2022年昆明某核心位置樓盤規(guī)劃設計建議報告

2006年昆明某核心位置樓盤規(guī)劃設計建議報告前言

本報告主要依據(jù)項目經(jīng)濟指標，結合昆明區(qū)域的建筑規(guī)范，對規(guī)劃設計和產(chǎn)品設計提出方向性建議，以供開發(fā)商和規(guī)劃設計單位決策參考。報告結構項目經(jīng)濟指標測算項目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個問題用地分析—經(jīng)濟指標項目數(shù)據(jù)備注項目用地21.55畝1.44公頃一期用地6.59畝0.44公頃二期用地14.96畝約1公頃建筑密度≤30%----建筑高度≤100M具體按規(guī)范要求操作和制定容積率3一期為6用地分析—建筑退讓新聞路規(guī)劃路寬22米，多層建筑應退紅線3米；新聞南路規(guī)劃路寬25米，多層建筑應退紅線5米；新聞路和新聞南路交叉口，多層建筑應退紅線10米。根據(jù)以上測算，一期實際用地面積僅為原面積的75%左右報告結構項目經(jīng)濟指標測算項目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個問題規(guī)劃方案（推薦）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實際用地面積3295.02㎡容積率6建筑面積26360.16建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)19.99~20層商業(yè)比例3954.02㎡

（15%）住宅比例22406.14㎡

（85%）容積率為6總規(guī)建議當規(guī)劃指標允許，容積率控制在6時，建議考慮標準平層設計。商業(yè)面積在做足兩層的前提下，外擴至臨街面，增加商業(yè)面積，原則上商業(yè)不建議做到三層。建議將寫字樓部分的三、四層層高做到3.6M~3.9M，考慮商務功能。建筑密度控制在40%~50%之間。商業(yè)部分建筑高度在4.5M~5M之間，寫字樓部分建筑高度在3M左右，整個建筑物高度約為65.2M，控制在70M以下。建筑主體采用單體結構，“折線”方式的使用率較高，建議采用。建議南向排布戶型較大的單位，北向排布單房等戶型較小的單位。戶型建議（1）戶型配比建議擴大單房比重，二房和80㎡~90㎡的小三房也應該占有相當比例，對于面積超過90㎡的標準三房和大三房，僅在端頭、拐角等復雜區(qū)域進行處理。通過總價控制原則，單房面積控制在30㎡~45㎡之間、兩房面積控制在60㎡~75㎡之間，小三房面積控制在80㎡~90㎡之間。戶均面積控制在75㎡左右戶型建議（2）戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）面積配比A型（1*1*1）30-4515————3.91830%B型（2*2*1）60-751510——3.92040%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1351815124.2285%戶型建議（3）廳室方正，盡量避免異形房。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。每戶至少應配有一處觀景綜合功能半開敞空間、預留空調(diào)位、洗衣機位、冰箱位。戶與戶之間的安全性和私密性問題。主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。建議在處理好上述細部設計基礎上，將公攤系數(shù)控制在20%以內(nèi)。規(guī)劃方案（備選）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實際用地面積3295.02㎡容積率5建筑面積21966.8㎡建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)16.67~17層商業(yè)比例3295.02㎡（15%）住宅比例18671.78㎡（85%）容積率為5總規(guī)建議當規(guī)劃指標允許，容積率控制在5時，建議考慮標準復式設計。商業(yè)面積在做足兩層的前提下，外擴至臨街面，增加商業(yè)面積，在層高允許的前提下可以做一至兩層的商務空間作為商業(yè)與住宅的過渡。建筑密度控制在40%~50%之間。商業(yè)部分建筑高度在4.5M~5M之間，過渡商務部分建筑高度在3.6M~3.9M之間，寫字樓部分建筑高度在5.4M左右，整個建筑物高度約為87.4M，控制在100M以下。建筑主體采用單體結構，“折線”方式的使用率較高，建議采用。建議南向排布戶型較大的單位，北向排布單房等戶型較小的單位。戶型建議（1）戶型配比建議拉長產(chǎn)品線，在保證復式單房比例的前提下，將復式的二房和三房作為項目的主力產(chǎn)品。通過總價控制原則，單房面積控制在45㎡~55㎡之間、兩房面積控制在60㎡~75㎡之間，小三房面積控制在80㎡~90㎡之間，標準三房積控制在105㎡~125㎡之間。戶均面積控制在85㎡左右。戶型建議（2）戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比A型（1*1*1）40-5515————3.91825%B型（2*2*1）60-751510——3.92035%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1251815124.22815%戶型建議（3）廳室方正，盡量避免異形房。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。每戶至少應配有一處生活觀景綜合功能半開敞空間、預留空調(diào)位、洗衣機位、冰箱位。戶與戶之間的安全性和私密性問題。主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。建議在處理好上述細部設計基礎上，將公攤系數(shù)控制在20%以內(nèi)。附錄：經(jīng)典中小戶型設計鑒賞報告結構項目經(jīng)濟指標測算項目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個問題建筑風格建議現(xiàn)代建筑風格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)檔次高；既要突出個性，特別要與報業(yè)大廈建筑及景觀照應，強調(diào)與城市風格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進行標新立異的造型，應體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，與大樓有機的結合，屋頂造型主題可以行業(yè)特征為主題。外墻色調(diào)由于報業(yè)大廈玻璃面用的較多，本案主樓與之協(xié)調(diào)有難度，可否逆向思維加大反差用不同來求共生。應避免采用玻璃和大面積暖色，建議以灰冷色系（深灰色或蘭灰色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴，具體作法尊重主創(chuàng)人員創(chuàng)意。建筑風格建議商業(yè)部分建議商業(yè)一層考慮獨立鋪模式，開間進深比控制在1：1.5~1：3之間，單鋪面積不宜超過50㎡商業(yè)二層考慮可組合式商業(yè)，在一層留有開口，二層可以進行空間組合。商業(yè)部分預留給排水系統(tǒng)和隔油池，以便餐飲業(yè)態(tài)進駐。臨街面可以考慮復式商鋪的模式，一托二方式提高商業(yè)價值。兩側采用一層開口的二層組合鋪模式。以適應餐飲、網(wǎng)吧、美發(fā)、健身的業(yè)態(tài)進駐?？罩谢▓@建議除裙樓頂（含獨立商鋪屋頂）配置屋頂生態(tài)花園外，在轉換層設立一個小型的空中花園，利于業(yè)主去食堂進餐前后小憩休閑；同時在每層或隔層配以小型耐用健身空間，讓業(yè)主在工作生活繁忙之余，可在近處放松解乏，也給有家業(yè)主鄰里之間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。建議大堂設計鮮亮，但又不失尊貴、大氣的風格，建議多融入生活元素。大堂建議會所建議會所內(nèi)容會所可設置在裙樓屋頂花園上，也可在轉換層和樓層設置。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務等于一體，服務項目中檔茶室、網(wǎng)吧、健身