注冊資產(chǎn)評估師-建筑工程評估基礎-建筑工程建筑物的損耗(三)試題

建筑工程評估基礎-建筑工程建筑物的損耗（三）

（總分：72.00,做題時間：90分鐘）

一、單項選擇題

（每題的備選答案中，只有一個最符合題意）

（總題數(shù)：14,分數(shù)：14.00）

1.根據(jù)我國現(xiàn)行有關規(guī)定，評估鋼筋混凝土結構的非生產(chǎn)用房的價值時，其經(jīng)濟耐用年限的參考值是（）

年。

A.10B.50C.60D.80

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架一剪力墻結構）：生產(chǎn)用房50年，受

腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。

2.下列有關建筑物已使用年限的說法中，錯誤的是（）

A.建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限

B.當建筑物的維護保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實際使用年限相當

C.若建筑物的維護保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造，則有效使用年限短于實際使用年限

D.在評估中所指使用年限為實際使用年限

（分數(shù)；1.00）

A.

B.

C.

D.-J

解析：在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對實際使用年限的調(diào)整得到的。

3.建筑物的經(jīng)濟耐用年限是確定建筑物損耗的重要指標，我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的鋼結構和鋼

筋混凝土框架一剪力墻結構非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限的參考值分別為（）年。

A.50和40B.70和50C.80和60D.80和70

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

4.根據(jù)我國現(xiàn)行有關規(guī)定，評估鋼筋混凝土結構生產(chǎn)用房的價值時，其經(jīng)濟耐用年限的參考值是（）年。

A.40B.50C.60D.80

（分數(shù)：1.00）

A.

B.J

C.

D.

解析：

5.根據(jù)我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，如果建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限

早于土地使用權年限而結束，則應按（）計算損耗。

A.土地使用權年限B.土地使用權剩余年限

C.建筑物耐用年限D.補辦手續(xù)后耐用年限

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

6.修復費用法是通過估算建筑物恢復原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的（）損耗率。

A.計劃成本B.實際成本C.重置成本D.更新成本

（分數(shù)：L00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

7.下列有關建筑物損耗率的計算表述中，不正確的是（）。

A.修復費用法通過估算建筑物恢復原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）

的百分比確定損耗率

B.它的計算公式的表達式為損耗率二（修復費用-重置價值）X100%

C.建筑物的主體和附屬設備，因為它們的使用年限相差不多，所以損耗基本上都是相同的

D.在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：建筑物的主體和附屬設備因為它們的使用年限不同，所以損耗是不同的。

8.無形損耗是指由于（）等原因引起的價值損失。

A.技術進步、科技發(fā)達B.技術進步、消費觀念變更

C.技術進步引起現(xiàn)有產(chǎn)品質量下降D.周圍環(huán)境的變化

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

c.

D.

解析：

9.利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的損耗率的方法稱為（）

A.打分法B.年限法C.估算法D.損耗法

（分數(shù)：1.00）

A.

B.V

C.

D.

解析：

10.使用年限法是指用建筑物的實際已使用年限占建筑物（）的比率作為建筑物的損耗率。

A.會計折舊年限B.設計年限

C.耐用年限D.使用年限

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間的基礎上

的方法。

11.由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行觀察打分，以確定建筑物的損耗率

的方法稱為（）。

A.打分法B.年限法C.估算法D.統(tǒng)計法

（分數(shù)：1.00）

A.J

B.

C.

D.

解析：

12.磚混結構二等房屋的住宅，重置價格150萬元，按定額法計算折舊額，其年折舊額為（）萬元。

A.2.14B.1.875C.2.56D.3.00

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.V

解析：破混結構二等住宅的耐用年限為50年。年折舊率=150/50=3（萬元）

13.建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物（）計算損耗。

A.耐用年限B.使用年限

C.尚可使用年限D.已使用年限

（分數(shù)：1.00）

A.J

B.

C.

D.

解析：

1蟲在資產(chǎn)評估工作中，確定建筑物損耗（）按折舊年限計算。

A.可以直接B.視情況而定

C.不能直接I）.可任意選擇

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

C.-J

D.

解析：

二、多項選擇題

（每題的備選答案中，有兩個或者兩個以上符合題意，至少有一個錯項。）

（總題數(shù)：9,分數(shù)：18.00）

15.建筑物在使用過程中由于各種原因會造成損耗，其中造成建筑物無形損耗的主要因素包括（）。

（分數(shù)：2.00）

A.風雨侵蝕

B.建筑材料更新?lián)Q代V

C.地基基礎沉降

D.建筑規(guī)范改變J

E.維修、保養(yǎng)不善

解析：

16.采用綜合法測算建筑物的損耗，要考慮的因素包括（）。

（分數(shù)：2.00）

A.耐用年限和已使用年限因素V

B.設計年限和已使用年限因素

C.建筑物設計、施工水平、抗震設防標準及大修、裝飾等其他因素V

D.現(xiàn)場勘察、對照打分因素V

E.年折舊額因素

解析：綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素包括：①考慮建筑物的設

計等級和設計部門的等級及設計水平。②判別建筑物的設防標準。③考慮建筑物的施工單位等級及實際施

工水平。④考慮使用狀況和日常維修保養(yǎng)情況。⑤考慮大修、裝飾情況。

17.下列各項中，會造成原有建筑物的無形損耗的有（）。

（分數(shù)；2.00）

A.風雨侵蝕等自然作用

B.同類建筑產(chǎn)品均采用了適應當前消費觀念的設計J

C.技術進步使同類建筑物造價降低V

D.地基不均勻沉降使建筑物出現(xiàn)裂縫

E.位于偏僻地區(qū)的商店周圍新建了居民小區(qū)

解析：建筑物的無形損耗是指由于功能上或經(jīng)濟上的因素，諸如技術進步、消費觀念的變更等原因而引起

的建筑物無形價值損失。

18.造成建筑物功能損耗的主要因素有（）

（分數(shù)：2.00）

A.此建筑物與周邊環(huán)境不相適應

B.工藝的變更-J

C.建筑物的用途與土地的最佳利用不一致V

D.建筑技術進步J

E.區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退

解析：造成建筑物功能損耗的主要因素包括：建筑技術進步、工藝的變更、規(guī)范和標準的改變、建筑材料

的更新?lián)Q代等。在房地評估時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑物

的功能性損耗。A、E屬于經(jīng)濟因素。

19.在現(xiàn)場勘察過程中，對鋼筋混凝土結構的設備部分應重點注意（）部分。

（分數(shù)：2.00）

A.水衛(wèi)J

B.電照J

C.門窗

D.暖氣J

E.頂棚

解析：門窗結構部分并不是影響鋼筋混凝土結構的組成部分。

20.觀察法的基本做法是，一般依據(jù)評估對象的實際技術情況，對照不同結構建筑物損耗率的評分標準，在

現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按（）部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后計算損耗率。

（分數(shù)：2.00）

A.已使用年限

B.設計使用年限

C.設備V

D.結構J

E.裝修J

解析：

21.一幢建筑物主體耐用年限期間可以有若干個經(jīng)濟壽命發(fā)生，所以，損耗率計算過程中，（）的費用應分

別計算。

（分數(shù)；2.00）

A.主體J

B.附屬設施J

C.裝飾部分V

D.基礎

E.門窗

解析：

22.實際評估工作需要計算建筑物損耗，若建筑物耐用年限與土地使用權年限不一致，下列說法中正確的有

（）

（分數(shù)：2.00）

A.建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按土地使用權年限計算損耗

B.建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，按其平均值計算損耗

C.建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，損耗按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算

D.建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按建筑物耐用年限計算損耗J

E.土地使用權年限短于建筑物耐用年限時，按土地使用權年限計算損耗V

解析：本題考核點為建筑物損耗中有關年限的規(guī)定。若建筑物耐用年限與土地使用權年限不一致，當建筑

物耐用年限短于土地使用權年限時，按建筑物耐用年限計算損耗.而土地使用權年限短于建筑物耐用年限

時，按土地使用權年限計算損耗。

23.應用綜合法計算建筑物損耗時，除綜合運用使用年限法和打分法外，還可綜合考慮建筑物（）因素。

（分數(shù)：2.00）

A.設計等級V

B.所在地氣候的變化

C.所在地物價指數(shù)的變化

D.設防標準J

E.設計單位和施工單位的等級J

解析：本題考核點為綜合法計算建筑物的損耗。

三、綜合題

（有計算的，要求列出算式、計算步驟。按公式計算的應列出公式）

（總題數(shù)：4,分數(shù)：40.00）

24.秘混結構職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權于1998年底取得，使用權年限為40年。

評估基準日期為2002年12月31日。

問題：計算該建筑物的成新率（該工程殘值為零）。

（分數(shù)：10.00）

正確答案：（磚混結構非生產(chǎn)用房耐用年限是50年，建筑物應于2040年結束，建筑物在評估基準日已用

12年。

土地使用權于1998年取得，應于2038年結束，早于建筑物耐用年限先結束，應按建筑物已使用年限加土

地使用剩余年限計算損耗。

損耗率=12/[12+（40-4）]X100%=25%

成新率=1-損耗率=1-25%=75%

根據(jù)上述計算結果，判定該建筑物為七五成新。）

解析：

25.某項目的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯(lián)合車間，2001年5月竣工交付使用，主

體結構為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結構廠旁，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設有10

噸吊車兩臺?？偨ㄖ娣e19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，己使用8年。

問題：用使用年限法計算上述房屋的成新率。

（分數(shù)：10.00）

正確答案：(運用使用年限法計算：

⑴建筑物損耗率=已使用年限/建筑物耐用年限X100%

(2)建筑物損耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)X100%

(3)建筑物成新率=1-建筑物損耗率

聯(lián)合車間損耗率=5.3/50X100%=10.6%

聯(lián)合車間成新率=1TO.6%=89.4%

簡易庫棚損耗率=8/(8+6)X100%=57.1%

簡易庫棚成新率=1-57.1斷42.9%)

解析：

26.某房屋耐用年限為50年，現(xiàn)已使用6年，建成2年后才補辦土地使用權手續(xù)，確定的土地使用權年限

為40年。經(jīng)現(xiàn)場查勘鑒定，房屋結構裝修設備部分損耗率得分分別為10%、12樂三部分評分修正系

數(shù)G、S、B分別取定為0.8、0.1,0.1

問題：計算損耗率(其中使用年限法權重40%,觀察法60%)。

（分數(shù)：10.00）

正確答案：((1)按使用年限法計算損耗率：

因為，建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，所以應按

建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。

損耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)X100%=6/[6+(40-4)]X100%=14.29%

(2)按觀察法計算損耗率：

損耗率=結構部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分

XB=(9X0.8+16X0.1+12X0.D/100X100%=10%

(3)計算綜合損耗率：

綜合損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2=14.29%X40%+10%X60%=11.72%)

解析：

27.某工業(yè)廠房總建筑面積為1000m,重置單價為1200元/吭耐用年限為40年，已使用了4年廠房建成2

年后才補辦土地使用權手續(xù)，確定的土地使用權年限為50年。廠房結構、裝修及水暖套設備各部分的殘值

率均為5%?

問題：

(1)試計算該廠房的重置價值。

(2)計算該廠房的損耗時，應采用的年