中國水電云立方營銷報告1227(終)教材

云立方營銷策劃提案商業(yè)是號召力，如何最大化發(fā)揮本案商業(yè)優(yōu)勢？針對項目4.1萬㎡的商業(yè)我們客戶是誰？如何直擊區(qū)域人流？怎樣進行項目定位？根據(jù)產(chǎn)品自身條件，怎樣銷售，如何抉擇？start帶著以上的問題我們思考川師大旁本案是校園經(jīng)濟圈的什么角色？區(qū)域商業(yè)環(huán)境研判區(qū)域商業(yè)市場研究客群分析客群定位整體形象定位項目業(yè)態(tài)定位銷售模式建議營銷排期解讀分期建議項目評估商圈研究產(chǎn)品盤點專題研究價格建議ClicktoaddTitle蓄客策略推廣策略回款計劃綱要整體市場分析項目定位營銷推廣策略PART1.區(qū)域商業(yè)環(huán)境研判城東消費經(jīng)濟帶區(qū)域潛在供應研究區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀城東消費經(jīng)濟帶城東經(jīng)濟帶主要是以“成洛大道”、“蜀都大道”、“驛都大道”、“成龍大道”為主要骨架，本案地處成龍經(jīng)濟帶上，鏈接世貿(mào)城商圈、三圣鄉(xiāng)風景區(qū)以及師大商圈。川師大經(jīng)濟圈三圣鄉(xiāng)風景區(qū)市中心商圈川大商圈一環(huán)路二環(huán)路成洛經(jīng)濟帶成龍大道東客站經(jīng)濟圈驛都大道師大三環(huán)路繞城高速蜀都大道世貿(mào)城商圈世紀廣場商圈成龍大道經(jīng)濟帶評定因子師大本部商圈三圣鄉(xiāng)商圈世貿(mào)城商圈本案商圈世紀廣場商圈商圈特色川師大本部形成校園經(jīng)濟國家4A級風景區(qū)，成都市人民近郊游的休閑場所引入品牌商業(yè)，開發(fā)量大，發(fā)展力強新興商圈，處于川師大成龍校區(qū)核心位置，未來有機會形成校園經(jīng)濟圈新政府中心經(jīng)濟圈，龍泉未來發(fā)展核心商業(yè)供應類型以社區(qū)底商及小型集中式商業(yè)為主以特色商業(yè)為主，農(nóng)家風情濃厚規(guī)劃希爾頓酒店世貿(mào)城綜合體購物中心風情商業(yè)街社區(qū)底商以及集中式商業(yè)大型集中商業(yè)、寫字樓、酒店人氣聚集度以師生為主體，次以輻射周邊居住人群生態(tài)近郊游圣地，人氣十分旺盛現(xiàn)人氣低迷、以高端形象樹立，未來前景不明由于距市區(qū)較遠，以師生為主體性更強，次以周邊居住人口為輔輻射產(chǎn)業(yè)園人群、周邊居住人群、行政辦公人群，未來人氣聚集強業(yè)態(tài)類型酒店、KTV、網(wǎng)吧、餐飲、茶坊、服飾茶坊、酒店、餐飲高端精品商業(yè)街，大型集中式商業(yè)現(xiàn)商業(yè)較為低端、尚未成型世豪城市綜合體購物廣場寫字樓、酒店商圈發(fā)展力商圈發(fā)展及現(xiàn)狀評級本案商圈在成龍經(jīng)濟帶上受地段、商業(yè)類型單一，發(fā)展力有限，不利于與臨近二大商圈進行直面競爭！本案位于成龍大道經(jīng)濟帶，龍泉與城東區(qū)域結(jié)合部，受到地段及商業(yè)類型單一的限制，如何發(fā)揮本區(qū)域優(yōu)勢打造差異商業(yè)成為關(guān)鍵！已開發(fā)項目（共5個）未來開發(fā)項目（共1個）體量約257萬㎡體量約40萬㎡區(qū)域未來潛在供應以二類居住用地為主，預計未來區(qū)域住宅潛在供應量約40萬方，區(qū)域居住人口將逐漸增多，住宅開發(fā)逐步向西延伸。注：住宅量按容積率4來計區(qū)域住宅用地供應情況師大成龍校區(qū)1.5KM龍城1號現(xiàn)代花園四季印象萬卷山煒岸城恒大綠洲汽車產(chǎn)業(yè)園成龍大道潛在供應區(qū)域驛都大道區(qū)域內(nèi)住宅供應主要是以驛都大道方向以西為主，預計未來區(qū)域住宅體量將突破40萬㎡。已開發(fā)項目（共5個）未來開發(fā)項目（共1個）體量約257萬㎡體量約40萬㎡區(qū)域商業(yè)用地供應情況師大成龍校區(qū)1.5KM龍城1號現(xiàn)代花園四季印象萬卷山煒岸城恒大綠洲汽車產(chǎn)業(yè)園成龍大道潛在供應區(qū)域驛都大道區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應主要是以主要是以項目北面地塊為主，預計未來將規(guī)劃15萬㎡的綜合體項目。商業(yè)用地區(qū)域未來潛在商業(yè)用地較少，主要是二類住宅用地，預計未來區(qū)域商業(yè)潛在供應量約15萬㎡,未來預計大型集中式商業(yè)有1個。區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要是以“師大·現(xiàn)代花園”為校園主要消費方向，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中發(fā)展以川師北面靠近驛都大道方向為主，對本案人流聚集有一定難度。煒岸城商業(yè)商業(yè)商業(yè)本案商業(yè)商業(yè)社區(qū)底商集中商業(yè)獨棟商業(yè)規(guī)劃校車公交總站項目商業(yè)體量龍城1號2000㎡川師大現(xiàn)代花園15000㎡集中商業(yè)35000㎡社區(qū)底商合能四季印象6000㎡萬卷山25000㎡煒岸城待售區(qū)域總結(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶：本案處于世貿(mào)城商圈與世紀廣場商圈之間，是成龍大道消費經(jīng)濟帶的主軸線上。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)首創(chuàng)·萬卷山2萬㎡集中商業(yè)、師大現(xiàn)代花園1.5萬㎡的集中商業(yè)，以及煒岸城有大型商業(yè)，均位置川師大北面，關(guān)聯(lián)性較強，對師大學生有一定分流作用。區(qū)域商業(yè)競爭：面臨世貿(mào)城商圈、世紀廣場商圈本商圈由于體量不大，商業(yè)類型單一，不建議與周邊二大商圈直面競爭。PART2.區(qū)域商業(yè)市場研究世貿(mào)城百悅.天鵝湖川師.現(xiàn)代花園龍城1號煒岸城合能.四季映像首創(chuàng).萬卷山已售罄競品項目分布圖本案在售待售板塊項目名稱商業(yè)體量（㎡）業(yè)態(tài)規(guī)劃價格（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）去化速度㎡/月剩余存量現(xiàn)狀川師大成龍校區(qū)板塊龍城一號

2000獨棟商業(yè)18000200020000已售罄師大·現(xiàn)代花園50000商業(yè)中心（自持），餐飲一條街，精品服裝，零售1樓均價30000元/㎡，2樓21000元/㎡，3樓12000元/㎡

40-1901348（依托校園經(jīng)濟，部分帶租約，銷售速度去化較快）30000（集中商業(yè)、部分1F底商）部分已營業(yè)持，續(xù)招商中合能.四季映像7000社區(qū)底商，餐飲、五金、超市已售罄

30-400——0已售罄首創(chuàng)·萬卷山25000社區(qū)底商+集中商業(yè)價格未定待定——25000待定煒岸城待公開商場、寫字樓、酒店未開盤合計8.4萬-————————35385.5萬——區(qū)域供銷表川師大成龍校區(qū)板塊商業(yè)體量合計8.4萬㎡，銷售均價約30000/㎡（1樓），師大現(xiàn)代花園月均去化約在1300㎡.區(qū)域商業(yè)存量約5.5萬㎡，待售項目煒岸城未來將有較大的商業(yè)體量推出，預計未來川師大成龍校區(qū)板塊，商業(yè)存量將突破10萬㎡，競爭相對激烈。競爭對手甄別項目名稱商業(yè)體量（㎡）商業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀商業(yè)屬性世茂城200000（規(guī)劃）底商11400（在售）餐飲、影劇院、世茂百貨、酒店自持高端商業(yè)集群，品牌商家落地百悅天鵝湖210000

2層樓風情商業(yè)街，26層希爾頓酒店，甲級寫字樓、酒店式公寓及百悅自用辦公大樓商鋪及公寓、甲級寫字樓未售，酒店及百悅企業(yè)自用辦公大樓自持師大·現(xiàn)代花園50000商業(yè)中心（自持），餐飲一條街，精品服裝，零售部分已營業(yè)持，續(xù)招商中以師大校園經(jīng)濟為規(guī)劃方向合能.四季映像7000社區(qū)底商，餐飲、五金、超市已售罄社區(qū)底商龍城一號2000獨棟商業(yè)已售罄會所首創(chuàng)·萬卷山25000社區(qū)底商+集中商業(yè)待售社區(qū)底商+集中商業(yè)輻射周邊居住人口為主煒岸城未公開酒店、寫字樓、商場待售尚未公開，以商場、寫字樓、酒店業(yè)態(tài)樹立區(qū)域商業(yè)標桿從競爭項目來看，本案主要競爭對手為萬卷山、煒岸城項目，核心對手為師大·現(xiàn)代花園項目。次要競爭核心競爭主要競爭主要競爭對手分析重點個案分析——龍城一號開發(fā)商成都志達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址龍泉驛東大街東延線龍城大道1號占地面積400200平方米建筑面積315344平方米商業(yè)面積2000余平米物業(yè)形態(tài)獨棟商業(yè)容積率1.4總戶數(shù)4000開盤時間2011年09月13日交房時間2013年商業(yè)面積約為2000㎡，主要是作為高端會所以及社區(qū)配套使用。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)重點個案分析——首創(chuàng).萬卷山開發(fā)商成都首創(chuàng)驛都置業(yè)有限公司地址龍泉驛大面鎮(zhèn)青臺山村五組占地面積106666平方米建筑面積600000平方米物業(yè)形態(tài)住宅+社區(qū)底商+商業(yè)中心（20000㎡）容積率4.19總戶數(shù)4388開盤時間2012年-3月-10日交房時間2013年-9月銷售均價商業(yè)未售項目規(guī)劃首創(chuàng)萬卷山，項目規(guī)劃社區(qū)臨街底商及2萬㎡集中商業(yè)，主要是與川師現(xiàn)代花園商業(yè)形成銜接，共同打造區(qū)域商業(yè)街，對本案有一定人流分流作用。社區(qū)底商社區(qū)底商社區(qū)底商集中式商業(yè)重點個案分析——煒岸城開發(fā)商四川煒岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址成都龍泉驛區(qū)龍泉鎮(zhèn)驛都西路3666號占地面積359996平方米建筑面積850000平方米容積率1.99物業(yè)形態(tài)酒店+洋房+寫字樓+聯(lián)排雙拼+商業(yè)街總戶數(shù)5700開盤時間預計2013年春節(jié)商業(yè)規(guī)劃

項目規(guī)劃商業(yè)類型有寫字樓、商業(yè)街、星級酒店，大型商場，預計項目是區(qū)域內(nèi)最大的集中商業(yè)，若項目成型以后，將吸引整個區(qū)域人流，將區(qū)域商業(yè)中心往驛都大道一側(cè)拉升，對本案商業(yè)聚集度有一定影響。高層住宅酒店寫字樓多層住宅與聯(lián)排別墅商業(yè)街龍城大道規(guī)劃道路集中式商業(yè)重點個案分析——師大.現(xiàn)代花園開發(fā)商成都清鳳集團地址龍泉驛大面鎮(zhèn)龍城大道9號占地面積101300平方米建筑面積509951平方米商業(yè)面積50000余㎡物業(yè)形態(tài)住宅+商業(yè)街+商業(yè)中心（自持）容積率4.08總戶數(shù)4200開盤時間2010-12-01交房時間2012年6月30日銷售均價一樓30000元/㎡二樓21000元/㎡三樓12000元/㎡（已售罄）金街A租金水平40-150元/月主要經(jīng)營餐飲、社區(qū)配套、休閑娛樂。川大現(xiàn)代花園的“金街A”為目前商氣主要聚集地，主要經(jīng)營有餐飲、休閑娛樂、社區(qū)配套等。主要以中、低檔商品為主。

主力經(jīng)營面積在80-120㎡。金街A商業(yè)現(xiàn)狀租金與商家業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂。已簽約或入駐商家麥田KTV、皇城牛肉、飛哥牛雜、滋味堂烤魚檔次低端租金水平一樓：100-180元/㎡二樓：60-80元/㎡三樓：40-50元/㎡金街A——消費客群以及經(jīng)營狀況研究目前區(qū)域成型商業(yè)主要是以師大現(xiàn)代花園項目，我們調(diào)研了師大現(xiàn)代花園的“餐飲一條街”其中網(wǎng)吧、水吧、餐飲、KTV(卡拉ok）主要的消費客源為師大學生。商家經(jīng)營狀況：整體經(jīng)營狀況不差，現(xiàn)經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)主要是餐飲、網(wǎng)吧、水吧等餐飲、娛樂性業(yè)態(tài)。金街B租金水平30-120元/月主要經(jīng)營餐飲、社區(qū)配套、服飾、休閑娛樂等。川大現(xiàn)代花園的“金街B”因離校區(qū)較遠，周邊交通不完善，故人氣匱乏，

主要經(jīng)營有餐飲、休閑娛樂、社區(qū)配套、服飾等。主要以中、低檔商品為主。金街B商業(yè)現(xiàn)狀租金與商家業(yè)態(tài)1樓多以社區(qū)配套、小餐飲、服飾為主，且空鋪較多，經(jīng)營狀況不好，2樓—3樓服裝、業(yè)態(tài)較多已簽約或入駐商家伊甸城、嘉禾通訊檔次低端租金水平一樓：80-120元/㎡二樓：50-70元/㎡三樓：30-50元/㎡金街B——消費客群以及經(jīng)營狀況研究金街B商業(yè)主要是社區(qū)配套、餐飲、通訊為主，由于臨近川師大現(xiàn)代花園出入門且距離學校較遠，消費客群一般是以小區(qū)人口為主，學生占比較少。商家經(jīng)營狀況：經(jīng)營餐飲、水果店、服飾經(jīng)營狀況較差，中介、藥店、理發(fā)店經(jīng)營狀況較好，主要是由于消費人群發(fā)生了變化，學生消費有所減少。商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)業(yè)態(tài)（初步規(guī)劃）一樓及負1F為大型超市二樓為餐飲、電玩城三樓為KTV已簽約或入駐商家目前為招商階段租金水平招商中廣場外部廣場（約800㎡）單層面積5000㎡（共三層）總面1.5萬㎡未來規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)集中式商業(yè)負1樓至1樓：規(guī)劃大型超市（共計1萬㎡），正處于招商中。2樓商業(yè)：整體規(guī)劃業(yè)態(tài)以餐飲、電玩城。3樓商業(yè)：整體規(guī)劃為KTV。師大現(xiàn)代花園未來集中商業(yè)，主要是針對學校師生、以及周邊人口進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，差異化的業(yè)態(tài)定位是本案商業(yè)定位的關(guān)鍵點。面積區(qū)間銷售面積占比已售未售去化50以下5603.7820%4780.95822.8385%50-1007773.6928%6658.071115.6286%100-1502083.858%1494.94588.9172%150-2002070.028%1567.29502.7376%200-3005949.2922%3730.632218.6663%300-4002561.719%964.551597.1638%400以上1399.335%01399.330%合計27441.67100%19196.438245.2470%師大.現(xiàn)代花園50%以上的產(chǎn)品在200㎡以下，且300㎡以上的面積處于完全滯銷狀態(tài)。師大現(xiàn)代花園暢銷面積段主要是50㎡以下-100㎡的商鋪，因面積較小總價較低，客戶接受度高，故去化情況很好。師大.現(xiàn)代花園暢銷面積段分析注：以上均為房管局備案數(shù)據(jù)暢銷面積段滯銷面積段競爭項目與本案的關(guān)系龍城1號：區(qū)域商業(yè)體量最少，現(xiàn)用于社區(qū)會所配套使用，未來商業(yè)發(fā)展影響力較小，無法與本案形成直接競爭。首創(chuàng)·萬卷山：規(guī)劃有2萬㎡的集中式商業(yè)以及部分社區(qū)底商，未來將與師大現(xiàn)代花園形成商氣連通，對區(qū)域商業(yè)格局太來新的變化，將會對本案商氣的聚集帶來影響，分流客源。煒岸城：區(qū)域待售項目，現(xiàn)以成為區(qū)域商業(yè)標桿，商場規(guī)劃在驛都大道一側(cè)，本案位于成龍大道，若項目商業(yè)成型以后，將在區(qū)域內(nèi)分流大部分消費群體至驛都大道一側(cè)，對本案商業(yè)人氣引入影響較大。師大現(xiàn)代花園：現(xiàn)區(qū)域唯一一個成型商業(yè)街，以校園經(jīng)濟主題打造，整體檔次較低，業(yè)態(tài)混雜，項目與本案均臨近師大校園屬于直接競爭對手，與師大項目進行業(yè)態(tài)差異化，業(yè)態(tài)升級、業(yè)態(tài)互補是本案商業(yè)打造的重要思路市場總結(jié)供應量：預計區(qū)域供應量未來約有10萬㎡的商業(yè)，市場存量較大，市場競爭激烈。成交量：現(xiàn)區(qū)域內(nèi)無在售商業(yè)項目，整體成交趨勢良好，師大項目月均去化速度達到1300㎡/月，50㎡以下及50-100㎡的商業(yè)面積段去化率較高，區(qū)域市場呈現(xiàn)商業(yè)供不應求的趨勢。業(yè)態(tài)：周邊商業(yè)尚未成型，師大現(xiàn)代花園商業(yè)現(xiàn)狀檔次較低，多以餐飲、娛樂、社區(qū)配套為主，中端業(yè)態(tài)有較大的市場空白點。機會點：師大現(xiàn)代花園、首創(chuàng)·萬卷山、煒岸城形成差異化競爭，高姿態(tài)先行搶占精品校園經(jīng)濟形象是與其他項目形成差異化的關(guān)鍵。PART3.客群分析區(qū)域客戶分析職業(yè)：以個體經(jīng)營者及企事業(yè)單位中高層管理者為主年齡：25-55均有，年齡跨度較大。購買用途：區(qū)域內(nèi)客戶大部分以投資為主，只有小部分本地商家購買自用。地域分布：從各片區(qū)來看，川師大板塊由于離主城區(qū)極近，大部分客戶均為成都客戶；其次是龍泉本地客戶，二級城市客戶屬于機會性客群；外省客戶占比最少。區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析主要關(guān)注點：性價比、總價門檻、地段成熟度、招商政策的支持及未來的升值空間關(guān)注點：區(qū)域內(nèi)客戶在購買商鋪時，主要關(guān)注的因素為性價比的優(yōu)勢，其次為升值潛力和地段；城東片區(qū)及龍泉區(qū)域投資客群，包含部分二線城市客群客戶定性特征描述職業(yè)：私營業(yè)主、企事業(yè)單位工作者、專業(yè)投資客群等客戶來源：城東片區(qū)及龍泉本地投資客群為主消費特征非常關(guān)注價格；關(guān)注投資升值潛力；一定程度關(guān)注地段成熟度。購鋪條件面積70㎡以下;單價30000元/㎡總價150萬以下購鋪者考慮的最主要因素I.首要因素，總價因素II.第二因素，升值潛力主力客群客戶定位PART4.商圈分析商圈界定本案周邊相鄰二大商圈，世貿(mào)城商圈以高端精品商業(yè)輻射成都-龍泉大量客群，世紀廣場商圈主要是以行政中心商務為主，本案位于二大商圈之間的游離地帶。世紀廣場商圈世貿(mào)城商圈本案商圈區(qū)域商業(yè)界定項目名稱商業(yè)體量（㎡）商業(yè)類型檔次商業(yè)定位本案42000社區(qū)底商+集中式商業(yè)較為中高端萬卷山25000社區(qū)底商+集中式商業(yè)較為中高端以精品形象為主師大現(xiàn)代花園50000社區(qū)底商+集中式商業(yè)較為中低端以川師大校園為主煒岸城未公開酒店、寫字樓、商場中高端以區(qū)域標桿形象為主龍城1號2000獨棟商業(yè)高端以社區(qū)服務為主四季印象7000社區(qū)底商低端以社區(qū)服務為主區(qū)域內(nèi)現(xiàn)商業(yè)主要是以社區(qū)服務、校園經(jīng)濟為主，未來即將成型的商業(yè)有代表區(qū)域形象的大型商場，也有小而全的精品商業(yè)街，本案緊鄰川師無集中住宅區(qū)域，故本案機會應當考慮以校園經(jīng)濟為主。本案機會點本案距川師大成龍校區(qū)緊300米距離，完全處于校園經(jīng)濟圈核心位置，若西門管理制度得到改善，本案有機會成為區(qū)域新興校園經(jīng)濟圈。成龍大道驛都大道龍城大道本案川師大成龍校區(qū)西門300米PART5.產(chǎn)品盤點本案概況四川師范大學成龍校區(qū)成龍大道龍城大道社區(qū)主人口45米綠化帶25米綠化帶123451213.1411開發(fā)商中國水電集團物業(yè)類型住宅+集中商業(yè)+臨街底商+公寓占地面積85605平方米總建面積570000平方米總戶數(shù)4226戶商業(yè)體量4.27萬㎡商業(yè)樓棟1#、2#、3#、4#、5#、11#12#、13#、14#集中式商業(yè)為3、4、5號樓，體量1.2萬㎡。社區(qū)底商為1、2、11、12、13、14，體量3.07萬㎡一期1.2號樓面積段6號樓面積段3.4.5.號樓面積段產(chǎn)品盤點一期總商業(yè)面積為14169.8㎡，社區(qū)底商總面積約4691（套內(nèi)）㎡，是本案的重要現(xiàn)金流產(chǎn)品；集中式商業(yè)3.4.5號樓約9478（套內(nèi)）㎡銷售難度較大，建議劃鋪處理，提升項目商業(yè)溢價能力，實現(xiàn)商業(yè)最大化價值。

項目SWOT分析

云立方項目優(yōu)勢（S）1、項目地處師大成龍校區(qū)旁，區(qū)位優(yōu)勢明顯2、項目緊鄰公交站點，公共交通便捷，到達性強3、周邊道路通達性強劣勢（W）1、本案商業(yè)體量不大，無法形成區(qū)域地標項目，高形象的樹立難度較大；2、綠化帶寬度和停車位問題，對集中式商業(yè)有一定影響；3、片區(qū)現(xiàn)階段低端的形象對本案所打造商業(yè)的限制機會(O)1、片區(qū)的持續(xù)升溫，帶來大量人口；2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心成型較為緩慢，本案有機會搶占先機，樹立區(qū)域形象；3、周邊無針對師大成龍校區(qū)校園型商業(yè)，且現(xiàn)階段商業(yè)品質(zhì)較低，樹立青年趣味性商業(yè)對本案有機會點發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會合理利用校園經(jīng)濟圈優(yōu)勢，打造區(qū)域升溫所帶來的客源；強化本案昭示性和傳播性的優(yōu)勢，打造區(qū)域特色商業(yè)中心；利用機會，克服劣勢充分利用周邊快速發(fā)展的機遇，打造成為區(qū)域新的特色性商業(yè)中心；周邊商業(yè)打造時間較長；從分利用市場空白點階段，高位占領(lǐng)市場份額，搶占先機威脅（T）1、宏觀政策的不定因素；2、未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應量較大，城市綜合體層出，分流客群嚴重3、師大西門管理制度，對本案打校園商業(yè)有一定人流影響發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅進行差異化、特色化的商業(yè)規(guī)劃，確保本案區(qū)域商業(yè)中心形象的植入，確定綜合比價系統(tǒng)，加強對周邊區(qū)域客源的吸引。減小劣勢，避免威脅打造主題商業(yè)，形成特色商業(yè)中心，進行差異化競爭，吸引校園人流的聚集；PART6.整體定位這是活力四射、時髦、美麗、歡唱無極限的“休閑”場所，這里從來不缺活力，不缺美女，不缺流行，“同學會”+“謝師宴”+“耍朋友”+“游戲”+“潮”這些代表青春的段子只會獻給青春的“它”川師大旁潮流根據(jù)地川師旁·Youaremyfashion綜合形象定位本項目核心價值主張川師大旁·磅礴人潮核心價值主張1招商先行·收益保障核心價值主張2新元素的流行主張核心價值主張3一個禮獻青春的潮流根據(jù)地核心價值主張4娛樂、休閑、購物的特色場所核心價值主張5整體形象定位川師大校園時尚廣場

引領(lǐng)區(qū)域青年的消費熱潮

趣味化、掌握流行風向標，精品形象站位區(qū)域不是群光廣場、不是王府井、像香檳廣場？——可以說更像縮小版的E—GO商業(yè)街客群定位客戶構(gòu)成龍泉主城區(qū)外溢型客戶，看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ鄬χ鞒菂^(qū)價格承受度較高，是本案商業(yè)的次主力客群.以簡陽、資陽二三級城市為主的部分投資客，因工作原因在區(qū)域生活，對區(qū)域有一定了解，承受總價偏低。省外投資客較少，主要是看中二級城市的低價格，對該區(qū)域有一定了解，屬于機會性客戶，但不排除大客戶。核心客群主力客群次主力客群游離客群本案客群目標：成都本地投資客群為主，主城區(qū)及龍泉老城區(qū)將是本案最直接的客群以成都主城區(qū)投資客群為主，尋找投資機會，對投資有一定經(jīng)驗，具備豐厚的資金實力，大客戶較多。專題研究——四川師范大學成龍校區(qū)校園介紹四川師范大學成龍校區(qū)校園地址成都市成龍大道二段1819號占地面積1935畝建筑面積48萬㎡學生人數(shù)可容納3.4萬人功能區(qū)域教學區(qū)行政辦公區(qū)學生生活區(qū)體育運動區(qū)園內(nèi)配套食堂、藥房、眼鏡店、小賣部、自助銀行（建）、洗衣房、浴室、書吧體育運動區(qū)運動區(qū)學生生活區(qū)學生生活區(qū)教學行政區(qū)南門主入口西門入口（車行）人流動線研究師大成龍校區(qū)學生公寓及教學樓設置在西側(cè)，校園整體構(gòu)成西面人氣較旺。西門南大門成龍大道龍城大道大面路大面路本案640m300m學生公寓B（5個單元）學生公寓A（7個單元）行政教學樓實驗樓、藝術(shù)會議中心圖書館食堂食堂校園配套校園配套緊能滿足生活需求，多數(shù)學生休閑、娛樂、購物坐“校車”前往川師本部校內(nèi)公交站點西門南大門成龍大道龍城大道大面路大面路本案640m300m根據(jù)市調(diào)了解到，川師現(xiàn)代花園集中式商業(yè)對面將修建川師大成龍校區(qū)公交總站，未來校內(nèi)公交站點將外移，強制學生到路經(jīng)師大現(xiàn)代花園商業(yè)街。人流聚集點校內(nèi)公交站點遷移至川師現(xiàn)代花園對面校園總平圖西門南大門棟門成龍大道龍城大道大面路大面路通向川師現(xiàn)代花園現(xiàn)校車站點西門出入管理通知由于川師現(xiàn)代花園地塊是由川師學校用地轉(zhuǎn)讓所得，現(xiàn)主要引導人流向川師現(xiàn)代花園消費，未來校區(qū)內(nèi)公交站點也將移至現(xiàn)代花園旁，西門從今年6月開始受限制，學生無法正常出入，此政策對本案形成校園商業(yè)有一定影響。本案宿舍宿舍運動區(qū)人流量研究學生公寓出口距離（米）總?cè)肆髁抗西門至本案約300約10000人南門至本案約1200現(xiàn)代花園約700公寓B西門至本案約1100約7100人南門至本案約1400現(xiàn)代花園約1200西門出入管理制度若無法得到改善，本案可能將大量流失約1萬人的人流量，并損失7100人的機會客群，強烈建議與院方進行多次溝通，保證西門的出入自由，為本案提供充足的人氣。PART7.項目整體評估項目優(yōu)勢臨街面最大化

川師大成龍校區(qū)旁

央企品牌·品質(zhì)保障本案商業(yè)臨街面均設置商業(yè)，極大的提升了商業(yè)價值，形成了項目商業(yè)良好的展示面。作為中國水電央企房地產(chǎn)品牌，強勢造熱川師大區(qū)域，打造精品商業(yè)形象品質(zhì)。川師大成龍校區(qū)旁，校園人流是本案人流的保障，是提升溢價能力的重要支撐。在細數(shù)項目優(yōu)勢之后，我們認為項目還有價值的提升點現(xiàn)代花園川師大成龍校區(qū)通達性研究項目緊鄰公交總站，L002、332、856三條公交線路，出行便利；驛都大道成龍大道龍城大道本案西大門煒岸城規(guī)劃公交總站龍城1號四季印象萬卷山針對校園經(jīng)濟圈而言，龍城大道、成龍大道商業(yè)價值高于驛都大道，但成龍大道未來商業(yè)聚集度較差，受其他項目人流分流嚴重道路名稱通達度商業(yè)昭示性人流引入性商業(yè)聚集度驛都大道八車道強距大學較遠280畝煒岸城搶占區(qū)域鰲頭成龍大道八車道強臨近大學商業(yè)密集度低，受人流分流威脅大龍城大道六車道較強臨近大學未來人流導入主道路規(guī)劃道路A四車道較弱較臨近大學現(xiàn)代花園、萬卷山攜手打造商業(yè)街規(guī)劃道路B六車道較弱臨近大學無商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)價值低規(guī)劃道路A規(guī)劃道路B公交站點成龍大道地下車庫入口地下車庫入口小區(qū)車行入口項目地面停車主要集中在北面以及西面，距集中式商業(yè)較遠，集中式商業(yè)由于市政綠化帶影響無停車位設計，如何解決到客戶停車、商家停車問題，有效的提升商業(yè)品質(zhì)，聚集人氣是提升商業(yè)溢價能力的重要因素？外部提升點——車流動線以及停放問題建議：能否考慮臨街市政綠化帶后期為集中商業(yè)停車位設置，便于項提升項目商業(yè)舒適度，達到商業(yè)價值最大化。龍城大道市政綠化帶市政綠化帶集中式商業(yè)地下車庫入口小區(qū)車行入口地下車庫入口地面停車地面停車社區(qū)主入口開口25米市政綠化帶45米市政綠化帶集中式商業(yè)底商底商外部提升點——綠化帶阻隔人流成龍大道綠化帶款45米，龍城大道綠化帶25米，阻隔本案人流，影響昭示性，削弱本案商業(yè)人流及商氣。建議：成龍大道一側(cè)由于是政府工程以明確不能開口，龍城大道25米綠化帶影響商業(yè)的到達性，建議積極與政府做工作進行多開口處理，保證項目商氣。成龍大道龍城大道直面臨川師大商業(yè)集中商業(yè)背街商業(yè)川師大成龍校區(qū)外部提升點——集中商業(yè)與社區(qū)底商如何促進價值提升2761直面師大底商：作為直面師大人流的商業(yè)，有其最好的招示性，是帶動集中商業(yè)的指引線。集中式商業(yè)：具備良好的打造商業(yè)中心的條件，聚集人氣的最佳場所，是本案商業(yè)提升溢價能力的重要因素。背街商業(yè)：昭示性不佳，存活難度最大，需要集中式商業(yè)進行帶動存活。建議：一期商業(yè)整體打造風格以集中式商業(yè)為核心，造勢區(qū)域，吸引人流。內(nèi)部提升點——3、4、5號樓1F267㎡156㎡154㎡238㎡540㎡540㎡集中商業(yè)，人流動線過于單調(diào)、鋪面沒有極小化處理，無法保證商業(yè)價值最大化，部分商業(yè)人流達到度低，整體來看商業(yè)的舒適度不強。內(nèi)部提升點——3、4、5號樓2F-3F集中商業(yè)，2F大鋪面開間達到33.5米，沒有極小化處理，人流動線設計，無法強化位置較深鋪面的溢價能力。33.5米內(nèi)部提升點——3、4、5號樓4F集中商業(yè)，4F商鋪位置較差，溢價能力不強，可進行劃鋪處理，引進主力店提升商業(yè)整體形象，避免滯銷。內(nèi)部提升點——1、2號樓底商1、2號樓底層商業(yè)，在保證鋪面完整性的情況下，進行極小化處理，將部分面積較大的商鋪進行處理，切割成2間商鋪進行銷售。PART8.現(xiàn)代花園不利因素研究不利點——業(yè)態(tài)檔次較低整體業(yè)態(tài)檔次較低，業(yè)態(tài)混雜。商業(yè)街舒適度非常差，地面不整潔，無專人管理打掃。無景觀性及趣味性，無法留住客流。不利點——廣場品質(zhì)感差廣場設計品質(zhì)感較差，不能為商業(yè)保住人氣。廣場無公共設置及景觀打造，無法起到聚集人氣的作用；不利點——昭示性及舒適度臨街商業(yè)前規(guī)劃停車位，嚴重影響商鋪昭示性，商家經(jīng)營難度較大。上下錯落的底商布局，破換商業(yè)整體形象，影響商業(yè)舒適度?？偨Y(jié)本案應當注重商業(yè)品質(zhì)感的打造，在現(xiàn)代花園的基礎(chǔ)上進行升級，打造精品時尚校園廣場；本案在銷售過程中，應當采用招商先行的策略，保障商家品質(zhì)，提升本案整體存活能力；在購物中心及周邊商業(yè)街區(qū)的公共地帶，最好能夠進行一些情趣化的小品或者雕墅的打造，增強趣味性；商業(yè)停車動線的設置，對于商業(yè)的業(yè)態(tài)存活起到至關(guān)重要的位置；對比現(xiàn)代花園校園經(jīng)濟步行街，本案可以考慮打造精品校園購物廣場，全面提升校園經(jīng)濟圈商業(yè)整體品質(zhì)，樹立校園經(jīng)濟精品形象。PART9.銷售模式建議社區(qū)底商社區(qū)底商集中商業(yè)A級產(chǎn)品B級產(chǎn)品C級產(chǎn)品社區(qū)底商社區(qū)底商A級產(chǎn)品C級產(chǎn)品總體產(chǎn)品分類A類為臨近師大，社區(qū)底商，較好的展示面，是先行回籠現(xiàn)金流的重要產(chǎn)品。B類為集中式商業(yè)，位置較次，整體打造優(yōu)勢明顯，是樹立商業(yè)整體形象，拉升商業(yè)溢價能力，項目盈利的重點。C類為臨成龍大道社區(qū)底商，昭示性不強，背街，屬于回籠現(xiàn)金流產(chǎn)品。產(chǎn)品級別劃分B級產(chǎn)品C級產(chǎn)品C級產(chǎn)品A級產(chǎn)品本案A級產(chǎn)品位于本案昭示性最好的位置，且臨街，自然銷售難度不大；B級產(chǎn)品位于內(nèi)部，整體面積過大，昭示性差，有一定的銷售難度；C級產(chǎn)品由于受到核心筒柱網(wǎng)的影響，結(jié)構(gòu)上存在一定問題，銷售難度較大；A類產(chǎn)品鋪面劃分—1F1FA類產(chǎn)品面積控制在50㎡左右，以小型精品店的方式，作為本案的核心昭示面，帶動和吸引人氣的聚集；A類產(chǎn)品鋪面劃分—2F、3F廊道廊道廊道2F、3F商鋪分割為單間面積在200㎡左右的商業(yè)進行銷售，采用回廊式分割，廊道寬度2米，保證單鋪面積的控制，降低總價促進銷售速度。返租模式建議建議針對B、C級產(chǎn)品集中的3、5號樓反租銷售，以此來降低本案銷售難度較大的產(chǎn)品的銷售難度，促進快速去化；采用完全以銷售為目的的返租模式，返租期建議為3年；由于內(nèi)街鋪面昭示性不強，建議反租銷售，反租期3年。昭示性較強，可以自然銷售銷售模式建議針對本案3、4、5號集中式商業(yè)，B類產(chǎn)品可分為以下模式進行調(diào)整，規(guī)避滯銷風險：B類——開內(nèi)街銷售針對B類產(chǎn)品建議開內(nèi)街銷售開內(nèi)街銷售建議：內(nèi)街商業(yè)內(nèi)部開街，增強人流動線，極小化處理商鋪，控制總價，提高商業(yè)溢價能力，避免商鋪面積過大導致投資門檻過高，規(guī)避滯銷風險。建議：2-3F層商業(yè)溢價能力偏弱，且面積規(guī)劃過大，投資門檻較高，為了加強商業(yè)價值最大化，建議豐富人流動線，對大鋪面進行瘦身，提升2-3F商業(yè)的銷售價格及銷售速度。開內(nèi)街銷售銷售模式建議針對本案3、4、5號集中式商業(yè)，C類產(chǎn)品可分為以下模式進行調(diào)整，規(guī)避滯銷風險：1.整體打包銷售2.極小化劃鋪銷售C類——銷售模式建議——大鋪面打包銷售1F東西面商業(yè)可以整體打包銷售賣給做餐飲的大客戶，公共區(qū)域作為贈送送給大客戶，大客戶自行劃分包間，該銷售模式有利于主力店的打造，為項目聚集人氣，客戶自定商鋪格局，市場接受度較高。經(jīng)過測算后，打包銷售價格，一樓約為1000萬，二樓約為791萬，3樓約為500萬，整體價格在大型商家承受范圍以內(nèi)，打包銷售可以成立；打包銷售產(chǎn)值預估樓層面積產(chǎn)值1F322.67㎡1032.52F416.33㎡7913F416.33㎡499.5銷售模式建議針對本案3、4、5號集中式商業(yè)，C類產(chǎn)品可分為以下模式進行調(diào)整，規(guī)避滯銷風險：1.整體打包銷售2.極小化劃鋪銷售C類——極小化劃鋪極小化設置商鋪，核心筒位置采用掛面形式劃分，其他部分劃小，將有效的提升商業(yè)溢價能力及銷售速度。全部控制在30㎡以內(nèi)的小鋪面，增加商業(yè)溢價能力，控制總價，保證去化；建議：進行鋪面劃小銷售后，相對以前能夠保證項目具備更高的溢價能力，便于項目的總價控制，能夠滿足于投資客群的需求，保證總價控制在150萬以內(nèi)，達成快速去化；1F調(diào)整示意極小化劃鋪銷售極小化劃鋪銷售調(diào)整示意建議：2F-3F控制在50㎡以下，核心筒位置采用劃掛面鋪的極小化處理，面積大的商鋪盡量劃小。1F業(yè)態(tài)定位自持以精品零售為主，以滿足川師大學生創(chuàng)業(yè)為主的小型精品店，面積控制在30㎡以下1F業(yè)態(tài)展示一樓主要以精品零售，面積盡量控制在小面積戶型，規(guī)劃為全部進行銷售；2F業(yè)態(tài)定位以精品零售為主，主要業(yè)態(tài)是時尚潮流的潮店，面積控制在30㎡以下自持2F業(yè)態(tài)展示二樓業(yè)態(tài)主要時尚潮店等零售業(yè)態(tài)作為主力業(yè)態(tài)，打造精品經(jīng)濟；3F業(yè)態(tài)展示前期全部進行自持，后期業(yè)態(tài)定位為以青年群體為主力客群的量販KTV三樓鋪面面積較二樓較大，面積控制在50㎡以內(nèi)；3F業(yè)態(tài)展示三樓業(yè)態(tài)前區(qū)業(yè)態(tài)主要以KTV為主，后區(qū)面積的控制上相較二樓相對較大，面積控制在50㎡以內(nèi)即可；4F業(yè)態(tài)定位頂樓打造為時尚網(wǎng)吧業(yè)態(tài)，滿足校園青年的需求4F業(yè)態(tài)展示四樓以網(wǎng)吧等時尚休閑業(yè)態(tài)為主，雖然租金收益相對較低，但是對于本案校園經(jīng)濟的主力消費人群，卻能起到較大的人流支撐；對本案商鋪進行極小化劃鋪處理后，能夠?qū)Ξa(chǎn)品后期的經(jīng)營和投資客群的回報需求進行保障：劃分優(yōu)勢能夠保障后期商業(yè)運營的需求能夠保障投資客戶對回報率的要求本案定位為校園經(jīng)濟型商業(yè)，主要客群為川師大的學生，整體消費能力相對較為低端，屬于低價多銷型的行業(yè)，小鋪面的推出，能夠減輕后期經(jīng)營的難度，并降低了投資的門檻，便于后期運營過程中的成本管理；保障經(jīng)營對于回報率的保障，主要由兩部分構(gòu)成：1、開發(fā)商補貼：采用返租模式進行補貼2、商家補貼：采用本案商業(yè)租金進行補貼保障回報率類型建筑面積底價總價（萬)租金反推第一年（回報率6%）第二年（回報率7%）第三年（回報率8%）單鋪3年租金補貼包租后總價包租后底價回報率市場租金實際回報率實際租金收益包租年投入單鋪年租金補貼回報率市場租金實際回報率實際租金收益包租年投入單鋪年租金補貼回報率市場租金實際回報率實際租金收益包租年投入單鋪年租金補貼社區(qū)底商306842533377731.7771276.0%904.26%3314466413507%904.26%3314544121278.0%904.26%33146219290563828411427413集中商業(yè)88801925017094966.0%67.54.21%71910263067%684.21%71911974778.0%684.21%719136864814321852620863合計3956494825.7771116.0%794.24%4033569016567%794.24%4033663826058%794.24%40337586355378141026402594323967.69平均率補貼1.76%平均率補貼2.76%平均率補貼3.76%目前周邊市場租金價格一樓約為110元，二樓約為80元，三樓約為50元，四樓測算為30元，按照年均7%的回報率，返租三年，累計補貼7814萬元，但是此部分差價將全部反算回售價內(nèi)，不會影響開發(fā)商實際收益；價格建議價格影響因素權(quán)數(shù)項目名稱

產(chǎn)品外部因素

師大現(xiàn)代花園本案30%

地段10%0.81周邊配套8%1.11交通狀況4%0.81商業(yè)規(guī)模3%11周邊環(huán)境2%0.91公共配套2%1.21噪音影響1%11經(jīng)營者品牌

10%開放商品牌6%0.81物管等品牌4%0.91產(chǎn)品自身因素

50%

建筑外觀5%0.91建筑設計2%11戶型產(chǎn)品20%11環(huán)境品質(zhì)15%0.81配套服務5%0.91物業(yè)管理3%0.91營銷策劃

10%

現(xiàn)場包裝2%0.81售樓部2%0.81產(chǎn)品促銷4%11營銷現(xiàn)場2%11合計100%17.619分比值

0.881市場均價（元/平米）30000——比準價格（元/㎡）32386.36選取區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、產(chǎn)品及規(guī)模等因素相當項目類比后,得出本案目前商業(yè)街一樓，成交均價為32000元/㎡按照商鋪售價定價原則，二樓商鋪價格為一樓的60%，售價19000元/㎡三樓商鋪價格為一樓的40%，售價13000元/㎡以上競品價格均為現(xiàn)場調(diào)研價格。營銷2010··2011··2012商業(yè)地產(chǎn)一遍一遍的上演熱銷傳奇，對于2013年的商業(yè)地產(chǎn)而言無疑就是贏銷為王···新港對銷售目標的理解中國水電·云立方銷售任務：2013年銷售面積12000㎡，銷售額1.8個億，回款1.45億。營銷新港對于項目的的理解無疑就是：品牌影響力+溢價能力+銷售速度——三大核心提升點一期熱銷、引爆市場PART10.營銷排期解讀分期建議建議社區(qū)底商先行推出，集中式商業(yè)隨后推出銷售。社區(qū)商業(yè)先行開出，確保引爆市場，點燃川師大板塊投資熱潮。在社區(qū)底商銷售一個月后，推出集中式商業(yè)，以精品集中商業(yè)，打造校園經(jīng)濟圈快速進入市場，先行招商保商業(yè)，實現(xiàn)整體商業(yè)利潤最大化。一批次二批次三批次四批次二期三期根據(jù)市場上其他項目銷售速度，再結(jié)合本案體量，預估項目銷售周期為12個月，我司建議項目亮相3月初開始進行，首次開盤建議在5月底根據(jù)項目經(jīng)濟指標，項目共計商業(yè)面積為30684㎡根據(jù)對比競爭項目月均去化面積（師大現(xiàn)代花園1300㎡/月），考慮到本案品牌因素、產(chǎn)品因素、商業(yè)品質(zhì)以及新港資源與渠道營銷的結(jié)合，估算本項目去化3400㎡/月項目一期銷售周期為6個月；最早開盤時間為2013年5月底13年3月13年5月約2個月13年6月13年7月13年9月一批次銷售約1個月約1個月項目蓄客期，該時期主要以線下渠道進行蓄客，以少量的戶外推廣進行提項目信息散播全面開始蓄客開盤期，蓄客期去化周期評估商業(yè)開始銷售，先行開去一期社區(qū)底商，進行項目小步快跑。集中式商業(yè)開出，進一步使項目進行價格拉升，形成熱銷高溢價的形式本案以20000元/㎡入市,整體實現(xiàn)24000元/㎡以上的均價18000190002000023000210002400022000280002600027000250002900020000250002600027000215002300024000260002700025000三期按照產(chǎn)品先次后好的形式進行推售，保證最后尾盤價格的穩(wěn)定二期產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，項目形象及調(diào)性的攀升拉動價格上揚價格策略：平價入市，快速拉升5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月三期采取小批量多頻率推盤，分三期7批次開發(fā)，以現(xiàn)金流產(chǎn)品入市，形成項目熱銷，整個去化時間為12個月。營銷階段5月6月3月7月9月1月10月推售計劃推售策略6號樓一期1批次二期一期3批次3、5號樓2號樓一期4批次二期大量蓄客強勢推廣強銷去化期二期高品質(zhì)產(chǎn)品入市房源價值利潤最大化現(xiàn)金流產(chǎn)品入市一期2批次三期蓄客期1號樓8月11月12月2月3月4號樓4月一期銷售期二期銷售期三期銷售期推售總策略項目物業(yè)推售布局12345614131211二期三期一期一期商業(yè)：1、2、3、4、5、6棟商業(yè)。（4棟現(xiàn)在售樓部，現(xiàn)階段進行持有，最后一批次開出）二期商業(yè)：14棟商業(yè)，2月取得預售許可證。三期商業(yè)：11、12、13商業(yè)，8月取得預售許可證。推售策略單元樓棟面積（㎡）6號樓2080策略：6號樓屬于背街商業(yè)，受成龍大道綠化當遮擋昭示性較弱，建議先行開出，平價入市，并對后續(xù)房源價格具有一定的試水作用。建議開盤時間：6號樓（13年5月26日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排6棟開盤強勢蓄客期1月2月5.2663月推售策略單元樓棟面積（㎡）1號樓1855策略：1號樓屬于緊鄰師大成龍校區(qū)，位置最佳，實現(xiàn)快速去化，現(xiàn)金流快速回籠。建議開盤時間：1號樓（13年6月29日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排1棟開盤1月2月16.293月推售策略單元樓棟面積（㎡）2號樓2210策略：2號樓屬于緊鄰師大成龍校區(qū)，位置最佳，實現(xiàn)快速去化，現(xiàn)金流快速回籠。建議開盤時間：2號樓（13年7月28日——周日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排2棟開盤1月2月27.283月推售策略單元樓棟面積（㎡）3、5號樓6268策略：3、5號樓屬于緊鄰師大成龍校區(qū)，屬于本案集中式商業(yè)，進一步提升本案商業(yè)形成，拉升商業(yè)價格，實現(xiàn)商業(yè)溢價部分。建議開盤時間：3、5號樓（13年9月8日——周日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排3棟、5棟開盤1月2月39.853月推售策略二期商業(yè)面積（㎡）1769策略：二期屬于緊鄰師大成龍校區(qū)的社區(qū)底商，臨街面較好，僅剩的黃金口岸，可以進一步拉升項目商業(yè)溢價能力。建議開盤時間：二期（13年11月10日——周日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排二期開盤1月2月11.103月二期推售策略三期商業(yè)面積（㎡）8470策略：三期距師大校園較遠，且周邊無商業(yè)進行聯(lián)動，位置及昭示性距不佳，建議快速進行銷售，以較低的市場價格進行回籠資金。建議開盤時間：三期（13年12月21日——周日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排三期開盤1月2月12.21三期3月推售策略4棟面積（㎡）6318策略：由于4棟現(xiàn)作為售樓部使用，在商業(yè)銷售期間進行持有，于商業(yè)最后一期進行銷售，4棟整體昭示性較強，位于集中式商業(yè)核心位置，是項目商業(yè)價值的提升的高點。建議開盤時間：4棟（14年3月16日——周日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月節(jié)點安排4棟開盤1月2月3.163月4一期6個月銷售總銷約31971萬元，一批次銷售率95%，二批次銷售率85%，占一期的銷售率88.71%，按照目前的市場大勢，月均回款產(chǎn)值6797.33元，我司認為6個月銷售31971萬，在目前市場及周邊商業(yè)銷售欠缺的情況下較為合理，不排除未來沖高可能，相對保守估計。產(chǎn)品類型建筑面積銷售價格銷售總產(chǎn)值第1個月第2個月第3個月第4個月第5個月第6個月銷售總產(chǎn)值2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值社區(qū)底商6701255001708730%5126.120%3417.415%256310%1708.710%1708.75%85416232集中商業(yè)8680213331851730%8665.520%577720%577710%2888.55%144415739合計20241213334597231971一期社區(qū)底商6個月回款16232萬元，集中商業(yè)5個月完成85%，銷售總產(chǎn)值15739萬元，一期共銷售6個月，完成31971萬元，總銷售率88.71%一期回款計劃PART11.蓄客策略去化目標：20000㎡蓄客量：1600組來訪量：129組/周

18組/天至開盤前全程蓄客保有量1600組。單周蓄客量達129組，對周末來訪要求高。時間緊，任務重，客戶量的積累，客戶的有效性，將直接影響開盤目標實現(xiàn)。如何在短時間內(nèi)完在目標客戶的蓄積？按25%成交轉(zhuǎn)化率3月1日—5月26日，蓄客期87天蓄客目標分解1、能承受總價在100萬左右的客戶：2、對區(qū)域有一定的認知度；3、比較區(qū)域投資價值：4、來訪時交談較深入，涉及付款方式的詳細探討；5、關(guān)注銀行按揭貸款，擔心是否符合辦理按揭的條件；6、業(yè)主、業(yè)主推薦及朋友介紹；7、對地段升值潛力具有信心，投資型客戶；8、二線城市投資客戶；9、認可產(chǎn)品、認可區(qū)域；10、認同川師大的經(jīng)濟效益；意向客戶界定標準：以下滿足1＋任意5個條件）：建發(fā)·鷺洲營銷總綱第123頁27六月2024蓄客目標350組250組300組物料支持項目宣傳物料設計與制作期1、價格調(diào)整表；2、秋交會宣傳物料1、集中商業(yè)價格表；2、開盤及簽約物料；3、活動物料1、項目DM、銷售手冊等物料；2、推廣及渠道客戶名錄；3、優(yōu)惠政策；4、價格區(qū)間；5、春交會宣傳物料；6、案場包裝完成；7價格表轉(zhuǎn)化目標4375㎡3125㎡5000㎡蓄客口徑利用媒體考察行與線上品牌推廣階段籠絡建發(fā)與新港本地客戶資源利用投推薦會節(jié)點邀約本地意向客戶與新港渠道客戶利用底商開盤，為集中商業(yè)重新蓄積意向客戶利用秋交會及尾盤促銷活動蓄積意向客戶優(yōu)惠政策蓄客執(zhí)行1、團隊組建、培訓2、制定管理手冊；3、前期各渠道客戶資源梳理；4、說辭整理1、線上推廣蓄客支持；2、案場包裝更換并開始接受誠意等級；3、新港成都本地客源專場推薦會蓄客；4、借優(yōu)惠政策及活動來訪蓄客；客戶摸排5.24底商開盤推薦會摸排4.26開盤摸排6.264.206.29投資推薦會5.26底商開盤集中商業(yè)開盤3月3月1日4月5月6月7月2013年云立方——蓄客執(zhí)行計劃總控誠意金升級集中商業(yè)集中商業(yè)開盤1、周末活動客戶邀約；2、客戶梳理；3、案場接電、接訪蓄客；4、新港會客戶資源挖掘；5、底商開盤；6、集中商業(yè)開盤預告蓄客；7、暑期營銷活動1、開盤營銷勢頭線上推廣蓄