凱里森商業(yè)建筑工程設(shè)計

美國凱里森建筑事務(wù)所(Callison)是美國名列前茅大型建筑師事務(wù)所之一，凱里森在商業(yè)零售設(shè)計特別著稱,在全球享有名譽(yù)。擁有設(shè)計行業(yè)內(nèi)公認(rèn)杰出人才和高效業(yè)務(wù)運作系統(tǒng)，其業(yè)績涉及世界各地一大批知名購物中心及微軟、波音等眾多知名公司公司總部，中華人民共和國首座雙塔辦公樓和最成功商業(yè)購物中心為一體上海港匯廣場，以及位于上海南京東路步行街口地標(biāo)性綜合項目—宏伊中心。服務(wù)客戶涉及極具商界影響公司，如微軟公司，惠普公司，波音公司，耐克公司，日本西武百貨，香港恒隆地產(chǎn)等等。主持人：今天下午第一種給咱們做演講嘉賓是美國凱里森建筑事務(wù)所合伙人、中華人民共和國區(qū)總經(jīng)理楊硯先生。楊硯：各位下午好！一方面，感謝主辦方為咱們創(chuàng)造了這樣好一種機(jī)會，并且很難得RTKL、捷得尚有咱們事務(wù)所這三個在美國重要商業(yè)開發(fā)事務(wù)所在一起交流。咱們今天主題是環(huán)繞中華人民共和國都市中心區(qū)商業(yè)建筑進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，談?wù)勎也畈欢嘟貏e是近來幾年在中華人民共和國規(guī)劃設(shè)計某些體會。一方面，我用兩分鐘時間把凱里森大體狀況簡介一下。凱里森專注市場領(lǐng)域就是商業(yè)、零售業(yè)、辦公、酒店、綜合體開發(fā)設(shè)計公司。這邊這些圖片代表著我們在重要這些領(lǐng)域重要建筑規(guī)劃設(shè)計，綜合體、辦公樓、酒店、公寓、購物中心，尚有商店設(shè)計，大到百貨店，小到購物中心里面專賣店。因此，使得咱們在30年來比較注重于在這個領(lǐng)域發(fā)展，也被評為全世界最大商業(yè)設(shè)計公司。講到商業(yè)設(shè)計，跟咱們公司形成成長和咱們設(shè)計理念，其實有三點是最重要，特別是前面兩個一定要著重來給出某些簡介，由于人們諸多是開發(fā)商，很多是建筑師在做這個領(lǐng)域工作。咱們覺得你設(shè)計，特別是這種大型開發(fā)有大量投資，需要進(jìn)行幾十年經(jīng)營，你一定要把你設(shè)計方略和咱們客戶商業(yè)策略一體化，這是非常重要一點，因此不是純粹規(guī)劃或者設(shè)計，而這是一種商業(yè)方略。第二，為使用者著想。所有咱們設(shè)計都是關(guān)于人使用，涉及開發(fā)商，包括商家，涉及購物者。當(dāng)前已經(jīng)是非常全球化了，或者說這是一種趨勢。對于全球化里面洞察力和咱們設(shè)計經(jīng)驗分享對于咱們發(fā)展是非常重要，咱們可以在這些方面具備經(jīng)驗可覺得諸多大型項目帶來較好經(jīng)驗。凱里森當(dāng)前全球除了美國西雅圖作為總部之外，在紐約、洛杉磯、達(dá)拉斯、倫敦、上海、迪拜，均有分公司，新興印度市場也開始了。講到大型項目開發(fā)，不得不說咱們客戶群，這些羅列是商業(yè)開發(fā)有關(guān)東西。涉及大型開發(fā)商，涉及其她某些公司，涉及微軟等等。在中華人民共和國比較早涉及到都市中心區(qū)綜合項目開發(fā)，因此咱們有機(jī)會和國內(nèi)領(lǐng)先大型開司，已經(jīng)開始商業(yè)綜合開發(fā)，涉及香港橫榮，中華人民共和國華潤集團(tuán)，招商，綠地，綠城，合生創(chuàng)展等等。中華人民共和國建設(shè)和開發(fā)有30年，咱們參加了，凱里森是在80年代末、90年代初開始，在美國是比較知名參加中華人民共和國設(shè)計公司。因此，咱們比較榮幸在諸多場合被邀請去參加，涉及胡錦濤主席訪問西雅圖時候，咱們都參加了歡迎她晚宴。咱們在中華人民共和國這歷史，特別是近十年，特別是近六七年來，這個積累使得咱們當(dāng)前對于中華人民共和國開發(fā)開始有相稱理解，并且參加限度很深，和諸多開發(fā)商，不但是大型開發(fā)商，并且中小型開發(fā)商均有較好合作。中華人民共和國開發(fā)，咱們覺得在這個市場里面怎么樣貢獻(xiàn)咱們所謂經(jīng)驗，尚有這方面知識，這方面積累。因此，咱們在中華人民共和國市場里面有焦點，就是大型商業(yè)中心和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這個包括諸多，包括了零售業(yè)、購物中心、百貨商店、酒店、辦公樓、公寓等等，凡是在都市中心區(qū)很普通開發(fā)形態(tài)，咱們都參加了諸多。在這個同步，咱們其實是有一定社會責(zé)任，在創(chuàng)造一種新社區(qū)，或者是在引導(dǎo)一種新生活方式。因此，如果說關(guān)注當(dāng)今中華人民共和國發(fā)展話，一定跟都市化進(jìn)程是關(guān)于系，因此都市化進(jìn)程在將來十年左右時間，或者是十五年左右時間將會有跟美國整個國家同樣人口從農(nóng)村到都市，這是一種很大持續(xù)發(fā)展，咱們都在經(jīng)歷其中，并且咱們很難想象五年后來、十年后來怎么回事。因此，咱們帶來咱們面臨這些問題，就是作為一種大都市，尚有諸多區(qū)域要進(jìn)行重新開發(fā)，就是更新，中型都市要變成大都市，小都市變成中型都市，沒有都市地方要建都市。帶來很大影響就是生活方式影響，中華人民共和國經(jīng)濟(jì)是金融危機(jī)以來變成全世界一種唯一閃亮地方，這個趨勢很難阻擋，特別是國家從各個層面在推動這種發(fā)展。咱們以為作為建筑師在規(guī)劃和設(shè)計層面上面，其實咱們是可以給將來發(fā)展施加正面影響，這個是肩負(fù)著一定責(zé)任。經(jīng)濟(jì)增長必定是沒有辦法阻擋，開發(fā)商有那么多事情做，人民生活水平提高，跟開發(fā)成功有很大關(guān)系，如果開發(fā)項目非常不專業(yè)，就是對資源極大揮霍，其實過去十年、十五年，在前面那些年里面形成諸多大型開發(fā)都是不成功，人們都明白。當(dāng)前人們越來越明白這件事情，在中心區(qū)域里面怎么樣做得好，做一種成功項目開發(fā)。因此，有幾種要點，怎么創(chuàng)造一種社區(qū)，怎么給這個社區(qū)有它認(rèn)知度，或者是一種標(biāo)志，今天早上兩位同行已經(jīng)做了諸多陳述。就像Scott說，人們追求都是同樣，在這方面沒有太大差別。我想做商業(yè)綜合體有些要點，提出來跟人們講講，重要還是用實例，我有好幾張幻燈片是有文字，就穿插到實例里面闡明。一方面，可以促使商業(yè)綜合體成功最大因素就是要形成目地。要形成目地話，她有諸多因素考慮怎么形成這個目地。其實跟市場有很大關(guān)系。因此，一種項目一定要可以把她定位到一種恰到好處，并且是有發(fā)展前景定位去找項目，并且為這個項目做某些量身定制東西。然后，品牌是一種非常重要東西，這些都是對開發(fā)商來說，開發(fā)商怎么把自己做起來，在這個市場里面做較好成功項目，你也許要有一種品牌概念在里面。例如當(dāng)前華潤集團(tuán)，咱們跟她一起合伙，她萬象城就是一種品牌，她可以把她概念和她組合推展到諸多都市，這個就是從開發(fā)者角度來講。但是，其實每個項目又有她個性，因此一種好成功商業(yè)綜合體必然是有她個性存在。往往在都市中心區(qū)，政府部門、規(guī)劃部門，涉及居民、工作場合，對于都市中心區(qū)里面把一種項目變成具備很強(qiáng)多樣化和多功能含義里面，再加入具備一定市政含義，就是具備一定公共空間含義也很重要。因此，成功商業(yè)綜合體一定有一定規(guī)模規(guī)模效應(yīng)。也許五萬平方米很難成為一種都市綜合體，因此這個規(guī)模效應(yīng)很重要，但是這個規(guī)模效應(yīng)并不是巨大無限制、奢侈，應(yīng)當(dāng)是會成功，她有一種量比例，一會兒咱們講項目時候會講某些成功項目比例和功能需求。一方面，咱們要講是它位置。這是一種比較重要問題，也許也是對開發(fā)商角度來說。選取一種點，在一種都市環(huán)境里面她是怎么樣可以把這些組合某些組合起來，要照顧到她們自身對這個市場迎合需求和她自己獨立生存，綜合起來又變成一種較好綜合體。因此，咱們要可以審視一下。就是你要一種酒店，或者是一種甲級辦公樓，在這個地面自身是一種什么，這個是要綜合考慮。目地就是對比這種輔助性使用功能，她也是一種比較重要，所謂輔助性使用功能就是有諸多可以形成在這個區(qū)域里面有自己獨特特性，咱們等一下也會有些例子可以講。關(guān)于在這個項目里面，在這個位置上面主入口，有一種自己重要門面，也是和這種位置關(guān)于系，是有比較重要關(guān)聯(lián)。各個功能之間聯(lián)系，這個其實是創(chuàng)造一種綜合體非常重要方面，她既跟位置關(guān)于系，并不是說你有了一種地，或者位置也挺不錯，你功能就可以隨便放，不是這樣回事，她功能還是非常特定這個位置有什么關(guān)系。咱們在比較早時候進(jìn)行了港匯廣場設(shè)計，這個是在90年代初，1993年時候，在中華人民共和國大綜合體開發(fā)里面，這個是一種比較重要項目，做比較早，并且當(dāng)前被證明是比較成功項目。它購物中心是全中華人民共和國公認(rèn)營業(yè)額最高購物中心，最賺錢購物中心。由于港匯廣場在徐家匯形成，使得整個徐家匯定位提高到CBD概念。如果講到它位置話，她是在非常優(yōu)越位置上面，她是在上海最大地鐵站上方，和地鐵有直接有關(guān)聯(lián)系。當(dāng)時設(shè)計港匯時候，還沒有那種很大型購物中心在中華人民共和國存在過，因此其實也是一種挑戰(zhàn)，對于咱們也是一種摸索。到今天就有諸多這種經(jīng)驗教訓(xùn)，其實這個綜合體開發(fā)跟政府規(guī)定是息息有關(guān)，這個在中華人民共和國又是一大特色。如果當(dāng)前再做話，也許不會做六層，但是做了就要做很像樣，并且經(jīng)營好。就是由于她位置非常好，因此她六層購物中心還是非常成功。固然，咱們也是花了很大工夫去摸索，這樣北美形式購物中心形態(tài)能不能拔高，拔高后來帶出來空間尺度，或者說是一種對空間認(rèn)知限度究竟怎么回事，咱們做了某些研究。咱們最后得出是簡潔、明了架構(gòu)，這個被證明是有前瞻性，她是一種非常流暢、簡潔、垂直向交通組織很好溝通性，尺度感較好，明亮。不是有非常奇怪空間，它空間是很舒服。這些都是非常重要形成一種購物中心，使得人們在里面進(jìn)行較好購物活動，這個是挺重要。尚有一種，她也開創(chuàng)了怎么樣把辦公塔樓、復(fù)式公寓和商業(yè)直接在一種里面結(jié)合起來做，而不是分離地，這種做法被證明是非常可行。這個平面圖上看到，左方和下方有兩個塔樓，這兩個塔樓結(jié)合，她入口，到達(dá)點，人流，她樓梯下空間使用，被商業(yè)使用，都被證明是非常有效。至于復(fù)式公寓，怎么運用這個購物中心，座落在購物中心上方，像酒店同樣環(huán)境，這也是比較成功例子。港匯作為一種33萬平方米，是全國當(dāng)前為止最高雙塔項目，經(jīng)營了十年，辦公樓經(jīng)營了五年，證明是一種成功例子。這個就是咱們凱里森在上海公司所在地宏一國際廣場，它從位置角度講又是非常得天獨厚，具備潛力變成一種都市地標(biāo)、都市中心綜合體項目，座落在中華人民共和國最知名商業(yè)街，南京東路路口，她不是很大，地上地下不到十萬平方米，但是所處位置非常重要。因此，選取一種好位置，哪怕體積再小，都也許做出一種好都市綜合體，這個基地只有5900平方米，因此是一種非常典型麻雀雖小五臟俱全例子。當(dāng)時設(shè)計這個項目時候也有過很大爭議，就是從整體布局角度。在中華人民共和國規(guī)劃部門制定條例，或者是概念當(dāng)中，就是創(chuàng)造一種都市孔進(jìn)環(huán)境，她有時候往往是比較機(jī)械化，機(jī)械式思維。當(dāng)時規(guī)定是在轉(zhuǎn)角上面留出一種大廣場，咱們就很反對，堅持不應(yīng)當(dāng)有廣場，應(yīng)當(dāng)是把最佳商業(yè)街面和廣告位置留出來給購物中心。證明這個做法是使得這個項目成功因素之一，就是由于做了這個做法。恰恰相反，在南京東路步行街此外一端世貿(mào)大廈就是一種失敗例子，她就是做了一種超大型廣場，這兩個正好是一種明顯對比。怎么運用這個位置為都市綜合體創(chuàng)造諸多有收益點，例如轉(zhuǎn)交上面LED廣告，高清晰度廣告牌，當(dāng)時也是咱們竭力建議開發(fā)商在這上面要做一種這樣?xùn)|西。做了后來被證明是非常好帶來經(jīng)濟(jì)效益做法，并且為都市帶來具備一定活力形象。塔樓自身也是一種地標(biāo)性建筑，她受到外灘歷史性建筑高度限制，但是咱們還是突破了規(guī)劃局高度，做到了142米，使得她可以在當(dāng)前上海定位外灘南京東路商務(wù)中心區(qū)最重要地標(biāo)性建筑。中華人民共和國有諸多都市雖然有歷史比較短，像上海并不是歷史很長，但是隨著這個年代發(fā)展，她還是具備一定地理位置認(rèn)知度，例如說這是上海五角場，在上海東北角附中心位置。這樣位置很重要，這個開發(fā)商是合生創(chuàng)展，她特意為了開發(fā)這個行業(yè)項目成立了一種合生商業(yè)總部，這是她們第一種全國性大綜合體開發(fā)，地面面積25萬平方米。都市綜合體開發(fā)其實跟政府很關(guān)于系，政府往往為了把她做成在這個地區(qū)，這是在楊浦區(qū)，楊浦區(qū)政府是非常想要把五角場重新打?qū)е乱环N有經(jīng)濟(jì)活力、有商業(yè)活力一種點，要和港匯所在地就是徐家匯媲美。因此，非常支持在這個地點做一種可以有力度，有經(jīng)濟(jì)效益，將來運作和規(guī)劃設(shè)計都可以說是非常好一種項目。咱們就比較有幸成立了上海此外一種中心項目開發(fā)和設(shè)計。這個項目是15萬平米購物中心和凱悅酒店，尚有一個標(biāo)志性辦公樓構(gòu)成。但是，她給規(guī)劃條件并不是像當(dāng)前看到這樣高，都是100米、120米尺度。為了要做到所謂標(biāo)志性，就是在這個位置上面能夠呈現(xiàn)出一種具備很當(dāng)代，她們往往要聯(lián)系到世界其她很知名項目話，就是高度一定要拔高，商業(yè)量一定達(dá)到某種限度等等。這個里面其實是咱們要做諸多工作，就是協(xié)助開發(fā)商，涉及高度位置重新定位。因此，當(dāng)前國內(nèi)規(guī)劃已經(jīng)變成法律，你要改話要通過合法程序，通過政府支持其實還是可以改，通過都市設(shè)計，重新制定片區(qū)規(guī)劃，使得這個項目可以合理成立，可以做到180米高辦公樓，是合生在上海一種綜合性辦公樓。因此，咱們在這個過程中就是協(xié)助做到怎么制定，固然從名義上講是政府工作，但是咱們大量工作是協(xié)助開發(fā)商做?；氐竭@張總圖來看，她是在上海五角場最后一種東南角留出來一塊地，是兩塊地組合?？梢钥吹皆趺礃釉诔浞诌\用這個較好位置來組合都市綜合體，一開始咱們普通做法就是要有好幾輪總體規(guī)劃比較方案，今天就不展示出來。但是，咱們把這個標(biāo)志新塔樓放在北邊，沿著上海中環(huán)線，或者是放在東邊等等，有諸多比較。就像剛才講，形成一種好成功綜合體話，在她具備好位置條件下，其實每個最后出來最佳使用功能點還是通過諸多輪研究。因此，當(dāng)前辦公樓是放在接近這個路地方，酒店是放在東端，當(dāng)中有購物中心串聯(lián)起來，這個是通過交通分析、研究，涉及量化研究，證明這樣做法應(yīng)該是最佳，最佳，可行。購物中心自身當(dāng)前都很注重她對社會產(chǎn)生正面影響。因此，咱們當(dāng)前在做諸多綜合體都是把屋頂作為一種都市開放空間，可以使用、可以進(jìn)行商業(yè)活動空間，并且是全天候24小時開放概念。這個是從此外一種角度看，由于在五角場地方搞了諸多開發(fā)，涉及萬達(dá)廣場，東方商廈等等，但是并沒有把這個區(qū)位商業(yè)形象和都市形象提高起來。因此，往往咱們在接了這樣項目后來肩負(fù)責(zé)任，有時候不但是為開發(fā)商服務(wù)，做到一種好有效益經(jīng)營項目，并且給社會怎么樣帶來這個社區(qū)亮點。政府也很關(guān)注，例如她覺得這個地方她們從來沒有一種這樣?xùn)|西，楊浦區(qū)是上海比較偏區(qū)，上午講閘北區(qū)也是同樣，她很需要一種很高酒店，因此做大型綜合體項目一定要得到政府支持，并且做過程中一定要她理解綜合體性質(zhì)和將來使用，咱們可以有一種比較成功保障。綜合體其實有諸多方面的確要關(guān)注。很重要就是可達(dá)性地有時候你覺得這個地理位置較好，但是她非常難以到達(dá)，例如說在大立交橋轉(zhuǎn)換邊上話，你也許要繞很打圈才干到這里。因此，對于她可達(dá)性分析要做好。因此，咱們在做綜合體時候，在前期總體分析上面要做大量比較工作。對開發(fā)商來講，定位一種這樣綜合體，她考慮市場，她也是要考慮車行時間，我沒有把諸多東西分很細(xì)講，有諸多東西的確很重要，例如車問題，你作為一種都市中心區(qū)有影響地標(biāo)性大型開發(fā)，車到達(dá)就是很重要，車量也是很重要?？蛇_(dá)性還涉及視覺可達(dá)，她怎么樣以地標(biāo)形態(tài)浮現(xiàn)，怎么有自己個性，也是包括在這個里面。當(dāng)前人們在行業(yè)里面比較懂得是華潤和新宏基合伙杭州萬象城，她是在杭州新城幾乎可以叫錢江新城商務(wù)、政府、文化匯集區(qū)域，但是華潤方略使得她可以在中心區(qū)邊沿一點地方做一種包括住宅在里面綜合體。這個跟她開發(fā)理念和她當(dāng)前一種模式，就是她經(jīng)營方略和開發(fā)方略模式，并且她可以說法政府，使得她可以在一種50萬平方米里面把各種形態(tài)做起來。咱們也是很有幸從三年前就開始設(shè)計這個項目。這張圖右邊一半就是一期，20幾萬平方米，十萬平方米豪宅，尚有一種很大型購物中心，加上地下有超過20萬并沒有，涉及后期酒店、公寓、甲級辦公樓開發(fā)，40幾萬平方米、50萬平方米、50多萬平方米，徐徐變成了一種開發(fā)商覺得她可以跑到重要都市去做一種這樣綜合體模式。咱們參加在這個過程里面，也看到了這個模式建立，其實還是很有說服力，她依照當(dāng)前中華人民共和國零售業(yè)發(fā)展情形，制定出購物中心應(yīng)當(dāng)是多大，普通當(dāng)前不做超過15萬平方米，普通是12、13萬左右，使得經(jīng)營達(dá)到最佳狀況。詳細(xì)講到華潤萬象城究竟有什么樣?xùn)|西構(gòu)成？也許諸多人不理解，但是應(yīng)當(dāng)說總概念就是一種一站式，可以在她自身綜合體里面作為一種龍頭地位一個產(chǎn)品，一方面讓她可以做成功，有力度，帶動其她住宅和辦公、公寓發(fā)展。設(shè)計這樣超大型購物中心話，咱們其實是作為一種比較全方位角度去看。所以，不但是滿足她作為一種購物中心，還滿足她在這個都市空間形態(tài)里面所出來形象，對周邊關(guān)系、交通帶來影響，她幾種面是什么樣，開放空間、廣場。像這個位置和可達(dá)性都是非常具備優(yōu)越條件。她這邊有兩條地鐵線，看到這個虛線是其中一條，在這個圖上方將來尚有一條地鐵線。因此，在東北角十字路口和西南角十字路口下面都各有一種地鐵站。這樣，咱們把整個規(guī)劃按照地鐵人流思路進(jìn)行設(shè)計。因此，你看到這個購物中心是對角，涉及將來再開發(fā)二期，穿越她下面就是兩個車站之間項目。剛才講到了形象設(shè)計，在這張圖右方，那個轉(zhuǎn)角下面是一種地鐵站，咱們有一種地下下沉式廣場，作為入口和地鐵相連。在面臨都市主干道，北邊和西邊這個地方又形成一種重要入口。因此，依照這個項目幾種角不同樣，涉及對萬象城自身組合定位，就是在東南角下面是一種主力百貨，是泰國中央百貨，上面有溜冰場。當(dāng)前華潤已經(jīng)整合出一套商業(yè)組合形態(tài)，固然她針對每個項目還是有不同樣變化，她應(yīng)當(dāng)說有一種主流線在里面，咱們跟她們合伙也比較順利，非常了解她需要什么東西。這個里面做一種設(shè)計，做商業(yè)，做綜合體經(jīng)濟(jì)性、效益非常注重，就是咱們設(shè)計方略跟她是相連，但是其實建筑設(shè)計自身創(chuàng)造也是很要緊。因此，咱們還是要挖掘這樣一種大體量大項目是一種什么樣，她蘊(yùn)含文化含義，或者是具備本地特性，咱們創(chuàng)造一種故事，使得她既經(jīng)營好，又能夠被非常好認(rèn)知，形成也許一種場合，不論她是一種開場還是一種封閉式大型購物中心。因此，在這個項目里面運用了杭州有錢塘江概念，尚有她自身西湖周圍很優(yōu)美山體。因此，形成這樣一種流線型，在天窗和購物通道設(shè)計上面，都可以給她體現(xiàn)出水切割形成峽谷這種概念。中庭空間往往是一種購物中心里面很重要地方，這是顯而易見，人們都明白。咱們盡量把這個地方變成一種比較綜合性使用，她可以又是約會地點，又是展示地點，又也許舉辦社區(qū)活動地點。同樣，咱們剛剛給華潤做了一種擴(kuò)充設(shè)計項目在成都24城，在成都二環(huán)線其中一種重要道路，通向市中心交界地方。因此，綜合體選取地點，在這個里面又是一種較好體現(xiàn)，在這個主路下面也是有一種地鐵，也是在兩三年之間要建成，地鐵站就是在這個下面。因此，從可達(dá)性、位置方面，咱們做諸多輪方案，普通是做好幾輪中期研究，最后得出這個200米高華潤大廈應(yīng)當(dāng)放在這個位置，并且較好把底層空間和商業(yè)結(jié)合起來。這個里面還牽涉到一種區(qū)域性地區(qū)文化概念。剛才也講到了個性問題，咱們在這個項目里面始終想怎么反映成都地區(qū)文化，成都是非常知名注重休閑、戶外活動都市，因此咱們在購物中心設(shè)計時候，給她附加出這種功能，她是一種室外活動場地。除了從她構(gòu)架看到當(dāng)中大庭院概念以外，還把購物中心變成退臺式做法，就是延伸，就是內(nèi)部來看還是購物中心，但是穿越這些餐飲設(shè)施后來，你就可以到達(dá)外部室外空間，并且你從室外可以通過這些臺階聯(lián)系到達(dá)每個層面參加空間，這張圖就是表達(dá)了這個概念。其實咱們和別大型事務(wù)所同樣，可持續(xù)發(fā)展、綠色建筑都是咱們整個事務(wù)所方略，咱們有自己網(wǎng)站和自己使用工具，都可以很便捷找到怎么做設(shè)計手法，涉及大樓面向，就是依照這樣分析之后，覺得她應(yīng)當(dāng)放在這個位置，是面朝南，從能源角度講是最佳用。怎么樣收集雨水，有諸多綠化，有屋頂花園購物中心，起到灌溉作用，這些東西都是在考慮。因此，在當(dāng)今條件下挑戰(zhàn)，人們面臨都是同樣問題，就是環(huán)境和能源和可持續(xù)發(fā)展這些因素，都是作為咱們設(shè)計師應(yīng)當(dāng)較好運用手法，對于咱們家園也是一種責(zé)任。和剛剛提到同樣，整個屋頂是一種大可使用花園，不但是公共功能，餐飲功能，她還帶來了此外結(jié)合地區(qū)，結(jié)合政府某些盼望，就是在這張圖上面看到中庭上面暖色調(diào)，下面一張就是在中庭上方看到，咱們做了一種小型博物館，她是跨越中庭中間上方，占據(jù)一半空間，和下面購物中心之間有一個較好互動。由于24層是有點歷史含義，當(dāng)前有一種電影就是講24層，她是中華人民共和國比較早飛機(jī)發(fā)動機(jī)產(chǎn)業(yè)關(guān)于系。因此，咱們覺得有責(zé)任，開發(fā)商也很支持做一種這樣小型博物館，使她把這段歷史保存下來。動線其實是很重要概念，剛剛簡介幾種方案里面，咱們已經(jīng)講了某些。如果說把她拎出來講，也顯而易見，人們都明白，每個項目里面都牽涉到問題，就是你流線，有車流、人流、服務(wù)、消防等等，出入口位置，周邊狀況。到項目自身里面，不論是購物中心，還是在一種開場式環(huán)境里面，和別不同使用功能之間聯(lián)系，水平向，垂直向，尚有一種標(biāo)記系統(tǒng)聯(lián)系，都使得這個動線需要達(dá)到一種最佳做法。看上去挺容易，但是真要做起來是非常困難，有時候是非常有挑戰(zhàn)東西。因此，作為規(guī)劃師、建筑師可以輔助一種開發(fā)商，或者是對這個都市片區(qū)可以做成一種有生命力東西，這個絕對是要下工夫一種方面。這里有一種例子，當(dāng)前這個項目正在建造當(dāng)中，是綠地集團(tuán)(公司專區(qū),旗下樓盤)在上海最大一種項目，也應(yīng)當(dāng)有一定媒體知名度，一共投入70億人民幣做這個項目。這個項目位置真是非常好，在上海羅灣區(qū)，作為中心區(qū)，在黃浦江邊上，世博會長址對面。這個項目是比較復(fù)雜牽涉諸多問題，我可以跟人們共享一下，她自身是由四塊地組合起來，當(dāng)前依照中華人民共和國規(guī)劃和出讓地條例來講，每一種地塊都要滿足她容積率、覆蓋率、高度，并且在諸多狀況下不能更改，有時候可以更改，但是這個項目咱們從開始就被告知是不能更改。又要把它做成完全是一種整體綜合體，很困難，咱們其實做了三輪，都已經(jīng)差不多達(dá)到報批限度，固然是在開發(fā)商指令下面在做。所帶來問題是什么呢？一方面講一下它構(gòu)成某些，她是由三棟甲級辦公樓，一種萬豪酒店，兩個豪宅，這塊地正好被定性為住宅用地，尚有比較低矮商務(wù)用地，就是作為綠地集團(tuán)總部和小型高檔百貨。有一種開場型餐飲、娛樂、潮流高檔購物場合，串起來一種綜合體。這張總圖可以看到，剛剛講四塊地，就是這樣畫下來，這是住宅用地，其她都是商務(wù)和商業(yè)用地，每塊地條件都規(guī)定非常死。通過不斷改進(jìn)，一方面咱們可以把容積率全平均起來做，最后是做兩棟塔樓，最后這個是不行，由于都市規(guī)劃部門極力反對。最后就做成三個辦公樓，由于這邊正好是一種地塊，可以滿足這個面積一種樓。這樣做了后來，最后再審查時候，開一種比較重要會議時候，都市規(guī)劃部門又代表政府提出一種講法，就是說你雖然滿足了所有規(guī)劃條件，滿足了日照，但是為了可以達(dá)到當(dāng)前人們講和諧社會目，你應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃指標(biāo)間距退讓原則上再對你有10%規(guī)定，就是本來退100米，當(dāng)前退110米，這是中華人民共和國特點，這是非常故意思。固然，咱們在開發(fā)商綠地集團(tuán)指令下，就一次次簽補(bǔ)充合同，一次次做。但是，這邊提出來問題，的確建筑師有時候是被帶入一種開發(fā)里面肩負(fù)責(zé)任是很具備社會性。因此，這是一種很故意思利益。因此，當(dāng)前看到所有退讓所有是達(dá)到110%做法。這個也許也的確有點道理，就是為了使得這個項目很順利開展，可以給居民創(chuàng)造不但是技術(shù)性滿足規(guī)劃指標(biāo)，并且從視覺，從創(chuàng)造和諧社會目來看，都做到了。因此，不論怎么樣，這個項目當(dāng)前已經(jīng)全面開工，兩個豪宅都已經(jīng)封頂了。這是一種鳥瞰圖。為了把這個項目做成既是一種整體，又要有一定變化，又受制于日照影響等等，因此出來這個樓形狀是挺故意思，并不是咱們刻意這樣做，這是依照實際需求做到，最后成果是挺令人滿意?？倎碇v，這是一種比較獨立住宅兩個豪宅，這是每一層580平方米一戶豪宅，這邊是兩戶，然后是開場式購物中心，由幾種核心點串聯(lián)起來，整個項目就是一種場合創(chuàng)造和一種地標(biāo)性創(chuàng)造。她到達(dá)點怎么考慮？就是除了周邊幾種入口有不同地方，有車流可以進(jìn)入到地下空間以外，整個里面都是同樣。但是，在這個同步咱們還是讓車到達(dá)中心廣場，使得你具備一種中心空間，達(dá)到可以到達(dá)剛才講到達(dá)點，怎么使得有一種感覺，就是我開車就可以到達(dá)這里，然后再進(jìn)車庫。這個是東北角入口，其實離地鐵站不遠(yuǎn)，就是四五百米路，過來之后這成為一種顯而易見入口，整體解決都是非常簡潔。綜合體里面還是追求這種簡潔性，特別是塔樓，她是作為一種背景，她所講出來語言其實應(yīng)當(dāng)是簡潔明了。反而在底下購物中心場合創(chuàng)造出來語言應(yīng)當(dāng)是豐富，使得人們到達(dá)這邊之后并不是單調(diào)，或者是像辦公樓這樣，具備她一定性格。這就是中心廣場，咱們流線這些解決是環(huán)繞著怎么樣做出一種最合理購物中心流線，來把這個很復(fù)雜項目做起來，空間收方，舒展，創(chuàng)造這樣限度都是很重要。對于世博會、黃浦江展示又是此外一種概念層次，就是怎么加強(qiáng)她，這是重復(fù)做了諸多次，日后總結(jié)出幾點。一方面，這個地塊，不能超過24米，咱們把綠地總部做在精品百貨上面，總部設(shè)計就帶有世博會場館設(shè)計概念，就使得她有一定前衛(wèi)性和通透性，它是一種較好展示建筑。萬豪酒店對于整個羅灣區(qū)接近黃浦江江邊也是一種地標(biāo)性展示，有很強(qiáng)可視性。咱們老是講有購物中心，商業(yè)零售其實是往往在中華人民共和國做綜合體，咱們經(jīng)驗可以差不多是100%有零售功能在里面。既然有了零售功能，零售作為一種商業(yè)中心，要讓她做成功，這是最重要一點，因此咱們說她是整個綜合體一種催化劑，一種成功基本。這個概念一定要非常強(qiáng)。這里面就會講到，或者是思考到購物中心設(shè)計和規(guī)劃，而不是說你有一大塊面積，我就做一大塊所謂購物空間就行了，她應(yīng)當(dāng)非常強(qiáng)表露或者是體現(xiàn)出這個購物中心規(guī)則和性格，不論是開場，有頂蓋還是什么。這個是被證明，就是購物中心成功是保證商業(yè)綜合體收益最大要素。由于她作為一種最可以匯集人流，每個購物中心如果計算人流話，如果她成功，一定帶來是成千成萬人流，有時候達(dá)到十萬人流。例如在黃金周港匯里面就是十萬人次以上量。正由于如此，綜合體里面購物中心成功，她可以把人流很順利帶進(jìn)來停留、上下，進(jìn)行她購物和體驗活動，當(dāng)前咱們講購物都是講體驗，她就是標(biāo)志著綜合體成功因素。剛才講了綜合體是代表了當(dāng)今人們追求這種新生活方式，或者也不是追求，自身這個形成都市更新就是帶來一種新生活方式，這是一種已經(jīng)發(fā)生事情，因此她必然是用生活方式跟你都市生活有關(guān)聯(lián)一件事情，因此她形象非常重要，自身這個購物中心成敗很重要。因此，咱們凱里森作為一種在這方面具備經(jīng)驗公司，咱們做每個項目都非常小心告誡自己，就是不能把一種項目做出超越購物中心規(guī)則。因此，凱里森在這方面可以長期不斷發(fā)展，其實咱們在遵守商業(yè)規(guī)則方面是自己教誨自己，不要做不也許事情，例如為了創(chuàng)造某些空間效果，或者是追求形式，忘了購物中心構(gòu)成，這個是萬萬做不得。因此，咱們比較強(qiáng)調(diào)在做綜合體時候，不論你是一種開場、封閉，只要你有購物中心，或者說是商業(yè)中心，你就一定要遵守它規(guī)則，就要遵守它帶來組合，你到一定規(guī)模后來，八萬平方米，十五萬平方米之間，必定要有主力店，必定要有多廳影院組合，這里面你要遵守規(guī)則，什么東西放在一層，什么東西放在五層，這種合理性和她空間組合流線，咱們是非常注重。這使得咱們可以和諸多在中華人民共和國大開發(fā)商合伙基本。有一種例子，一種是當(dāng)前已經(jīng)建成在深圳南山海岸城，這個塔樓已經(jīng)建成并開始使用。最重要是綜合體形成購物中心，這種設(shè)計理念結(jié)合南山在這個地點別叫做是商業(yè)文化中心，她本來有都市設(shè)計，把人行道和廣場放在第二層，并且正好在這個地塊里面需要一種都市廣場。并且這個跨越了兩個地塊，咱們就是怎么上她整體感覺是一種購物中心。這個是從底開始，當(dāng)前已經(jīng)建成。這是當(dāng)時效果圖，也可以看到，咱們說你創(chuàng)造一種場合，創(chuàng)造一種環(huán)境，必定是和戶外空間關(guān)于系，室內(nèi)也可以創(chuàng)造。但是，往往是室內(nèi)室外兼顧是可以帶來最大優(yōu)勢，就像咱們剛剛看到華潤24層形態(tài)。固然，她從綜合角度來講，也是合理，有百貨主力，有影院，有溜冰場。這個看到是在第二層，咱們是當(dāng)做第一層來使用一種平面規(guī)劃，會牽涉到在中華人民共和國，由于地塊性質(zhì)，并不是像美國那樣，在一畝地上面種一種購物中心，就是依照她需求做。但是，中華人民共和國狀況下面，在都市中心給你地塊也許是不規(guī)則或者是胖胖，怎么樣把商業(yè)東西做好，又不失去商業(yè)經(jīng)營需求組合，大，小，具備合理深度，這個其實是需要花時間，咱們往往跟開發(fā)商要交流說并不是你想象當(dāng)中兩個月就可以報批了，并且要有時間和商業(yè)策劃公司可以緊密結(jié)合，緊密工作。固然，實現(xiàn)方案跟咱們本來設(shè)想諸多意向特別是形象上東西有出入，但是整個是把整個購物中心架構(gòu)和尺度完畢了。咱們剛剛看到效果圖是玻璃，不同樣顏色藍(lán)色玻璃環(huán)繞整個購物中心，由于是海岸城，就是打造這樣一種主題，當(dāng)前就留下了一點點，已經(jīng)經(jīng)營了一年多，應(yīng)當(dāng)是越來越好。室內(nèi)還是帶有一點藍(lán)色基調(diào)。講到這種流線，創(chuàng)造這個場合，其實咱們在遇到有些項目還是很故意思，像這個是在上海西區(qū)美國學(xué)校邊上，咱們打造這個就是生活潮流中心，就是三萬平方米商業(yè)，再加上一萬五千平米高檔公寓。她所形成區(qū)域非常帶有國際性，她是作為一種國際社區(qū)，在這種國際社區(qū)中心點，開發(fā)商很故意把她作為一種目地形式來打造一種這樣綜合體，咱們采用局部三層設(shè)計。為什么把這個例子拿出來講，其實咱們在中華人民共和國將來諸多都市開發(fā)里面都會遇到這種尺度購物綜合體，她是跟一種社區(qū)關(guān)于系。因此，她在這個社區(qū)里面怎么樣形成人們心目當(dāng)中她自己地方，這是我地方，這是我家，我家附近地方，我基本上每天，每個星期都要去，創(chuàng)造這樣場合，其實是可以做非常豐富，富有含義做法。其實在美國有諸多這樣例子，諸多咱們同行也做了諸多這樣非常先進(jìn)作品。固然，這個設(shè)計當(dāng)前是基本上已經(jīng)定型，已經(jīng)做完了，7月份要開工，她所體現(xiàn)出來這種個性和一定鄉(xiāng)土化，她和人尺度，涉及有一某些地面停車，她只有地下一層可以停車，使得可達(dá)性都達(dá)到很合理地步。剛才講了諸多是標(biāo)志性，標(biāo)志性的確對于形成一種綜合體來講是避免不了一種問題，這個里面也有諸多層面，由于這個標(biāo)志性講起來是見仁見智，每個人都有她自己心目中標(biāo)志性，政府官員是怎么以為，開發(fā)商怎么以為，購物者怎么以為。但是，她有諸多特點，例如咱們比較講究戲劇性，早上兩位也講到這個問題，并不只是高樓大廈就是標(biāo)志性，有時候你創(chuàng)造出來這個場合自身帶來東西，她是一種地方，她就是標(biāo)志性。這個標(biāo)志性也許還包括了人們對她體驗記憶，你要是作為一種較好東西，覺得在那里玩兒很開心，我朋友、我一家會花諸多時間在這里，不間斷下次在來，這就是標(biāo)志性，因此體驗是含在標(biāo)志性里面。這個例子是上海此外一種人們心目中商業(yè)，叫做曹家渡有一種悅達(dá)889廣場，這個也是年終正式開業(yè)，當(dāng)前塔樓、裙樓已經(jīng)完全竣工了。從標(biāo)志角度講，塔樓并不高，120米如下，但是在這里這樣一種四層加上地下一層面積并不是很大，不到五萬平米商業(yè)中心，怎么樣讓她具備標(biāo)志性，這個不但剛才咱們講到有些內(nèi)涵問題，其實咱們在她形象上面是做了很大努力。這邊有一種云頂，這個跟早上托德簡介華沙項目很像，但是咱們是把她變成一種半開場空間，是塔樓和購物中心，涉及購物中心進(jìn)一步到塔樓下面，在這形成一種廣場，是一種多功能形態(tài)。它頂咱們是賦予一種比較新穎在上海沒有浮現(xiàn)過，由于我們做一種項目，都市中心區(qū)里面做項目，你競爭是很厲害，固然在中型都市你也許是唯一，做得好你就是老大。但是，在上海這樣一線都市里面均有諸多這樣挑戰(zhàn)，怎么樣做出她個性，這個項目從、開始到當(dāng)前經(jīng)歷了比較大波折，這個云頂也是一會兒有，一會兒沒有，一會兒有，重要是投入問題。開發(fā)商最后衡量她標(biāo)志性和這個項目將來為她所帶來成功因素盼望下面，其實聽取了咱們意見，做了這樣一種頂。這個頂是一種公司，是美國一個公司，咱們開始就把她帶進(jìn)來跟咱們一起合伙，她是需要有很高科技含量在這個里面把她給計算機(jī)做出來，你雖然看到三角形，每個三角形都是不同樣，但是她形成形態(tài)完全是自由形態(tài)。這個就是她們協(xié)助做計算機(jī)模型。因此她所帶來形象吸引力，她價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只開發(fā)商多花50%錢做這個玻璃頂，一般技術(shù)不一定會達(dá)到這種效果。從咱們并且追求角度來講，咱們也是考慮到各種綜合體開發(fā)因素，的確一定要跟開發(fā)商之間有較好商量、溝通，怎么樣做一個故意思、長期、吸引人東西。這個項目是比較故意思，是青島小麥島，是由迪拜做棕櫚島投資公司把這個地拿出來，她拿地之前咱們就已經(jīng)做規(guī)劃，這些都是她擬定拿到手之前已經(jīng)做好了。她要填海，在小麥島外圍填出了幾種地塊，因此，一共是由一種組合，變成一種在都市里面特別有標(biāo)志性非常特別項目。小麥島自身是島上所有東西，此前是挺亂，所有要整頓、拆遷，咱們把她岸線在一定距離保持原生態(tài)，這個是購物、娛樂、餐飲、旅游一種綜合體，這邊兩個五星級酒店，這個就是超五星，六星、七星。這個不能稱為住宅，但是是酒店式公寓，外面就是大海。這邊尚有諸多涉及一種個單體園區(qū)式辦公同樣，三層如下，將來可以有企業(yè)總部到這里來入住。這里有一種綜合體，這個綜合體有一種很強(qiáng)功能，剛才講附加式功能在有些時候顯得特別重要，這邊是地下，咱們把所有車都停在這里，然后有一種內(nèi)部交通系統(tǒng)把游人帶到這個島上面。這是一種非常綜合，非常特別故意思綜合體開發(fā)。青島市政府就在這個方向，奧運場地是在這個方向，她是占據(jù)了一種較好位置。最后一種項目簡介一下，這個是在昆明今年要開業(yè)，叫順城。這個項目咱們是跟她們合伙，當(dāng)前是所有構(gòu)造已經(jīng)做好了，她很有代表性，就是她綜合性含義實在很強(qiáng)，她有五棟住宅，兩個辦公樓，一種12萬平方米開場式購物中心，由于昆明是四季如春都市，因此對于地區(qū)性需求，咱們作為建筑師一定要較好考慮，在什么地方做開場，半開場，什么地方做全封閉，這些都是建筑師要為開發(fā)商想好事情。她定位有剛才講所有因素，她是在昆明最中心30街這條步行街上，都市廣場是在這個位置，然后紫街和購物中心之間有視覺聯(lián)系。最重要是這個項目所在地，例如順城這個概念，我這邊缺少一張大圖，但是你可以想象一下，這條是順城街，此前老昆明城墻就是這樣，她是在昆明南門外面，順著城墻商業(yè)街叫做順城街，她是老式上幾百年茶馬古道集散地，也老式昆明人心目中一條很故意思老街，很有文化含義。固然，中華人民共和國都市需要更新，這是一種不可避免現(xiàn)實，有時候更新你是需要把她們所有推倒重來，不一定保存她某些老東西，這個跟商業(yè)開發(fā)不符合。但是，在這個基本上咱們怎么去看待這個項目，讓她這條街繼續(xù)存在，但是賦予她新活力，但是在這個同步又是和都市記憶完全融為一體，這個就是我把這些圖放在一起，就是從咱們一開始，年終時候開始設(shè)計過程，就展示出了思路變化。這里面有一種大變化，其實也是每個商業(yè)綜合體，特別是具備一種有規(guī)模，十萬平米左右，你面臨問題是需要有一