、

安全注意事項(xiàng)

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

五、

相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)

1、供電局負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴(yán)重時(shí)應(yīng)及時(shí)處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油；

D、檢查箱頂油面溫度計(jì)的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；

F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪備料機(jī)加，并及時(shí)更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常；

H、運(yùn)行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗(yàn)。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時(shí)應(yīng)謹(jǐn)防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時(shí)，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進(jìn)行檢修；

D、對(duì)鐵芯進(jìn)行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測(cè)量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動(dòng)；d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象；

e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動(dòng)應(yīng)加以緊固。

f、對(duì)繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時(shí)，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時(shí)有彈性。g、對(duì)分接開關(guān)進(jìn)行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動(dòng)，注意動(dòng)、靜觸點(diǎn)是否與指示位置一致，檢查觸點(diǎn)是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動(dòng)等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗(yàn)暫外委專業(yè)公司進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗(yàn)報(bào)告存檔。

注：器身在相對(duì)濕度為75％以下的空氣中停留的時(shí)間應(yīng)小于24小時(shí)，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時(shí)，則其停留時(shí)間可適當(dāng)延長(zhǎng)。

四、安全注意事項(xiàng)

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

一、目的確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、范圍：每半年對(duì)大廈所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。四、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。

4、清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。

5、向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。

6、檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。

7、檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

10、開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機(jī)試驗(yàn)、檢查一次。

四、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)

一、

目的確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。

二、

適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵、排污泵。

三、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。四、

內(nèi)容

1、生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)（由工程部負(fù)責(zé)）。

2、消防水泵和噴淋泵、補(bǔ)壓泵每2周進(jìn)行一次試運(yùn)行（由管理處負(fù)責(zé)），運(yùn)行時(shí)間10－15分鐘，消防泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá)6M以上，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。5、泵體的保養(yǎng)：

A、

檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。

B、

補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換C、

檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D、

聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。

E、

緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。

F、

生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。6、電機(jī)的保養(yǎng)

A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相，相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

C、電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

B、單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

E、點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜的保養(yǎng)：

A、

斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。

B、

檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、

清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。

D、

合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)一、

目的確保發(fā)電機(jī)正常起動(dòng)和運(yùn)行。

二、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

三、

內(nèi)容

1、2周空載運(yùn)行10分鐘，每半年帶負(fù)載運(yùn)行半小時(shí)。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能起動(dòng)。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據(jù)《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》中《柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進(jìn)行檢查保養(yǎng)

5、檢查機(jī)組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗(yàn)故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機(jī)房風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。檢查柴油箱儲(chǔ)油量是否能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)載運(yùn)行8小時(shí)。9、檢查冷卻水水位、機(jī)油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，進(jìn)行模擬停電試驗(yàn)，觀察發(fā)電機(jī)自動(dòng)起動(dòng)狀況。

11、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行半小時(shí)，觀察各儀表指示和機(jī)組運(yùn)行是否正常。

12、填寫相關(guān)記錄。

四、相關(guān)文件及記錄

1、《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》2、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄

3、柴油發(fā)電機(jī)半年保養(yǎng)記錄公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、

目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號(hào)。

二、

適用范圍管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。三、

維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號(hào)；信號(hào)是否能達(dá)到；檢查樓層分支器信號(hào)是否正常，若終端板無信號(hào)而分支器信號(hào)正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對(duì)天線進(jìn)行檢查維修或更換；大樓分支器信號(hào)不正常時(shí)應(yīng)檢查分支放大器輸出信號(hào)和輸入信號(hào)是否正常，若輸出信號(hào)不正常而輸入信號(hào)正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；分支放大器輸入信號(hào)不正常時(shí)，應(yīng)檢查主放大器輸出信號(hào)和輸入信號(hào)是否正常，若主放大器輸入信號(hào)正常而輸出信號(hào)不正常，表明主放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；主放大器輸入信號(hào)不正常時(shí)，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號(hào)，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；若前置放大輸入信號(hào)不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。四、

保養(yǎng)每月對(duì)公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動(dòng)、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺(tái)風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺(tái)檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場(chǎng)強(qiáng)儀檢查主信號(hào)是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號(hào)應(yīng)在。防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容

1、維修：

（1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

B、檢查視頻線有無松動(dòng)；

C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵；

E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

（2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟：

A、檢查攝像頭是否通電；B、檢查視頻連線有無斷裂；

C、檢查攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制的檢修步驟：

A、檢查控制器控制電壓有無輸出；

B、檢查控制電壓有無輸入；

C、檢查輸入插件是否損壞；

D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

（1）

規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。（2）

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。（3）

檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

（4）

檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

（5）

對(duì)于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的保證系統(tǒng)在任何時(shí)候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。三、

內(nèi)容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標(biāo)檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10％范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是否機(jī)械損傷和失靈，所有的鉛封和保險(xiǎn)帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動(dòng)，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，若發(fā)現(xiàn)有不合要求的應(yīng)及時(shí)糾正，確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部項(xiàng)目。對(duì)系統(tǒng)中每個(gè)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測(cè)器，試驗(yàn)控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動(dòng)和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動(dòng)控制裝置動(dòng)作情況。清掃管道及罐的灰塵，對(duì)文字標(biāo)志脫落的要重新修復(fù)。恢復(fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)一、

目的保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警求援的可靠性。二、

職責(zé)

A、大堂保安隨時(shí)解答住戶對(duì)使用方法的咨詢；

B、工程部管理組接受管理處的報(bào)修，故障處理由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)，住戶故障投訴由管理處登記。

三、

內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知管理處機(jī)電部。工程部管理組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時(shí)派專人維修。每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層樓解碼器進(jìn)行一次全面檢查維修。檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進(jìn)行，其他人員不得隨意拔動(dòng)解碼器開關(guān)，不得對(duì)主機(jī)箱開蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時(shí)，應(yīng)避免對(duì)主機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)大震動(dòng)，并注意防止水流入主機(jī)箱內(nèi)

疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、

目的使疏散指示燈運(yùn)行良好，當(dāng)交流電斷電之后能保證每個(gè)出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。'

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、

內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應(yīng)常亮，當(dāng)斷開交流電而采用備用電池供電時(shí)，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時(shí)應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時(shí)，使電池放電后再充電，延長(zhǎng)電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理，每月檢查一次。煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運(yùn)行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、

適用范圍大廈（小區(qū)）所有煙、溫感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

四、

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，消防中心人員應(yīng)迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，由消防專職人員對(duì)接收?qǐng)?bào)警的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報(bào)警，試驗(yàn)煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中一個(gè)不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10％試驗(yàn)，直至全部合格為止。對(duì)檢查出的不合格品進(jìn)行及時(shí)修復(fù)或更換。對(duì)有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)加溫使其報(bào)警。消火栓的保養(yǎng)

一、

目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時(shí)能迅速下水正常地輸出消防水。二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、

內(nèi)容1、季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報(bào)警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測(cè)試：隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報(bào)警顯示。

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細(xì)檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進(jìn)行修補(bǔ)、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)及時(shí)修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐個(gè)測(cè)試報(bào)警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養(yǎng)

一、

目的保證防火卷簾門時(shí)刻處于良好的備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、

內(nèi)容：

1、季保養(yǎng)：

（1）、手控檢查：

A、

外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動(dòng)按鈕是否良好上鎖。B、

卷簾門的電控箱指示訊號(hào)是否正常，箱體是否完好。

C、

開啟按鈕箱門，按動(dòng)向上（或向下）按鈕，卷簾門應(yīng)上升（或下降）。D、

在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門應(yīng)上升（或下降）到端部位置時(shí)能否自動(dòng)停車，若不能，應(yīng)迅速手動(dòng)停車，且必須待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查：

A、

用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動(dòng)作時(shí)，自動(dòng)裝置將發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時(shí)90秒左右，再自動(dòng)啟動(dòng)卷簾門全部關(guān)閉。

B、

卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感（或溫感）信號(hào)消失，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可重新開啟卷簾門。

C、

消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號(hào)指示是否正常。

D、

針對(duì)系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時(shí)修復(fù)。

E、

1、對(duì)卷簾門進(jìn)行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進(jìn)行修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項(xiàng)目。對(duì)卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報(bào)警消聲鍵、復(fù)位鍵進(jìn)行專門檢查。

A、

緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準(zhǔn)確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、內(nèi)容：

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活，打開試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。

3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每?jī)蓚€(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)?？照{(diào)設(shè)備的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。二、范圍公司管理的大廈空調(diào)設(shè)備（空調(diào)柜機(jī)，冷卻水塔、水泵，所有管線、閥門）。三、職責(zé)由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

四、內(nèi)容

1、月保養(yǎng)：

1）水系統(tǒng)的保養(yǎng)：

A、檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)全部更換；

B、清洗冷卻水塔、塔盤；C、清洗冷卻水管上的過濾器；D、在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑；

E、檢查冷卻塔和膨脹水箱補(bǔ)水浮球閥是否正常；

F、檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。

2）盤管風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)：

清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)傳動(dòng)部位注油，檢查電磁閥和溫控開關(guān)。3）水泵保養(yǎng)：見水泵定期保養(yǎng)。

2、半年保養(yǎng)：

1）主機(jī)保養(yǎng)：

主機(jī)由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機(jī)電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。



2）副機(jī)的保養(yǎng)：

A、冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。

B、控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。

C、電動(dòng)閥開啟與關(guān)閉性能、電器元件檢查。

3）冷卻塔：

A、風(fēng)葉螺柱緊固，檢查轉(zhuǎn)動(dòng)是否振動(dòng)，刮塔壁。

B、齒輪箱油位檢查、補(bǔ)油。軸承溫升檢查補(bǔ)加潤(rùn)滑油。

C、布水器轉(zhuǎn)動(dòng)情況檢查。

D、塔盤、塔體傾斜校正。

4）管道系統(tǒng)：A、閥門漏水檢修，保溫層修補(bǔ)。

B、冷卻水管道加藥除垢、除水藻。

C、冷凍水管道加藥除水垢。

五、相關(guān)文件及記錄：

1、空調(diào)月保養(yǎng)記錄

2、空調(diào)半年保養(yǎng)記錄自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準(zhǔn)確工作狀態(tài)。

二、職責(zé)：由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活，打開試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使其處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每?jī)蓚€(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

A、觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。

C、觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。

6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的：確?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

二、職責(zé)：由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、內(nèi)容：

1、日檢（對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查）。

A、

按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。

B、

按消聲鍵，消除聲音。

2、月檢：

A、

完成日檢全部?jī)?nèi)容。B、

測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。

C、

檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。

D、

檢查樓層介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈是否正常。

E、

對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰。

F、

因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。

3、年檢：

A、

逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)電線接頭進(jìn)行緊固。

B、

對(duì)每個(gè)樓層井道內(nèi)的分線箱，樓層介面單元進(jìn)行開箱清掃，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線進(jìn)行緊固。

C、

噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。物業(yè)工程部工具及材料管理制度1、采購及使用1.1常用工具、材料由工程部倉庫管理人員，根據(jù)耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。對(duì)其他維修用品，由各班組根據(jù)需要報(bào)工程部審批采購。1.2采購員采購后，交倉庫保管員驗(yàn)收并輸入庫登記手續(xù)。1.3班組員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單。完成報(bào)修后，要在工作單上填寫清楚用料情況，由主管確認(rèn)并對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，多余材料必須退回庫房。1.4對(duì)進(jìn)口備件及工具等高額的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。2、工具管理2.1工程部工具分為部門級(jí)工具、專業(yè)級(jí)工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。2.2部門級(jí)工具歸庫管員負(fù)責(zé)保管及借出，各種電動(dòng)工具原則上由工具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。2.3專業(yè)自用工具由主管負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。2.4根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。電焊、氣焊機(jī)等配套工具一般由電、氣焊工保管。2.5所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。2.6部門級(jí)工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。2.7借用部門級(jí)工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成部門級(jí)工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。2.8專業(yè)自用工具必須由主管進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由主管照價(jià)賠償。2.9全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，