合富武漢萬(wàn)科城市花園營(yíng)銷策劃投標(biāo)方案

萬(wàn)科城市花園營(yíng)銷策劃應(yīng)標(biāo)方案合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.

目錄目錄 1市場(chǎng)篇 4一. 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 4（一） 關(guān)山板塊 4（二） 魯巷——雄楚大街板塊 10（三） 湯遜湖板塊 14（四） 光谷區(qū)域板塊橫向比較 20二. 前瞻性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 21（一）. 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì) 21（二）. 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì) 27（三）. 策略競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì) 29（四）. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析綜述 31三. 消費(fèi)群分析的思考延伸 32（一）. 目的消費(fèi)群來源 32（二）. 主力目的消費(fèi)群定位 35（三）. 主力目的消費(fèi)群心理 41（四）. 消費(fèi)者的品牌情結(jié) 42（五）. 消費(fèi)群分析的延伸性綜述 43理念篇 44一. 開發(fā)理念探討 45二. 產(chǎn)品思緒延伸 52三. 形象定位思考 60產(chǎn)品篇 64一. 產(chǎn)品的主體宗旨 64（一） 著眼點(diǎn)分析 64（二） 基礎(chǔ)原則 65二. 關(guān)于首期產(chǎn)品思緒 66（一） 亮點(diǎn)的勾畫 66（二） 大一期規(guī)劃建議 73（三） 首期設(shè)計(jì)的原則 75（四） 首期產(chǎn)品定位 77（五） 建筑單體建議 82（六） 園林設(shè)計(jì)建議 86（七） 生態(tài)系統(tǒng)建議 89（八） 交通系統(tǒng)建議 90三. 社區(qū)配套的若干建議 92（一） 交通配套 92（二） 商業(yè)配套 92（三） 教育配套 93（四） 會(huì)所配套 93四. 物管及智能化建議 95（一） 物業(yè)管理 95（二） 智能化配套 96五. 知覺質(zhì)量的營(yíng)造 100（一） 銷售示范區(qū)外圍 100（二） 銷售中心 101（三） 示范單位： 104營(yíng)銷篇 105一. 營(yíng)銷整體思維 106（一） 整體主線思維 106（二） 整體策略思維 107二. 營(yíng)銷細(xì)化思維 108（一） 細(xì)化基礎(chǔ)思維 108（二） 細(xì)化亮點(diǎn)思維 112三. 首期階段性營(yíng)銷部署 116（一） 鋪墊階段 116（二） 預(yù)熱階段 117（三） 升溫階段 118（四） 引爆階段 120（五） 保溫階段 122操作篇 125一. 銷售流程 125二. 人力資源培訓(xùn) 127三. 管理制度 128

市場(chǎng)篇我司之前所做的《市場(chǎng)定位報(bào)告》已針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)行了較為具體的研究，在此，本方案對(duì)于這些方面內(nèi)容除了一些基本的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)之外，將相應(yīng)地減少筆墨，以免贅述，重要側(cè)重于趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一方面回顧一下《市場(chǎng)定位報(bào)告》中關(guān)于本項(xiàng)目周邊區(qū)域重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，重要針對(duì)光谷區(qū)域進(jìn)行。由于該區(qū)域?qū)儆谖錆h城市發(fā)展的新區(qū)，城市規(guī)劃和基礎(chǔ)配套為該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了一定的支持。區(qū)域內(nèi)目前所開發(fā)的項(xiàng)目一般多為2023年以后起步的項(xiàng)目，無(wú)論是項(xiàng)目規(guī)劃還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)均不遜于武漢其他城區(qū)，并且由于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃、人文環(huán)境崇高、自然環(huán)境優(yōu)越，其銷售價(jià)格也相對(duì)高于武漢市平均價(jià)格。關(guān)山板塊樓盤概覽項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)m2）建筑形式均價(jià)（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價(jià)（萬(wàn)）銷售率公開日期學(xué)府佳園16.8萬(wàn)多層為主小高層、別墅多層2,200小高層2,500120三房26.4三期超過50%三期01.9華樂花園9萬(wàn)小高層為主2,300元133三房30.6超過30%02.5虹景豪庭20萬(wàn)20層高的高層2,800元192四房50-55超過50套02.7

指標(biāo)樓盤分析學(xué)府佳園分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本情況1.地理位置優(yōu)越，位于光谷腹地關(guān)山二路（長(zhǎng)飛路）原城建學(xué)院對(duì)面。2.項(xiàng)目規(guī)模較大，占地13萬(wàn)平米，建筑面積16.8萬(wàn)m2，容積率1.39。3.準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層（6層半）、小高層（12層）、獨(dú)立別墅；以多層為主，所適應(yīng)的消費(fèi)群比較廣泛。2.建筑風(fēng)格：模仿“四季花城”，坡地建筑，圍合封閉。3.園林設(shè)計(jì)：以入口12,000m24.主力房型：三室兩廳兩衛(wèi)，面積從117-142m2銷售情況1.價(jià)格策略：低走高開，多層的均價(jià)由2023年6月開盤時(shí)的1,900元/m2上升至目前三期的2,200元/m2。2.熱銷戶型：120m23.消費(fèi)群：一、二期以關(guān)東科技園從業(yè)人員及附近教師為主，附近華工、城建學(xué)院、郵科所、化工科技、709所是重要的購(gòu)買群體，后期逐漸向武大居住區(qū)及中央商圈、武昌老城區(qū)輻射?？蛻舸蟛糠譃楦咧A層，年齡在30-45歲之間，收入高，受到社會(huì)尊重。4.熱銷因素：消費(fèi)群定位準(zhǔn)確：中高檔樓盤素質(zhì)迎合高校區(qū)主力消費(fèi)群的喜好。價(jià)格定位適中：主力戶型總價(jià)在消費(fèi)群可接受范圍之內(nèi)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理：主力戶型滿足消費(fèi)群使用規(guī)定。品牌影響力大：武漢東湖高新集團(tuán)在附近區(qū)域的影響力很大，對(duì)目的消費(fèi)群有很大影響力。5.劣勢(shì)分析：社區(qū)內(nèi)部配套不齊全。緊靠項(xiàng)目的區(qū)域人文氛圍局限性。

補(bǔ)充說明——定位為光谷中高檔項(xiàng)目，分四期進(jìn)行開發(fā)；別墅僅16棟，均為獨(dú)立大別墅，別墅花園由小灌木合圍而成；1.2萬(wàn)平方米的中央主題廣場(chǎng)和百年樟樹，使社區(qū)擁有較好的人文氣息；整個(gè)社區(qū)依山勢(shì)而建，高低起伏，錯(cuò)落有致；根據(jù)山勢(shì)情況將底層架空5~6米，并向下挖多2~3米，使架空層形成兩個(gè)層次，下層為地下車庫(kù)，上層為休閑泛會(huì)所；屋頂從外觀上看為坡屋頂，但內(nèi)部采用中空保溫結(jié)構(gòu)；頂層為復(fù)式樓，但很少采用中空解決，價(jià)格與一樓相同；別墅配有中央空調(diào)及熱水供應(yīng)系統(tǒng)；公寓采用集中供暖的方式，在每個(gè)重要房間均裝有暖氣片；公寓統(tǒng)一預(yù)留百葉窗式空調(diào)位，排水管設(shè)立在其中，改善外立面景觀；兩側(cè)的外墻運(yùn)用飄窗臺(tái)向外延伸0.5米，既增長(zhǎng)觀景角度，又豐富外立面造型設(shè)計(jì)；社區(qū)中央四棟波浪型小高層圍合在中央主題廣場(chǎng)周邊，但是由于是波浪型設(shè)計(jì)，使得每套房幾乎都是異型房，不利于家居生活；在智能化方面，社區(qū)采用一卡通數(shù)字化管理；一期于2023年6月開盤，當(dāng)年推出240套多層公寓，已經(jīng)銷售完畢，2023年4月28日二期開盤，當(dāng)年推出108套多層公寓（目前僅剩2套未售），至三期開盤之時(shí)，同檔次的多層公寓比一期上漲150元/m2，并維持平均15套/月左右的銷售速度；目前三期銷售情況比較平穩(wěn)，銷售率超過50%；一期、二期的主力戶型和熱銷戶型均為123m2的三室戶型，目前127m2的3室戶型是三期產(chǎn)品的主力；據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹160~180m2的復(fù)式也比較容易被市場(chǎng)接受，復(fù)式單位的中小型化已經(jīng)初步得到市場(chǎng)的認(rèn)同；此項(xiàng)目以前曾經(jīng)由中地行公司代理操作，現(xiàn)已經(jīng)退出。

虹景豪庭分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本情況1.地理位置優(yōu)越，位于光谷腹地關(guān)山口特一號(hào)。2.項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積20萬(wàn)m2，均為高層，容積率2.2。3.期房發(fā)售。4.與虹景花園別墅為同一社區(qū)。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：以高層為主。2.綠化率：因與虹景花園別墅為同一社區(qū)的因素，綠化率高達(dá)75%。3.主力房型：四室三廳三衛(wèi)，面積192m2,次要戶型209m銷售情況1.銷售策略：運(yùn)用“虹景”這一武漢富人區(qū)象征的品牌促進(jìn)銷售。2.消費(fèi)群：二次置業(yè)者，范圍不限于光谷。4.優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。品牌影響力大：虹景花園曾在武漢引起轟動(dòng)，是武漢富人區(qū)象征。豪華會(huì)所：虹景會(huì)所為全武漢最高檔的會(huì)所，美譽(yù)度極高。5.劣勢(shì)分析：價(jià)格定位較高，而產(chǎn)品自身的支持點(diǎn)又比較空乏。戶型面積偏大，與附近區(qū)域消費(fèi)群的購(gòu)買能力有一定的差距。

華樂花園華樂花園項(xiàng)目地址在開發(fā)之前是武漢汽閥廠職工宿舍、武漢鼓風(fēng)機(jī)廠宿舍以及一些民房、私房，據(jù)了解這些房屋是進(jìn)行了房改的房產(chǎn)，已經(jīng)成為市民的產(chǎn)權(quán)房；在項(xiàng)目開發(fā)之初進(jìn)行了大量的拆遷工作，但不是實(shí)行貨幣化補(bǔ)償拆遷，而是進(jìn)行還建，因此對(duì)于整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)會(huì)有一定的影響；總規(guī)劃為9萬(wàn)m2的社區(qū)；以華中科技大學(xué)的教師和關(guān)東科技園的從業(yè)人員為重要目的消費(fèi)對(duì)象；沒有采用新技術(shù)和新材料，但外立面的設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)潔明快，比較符合光谷人群的欣賞喜好。園林景觀方面采用大面積的集中綠地，擁有一萬(wàn)m2的中心花園；為便于住戶觀景，在規(guī)劃上適當(dāng)增長(zhǎng)了樓間距的距離；在智能化方面采用一卡通管理，對(duì)車輛進(jìn)行信息化數(shù)字管理；2023年5月開盤，截止目前為止，一直未對(duì)外宣傳，唯一的宣傳方式就是工地圍墻，這也與項(xiàng)目的消費(fèi)群定位有關(guān)；銷售情況比較抱負(fù)，至今銷售額已接近1,000萬(wàn)元；購(gòu)買的消費(fèi)群基本上都是二次置業(yè)，并沒有明顯的集團(tuán)購(gòu)買的情況。

賣點(diǎn)比較項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)府佳園1.價(jià)格定位適中：主力總價(jià)在消費(fèi)群可接受范圍之內(nèi)。2.園林景觀超前：坡地建筑，12023m23.產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理：主力戶型滿足消費(fèi)群使用規(guī)定。4.品牌知名度和美譽(yù)度高：武漢東湖高新集團(tuán)在附近區(qū)域的影響力很大，對(duì)潛在消費(fèi)群有很大影響力。華樂花園1.密度小，樓間距大，綠化率高2.先進(jìn)的車輛管理系統(tǒng)，一卡通管理3.一萬(wàn)平方米中心花園虹景豪庭1.開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。2.品牌知名度高：虹景花園曾經(jīng)在武漢引起轟動(dòng)，是武漢富人區(qū)象征。3.豪華會(huì)所：虹景會(huì)所為全武漢最高檔的會(huì)所，美譽(yù)度極高。

魯巷——雄楚大街板塊樓盤概覽項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)m2）建筑形式均價(jià)（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價(jià)（萬(wàn)）銷售率公開日期當(dāng)代光谷智慧城13多層、小高層2,000115三房23一期超過80%01.5尚文創(chuàng)業(yè)城6.3多層1,860122三房22.7超過50%02.4華城新都10.8多層、小高層1,900127三房2450%01.12綠之苑4多層2,0001302695%99華樂苑7多層1,700起126三房25.260%01當(dāng)代曙光家園10多層1,680142三房2420%02.6

指標(biāo)樓盤分析華城新都分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本情況1.項(xiàng)目位于魯巷廣場(chǎng)南側(cè)（魯巷中學(xué)旁）2.項(xiàng)目規(guī)模中檔，占地108畝，建面10.8萬(wàn)m2，容積率2.0。3.準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：16棟多層、7棟小高層。2.綠化率：35%3.主力房型：三室兩廳兩衛(wèi)，面積127.21m2,使用率80%。四室兩廳兩衛(wèi)，面積143.2m2,使用率80%4.戶型設(shè)計(jì)：弧形轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，飄窗臺(tái)。5.規(guī)劃特性：配套齊全，交通便利；紅外線監(jiān)控，24小時(shí)保安；生態(tài)、智能化的崇高社區(qū)。銷售情況1.熱銷戶型：三室兩廳兩衛(wèi)（127.21m2）2.消費(fèi)群：初次置業(yè)為主，重要客戶來源于周邊高科技園區(qū)和高校教師，對(duì)于該項(xiàng)目的主力價(jià)位和主力戶型比較認(rèn)可。4.賣點(diǎn)分析：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客戶資源豐富。價(jià)格適中，潛在消費(fèi)層面比較寬，可接受人群相對(duì)較多。物業(yè)管理優(yōu)秀：深圳金地物業(yè)管理有限公司。5.劣勢(shì)分析：與周邊樓盤可競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)可挖掘潛力不大。

當(dāng)代光谷智慧城項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)是：如同光谷經(jīng)濟(jì)同樣，具有很大的升值發(fā)展空間；當(dāng)代物業(yè)開發(fā)的第五個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也稱為當(dāng)代五期；地塊是不規(guī)則形狀，通過社區(qū)中的月牙湖依湖規(guī)劃建筑，這一設(shè)計(jì)被許多行家人士稱道；地理位置非常優(yōu)越，即將建好的光谷步行街緊鄰社區(qū)，因此社區(qū)在三期中有部分面積為鄰街商鋪，將本來的多層及小高層部分調(diào)整為高層，項(xiàng)目的升值空間比較大；由于占據(jù)有利區(qū)位，二期規(guī)劃了創(chuàng)業(yè)者公寓和創(chuàng)業(yè)者中心，挖掘光谷小型公司的消費(fèi)能力；整體戶型的客廳比較小，一般為3.6米開間，但進(jìn)深很長(zhǎng)，使得房屋的空間布局顯得不是十分合理；小面積的三房戶型比較好銷售，144m2的大面積三房半戶型比較難銷，重要是由于一期匆忙上馬，戶型設(shè)計(jì)方面沒有充足考慮細(xì)致；很多細(xì)節(jié)的解決還不完善，如：臥室飄窗臺(tái)前有柱，頂樓復(fù)式屋頂?shù)介芸谧畹?.5米，比較難以使用；在品質(zhì)上也有不少可取之處，如：通透式的鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)、頂樓復(fù)式前后50m2的雙露臺(tái)、中空玻璃的采用等。2023年5月開始銷售，保持15套/月左右的銷售速度，截止目前一期推出的288套房已經(jīng)售出超過80%；以前基本上沒有做廣告宣傳，2023年4月之后加大了廣告的投放；主力消費(fèi)群是高校教師和光谷公司職工，占總消費(fèi)量的90%左右；從業(yè)主的工作單位來看，華中科技大學(xué)的教師最多，占業(yè)主比例的25%，另一方面是長(zhǎng)飛光纖和郵科院，此外只要是民院和紡院教師。

賣點(diǎn)比較項(xiàng)目賣點(diǎn)分析當(dāng)代光谷智慧城1.地理位置非常優(yōu)越，是光谷CBD的中心地帶。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理。3.二期對(duì)于戶型設(shè)計(jì)有所改善。華城新都1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客戶資源豐富。2.價(jià)格適中，潛在消費(fèi)層面比較寬，可接受人群相對(duì)較多。3.物業(yè)管理優(yōu)秀：深圳金地物業(yè)管理有限公司。綠之苑1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客戶資源豐富。2.現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)。

湯遜湖板塊樓盤概覽：項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)m2）建筑形式均價(jià)（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價(jià)（萬(wàn)）銷售率公開日期東林外廬12.5多層、小高層1,700153三房半26一期近100%01.5水藍(lán)郡12純別墅2,8002206250%02.4銀河灣22多層、小高層別墅、1,700（洋房）2,380（聯(lián)排）2,800（獨(dú)立）130~140三房22-24超過40%01.12玉龍島65多層、別墅2,20028563近95%99澳門山莊18小高層聯(lián)排別墅小高層2,000別墅2,30020847.850%01湯遜湖山莊40多層別墅多層1,700別墅2,2002004415%02.6

指標(biāo)樓盤分析東林外廬分析元素內(nèi)容基本情況1.項(xiàng)目位于廟山兩湖大道東側(cè)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)對(duì)面。2.項(xiàng)目規(guī)模中檔，占地150余畝，建面12萬(wàn)余m2。3.準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層、小高層。2.園林綠化：社區(qū)中心為15畝的生態(tài)主題綠化廣場(chǎng)；開挖總計(jì)6畝的分片人工湖塘淺溪，綠化率：48%。3.主力房型：四室兩廳兩衛(wèi)，面積129.67-153.63m2。4.戶型設(shè)計(jì)：功能齊全（生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物間等），人性化設(shè)計(jì)。5.規(guī)劃概念：“親水概念”，以人工湖為主題。銷售情況1.熱銷戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（140-150m2）2.消費(fèi)群：初次置業(yè)為主，重要客戶來源周邊高校教師（政法學(xué)院、民族學(xué)院和紡院），光谷公司從業(yè)人員所占比例并不是很高。3.推廣手段:因特網(wǎng)營(yíng)銷（億房網(wǎng)上廣告），成本較低，迎合消費(fèi)群特性。4.賣點(diǎn)分析：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客戶資源豐富。價(jià)格偏低，四室房間相稱于三室價(jià)格，迎合主力消費(fèi)群購(gòu)買力。開發(fā)商背景為美籍華人，產(chǎn)品品質(zhì)值得信賴?？傮w規(guī)劃同價(jià)位比較優(yōu)勢(shì)明顯，吸引力較大。

補(bǔ)充說明：日本株式會(huì)社投資，美籍華人程凡先生經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；程凡先生于97年獨(dú)自投資與鐵四院合作開發(fā)了徐東路上的第一個(gè)樓盤逸居苑，于2023年銷售完畢；該項(xiàng)目是程凡先生經(jīng)營(yíng)的第二個(gè)項(xiàng)目，在背景上仍然與鐵四院有關(guān)聯(lián)，但檔次和品質(zhì)均有極大的提高，同時(shí)由于程凡先生是美籍華人，因此對(duì)國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)有較為深刻的理解，在該項(xiàng)目上有多處可以體現(xiàn)；一、二期是7層的多層建筑，三期規(guī)劃有12層的小高層，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，安排小高層最后推出是為了等待光谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更強(qiáng)勁的消費(fèi)力。引入親水概念，開挖三個(gè)小型的人工湖，并圍繞湖體做主題景觀，湖面上設(shè)立小亭、小橋、日式枯山石等景觀小品；綠化面積較大，底層全架空綠化，在一定限度上提高了業(yè)主的生活品質(zhì)；戶型設(shè)計(jì)比較合理，客廳開間一般在4.6米左右，墻面沒有開門，并且與主臥同為南向；注重細(xì)部的解決，如：對(duì)講鋼化玻璃地簧門配刷卡電磁鎖、梯道精裝修（鐵藝護(hù)欄，木質(zhì)扶手，花崗巖地面、踏步，裝飾墻裙）等；主力戶型為140~160m2的四房大戶型，價(jià)格較低，相稱于三房的價(jià)格，再加上高校老師享受95折優(yōu)惠的措施，銷售情況特別好；在一期的銷售過程中沒有做大量的宣傳，除了樓書以外就是在億房網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)上宣傳（重要由于程凡先生非常認(rèn)同西方國(guó)家網(wǎng)上銷售的方式，另一方面由于目的消費(fèi)群都有上網(wǎng)的習(xí)慣），到了二期增長(zhǎng)了兩個(gè)戶外廣告；業(yè)主中90%是高校教師，由于離政法學(xué)院最近，該學(xué)院教師的比例占了50%，另一方面是民族學(xué)院和紡院的教師，尚有這些教師介紹其他學(xué)校的教師購(gòu)買（口碑宣傳）；業(yè)主中光谷公司的從業(yè)人員所占比例并不高。

銀河灣分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本情況1.地處江夏區(qū)藏龍島科技園內(nèi)，毗鄰武漢最后一個(gè)未受污染的湖泊——湯遜湖。2.規(guī)模中檔，占地面積24萬(wàn)m2，建筑22萬(wàn)余m2。3.此項(xiàng)目在規(guī)劃、推廣方面均屬?gòu)V州星河灣的克隆產(chǎn)品。4.準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層花園洋房、雙復(fù)式、聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅。2.園林綠化：與建筑融合一體的綠化體系；實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系；豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)。3.主力房型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積179.69m2；TOWMHOUSE(230m2);別墅（273m2）。4.規(guī)劃設(shè)計(jì)：低密度地中海風(fēng)情園林社區(qū)；暴露式曲線型規(guī)劃。住宅高度呈梯級(jí)上升，臨湖為三層獨(dú)立別墅，其后為3層的聯(lián)排別墅，接著是四層的雙復(fù)式樓，最后鄰路為六層花園洋房。洋房建筑采用1.5米落差錯(cuò)層的設(shè)計(jì)手法，實(shí)現(xiàn)一梯一戶。銷售情況1.賣點(diǎn)分析：美國(guó)WY公司設(shè)計(jì)，理念領(lǐng)先，產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)。社區(qū)實(shí)行泛會(huì)所概念，此外設(shè)有幼兒園、會(huì)所、沙灘泳池、商業(yè)街等生活配套。產(chǎn)品附加值的含金量大，品牌知名度和美譽(yù)度較高。2．劣勢(shì)分析：交通問題成為影響項(xiàng)目目前銷售的首要障礙。

玉龍島花園湯遜湖板塊第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是目前湯遜湖板塊銷售最佳的項(xiàng)目，截至目前為止，玉龍島已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證的超過50萬(wàn)m2；湯遜湖板塊內(nèi)除銀河灣之外唯一含多層的項(xiàng)目，但產(chǎn)品品質(zhì)較低；發(fā)展商宏宇公司開發(fā)的項(xiàng)目基本上都是大規(guī)模的社區(qū)，一貫采用低價(jià)低成本策略；社區(qū)的配套目前是湯遜湖板塊最為完善的；如：自建液化氣站（市煤氣公司承建），開通煤氣管道（目前湯遜湖板塊唯一開通煤氣管道的社區(qū)）；17棟別墅組成的會(huì)所，每棟550m2，形成一個(gè)渡假村，并對(duì)外經(jīng)營(yíng)；1萬(wàn)m2的釣魚臺(tái)，7公里超長(zhǎng)湖岸線，2.3萬(wàn)m2大廣場(chǎng)（由承建洪山廣場(chǎng)的上海運(yùn)動(dòng)草坪公司承建）；音樂噴泉、渡假村、沙灘排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池。該項(xiàng)目為社區(qū)賦予渡假概念，因此渡假型的別墅銷售比較順暢，一期銷售率為100%、二期超過90%、三期也超過90%，此外還嘗試開發(fā)30~40m2的渡假型洋房，配有廚房、衛(wèi)生間，重要目的消費(fèi)群是渡假型消費(fèi)者和老年人，銷售情況也非常好；從消費(fèi)群體來看：大武昌區(qū)域?yàn)橹匾M(fèi)群來源區(qū)域，大專院校教師占60%、研究所人員占20%，而來自于光谷區(qū)域的消費(fèi)群占整體的60%；30%的消費(fèi)群體為武大地區(qū)和卓刀泉地區(qū)人員；外地人在光谷區(qū)域工作的消費(fèi)群占整體消費(fèi)群的10%；漢口消費(fèi)群占整體消費(fèi)群的2%。

水藍(lán)郡長(zhǎng)城建設(shè)開發(fā)的第一個(gè)商品房項(xiàng)目，以前開發(fā)的都是職工宿舍；項(xiàng)目資金并不缺少，因此在產(chǎn)品和宣傳方面資可以運(yùn)用大量的資金；純別墅社區(qū)，較為注重細(xì)部上的解決、完善，如：屋頂與其它社區(qū)不同樣，采用三色彩波瓦，隔熱、防水、抗震可直接完善到屋頂；總體規(guī)劃上有不少特色之處，如：“9”字型森林綠化生態(tài)屏障、三面環(huán)湖、中庭花園、月牙湖、安非劇場(chǎng)、釣魚臺(tái)等；建筑細(xì)節(jié)上有所創(chuàng)新，如：純凈飲用水到戶、集中供氣系統(tǒng)、中空鋁合金窗、預(yù)留戶式中央空調(diào)位、樓梯欄桿預(yù)埋鐵件；銷售情況較為抱負(fù)，一期共推出200套別墅，2023年7月1日前認(rèn)購(gòu)了100多套，在推出的貨量中有120套220m2的A3型小面積獨(dú)立別墅，目前已銷售約80%；2023年7~8月封盤，目的是為會(huì)所、室內(nèi)外游泳池、高爾夫推桿場(chǎng)、人行道大雕塑、各示范單位的竣工爭(zhēng)取時(shí)間，另一方面是解決內(nèi)部各種未理順的問題，同時(shí)避開酷暑季節(jié)；該項(xiàng)目的房款總價(jià)圈定了消費(fèi)群的層次，重要為金字塔尖的消費(fèi)群；在業(yè)主中大武昌區(qū)域的消費(fèi)群仍然占絕大多數(shù)，比例達(dá)成70%以上；業(yè)主職業(yè)重要為董事級(jí)的公司家，職業(yè)經(jīng)理人比例不大，僅占10%左右；該項(xiàng)目自2023年9月底由深圳國(guó)際置業(yè)代理銷售，重新推出市場(chǎng)，銷售情況良好。

光谷區(qū)域板塊橫向比較類別關(guān)山板塊魯巷——雄楚大街板塊湯遜湖板塊產(chǎn)品形式多層、小高層為主以多層為主以別墅為主產(chǎn)品品質(zhì)中高檔中檔為主，有1,700元/m2左右的產(chǎn)品中高檔銷售速度20~30套/月30~50套/月15~20套/月銷售均價(jià)多層2,300元/m2小高層2,500元/m2多層1,900元/m2多層1,700元/m2聯(lián)排別墅2,200元/m2獨(dú)立別墅2,800元/m2區(qū)域認(rèn)知以高科技產(chǎn)業(yè)為主的城市新區(qū)，交通便利，目前已有7條公交線路與城市中心區(qū)聯(lián)接。臨近“電子一條街”、魯巷廣場(chǎng)、商業(yè)街，規(guī)劃為科技商業(yè)區(qū)，交通便利崇高住宅區(qū)，臨近湯遜湖，自然景觀優(yōu)越，但位置較為偏遠(yuǎn)，交通配套和人文氛圍較差。主力消費(fèi)群消費(fèi)群70%以上集中在華中科技大學(xué)、關(guān)東科技園，并逐漸吸引周邊其他高校、科研院所、“科技一條街”、卓刀泉區(qū)域、亞貿(mào)商圈、中南商圈的消費(fèi)群。50%以上來自光谷區(qū)域及武漢大學(xué)周邊，另有將近一半的消費(fèi)群來自中南商圈、亞貿(mào)商圈、武昌老城區(qū)甚至漢口區(qū)域。一部分為高校有課題且級(jí)別較高的專家、私營(yíng)公司主以及光谷公司的中高層等高收入者，此外尚有被新區(qū)規(guī)劃、優(yōu)越人文自然環(huán)境吸引來的武昌老城區(qū)消費(fèi)群。

前瞻性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，隨著武漢市大環(huán)境的改善、光谷區(qū)域經(jīng)濟(jì)的奔騰發(fā)展，在本項(xiàng)目所處板塊區(qū)域及周邊范圍的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將愈演愈烈。雖然可以通過安排周密的市場(chǎng)調(diào)查研究而較為深刻地了解現(xiàn)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，但對(duì)于預(yù)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，我們?nèi)匀恢荒芨鶕?jù)目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)行合理的、適當(dāng)?shù)念A(yù)期分析，以此來解答“將會(huì)面對(duì)如何的包圍圈？”的問題。以下將從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、策略競(jìng)爭(zhēng)等三個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)期分析。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)分析未來的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，重要是從較為宏觀的角度分析本項(xiàng)目所會(huì)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)在此，列舉本項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)有的部分重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模數(shù)據(jù)：項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模華城新都108畝當(dāng)代光谷智慧城135畝東林外廬150畝學(xué)府佳園197畝創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊300畝銀河灣近400畝水藍(lán)郡510畝梅南山居750畝玉龍島花園800畝名都花園近1000畝

市場(chǎng)規(guī)?；?、大盤化開發(fā)已成為一種潮流，并且不僅僅是規(guī)?！疤摯蟆保⒅仄鋵?shí)際內(nèi)涵，如：名都花園的私家河流、當(dāng)代光谷智慧城新推出的創(chuàng)業(yè)者公寓設(shè)計(jì)、銀河灣引進(jìn)美國(guó)WY的曲線型暴露性規(guī)劃、學(xué)府佳園運(yùn)用1.2萬(wàn)平方米中心廣場(chǎng)和百年樟樹營(yíng)造的人文氛圍、純別墅社區(qū)水藍(lán)郡的細(xì)部著重解決；大型規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然投入高、風(fēng)險(xiǎn)大，但其優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的——單位成本控制更低、產(chǎn)品選擇面更廣、配套更為完善、社區(qū)生活氛圍更為濃郁……消費(fèi)者受這些優(yōu)勢(shì)影響，開始將項(xiàng)目的規(guī)模成為了他們認(rèn)購(gòu)選擇的重要因素之一；受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的土地開發(fā)（儲(chǔ)備）量驚人發(fā)展，在未來幾年內(nèi)，必將出現(xiàn)更多的規(guī)模效應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，據(jù)了解，今年還將有一個(gè)1000畝的大型項(xiàng)目在湯遜湖板塊啟動(dòng)。品牌化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)隨著消費(fèi)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展、成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品的社區(qū)、戶型、功能、配套、質(zhì)量、環(huán)境……已經(jīng)相差無(wú)幾，價(jià)格趨于平均利潤(rùn)的時(shí)候，品牌將成為吸引消費(fèi)者認(rèn)購(gòu)的重要因素之一，無(wú)論是開發(fā)商品牌還是項(xiàng)目品牌；同時(shí)，開發(fā)商也開始重視品牌營(yíng)造。

在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中對(duì)此已經(jīng)存在一定限度的趨勢(shì)表現(xiàn)，本項(xiàng)目的周邊區(qū)域也同樣如此——名都花園： 城投房地產(chǎn)要用“一流的人才、一流的管理”營(yíng)造“立體水岸、名都風(fēng)情”。華城新都： “新經(jīng)濟(jì)、新生活、新社區(qū)”。尚文創(chuàng)業(yè)城： 致力建設(shè)“光谷頭等艙”。當(dāng)代光谷智慧城： 采用“追求卓越、盡善盡美”的公司理念，努力打造“用財(cái)富發(fā)明心靈空間”的住宅，“發(fā)明一個(gè)美好的新生活”。東林外廬： 岡部置業(yè)（武漢）有限公司在該項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就將其定位為“為書生開發(fā)的、為書生打造的”抱負(fù)家園，欲建設(shè)成光谷“大學(xué)區(qū)”的人文住宅。水藍(lán)郡： 作為湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的第一個(gè)商品房項(xiàng)目，致力營(yíng)造一個(gè)飽涵著“尊貴、藝術(shù)、思想”的純別墅尊崇社區(qū)。銀河灣： 武漢鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司秉著“精心打造完美社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品質(zhì)生活”的開發(fā)理念，建設(shè)“一個(gè)融別墅、花園洋房為一體，具有濃郁地中海風(fēng)情的崇高住宅區(qū)”，“打造武漢房地產(chǎn)的勞斯萊斯”。萬(wàn)科自身就是品牌營(yíng)造的典范，萬(wàn)科公司文化中的“人才是萬(wàn)科的資本”、“尊重客戶，讓客戶滿意”、“學(xué)習(xí)是一種生活方式”、“創(chuàng)新是生命之源”以及“建筑無(wú)限生活”、“選擇萬(wàn)科，就是選擇一種生活態(tài)度”等品牌標(biāo)語(yǔ)仍不斷地被同行公司所借鑒。萬(wàn)科一貫的項(xiàng)目開發(fā)并沒有用什么營(yíng)銷奇招，但每次推盤都能達(dá)成一定限度上的熱銷，這就是開發(fā)商的品牌效應(yīng)，而這種品牌策略也必然會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中一種趨勢(shì)。

同質(zhì)化與差異化競(jìng)爭(zhēng)并存趨勢(shì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)基于固有的一些特性，產(chǎn)品形態(tài)比較有限，無(wú)論其形象命名是什么，總體來說就分為兩大類——?jiǎng)e墅（涉及獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅）、公寓（涉及平層、躍式、錯(cuò)層、復(fù)式）市場(chǎng)的消費(fèi)需求在一定期期內(nèi)是比較統(tǒng)一的，而房地產(chǎn)又是一個(gè)非常容易借鑒、克隆的行業(yè)，新生的項(xiàng)目總會(huì)參考已有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，不僅僅在產(chǎn)品類型方面存在，還存在于項(xiàng)目的其它方面，涉及配套、園林景觀、物業(yè)管理、附加值等，甚至是形象推廣、營(yíng)銷策略等也會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，并且，各方面的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇而愈發(fā)突顯。本項(xiàng)目周邊區(qū)域目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已存在這種情況——光谷板塊的學(xué)府佳園產(chǎn)品重要為多層和小高層公寓，社區(qū)規(guī)劃有1.2萬(wàn)m2的中央主題廣場(chǎng)，與其相距甚近的華樂花園產(chǎn)品為小高層公寓，也同樣擁有1萬(wàn)2的中心花園。同屬魯巷——雄楚大街板塊的當(dāng)代光谷智慧城和華城新都的產(chǎn)品類型均為多層和小高層公寓，主力戶型也不約而同為三房二廳，主力戶型的總價(jià)也均在23~24萬(wàn)。同樣也是位處魯巷——雄楚大街板塊的華樂苑和尚文創(chuàng)業(yè)城，不僅都是多層的公寓產(chǎn)品，并且規(guī)模相稱，在總建筑面積方面華樂苑為7萬(wàn)2，尚文創(chuàng)業(yè)城為6.3萬(wàn)2。湯遜湖板塊的水藍(lán)郡、銀河灣，雖然一個(gè)是臨南湖而建的純別墅社區(qū)，一個(gè)是臨湯遜湖而建的產(chǎn)品混合型社區(qū)，但兩者均有別墅產(chǎn)品，并且產(chǎn)品品質(zhì)相稱。學(xué)府佳園模仿萬(wàn)科四季花城的社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品外立面建設(shè)學(xué)府人文社區(qū)。

差異化競(jìng)爭(zhēng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益劇烈、消費(fèi)者追求個(gè)性化的觀念日趨增長(zhǎng)，開發(fā)商開始重視產(chǎn)品建設(shè)、營(yíng)銷策略等方面的市場(chǎng)缺口挖掘、差異化體現(xiàn)，這也是市場(chǎng)的一個(gè)必然現(xiàn)象。名都花園依自然地貌，在社區(qū)中央人工開鑿一條2023米長(zhǎng)的私家水道貫穿全區(qū)，引入南湖湖水，建設(shè)“武漢住宅社區(qū)第一條私家河”。水藍(lán)郡依南湖之濱建設(shè)純別墅社區(qū)。當(dāng)代光谷智慧城二期規(guī)劃創(chuàng)業(yè)中商務(wù)公寓，將住宅與辦公功能集于一身，以此吸納科技創(chuàng)業(yè)消費(fèi)群。東林外廬在營(yíng)銷推廣上主打網(wǎng)上宣傳。以上僅僅是本項(xiàng)目周邊區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)的部分體現(xiàn)，相信隨著買方市場(chǎng)的成熟、個(gè)性化消費(fèi)觀念的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的差異化競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、差異化競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)不同現(xiàn)象，并且由來已久，只是起初表現(xiàn)的形式和限度較不明顯，隨著市場(chǎng)的發(fā)展、成熟，兩者之間也許會(huì)有此消彼長(zhǎng)的情況出現(xiàn)，但在相稱長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，這兩種競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)并行存在，互為作用、互為影響。

競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的擴(kuò)大化趨勢(shì)隨著“大武漢”城市規(guī)劃不斷完善，以及光谷區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)的奔騰發(fā)展，該區(qū)域的影響輻射范圍將不斷擴(kuò)展，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響層面也將不斷擴(kuò)大，將來該區(qū)域內(nèi)的板塊差異性將會(huì)逐步淡化，形成一個(gè)整體的大區(qū)域板塊，并不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)來源范圍也將不斷擴(kuò)大。本項(xiàng)目置身其中，并且作為萬(wàn)科品牌的大規(guī)模項(xiàng)目，無(wú)論是在目前的競(jìng)爭(zhēng)格局中，還是在將來競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大化的過程中，都必然會(huì)成為市場(chǎng)中一個(gè)指標(biāo)性項(xiàng)目，與來源區(qū)域越來越廣的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“短兵相接”，這個(gè)方面的趨勢(shì)相信在武漢萬(wàn)科四季花城的業(yè)主來源區(qū)域的記錄中可見一斑，因此在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要不斷擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的研究范圍。在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大化的過程中，武昌區(qū)是第一個(gè)要考慮區(qū)域范圍，以下是武昌區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些基本情況：住宅指數(shù)總體呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆；出現(xiàn)南湖、徐東、中北路和東湖四大銷售熱點(diǎn)板塊；南湖板塊重要為中低價(jià)樓盤，其中華錦花園（二期）、江宏花園均價(jià)在1,650元/m2，虹頂家園均價(jià)1,750元/m2，中央花園碧云天、加州花園均價(jià)在2,000元/m2；從銷售情況看，均價(jià)在1,800元/m2以下的產(chǎn)品銷售順暢；2023年末又推出新世紀(jì)寶安花園、南湖成功花園、新大地博雅苑三個(gè)中檔物業(yè)，加大了該板塊的競(jìng)爭(zhēng)力度；徐東板塊的新世紀(jì)家園、和盛世家、都市經(jīng)典等項(xiàng)目銷售較為火爆，其他項(xiàng)目則表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)中有升；東湖板塊的東湖林語(yǔ)，均價(jià)超過4,000元/m2，自然環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)規(guī)劃有特色，實(shí)現(xiàn)“均好性”的規(guī)劃理念，體現(xiàn)人性化的居住設(shè)計(jì)；該板塊憑借東湖風(fēng)景旅游區(qū)的優(yōu)美自然景觀，有望成為武昌區(qū)、甚至大武昌區(qū)域高檔物業(yè)聚集區(qū)。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)分析未來的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局，重要是從競(jìng)爭(zhēng)的硬件方面分析本項(xiàng)目所會(huì)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。簡(jiǎn)樸來說，對(duì)于小型項(xiàng)目而言，重要的競(jìng)爭(zhēng)來源于市場(chǎng)上現(xiàn)有的產(chǎn)品；而對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模而言，其競(jìng)爭(zhēng)來源則涉及現(xiàn)有的和將有的產(chǎn)品?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市場(chǎng)上現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在未來一段時(shí)期內(nèi)必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)群產(chǎn)生一定的分流影響。與本項(xiàng)目類型相同或相近的產(chǎn)品水藍(lán)郡、銀河灣等項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品會(huì)與本項(xiàng)目的聯(lián)排別墅以及高價(jià)位公寓形成競(jìng)爭(zhēng)；目前市場(chǎng)上盛行的多層公寓將會(huì)分流本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的消費(fèi)群，擁有這類產(chǎn)品的項(xiàng)目重要有學(xué)府佳園、當(dāng)代光谷智慧城、華城新都、綠之苑、名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、東林外廬、銀河灣等。與本項(xiàng)目類型不同的產(chǎn)品虹景豪庭的高層公寓以及學(xué)府佳園、當(dāng)代光谷智慧城和名都花園的小高層公寓，或者和它們相類似的產(chǎn)品在一定限度上會(huì)分散消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目中、高價(jià)位產(chǎn)品的關(guān)注；當(dāng)代光谷智慧城的創(chuàng)業(yè)者公寓以及與其類似的產(chǎn)品雖然與本項(xiàng)目產(chǎn)品類型截然不同，但因其較為適應(yīng)科技創(chuàng)業(yè)者的需求，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品也存在一定的影響。

新生競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品產(chǎn)品更新?lián)Q代是市場(chǎng)上一個(gè)永恒不變的話題，本項(xiàng)目作為一個(gè)指標(biāo)性項(xiàng)目面世后，必然會(huì)成為眾多開發(fā)商開發(fā)新項(xiàng)目、新產(chǎn)品的參考物之一。對(duì)于將來新生的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的情況，雖然存在一定的規(guī)律可循，不外乎還是別墅、公寓這兩大類型的產(chǎn)品，或者是與本項(xiàng)目產(chǎn)品類型相同或者不同這兩種情況，但由于其中的變數(shù)仍十分繁多，難以確切地進(jìn)行描述，只能根據(jù)現(xiàn)有的市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)期性的分析，因此，不妨換一個(gè)角度，重要考慮對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接威脅的同類型產(chǎn)品的品質(zhì)。同類型低品質(zhì)產(chǎn)品這類產(chǎn)品的品質(zhì)雖然低于本項(xiàng)目，但價(jià)格相對(duì)而言也極大也許會(huì)較低于本項(xiàng)目，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)于部分尚不成熟的消費(fèi)者是具有較大吸引力的。同類型同品質(zhì)產(chǎn)品（克隆產(chǎn)品）這類產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)與本項(xiàng)目相似甚至相同的情況，其價(jià)格也許會(huì)與本項(xiàng)目相稱，也也許低于或高于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格。面對(duì)這類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，除了品牌競(jìng)爭(zhēng)之外，還要進(jìn)行的就是針對(duì)性較強(qiáng)的、涉及價(jià)格策略在內(nèi)的營(yíng)銷策略的完善部署。同類型高品質(zhì)產(chǎn)品（升級(jí)優(yōu)化產(chǎn)品）這類產(chǎn)品的價(jià)格即便是相對(duì)高于本項(xiàng)目，其品質(zhì)的優(yōu)越性必然會(huì)使其吸引需求日益具體化、全面化的消費(fèi)者關(guān)注。據(jù)調(diào)查了解，湯遜湖板塊有一個(gè)體量為1,000畝的項(xiàng)目即將于今年年中啟動(dòng)，該項(xiàng)目位于湯遜湖岸邊一個(gè)旅游半島的中部，首期產(chǎn)品類型為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加式別墅和多層公寓，地塊內(nèi)有超過100畝的內(nèi)湖水面，并且尚有較多的原生樹林。當(dāng)然，除了與本項(xiàng)目同類型的產(chǎn)品之外，也會(huì)出現(xiàn)與本項(xiàng)目不同類型的新生競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，但由于本項(xiàng)目目前的產(chǎn)品屬于市場(chǎng)的主力需求產(chǎn)品，因此不同類型的產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的威脅相對(duì)較小；可是，在市場(chǎng)發(fā)展、變化的過程中，市場(chǎng)需求發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變的機(jī)率即便十分小，但其也許性畢竟是存在的，因此在本項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)過程必須密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)的策略，必要的情況下甚至要考慮轉(zhuǎn)變后續(xù)產(chǎn)品的類型，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

策略競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)分析未來的策略競(jìng)爭(zhēng)格局，重要是從競(jìng)爭(zhēng)的軟件方面分析本項(xiàng)目所會(huì)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。價(jià)格價(jià)格方面策略競(jìng)爭(zhēng)重要是指價(jià)格戰(zhàn)。本項(xiàng)目作為萬(wàn)科品牌產(chǎn)品，品質(zhì)優(yōu)勢(shì)顯而易見，價(jià)格也相應(yīng)會(huì)較高于市場(chǎng)平均水平，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特別是同類型低品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必然會(huì)將價(jià)格策略作為首要競(jìng)爭(zhēng)策略，直接或者間接地減少自身價(jià)格、加大優(yōu)惠措施力度，以此減少消費(fèi)群的流失率。在此，不妨回顧一下《市場(chǎng)定位報(bào)告》中所列舉的2023年第3季度周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的均價(jià)——項(xiàng)目產(chǎn)品類型均價(jià)（元/m2）學(xué)府佳園多層小高層獨(dú)立別墅2,2002,500——華樂花園小高層2,300當(dāng)代光谷智慧城多層、小高層2,000華城新都多層、小高層1,900綠之苑多層2,000尚文創(chuàng)業(yè)城多層1,860東林外廬多層、小高層1,700水藍(lán)郡聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅2,800銀河灣多層、小高層聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅1,7002,3802,800本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型重要為聯(lián)排別墅、花園洋房和多層住宅，價(jià)格趨向初步擬定為2,200~3,500元/m2，與上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格相比較，價(jià)格壓力是必然存在的。

市場(chǎng)時(shí)機(jī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)方面的策略競(jìng)爭(zhēng)重要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目洞悉本項(xiàng)目的營(yíng)銷部署，先于本項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)之前刺激市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。重要表現(xiàn)形式為在本項(xiàng)目的營(yíng)銷部署啟動(dòng)之前——如：廣告投放、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開發(fā)售及各項(xiàng)公關(guān)推廣活動(dòng)等，先行啟動(dòng)類似或針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略。面對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)策略，會(huì)導(dǎo)致部分消費(fèi)心理較為沖動(dòng)、理性局限性的消費(fèi)者流失?！翱寺　辈呗浴翱寺　辈呗圆粌H僅是指產(chǎn)品上的“克隆”，也涉及營(yíng)銷部署的“克隆”，本項(xiàng)目作為指標(biāo)性項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，必然會(huì)面對(duì)部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在產(chǎn)品或者營(yíng)銷部署等方面針對(duì)性的借鑒、搬用，影響消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。……以上所述策略不僅會(huì)出現(xiàn)在本項(xiàng)目周邊區(qū)域，其它競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域也同樣存在，隨著本項(xiàng)目的不斷發(fā)展成熟、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域不斷擴(kuò)大，所要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)策略的來源范圍會(huì)越來越廣，種類也會(huì)越來越多，這是本項(xiàng)目在運(yùn)作過程中需要關(guān)注的。并且，本項(xiàng)目將來所要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)策略也許不只是以上所述的其中一種或兩種，而會(huì)是多種策略一起出現(xiàn)、綜合影響。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析綜述綜合以上分析，不難得出本項(xiàng)目所會(huì)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：品牌化逐漸完善、“求同存異”、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域逐漸擴(kuò)大、大盤時(shí)代逐步靠近的宏觀格局。新舊交替、優(yōu)劣并存的產(chǎn)品格局。對(duì)本項(xiàng)目具有較強(qiáng)針對(duì)性、層出不窮的策略競(jìng)爭(zhēng)格局。正如之前所言，市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，不管是宏觀還是微觀，也不管是硬件還是軟件，本項(xiàng)目規(guī)模體量大型，并且基于從屬萬(wàn)科品牌的因素，必然會(huì)成為光谷區(qū)域、洪山區(qū)域，甚至大武昌區(qū)域、武漢市乃至更大區(qū)域范圍的指標(biāo)性項(xiàng)目，務(wù)必不斷深化、擴(kuò)大分析和思考的區(qū)域范圍，定期總結(jié)市場(chǎng)的“過去式”，保持關(guān)注市場(chǎng)的“現(xiàn)在進(jìn)行式”，時(shí)刻預(yù)測(cè)展望市場(chǎng)的“將來式”。

消費(fèi)群分析的思考延伸在《市場(chǎng)定位報(bào)告》中對(duì)于本項(xiàng)目的消費(fèi)群分析已進(jìn)行了較為進(jìn)一步細(xì)致的闡述，本方案在此不再反復(fù)其分析過程，重要根據(jù)本方案市場(chǎng)論述的原則——趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析，重申《市場(chǎng)定位報(bào)告》中對(duì)于消費(fèi)群進(jìn)行分析而得出的具有一定前瞻性的結(jié)論，并加以適當(dāng)?shù)难由?、深化，涉及來源、定位、消費(fèi)心理等。其中會(huì)有不少內(nèi)容與《市場(chǎng)定位報(bào)告》中的闡述是一致的，這并不是說要停留在之前分析的結(jié)論上，而是通過再度思考后，仍然得出了相似的結(jié)果。但是，對(duì)消費(fèi)群的分析、思考與市場(chǎng)態(tài)勢(shì)同樣是不能停止的，是需要時(shí)刻密切關(guān)注其動(dòng)態(tài)的，以作為后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng)銷部署的有力依據(jù)，因此本方案進(jìn)行了適當(dāng)?shù)难由?、深化，盡管目前仍難以對(duì)這些延伸思考具體化、定向化。目的消費(fèi)群來源擬定一個(gè)項(xiàng)目的目的消費(fèi)群來源，需要從兩個(gè)基本點(diǎn)出發(fā)去考慮：項(xiàng)目的可致性項(xiàng)目的可致性指的是該項(xiàng)目與消費(fèi)群平常工作生活的重要場(chǎng)合是否能較為便利的通達(dá)，也即項(xiàng)目的輻射范圍，這可從兩個(gè)方面出發(fā)去分析——時(shí)間距離、空間距離。時(shí)間距離一般消費(fèi)群能接受的交通時(shí)間在25分鐘或之內(nèi)，假如項(xiàng)目各方面品質(zhì)都比較好，則此時(shí)間輻射范圍還可以擴(kuò)大。空間距離對(duì)于空間距離的考慮重要取決于是否有完善的交通體系——良好、便捷的路網(wǎng)和交通工具

對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以參考以下各圖：本項(xiàng)目本項(xiàng)目30分鐘20分鐘10分鐘本項(xiàng)目作為萬(wàn)科品牌產(chǎn)品，其可接受時(shí)間距離會(huì)相對(duì)擴(kuò)大，若以30分鐘為計(jì)，則本項(xiàng)目的可接受時(shí)間距離基本上已覆蓋了洪山區(qū)和武昌區(qū)。本項(xiàng)目周邊有較為發(fā)達(dá)的路網(wǎng)，如：關(guān)山一路、民院路、江夏大道、雄楚大街及珞瑜路等，并且路況都比較良好；直達(dá)本項(xiàng)目及周邊的公交線路有715、583、901、54、168、590、572、538、510等，這些線路可覆蓋大武昌區(qū)域的五大商圈以及重要的公交集散點(diǎn)，還與長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋保持了直線連接，但目前尚不能充足滿足跨越長(zhǎng)江前往漢口、漢陽(yáng)兩地的需要；在本項(xiàng)目附近規(guī)劃有地鐵和中環(huán)線，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)開通，這將更大限度地?cái)U(kuò)大本項(xiàng)目的輻射范圍。從項(xiàng)目可致性的角度分析本項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的輻射影響范圍可基本覆蓋整個(gè)大武昌區(qū)域，而在項(xiàng)目初期，輻射影響最明顯的還是本項(xiàng)目周邊區(qū)域——光谷區(qū)域。

消費(fèi)力支持消費(fèi)群中存在著不同消費(fèi)階層并存的狀況，這重要是由消費(fèi)能力和消費(fèi)需求等因素綜合作用而導(dǎo)致的，然而，消費(fèi)群中總是存在一個(gè)主力階層，他們是消費(fèi)群的主體，主導(dǎo)著消費(fèi)需求的趨勢(shì)，間接地引導(dǎo)其他消費(fèi)階層的消費(fèi)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，規(guī)模體量大，假如單一地滿足某一個(gè)消費(fèi)階層，或者面面俱到地拉長(zhǎng)戰(zhàn)線、滿足所有的消費(fèi)階層，必然會(huì)給項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)致極大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，應(yīng)當(dāng)以比例較大的主導(dǎo)產(chǎn)品主打消費(fèi)群中的主力階層——本項(xiàng)目主力目的消費(fèi)群，通過他們打造市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)，同時(shí)以其它比例較小的產(chǎn)品滿足其他階層的消費(fèi)群。關(guān)于光谷的一點(diǎn)補(bǔ)充——光谷聚集了一批在國(guó)內(nèi)外有一定知名度、有一定市場(chǎng)占有率的高科技公司，以及密集度在國(guó)內(nèi)少有的高等院校、科研機(jī)構(gòu)，具有很強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，光谷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將更進(jìn)一步帶動(dòng)洪山區(qū)、甚至大武昌區(qū)域及武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其房地產(chǎn)發(fā)展也必將影響洪山區(qū)、大武昌區(qū)域及武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從以上所述可知道本項(xiàng)目可吸納的目的消費(fèi)群來源廣闊，但是要想把本項(xiàng)目所有的消費(fèi)群層次及其變化分析透徹，不是一朝一夕的工作，是需要一個(gè)貫穿項(xiàng)目全程的系統(tǒng)操作，而在目前本項(xiàng)目開始之初，更為重要的是分析主導(dǎo)本項(xiàng)目運(yùn)作的主力目的消費(fèi)群。

主力目的消費(fèi)群定位對(duì)于本項(xiàng)目而言，消費(fèi)群中主導(dǎo)市場(chǎng)需求的中堅(jiān)群體就是本項(xiàng)目的主力目的消費(fèi)群，在此，一方面關(guān)注一下光谷區(qū)域的一些數(shù)據(jù)：光谷區(qū)域高科技公司發(fā)展迅速光谷區(qū)域中營(yíng)業(yè)收入過千萬(wàn)的公司近200余家，其中過億的公司約50家；光谷2023年引進(jìn)的專業(yè)技術(shù)人才約10,000人，未來五年，將以每年1.2萬(wàn)人的速度繼續(xù)引進(jìn)，逐步形成以收入穩(wěn)定白領(lǐng)階層及高級(jí)藍(lán)領(lǐng)階層為主力的人群架構(gòu)，消費(fèi)潛力巨大。以下是對(duì)光谷公司員工的抽樣調(diào)查結(jié)果。近50%的光谷公司員工家庭年收入在3~5萬(wàn)超過60%的光谷公司員工學(xué)歷為本科或以上

光谷區(qū)域聚集大量高等院校僅本項(xiàng)目周邊約6公里范圍內(nèi)就聚集著在校生人數(shù)過萬(wàn)人的高等院校18所，擁有密度罕見的高校教師消費(fèi)群。學(xué)校名稱據(jù)地塊距離（公里）專任教師（人）專家（人）正副華中科技大學(xué)44,0007511,211武漢科技大學(xué)2.2503120220中南民族大學(xué)2.2700103317中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)1.8800149320武漢化工學(xué)院4.954943192武漢理工大學(xué)83,627336892華中師范大學(xué)64,000165438武漢大學(xué)8.55,0003,000湖北工學(xué)院861256178華中農(nóng)業(yè)大學(xué)51,000131285合計(jì)——65,7978,907以下是對(duì)高等院校教師的抽樣調(diào)查結(jié)果——近過40%的高等院校教師家庭年收入在3~5萬(wàn)近80%的高等院校教師學(xué)歷為本科或以上

光谷區(qū)域高科技、高文化含量的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，必然會(huì)導(dǎo)致“高知本中產(chǎn)階級(jí)”在光谷區(qū)域的崛起及壯大，同時(shí)這一消費(fèi)群階層的需求將會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)需求的趨勢(shì)，使消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入到“高知本中產(chǎn)階級(jí)年代”，這種現(xiàn)象也會(huì)隨著光谷經(jīng)濟(jì)的影響、城市化的發(fā)展而以不同限度輻射至大武昌區(qū)域，甚至武漢市。到此，本項(xiàng)目的主力目的消費(fèi)群定位就十分明顯了——項(xiàng)目的總體消費(fèi)群是大武昌區(qū)域房地產(chǎn)的消費(fèi)群，并且立體層次豐富，但是，其中占據(jù)主導(dǎo)地位的是“高知本中產(chǎn)階級(jí)”?！案咧局挟a(chǎn)階級(jí)”就是本項(xiàng)目的主力目的消費(fèi)群！

主力目的消費(fèi)群的行業(yè)在此可以進(jìn)一步列明：他們是行業(yè)中的精英，并且是行業(yè)的中、高層人員——科技公司高等院校除了以上所述，他們還來自于：政府機(jī)關(guān)國(guó)有公司、企事業(yè)單位房地產(chǎn)行業(yè)商務(wù)貿(mào)易金融、證券、保險(xiǎn)等朝陽(yáng)行業(yè)備注：科技公司、高等院校行業(yè)是本項(xiàng)目主力目的消費(fèi)群的重要行業(yè)，但是本項(xiàng)目初期的推廣不應(yīng)當(dāng)只局限于訴求這兩種行業(yè)人群，應(yīng)當(dāng)拓寬宣傳層面，盡也許提高項(xiàng)目初期的市場(chǎng)知名度。

隨著銀行按揭貸款的放寬、消費(fèi)觀念的不斷更新，以按揭形式付款購(gòu)房置業(yè)的比例逐漸升高，成為消費(fèi)者購(gòu)房付款的主流方式，本方案以按揭為例分析主力目的消費(fèi)群的購(gòu)房消費(fèi)能力。按揭消費(fèi)一般為家庭整體收入的30%左右，即計(jì)算其家庭月收入的30%為其月供款。消費(fèi)群家庭收入類型簡(jiǎn)表家庭類型年收入幅度（元）月收入幅度（元）可承受月供款幅度（元）超高收入型180,000以上15,000以上5,000以上高收入型120,000~180,00010,000~15,0003,000~5,000元較高收入型78,000~120,0006,500~10,0002,000~3,000中上收入型54,000~78,0004,500~6,5001,500~2,000中檔收入型42,000~54,0003,500~4,5001,000~1,500中下收入型30,000~42,0002,500~3,500800~1,000低收入型24,000~30,0002,000~2,500600~800超低收入型24,000以下2,000以下600以下主力目的消費(fèi)群的家庭收入類型重要為中檔收入型及中上收入型，較高收入型也占有一定比例。

各類型家庭可承受房款總額簡(jiǎn)表（以7成2023按揭付款為例）月供款額度（元）按揭金額（元）可承受物業(yè)總金額（元）7,000約106萬(wàn)約150萬(wàn)5,000約75萬(wàn)約107萬(wàn)4,000約60萬(wàn)約86萬(wàn)3,000約45萬(wàn)約65萬(wàn)2,500約38萬(wàn)約54萬(wàn)2,000約30萬(wàn)約43萬(wàn)1,800約27萬(wàn)約39萬(wàn)1,500約22萬(wàn)約32萬(wàn)1,200約18萬(wàn)約26萬(wàn)1,000約15萬(wàn)約22萬(wàn)800約12萬(wàn)約17萬(wàn)500約9萬(wàn)約13萬(wàn)根據(jù)主力目的消費(fèi)群的家庭收入類型，可以得出——主力目的消費(fèi)群可承受的房款總額在22~65萬(wàn)元左右的區(qū)間；不排除有一定比例主力目的消費(fèi)群可承受超過65萬(wàn)元的房款；目前8成30年按揭貸款業(yè)務(wù)已逐漸蓬勃，根據(jù)主力目的消費(fèi)群的年齡特性，他們采用這一按揭貸款額度的比例也許更大，因而其可承受的物業(yè)總金額將在一定限度上大于上述數(shù)據(jù)。結(jié)束對(duì)于主力目的消費(fèi)群定位的分析之后，接下來需要研究的是他們的消費(fèi)心理，本方案重要從特性、需求兩個(gè)方面對(duì)此進(jìn)行分析。

主力目的消費(fèi)群心理主力目的消費(fèi)群的共性特性文化層次高，個(gè)性穩(wěn)重，有較高的產(chǎn)品價(jià)值鑒賞力，在一定限度上追求精神與物質(zhì)兼顧的高品質(zhì)生活；直接或間接地接受過不同限度的西方文化教育、影響，對(duì)西方文化及其觀念具有一定的認(rèn)同感；年齡范圍為25~40歲左右，以青年為主；容易接受新文化、新事物；有穩(wěn)定的中、高收入來源，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；對(duì)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)前景有充足的信心；具有一定的投資理財(cái)能力；追求交通的便利性、生活配套的完善性和追求居住環(huán)境的自然舒適性的情況并存；消費(fèi)理性、務(wù)實(shí)，追求產(chǎn)品具有合理、優(yōu)越的性價(jià)比；銀行按揭、公積金貸款等貸款消費(fèi)方式購(gòu)房是他們的首選。

主力目的消費(fèi)群的共性需求大規(guī)模的社區(qū)，有良好的社區(qū)生活氛圍；社區(qū)具有一定的文化價(jià)值底蘊(yùn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)約大氣、科技感強(qiáng)烈；配套齊全，生活便利；居住環(huán)境自然舒適；實(shí)現(xiàn)高科技智能化家居生活；采用健康環(huán)保材料，技術(shù)含量高；巨細(xì)兼顧，重視開發(fā)商對(duì)細(xì)節(jié)的解決、完善，以小見大；性價(jià)比優(yōu)越，具有較高的附加值含金量，同時(shí)具有可觀的升值潛力；社區(qū)具有可連續(xù)發(fā)展前景，能令產(chǎn)品價(jià)值持久穩(wěn)固。消費(fèi)者的品牌情結(jié)本方案在之前已闡述了市場(chǎng)品牌化的趨勢(shì)，一方面，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)也開始重視對(duì)品牌的選擇；另一方面，本項(xiàng)目的萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)消費(fèi)群也必然存在著一定的吸引力。因此，必然存在著這一消費(fèi)群——萬(wàn)科品牌追隨者，但是對(duì)他們的劃分標(biāo)準(zhǔn)與以上所闡述的主力目的消費(fèi)群的劃分標(biāo)準(zhǔn)是不同性質(zhì)的，他們既存在于主力目的消費(fèi)群中，也存在于其他的消費(fèi)群階層。也就是說，本項(xiàng)目將來的業(yè)主或多或少會(huì)是由于萬(wàn)科品牌而認(rèn)購(gòu)本項(xiàng)目產(chǎn)品，只是目前對(duì)于這部分業(yè)主的具體比例以及萬(wàn)科品牌在他們的認(rèn)購(gòu)因素中所占的具體比例仍難以確算。消費(fèi)群分析的延伸性綜述本項(xiàng)目的目的消費(fèi)群來源廣闊，其中，“高知本中產(chǎn)階級(jí)”是主力目的消費(fèi)群；同時(shí)，從另一個(gè)角度而言，還存在著一個(gè)規(guī)模較大的品牌消費(fèi)群。但是在本項(xiàng)目運(yùn)作方面，基于項(xiàng)目規(guī)模及周邊市政配套建設(shè)速度（特別是交通配套）等方面的因素，應(yīng)當(dāng)對(duì)目的消費(fèi)群進(jìn)行分期訴求，同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品的營(yíng)銷策略也相應(yīng)地進(jìn)行分期性偏重：初期側(cè)重于本項(xiàng)目所在區(qū)域——以高科技公司和高等院校為主的光谷及周邊區(qū)域，其比例大約在60%左右，而主力目的消費(fèi)群中的光谷高科技公司員工和高等院校教職工工將是重中之重；同時(shí)，注重對(duì)萬(wàn)科品牌的訴求，以促使消費(fèi)群中的萬(wàn)科品牌追隨者能對(duì)發(fā)揮重要引導(dǎo)作用。逐漸擴(kuò)大訴求范圍，當(dāng)本項(xiàng)目自身具有一定知名度、周邊的市政配套（特別是交通配套）以及本項(xiàng)目自身的交通配套較為完善時(shí)，應(yīng)及時(shí)將側(cè)重點(diǎn)擴(kuò)大至大武昌區(qū)域，甚至將影響范圍擴(kuò)大至全武漢市范圍。

理念篇試問：假如按目前所暫定的案名——“萬(wàn)科城市花園”，以“萬(wàn)科城市花園”為藍(lán)本開發(fā)本項(xiàng)目，或者是把萬(wàn)科其他品牌項(xiàng)目如“萬(wàn)科四季花城”、“萬(wàn)科青青家園”等復(fù)制到本項(xiàng)目中，結(jié)果會(huì)是如何？不容置疑，一定也好賣！但本方案的選擇是——放棄復(fù)制！由于本項(xiàng)目的規(guī)模體量大，整體占地逾1,500畝，開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，需要一個(gè)更具包容性及延展性的開發(fā)理念、定位理念去統(tǒng)領(lǐng)、貫穿全局。由于，萬(wàn)科要超越自己！理念分析將循著以下思緒展開：開發(fā)理念探討開發(fā)理念探討產(chǎn)品思緒延伸形象定位思考

開發(fā)理念探討萬(wàn)科地產(chǎn)的開發(fā)理念是“建筑無(wú)限生活”、“選擇萬(wàn)科，就是選擇一種生活態(tài)度”，貫徹到本項(xiàng)目，萬(wàn)科在此要以什么樣的開發(fā)理念為目的消費(fèi)群建筑生活，使本項(xiàng)目能保持長(zhǎng)期領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的原動(dòng)力？回答這個(gè)問題，首要的是進(jìn)一步到主力目的消費(fèi)群的腦子里，了解他們需要什么。探究主力目的消費(fèi)群的需求心理，可以發(fā)現(xiàn)：形而下的方面他們對(duì)開發(fā)商的他們對(duì)開發(fā)商的品牌開始重視他們對(duì)交通是否便捷很重視他們對(duì)配套是否成熟很重視他們對(duì)園林景觀的營(yíng)造很重視他們對(duì)物業(yè)管理很重視他們對(duì)鄰里的素質(zhì)很在意他們對(duì)綜合性價(jià)比有一定鑒別形而上的方面他們他們向往居住是文明的聚落他們認(rèn)為居住是優(yōu)質(zhì)生活的體現(xiàn)他們認(rèn)同居住是個(gè)人品味的標(biāo)簽

對(duì)主力目的消費(fèi)群形而下方面的需求的滿足，有的已經(jīng)客觀存在，有的尚有待于規(guī)劃、建造、營(yíng)銷去進(jìn)一步完善。對(duì)開發(fā)理念的探討，應(yīng)當(dāng)從主力目的消費(fèi)群形而上方面的需求著手，對(duì)此繼續(xù)進(jìn)一步，思維落腳點(diǎn)是：“文化”，更確切地說，是“居住文化”。在此補(bǔ)充一點(diǎn)——人們常說文化是一種力量，廣告人則竭力鼓吹文化是可以拿來販賣的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的多數(shù)開發(fā)商來說，文化只是貼在項(xiàng)目外衣上的標(biāo)簽，只有少數(shù)開發(fā)商能真正體會(huì)文化帶來的連續(xù)推動(dòng)力。正如一些房地產(chǎn)專業(yè)人士所言：“現(xiàn)在市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目不是歐陸風(fēng)格就是法國(guó)風(fēng)情、澳洲風(fēng)情，給人一種思想極度匱乏的感覺；另一方面，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)是一個(gè)極度缺少文化自信的行業(yè)、充滿原罪的行業(yè)?！边@說法完全對(duì)的，但也正因如此，才需要更為進(jìn)一步地思考房地產(chǎn)文化。由于房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響輻射將越來越強(qiáng)，參與其中的人也將越來越多，有人的行為發(fā)生，也就會(huì)有相應(yīng)的文化產(chǎn)生；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于行業(yè)中的“原罪”而言是無(wú)辜的，作為人類生活的場(chǎng)合，特別是住宅社區(qū)，是需要相應(yīng)的文化特性，以讓居住于內(nèi)的人們有更濃郁的歸屬感、認(rèn)同感，無(wú)論是引用異域風(fēng)情，抑或本土傳統(tǒng)，還是自創(chuàng)全新的社區(qū)文化。本項(xiàng)目整體連續(xù)開發(fā)所需要的時(shí)間將是5年或以上，要想在充滿變數(shù)的市場(chǎng)中保有持久的熱度，就應(yīng)當(dāng)讓她“有文化”，初期用一種文化載體導(dǎo)入項(xiàng)目的開發(fā)理念，中期與社區(qū)人文相融合，形成真正自身特色的居住文化，這樣本項(xiàng)目將擁有長(zhǎng)期的生命力。

本項(xiàng)目可援用的文化有哪些？看看以下列舉——文藝復(fù)興造就了人類文明的一次顛峰。到今天，經(jīng)典與時(shí)尚完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)和諧；個(gè)體自由與群體意識(shí)互相尊重，形成公德；居住環(huán)境的代表城市是巴黎；文藝復(fù)興造就了人類文明的一次顛峰。到今天，經(jīng)典與時(shí)尚完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)和諧；個(gè)體自由與群體意識(shí)互相尊重，形成公德；居住環(huán)境的代表城市是巴黎；在那里，藝術(shù)融進(jìn)生活，享受無(wú)所不在。有人說，美國(guó)是個(gè)沒有文化的城市。其實(shí)，這是停留在美國(guó)沒有歷史說法上的一種慣性思維，有人說，美國(guó)是個(gè)沒有文化的城市。其實(shí)，這是停留在美國(guó)沒有歷史說法上的一種慣性思維，今天，美國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)世界的影響舉足輕重，正是基于美國(guó)現(xiàn)代文化的巨大影響：自由、民主、發(fā)明價(jià)值、享受生活。源于先秦時(shí)期楚國(guó)。從屈原的《離騷》、《天問》到楚歌里的源于先秦時(shí)期楚國(guó)。從屈原的《離騷》、《天問》到楚歌里的“陽(yáng)春”、“白雪”、“下里”、“巴人”，均對(duì)后世產(chǎn)生極大影響，今天，楚文化好象距離現(xiàn)實(shí)已遙遠(yuǎn)，但仍在湖北人的集體潛意識(shí)里深種，在武漢的湖泊山水間波動(dòng)。

那么，選擇哪種文化才適合本項(xiàng)目？——“歐陸文化”對(duì)世人充滿著吸引，也正因此，全國(guó)各地房地產(chǎn)“歐陸風(fēng)”盛行，武漢也不例外，涉及武漢“萬(wàn)科四季花城”，也導(dǎo)入了歐陸文化的一些元素。植入歐陸文化，也許仍有效，但缺少新意。建議舍棄！——“荊楚文化”缺少時(shí)代氣息，并且在湖泊眾多的武漢，本項(xiàng)目卻沒有湖泊可依（離湯遜湖尚有一定距離），荊楚文化在融會(huì)建筑語(yǔ)言時(shí)，發(fā)揮的空間不大。植入荊楚文化，不易發(fā)揮項(xiàng)目特色。必須舍棄！——“美國(guó)文化”真正被國(guó)人接受，是從上個(gè)世紀(jì)80年代中國(guó)高校的師生中開始，從“自由、民主”的思潮開始，直到今天，美國(guó)對(duì)人們的誘惑，不僅是高度發(fā)達(dá)的物質(zhì)生活吸引，更是人們某種限度上對(duì)自由、民主生活的向往。相比之下，“美國(guó)文化”最為貼近本項(xiàng)目！

理由有三：對(duì)于本項(xiàng)目周邊的高等院校、科研機(jī)構(gòu)的主力目的消費(fèi)群，美國(guó)文化可以符合他們的思想。“光谷”很容易讓人聯(lián)想到美國(guó)加洲“硅谷”，同屬高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域，同是高科技從業(yè)人員，都有科技創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，這類主力目的消費(fèi)群很容易接受美國(guó)文化。美國(guó)文化可以使本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上煥發(fā)出高科技、現(xiàn)代感的產(chǎn)品特色，這將對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)形成另一種吸引。由此，可以得出本項(xiàng)目融會(huì)美國(guó)文化元素，本項(xiàng)目融會(huì)美國(guó)文化元素，結(jié)合客觀條件進(jìn)行開發(fā)。

此時(shí)，需要對(duì)美國(guó)文化的作進(jìn)一步思考：美國(guó)能追溯的歷史的確不長(zhǎng)，或許正由于少了一份對(duì)歷史的依戀，從而少了一層牽絆與束縛，才使得今天的美國(guó)文化顯得年輕而自由；對(duì)人權(quán)的尊重，對(duì)發(fā)明的鼓勵(lì)，對(duì)自由的追求，對(duì)生命的熱愛相信是美國(guó)強(qiáng)盛背后的真正動(dòng)力；正如美國(guó)立國(guó)之初就致力“獻(xiàn)身于所有人生而平等的主張”?；蛘?，這樣說起來大了些，遠(yuǎn)了些，并且具體到本項(xiàng)目所需要的元素，更需要善加甄別，所以，對(duì)開發(fā)理念的探討，還是拉近主力目的消費(fèi)群的內(nèi)心看個(gè)明白——美國(guó)文化有什么？美國(guó)文化有什么？主力目的消費(fèi)群接受什么？崇尚自由意志，追求民主與平等的權(quán)利，鼓勵(lì)發(fā)明價(jià)值，民族性風(fēng)趣，注重生活質(zhì)量的保證，對(duì)橄欖球狂熱，爵士樂是精神動(dòng)力，從淘金熱到硅谷熱……向往自由王國(guó)，希望尊嚴(yán)與權(quán)益受保護(hù)，努力發(fā)明價(jià)值，欣賞風(fēng)趣，注重生活質(zhì)量的提高，對(duì)健康運(yùn)動(dòng)一般熱愛，音樂是精神營(yíng)養(yǎng)進(jìn)入財(cái)智年代……VS

通過對(duì)比與提煉，可以初步得出：本項(xiàng)目的開發(fā)理念是為武漢的高知本中產(chǎn)階級(jí)：為武漢的高知本中產(chǎn)階級(jí)：建筑一個(gè)“自由、平等”的生活社區(qū)一個(gè)精神家園、一種生活方式在本項(xiàng)目，社區(qū)的居住文化表現(xiàn)：這里的人們心靈自由，這里的人們互相尊重，這里的人們遵守公約，這里的人們懂得發(fā)明，這里的人們熱愛生命，這里的人們享受生活。不同的建筑空間形成不同的“場(chǎng)”，有的讓人肅然，有的讓人輕松，萬(wàn)科要做的，是讓業(yè)主們從生活形態(tài)到心理形態(tài)都真正享受到自由的樂趣，回到“家”的感覺，是遠(yuǎn)離工作壓力與人際束縛的輕松感覺。而“平等”的表現(xiàn)，是指萬(wàn)科專心建造的是一個(gè)極和諧的社區(qū)，在這里，房子不會(huì)給人帶來壓力，財(cái)富不會(huì)形成尊卑，面積大小不會(huì)形成階層，鄰里可以互相尊重，一方水土引發(fā)出人性美、善的一面。

產(chǎn)品思緒延伸在開發(fā)理念基礎(chǔ)上，延伸本項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)思緒，思考本項(xiàng)目的整體形態(tài)?！霸斐恰边€是“造鎮(zhèn)”？從字面來看：“城”比“鎮(zhèn)”的區(qū)域要大，級(jí)別要高。從武漢的城市結(jié)構(gòu)來看：武昌、漢口、漢陽(yáng)號(hào)稱“武漢三鎮(zhèn)”，其實(shí)是三個(gè)獨(dú)立的城市，“鎮(zhèn)”的感覺在武漢并不小氣。從市場(chǎng)樓盤的命名來看：用“城”來命名的很多，但體量并不一定大（如本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的“當(dāng)代光谷智慧城”、“尚文創(chuàng)業(yè)城”），并且以“鎮(zhèn)”的形態(tài)開發(fā)，并以“鎮(zhèn)”的概念輸出市場(chǎng)的，在武漢還沒有。結(jié)論一：本項(xiàng)目可以是一個(gè)“小鎮(zhèn)”。

“本地風(fēng)光”還是“異域風(fēng)情”？在之前本項(xiàng)目的“開發(fā)理念”探討中，已初步選定美國(guó)文化作社區(qū)載體，則產(chǎn)品思緒也應(yīng)當(dāng)依循此方向。結(jié)論二：本項(xiàng)目可以是一個(gè)“美國(guó)小鎮(zhèn)”?！艾F(xiàn)代小鎮(zhèn)”還是“經(jīng)典小鎮(zhèn)”？在之前的《市場(chǎng)定位報(bào)告》曾經(jīng)提及，對(duì)目的消費(fèi)群進(jìn)行調(diào)查所得的169份有效問卷中，“你喜歡何種建筑風(fēng)格？”一欄，選擇“現(xiàn)代風(fēng)格”的比例高達(dá)56.21%，而選擇“歐陸風(fēng)格”的只占20.12%，相比之下，目的消費(fèi)群更傾向于具有現(xiàn)代時(shí)尚特性的居住氛圍。結(jié)論三：本項(xiàng)目可以是一個(gè)“現(xiàn)代美國(guó)小鎮(zhèn)”?，F(xiàn)代美國(guó)小鎮(zhèn)究竟是什么樣子？美國(guó)小鎮(zhèn)很多，風(fēng)格各有不同，從之前《市場(chǎng)定位報(bào)告》的撰寫，到目前《策劃方案》的延伸，我們一直在思考究竟是什么樣的美國(guó)小鎮(zhèn)可以作為本項(xiàng)目開發(fā)的藍(lán)本！……

搜索的鼠標(biāo)仍然從與本項(xiàng)目所在區(qū)域——光谷有關(guān)聯(lián)的硅谷出發(fā)，途經(jīng)留有愛因斯坦足跡的普林斯頓小鎮(zhèn)，然而當(dāng)“硅谷”這個(gè)詞再次出現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)：她和光谷有很多相似的特性——來自硅谷的啟示硅谷——“高科技的香格里拉”今天，美國(guó)人引認(rèn)為豪的一條文化宣喻是：古代的美索不達(dá)尼亞，15世紀(jì)的佛洛倫薩，20世紀(jì)的巴黎，20世紀(jì)末期的硅谷。無(wú)論是科技的進(jìn)步、財(cái)富的發(fā)明，還是文化的氣質(zhì)，硅谷都成為美國(guó)精神在20世紀(jì)新的精彩體現(xiàn)；一如150年前的西部淘金熱，讓美國(guó)人在激情與冒險(xiǎn)中，實(shí)現(xiàn)財(cái)富與夢(mèng)想；今天，這種美國(guó)精神一直在延續(xù)，和加州的陽(yáng)光與棕櫚樹同樣聞名于世?！凹偃缯f加州能體現(xiàn)美國(guó)，那硅谷更能體現(xiàn)世界”，硅谷深深吸納著來自世界各地的精英，胸襟開闊，吞吐著整個(gè)世界，反過來也可以顛覆整個(gè)世界。

思考到了這里，可以繼續(xù)進(jìn)行對(duì)比性研究：加州?加州?美國(guó)硅谷武漢?中國(guó)光谷區(qū)域特性：從半個(gè)世紀(jì)前的電子工業(yè)起步，到今天已成為高科技的代名詞與知識(shí)財(cái)富的象征。產(chǎn)業(yè)特性：從微軟到雅虎，電子與信息產(chǎn)業(yè)的巨頭云集，天天都有新的富翁產(chǎn)生，也有一批公司不幸倒閉。周邊環(huán)境：鄰近斯坦福大學(xué)。人群特性：高科技尖端人才、創(chuàng)業(yè)者的聚落。居住特性：多層住宅、獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅，環(huán)境幽雅，配套完善。區(qū)域特性：武漢市飛速成長(zhǎng)的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，僅2023年1~6月，即實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值48億元。產(chǎn)業(yè)特性：涉及阿爾卡特、惠普等國(guó)際電子、信息產(chǎn)業(yè)巨頭落足，平均天天都有5家新公司誕生。周邊環(huán)境：鄰近數(shù)十所高等院校。人群特性：高科技專業(yè)人才、高等院校教師云集。居住特性：區(qū)域內(nèi)市政配套、居住氛圍尚未成熟，缺少高素質(zhì)社區(qū)。以上對(duì)比明顯顯現(xiàn)出硅谷與光谷的共性特性，除此之外，硅谷的“現(xiàn)代色彩、高科技特質(zhì)、超越國(guó)界的包容性”更與本項(xiàng)目的產(chǎn)品思緒設(shè)想相吻合。硅谷元素作為本項(xiàng)目產(chǎn)品的取材對(duì)象之一，已不用懷疑。然而，直接引用硅谷有沒有風(fēng)險(xiǎn)因素存在？有！

風(fēng)險(xiǎn)來自——光谷前景的不擬定性（主風(fēng)險(xiǎn)）由于：——硅谷是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然產(chǎn)物，而光谷卻來自政府，當(dāng)政府意志介入一日千里的信息產(chǎn)業(yè)，其決策效率與行為能力難以與產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)，很容易反過來形成制約?！獡?jù)了解，目前國(guó)內(nèi)有至少53個(gè)地方政府計(jì)劃在其本地規(guī)劃類似硅谷的區(qū)域，中國(guó)式的“大躍進(jìn)”重現(xiàn)江湖，也當(dāng)然有機(jī)會(huì)重“陷”江湖。硅谷自身（次風(fēng)險(xiǎn)）由于：——消費(fèi)群對(duì)硅谷存在認(rèn)知障礙，直接引用硅谷形象也許會(huì)導(dǎo)致一部分消費(fèi)群流失。——身處硅谷的精英們，基本上都懂得發(fā)明價(jià)值，但多數(shù)都不懂得享受生活，這與之前所提倡的本項(xiàng)目的居住文化有違反。規(guī)避以上所述風(fēng)險(xiǎn)的措施是——本項(xiàng)目的產(chǎn)品思緒可以汲取硅谷的部分元素，而不要刻意與硅谷聯(lián)結(jié)起來，對(duì)此可以用硅谷的所在地——加州來引導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品思緒結(jié)論四：本項(xiàng)目可以是一個(gè)“現(xiàn)代美國(guó)加州小鎮(zhèn)”。

至此，本項(xiàng)目產(chǎn)品思緒的初步建議出來了項(xiàng)目產(chǎn)品思緒現(xiàn)代美國(guó)小鎮(zhèn)一個(gè)現(xiàn)代的、大型的、美麗的、成熟的現(xiàn)代美國(guó)現(xiàn)代美國(guó)小鎮(zhèn)一個(gè)現(xiàn)代的、大型的、美麗的、成熟的現(xiàn)代美國(guó)加州小鎮(zhèn)（貫徹到）到底是什么樣的現(xiàn)代美國(guó)加州小鎮(zhèn)，不必繼續(xù)落到更實(shí)處，可以帶點(diǎn)烏托邦色彩，留出想象空間，畢竟只是汲取一種理念、一種思緒，建筑一種生活，而不是簡(jiǎn)樸地移植一種生活。產(chǎn)品思緒以美國(guó)加州為藍(lán)本，但不要拘泥于美國(guó)加州；正如開發(fā)理念汲取美國(guó)文化，也不拘泥于美國(guó)文化。

接下來，是依照本項(xiàng)目的產(chǎn)品思緒進(jìn)行假想——印象假想現(xiàn)代美國(guó)加州小鎮(zhèn)印象假想現(xiàn)代美國(guó)加州小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)入口處的標(biāo)志性建筑小鎮(zhèn)的商業(yè)街、中心廣場(chǎng)小鎮(zhèn)入口處的標(biāo)志性建筑小鎮(zhèn)的商業(yè)街、中心廣場(chǎng)小鎮(zhèn)的會(huì)所數(shù)條景觀道路連接各組團(tuán)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑錯(cuò)落分布小鎮(zhèn)的文化走廊小鎮(zhèn)的康體中心學(xué)校、醫(yī)院、銀行、小酒館、咖啡店……

以下是我司李健先生在美國(guó)加州的一個(gè)小鎮(zhèn)拍攝的照片時(shí)間是2023年12月3日——

形象定位思考本項(xiàng)目形象定位的五個(gè)基本法：規(guī)模上：能直觀體現(xiàn)為大型成熟社區(qū)內(nèi)涵上：能包容分期開發(fā)的不同組團(tuán)時(shí)間上：不會(huì)隨著時(shí)間的推移而衰落特性上：在同區(qū)樓盤中保持鮮明個(gè)性心理上：能讓目的消費(fèi)群得到滿足感無(wú)論從哪個(gè)角度去思考本項(xiàng)目的形象定位，最終都可以回到這五點(diǎn)上來反證。在此，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)理念及產(chǎn)品思緒進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)樸回顧——一個(gè)以自由、平等為理念的精神社區(qū)一個(gè)以自由、平等為理念的精神社區(qū)一個(gè)美國(guó)西海岸加州風(fēng)情的現(xiàn)代社區(qū)一個(gè)洋溢著小鎮(zhèn)生活情調(diào)的成熟社區(qū)其實(shí)，以上這些概念已經(jīng)將本項(xiàng)目的形象定位闡述的較為清楚了，但貫徹到本項(xiàng)目的案名時(shí)，需要把這些概念進(jìn)一步融合、模糊、提煉，例如：“美國(guó)”、“小鎮(zhèn)”，由于需要考慮盡也許避免這些概念在形象訴求時(shí)的消費(fèi)群認(rèn)知障礙風(fēng)險(xiǎn)，而項(xiàng)目的開發(fā)理念和產(chǎn)品思緒則不受影響，仍按以上所分析闡述地進(jìn)行。正如“田鼠肉”，假如一開始就讓你知道是田鼠肉，你也許會(huì)避而遠(yuǎn)之，但當(dāng)你在不知道是田鼠肉的情況下吃，你會(huì)覺得很美味，試問是否如此？這個(gè)例子也間接地說出了本項(xiàng)目的案名思緒。

本項(xiàng)目的案名建議：第一個(gè)案名建議——萬(wàn)科萬(wàn)科?自由城——用“城”命名而不是用“鎮(zhèn)”，不必奇怪，由于畢竟本項(xiàng)目的規(guī)模體量大，以“城”命名可以更直接地體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，并且萬(wàn)科地產(chǎn)規(guī)模較大的項(xiàng)目都以“城”命名；同時(shí)“城”也可在一定限度上避免因消費(fèi)群對(duì)“鎮(zhèn)”的認(rèn)知障礙而產(chǎn)生的誤導(dǎo)；但產(chǎn)品思緒仍然以“鎮(zhèn)”的軌跡去進(jìn)行。——這是一個(gè)另類的名字；“自由”引自美國(guó)文化，雖然是極通俗常見的名詞，但用在房地產(chǎn)項(xiàng)目，就顯得有些另類；另類是由于脫俗，而對(duì)于萬(wàn)科地產(chǎn)而言，將有特別的、標(biāo)志性的意義：武漢萬(wàn)科已經(jīng)由“四季花城”建筑美麗的家園，上升到“自由城”建筑精神上的家園。盡管“四季花城”也有精神在，而“自由城”也將美麗仍然，只是兩者的主題方向已然不同?！灰捎谕ㄋ锥恍加?，不要由于另類而不敢用；自由是人類不變的追求，與政治無(wú)關(guān)，裴多菲的詩(shī)說她，電影《勇敢的心》里，梅爾·吉布森最后蕩氣回腸的吶喊也是她；越是經(jīng)久大氣的作品，越是用通俗的名，贏得持久的回音。——正如開發(fā)理念探討中所言：“不同的建筑空間形成不同的‘場(chǎng)’，有的讓人肅然，有的讓人輕松，萬(wàn)科要做的，是讓業(yè)主們從生活形態(tài)到心理形態(tài)都真正享受到自由的樂趣，回到‘家’的感覺，是遠(yuǎn)離工作壓力與人際束縛的輕松感覺?！薄鋵?shí)，這是一個(gè)能令消費(fèi)群感愛好、想看看究竟的名字。

第二個(gè)案名建議——萬(wàn)科萬(wàn)科?美麗新鎮(zhèn)——延續(xù)本項(xiàng)目產(chǎn)品思緒中的“鎮(zhèn)”的思維，直接以“鎮(zhèn)”命名?！靶隆弊衷诖思缺磉_(dá)“鎮(zhèn)”在武漢的首創(chuàng)，同時(shí)也十分模糊地傳達(dá)本項(xiàng)目對(duì)美國(guó)文化的引用?！懊利悺钡牟捎脛t是“四季花城——一個(gè)美麗的地方”的延續(xù)以及萬(wàn)科項(xiàng)目品質(zhì)的彰顯，更進(jìn)一步體現(xiàn)萬(wàn)科地產(chǎn)的一脈相承?！@是一個(gè)樸實(shí)而又蘊(yùn)涵新意的名字，既體現(xiàn)萬(wàn)科品牌的脈絡(luò)，又體現(xiàn)了萬(wàn)科的超越自我：武漢萬(wàn)科項(xiàng)目已經(jīng)由一個(gè)美麗的地方，上升到一個(gè)美麗的新鎮(zhèn)?！绹?guó)文化在這個(gè)名字中被完全隱蔽了，但是當(dāng)開發(fā)理念和產(chǎn)品思緒得到完美體現(xiàn)時(shí)，她同樣在“美麗新鎮(zhèn)”中發(fā)揮得淋漓盡致?！@同樣是一個(gè)能令消費(fèi)群感愛好、想看看究竟的名字。

本項(xiàng)目的推廣主題語(yǔ)：通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，不管是采用以上哪一個(gè)案名進(jìn)行延伸，思考推廣主題語(yǔ)，都可以得出一個(gè)統(tǒng)一的思考結(jié)果——追逐生活的夢(mèng)想生活充滿夢(mèng)想，是美國(guó)精神積極的一面；而“自由”也正是人們努力追求的一個(gè)生活夢(mèng)想?！叭f(wàn)科·自由城”美麗是人們對(duì)生活環(huán)境的追求、夢(mèng)想，創(chuàng)新是一種積極的生活態(tài)度，人們總是渴望實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新?！叭f(wàn)科·美麗新鎮(zhèn)”本項(xiàng)目所努力發(fā)明的，也正是為了可以實(shí)現(xiàn)這樣的一個(gè)夢(mèng)：和諧的小鎮(zhèn)形態(tài)的社區(qū)，在這里人們可以放飛心情，從容體驗(yàn)生活的舒適優(yōu)越。這生存的主線，已教人一生去追尋。

產(chǎn)品篇本方案認(rèn)為：人，與房屋、與環(huán)境有一種因緣關(guān)系；更是一種密不可分的共生的維系。所以，在此本方案所討論的將是關(guān)于產(chǎn)品軟硬件乃至其附加的主導(dǎo)精神，令上述的三者能在各項(xiàng)細(xì)微之處得到有效的平衡，務(wù)求本項(xiàng)目能在產(chǎn)品本質(zhì)上獲到更抱負(fù)的提高，并占據(jù)在這一領(lǐng)域上的制高點(diǎn)。以下，所提供的將是本方案在《市場(chǎng)定位報(bào)告》的“產(chǎn)品建筑篇”基礎(chǔ)下，對(duì)產(chǎn)品理念部分進(jìn)行深化、延展及補(bǔ)充……產(chǎn)品的主體宗旨無(wú)論是本項(xiàng)目的首期規(guī)劃、大一期規(guī)劃，還是乃至總體的規(guī)劃思緒，將必須考慮市場(chǎng)因素、可連續(xù)發(fā)展因素、萬(wàn)科品牌文化因素等；而對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主體宗旨，本方案將一方面分析這幾方面的著眼點(diǎn)，再者進(jìn)行宏觀的規(guī)劃，最后實(shí)現(xiàn)具體的執(zhí)行。著眼點(diǎn)分析市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)，進(jìn)化的速度是極其驚人的，特別在“發(fā)展中市場(chǎng)”環(huán)境，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將存在克隆競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)及低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等低檔競(jìng)爭(zhēng)策略。對(duì)于萬(wàn)科而言，市場(chǎng)生存能力是不可質(zhì)疑的，重要的是如何令萬(wàn)科品牌或本項(xiàng)目品牌“更精彩”，而這將延伸到第一個(gè)課題——“產(chǎn)品的適度超前”，涉及市場(chǎng)前瞻性及萬(wàn)科系列產(chǎn)品的前瞻性策略。

可連續(xù)發(fā)展因素對(duì)于每一個(gè)千畝大盤，開發(fā)周期將有五年或以上的時(shí)間跨度，貫穿整個(gè)連續(xù)發(fā)展的過程，無(wú)論是“花園中的城市”或者是“城市中花園”、品牌或者是本項(xiàng)目都將尋找一種“永恒的話題”作為理念。這一“永恒的話題”將不被時(shí)間所磨滅，不斷在市場(chǎng)中體現(xiàn)她的發(fā)明能力，這將是產(chǎn)品理念“連續(xù)的文化傳播”。萬(wàn)科文化因素對(duì)于每個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌都將有其不斷發(fā)展的優(yōu)良特質(zhì)，在此可視作是一種“品牌遺傳符號(hào)”，她可在不斷發(fā)展過程中，通過優(yōu)化或換代令品牌更加壯大。在此，本方案所考慮的將是如何令本項(xiàng)目產(chǎn)品在“萬(wàn)科DNA”的基礎(chǔ)上，成為一種產(chǎn)品的“升級(jí)換代”，同時(shí)令這一最新的“基因”能獲得“品牌的可復(fù)制能力”?；A(chǔ)原則無(wú)論是一所經(jīng)典的建筑或上述提及到的產(chǎn)品適度超前、文化傳遞，或是品牌可復(fù)制能力，均需要一種永恒的觀念所支持，其共性都離不開以下三點(diǎn)宗旨的構(gòu)成：※·力求人、建筑與自然的和諧——自然資源充足發(fā)揮的一種和諧※·對(duì)建筑藝術(shù)的訴求——“后小康”美的體現(xiàn)※·制造建筑物或鄰里間的關(guān)聯(lián)與溝通——自由平等小鎮(zhèn)的所在以下，將圍繞著上述三點(diǎn)基礎(chǔ)進(jìn)行延展本方案的思緒……

關(guān)于首期產(chǎn)品思緒在此，本方案暫且不去討論本項(xiàng)目整體規(guī)劃中具體布局的技術(shù)性話題（該方面的思緒已在《市場(chǎng)定位報(bào)告》中曾論述），而在此延伸的是在本方案所提倡的理念下的一些首期產(chǎn)品思緒與建議。亮點(diǎn)的勾畫在這里，本方案再次回復(fù)到之前的三個(gè)話題：力求人、建筑與自然的和諧——自然資源的充足發(fā)揮的一種和諧對(duì)建筑藝術(shù)的訴求——“后小康”美的體現(xiàn)制造建筑物或鄰里間的關(guān)聯(lián)與溝通——自由平等的所在安居，是棲身在建筑物里，還是應(yīng)當(dāng)居住在一種文化空間里？本項(xiàng)目所表現(xiàn)的建筑文化將是“一個(gè)自由、平等、快樂、和諧的小鎮(zhèn)”，而這一小鎮(zhèn)所包容的就是上述提及的。所以本方案力求讓人與自然融為一體，結(jié)合理性的建筑理念和感性的景觀、空間，為居住者提供一個(gè)可以讓他們細(xì)細(xì)品鑒生活的所在?！f(wàn)科新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃

小鎮(zhèn)風(fēng)情的意境演繹——一個(gè)最抱負(fù)、最舒適的居住文化小鎮(zhèn)通過商業(yè)文化街（區(qū)內(nèi)景觀大道）作為小鎮(zhèn)的中軸線，令兩旁的商業(yè)與文化能達(dá)成最抱負(fù)的協(xié)調(diào)。小鎮(zhèn)的每個(gè)組團(tuán)都有不同的標(biāo)志性建筑物，規(guī)模不需太大，但有極強(qiáng)的表現(xiàn)力。建立小鎮(zhèn)的建筑文化系統(tǒng)，通過雕塑、紀(jì)念碑、廣場(chǎng)的貫穿，不同組團(tuán)不同文化的方式，傳播建筑與人的融洽。

原生態(tài)的包容與延展——一個(gè)最能理解人與大自然關(guān)系的小鎮(zhèn)本項(xiàng)目原始地貌中有較多成材的樹木、水體涉及動(dòng)物生態(tài)等，小鎮(zhèn)將包容與演繹這些寶貴的資源，作為人與大自然的溝通考慮保存原生樹木，并延展其生態(tài)系統(tǒng)，涉及在區(qū)內(nèi)放養(yǎng)鳥類；如在水體內(nèi)放養(yǎng)水生鳥類、樹上為鳥類筑巢、廣場(chǎng)上放養(yǎng)和平鴿等。原生水體建議進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，同時(shí)不主張做大規(guī)模的人工雕琢，以最原始最大氣的方式保存著她的氣質(zhì)，如：水體養(yǎng)殖荷花、湖岸建造最自然的木棧道等