合同法第二百八十六條

合同法第二百八十六條成都精英律師團(tuán)都燕果律師律師解讀《合同法》第二百八十六條建筑工程價款支付的優(yōu)先受償權(quán)【法律依據(jù)】《合同法》第二百八十六條發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！痉l解讀】本條規(guī)定了承包人的優(yōu)先受償權(quán)。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)。但是承包人行使其優(yōu)先受償權(quán)時除必須享有確定的工程價款這一債權(quán)之外，還受到以下兩方面的限制:1、承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗消費(fèi)者作為商品房買受人的權(quán)利?！跋M(fèi)者”僅指“為生活消費(fèi)需要購買”商品房的消費(fèi)者，不包括為經(jīng)營目的而購買商品房的消費(fèi)者。消費(fèi)者購買商品房與承包人的優(yōu)先受償權(quán)的關(guān)系可以分為以下兩種情形:(1)房屋的(來自:寫論文網(wǎng):合同法第二百八十六條)所有權(quán)未轉(zhuǎn)移給買受人，也即尚未竣工或者雖已竣工但尚未交付房屋或者雖已交付但尚未辦理過戶登記時,消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或者大部分款項的承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。(2)商品房的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者時，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗消費(fèi)者的房屋所有權(quán)。依據(jù)本條規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)只能存在于發(fā)包人人所有的建筑物或者建設(shè)工程上，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，優(yōu)先受償權(quán)即告不存在。2、承包人行使其優(yōu)先受償權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費(fèi)用，但不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。?《合同法》第二百八十六條【工程價款的支付】發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。?承包人按照本條規(guī)定行使優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn):1.發(fā)包人不支付價款的，承包人不能立即將該工程折價、拍賣，而是應(yīng)當(dāng)催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。如果在該期限內(nèi)，發(fā)包人已經(jīng)支付了價款，承包人只能要求發(fā)包人承擔(dān)支付約定的違約金或者支付逾期的利息、賠償其他損失等違約責(zé)任。如果在催告后的合理期限內(nèi)，發(fā)包人仍不能支付價款的，承包人才能將該工程折價或者拍賣以優(yōu)先受償。2.承包人對工程依法折價或者拍賣的，應(yīng)當(dāng)遵循一定的程序。發(fā)包人對工程折價的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)包人達(dá)成協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權(quán)由發(fā)包人轉(zhuǎn)移給承包人，從而使承包人的價款債權(quán)得以實現(xiàn)。承包人因與發(fā)包人達(dá)不成折價協(xié)議而采取拍賣方式的，應(yīng)當(dāng)申請人民法院依法將該工程予以拍賣。承包人不得委托拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。3.工程折價或者拍賣后所得價款如果超出發(fā)包人應(yīng)付價款數(shù)額的，該超過的部分應(yīng)當(dāng)歸發(fā)包人所有;如果折價或者拍賣所得價款還不足以清償承包人價款債權(quán)額的，承包人可以請求發(fā)包人支付不足部分。4.根據(jù)本條規(guī)定，按照工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的承包人不能將該工程折價或者拍賣。如該工程的所有權(quán)不屬于發(fā)包人，承包人就不得將該工程折價。如國家重點(diǎn)工程、具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。?最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù):一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算論合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及適用作者:毛舒舟摘要本文針對《合同法》第二百八十六條存在的爭議和不足，通過明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)司法實踐中存在的權(quán)利主體不清、擔(dān)保的債券范圍不明、與消費(fèi)者權(quán)利位序模糊、“不宜折價、拍賣”的標(biāo)的范圍不定以及權(quán)利實現(xiàn)途徑不明確等問題進(jìn)行探討，提出可行且合理的解決對策。關(guān)鍵詞建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利性質(zhì)司法適用我國《合同法》第二百八十六條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！痹摋l款的出臺確立了建筑工程承包人工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，在一定程度上矯正了建設(shè)單位與建筑企業(yè)不平等的地位，為建筑企業(yè)解決工程款拖欠這一老大難問題提供了一條重要途徑。但同時該規(guī)定在司法實踐中也由于該規(guī)定過于原則化，缺乏配套的法律措施而導(dǎo)致出現(xiàn)“有法難依”的尷尬情況。因而在XX年6月11日最高人民法院以批復(fù)的形式對《合同法》第二百八十六條作出了司法解釋，但由于最高院的這一司法解釋只是針對上海市高院的請示所作答，并不完備。如何貫徹《合同法》第二百八十六條規(guī)定，操作難度仍然很大。一、合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)《合同法》第二百八十六條所規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)是依法律直接規(guī)定用于擔(dān)保承包人的主債權(quán)即工程價款請求權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)是承包人享有的一種法定擔(dān)保物權(quán)，對此點(diǎn)學(xué)界已有共識，但對于其究竟屬于何種法定擔(dān)保物權(quán)，則存在三種不同觀點(diǎn):一種認(rèn)為是不動產(chǎn)留置權(quán)，一種認(rèn)為是法定抵押權(quán)，還有一種認(rèn)為是不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。第一種觀點(diǎn)即認(rèn)為該優(yōu)先受償權(quán)為不動產(chǎn)留置權(quán)。但這一觀點(diǎn)已遭一致否認(rèn)，其主要理由為:第一，傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為留置權(quán)僅適用于動產(chǎn)，我國《民法通則》和《擔(dān)保法》也都明確了這一點(diǎn)，而承包人優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物卻是不動產(chǎn);第二，留置權(quán)以債權(quán)人對標(biāo)的物的占有為成立要件和存續(xù)要件，留置權(quán)因債權(quán)人喪失對標(biāo)的物的占有而歸于消滅而從《合同法》第二百八十六條的規(guī)定來看，承包人在交付工程后，其雖已不占有