房地產(chǎn)開發(fā)管理手冊

第一章開發(fā)業(yè)務(wù)手冊編制說明用于集團(tuán)開發(fā)的地產(chǎn)項目前期開發(fā)業(yè)務(wù)工作，手冊所列內(nèi)容具有工作指導(dǎo)性，具體根據(jù)項目所在地區(qū)特點，參照執(zhí)行；各地產(chǎn)子公司可以根據(jù)項目的具體特點和公司組織管理架構(gòu)確定項目前期開發(fā)的管理體制。第二章獲取土地階段2．1工作成果經(jīng)招、拍、掛取得土地使用權(quán)，簽訂《土地出讓合同》，或通過收購項目公司，簽定收購?fù)恋貐f(xié)議。2．2項目土地取得標(biāo)準(zhǔn)2．2．1項目位置選擇及初步分析房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。2．2．2土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用；土地規(guī)模要符合戰(zhàn)略發(fā)展需要。2．2．3土地價格標(biāo)準(zhǔn)土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。2．2．4項目定位項目的定位符合公司項目定位一致要求。2．2．5項目成熟項目需要滿足開工建設(shè)條件，市場成熟。2．2．6營銷效果初步分析公司的實力含公司的資金實力、技術(shù)實力、對資源的整合能力、關(guān)系能力、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的人格魅力、創(chuàng)新實力等等因素。2．3獲取土地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)拍賣掛牌取得國有土地使用權(quán)后，應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》的相關(guān)要求，在規(guī)定時限內(nèi)與市國土局簽定《國有土地出讓合同》，并按期繳納土地出讓金?；A(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費包括在地價款中，根據(jù)位置的不同北京市各區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)費也各不相同。依據(jù)國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知（計價格[2001]585號）第三條：整頓城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。凡在《國家計委、財政部關(guān)于取消部分建設(shè)項目收費進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項目收費管理的通知》（計價費[1996]2922）頒布前，已按規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及其他專項配套費的，由省級財政、價格主管部門對各類專項配套費進(jìn)行整頓，將其統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費重復(fù)收取的水、電、氣、熱道路以及其他各種名目的專項配套費。統(tǒng)一歸并后的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，由省級價格、財政部門根據(jù)近年來公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況，按照從嚴(yán)控制、逐步核減的原則重新核定收費標(biāo)準(zhǔn)。凡是未按規(guī)定審批權(quán)限批準(zhǔn)征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費或其他各類專項配套費，以及計價[1996]2922號文件頒布后，地方各級人民政府或有關(guān)部門出臺的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費或其他專項配套費，一律取消。在實際開發(fā)過程中，要根據(jù)項目所在地的城市管理部門要求是否支付基礎(chǔ)設(shè)施配套及公共配套費用（如教育配套問題）。2．4北京地區(qū)招拍掛流程圖第三章辦理土地使用權(quán)證3．1獲取土地使用權(quán)證法定實施主體：國土資源某區(qū)分局（產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科）3．2申請人需提交如下申辦材料1、計委立項批復(fù)；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、規(guī)劃紅線圖；4、征地協(xié)議書；6、土地補(bǔ)償協(xié)議書及各項補(bǔ)償補(bǔ)助領(lǐng)取憑證；7、出讓合同，出讓金發(fā)票及發(fā)證函；8、法人資格證明及授權(quán)委托書；3．3審查、決定時限20個工作日（不包括、市政府審批時限）。3．4流程圖第四章辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證4．1獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證通過區(qū)規(guī)劃委員會、市規(guī)劃委員會，獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證4．2申請人需提交如下申辦材料1、建設(shè)單位出具的申報委托書。2、建設(shè)單位提交建設(shè)單位用地申請（申請文件應(yīng)包含取得用地的有關(guān)情況等基本要素）。3、《規(guī)劃意見書》附件、附圖復(fù)印件，土地整理儲備機(jī)構(gòu)《北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》，國土資源行政主管部門《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》；4、《土地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件；5、《建設(shè)用地釘樁成果》；6、由提供規(guī)劃申報用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的1：500或1：2000地形圖5份；7、需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件；4．3審查、決定時限30個工作日(可延長10個工作日)。第五章辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證5．1獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證通過區(qū)規(guī)劃委員會、市規(guī)劃委員會的審批，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5．2申請人需提交如下申辦材料1．建設(shè)單位出具的申報委托書；2．建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的"建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；3．《規(guī)劃意見書》及附件、《修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計方案審查意見》及附圖復(fù)印件，以及《規(guī)劃意見書附件（選址）》中注明申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時須提交的有關(guān)文件4．國土行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件；

5．具有資質(zhì)的設(shè)計單位按照《規(guī)劃意見書》或《修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見》及附圖或《設(shè)計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖（按Ａ４規(guī)格（豎向）裝訂成冊）１套，另再附相同設(shè)計總平面圖５份（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖各１份）；6．需要辦理竣工檔案登記的，須提交《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》；7．提交招標(biāo)投標(biāo)主管部門簽署意見的《北京市勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)登記表》復(fù)印件，依法需要進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)項目，還須提交《勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書》（已進(jìn)行設(shè)計方案審查的不需提交）8．需要使用項目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準(zhǔn)）行政許可決定文件復(fù)印件１份；5．3審查、決定時限30個工作日(可延長10個工作日)。第六章施工圖設(shè)計專項技術(shù)審查6．1前置條件

建設(shè)單位申辦施工圖設(shè)計專項技術(shù)審查應(yīng)滿足下列條件：

1、申報建設(shè)項目為設(shè)置人防工程的單體項目；

2、已取得《人防工程初步設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》；

3、已取得規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

6．２本階段需提供如下材料6．２．1施工圖專項審查1、填寫完整并加蓋印章的《人防工程施工圖技術(shù)審查申請表》；2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）3、人民防空工程施工圖設(shè)計文件（一套）；4、《人防工程初步設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》（復(fù)印件）5、《人防工程初步設(shè)計審查意見書》（復(fù)印件）。

6．２．2施工圖備案

申辦人需提交如下申辦材料：（1）填寫完整并加蓋印章的《人防工程施工圖備案申請表》；（2）《人防工程施工圖技術(shù)審查報告單》；（3）規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；（4）人民防空工程施工圖設(shè)計文件（一套）；（5）《人防工程施工圖技術(shù)審查意見書》6．４環(huán)節(jié)時限

25個工作日。6．５收費標(biāo)準(zhǔn)

施工圖設(shè)計專項技術(shù)審查是建設(shè)單位申報人民防空工程施工圖備案的必要前置條件，本事項不收費。第七章辦理各項配套設(shè)施的接入工作7．1供電配套作業(yè)7．1．1前期征詢階段作業(yè)凡屬基建項目，在上報可行性報告前應(yīng)向所在地區(qū)供電公司（局）書面征詢供電條件，作為政府部門審批基建項目的依據(jù)。辦理供電工程報裝申請書需要的材料：《營業(yè)執(zhí)照》副本的復(fù)印件6份法人代表的身體證6份申請報告：應(yīng)列出用電單位(房產(chǎn)開發(fā)單位)名稱、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、郵政編碼，簡要寫明主要用電設(shè)備、特殊用電要求、預(yù)計用電容量、發(fā)展容量、預(yù)計用電時間等，用戶還應(yīng)提供立項意向有關(guān)文件(復(fù)印件)及1:2000地形圖(一份)。審查時限一般為30個工作日。7．1．2工程建設(shè)階段在取得供電方案批復(fù)后，報當(dāng)?shù)匾?guī)劃局審批外電源路由，規(guī)劃局組織政府各職能部門自來水，天然氣，電信，有線，市政，園林，等單位招開市政專題會議，確定地下的各種管線位置，討論外電源方案的可實施性。7．1．3申請報告其中須有標(biāo)有建筑面積的房型圖，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四檔面積分類統(tǒng)計表。注明計劃竣工日期7．1．5．1上級批文（主要是市，區(qū)計劃和規(guī)劃批文）；7．1．5．2建筑工程規(guī)劃許可證；7．1．5．3住宅配套費繳付憑證；7．1．5．4公安門牌；7．1．5．5標(biāo)明門牌號的總平面圖，電氣施工圖，建筑施工圖。7．1．4供電實施階段1．變電站建設(shè)（外線工程）在辦理變電站建設(shè)申請手續(xù)時應(yīng)附送：申請報告；兩份總平面圖并注明戶名、地址，標(biāo)明建筑面積。提出設(shè)計概（預(yù)）算等。2．住宅用電（內(nèi)線工程）辦理《用電申請聯(lián)系卡》，由營業(yè)室受理，由低壓監(jiān)察室審圖蓋章確認(rèn)施工圖設(shè)計，并在30天內(nèi)答復(fù)供電方案（低壓用戶15天內(nèi)）。此答復(fù)對10千伏及以上高壓用戶在一年內(nèi)有效，低壓用戶在6個月內(nèi)有效。供電所（局）按建設(shè)方受送電裝置施工進(jìn)度進(jìn)行供電工程的設(shè)計，建設(shè)方按概（預(yù)）算（或文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）繳付業(yè)擴(kuò)工程費。3．竣工驗收4．變電站土建驗收：甲方和監(jiān)理驗收通過后通知供電局專項驗收。驗收合格后將變電所移交供電局管理。5．變電站設(shè)備安裝，電纜排管，電纜施工，低壓監(jiān)察，裝表等驗收均為供電局內(nèi)部驗收程序。6．供電局開具驗收合格證明后，本主辦崗位安排安裝分包向供電局無償領(lǐng)取分戶電表。7．供電局通知送電。8．10千伏及以上高壓用電客戶新裝用電申請業(yè)擴(kuò)流程7．2供水配套7．2．1項目規(guī)劃設(shè)計階段（方案設(shè)計階段）1．按照項目所在地區(qū)向?qū)?yīng)的北京市自來水有限公司（或區(qū)域自來水公司）征詢本項目用水。同時附送：項目批文、地區(qū)綜合管線圖、地形圖、總平面圖。2．征詢自來水公司項目附近的自來水管網(wǎng)情況、未來規(guī)劃及可接入本項目的幾個自來水引入口及最大可引入口徑、項目所在地自來水管網(wǎng)壓力等自來水情況，提供給設(shè)備設(shè)計，為項目給水系統(tǒng)設(shè)計提供初始條件；7．2．2市政綜合階段市政管委綜合各方意見，下發(fā)此項目市政綜合會議紀(jì)要，給水方案根據(jù)會議紀(jì)要返回設(shè)計單位修改。7．2．3施工圖設(shè)計階段要組織設(shè)計單位與自來水公司碰頭商議，征詢意見和優(yōu)化設(shè)計方案，以免造成不必要的設(shè)計返工。7．2．4施工階段1．室內(nèi)工程：用戶水表必須從自來水公司購買；室內(nèi)其他給水工程必須采用合格材料，施工符合國家規(guī)范及施工標(biāo)準(zhǔn)。2．室外工程：小區(qū)紅線以外市政道路上的上水排管工程，尚須按計劃（自來水公司的內(nèi)部施工計劃、區(qū)級市政設(shè)施建設(shè)計劃等）實施。3．在室外給水工程竣工前1個月，向自來水公司提交供水申請（對項目、用水情況進(jìn)行詳細(xì)介紹）、住宅（小區(qū)）總平面圖，申請接正式自來水。（若采用無負(fù)壓供水設(shè)備，需提供設(shè)備廠家介紹、設(shè)備衛(wèi)生許可批件、產(chǎn)品合格證、檢驗報告等文件）4．竣工后（室外水表尚未安裝完畢），與自來水公司結(jié)清工程款，簽訂供水合同。5．竣工后自來水公司管網(wǎng)所現(xiàn)場檢查整個系統(tǒng)，并要求交試水費，標(biāo)準(zhǔn)為每棟樓550元（6層樓2-3門），交費結(jié)束后，提供無表芯的室外自來水表，使整個系統(tǒng)能夠試運轉(zhuǎn)，試運轉(zhuǎn)合格后，交還管網(wǎng)所表蓋，管網(wǎng)所來現(xiàn)場裝上正式水表。7．2．5使用階段1．給水工程竣工后，向區(qū)衛(wèi)生防疫站申請水質(zhì)監(jiān)測。高層建筑每棟樓須檢測2個點（1個點為一個檢測件），小區(qū)內(nèi)市政管網(wǎng)需檢測一個點。2．向衛(wèi)生局申請生活飲用水衛(wèi)生許可證：提交材料：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、衛(wèi)生管理制度、給水系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、制水工藝及流程圖、供水設(shè)施的衛(wèi)生許可批件復(fù)印件、水質(zhì)檢驗報告、主要制水設(shè)備清單、從業(yè)人員健康和衛(wèi)生知識培訓(xùn)證明。7．2．6注意事項:1．項目施工前一個月需向自來水公司提交臨水申請（包含項目介紹、項目預(yù)計開竣工時間、需用水量）、項目總平面圖。2．簽訂臨水接口施工合同，協(xié)商付款后臨水接口自來水公司施工，完畢前簽訂臨水供水合同。3．項目初擴(kuò)設(shè)計完成，提交節(jié)水專篇。項目給排水工程在隱蔽前需報區(qū)節(jié)水辦公室驗收，竣工后報節(jié)水辦驗收，節(jié)水辦出具節(jié)水工程竣工驗收單。4．項目開工前，向水務(wù)局提交臨水指標(biāo)申請。需報材料：臨時用水指標(biāo)申請書、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、節(jié)水設(shè)施審查表（一式四份），水務(wù)局根據(jù)項目施工情況，給出項目各年度臨水使用指標(biāo)，不得超指標(biāo)用水，城管部分可根據(jù)情況對超指標(biāo)用水給與罰款。5．務(wù)必提醒動拆遷單位在動拆遷以前向上水公司辦理銷戶拆表手續(xù)。7．3排水配套向市水務(wù)局排水管理處申辦《（新，改，擴(kuò)）建設(shè)項目排水許可管理信息登記表》，取得排水（方案）征詢階段欄的“排水許可申請受理章”。7．3．1排水（方案）征詢階段其緊前工作條件為規(guī)劃方案已經(jīng)通過。排水申請報告，1:500的地形圖，規(guī)劃方案的總平面圖。7．3．2排水（方案）審批階段本主辦崗位通知市水務(wù)局排水管理處或區(qū)工務(wù)所出席擴(kuò)初設(shè)計方案的審批會議。在會議三天前將擴(kuò)初方案文本送達(dá)對方。會議結(jié)束后向?qū)Ψ剿饕冻醪皆O(shè)計審查意見表》。7．3．3申辦施工臨時排水工程要求在施工總承包合同簽訂后到總工程師發(fā)布的開工令日期之前的時間段內(nèi)完成。向區(qū)建委水務(wù)管理所申辦《臨時排水許可證（施工）》。提交的文件為：《臨時排水許可證（施工）》申請表，由施工總包設(shè)計的施工總平面圖和施工臨時排水方案圖，擴(kuò)初設(shè)計方案的批復(fù)。7．3．4排水工程實施階段按照項目建設(shè)的計劃進(jìn)度制訂相應(yīng)的實施計劃，通常在主體結(jié)構(gòu)工程結(jié)束后到竣工驗收之間的時間段內(nèi)逐項完成以下作業(yè)：1．委托排水處指定的施工單位，實施排水檢測井的施工（雨污水分流的須分別施工雨廢水檢測井和污水檢測井）。施工完成后通知排水處驗收，向排水處領(lǐng)取《同意接管證明》。2．外墻腳手架拆除后，督促總包單位創(chuàng)造條件盡快安排區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)的施工，力爭在項目竣工時同時驗收。在未驗收之前，應(yīng)配齊井圈井蓋并不準(zhǔn)施工單位使用管網(wǎng)。3．憑排水處出具的《同意接管證明》與區(qū)建委水務(wù)管理所辦理《市政接管委托協(xié)議》，并委托總包單位配合實施檢測井接入市政管網(wǎng)的工程。4．本主辦崗位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與現(xiàn)場其他工種施工進(jìn)度的銜接，安排好作業(yè)面和生活倉儲場地。5．向區(qū)市政管理署繳納市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)費。7．3．5排水工程申請投入使用階段本主辦崗位在區(qū)內(nèi)單體工程驗收后到申辦住宅交付使用許可證之前的時間段內(nèi)完成。1．向排水處填報《建設(shè)項目排水接管許可證初審表》，與排水處簽訂《委托污水排放處理協(xié)議》，繳納污水處理費。2．向排水處申辦《臨時排水許可證》，此證作為申辦《住宅交付使用許可證》時需提交的文件之一。3．待客戶入住戶數(shù)超過50%后，通知排水處進(jìn)行排水監(jiān)測，經(jīng)監(jiān)測合格，由排水處出具《排水許可證》。復(fù)印件交物業(yè)公司留存，正本歸檔。此項工作也可委托物業(yè)公司經(jīng)辦。7．4消防配套7．4．1規(guī)劃設(shè)計方案階段消防申報需提供的資料1工程所在地的地形圖；2規(guī)劃總平面圖及單體平面圖；3簡要的文字說明或生產(chǎn)工藝流程。辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在7個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書（方案階段）》。7．4．2初步設(shè)計方案階段消防申報需提供的資料1初步設(shè)計的方案說明文本（工程概況、消防設(shè)計專篇）；2由設(shè)計單位設(shè)計的全套擴(kuò)初圖紙；3上級主管部門的立項批文；4規(guī)劃部門的批文；5送審資料的電子文件光盤，但下列工程可不送光盤：6層及6層以下普通住宅（別墅、汽車庫除外），工程配套設(shè)施（含獨立建造的變、配電房，鍋爐房，煤氣調(diào)壓站、箱，公交站，門衛(wèi)，圍墻，雨篷等）?！侗本┦薪ㄖ涝O(shè)計審核申報表》；辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在17個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書（擴(kuò)初階段）》。7．4．3施工圖設(shè)計階段消防申報需提供的資料1.《北京市建筑消防設(shè)計審核申報表》；2.總平面圖及說明；3.建筑平面圖、立面圖、剖面圖及說明；4.有防火要求的暖通空調(diào)、電氣（包括防雷）、工藝流程、設(shè)備布置圖及說明；5.只有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的工程提供室內(nèi)外消防給水圖及說明；6.送審資料的電子文件光盤，但第4項所列工程可不送光盤；7．凡工程等級三級（含三級）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等級三級是指：中級、中型公共建筑；高度不超過24米，技術(shù)要求簡單的建筑；7層以上15層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑）由設(shè)計單位的消防自審員填報《建筑工程消防設(shè)計自審表（建筑專業(yè)）》。辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在17個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書（建筑階段）》。7．4．4施工圖（消防設(shè)備）設(shè)計階段消防申報需提供的材料1．《北京市建筑工程自動消防設(shè)施設(shè)計審核申報表》，并附公安消防機(jī)構(gòu)在對建筑部分審核時已發(fā)出的的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》復(fù)印件；2．消防給水總圖、平面圖、系統(tǒng)圖（室內(nèi)消火栓及自動噴水滅火系統(tǒng)）及說明；3．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的平面圖、系統(tǒng)圖及說明；4．防排煙系統(tǒng)的平面圖、系統(tǒng)圖及說明；5．其他固定滅火系統(tǒng)的平面圖、系統(tǒng)圖及說明；6．送審資料的電子文件光盤，但第5項所列工程可不送光盤。自動消防設(shè)施的施工圖設(shè)計必須由獲得"全國消防設(shè)計專項工程設(shè)計人員消防專業(yè)考試合格證書"的設(shè)計人員簽名。辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在17個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書（設(shè)備階段）》。7．4．5施工圖（內(nèi)部裝修）設(shè)計階段消防申報需提供的資料：1．《北京市建筑內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計審核申報表》；2．裝修樓層的原建筑平面圖、原消防設(shè)備（電施、水施、風(fēng)施）平面圖；3．原建筑的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》或《建筑工程消防驗收意見書》；4．裝修樓層的裝修平面、立面、剖面、節(jié)點詳圖、材料表及說明，新設(shè)計的消防設(shè)備（電施、水施、風(fēng)施）平面及系統(tǒng)圖；5．送審資料的電子文件光盤。辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在17個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書（內(nèi)裝修階段）》。7．4．6消防工程施工階段的注意事項：1．消防工程必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的安裝分包單位施工；2．消防工程的施工單位必須妥善保管所有消防材料和設(shè)備的產(chǎn)品合格證書；3．土建或裝飾工程的施工單位必須妥善保管所有有防火功能的材料和成品的產(chǎn)品合格證書。7．4．7建筑工程消防竣工驗收需提供的資料：1．《北京市建筑工程消防驗收申報表》原件及軟盤，此表應(yīng)由填寫單位法定代表人或單位負(fù)責(zé)人簽名，并蓋單位法人章，各專項的施工單位應(yīng)載明承攬工程范圍；建筑構(gòu)件、材料防火性能和消防產(chǎn)品的數(shù)量及調(diào)試情況；改項需由建設(shè)單位、設(shè)計單位、總承包單位、監(jiān)理單位、消防施工單位的企業(yè)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章。（一式兩份）2．建筑構(gòu)件、材料防火性能和消防產(chǎn)品的清單及質(zhì)量合格證明；該項應(yīng)該為：申報表上填寫的各種消防設(shè)施中，消防產(chǎn)品（含防火阻燃材料）須提供該產(chǎn)品的檢測報告。3．原公安消防機(jī)構(gòu)核發(fā)的所有《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》復(fù)印件；（一式兩份）4．規(guī)定格式的建筑設(shè)施調(diào)試合格開通報告原件及軟盤，建筑消防設(shè)施調(diào)試合格開通報告應(yīng)由調(diào)試人員本人簽名，并由調(diào)試人員的單位蓋法人章。5．火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的邏輯關(guān)系圖或說明書原件，并蓋有調(diào)試單位法人章；6．消防控制室值班人員名單，該物業(yè)的管理單位蓋法人章確認(rèn)；7．鋼結(jié)構(gòu)防火涂料的耐火時間檢測報告；提供防火涂料厚度檢測報告；（一式兩份）8．消防檢測機(jī)構(gòu)的消防設(shè)施檢測報告、消防電氣檢測報告；（兩份原件）收費；9．消防施工單位的資質(zhì)證書；（復(fù)印件，加蓋單位公章）；10．現(xiàn)場消防安全施工許可證；11．如建筑工程消防設(shè)計審核意見書上提出的不符合消防規(guī)范，應(yīng)由設(shè)計單位出具的整改意見并加蓋設(shè)計單位的公章；12．提供北京市檔案館的微縮證明；7．4．8裝修工程1．建設(shè)單位提出的驗收申請（加蓋公章）2．建設(shè)單位填寫《建筑工程消防驗收申報表》（一式兩份）3．建設(shè)工程中消防部門的建筑消防設(shè)計審核文件（復(fù)印件）4．消防檢測機(jī)構(gòu)的消防設(shè)施檢測報告、消防電氣檢測報告；（兩份原件）5．申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）需提供其檢測報告（復(fù)印件）6．現(xiàn)場消防安全施工許可證；7．如建筑工程消防設(shè)計審核意見書上提出的不符合消防規(guī)范，應(yīng)由設(shè)計單位出具的整改意見并加蓋設(shè)計單位的公章；8．提供北京市檔案館的微縮證明；辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)收到申報表后，在17個工作日內(nèi)派員對工程進(jìn)行檢查驗收。驗收合格后7個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防驗收意見書》。7．5燃?xì)馀涮滋岢鰰嫔暾堔k理征詢煤氣條件。新建住宅周邊有道路管網(wǎng)條件（或已有燃?xì)庖?guī)劃的）均可辦理燃?xì)馍暾?，若暫無規(guī)劃，亦可先委托申請做前期規(guī)劃。7．5．1擴(kuò)初設(shè)計完成后邀請煤氣公司參加擴(kuò)初設(shè)計評審會。7．5．2施工圖設(shè)計完成后為避免無必要的設(shè)計返工，在施工圖設(shè)計前，本主辦崗位視需要約請設(shè)計人員與煤氣公司溝通。設(shè)計完成后，燃?xì)馑惺┕D送燃?xì)夤緦彶椤?．5．3主體結(jié)構(gòu)封頂前（或竣工前6～8個月）向燃?xì)夤咎峤蝗細(xì)馐┕ど暾垼缓炗喖t線外至調(diào)壓站的中壓燃?xì)馐┕ず贤?．5．4配套的實施階段1．總包或安裝分包如不具備“城市燃?xì)夤艿拦こ淌┕べY質(zhì)”，煤氣內(nèi)管工程須另行委托專業(yè)施工單位施工。2．本主辦崗位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與現(xiàn)場其他工種施工進(jìn)度的銜接，安排好作業(yè)面和生活倉儲場地。7．5．5竣工階段竣工后與燃?xì)夤窘Y(jié)清紅線外至調(diào)壓站的中壓管道施工費用、低壓部分住宅按戶收取。7．5．6通氣費用結(jié)清后，報請燃?xì)夤久繎趄炇?，?dāng)場給與通氣、送灶驗收。入住率（或交房率達(dá)到60%）給與正式通氣。7．6通信配套在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保證在業(yè)主入住后提出安裝電話要求的一周內(nèi)裝上電話。7．6．1前期征詢階段提供項目住宅戶數(shù)，辦理通訊條件征詢。征詢內(nèi)容包括新建住宅周邊有否道路管網(wǎng)條件和落實電話配套計劃。需提供：1．申請報告；2．上級主管部門項目批文；3．地形圖、總平面圖；4．住宅建設(shè)配套費繳付憑證或經(jīng)市住宅局批準(zhǔn)的包干和免征憑證。如本主辦崗位在該階段尚未到崗，通訊征詢由設(shè)計管理崗位經(jīng)辦。7．6．2擴(kuò)初設(shè)計階段本主辦崗位負(fù)責(zé)邀請通訊配套部門參加擴(kuò)初設(shè)計審批會，并附送擴(kuò)初的設(shè)計文本。會后向通訊配套部門索取通訊設(shè)備配套設(shè)計實施的咨詢意見書。7．6．3施工圖設(shè)計與施工階段本主辦崗位負(fù)責(zé)向通訊配套部門申請審圖及配套，需提供：總平面圖和弱電平面圖。7．6．4竣工驗收組織單項竣工驗收，驗收合格后電話配套部門出具“新建住宅配套建設(shè)驗收合格證明”（電話）。然后由電話局創(chuàng)號、放號線。7．6．5用戶申請開通客戶入住后可向電話局辦理初裝手續(xù)，繳納安裝費用后一星期內(nèi)電話局負(fù)責(zé)開通。7．6．6通信配套受理運作程序7．6．7收費在電信工程實施前與電信（網(wǎng)通）公司簽訂合同，由電信部門負(fù)責(zé)投資并實施，對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行開通，開發(fā)商不再支付費用。建設(shè)平米20萬以上需建電信機(jī)房，由建設(shè)方無償提供設(shè)備機(jī)房。7．7有線電視配套工程該項作業(yè)應(yīng)在基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成之前結(jié)束。7．7．1向區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司申請審圖和配套需提交的文件為：報裝申請，總平面圖，項目設(shè)計單位設(shè)計的全套弱電工種圖紙。7．7．2委托區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司進(jìn)行樓外和小區(qū)外布線工程的設(shè)計7．7．3與區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司協(xié)商樓內(nèi)外和小區(qū)外布線工程費用有線網(wǎng)絡(luò)公司按戶從建設(shè)方收取工程費，區(qū)域不同收費有區(qū)別。7．7．4有線工程施工1．樓內(nèi)預(yù)埋管施工在地面以上建筑施工之前，經(jīng)區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司審核的有線電視布線施工圖交現(xiàn)場安裝總包單位按圖逐層預(yù)埋線管。2．樓內(nèi)穿線施工最遲在室內(nèi)墻，頂涂料施工開始前完成。3．樓外和小區(qū)外埋管穿線施工本主辦崗位及時聯(lián)系和協(xié)助區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司，在項目竣工前施工完畢。7．7．5驗收督促區(qū)有線網(wǎng)絡(luò)有限公司，由其與市有線網(wǎng)絡(luò)公司一起組織對小區(qū)內(nèi)布線質(zhì)量的驗收。7．7．6客戶申請開通因開通有線電視的初裝費可以不包括在房價內(nèi)，客戶憑相關(guān)手續(xù)及繳款憑證到有線電視辦理開通的相關(guān)手續(xù)。7．8郵政配套按照項目建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點制訂工作計劃，保證在項目交付使用之前，辦全手續(xù)，完成郵政配套工作。7．8．1申報資料受理申請、實地查看、審批核發(fā)。7．8．2辦事程序通郵申請單。7．8．3法定時限自受審申請日起90個工作日。承諾時限：自受審申請日起7個工作日。7．8．4收費標(biāo)準(zhǔn)免費。7．8．5注意事項本主辦崗位負(fù)責(zé)采購信報箱，并落實安裝就位。所用信報箱必須是郵政部門入網(wǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品。第八章辦理施工許可證8．1獲取施工許可證通過市建委、市招標(biāo)辦審批，獲取施工許可證8．2申請人需提交如下申辦材料1.施工人員意外傷害保險單；一般按照投資總額的萬分之八記取2.施工圖設(shè)計文件審查通知書；3.項目建設(shè)資金落實證明；由開發(fā)公司開戶行出具4.人防工程備案通知書；所報工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防審查及備案通知書5.建筑工程施工許可申請表；需要提交以下材料：建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件、中標(biāo)通知書及施工合同、施工圖紙及技術(shù)資料、施工組織設(shè)計、監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況、質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)資金保函或證明6.建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證及附件；7.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件；8.土地使用權(quán)證；9.監(jiān)理單位承包合同；10.監(jiān)理單位中標(biāo)通知書；11.施工承包合同；12.施工單位中標(biāo)通知書；8．3審查、決定時限30個工作日(可延長10個工作日)。8．4流程圖第九章辦理預(yù)售證9．1獲得預(yù)售證通過北京市建委（市場處）的審批，獲得預(yù)售證。9．2申請人需提交如下申辦材料北京市商品房預(yù)售許可登記表法人資格證明及授權(quán)委托書；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；國有土地使用證；土地出讓合同；已交清全部出讓金證明；區(qū)或市土地局出具相關(guān)證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；建設(shè)工程施工許可證；工程施工合同（復(fù)印第一部分）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上的證明材料；項目命名的批復(fù)；北京市房管局委托區(qū)房管局對小東莊進(jìn)行招拍掛的批復(fù)；勘查報告;9．3審查、決定時限30個工作日(可延長10個工作日)。9．4流程圖第十章驗收階段驗收階段需要實現(xiàn)人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、四方驗收、規(guī)劃驗收、竣工驗收，每項驗收20個工作日。10．1人防驗收10．1．1人防驗收清申請材料1.申請驗收報告一份 2.驗收表格 3.竣工圖一套（藍(lán)圖）（平、立、剖各一套） 10．1．2人防驗收時限與流程由規(guī)劃設(shè)計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。 10．2環(huán)保驗收10．2．1環(huán)保驗收申請材料1.申請驗收報告 2.驗收表格（填寫好，蓋公章） 3.工程竣工圖一套（藍(lán)圖）4.市環(huán)保局報建批文10．2．2環(huán)保驗收時限與流程由規(guī)劃設(shè)計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。 10．3消防驗收 10．3．1消防驗收申請材料1.申請驗收報告 2.驗收表格 3.工程竣工圖一套（藍(lán)圖） 4.消防報建批復(fù)函 10．3．2消防驗收流程與時限按要求,工程竣工后,即報驗收，由施工單位負(fù)責(zé)。審查時限20個工作日。10．4衛(wèi)生防疫驗收10．4．1衛(wèi)生防疫驗收申請材料1.申請驗收報告； 2.驗收表格（填寫好，蓋公章）； 3.工程竣工圖一套（藍(lán)圖）； 4.衛(wèi)生防疫報建的復(fù)函；10．4．2衛(wèi)生防疫驗收流程與時限由規(guī)劃設(shè)計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。 10．5規(guī)劃驗收10．5．1規(guī)劃驗收申請材料1.申報表 2.綠委批復(fù)的綠化規(guī)劃圖(1式4份) 10．5．2規(guī)劃驗收流程與時限由規(guī)劃設(shè)計室在送案前5個工作日提供。審查時限20個工作日。 10．5．3注意問題與事項由施工單位負(fù)責(zé)。10．6竣工備案準(zhǔn)備資料 10．6．1竣工備案資料1、規(guī)劃許可證及其它規(guī)劃批復(fù)文件→北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2、施工圖、設(shè)計文件審查報告→由北京市規(guī)劃委員會審查后頒發(fā)的施工圖審查批準(zhǔn)書3、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)→《工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表》。4、工程施工許可證或開工報告→北京市建設(shè)委員會頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》5、公安消防部門出具的認(rèn)可（準(zhǔn)許）使用文件→北京市消防局對該工程消防工程驗收合格后簽發(fā)的《北京市消防局建筑工程消防驗收意見書》或批復(fù)報告。6、環(huán)保部門出具的認(rèn)可（準(zhǔn)許）使用文件→工廠、車間、住宅小區(qū)、商業(yè)、賓館、飯店等依據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法》，由北京市環(huán)境保護(hù)局或區(qū)、縣環(huán)境保護(hù)局出具《環(huán)境影響報告書》或批復(fù)報告。7、衛(wèi)生部門出具的認(rèn)可（準(zhǔn)許）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活飲用水的項目，要有衛(wèi)生防疫站出具的《水質(zhì)檢驗報告》。8、質(zhì)量合格文件（1）勘察部門對地基及處理的驗收文件《隱蔽工程檢查記錄》中的地基驗槽記錄，建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位簽字要齊全，無未了事項。（2）單位工程驗收記錄由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工在工程驗收合格后簽署的《單位工程驗收記錄》，各方簽字要齊全，并加蓋公章。（3）單位工程質(zhì)量評定文件依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ300-88）施工單位自評記錄，包括《單位工程質(zhì)量綜合評定表》（統(tǒng)表一）、《質(zhì)量保證資料核查表》（統(tǒng)表2）、《單位工程觀感質(zhì)量評定表》（統(tǒng)表3）。（4）監(jiān)理部門簽署的《竣工移交證書》依據(jù)《北京市工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)程》，由建設(shè)監(jiān)理單位共同辦理的竣工移交手續(xù)，《竣工移交證書》中，總監(jiān)理工程師和建設(shè)單位代表簽字，雙方加蓋公章。9、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗收記錄及檢測報告包括《基礎(chǔ)工程驗收記錄》、《主體工程驗收記錄》，建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)、施工四方簽字齊全，并加蓋公章。按照國家規(guī)范要求，應(yīng)進(jìn)行檢測的應(yīng)提交檢測報告。如：復(fù)合地基要有《復(fù)合地基檢測報告；工程質(zhì)量問題實施的檢測，備案時要有檢測報告。10、工程竣工驗收報告（1）設(shè)計單位提出的《工程質(zhì)量檢查報告》（2）勘察單位提出的《工程質(zhì)量檢查報告》（3）監(jiān)理單位提出的《工程質(zhì)量評估報告》（4）施工單位提出的《工程竣工報告》（5）建設(shè)單位提出的《單位工程竣工驗收報告》（建設(shè)單位在工程竣工驗收合格后提出）。11、工程質(zhì)量保修書按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部2000年80號令），建設(shè)單位和施工單位共同簽署。12、住宅質(zhì)量保證書由建設(shè)單位編寫。13、住宅質(zhì)量說明書由建設(shè)單位編寫。14、其它文件凡屬需要說明、報告的其它事項，不能歸到前13項子欄目中的，可歸在“其它文件”。如：建設(shè)單位辦理工程質(zhì)量監(jiān)督管理費結(jié)算后，將建筑工程竣工項目決算核查表交備案室歸在“其它文件”中。10．7四方驗收10．7．1四方驗收工作成果設(shè)計、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位四方簽字的《單位工程驗收記錄》10．7．2監(jiān)督站竣工驗收申報材料1.完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容2.施工單位的竣工報告3.監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告4.設(shè)計單位質(zhì)量檢查報告5.勘察單位質(zhì)量檢查報告6.規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件7.衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗合格文件8.環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件9.消防部門出具的消防驗收合格文件10.電梯工程監(jiān)督報告11.技術(shù)檔案和施工管理資料12.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書13.城建檔案館出具的工程竣工檔案14.預(yù)驗收認(rèn)可文件10．7．3四方驗收時限與流程在達(dá)到驗收條件后開始約監(jiān)督站,7個工作日。施工單位提交竣工報告→監(jiān)理組織竣工初驗合格→總監(jiān)簽署工程竣工報告提出質(zhì)量評估報告→向監(jiān)督站提交工