房地產(chǎn)投資方案類型講解

房地產(chǎn)投資方案類型《房地產(chǎn)投資分析》曾福林1、獨(dú)立型投資方案在決策過程中，一組相互分離、互不排斥的方案（或單一方案）。選擇某一方案并不排斥另一方案。舉例：擴(kuò)建生產(chǎn)車間、購置一輛運(yùn)輸汽車、新建辦公樓。2、互斥型投資方案互相關(guān)聯(lián)、互相排斥的方案。采納方案組中的某一方案，就會(huì)自動(dòng)排斥這組方案中的其他方案。舉例：新建生產(chǎn)線項(xiàng)目的方案：自行建造、外包。3、混合型投資方案混合方案即互相之間既有互相獨(dú)立關(guān)系又有互相排斥關(guān)系的一組方案，也稱為層混方案，即方案之間的關(guān)系分為兩個(gè)層次，高層是一組互相獨(dú)立的項(xiàng)目，而低層則由構(gòu)成每個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的互斥方案組成。舉例：某集團(tuán)公司有對(duì)下屬的分公司所生產(chǎn)的互不影響（相互獨(dú)立）產(chǎn)品的工廠分別進(jìn)行新建、擴(kuò)建和更新改造的A、B、C三個(gè)獨(dú)立方案，而每個(gè)獨(dú)立方案——新建、擴(kuò)建、更新改造方案中又存在著若干個(gè)互斥方案，例如新建方案有A1、A2，擴(kuò)建方案有B1、B2，更新改造方案有C1、C2、C1，則該企業(yè)集團(tuán)所面臨的就是混合方案的問題。4、組合或排隊(duì)投資方案既不屬于相互獨(dú)立，又不屬于相互排斥，而是可以實(shí)現(xiàn)任意組合或排隊(duì)的一組方案。舉例：資金有限情況下的一組方案：擴(kuò)建生產(chǎn)線、購置一輛運(yùn)輸汽車、新建辦公樓。5、相關(guān)投資方案相關(guān)方案又稱配套方案，是指在多個(gè)方案之間，如果接受（或拒絕）某一方案，會(huì)顯著改變其他方案的現(xiàn)金流量，或接受（或拒絕）某一方案會(huì)影響對(duì)其他方案的接受（或拒絕）5、相關(guān)投資方案(1)相互依存和互補(bǔ)型。如果兩個(gè)或多個(gè)方案之間，某一方案的實(shí)施要求以另一方案(或另幾個(gè)方案)的實(shí)施為條件，則這兩個(gè)(或若干個(gè))方案具有相互依存性，或者說具有完全互補(bǔ)性。例如，汽車總廠建設(shè)生產(chǎn)車間和與其裝配車問的項(xiàng)目就是這種類型的相關(guān)方案。5、相關(guān)投資方案(2)現(xiàn)金流相關(guān)性。即使方案間不完全互斥，也不完全互補(bǔ)，如果若干方案中任何一個(gè)方案的取舍會(huì)導(dǎo)致其他方案的現(xiàn)金流量的變化，那么這些方案也具有相關(guān)性。例如，某地區(qū)為加速本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平，在國家政策范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)：一是加強(qiáng)城市第三產(chǎn)業(yè)用房的建設(shè)方案；二是加快城市居民商品房的建設(shè)方案。即使這兩個(gè)方案間不存在互不相容的關(guān)系，但任何一個(gè)方案的實(shí)施或放棄都會(huì)影響另一個(gè)方案的收入，從而影響方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的結(jié)論。5、相關(guān)投資方案(3)資金約束導(dǎo)致方案相關(guān)。如是沒有資金總額限制，各方案具有獨(dú)立相容性，但在資金有限的情況下，接受某些方案則意味著不得不放棄另外一些方案，從而使這些方案有相關(guān)的特點(diǎn)。5、相關(guān)投資方案(4)混合相