3.2.1房地產(chǎn)項目收入測算

房地產(chǎn)項目收入測算要明確擬開發(fā)建設的物業(yè)類型和比例房地產(chǎn)項目收入測算住宅商業(yè)公共配套區(qū)分可售部分面積和非可售部分面積，僅針對扣除自持部分的可售面積的利潤進行測算。房地產(chǎn)項目收入測算要明確擬開發(fā)建設的物業(yè)類型和比例項目銷售收入測算的基本公式為：項目銷售收入=銷售面積×銷售單價一、項目可售面積常見衡量指標：規(guī)劃用地面積建設用地面積土地出讓面積項目銷售面積的測算可分為三步：首先，考慮“地有多大”，即“平面”維度的面積概念。規(guī)劃用地面積≥建設用地面積。房企：土地出讓面積=建設用地面積。一、項目可售面積常見衡量指標：總建筑面積計容建筑面積（僅包括地上總建筑面積）＜其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項目銷售面積的測算可分為三步：平面面積立體面積轉化容積率一、項目可售面積其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項目銷售面積的測算可分為三步：地方政府通常對以下房地產(chǎn)項目指標有所限定：容積率建筑密度高度綠地率制約能蓋多少的關鍵要素一、項目可售面積其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項目銷售面積的測算可分為三步：最后，考慮“能賣多少”。項目中通常會包含一些不可售的部分。幼兒園綠化帶公共廁所一、項目可售面積項目銷售面積的測算可分為三步：配套公共設施：房企打算自持一部分配套商業(yè)?？晒╀N售面積需剔除這部分不可售面積，以此測算收入最為準確。最后，考慮“能賣多少”。一、項目可售面積項目銷售面積的測算可分為三步：中債資信機構對150余個房地產(chǎn)項目統(tǒng)計情況：可供銷售建筑面積多為計容建筑面積的0.93~0.99倍。行業(yè)中位數(shù)為0.98倍。在不清楚自持面積或非可售面積的情況下，可用計容建筑面積*0.98來粗略估算可售面積。一、項目可售面積判斷房企新拿地項目（一般公告僅披露用地面積、出讓面積、容積率）的可售面積，可以借助下列公式粗略估算：計容建筑面積≈建設用地面積/土地出讓面積*容積率可供銷售建筑面積≈計容建筑面積*0.98案例2020年某房企在南寧市取得一塊土地，用地面積、出讓面積均為5萬平方米，2.0≤容積率≤3.5，建筑密度≤20%，假設企業(yè)以最大容積率3.5蓋樓。一、項目可售面積解析：計容建筑面積：5萬*3.5≈17.5萬平方米項目可供銷售面積≈17.5萬平方米*0.98=17.15萬平方米。二、項目銷售單價影響項目售價的微觀因素：地理位置周邊環(huán)境與配套設施交通便利度戶型大小設計施工水平學區(qū)房屬性……預測項目銷售單價時：選擇與評估項目處在同一供需圈內、各屬性盡量接近的其他項目售價作參考。結合屬性差異、時間因素（預計銷售時房價變化幅度）進行調整。二、項目銷售單價二、項目銷售單價項目銷售收入=銷售面積