淺談2022年房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場趨勢影響的分析

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁2022年淺談房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場趨勢影響的分析2022年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議打算實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之后于4月17日，國辦又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)2022年10號），對新的調(diào)控政策進一步地細化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價，房地產(chǎn)新政的實施將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。

房地產(chǎn)新政出臺的背景

這次房地產(chǎn)新的調(diào)控措施，是針對當前房地產(chǎn)市場消失的新變化而推出的。2022年初，上一輪中央出臺的一系列遏制房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開頭顯現(xiàn)，1-2月商品住宅銷售面積增長36.6%，增幅比上年全年回落7.3個百分點；全國70個大中城市新建住宅銷售價格雖然同比上漲13.0%，環(huán)比上漲1.3%，但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比1月份縮小0.5個百分點，消失了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。

但進入3月份狀況發(fā)生變化，尤其是3月15日后北京土地招拍掛中土地價格不斷創(chuàng)新高，先后拍出三塊“新地王”，導(dǎo)致四周的房價紛紛上漲，轉(zhuǎn)變了市場的節(jié)奏和預(yù)期。隨后，杭州、福州、長春等地土地拍賣價格不斷刷新，北京等一線城市住房市場消失明顯反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。其中3月銷售面積為8206萬平方米，是1－2月份銷售總和的1.15倍；比去年同期增長32.8%，增幅較去年同期上升了16.4個百分點。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升了16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和擴散。飛漲的房價,加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，引起了社會各界的焦慮，假如房價得不到有效掌握，將加快房價上漲的趨勢，推動房地產(chǎn)市場泡沫連續(xù)增大。面對當前房地產(chǎn)形勢，中央政府高度重視，準時出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

房地產(chǎn)新政的特點

仔細研讀這次房地產(chǎn)調(diào)控措施的內(nèi)容發(fā)覺，此次調(diào)控政策是在總結(jié)吸取歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策閱歷教訓的基礎(chǔ)上制定的，具有鮮亮的特點。

第一，調(diào)控政策的針對性強，精確度高

這次房價啟動的導(dǎo)火索是“新地王”的消失。土地是住房建設(shè)的基本要素，2022年年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)的土地儲備比上年下降32.4％，使得開發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪特別激烈。加之近年來房地產(chǎn)業(yè)豐厚的投資收益，吸引了更多的社會資金投入房地產(chǎn)業(yè)，新進入企業(yè)首先需要土地，導(dǎo)致土地招拍掛的價格一路飆升，地價上升又進一步帶動了周邊房價的快速上漲，并不斷推高整個市場的房價水平。而投資和投機性需求不斷增加，投機炒房占消費需求比例不斷提高，投機需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求沖突，是房價過快上漲的主要緣由之一。與此同時，2022年受金融危機的影響，住房的新開工量削減，中小戶型的一般住房建設(shè)比例下降，使得今年年初住房供應(yīng)明顯不足，供求結(jié)構(gòu)不匹配，進一步加劇了供求沖突。再加上房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、抬高房價，加重了消費者恐慌性購房的心理。這次調(diào)控政策是對當前房地產(chǎn)形勢進行充分了解，摸清了推動房價上漲的緣由，針對性特別明確的基礎(chǔ)上制定的。在強調(diào)加大住房保障力度、增加住房供應(yīng)、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加強市場監(jiān)管的同時，重點放在了加強住房需求管理，尤其是堅決抑制不合理住房需求，對炒房投機行為進行精確嚴峻打擊。

其次，調(diào)控政策的力度大

與歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，這次調(diào)控政策的力度最大?；仡櫼酝姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控效果較佳的當屬2022年二套房貸政策，其內(nèi)容是：對已利用貸款購買住房、又申請購買其次套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。政策出臺后，市場反應(yīng)很快，消費者觀望，投機者撤離，對抑制投機需求、穩(wěn)定房價起到較大作用。與2022年相比，現(xiàn)有政策力度更大，將購買二套房的貸款首付款比例提高到50%，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，對房價上漲過快的地區(qū)，商業(yè)銀行可依據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能供應(yīng)1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?？梢圆聹y，實施的效果會更好。

第三，多管齊下，各部門協(xié)調(diào)作戰(zhàn)

這次調(diào)控政策，是由各職能部門和經(jīng)濟監(jiān)管部門共同參加的組合拳和系統(tǒng)工程，是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，圍繞促進房地產(chǎn)市場供求平衡，進而穩(wěn)定房價的思路進行的。各級政府和各個管理部門相互協(xié)調(diào)，通過住房保障政策、土地政策、金融信貸政策、財政稅收政策、市場監(jiān)管政策的實施和調(diào)整，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為和住房需求者的消費行為，緩解住房市場供求沖突，制造有利于房價合理形成的市場環(huán)境。這次調(diào)控政策目標明確，職責分明，政策內(nèi)容詳細，可操作性強，將有利于調(diào)控政策的貫徹落實。

房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)新政的實施將從多個方面對房地產(chǎn)市場供求產(chǎn)生重大影響，進而促進房價趨于穩(wěn)定。

第一，實行嚴峻措施，堅決抑制不合理住房需求

房地產(chǎn)新政將加強需求管理放在調(diào)控的首位，尤其是對投機炒房需求實行了相當嚴峻措施，通過大幅度提高二套以上房貸的首付和利率，加大炒房成本，大幅度壓縮炒房的利潤空間，沉重打擊炒房投機行為，對抑制投機需求、穩(wěn)定房價將起到較大作用。

其次，合理支配土地供應(yīng)，穩(wěn)定土地價格

要求各地準時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地方案，增加居住用地的供應(yīng)總量。使土地供應(yīng)的總量基本滿意房地產(chǎn)市場的需求；有效利用存量土地，改革土地招拍掛方式，將肯定程度穩(wěn)定土地價格，為穩(wěn)定房價制造較好的基礎(chǔ)。

第三，加大中低收入群體的住房政策支持力度，減輕市場壓力

要求地方政府加快保障性安居工程建設(shè)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)，擴大住房保障政策的掩蓋范圍，既解決不同收入群體的住房難問題，削減了對商品住宅的需求，也減輕了住房市場的壓力。

第四，增加住房供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)

在增加居住用地的供應(yīng)總量同時，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。將促進住房供應(yīng)總量的增加和中小戶型一般住房的供應(yīng)比例增加，以滿意一般居民的住房需求。

第五，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序

加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，防止抬高地價；加大交易秩序監(jiān)管力度，防止開發(fā)商捂盤惜售，推高房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，制造利于房價合理形成的市場環(huán)境。

總之，房地產(chǎn)新政的出臺，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的震驚，近日房地產(chǎn)市場已經(jīng)有所反映，一些嗅覺敏銳的投機者已經(jīng)開頭撤離，北京、深圳二手房市場有放量的跡象，新居市場也消失促銷打折的現(xiàn)象。更為重要的是，房地產(chǎn)新政不僅力度大，對供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；也向社會表明白中央政府抑制房價過快上漲的決心，將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場各類主體對房地產(chǎn)市場和房價走勢的預(yù)期，對市場主體的心理上產(chǎn)生影響，促使開發(fā)商加快銷售速度、投機者放盤撤離、自住性消費者持幣觀望，引導(dǎo)市場主體行為發(fā)生變化，進而促進供求總量的均衡，房價在新的均衡中穩(wěn)定?？梢圆聹y，隨著新政的逐步落實，投機者將選擇撤離，自住者則選擇觀望，二手房交易將消失萎縮，買賣雙方僵持一段時間后，二手房價將逐步回落，而隨后房價下降的趨勢也將擴散到一手房。下