昆吾花園二期康橋·水城的全程推廣方案

昆吾花園二期“康橋·水城”的全程推廣方案目錄一、序言……………………4頁(yè)二、昆吾花園二期的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義……………………5頁(yè)市場(chǎng)篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境……………………5頁(yè)二﹑項(xiàng)目SWOT分析……………7頁(yè)三、項(xiàng)目定位……………………10頁(yè)四、標(biāo)客戶(hù)掃描…………………14頁(yè)（一）、目的客戶(hù)定位（二）、目的客戶(hù)描述（三）、目的客戶(hù)區(qū)域分析五、近期項(xiàng)目滯銷(xiāo)因素總結(jié)……………………17頁(yè)（一）、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………23頁(yè)（一）、加大推廣力度（二）、工地形象建議（三）、銷(xiāo)售道具第二篇：推廣策略一、推廣主題……………………31頁(yè)二、案名確立……………………33頁(yè)三、主題標(biāo)語(yǔ)……………………36頁(yè)四、主題形象……………………37頁(yè)第三篇：銷(xiāo)售執(zhí)行前期銷(xiāo)售情況回顧…………39頁(yè)（一）、銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析（二）、銷(xiāo)售推廣分析銷(xiāo)售策略……………………42頁(yè)推廣入世時(shí)機(jī)分析…………52頁(yè)第四篇：廣告推廣策略推廣策略………………………54頁(yè)（一）、促銷(xiāo)篇（二）、形象篇二、媒體選擇………………………61頁(yè)三、時(shí)間分布及建議………………62頁(yè)四、費(fèi)用預(yù)算………………………63頁(yè)一、序言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系也逐步成熟起來(lái)。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是各方面的綜合性的競(jìng)爭(zhēng)。在同樣的市場(chǎng)面前我們是等機(jī)會(huì)垂青我們、還是積極出擊，通過(guò)進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研目的預(yù)測(cè)推廣策略銷(xiāo)售執(zhí)行及時(shí)總結(jié)等手段進(jìn)行一系列的、立體效果的推廣、促銷(xiāo)活動(dòng)等搶占先機(jī)。近年來(lái)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項(xiàng)目要推向市場(chǎng)并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，充足挖掘和體現(xiàn)出本樓盤(pán)區(qū)別于其他樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn)，也即差異性，以實(shí)擊虛，擊敗同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)空間。結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷(xiāo)售過(guò)程存在的問(wèn)題。昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北。開(kāi)發(fā)商為濮樣陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)。在開(kāi)發(fā)商與代理商的合作盼望值中，自我公司介入銷(xiāo)售監(jiān)理至今，每月銷(xiāo)售成績(jī)?cè)?0套左右，我司對(duì)成績(jī)的態(tài)度視為不太抱負(fù)。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處在疲軟狀態(tài)，如今各售樓部天天接待客戶(hù)數(shù)量減退、有時(shí)甚至一天沒(méi)有接到一族客戶(hù)。長(zhǎng)此以往，昆吾花園二期的整個(gè)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)堪憂(yōu)。在這種情況下，對(duì)昆吾花園二期的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣被提上日程，也是勢(shì)在必行了。二﹑昆吾花園二期的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義1﹑總結(jié)前期銷(xiāo)售執(zhí)行的利弊，及時(shí)改善﹑取其精華﹑棄其糟粕。2﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，敢于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間。3﹑塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)過(guò)程發(fā)明有利條件。4﹑按目前的銷(xiāo)售進(jìn)度，我們項(xiàng)目清盤(pán)需要最低5年的時(shí)間，作為一家專(zhuān)業(yè)的代理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目的提前化，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把利潤(rùn)最大化。第一篇、市場(chǎng)篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境濮陽(yáng)市誕生在改革開(kāi)放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。城市總體規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠(chǎng)星羅棋布，各種風(fēng)格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級(jí)公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國(guó)處在領(lǐng)先地位。城市綠化、美化獨(dú)具特色，在保存東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸取西方園林的長(zhǎng)處，建一房綠一點(diǎn)，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線(xiàn)，公園敞開(kāi)化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新奇，管理精細(xì)規(guī)范，具有中國(guó)北方平原特色的城市園林景觀。濮陽(yáng)市又先后被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，2023年又獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽(yáng)的社會(huì)知名度和居民收入都在不斷提高。二﹑項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目介紹濮陽(yáng)市作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。本來(lái)一片片尚未開(kāi)發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎主線(xiàn)在區(qū)域、大型交易市場(chǎng)開(kāi)始青睞本區(qū)域。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴(kuò)建道路、鼓勵(lì)私營(yíng)投資，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項(xiàng)目不斷增多。昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的抱負(fù)選擇。社區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，規(guī)劃建筑面積20多萬(wàn)平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是社區(qū)的基本特色。主打戶(hù)型以三居室為主，四居室和二居室為輔。（一）、優(yōu)勢(shì)：（Strenth）1、濮陽(yáng)市房產(chǎn)管理局有過(guò)成功開(kāi)發(fā)案例,社會(huì)知名度.美譽(yù)度較高,有一定的品牌影響力2、本案開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享3、本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住4、本案屬于經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目,口碑較好5、本案邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司,專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合6、本案提倡一種生活方式——新城市生活，在很大限度上增長(zhǎng)產(chǎn)品的附加值7、本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二8、人性化、個(gè)性化、智能化物業(yè)管理9、昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好（二）、劣勢(shì)：（Weekness）1、位置較偏,生活配套不夠齊全2、周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂(lè)觀3、周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差4、首期開(kāi)發(fā)臨近石化路,開(kāi)發(fā)順序不夠合理5、由于土地征用費(fèi)用問(wèn)題，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和規(guī)模帶來(lái)不擬定性6、本案開(kāi)發(fā)成本相對(duì)比較高，價(jià)格彈性較小7、昆吾花園開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)合用房，價(jià)格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)情況，我們的價(jià)格相對(duì)較高（三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity）1、濮陽(yáng)市開(kāi)發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候2、石化路打通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目的客戶(hù)群3、站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好4、濮陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有本土品牌公司，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì)5、置業(yè)者的購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)（四）、威脅點(diǎn)：（Threat）1、本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)2、住宅銀行按揭額度的減少,影響中低消費(fèi)群體3、溫泉花園的同期入市,分流本案目的客戶(hù)4、站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開(kāi)發(fā)量5、本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來(lái)開(kāi)發(fā)量較大,后期競(jìng)爭(zhēng)較劇烈三、項(xiàng)目定位通過(guò)對(duì)濮市區(qū)整體、細(xì)致調(diào)查和進(jìn)一步研究，本案周邊社區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)目不少，且各樓盤(pán)目的客戶(hù)相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為劇烈。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相稱(chēng)的市場(chǎng)份額，并且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本案市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本案才干在濮陽(yáng)市區(qū)脫穎而出。（一）本項(xiàng)目區(qū)域定位昆吾花園二期項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽(yáng)市火車(chē)道項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書(shū)館

項(xiàng)目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專(zhuān)、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠(yuǎn)處有濮陽(yáng)市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人項(xiàng)目用地東面：東面緊鄰開(kāi)州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域分析總結(jié)：項(xiàng)目地理位置位于濮陽(yáng)市市區(qū)南線(xiàn)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然欣賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。濮陽(yáng)作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在地雖屬于邊郊，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。原本一片片尚未開(kāi)發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均開(kāi)始青睞本區(qū)域。在市政支持下，擴(kuò)建道路，招商引資，鼓勵(lì)私企投資，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為濮陽(yáng)市民此后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充足的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿(mǎn)意的成果。（二）、本項(xiàng)目------高檔豪華水景社區(qū)本案位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場(chǎng)、工人文化宮、圖書(shū)館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的抱負(fù)選擇。盡管目前社區(qū)周邊總體情況看起來(lái)相對(duì)偏一點(diǎn),但從未來(lái)的市政規(guī)劃藍(lán)圖看，從對(duì)濮陽(yáng)市區(qū)的消費(fèi)水平調(diào)查來(lái)看，以及他們的消費(fèi)需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買(mǎi)房即可轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的生活角色——成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問(wèn)題，也可作為一項(xiàng)投資行為，這也是廣大置業(yè)者的購(gòu)房動(dòng)力之一。同時(shí)，隨著未來(lái)濮陽(yáng)的發(fā)展，濮陽(yáng)的火車(chē)站也勢(shì)必會(huì)建設(shè)規(guī)劃，這使得部分市內(nèi)的消費(fèi)者看好本區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)投資市場(chǎng)。本案是濮陽(yáng)市第一個(gè)以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽(yáng)市建成了一個(gè)高檔、豪華、水景、花園式社區(qū)，為濮陽(yáng)市人民建造了一個(gè)超越時(shí)尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)也是唯一的高檔、豪華、水景花園式社區(qū)，同時(shí)也想通過(guò)對(duì)本案的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽(yáng)市民的住房消費(fèi)觀念，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄停硪环矫嬉蚕胪ㄟ^(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)平加速濮陽(yáng)市的城市化進(jìn)程，進(jìn)而提高濮陽(yáng)市民區(qū)的住房層次。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式社區(qū)。目的成為：※濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)生態(tài)、健康、環(huán)保、家園濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)高檔、豪華、水景、社區(qū)四、標(biāo)客戶(hù)掃描（一）、目的客戶(hù)定位由于昆吾花園二期由多層和連排別墅組成，因此其目的客戶(hù)也不相同，根據(jù)產(chǎn)品的的價(jià)格定位和市場(chǎng)的調(diào)查情況，特分總?cè)缦拢憾鄬幼≌耗康南M(fèi)者為：1、市區(qū)事業(yè)單位中層職工2、市區(qū)私營(yíng)公司主3、個(gè)體工商戶(hù)4、一部分二次置業(yè)者5、開(kāi)州路行政單位政府官員6、白領(lǐng)高級(jí)打工者7、縣區(qū)臨近濮陽(yáng)市購(gòu)房落戶(hù)者8、中原大化和乙烯等效益較好公司的部分購(gòu)房者9、在濮陽(yáng)做生意的外地人10、中原油田一小部分購(gòu)房戶(hù)11、部分投資客戶(hù)12、有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者聯(lián)排別墅：目的消費(fèi)者為：1、部分市區(qū)私營(yíng)公司主2、一些有錢(qián)的人，但精神文化方面需求相對(duì)（二）目的客戶(hù)描述1、自有可支配鈔票資產(chǎn)超過(guò)10萬(wàn)元。2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。3、重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。4、對(duì)生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見(jiàn)解。5、年齡在25—60歲之間。6、對(duì)居住現(xiàn)狀不滿(mǎn)，有換房規(guī)定，并規(guī)定有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。7、家庭人口約3—5人。8、對(duì)文化精神方面有規(guī)定，借以體現(xiàn)自己的品位。（三）目的客戶(hù)區(qū)域分析根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和濮陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況及前期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的總結(jié)。中層消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前社區(qū)周邊的配套亦十分完善、社區(qū)整體規(guī)劃崇高、自然、合理，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢(shì)，就能吸引這部分客源。除了市區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)外，周邊的濮陽(yáng)縣、清豐縣、臺(tái)前縣等也是本社區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。他們重要是：在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo)考慮孩子將來(lái)上學(xué)的中產(chǎn)階級(jí)收入較高的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶(hù)為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個(gè)問(wèn)題。五、近期項(xiàng)目滯銷(xiāo)因素總結(jié)房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是由于買(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必通過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才干作出決定，并且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶(hù)型等諸多方面慎之有慎。由此可見(jiàn)做好房地產(chǎn)產(chǎn)品的深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在市場(chǎng)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，苦練內(nèi)功，具有冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析為更好的了解市場(chǎng)，了解近期滯銷(xiāo)的真正癥結(jié)所在。在原有調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們又做了為期3天市場(chǎng)調(diào)查工作，針對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析如下：溫泉花園為我們重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，和我們同期如市，其沿石化路開(kāi)發(fā)面積171畝，重要有4層5層6層等多層建筑，其3層價(jià)位1400上頂層價(jià)位根據(jù)建筑總層數(shù)而不同，有800多966的有1000元偏上的。且說(shuō)其項(xiàng)目70℅位團(tuán)購(gòu)，對(duì)外銷(xiāo)售為30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于120㎡）銷(xiāo)售進(jìn)度可觀。大型房銷(xiāo)售進(jìn)度較慢。其地理位置在昆吾路兩側(cè)，區(qū)域較長(zhǎng)，物業(yè)管理相對(duì)困難一點(diǎn)。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)成熟。優(yōu)勢(shì)在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點(diǎn)。溫泉花園中行提供貸款沒(méi)有公證費(fèi)這一項(xiàng)，也是其一個(gè)優(yōu)勢(shì)。濮水苑此項(xiàng)目為濮陽(yáng)如意置業(yè)公司開(kāi)發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已基本售罄。價(jià)格為2400／㎡，住宅頂樓750／㎡，所剩者面積較大為140多㎡160多㎡。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對(duì)狹長(zhǎng)。站前路商業(yè)街此項(xiàng)目現(xiàn)為沿站前路兩側(cè)商鋪，3層、4層為住宅，但其后期有80畝地尚未開(kāi)發(fā)。根據(jù)目前實(shí)際情況，近兩年內(nèi)濮陽(yáng)建安公司不會(huì)開(kāi)發(fā)，其正忙于油區(qū)綠景花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但其地理位置在火車(chē)站不遠(yuǎn)，隨著火車(chē)站的開(kāi)發(fā)，周邊社區(qū)的成熟。未來(lái)此區(qū)域應(yīng)被部分消費(fèi)者看好。（二）綜合比較分析昆吾花園二期項(xiàng)目位東邊是較為成熟的開(kāi)洲路，北邊為石化路，南邊為火車(chē)站，本產(chǎn)品前期共開(kāi)發(fā)了五幢，其中二幢為建設(shè)銀行集體購(gòu)買(mǎi)。事實(shí)上只有三幢樓對(duì)外公開(kāi)發(fā)售?？傮w上說(shuō)在此區(qū)域無(wú)論從價(jià)格上還是地段位置上社區(qū)買(mǎi)點(diǎn)上我們本質(zhì)上沒(méi)有什么差距，但為什么我們的銷(xiāo)售進(jìn)度相對(duì)于溫泉花園來(lái)說(shuō)沒(méi)有占到市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。從公開(kāi)發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場(chǎng)的認(rèn)知度一直較低，銷(xiāo)售形勢(shì)反映冷淡，平均每月銷(xiāo)售在十套左右。像這樣的大盤(pán)操作出現(xiàn)這種情況是十分不應(yīng)當(dāng)?shù)?，假如連續(xù)這種局面走下去將會(huì)嚴(yán)重影響后期的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況。這種情況的出現(xiàn)不是單方面的因素，它是諸多因素集結(jié)在一起的癥狀。分析市場(chǎng)、研究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問(wèn)題重要集中在以下兩個(gè)方面：1﹑一期開(kāi)發(fā)的房源不夠充足，可供客戶(hù)選擇的余地不是很廣泛。2﹑銀行貸款程序應(yīng)再有彈性化。相比較而言溫泉花園中行貸款沒(méi)有公證費(fèi)這一項(xiàng)。也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。3﹑銷(xiāo)售人員自身能力不錯(cuò)，但其專(zhuān)業(yè)技能水平還需進(jìn)一步加強(qiáng)提高。4﹑營(yíng)銷(xiāo)推廣的因素，目的客戶(hù)群體模糊，沒(méi)有在最有效的時(shí)間、最適宜的地方實(shí)行最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，去引導(dǎo)客戶(hù)、截留客戶(hù)。5、價(jià)格問(wèn)題本案自推出以來(lái)，到場(chǎng)參觀者各方面反映良好，唯獨(dú)入市價(jià)格反映偏高。導(dǎo)致前期不能不久形成旺銷(xiāo)，好多客戶(hù)持幣觀望，現(xiàn)場(chǎng)逼定困難。而本案周邊物業(yè)價(jià)格狀況單價(jià)范圍維持在900元/平方米----1150元/平方米之間。本案由于規(guī)模.環(huán)境.容積率.社區(qū)配套等利好因素，均價(jià)應(yīng)在1200元/平方米左右，但剛剛?cè)胧芯投▋r(jià)1285元/平方米，客戶(hù)接受速度較慢。6﹑除了這些客觀的因素外，產(chǎn)品自身的存在種種因素也嚴(yán)重影響了客戶(hù)量的成交，導(dǎo)致房源的滯銷(xiāo)也是不可忽視。產(chǎn)品自身因素通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的多次會(huì)議，分析消費(fèi)者來(lái)看房時(shí)提出的種種問(wèn)題，以及對(duì)本產(chǎn)品的進(jìn)一步了解總結(jié)出現(xiàn)有戶(hù)型的一些缺陷：戶(hù)型面積154㎡88.62㎡126.76㎡133㎡開(kāi)發(fā)套數(shù)301248現(xiàn)銷(xiāo)套數(shù)128.13總體戶(hù)型面積假如過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，客戶(hù)的承受能力有限。由于本社區(qū)地理位置等綜合因素，有大部分屬于工薪階層的消費(fèi)者來(lái)看房，他們一般規(guī)定的面積在100平方左右，總價(jià)也規(guī)定不要太高。133平方米的戶(hù)型，開(kāi)間寬度、進(jìn)深問(wèn)題不夠抱負(fù)，滯銷(xiāo)的真正因素是采光問(wèn)題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)規(guī)定不夠完美。（一般建筑面積超過(guò)120平方米的三房?jī)蓮d都設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)更合理更人性化。）126.76平方米的戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)尚化不夠。三個(gè)臥式門(mén)對(duì)著客廳開(kāi)，應(yīng)注重生活私密性和保持一定個(gè)性空間充足發(fā)揮。復(fù)式房子的花園小，臥式少（只有3個(gè)）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（4個(gè)衛(wèi)生間）。復(fù)式的面積大、總價(jià)高可消費(fèi)的目的人群本來(lái)就少，像這樣的高端客戶(hù)對(duì)除了對(duì)社區(qū)的整體環(huán)境有較高的規(guī)定外，對(duì)產(chǎn)品自身更是規(guī)定很高，他們更講究其生活的舒適性、私密性、合理性、個(gè)性化、先進(jìn)化。這就對(duì)我們的戶(hù)型設(shè)計(jì)提出了更高的規(guī)定。后期推廣的因素在后期的推廣活動(dòng)中，我們的強(qiáng)度相比沒(méi)有溫泉花園的強(qiáng)度大很多客戶(hù)不知道一層房子帶有小花園，至使很多客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房才知道有花園，這一因素也導(dǎo)致知道我們項(xiàng)目的目的客戶(hù)減少，來(lái)得客戶(hù)很多是路過(guò)的。在好的產(chǎn)品沒(méi)有客戶(hù)來(lái)光顧，我們也無(wú)法達(dá)成更高的銷(xiāo)售水平?？梢哉f(shuō)這一問(wèn)題也是我們下階段應(yīng)當(dāng)著重考慮的問(wèn)題。售樓部形象問(wèn)題要想塑造好個(gè)案形象應(yīng)當(dāng)進(jìn)行立體包裝，售樓部形象問(wèn)題也是一個(gè)不容忽視的方面，本案現(xiàn)有售樓部視覺(jué)感染力較差，沒(méi)有旺銷(xiāo)的氣氛，售樓部沒(méi)有沙盤(pán)，這樣很容易讓客戶(hù)產(chǎn)生悲觀心理，同時(shí)也給售樓員講解帶來(lái)很大困難，不能給客戶(hù)更加直觀的感受。聯(lián)排別墅此類(lèi)房源共70多套，在實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)量卻是屈指可數(shù)，積壓很大一部分資金，分析因素如下：1、前期市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查，此房型的市場(chǎng)需求不是很內(nèi)大。2、聯(lián)排別墅一套需50萬(wàn)左右，就目前濮陽(yáng)市的消費(fèi)水平來(lái)說(shuō)，達(dá)成這一層次的消費(fèi)者不多。3、此房型設(shè)計(jì)上給人感覺(jué)不是很舒暢，有的一層沒(méi)有臥室，多數(shù)臥室太小，感覺(jué)上衛(wèi)生間太多。4、廣告推廣不夠，沒(méi)可以吸引更多消費(fèi)者的眼球。市場(chǎng)預(yù)熱不充足。六、二期形象建議在對(duì)市場(chǎng)情況和近期滯銷(xiāo)因素分析基礎(chǔ)上，我們審時(shí)度勢(shì)，避實(shí)擊虛，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手況提出以下建議，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下：加大推廣力度。現(xiàn)在房產(chǎn)是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，已有賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。因而也就辭別了哪個(gè)“酒香不怕巷子深”的時(shí)代。一位專(zhuān)家這樣說(shuō)過(guò)；一個(gè)樓盤(pán)的能否成功，項(xiàng)目綜合占80℅，推廣執(zhí)行占20℅，前者的具體價(jià)值靠后者來(lái)實(shí)現(xiàn)。并且，后者假如做的很好，能填補(bǔ)前者部分的局限性。因此在我們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在硬件設(shè)施沒(méi)有什么大的差別下，下階段加大推廣執(zhí)行力度是很有必要的。工地形象建議其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場(chǎng)管理不僅自身就是一種廣告，更可樹(shù)立客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的信心?！蚬さ匦蜗笳T導(dǎo)

（l）目的

工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)合，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，并且還可以營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。

（2）手段

工地路牌：表白物業(yè)的z稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。

工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專(zhuān)業(yè)性。

工地氣氛：運(yùn)用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。

◎工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)

1、目的

將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。

2、手段．

一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線(xiàn)、樣板房參觀路線(xiàn)以及綠化工程施工。

3、規(guī)定

嚴(yán)格按照VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完畢，綠化工程部按工程進(jìn)度準(zhǔn)時(shí)完畢。

◎施工階段樓盤(pán)包裝策略

策略A：先人為主的致歉公告

如：

尊敬的……

本工地因施工………………不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙?/p>

－－大廈施工工地策略B：入口牌樓

即在樓盤(pán)入口或重要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門(mén)也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較美麗，象萬(wàn)科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為社區(qū)建筑的一部分保存下來(lái)。

策略C：施工進(jìn)度板

讓人看到樓在長(zhǎng)！

策略D：廣告布幅

“商業(yè)”布幅

“政治”布幅

“創(chuàng)新”布幅

廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤(pán)應(yīng)用得最廣泛，但有一點(diǎn)局限性就是，缺少樓宇棟座方向說(shuō)明的布幅，若能掛上“X座X棟”字樣的廣告幅，會(huì)更加一目了然。香港在這方面便做得極好。

策略E：指示牌

指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗同樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。由于消費(fèi)者最后之所以購(gòu)買(mǎi)，有也許就取決于一些極細(xì)微的行為，正如俗語(yǔ)所說(shuō)的：“于細(xì)微處見(jiàn)精神”。

策略F：充氣橡膠做成的弧形拱門(mén)，商服物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典活動(dòng)及表演也常用，有的也用數(shù)個(gè)充氣拱門(mén)及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。目前深圳的充氣拱門(mén)大都是紅色、黃色兩種。

策略G：精神堡壘

臺(tái)灣流行的說(shuō)法、精神堡壘，事實(shí)上指的是實(shí)物化的樓盤(pán)標(biāo)記（L0G0）具體講就是帶有樓盤(pán)名稱(chēng)的建筑小品。去過(guò)錦繡中華的人，大約都會(huì)記得門(mén)口那塊雕刻著“錦繡中華”字樣的美麗石頭吧，那便是精神堡壘。

顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤(pán)的主題與定位。

策略H：溫柔的警告牌

如：

為了您的安全，請(qǐng)注意……

為了您和家人的幸福……

注意………………

通告………………◎預(yù)售階段樓盤(pán)包裝策略

策略A:路旗

在樓盤(pán)旁邊的重要道路兩旁設(shè)立的宣傳旗幟，內(nèi)容重要為樓盤(pán)名稱(chēng)及樓盤(pán)標(biāo)記。嚴(yán)格來(lái)講，設(shè)立在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對(duì)于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤(pán)起著重要的引導(dǎo)作用。

策略B：小彩旗

一般是三角小彩旗，現(xiàn)在深圳也開(kāi)始用一種旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，象東港中心、宣嘉華庭。運(yùn)用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)造氣氛。

策略C：景觀庭園

有條件的樓盤(pán)，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設(shè)在區(qū)內(nèi)、運(yùn)用社區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境，亦可達(dá)成同樣的效果。

景觀庭園可認(rèn)為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力氣憤，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細(xì)心體貼，增長(zhǎng)親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤(pán)的包裝。

深圳一些住宅樓盤(pán)，售接處前面，往往擺幾個(gè)花盆，弄幾盆盆載，搞幾處草坪敷衍了事，顯得很不夠誠(chéng)意。

◎收尾階段樓盤(pán)包裝策略

策略A：樹(shù)立入住率廣告板把銷(xiāo)控表放大，勝于任何一種宣傳促銷(xiāo)方式。

策略B：逐步回撤各種包裝工具有環(huán)節(jié)地撤回路旗，彩旗，充氣拱門(mén)、廣告板等，注意清潔。策略C：告謝板公開(kāi)感謝市民的大力支持，樹(shù)立公司品牌形象！地盤(pán)包裝還涉及其它一些內(nèi)容如標(biāo)志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤(pán)所規(guī)劃的各個(gè)分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護(hù)牌等）、歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤(pán)名稱(chēng)、標(biāo)記等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照明設(shè)備、社區(qū)總體平面圖（指出社區(qū)重要道理，建筑物分布等，有時(shí)繪制在指示板上）等等。3、銷(xiāo)售道具1、售樓處的建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與樓盤(pán)的類(lèi)型、檔次相吻合，顏色、造型晝與樓盤(pán)配合，格調(diào)一致。內(nèi)外裝修售樓處室內(nèi)擺設(shè)大體有接待臺(tái)、展板（涉及廣告板、效果圖、說(shuō)明圖）、燈箱廣告樓盤(pán)模型、戶(hù)型設(shè)計(jì)模型、銷(xiāo)售進(jìn)度表、售樓書(shū)、說(shuō)明頁(yè)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。

2、現(xiàn)階段我們的售房部有三個(gè)，比較分散，從近期來(lái)當(dāng)作交量并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。建議在有條件的情況下在售樓部加入沙盤(pán)，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)品自身形象又能利于銷(xiāo)售人員的講解。3、為了方便客戶(hù)看房，售樓部目前增長(zhǎng)電瓶車(chē)、以節(jié)省看房花費(fèi)路上的時(shí)間。也有助于提高我們的服務(wù)，讓消費(fèi)者更感親切。4、建立樣板間。給客戶(hù)以親身感受，增長(zhǎng)客戶(hù)對(duì)我們產(chǎn)品的信服力、信賴(lài)感。5、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我們銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，提高客戶(hù)成交率。第二篇：推廣策略一、推廣主題本樓盤(pán)（一期末到整個(gè)二期）從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到銷(xiāo)售工作的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤(pán)銷(xiāo)售的整個(gè)推廣過(guò)程中，我們必須圍繞一條軸線(xiàn)來(lái)展開(kāi)工作，這條軸線(xiàn)總領(lǐng)我們市場(chǎng)銷(xiāo)售的全過(guò)程，這條軸線(xiàn)就是本案的推廣主題。推廣主題的擬定要考慮以下幾個(gè)因素：◎樓盤(pán)的定位◎樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn)◎樓盤(pán)的目的客戶(hù)◎樓盤(pán)的地位通過(guò)以上四個(gè)方面的分析，來(lái)確立推廣主題，推廣主題如同一篇文章的主題思想，以這個(gè)中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷(xiāo)售分期推廣名或推廣語(yǔ)?？紤]到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中檔偏上樓盤(pán)，目的人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、社區(qū)建筑風(fēng)格、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特性，對(duì)其在濮陽(yáng)市區(qū)樓盤(pán)中進(jìn)行定位，并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的對(duì)比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞“高檔、豪華、生態(tài)、健康、水景家園”進(jìn)行，聯(lián)排別墅主題詞定為：“至尊美墅，極致人生”。通過(guò)這一主題詞的確立，來(lái)體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。同時(shí)要積極提倡21世紀(jì)的居住理念：居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。并且通過(guò)這一主題的推廣，達(dá)成以下目的：本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家有湖景的樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家型設(shè)計(jì)多樣化樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市迄今為止最低起價(jià)別墅品質(zhì)樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級(jí)鐘情樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市區(qū)價(jià)值飆升最具實(shí)力樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市地產(chǎn)界的樣板樓盤(pán)；二、案名確立今天，樓盤(pán)命名因其獨(dú)特的作用，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的一個(gè)強(qiáng)有力的輔助工具。樓盤(pán)的名稱(chēng)就如人的名字同樣，給人的第一印象，雖說(shuō)不起決定性作用，但他的卓越，往往有一我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的整個(gè)過(guò)程，至少可以吸引目的客源注意產(chǎn)品自身，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房決定的第二行為——索求更詳盡的資料，或來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房。在看房、選房甚至最后簽約的過(guò)程中，都會(huì)起到一種潛移默化的鼓動(dòng)作用。更有甚者，好的樓盤(pán)名字會(huì)使客戶(hù)產(chǎn)生共鳴。能一下拉近同客戶(hù)的距離，加速成交過(guò)程。本案樓盤(pán)名稱(chēng)定為“昆吾花園二期”，是以昆吾花園一期而來(lái)的，有助于開(kāi)發(fā)商知名度的傳播和項(xiàng)目的連續(xù)性，但由于現(xiàn)在的情形與當(dāng)時(shí)有所不同，“昆吾花園二期”此案名局限性以傳達(dá)樓盤(pán)的特色與地位，就必須賦予本案一推廣案名，以傳達(dá)本案的特色，以利于樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。作為推廣案名一定要與銷(xiāo)售推廣主題緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為：推廣案名的確立：擬定推廣案名是發(fā)明樓市品牌的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。1、推廣案名能更好的體現(xiàn)出樓盤(pán)的特色、個(gè)性及魅力。2、推廣案名視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。3、采用推廣案名可以節(jié)省推廣費(fèi)用。4、采用推廣案名可以提高樓盤(pán)的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值。5、使用推廣案名可以加快銷(xiāo)售的速度，樓盤(pán)銷(xiāo)售完了，推廣案名也就不用了。作為推廣案名一定要與銷(xiāo)售推廣主題緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為：康橋·水城康橋·花園含義：康橋來(lái)源于英國(guó)，是英國(guó)劍橋大學(xué)校園中建筑其地位相稱(chēng)于我國(guó)清華大學(xué)的未名湖畔，康橋乃是劍橋大學(xué)的代名詞，是文化和藝術(shù)的象征。再者，有我國(guó)著名詩(shī)人徐志摩在留學(xué)英國(guó)時(shí)寫(xiě)的的詩(shī)《再別·康橋》，又讓人引發(fā)浪漫的愛(ài)情故事。湖光·左岸含義：“左岸”一詞來(lái)源于法國(guó)的塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學(xué)沙龍，因此其象征文化高雅上層。提到法國(guó)，人們都知道那里是浪漫之都，法國(guó)巴黎的時(shí)裝巴黎的香水。因此“左岸”又是時(shí)尚、浪漫的代言詞。以上推廣案名來(lái)源于以下幾點(diǎn)：1、能很好的傳達(dá)本項(xiàng)目與眾不同的建筑風(fēng)格之神韻。并且非常容易使人想起康橋的浪漫故事那種藝術(shù)的生活，也非常容易使人想擁有“浪漫、高雅”的情懷。2、可以很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶(hù)有一種高高在上的優(yōu)越感。有生活在本案，如同生活在明媚春天的寓意，提倡一種新的健康生活方式。3、可以提高整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)、品位，并很好地滿(mǎn)足某些目的客戶(hù)附庸風(fēng)雅的虛榮心。４、在濮陽(yáng)市是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，有助于后期市場(chǎng)推廣，有助于節(jié)約推廣費(fèi)用。三、主題標(biāo)語(yǔ)主題標(biāo)語(yǔ)（一）萬(wàn)千風(fēng)光康橋城會(huì)聚天之?huà)勺映删洼x煌人生主題標(biāo)語(yǔ)（二）至尊美墅·極致人生流淌的康河寫(xiě)意的人家四、主題形象形象的塑造來(lái)源于主題的定位，主題標(biāo)語(yǔ)進(jìn)行系列立體推廣，包含：系列平面廣告促銷(xiāo)活動(dòng)媒體資源綜合運(yùn)用電臺(tái)電視臺(tái)網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊塑造主形象：萬(wàn)千風(fēng)光康橋城至尊美墅·極致人生體現(xiàn)：尊貴品位突顯：翰墨氛圍第三篇：銷(xiāo)售執(zhí)行一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，是一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售得到合理控制和熱銷(xiāo)的保證。在各階段市場(chǎng)推廣中要做到近期要具體，中期要清楚，長(zhǎng)期要明確，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)舉措進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充，以達(dá)成更好的樓盤(pán)銷(xiāo)售之目的。一個(gè)樓盤(pán)的推廣分為七個(gè)時(shí)期，即籌備期、市場(chǎng)預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期、開(kāi)盤(pán)保溫期、再度強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期。前期銷(xiāo)售情況回顧（一）、銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析按貴公司規(guī)定，我公司在二月底進(jìn)場(chǎng)執(zhí)案，已進(jìn)行兩個(gè)多月的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售監(jiān)理工作。從銷(xiāo)售監(jiān)理至今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我司對(duì)成績(jī)的態(tài)度視為不太抱負(fù)。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處在疲軟狀態(tài)，時(shí)間連續(xù)至今因素有以下幾個(gè)方面：=1\*GB2⑴、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟，產(chǎn)品拋出過(guò)早。昆吾花園二期于2023年12月25號(hào)開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)），此時(shí)離春節(jié)只有25天正逢淡季。在既沒(méi)有得到很好的蓄勢(shì)，又沒(méi)有客戶(hù)的積累，在樓盤(pán)的旺銷(xiāo)階段還沒(méi)有來(lái)臨的時(shí)候拋出產(chǎn)品，將會(huì)失去銷(xiāo)售節(jié)奏感、打破整合推廣思緒。所以入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售階段沒(méi)有得到合理性把握，導(dǎo)致銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與積累沒(méi)有形成強(qiáng)有力的銷(xiāo)售節(jié)奏感，導(dǎo)致入市以來(lái)滯銷(xiāo)的因素之一。=2\*GB2⑵、蓄勢(shì)不夠，人氣不旺，成交度底。昆吾花園二期在濮陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)屬大盤(pán)，從某種意義上講樓盤(pán)的操作手發(fā)應(yīng)當(dāng)是領(lǐng)軍市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)，占據(jù)重要角色。由于盤(pán)子較大、靈活性強(qiáng)，發(fā)揮空間相應(yīng)較大，操盤(pán)手法可以超前、可以多元化進(jìn)行解決。就是說(shuō)先期拿出3至5個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行形象和客戶(hù)的積累，推廣鋪天蓋地，時(shí)機(jī)相對(duì)成熟旺銷(xiāo)來(lái)臨時(shí)爆燃公開(kāi)，結(jié)果將會(huì)別開(kāi)生面。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒(méi)有蓄勢(shì)，沒(méi)有客戶(hù)量的積累，就正式公開(kāi)發(fā)售，導(dǎo)致銷(xiāo)售冷水因素之二。=3\*GB2⑶、入市價(jià)格定得太滿(mǎn)，未留操盤(pán)的余地和空間。對(duì)于昆吾花園二期這個(gè)盤(pán)子的價(jià)格策略應(yīng)是，入市價(jià)格低得莫名其妙，使每個(gè)人“發(fā)瘋”、“爆炸”、“跳樓”，打開(kāi)入市局面張揚(yáng)樓盤(pán)個(gè)性。在合適的時(shí)機(jī)控制好場(chǎng)面以合理的幅度天天公開(kāi)漲價(jià)，甚至在特定的時(shí)間每分鐘都在漲價(jià)，直至達(dá)成先期的渴望均價(jià)（甚至攀升）。而昆吾花園二期的價(jià)格在入市時(shí)就已經(jīng)漲至所盼望的額度，步幅太快、定得太滿(mǎn)。促使單套總價(jià)過(guò)高，影響準(zhǔn)客戶(hù)的成交。=4\*GB2⑷、自身銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)技能有待進(jìn)一步提高。盡管目前我們銷(xiāo)售人員做的可以，我們還應(yīng)精益求精，用更高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提高我們的員工隊(duì)伍。在專(zhuān)業(yè)技能上我們還要對(duì)員工進(jìn)行再培訓(xùn)，以更利于我們后期銷(xiāo)售。（二）、銷(xiāo)售推廣分析營(yíng)銷(xiāo)推廣的目的是更好的為樓盤(pán)服務(wù)，是為了提高樓盤(pán)的自身形象，擴(kuò)大其知名度、美譽(yù)度，進(jìn)一步為銷(xiāo)售做好服務(wù)，但是昆吾花園在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面存在以下二個(gè)問(wèn)題：=1\*GB2⑴、廣告積累的量不夠，一直以來(lái)昆吾花園的廣告力度比較薄弱、覆蓋面小、知名度不高，除了少數(shù)幾次派單以外基本上沒(méi)有特別有效的廣告投放；=2\*GB2⑵、廣告訴求沒(méi)有吸引力。由于昆吾花園前期廣告推廣沒(méi)有形成樓盤(pán)形象的積淀和提高，現(xiàn)在盲目的提一些訴求點(diǎn)使客戶(hù)感覺(jué)很茫然，不太切合實(shí)際。二、銷(xiāo)售策略正是在總結(jié)：項(xiàng)目前期滯銷(xiāo)因素、項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目推廣分析基礎(chǔ)上作出新的推廣思緒，讓二期項(xiàng)目以一個(gè)更利于市場(chǎng)的新形象、新面貌出現(xiàn)。昆吾花園二期項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段情況，建議采用常規(guī)原則做好一期連帶二期，帶動(dòng)三期的遞進(jìn)式戰(zhàn)略措施。針對(duì)目前項(xiàng)目一期具體情況和二期正在啟動(dòng)，我們建議在原有的基礎(chǔ)上通過(guò)從新推廣定位力爭(zhēng)快速消化一期產(chǎn)品和部分二期產(chǎn)品。首期銷(xiāo)售目的A、盡快回籠資金B(yǎng)、通過(guò)社區(qū)第一期率先推向市場(chǎng)的房源收入來(lái)營(yíng)造社區(qū)景觀建設(shè)：社區(qū)環(huán)境的塑造，園林的建設(shè)，體現(xiàn)出社區(qū)大型生態(tài)園林崇高社區(qū)風(fēng)格的美好前景，為社區(qū)后期的銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。C、通過(guò)安全設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)社區(qū)安全管理的認(rèn)同。D、通過(guò)突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營(yíng)造出項(xiàng)目的良好購(gòu)買(mǎi)熱潮，樹(shù)立品牌效應(yīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段在這一階段是很好的市場(chǎng)預(yù)熱階段，這一階段也是我們的造勢(shì)階段，我們要充足運(yùn)用各種形式以達(dá)成宣傳和造勢(shì)的目的，培養(yǎng)吸納目的消費(fèi)群體，為后期的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售執(zhí)行做好準(zhǔn)備。背景項(xiàng)目正處在施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開(kāi)始，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開(kāi)端，為二期進(jìn)入市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。提前進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣活動(dòng)，可以在消化前期積累客戶(hù)的同時(shí)，打壓他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。目的加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)熱，通過(guò)三個(gè)月的銷(xiāo)售初步積累，為開(kāi)盤(pán)當(dāng)天作厚積薄發(fā)的必要準(zhǔn)備。主題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，充足挖掘“高檔、豪華、生態(tài)、健康、水景家園”的理念實(shí)質(zhì)，引起購(gòu)房客戶(hù)對(duì)本樓盤(pán)的向往。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤(pán)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。重要突顯本樓盤(pán)的高品質(zhì)尊貴地位和導(dǎo)入“居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)”的生活理念。手段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外廣告為輔，在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》等媒體上屢屢亮相，塑造出本項(xiàng)目二期產(chǎn)品的品牌形象。廣告表達(dá)消費(fèi)者的心理包裝，客戶(hù)源的整體包裝。銷(xiāo)售目的××套時(shí)間暫定為2023年7月×日起（二）、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期（1－2個(gè)月），要注意做好售點(diǎn)包裝（如樣板房、看板、模型、各種銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備、售樓部陳設(shè)、人員培訓(xùn)、銷(xiāo)售說(shuō)辭等工作），同時(shí)盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場(chǎng)覆蓋面，營(yíng)造聲勢(shì)，引起市場(chǎng)追捧。背景項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開(kāi)提供了最具說(shuō)服力的理由；通過(guò)前階段的廣告宣傳，將在市場(chǎng)上引起來(lái)強(qiáng)烈的反響，積累的許多客戶(hù)需要在該階段消化；目的在塑造項(xiàng)目形象的同時(shí)，進(jìn)一步公司的形象形成熱銷(xiāo)，完畢主力房源的銷(xiāo)售；打壓其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有針對(duì)性對(duì)吸引客戶(hù)；主題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，宣傳產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，揭開(kāi)“至尊美墅，極致人生”之本質(zhì)特性。推廣內(nèi)容以“高檔、豪華、生態(tài)、健康、水景家園”為推廣主線(xiàn)，采用硬廣告形式全面推出手段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外廣告、sp活動(dòng)為輔，在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》、等媒體上亮相，樹(shù)立濮陽(yáng)市首家大型、生態(tài)、健康、水景家園的物業(yè)品質(zhì)。廣告表達(dá)開(kāi)盤(pán)sp活動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶(hù)。銷(xiāo)售目的××套時(shí)間2023年×月×日—×月×日附：1、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作2、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)3、開(kāi)盤(pán)后的后繼報(bào)道◎開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備1、在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》做硬性廣告。重點(diǎn)推出樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，在傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息的同時(shí)發(fā)明隆重聲勢(shì)。廣告費(fèi)約6萬(wàn)左右。（版面及廣告順序按當(dāng)時(shí)情況調(diào)整）2、派發(fā)小報(bào)15000份3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)布置與管理4、保證周邊道路暢通5、準(zhǔn)備多輛看房車(chē)接送客戶(hù)6、邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、重要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參與開(kāi)盤(pán)活動(dòng)7、規(guī)定保安提前進(jìn)駐8、準(zhǔn)備各種贈(zèng)品和宣傳道具◎開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活（一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角兩個(gè)售樓部同時(shí)舉行促銷(xiāo)活動(dòng)，為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購(gòu)房的業(yè)主，均有機(jī)會(huì)參與“浪漫三亞之行”。注：此促銷(xiāo)活動(dòng)廣告宣傳配合。（二）舉行康橋愛(ài)心·助學(xué)子活動(dòng)為了進(jìn)一步突顯康橋花園的尊貴品質(zhì)、翰墨氛圍。進(jìn)一步提高本社區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。開(kāi)發(fā)商斥資百萬(wàn)重獎(jiǎng)品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子。凡進(jìn)駐本社區(qū)的業(yè)主子女在中招考試中，考上本市重點(diǎn)高中學(xué)子每人獎(jiǎng)1000元。凡在高招考試中考上上清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)的業(yè)主子女每人獎(jiǎng)金20230元。考上清華大學(xué)者開(kāi)發(fā)商交四年學(xué)費(fèi)。并鄭重聲明：此承諾簽入購(gòu)房協(xié)議（三）與名人同行作藝術(shù)人生起步就顯與眾不同為了進(jìn)一步提高本案樓盤(pán)形象，迎合消費(fèi)者心理和精神需求，故建議邀請(qǐng)一位名人做本樓盤(pán)名譽(yù)業(yè)主：建議人選：理查德（著名鋼琴家）倪寶鐸（原梨園春節(jié)目主持人）連續(xù)（著名河南體彩節(jié)目主持人）注：此促銷(xiāo)活動(dòng)是針對(duì)聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售而定。◎開(kāi)盤(pán)后期邀請(qǐng)記者對(duì)開(kāi)盤(pán)的新奇宣傳方式進(jìn)行采訪(fǎng)和分析，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，提高樓盤(pán)品質(zhì)（三）、開(kāi)盤(pán)保溫期和再度強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期（3－6個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)成強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶(hù)調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)成強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般規(guī)定銷(xiāo)售達(dá)成60％，消化完周邊客戶(hù)。背景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)社區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基本完畢銷(xiāo)售，剩余房源直接決定開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)，應(yīng)最大限度提高銷(xiāo)售率。目的延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見(jiàn)報(bào)率，維持市場(chǎng)形象；對(duì)前期積累客戶(hù)進(jìn)行消化；對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行評(píng)估。主題以軟廣告揭示““康橋水城”熱銷(xiāo)之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后的“康橋水城”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。手段以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、sp活動(dòng)。廣告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。銷(xiāo)售目的××套時(shí)間2023年×月×日—2023年×月×日附：促銷(xiāo)活動(dòng) （四）中秋·月圓康橋·真情為答謝新老客戶(hù)對(duì)康橋水城的厚愛(ài)，在中秋來(lái)臨之際，特舉辦“迎中秋·康橋·獻(xiàn)真情”活動(dòng)，凡所有簽單康橋水城業(yè)主均可獲門(mén)票一張，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。（四）、清盤(pán)期尾盤(pán)期（2－3個(gè)月），此階段大量客戶(hù)是通過(guò)老客戶(hù)介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將重要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)的聯(lián)誼上，以達(dá)成掃尾效果。背景銷(xiāo)售工作已接近尾聲目的對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶(hù)的分析和追蹤。內(nèi)容主打價(jià)格和現(xiàn)房概念手段Sp活動(dòng)銷(xiāo)售目的剩余房源時(shí)間2023年×月×日起附：促銷(xiāo)活動(dòng)1、送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)；2、售房一口價(jià)活動(dòng)；3、購(gòu)房回增活動(dòng)。（五）絕版珍品·傾情推出超值大奉送為了感謝業(yè)主朋友對(duì)本案的關(guān)注和厚愛(ài)，在清盤(pán)之際，超值大奉送，凡在此期間購(gòu)房業(yè)主贈(zèng)送空調(diào)一臺(tái)。三、推廣入世時(shí)機(jī)分析鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷(xiāo)售的重要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最艱巨更為聯(lián)排別墅,二期其他部分戶(hù)型已基本擬定。項(xiàng)目通過(guò)從新定位、推廣。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教訓(xùn)，合理的安排、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下：◎內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（8--9月）：8月、9月為我們的市場(chǎng)再度預(yù)熱和對(duì)二期中的一期產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售。重要目的為樹(shù)立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售，并為二期產(chǎn)品造勢(shì)，積蓄客戶(hù)消費(fèi)群。為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)作準(zhǔn)備。本階段也是我們廣告推廣的密集階段?！蜷_(kāi)盤(pán)期（10--11月）：10月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比較大，目的消費(fèi)者也有充足時(shí)間參與各種活動(dòng)。所以建議，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷(xiāo)活動(dòng)，在通過(guò)前期的宣傳造勢(shì)，勢(shì)必前景認(rèn)為看好。開(kāi)盤(pán)期應(yīng)達(dá)成了3套／天的銷(xiāo)售速度，最多一天銷(xiāo)售8套。開(kāi)盤(pán)期一般規(guī)定銷(xiāo)售率達(dá)成20％，消化周邊客戶(hù)為主?！驈?qiáng)銷(xiāo)期（3－6個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)成強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶(hù)調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)成強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般規(guī)定銷(xiāo)售達(dá)成60％，消化完周邊客戶(hù)?！蚱椒€(wěn)期（3－6個(gè)月），此階段推廣可少做，盡量運(yùn)用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶(hù)資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)有許多因無(wú)選擇余地而不購(gòu)房的客戶(hù)，因此一定要做好積累客戶(hù)工作，培養(yǎng)其對(duì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商的忠誠(chéng)度，以達(dá)成哺育市場(chǎng)、樹(shù)立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。平穩(wěn)期一般規(guī)定銷(xiāo)售達(dá)成85％?！蛭脖P(pán)期（2－3個(gè)月），此階段大量客戶(hù)是通過(guò)老客戶(hù)介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將重要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)的聯(lián)誼上，以達(dá)成掃尾效果。總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來(lái)看，計(jì)劃在2023年9月份左右把樓盤(pán)售罄。第四篇：廣告推廣策略一、推廣策略根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點(diǎn)，目前聯(lián)排別墅在一期的銷(xiāo)售中也是一個(gè)重點(diǎn)，所以在具體的廣