某集團武漢項目前期市場研究報告

頁2、供給樓盤指標分析（1）規(guī)模比較表4-3供給調研樓盤規(guī)模對比列表樓盤名稱占地面積/平方米建筑面積/平方米容積率明澤半島25659（含寫字樓）48752（含寫字樓）住宅（27619.35）1.9中央花園碧云天32307420001.3麗島花園1467401540001.05南湖山莊1908601800000.94當代光谷智慧城1000001300001.3名都花園650000(總)57142(一期)680000(總)60000(一期)1.05東湖林語67653757711.12獅城名居515951089842.1水藍郡3401701216950.36四季花城273470(總)90000(二期)240000(總)81000(二期)0.90藍灣俊園1127231882471.67都市經典131340(一期)306820(總)215434(一期)604435(總)1.97學府佳園1313991705621.3安順星苑446891460003.27世紀彩城1367353000002.2永清庭園23310649132.78福星城市花園295001873506.35高爾夫城市花園66700(一期)380190(總)110000(一期)600000(總)1.651.58怡景花園11075700006.321）占地面積比較圖4-1供給樓盤占地面積比較在以上重點調研的19個相關項目的占地面積統(tǒng)計中：占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠的地方，例如統(tǒng)計樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在25萬平米以上；在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地10萬平米以內的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地60萬平米的名都花園和占地30萬平米的都市經典。2）建筑面積及容積率比較圖4-2供給樓盤建筑面積比較圖4-3供給樓盤容積率比較從占地面積和容積率的比較顯示：離城區(qū)較遠的區(qū)域以及城市近郊景觀資源較好的區(qū)域，容積率相對較低，一般控制在1.2以下，最高不會超過2；中心城區(qū)范圍內的樓盤，容積率比較高，一般在2-6之間，漢口中心區(qū)域的樓盤容積率尤其較高。3）物業(yè)類型與容積率比較

表4-4物業(yè)類型與容積率對比分析樓盤名稱多層/棟小高層/棟聯(lián)排/棟別墅/棟洋房/棟容積率水藍郡416820.36四季花城（二期）19260.9南湖山莊二期1040.94名都花園一期481.05麗島花園421461.05東湖林語241.12中央花園碧云天441.3學府佳園286161.3當代光谷智慧城161.3城市高爾夫花園616151.58藍灣俊園3161.67明澤半島41.9都市經典151.97獅城名居112.1世紀彩城182.2永清庭園52.78安順星苑103.27怡景花園36.32福星城市花園126.35合計11214143614821簡析：物業(yè)類別和容積率的統(tǒng)計顯示：表4-5容積率與物業(yè)類型總結列表容積率區(qū)間主力物業(yè)類型占樣本量百分比0.5以下聯(lián)排、別墅5%0.5-1.0之間多層、聯(lián)排、11%1.0-1.5之間多層為主，小高層、別墅為輔31.5%1.5-2之間小高層為主，多層、別墅為輔21%2以上小高層、高層31.5%4）分期開發(fā)進度表4-6分期開發(fā)面積占總面積列表樓盤名稱總體建筑面積分期建筑面積分期建筑面積萬科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市經典604435平方米38211平方米(一期一組團)百分比6.3%學府佳園170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世紀彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花園680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高爾夫城市花園600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合計平均百分比22%在分期開發(fā)進度上，發(fā)展商的實力不同，市場的機會不同，呈現(xiàn)出不同特點：郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在8～10萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在4-6萬平米，如都市經典、世紀彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。（2）、供給樓盤主力戶型分析表4-7供給樓盤主力戶型列表樓盤名稱主力戶型藍灣俊園3房2廳戶數比：60%面積比：48%面積：149.46㎡、156.8㎡、160.35㎡四季花城（二期）3房2廳戶數比：51%面積比：55.83%(含三房陽光花房)面積：126.47㎡、127㎡，133㎡陽光花房戶數比：25.5%面積比31.34%面積：152㎡、133㎡、123㎡、169㎡東湖林語4房2廳戶數比:44%面積比:48%面積：168㎡、162㎡、176㎡、161㎡、179㎡、166㎡、165㎡明澤半島2房2廳戶數比：41%面積比：27.3%面積：113.53㎡、134.2㎡4房2廳（復式、）戶數比：23%面積比：23.8%面積：181.83㎡、185.05㎡、181.16㎡、181.22㎡中央花園碧云天3房2廳戶數比：84.65%面積比：84.37%面積：113㎡、121㎡、110㎡、122.2㎡、125㎡、139.7㎡南湖山莊3房2廳、戶數比：50%面積比：42%面積：138.9㎡、118.27㎡、126.74㎡、133.63㎡、117.974房2廳戶數比15%面積比：16%面積：148.21㎡、155.42㎡獅城名居3房2廳戶數比：61%面積比：64.52%面積：151-160㎡、141-145㎡；麗島花園3房2廳、戶數比：74.6%（竹園+櫻園+楓園）面積：124.6㎡、125.6㎡、133.8㎡、127.17㎡、142㎡、148㎡、158㎡4房2廳戶數比：20%面積：208.8㎡、214.29㎡、220.11㎡、216.76㎡、212㎡、221㎡名都花園一期3房2廳戶數比：64.2%面積比：61.7%面積：128㎡、130.91㎡、130.18㎡、130.8㎡、131.22㎡、134.77㎡、135.63㎡、136.07㎡都市經典3房2廳戶數比:49.08%面積比:47.65%面積：96.52㎡、120.63㎡、4房2廳面積：159.94㎡、175.6㎡、160.93㎡、170.71㎡、167.88㎡水藍郡聯(lián)體別墅戶數比82%面積比：74.8%面積：220.46㎡、199.25㎡、220.13㎡、215.92㎡、239.34㎡學府佳園3房2廳戶數比:49.08%面積比:47.65%面積：125㎡、115㎡、120㎡、138.5㎡2房2廳戶數15.66%面積比：11%面積：95㎡、90㎡、87㎡、85㎡安順星苑3房2廳戶數比：55%面積比：55.3%面積：142.27㎡、130.26㎡、140.56㎡4房2廳戶數比：28.8%面積比：33%面積：160.11㎡、157.87㎡、156.73㎡世紀彩城3房2廳戶數比：70%一期面積：122㎡、127㎡3房2廳戶數比：76%二期面積：98㎡、100㎡、116㎡、125㎡、128㎡、122㎡、127㎡當代光谷智慧城3房2廳戶數比：39%面積比：34%面積：125.65㎡、123.56㎡、131.47㎡、126㎡3房2廳＋功能房戶數比：12％面積比：12.5%面積：144㎡4房2廳戶數比：42％面積比：47%面積：150-160㎡城市高爾夫花園雙復式占35%面積：210-240㎡聯(lián)排別墅占13.5%面積：260㎡、310㎡3房2廳占15%面積：176㎡、193㎡永清庭園4房2廳戶數比36%面積比:37%面積：160-170㎡、227.68㎡、181.19㎡、194.33㎡、197.18㎡；5房2廳戶數比35%面積比:37%面積：187.81㎡、190.42㎡、206.79㎡、209.20㎡；怡景花園3房2廳戶數比28%面積比:22.5%面積：175.22㎡、185.82㎡、201.92㎡4房2廳戶數比:36.5%面積比:35.8%面積：204.98㎡、224.05㎡、237.02㎡、237.56㎡、235㎡福星城市花園3房2廳戶數比48%面積比51%面積：120.12㎡、131.5㎡、126.17㎡4房2廳戶數比:22%面積比:25%面積：142㎡、138㎡通過以上主力戶型的統(tǒng)計可以看出武漢的房地產發(fā)展的一些特點：整體需求的面積區(qū)間相對較為集中，差別不是很大；通過主力戶型的銷售特點和面積構成可以判斷出消費者的一些特點：消費者購房大多以自住為主，對戶型的實用性和功能性要求較高，投資概念還不是很強，對小戶型的相關項目投資興趣仍不是主流；120-130平方米之間的戶型是市場供應量較大、客戶接受面較廣的戶型。（3）、供給樓盤價格表4-8供給樓盤價格策略列表（單位：元/平方米）樓盤名稱名義售價實售均價付款方式及策略藍灣俊園多均：2900小高均：30004層復式：3800多層97折：2773小高97折：28704層復式97折：3646一次性96折銀行按揭97折贈送5300元的配套費四季花城（二期）多均：2550小高均：2900洋房：2700（含除頂層外，含裝修）多均97折：2328小高均97折：2871洋房97折：2473內部認購：95折現(xiàn)：一次性97折按揭：商業(yè)99折公積金：無折扣（多層、洋房送廚、衛(wèi)裝修：約150元/平方米）東湖林語多均價：4200多均99折：4158一次性付款99折明澤半島三層復式均：3117二層復式均：2950小高層平層均：2715三層復式均98折：3031二層復式均98折：2868小高層平層均98折：2637一次性付款98折按揭7成20年按揭不打折，送配套費3000多元中央花園碧云天多層均價：1750小高層均價：2100多均99折：1732小高均99折：2079一次性付款：98折銀行按揭：99折南湖山莊多層均價：2400聯(lián)排別墅：4450多均97折：2328聯(lián)排97折：4361一次性付款：95折銀行按揭：97折獅城名居18層均價：268012層均價：265518層均96折：257212層均96折：2548一次性付款：95折銀行按揭：96折麗島花園四期竹園高層：3200高層97折：3104一次付款：95折銀行按揭：97折名都花園一期多均：3100小高層均：2900多均95折：2945小高均95折：2755一次性付款：99折按揭不打折；每套在總價基礎上送廚衛(wèi)的裝修費抵15000元現(xiàn)金。相當于95折。都市經典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍郡聯(lián)排均：2600獨立均：4300聯(lián)排均99折：2574獨立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。安順星苑小高均價：2460小高層均98折：2410一次性付款：97折銀行按揭：98折世紀彩城小高層均價：2430小高層均98折：2381一次性折扣：97折按揭折扣：98折當代光谷智慧城多層均價：2280多均99折：2222一次性98折按揭99折城市高爾夫花園雙復式均價2550小高層均價2400小高復式均3180聯(lián)排均價3400雙復式93折：2371小高層均價93折：2232小高復式均93折：2957聯(lián)排均價93折：3162聯(lián)排、雙復式、小高層一次性、按揭均93折永清庭園小高層均價3800（含戶式中央空調）小高層均價99折：3762一次性，按揭9.9折每周推出特價房，可享受9.7折或9.8折，必須先交10000定金怡景花園高層均價：4600高層均98折：3662一次性、按揭9.8折送YORK戶式中央空調，價值7.5萬元;42寸LG等離子電視機,價值3.5萬元;共計11萬元福星城市花園高層均價：3410高層均價99折：3375一次付款9.7折；按揭9.9折（4）、供給樓盤銷售進度與銷售戶型的分析表4-9供給樓盤銷售進度與暢銷滯銷戶型比較列表樓盤名稱銷售時間銷售進度平均速度滯銷戶型暢銷戶型藍灣俊園2001年11月一期2002年5月二期70%50%25套/月96平方米的2房（偏小）134平方米的2房（功能差）3房2廳面積在150平方米，比較貼近消費者的需求四季花城二期2002年10月12日二期85%，內部認購75套74套/月二房相對偏小，位置靠邊，銷售狀況一般?；▓@洋房和不靠路的3房。東湖林語2002年8月9日50%左右23套/月（近期30套/月）二房賣得相對較差，200平方米以上復式較差。160-180的四房好賣；明澤半島2002年8月18日銷售率44%8套/月臨珞獅南路的三復式小高層滯銷。東側鄰湖的兩棟賣得較好；中央花園碧云天2002年初95%18套/月復式面積太大139.7的戶型（小高層）朝北121.78平方米多層、122.22、125平方米小高層，格局、面積合理南湖山莊2003年3月一期已80%；二期20%左右。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150-200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團購）復式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻。多數小戶型已出售80%，因為朝向良好，總價容易接受。麗島花園2003年4月27日四期19%25套/月（四期開盤月，有3萬元裝修優(yōu)惠）150平方米和200平方米以上的戶型總價較高，不好銷售。有朝向、景觀優(yōu)勢的戶型好銷售。名都花園一期2001年10月28日已經推出的部分有60-70%左右的銷售率；14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套，主要由于房型設計問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經典2002年9月70%左右25套/月復式；229-396平方米面積大、總價高。三室二廳二衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)。水藍郡2002年元月整體銷售50%單體售20套，聯(lián)排200套左右。15.5套/月靠近鐵路的一些別墅不好銷，因為噪音和安全問題。239平方米的聯(lián)排別墅：戶型設計合理；537平方米的獨立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。137平方米的三房安順星苑2002年7月70%（小戶型全部售完）60套/月4房（部分朝向不好，總價較高）小戶型好售，因為市場供應量有限，朝向、景觀好。世紀彩城2002年5月28日95%一期（對外公布）28套/月復式200-250平方米，不好銷、面積較大，總價高三房兩廳一衛(wèi)以及小面積的三房兩廳兩衛(wèi)；當代光谷智慧城2002年11月三期三期銷售30%35～40套/月3、4、8號樓復式200平方米以上不好賣。89平方米、115平方米、144平方米為暢銷戶型；城市高爾夫花園2002.6至今聯(lián)排別墅和雙復式售了85%，共剩下不足10套少量內圈的房子看不到湖,未售出送車庫、花園,臨湖的房子已全部售完，戶型設計和面積都較合理，臨湖永清庭園2001.9至今整體銷售達70%15套/月（含市委購買）平層設計一般，房型無特色性價比不高。低樓層的房間已售完，還剩2F、7F、9F未售。怡景花園2002.11至今套比銷售率20%—30%。15套/月三號樓235M2銷售較好，此戶型南北通透，三面采光，通風、采光和觀景效果都極佳。三號樓237M2銷售也較好，此戶型朝正南面，正對長江；另外戶型方正、規(guī)則，好使用。福星城市花園2002.12至今50%左右27套/月部分戶型進深較長，通風、采光不佳；部分戶型東西朝向，景觀較好，目前花園內景觀尚未形成，銷售受阻。主力戶型，A1二號樓北向南第二個單位，面積適中。南北朝向，南向陽臺朝中心花園A2二號樓簡析：結合相關項目銷售進度、自身特點以及工程進度來看：武漢市樓盤的銷售周期較長；部分樓盤例如安順星苑銷售進度較快，與其地段、價格定位有較大的關系。戶型布局的合理性及房屋的朝向、采光、通風對武漢人購房影響是比較大。戶型暢銷的主要原因：戶型定位準確，面積和價位與目標客戶群體期望基本一致，客戶能夠接受；戶型設計合理、面積適中、實用性、舒適性較強；戶型朝向為東南或正南，戶型方正、實用率高；戶型的景觀較好，中心園林具有沖擊力。戶型滯銷的主要原因：部分戶型面積偏大、價位偏高，部分蝶式小高層中的大面積戶型表現(xiàn)得更加明顯；無景觀、區(qū)位優(yōu)勢、但價格較高、部分戶型噪音干擾較大；戶型布局不合理、朝向較差；沒有附送面積的頂層或底層。（5）、供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度表4-10供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度（截至2003.5月中旬的銷售進度）樓盤名稱開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度藍灣俊園二期開工：2002.4開盤時間：2002.7.5入伙時間：2003.10套數：617套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套；四季花城二期開工：2002.8開盤時間：2002.10.12入伙時間：2003.8.31套數：712，銷售進度：85%，平均每月銷售：74套；東湖林語開工時間：2001.12開盤時間：2002.8.9入伙時間：2003.8.31套數：455套，銷售進度：50%，平均每月銷售：23套；明澤半島開工時間：2002.3開盤時間：2002.8.18入伙時間：2003.7套數：156套，銷售進度：44%，平均每月銷售：8套；中央花園碧云天四期開工：2002.初開盤時間：2002.初入伙時間：2003.10套數：326套，銷售進度：95%左右，平均每月銷售：18套；南湖山莊二期開盤時間：2003.3入伙時間：2003.11套數：320，銷售進度：20%，平均每月銷售：21套獅城名居開工時間：2002.6開盤時間：2002.12.28入伙時間：2003.7套數：753，銷售進度：34%，平均每月銷售：51套（有部分團購）麗島花園四期開工：2002.12開盤時間2003.4.27入伙時間：2004.5套數：252，銷售進度：19%，平均每月銷售：25套（24套交訂金）名都花園一期一期開工：2001.2開盤時間：2001.10.28入伙時間：2002.7.30套數：436，銷售進度：60%，銷售進度：14套都市經典一期開盤：2002.9入伙時間：2003.6.28套數：255套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套水藍郡開工時間：2001.9開盤時間：2002.1入伙時間：2003.4.30套數：498，銷售進度：50%，平均每月銷售：15.5套學府佳園四期開盤：2003.3入伙時間：2003.6套數144套，銷售進度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間：2002.4開盤時間：2002.7.12入伙時間：2003.6套數：936套，銷售進度：70%，平均每月銷售：60套世紀彩城一期開工：2001.11開盤時間：2002.5入伙時間：2003.10二期開工：2002.10開盤時間：2003.5入伙時間：2004.6一期340套銷售100%二期套數460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間：2002.1開盤時間：2002.12.8入伙時間：2003.12.28套數：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間：2002.8開盤時間：2002.6.15入伙時間：2003.5套數416套永清庭園開工時間：2001.1開盤時間：2001.9入伙時間：2003.3.1套數：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間：2002.11.16入伙時間：2003.10.30套數：299套，銷售進度：30%，平均每月銷售：15套簡析：大多數相關項目從開工到開盤的時間周期較短，調研相關項目的平均周期為5.8個月左右，最長的為9個月，最短的為2個月，據了解，有的相關項目甚至剛剛開工就進入銷售，大部分發(fā)展商通過自己的關系來縮短這個周期，加速利潤的回籠。從開盤到入伙的時間周期平均為11.18個月，最長16個月，最短6個月。從銷售的進度與速度看，武漢房地產的銷售周期比較長，而且即使面對這樣的銷售速度，各開發(fā)企業(yè)似乎習以為常，不急不躁。各樓盤的銷售來看，差別仍然比較大，相關項目的品質、價格定位、區(qū)位形成這樣的差別的主要因素。（6）、供給樓盤規(guī)劃、園林主要特征小區(qū)規(guī)劃大部分呈行列式布局，圍合式相對較少，規(guī)劃設計對朝向、南北通透、采光的關注程度相對較高；中心城區(qū)建筑的物業(yè)類型多以多層和小高層為主，遠郊相關項目則大多選擇多層與聯(lián)排相結合的物業(yè)類型，并且開始逐步嘗試小高層；充分利用武漢優(yōu)越的水資源，園林設計以水景為題材的較多，特別是臨近南湖的相關項目，如名都花園、南湖山莊、明澤半島、麗島花園等，都圍繞湖景資源進行綜合規(guī)劃；規(guī)劃的組團結構大多較為松散，即使大盤也較少實行封閉式的組團規(guī)劃和管理管控；新推樓盤對人車分流較為重視，大多較好的加以解決，基本達到人車分流。（7）、供給樓盤物業(yè)管理管控費分析表4-7供給樓盤物業(yè)管理管控費列表樓盤名稱物業(yè)管理管控費樓盤名稱物業(yè)管理管控費藍灣俊園1.2元/平方米（多層帶電梯）1.2元/平方米（小高層）都市經典1.3元/平方米（小高層），3樓以下1.0元/平方米0.7元/平方米（多層）明澤半島1元/平方米（高層）0.8元/平方米（小高層）學府佳園0.8元/平方米(多層)1.2元/平方米(小高層)中央花園碧云天0.5元/平方米(多層)0.8元/平方米(4層以上小高層)安順星苑1.0元/平方米(小高層)水藍郡1.8元/平方米(別墅)世紀彩城0.6元/平方米(一期小高層)0.8元/平方米(二期小高層)四季花城0.9元/平方米(多層)1.4元/平方米(小高層)當代光谷智慧城0.5元/平方米(多層)南湖山莊1.2元/平方(TH)0.8元/平方米(多層)東湖林語1.0元/平方米(多層)獅城名居1.0元/平方米(小高層)1.0元/平方米(高層)麗島花園2.0元/平方米(別墅)0.8元/平方米(多層)1.5元/平方米(小高層)城市高爾夫花園1.2-1.5元/平方米（未定）小高層；1.2元/平方米TH1.0元/平方米雙復式福星城市花園1.0元/平方米(小高層)永清庭園0.9元/平方米3層以下，1.2元/平方米（4-12樓）小高層怡景花園2元/平方米（高層）名都花園一期1.2元/平方米(多層)1.5元/平方米(小高層)簡析：通過上表中所列數據可以看出，武漢市場在售中檔以上樓盤中，多層住宅的物業(yè)管理管控費大多集中在0.5-0.8元/平方米之間，而小高層基本在1.0-1.5元/平方米之間，部分別墅相關項目物業(yè)管理管控費在1.5元/平方米以上或更高。這樣的物業(yè)管理管控費，較之各院校、機關、科研院所自管房產所收取的管理管控費已經高出許多，與這樣的“較高”的收費相對應，購房者對各物業(yè)公司所提供的服務大多表示滿意，顯示居民對生活品質的追求正逐步提高。3、供給樓盤專項調研在16個樓盤當中87%的樓盤為框架結構、有少部分為磚混和兩者混合的結構形式；68%的樓盤設置的了架空層，90%的用途是用來停車，部分樓盤做為提高社區(qū)環(huán)境用途；60%的層高在3米左右，90%的墻面和天花為乳膠漆；50%的樓盤設置有首層大堂，50%的樓盤沒有設置；住宅大多以2-3個單元拼接；在建筑外墻裝飾上63%的樓盤采用涂料加面磚，其中面磚所占比例較少；約20%的樓盤選用涂料，有時在底層用線條勾勒出面磚效果，達到整體美觀的效果；約18%的樓盤全部使用面磚；公共部分基本都為簡單裝修，墻面、天花多為乳膠漆、地面為地磚和水泥沙漿抹平，電梯門套精致裝修的比例約40%；戶內裝修：廚房：90%以上為毛坯房，地面水泥沙漿抹平。衛(wèi)生間：毛坯占到調查樓盤的90%以上，地面水泥沙漿抹平。墻面：37.5%的墻面為水泥沙漿抹平，62.5%的墻面為涂料。地面：全部為水泥沙漿抹平。入戶門：全部為防火防盜門，沒有國外品牌。凸窗：37.5%樓盤無凸窗，62.5%樓盤有凸窗。陽臺個數：56%樓盤設置了2個陽臺。一個生活陽臺、一個廳室陽臺。大部分陽臺無花槽和曬衣架。電：50%的樓盤戶內管線敷設與穿線都完成，31%樓盤到戶內配電箱，20%樓盤到入戶門。弱電配置：對于電子巡更、樓宇對講、寬帶網絡、背景音樂、有線電視等幾項基本每個小區(qū)都能達到，其中有60%的門禁系統(tǒng)為可視對講。31%的樓盤無人防地下室；19%沒有裝廚房煤氣報警裝置。

五、需求調研分析1、需求問卷調研分析說明：調研公司:武漢市中南社會調查研究所調研時間:2003年3月25日-4月26日調研方式:入戶訪問:隨機攔訪=7:3調研地點:武昌(高校教職員工、政府公務員、私營業(yè)主、科研院所、設計院、郵科院周邊收入較高行業(yè)、高科技行業(yè)、名都花園、麗島花園、積玉橋、魯巷廣場、中南商場、亞貿廣場）樣本量配比：總樣本量1000份（1）、人群特點分析1）、從被訪者年齡看，24-30歲的被訪者占到50.4%，31-40歲的被訪者占30%，41-50歲的被訪者占13.3%。2）、從被調查的職業(yè)來看，從事教育/學術/科研/培訓的被訪者比例占到30.2%，光/電子/信息技術/的被訪者比例占7.6%，政府/非盈利機構的被訪者占到7.4%，批發(fā)和零售商業(yè)的被訪者比例占到13.5%，以上四類被訪者在樣本總量中所占的比例較高。3）、從被訪者的職務或職稱來看，自營/合伙占16.8%，中層管理管控人員占10.6%，中級職稱占19.2%，初級職稱占10.4%，普通員工占16%，其中所占比例最高的是中級職稱的人群。4）、從居住的區(qū)域來看，比較分散，問卷中所涉及的區(qū)域都有，各約5%左右，其中水果湖、魯巷廣場/關山，廣埠屯/卓刀泉三個區(qū)域比例相對較多，共占26.4%。5）、從被訪者目前所擁有的住房性質來看，單位公房占32.5%，單位分配的宿舍占20.8%，租用占18%，自己購買商品房的占16.2%，經濟適用房占5.5%。6）、從被訪者的現(xiàn)在居住家庭結構上來看，比例最大的是三口之家，占整個被訪者的48%，而兩口之家和四口之家則分別占15%左右。7）、從被訪者現(xiàn)在有幾套住房上來看，69%的被訪者擁有一套住房、21%的被訪者沒有住房、10%的被訪者擁有二套以上住房。8）、從被訪者現(xiàn)所居住的住房面積來看，被訪者現(xiàn)有住房的面積較小，目前住房面積在50平方米以下占25.3%，在51-70平方米占22%，在71-90平方米占23%，在90平方米以下占70%，在91-150平方米占26%，150平方米以上占3%。10）、從被訪者目前居住住房的房齡來看，5年以下的占到40%，在6到10年的占32%，這兩部分共占72%，而20年以上僅占7%。（2）、被訪人群的需求特征1）、從被訪者相關計劃什么時間購置商品房來看，在1-2年之間購買的被訪者占到了29%，3年之內購買的被訪者占到71%。2）、從未來3年內，首先考慮在武漢的哪一個區(qū)域購置商品房的問題來看，因為此次需求調研是以武昌為主，所以在考慮購房區(qū)域以武昌的比例為最多，相對比例較高的區(qū)域是水果湖、魯巷/關山、南湖花園、街道口、珞獅南路等。3）、通過被訪者最想購買的物業(yè)類型來看，4-5層的洋房占21%、6-7層的多層占34.7%、8-12層的小高層占25.9%，這三類物業(yè)共占81%多，而對高層、別墅、聯(lián)排、雙復式等物業(yè)類型的需求就相對較少，占18%。4）、通過被訪者購買商品房時最重要的因素來看，他們關注程度最高的因素依次是：價格、朝向與通風/采光、周圍的自然環(huán)境、公共交通條件、周邊配套；他們對片區(qū)整體綜合形象、開發(fā)商實力/品牌關注較少。5）、從被訪者相關計劃購買的物業(yè)面積來看，大部分被訪者還是希望購買更大的面積，其中期望購買90-130平方米的被訪者為60%，期望購買130平方米以上的被訪者占26.9%，而期望購買90平方米以下的被訪者僅為12%。6）、從被訪者相關計劃購買的物業(yè)房間數來看，以二房和三房為主，在三房二廳的選擇上，三房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)比例分別為24%和27.9%。被訪者對四房和五房的需求就相對較少。7）、從被訪者對廳室的朝向的問題來看，50%的被訪者希望廳與兩室朝南，15%的被訪者希望廳與一室朝南，17%的被訪者希望室朝南、廳無所謂。8）、從二房二廳最合適的面積來看，選擇86-95平方米的占27.8%，96-105平方米的占29.7%,106-115平方米的占14.6%。9）、從三房二廳最合適的面積來看，選擇106-125平方米的占37.8%，126-145平方米的占34.3%,146-165平方米的占7.5%。10）、從四房二廳最合適的面積來看，選擇126-145平方米的占17.2%，145-165平方米的占25.4%,165-185平方米的占18.1%。11）、從被訪者相關計劃相關計劃用多少萬元來購買新的商品住宅來看，相關計劃用15-20萬的被訪者比例占35%，相關計劃用25-30萬的被訪者占23%，相關計劃用30萬以上的被訪者共占12%。12）、通過小高層帶電梯最高能承受的物業(yè)管理管控費的數據來看，能夠承受1元/平方米*月的被訪者占39%，能夠承受0.8元/平方米*月的被訪者占47%。13）、從被訪者對本相關項目（南湖西岸珞獅南路（麗島花園附近）周邊地區(qū)）是否可能作為被訪者或親屬的購房選擇區(qū)域來看，結果相對比較樂觀的，其中認為比較合適的被訪者占18%，非常合適的被訪者占5%，可以考慮的被訪者占36%，合計約60％的被訪者是可以考慮在南湖西岸購置商品房，而不太合適的或不合適的被訪者占40%。14）、從被訪者選擇（南湖西岸珞獅南路（麗島花園附近）周邊地區(qū)）主要原因來看，自然環(huán)境、交通條件、升值空間等因素占到了較高的比例，其中自然環(huán)境占21%；15）、從被訪者不選擇南湖西岸的主要原因看，有兩點比較明顯，距離工作地點的遠近所占比例為36.6%，交通配套所占比例為21.2%，另外生活配套缺乏所占比例為10%。16）、從被訪者喜歡的園林風格來看，34%的被訪者喜歡東方園林風格，25%的被訪者喜歡中式園林風格，喜歡歐式園林的被訪者占18%。17）、從被訪者希望的小區(qū)配套來看，社區(qū)超市、寬帶網兩項是被訪者所選最多的，比例分別為15%和11%，另外活動中心、康體設施、醫(yī)療機構、暖氣供應被選擇的比例也相對較高。18）、通過對最高能夠承擔的取暖費用問題來看，75%的被訪者能夠接受300元/每套/月的取暖費，21%的被訪者能夠接受500元/套/月的取暖費。19）、從被訪者對會所設施的要求來看，閱覽室的所占比例為16%，健身房所占的比例為16%，室內恒溫游泳池所占的比例為11%，籃球場、羽毛球場、棋牌室、健身房比例各為8%左右。20）、被訪者樂于接受的單價相對較低，有80%多的被訪者不能接受2200元/平方米的單位，能夠接受均價在2500元/平方米左右的被訪者僅占5%。21）、從家庭年收入來看，70%的被訪者家庭年總收入在3-5萬元之間，23%的被訪者家庭年總收入在5-10萬之間，家庭年收入在15萬元以上的被訪者接近6%。2、訪談分析（1）、收入情況表5-1被訪者收入情況職業(yè)公務員教師高科技從業(yè)者企業(yè)中層管理管控者自由職業(yè)者個人年收入（萬元）3-4萬元左右5-7萬元左右3-4萬元左右4-5萬元左右較高、不穩(wěn)定家庭年收入(萬元)5-6萬元左右7-10萬元左右7-8萬元左右6-7萬元左右不定分析1、公務員收入比較穩(wěn)定，但會因不同單位、不同部門，收入差別較大，一般在30歲左右受過高等教育的收入平均在2000-2500元/月，家庭月收入在4500-5000左右。2、高校教師的收入較為穩(wěn)定，副教授月均收入水平在4000-4500元左右，教授月均收入水平在5500-6000元，從家庭年收入來看副教授家庭年收入在7萬元左右，教授年收入在10萬元左右。3、高科技從業(yè)者收入穩(wěn)定，預期良好，30歲左右、部門負責人職務平均月收入在3000-4000元，家庭年收入在7-8萬元左右。4、企業(yè)中層管理管控者收入在4-5萬元年薪，但有時因業(yè)績收入有一定的提高，收入較高但不是很穩(wěn)定。

（2）、現(xiàn)住房狀況表5-2被訪者現(xiàn)住房情況職業(yè)住房情況公務員大多數住在單位提供的住房部分單位住房條件較好（如法院、規(guī)劃局）但部分住房條件較差，面積較小，房屋陳舊教師大多數是由學校提供的住房，并且在學校里或距離學校較近的地方有的教師擁有2套或2套以上住房，但產權屬于學校大部分教授住房條件較好部分教師住房年代較久，房屋破舊，戶型設計不合理部分教師目前仍然居住在教學區(qū)，學校鼓勵這部分教師搬出校園在校外購買商品房的教師，學校根據住房政策給予一定的補貼高科技從業(yè)者高科技從業(yè)者中的有房族大多擁有的是商品房群體較為年青，對住房的需求較為迫切企業(yè)中層管理管控者大部分擁有自己的住房為了追求更高的生活品味和生活質量，再次購房的欲望較強自由職業(yè)者大部分已經擁有自己的住房為了追求更高的生活品味和生活質量，再次購房的欲望較強（3）、購房意向表5-3被訪者購房意向情況職業(yè)購房情況公務員部分現(xiàn)在已經擁有住房的公務員會考慮為自己的子女購房。同時也有部分是為能享有更加舒適的環(huán)境而為自己購置住房。教師由于現(xiàn)住房狀況和學校的積極鼓勵教師搬出校園并給予優(yōu)惠的政策，許多教師會為自己購置新住房。同時也有部分教師考慮為自己的子女購置住房。由于校園的搬遷，部分教師會考慮重新購房。（如武漢理工大學）高科技從業(yè)者1、由于現(xiàn)住房狀況，部分群體會考慮自己再次購房。2、年輕群體的購房欲望更為迫切企業(yè)中層管理管控者為了提高自己的住房條件，再次購房的欲望較強自由職業(yè)者會自己購置住房，一方面可以提高自己的居住品質，另一方面可用于投資

（4）、購房關注因素表5-4被訪者購房關注因素情況職業(yè)公務員教師高科技從業(yè)者企業(yè)中層管理管控者自由職業(yè)者購房看重要素位置好、交通方便、價格宜在2000元/㎡離學校近、價格低，戶型好，2000元/㎡左右位置好、價格合理注重小區(qū)環(huán)境，多數被訪者認為價格不宜超過2600元/㎡位置，價格實惠，物業(yè)管理管控好分析1、對于公務員和教師等群體來說購房前提是要離上班地點近，交通方便，且價格實惠；2、其他收入較高的群體對小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理管控關注較高，有車一族對位置敏感度不是很高。（5）、對南湖區(qū)域的印象公務員群體，由于長期工作、生活在以水果湖為中心的城市核心區(qū)域，對便捷性的依賴性較強，對南湖片區(qū)的現(xiàn)狀印象欠佳；以武漢大學、武漢理工大學、華中師范大學為主題的教師群體，由于工作區(qū)域距離金水岸地塊距離較近，對地塊的認可度較高；高科技從業(yè)者及部分企業(yè)的中層管理管控者對工作與生活的相對距離較為敏感，對公共交通的期望值較高，對相關項目地塊的位置可以接受，但對其目前的公共交通狀況不太滿意。（6）、高校房改取向金水岸相關項目周邊高校眾多，隨著高校房改政策的逐步清晰和實施，教師群體的購房取向對金水岸相關項目的重要性日益顯現(xiàn)。主要學?；靖艣r：武漢大學：學校現(xiàn)有教師5千余人，其中正副教授3千余人，博士生導師460余人武漢理工大學：在校專任教師3627人，其中教授336人，其他具有高級專業(yè)技術職稱人員1264人。華中農業(yè)大學：學校現(xiàn)有專任教師1000余人，其中中國科學院院士2人，中國工程院院士2人;"長江學者獎勵相關計劃"特聘教授3人，教授140余人，副教授330余人;國務院學位委員會學科評議組成員5名;華中師范大學：學?，F(xiàn)有教職工近4000人，其中教授223人，副教授438人。合計四所高校教師人數為：約13627人房改取向：根據武漢大學的房改思路，對于居住在教學區(qū)的約3000戶教職工家庭（居住在非售房內），學校要求退出校內住房向校外置換，其它愿意搬離校園的教職工家庭，也可享受相應的優(yōu)惠政策，鼓勵其搬出校園；華中師范大學正在討論的房改政策，擬采取類似的措施將總數約1500戶的教師家庭遷出校園；武漢理工大學，隨著2000畝新小區(qū)的建設，原余家頭校區(qū)的教職員工將陸續(xù)搬遷至新校區(qū)（金水岸相關項目北側）周邊，新校區(qū)將于2006年9月全部完成建設，2004年9月的入學新生將開始考慮在新校區(qū)就學。（8）、小結1）、被訪者基本特征：被訪者大都有一定的經濟實力，月收入一般在2000元/月以上，家庭年收入一般在5萬元以上，具備在武漢市購買一般商品房的能力。被訪者基本都有自己的住房，但住房條件較差，主要共性：房屋陳舊、面積小、無產權等，部分早期購買的商品房也存在戶型的布局不合理、舒適度較差等問題。被訪者大都具有較高的綜合素質，受教育程度較高。2）、被訪者心理特征：大多數被訪者都有二次置業(yè)的欲望，希望以此來提升生活質量，教師也非?？释麚碛杏腥a權的住宅。被訪者大都具有一定購房能力，但由于長期以來生活方式的影響，使其對高品質商品房缺乏感性的認識，其購房的主要目標仍集中于解決“面積”問題的相對廉價的商品房。被訪者期望的商品房價位比較低，和目前商品房的市場價位有一定差距。部分被訪者對居住地和工作地點的距離要求比較高。被訪者對物業(yè)管理管控費用、取暖費用比較敏感，但又希望小區(qū)能夠供暖、有比較好的物業(yè)管理管控。3）、被訪者關注要素排序地理位置價格因素自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理管控4）、對南湖的印象部分被訪者的日常生活與該區(qū)域聯(lián)系較少，感覺上比較偏遠，但如果在公共交通、周邊商業(yè)配套上有所改善，還是可以考慮；部分群體認為南湖區(qū)域具有升值潛力，可以接受；還有一部分群體，認為南湖區(qū)域自然環(huán)境較好，適合居住。六、市場競爭分析1、市場競爭相關項目歸類列表表6-1已了解的武昌擬建在建相關項目列表舊城改造部分武昌積玉橋地塊總面積：1680.5畝，容積率：2.2-2.5左右，目前正在拆遷之中，2003年內相關計劃可供應164畝。黃家灣地塊（珞獅北路）占地面積38畝，目前尚未完成收購手續(xù)，預計供地在2003第4季度。汪家墩地塊（徐東路）占地83畝，估計供地在2003年第3季度新區(qū)出讓武昌區(qū)豐收村8號占地100畝，規(guī)劃容積率1.6，2003年4月已經出讓中北路延長線相關項目總占地948畝，估計規(guī)劃容積率在1.8-2.0左右，預計供地時間在2003年4季度，年內供地300畝南湖新城相關項目占地1234畝，綜合容積率在1.52，2003年2-3季度供地569畝，3-4季度供地665畝青菱漁場相關項目總占地1711畝，估計規(guī)劃容積率在1.5左右洪山鄉(xiāng)鐵機村統(tǒng)征相關項目總占地39畝，預計供地時間在2003年第4季度青山公安分局相關項目占地91畝，預計供地時間在2003年第4季度洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村相關項目占地32.34畝，預計供地時間在2004年第2季度宗地出讓武漢中北經濟發(fā)展有限公司（中北路23號）占地133.85畝，預計供地時間在2004年第1季度市機械工業(yè)公司光學儀器廠（武昌區(qū)徐東路37號）占地40.96畝，預計供地時間在2004年第1季度市畜牧獸醫(yī)科學研究所（洪山區(qū)張家灣）占地333畝，尚無規(guī)劃指標和供地相關計劃近期在建、擬建相關項目名稱本司·太陽城由武漢本司.洪華房地產開發(fā)公司開發(fā)，占地240余畝（其中住宅用地200畝），總建面22萬平方米、容積率1.64。一期開發(fā)8萬平方米，全部為中檔次的多層住宅，現(xiàn)已動工，2003年6月推向市場。福星惠譽的沙湖地塊占地546畝，總建筑面積667950萬平方米，容積率為1.84。預計可能分7-8期開發(fā)。預計目前已經進入合適的方案設計階段。預計相關項目可能在2004年上半年開始預售。陸景苑由湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，占地120余畝，總建面115084萬平方米、容積率1.44。位于關山二路與雄楚大街交界處。設計合適的方案正式通過專家評審，將于2003年4月動工興建。相關項目由多層住宅與部分小高層住宅組成，以100-140平方米3*2為主力戶型。相關項目定向開發(fā)（70%面向公路建設系統(tǒng)），海陸景置業(yè)由湖北高速公路集團公司、湖北省交通開發(fā)公司、湖北省公路物資設備供應公司共同組建，有著雄厚資金實力支撐。它相關計劃在5年內成為業(yè)內一流的開發(fā)企業(yè)，將把“陸景苑”作為體現(xiàn)公司形象的品牌相關項目而精雕細琢。保利高科相關項目由保利房地產股份有限與武漢高科國有控股集團有限公司合資成立的武漢保利高科房地產有限公司，投資8億元開發(fā)，位于關山一路與雄楚大街交匯處270畝相關項目，容積率2.3，預計總建面40萬平方米，即將投入開發(fā)。喻新花園由湖北省住宅發(fā)展總公司開發(fā)。位于華中科技大學東區(qū)新灣村，占地350畝，總建面55萬平方米，現(xiàn)已圈地，正在組織拆遷。此相關項目位于華中科技大學旁，相關項目定向開發(fā)（70%面向華工教職工）。開發(fā)商貫于在離校旁建教師小區(qū)，有豐富的關系及營銷經驗。此相關項目如推向市場，會取得大部分華工教師客戶。美好愿景公司—陽光在線由美好愿景公司開發(fā)，位于關山中學旁，預計會在2003年推向市場。小區(qū)占地170余畝，總用地面積113650平米，總建筑面積165900平米，總戶數1474套，2居室528套，3居室764套，4居室144套，復式38套。漢盛——關山春曉相關項目占地200畝,位于關山一路旁,容積率為1.45,開發(fā)商是武漢漢盛房地產開發(fā)有限公司。工