維修服務手冊模板

引言物業(yè)工程部負責項目范圍內房屋日常維護管理工作。關鍵負責水、電、消防、電梯、弱電設施、設備日常運行維護、保養(yǎng)工作，確保水、電正常供給，弱電信號正常，電梯運行安全可靠，并立即接收其它部門和業(yè)主維修要求。每十二個月更新《設備清單》并于年底前完成制訂《年度設備維修保養(yǎng)工作計劃》，以達成設施設備管好、用好、修好、改造好之目標，從而延長設施設備使用壽命確保服務質量穩(wěn)定和提升，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值。維修服務手冊目錄文件名稱文件編號版本頁碼備注1強電設備管理YGPM-Sm-AAO2-52弱電設備管理YGPM-Sm-AAO6-93空調暖通設備管理YGPM-Sm-AAO10-114給排水設備管理YGPM-Sm-AAO12-165公共維修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207內部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329應急預案YGPM-Sm-AAO33-39強電設備管理1.0目標：確保小區(qū)內強電設施、設備處于良好運行和備用狀態(tài)2.0適用范圍：陽光城集團物業(yè)強電設施管理3.0術語：4.0職責：4.1工程技術人員負責設施設備日常操作和維護保養(yǎng)4.2工程責任人進行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0方法和過程5.1配電房/間5.1.1天天應巡視各關鍵配電房，并確保日常應上鎖，未經許可非工作人員不得入內。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防小動物等進入配電房/間。5.1.3巡視時需檢驗環(huán)境衛(wèi)生、燈光照明、母線母排、開關、接觸器、儀表、指示燈、電表是否正常，并統(tǒng)計相關數據。5.1.4若巡檢時發(fā)覺有異味、異聲、不正常發(fā)燒應立即切斷對應回路檢驗，同時通知工程責任人。5.1.5配電房/間環(huán)境溫度應在40攝氏度以下，超出上述溫度時應采取有效方法降溫。5.1.6對停止使用六個月以上設備（依據各地域實際環(huán)境條件），在恢復送電前，必需作《絕緣電阻測試》，避免發(fā)生意外。5.1.7高壓配電房若需作業(yè)操作，需依據《高壓配電房安全操作制度》進行。5.1.8每十二個月兩次依據《低壓控制柜、配電柜及電氣設備保養(yǎng)統(tǒng)計表》進行維護保養(yǎng)作業(yè)，并在夏天高峰期測量、統(tǒng)計關鍵母排、母線槽、電纜等連接處溫度情況。5.1.9各類水泵電機應依據“給排水設備”維護周期每六個月進行電機絕緣測試（如需要更換電機軸承）等。5.2發(fā)電機5.2.1對發(fā)電機房天天最少一次巡檢簽到并每個月試運行一次。5.2.2巡檢時需包含以下內容：消防設施有效性、門鎖功效、送排風機是否正常、油箱和油管系統(tǒng)有沒有滲漏、環(huán)境衛(wèi)生情況、光照效果、隔音墻有沒有受損（若有）、發(fā)電機是否在“自動”狀態(tài)、發(fā)電機各預熱電加熱工作是否正常、蓄電池有沒有漏液或連接處氧化現(xiàn)象、蓄電池充電系統(tǒng)是否正常等。5.2.3日常發(fā)電機維護保養(yǎng)需依據《發(fā)電機組維護保養(yǎng)制度》進行。5.3戶外電控箱和用電設備5.3.1戶外電控箱應確保門鎖常閉，箱體和箱體四面穿線孔做好防水、防潮及散熱處理，箱體應有“有電危險”等警示標識，箱體無顯著腐蝕生銹跡象。5.3.2路燈、庭院燈、泛光照明、圍墻燈等啟停時間依據節(jié)假日及天氣改變調整，并報工程責任人和項目經理，若有時間控制器需每七天校按時間和漏電保護一次。5.3.3全部戶外照明燈具固定應牢靠，燈具接頭處安全可靠，照射角度正確，無顯著銹蝕現(xiàn)象。5.3.4每七天目測“航空燈”運行是否正常。5.4電梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1電梯機房門鎖良好，機房內無異味、無顯著異聲，通告牌清楚掛于顯眼處。5.4.1.2使用中電梯需張貼《電梯使用須知》及多種警示、提醒標識。5.4.1.3機房通風良好，溫度不得超出35°C，相對濕度小于85%，確保沒有雨水侵入可能。5.4.1.4機房滅火器材確保有效性。5.4.1.5機房緊搶救援操作規(guī)程、注意事項等制度齊全，并掛在顯著處。5.4.1.6機房照明、電源插座要保持良好。5.4.1.7機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有顯著灰塵。5.4.1.8賠償鏈運行時無碰撞及顯著異聲。5.4.1.9當電梯出現(xiàn)故障時，立即通知并要求電梯維保人員排除故障，并通知用戶中心按《用戶服務手冊》進行派工處理。5.4.1.10故障排除后在《機電設備故障統(tǒng)計表》及派工單上完善相關統(tǒng)計。5.4.1.11發(fā)覺電梯困人事件時，中控室人員不間斷和被困人員通話進行撫慰工作，工程維保人員20分鐘內施救完成。5.4.1.12電梯機房、井道、底坑不得有雜物和滲水現(xiàn)象。5.4.1.13日常電梯管理維護由物業(yè)專業(yè)人員及電梯維保企業(yè)相關專業(yè)人員負責實施。5.4.1.14專業(yè)電梯保養(yǎng)企業(yè)每個月依據電梯維保協(xié)議（不低于15天1次標準）對電梯進行全方面檢驗保養(yǎng)，并做好各項數據檢測維修統(tǒng)計，物業(yè)工程部留底。5.4.1.15物業(yè)電梯專業(yè)人員負責對電梯作周檢。并按《電梯周巡檢統(tǒng)計表》要求填寫巡檢情況。5.4.1.16工程部責任人每個月對巡檢情況進行審核簽字。電梯年檢5.4.2.1物業(yè)專業(yè)人員配合，電梯維保單位負責實施，每十二個月填寫電梯檢測申請表并報送當地?。ㄊ校┨胤N設備安全檢測中心進行年檢。5.4.2.2在電梯使用合格證到期前必需完成年檢工作并取得新電梯使用合格證（電梯限速器每兩年年檢一次）。合格證需在電梯轎箱內張貼。5.4.2.3《電梯檢測匯報》由物業(yè)資料室統(tǒng)一歸檔管理。5.4.3日常保養(yǎng)及維修5.4.3.1依據國家電梯相關規(guī)范制訂并簽署電梯維修保養(yǎng)協(xié)議，監(jiān)督電梯維保企業(yè)嚴格根據協(xié)議要求進行保養(yǎng)及檢測，并保留相關統(tǒng)計。5.4.3.2電梯保養(yǎng)需提前24小時通知用戶中心，方便打印、張貼維保通知。5.4.3.3在電梯檢修或保養(yǎng)過程中需安放警示標識牌。工作完成后必需認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，預防遺留。5.4.3.4電梯維保企業(yè)在每個月25日前須提交次月《電梯維保計劃》，并由物業(yè)項目工程責任人審核后實施。6.0相關統(tǒng)計：6.1R-Sm-01-A《絕緣電阻測試統(tǒng)計》6.2R-Sm-02-A《電氣工作票》6.3R-Sm-03-A《機電設備故障統(tǒng)計表》6.4R-Sm-04-A《柴油發(fā)電機保養(yǎng)統(tǒng)計表》6.5R-Sm-05-A《配電柜、控制柜保養(yǎng)統(tǒng)計表》6.6R-Sm-06-A《低壓配電房巡檢統(tǒng)計》6.7R-Sm-07-A《電梯周巡檢統(tǒng)計表》

弱電設備管理1.0目標：保障園區(qū)弱電設施設備正常運行及可靠性2.0范圍：適適用于陽光城集團物業(yè)弱電設施管理3.0術語：無4.0職責：4.1工程技術人員負責日常操作和維護保養(yǎng)4.2工程部責任人進行工作安排和巡查、監(jiān)督及聯(lián)絡外部資源5.0過程和方法控制:5.1消防控制系統(tǒng)5.1.1消防系統(tǒng)控制主機應獨立設置統(tǒng)計本（統(tǒng)計內容包含但不限于時間、事件、處理情況、統(tǒng)計人等），發(fā)生任何非正常情況須統(tǒng)計在案，并將主機打印多種統(tǒng)計完好保留以備查閱（或黏貼在統(tǒng)計本對應報事統(tǒng)計旁邊），工程部責任人天天查閱復核。5.1.2系統(tǒng)內突發(fā)各類報警，消控中心當值人員應立即通知對應巡查人員趕撲報警點處警（要求5分鐘內），并將現(xiàn)場情況立即反饋于消控中心。5.1.3因裝修不可避免相關報警，應事先做好交接統(tǒng)計和安全臨時處理及主機上懸掛相關通告。5.1.4因裝修需要增減噴淋頭時，相關放水及補水作業(yè)必需于施工當日內完成，確保水系統(tǒng)處于工作狀態(tài)。5.1.5每三個月需進行消防設施設備聯(lián)動測試。5.1.6每個月需進行緊固接線樁頭、清灰及末端設備測試檢驗（包含溫感、煙感、手報、防火卷簾、備用電源等），每六個月為一個循環(huán)周期。5.1.7每兩年需將全部溫感、煙感進行清洗（依據實際情況調整）。5.1.8遇設備損壞，標準上需當日完成修復；若不能修復需請示工程主管及協(xié)調其它部門做好安全防范方法，直至修復。5.2電子圍欄和紅外對射：5.2.1每個月定時進行現(xiàn)場實地模擬測試并查對報警區(qū)域。5.2.1.1電子圍欄短路測試：用金屬線短路兩個負極或兩個正極，約過5秒左右（依據使用產品型號），主機對外輸出報警，撤銷短路情況機器30秒后恢復正常（或手動復位）。5.2.1.2電子圍欄開路測試：任意拔掉接線柱上一根絕緣線，約過5秒（依據使用產品型號）主機對外輸出報警，撤銷開路情況機器30秒后恢復正常（或手動復位）。5.2.1.3電子圍欄斷電測試：拔掉電源插頭，此時若有后備蓄電池電源，可由蓄電池單獨供電。5.2.1.4紅外對射：人為阻斷紅外線光束，主機對外輸出報警，查看報警防區(qū)和阻斷位置是否一致，確定后復位。5.2.2每個月定時檢驗系統(tǒng)各支架、線路牢靠度和松緊度和樹葉綠化影響，必需時緊固調整和修剪（如因喬木生長造成誤報則應即時進行修剪）。5.2.3每個月需進行主機清灰和戶外電箱鎖具、箱體防水和散熱檢驗保養(yǎng)，每六個月需緊固各接線柱和線路整理。5.2.4電子圍欄需每隔10米左右懸掛一塊專用“電子圍欄，嚴禁攀爬”警告牌。5.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)5.3.1每個月進行末端攝像機角度調整工作（依據實際和中控人員管理要求），同時調整查閱影像資料保留時限、清楚度和矩陣操作靈活性。5.3.2每個月定時清洗攝像頭防護罩，每六個月為一個保養(yǎng)周期。5.3.3每個月測試攝像機電壓，確保在正常電壓范圍內。5.3.4每個月進行清灰工作（包含錄像機、顯示器、監(jiān)視器），每季需進行錄像機內部清灰工作，并檢驗散熱風扇工作情況，如需則進行更換或加注潤滑油。5.4安防系統(tǒng)5.4.1門對講5.4.1每個月需現(xiàn)場測試各功效使用效果（包含影像、語音、報警、開門等功效），同時檢驗各門口機固定、防水、遮陽效果。5.4.2每季需測試電源、緊固模塊、接線柱，進行清灰和線路整理。5.4.3定時測試戶內門對講系統(tǒng)各功效系統(tǒng)（包含影像、語音、報警、開門等功效），測試周期為十二個月。5.4.2戶內緊急報警按鈕5.4.2.1每季需緊固和整理主機、各模塊、電源及接線柱線路，并進行清灰工作。5.4.2.2定時測試戶內緊急報警按鈕靈活性、功效性和復核報警地址碼，測試周期為十二個月。5.4.3電子巡更5.5.3.1每次使用前需確定巡更棒電池電量，避免數據丟失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需確定巡更棒存放空間，避免無法數據存放。5.5.3.3定時校核時間，及查對巡更數據是否有丟失或線路錯誤。5.5.3.4每次巡更須留心固定巡更點有沒有松脫、變形及接觸不良，若有應立即修復或更換。5.6機動車道閘系統(tǒng)5.6.1道閘在工作時，嚴禁打開箱蓋和箱門，避免發(fā)生意外。5.6.2落桿時嚴禁在檔桿（欄）下擺放物品或人員站立、走動。5.6.3停電時應關閉總電源后用手把手動搖擺旋至閘桿（欄）在垂直位置。5.6.4嚴禁調整平衡彈簧、限位開關及光電開關限位，如需要調整應有供給商或專業(yè)人員進行，并做好統(tǒng)計。5.6.5每個月進行清灰和線路整理及緊固保養(yǎng)，包含箱體和各電子設施防水、防潮處理。5.6.6確保整體設施設備整齊歸一，不得有顯著腐爛、生銹、線路外露、箱體（蓋）關閉不嚴等現(xiàn)象，如需要則進行防腐、防銹處理和更換密封條工作。5.6.7若有無償車輛（如消防、公安及其它特殊車輛）應在系統(tǒng)內設置免單功效健及手動統(tǒng)計相關信息（如抓拍照片，事由等）。5.8背景音樂5.8.1每個月定時清灰及緊固線路、測試電壓和緊急事故廣播切換試驗（戶外實施需檢驗其防水、防潮功效，尤其是線途經渡盒）。5.8.2如長時間不使用應定時（依據現(xiàn)場天氣情況）通電，可利用本身元器件發(fā)燒來去除潮氣。5.8.3開關設備電源之前，把功放音量旋鈕旋至最小，避免因誤操作而對音箱危害。5.9弱電設施注意事項5.9.1嚴禁非工作存放設備進入系統(tǒng)主機。5.9.2嚴禁利用計算機進行無關作業(yè)。5.9.3嚴禁私自修改任何運行程序文件。5.9.4嚴禁私自修改任何IP地址和運行數據。5.9.5設備設施標識清楚，無顯著銹蝕，線路敷設情況良好、綁扎整齊。5.9.6定時備份系統(tǒng)及運行數據。5.9.7設置使用、修改權限。5.9.8設備保養(yǎng)運行參數符合產品使用要求。6.0文件統(tǒng)計6.1R-Sm-08-A《消防、視頻保養(yǎng)統(tǒng)計》6.2R-Sm-09-A《周界、門對講、紅外報警保養(yǎng)統(tǒng)計表》6.3R-Sm-10-A《背景音響系統(tǒng)檢驗測試統(tǒng)計》6.4R-Sm-11-A《車管系統(tǒng)保養(yǎng)統(tǒng)計》6.5R-Sm-12-A《消防報警系統(tǒng)聯(lián)動測試統(tǒng)計》

空調、通風設備管理1.0目標：規(guī)范送風機、排煙風機、加壓風機操作，確保風機正常運行。為地庫提供良好通風條件及火警發(fā)生時風機能自動聯(lián)動運行。2.0范圍：適適用于陽光城集團物業(yè)空調、通風設施管理3.0術語：無4.0職責：4.1工程技術人員負責日常操作和維護保養(yǎng)4.2工程責任人進行落實工作和巡查、監(jiān)督及聯(lián)絡外部資源5.0過程和方法控制:5.1送排風機5.1.1天天按要求進行啟停及巡檢工作（采取聞、聽、看、摸等手段進行），確保正常運行5.1.2每七天進行一次風機房日常保潔工作，確保作業(yè)場地整齊無雜物。5.1.3每個月對消防送排風機（或不常常見風機）試運行測試（每次不少于10分鐘），確保有效待機狀態(tài)。5.1.4每三個月進行一次風機保養(yǎng)工作：5.1.4.1檢驗軸承潤滑情況，視運行頻率合適增補或更換相匹配潤滑油（測量溫度、運行電流及有沒有異聲）。5.1.4.2檢驗傳動皮帶松緊度（運行時確保皮帶在最松狀態(tài)且不跳動和打滑）和主動輪從動輪確保在同一直線上（若發(fā)覺傳動皮帶有老化或開裂現(xiàn)象需更換）。5.1.4.3檢測電動機運行電流及風閥啟閉動作和電機絕緣情況。5.1.4.4緊固控制柜內全部接線柱、校按時間及進行清灰工作。5.1.5每十二個月對設備系統(tǒng)整體進行防腐保養(yǎng)作業(yè)，包含支架、法蘭、螺栓、風閥和金屬風管等（去除已銹蝕表面，刷涂兩道防銹漆和兩道面漆）。5.2機房分體空調：5.2.1每個月定時清洗空調過濾網（若運行環(huán)境差可兩周一次）并做好清洗統(tǒng)計。5.2.2每十二個月5月份進行一次散熱翅片清洗、制冷劑測試壓力、測試運行電流及緊固接線柱（采取翅片專用清洗液配合清水沖洗）。5.2.3每十二個月6月至10月天天對電梯機房、監(jiān)控中心等特殊機房進行巡查測溫。5.3換氣扇5.3.1廁所、設備機房、儲物間等場所換氣扇需每個月進行清灰及潤滑保養(yǎng)。5.4故障處理5.4.1送排風機不開啟或效率下降：5.4.1.1檢驗電源是否到位、正常5.4.1.2檢驗控制柜是否有異味、燒焦現(xiàn)象或接線柱松脫5.4.1.3檢驗皮帶松緊度和葉輪有沒有受損5.4.1.4聯(lián)絡外部售后維修專業(yè)企業(yè)5.4.2分體空調不工作或效果不佳：5.4.2.1遙控器失靈，先確定遙控器和電池有效性，（可將遙控器紅外發(fā)射端對準手機攝像頭操作，若有發(fā)光代表該按鍵功效正常）。5.4.2.2將空調主電源進行失電、上電動作，再進行遙控操作5.4.2.3根聽說明書指導，進行手動操作。5.4.2.4檢測其運行電流和高低壓側壓力和額定名牌比對，若低于正常范圍需補充對應制冷劑。5.4.2.5撥打對應售后服務維修電話5.4.3換氣扇異聲或不工作5.4.3.1檢驗葉輪是否變形或運動部件固定情況5.4.3.2檢驗電源和電機5.4.3.3更換6.0文件統(tǒng)計6.1R-Sm-13-A《通風機巡查統(tǒng)計表》

給排水設備管理1.0目標：1.1確保項目供、排水正常及符合衛(wèi)生檢驗標準1.2確保在任何情況下消防系統(tǒng)設備能正常開啟運行1.3確保給排水系統(tǒng)通暢，為業(yè)戶發(fā)明良好工作和生活環(huán)境1.4預防故障發(fā)生和擴大2.0范圍：適適用于陽光城集團物業(yè)給排水設施管理3.0術語：無4.0職責：4.1工程技術人員負責給排水設備日常操作和維護保養(yǎng)4.2工程責任人進行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0過程和方法控制:5.1水箱：5.1.1每七天檢驗每個水池（箱），應結構完好、無滲漏，檢驗口應加蓋，水池（箱）周圍及定蓋應清潔、潔凈、上鎖。5.1.2水池（箱）應每隔6個月（依據當地政府要求）清洗、消毒一次（清洗時間宜跳開正常工作時間或高峰時段），清洗員應持有衛(wèi)生防疫站認可《健康證》，并取得政府部門認可“水質監(jiān)測匯報”。5.1.2.1在水池（箱）內作業(yè)時，光源應使用手電筒、應急燈，或供電電壓在36v以下安全照明燈。5.1.2.2水池（箱）消毒人員需要戴防護眼鏡和口罩，假如在水池（箱）內感到頭暈、氣喘，則應立即離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。5.1.2.3排放水時應提前關閉水池（箱）進水閘閥，經使用讓水池（箱）水位降到最低控制水位，以免浪費。5.1.3水箱內液位控制裝置應每六個月進行測試、保養(yǎng)。5.1.3滲漏水故障，選擇符合國家飲用水標準相關建材維修5.2減壓閥組：5.2.1每七天巡檢一次，統(tǒng)計相關運行數據。感官應無滲水和銹蝕現(xiàn)象，各閥門及壓力表處于正常范圍5.2.2一用一備應每七天切換使用，確保備用閥組處于待工作狀態(tài)5.2.3生活供水應依據水箱清洗頻率清洗保養(yǎng)減壓閥組5.2.4故障處理：5.2.4.1維修保養(yǎng)時使用備用閥組，確保不影響正常使用5.2.4.2減壓效果不佳：先調整減壓控制導閥，再檢驗各控制閥門及連接管是否有堵塞現(xiàn)象5.2.4.3拆卸清洗閥體，查看內部器件有沒有受損，若有即可更換5.3給水泵：5.3.1巡檢要求：5.3.1.1每兩小時對設備巡視簽到一次，對下列情況應增加巡視次數5.3.1.1.1水泵有過負荷或負荷有顯著增加時5.3.1.1.2剛安裝完成投入使用或檢修、改造及長久停用后重新投入使用5.3.1.1.3水泵缺點近期有發(fā)展或運行中有可疑現(xiàn)象5.3.2.巡檢項目5.3.2.1支架無銹蝕、損壞；螺栓、螺絲無松動斷裂；防振墊無損壞。5.3.2.2運行過程中有沒有異常振動、噪音。5.3.2.3檢驗軸承溫度不許可比環(huán)境溫度高出60℃，且軸承溫度不超出90℃。5.3.2.4檢驗軸封有沒有滲水、水管和水泵連接完好，接口無松動、泄露。5.3.2.5水泵進出端閥門動作靈敏、正確、無銹蝕、無滴漏、標示牌按設備狀態(tài)懸掛。5.3.2.6壓力表完整無損壞，連接牢靠無滴漏，表面清潔，讀數正確，指針靈敏。5.3.3水泵保養(yǎng)（每六個月保養(yǎng)）5.3.3.1檢驗泵體外觀應無破損，銘牌完好，水流方向指示及水輪轉向指示明確清楚，整體外觀整齊，各部油漆完好。如有不妥應進行處理或油漆。5.3.3.2檢驗潤滑油情況，進行補充，若油質改變或變色，有雜物等應給予更換。5.3.3.3檢驗機械密封器密封情況，若有漏水現(xiàn)象應更換機械密封器等元件。5.3.3.4聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。5.3.3.5檢驗或校正泵體和電機聯(lián)接軸心線，緊固機座螺絲并做除銹防銹處理。5.3.3.6生活水泵等運轉頻繁，每十二個月應拆卸兩端軸承進行清洗和更換潤滑脂，如有磨損應更換軸承。5.3.3.7用手轉動聯(lián)軸器2-3圈，應感覺輕松且輕重均勻，并注意分辨泵體內有沒有摩擦聲和異物滾動等雜聲，如有則應設法排除，并將聯(lián)軸器護罩安裝好。5.3.3.8泵關鍵易損件包含彈性聯(lián)軸器、機械密封、動靜環(huán)、O型橡膠卷、軸承、填料壓板等，維保時需注意仔細檢驗，如損壞應立即更換。5.3.4閘閥、管道及附件保養(yǎng)（2米內和水泵相連同時保養(yǎng)）5.3.4.1各閥門檢驗，閥門開、關靈活可靠，內外均無滲漏現(xiàn)象。如有不靈活、不可靠、滲漏情況應進行處理或更換。5.3.4.2單向止回閥動作應靈活自如，閥體內外均無滲水現(xiàn)象，閥芯間隙正常無銹蝕（可利用閥體前后壓力表判定止回閥性能），若有不妥應進行修復或更換。5.3.4.3檢驗壓力表情況，壓力表指示應正確，表盤清楚（若壓力表有問題應進處理、送檢或更換）。5.3.4.4檢驗管道及各隸屬元件，表面應整齊潔凈，油漆應完整無脫落現(xiàn)象。如有問題應進行修復、處理、更換、刷漆。5.3.5故障處理：5.3.5.1汽蝕異音：檢驗進水系統(tǒng)是否順暢（或清洗進水過濾器和檢驗單向閥）并排氣處理5.3.5.2松動異聲：檢驗水泵葉輪、軸套在軸上是否松動（若有會周期性發(fā)出“咯噔咯噔”撞擊聲），及檢驗軸承潤滑和磨損情況。5.3.5.3泵體溫度偏高：依據汽蝕方法排查及檢驗水泵出口閥門和管道是否通暢5.4消防水系統(tǒng)5.4.1：消防泵同5.3給水泵5.4.2消火栓泵和噴淋泵不低于每季進行一次試運行（手動和自動切換操作，確保在火警狀態(tài)下能正常開啟），每次運行時間不少于5分鐘，管網頂部（屋面）試驗消火栓出口噴水射程需滿足國家及地方要求5.4.2.1啟泵前需檢驗各地角螺栓、管線及法蘭是否松動，閥門開關是否靈活。5.4.2.2用手轉動聯(lián)軸器2-3圈，應感覺輕松且輕重均勻，并注意分辨泵體內有沒有摩擦聲和異物滾動等雜聲并排除泵體內氣體。5.4.2.3對消防計量表示數做好統(tǒng)計5.4.2.4開啟水泵后需關注壓力上升情況，并時刻注意泄壓裝置動作壓力（若抵達設定泄壓壓力不動作應關閉水泵同時進行緊急泄壓操作，并對泄壓裝置檢修）。5.4.2.5水泵開啟后全方面檢驗有沒有異常，如發(fā)覺嚴重泄漏、振動、尖銳聲響、溫升過高等現(xiàn)象，立即停泵處理查找原因。5.4.2.6消防水泵定時開啟方法：5.4.2.6.1現(xiàn)場手動開啟：直接在消防和噴淋電柜上選擇“1#”或“2#”按開啟按鈕，水泵開啟。5.4.2.6.2監(jiān)控遠程開啟：監(jiān)控中心聯(lián)動柜上將消防或噴淋開啟按鈕按下，消防或噴淋泵開啟運行。如要停止，可在聯(lián)動柜上進行停止操作，按停止按鈕。也可在水泵房現(xiàn)場進行停止運行，需要將轉換開關撥打到“停止”位置5.4.2.6.3消防火警方法開啟：當消防噴淋末端有大量水流失，消防穩(wěn)壓泵無法進行壓力恒定，使?jié)袷綀缶y動作，消防主機報警，同時消防噴淋泵開啟運行。5.4.2.6.4消防火警開啟：當樓層任一個消防栓報警器動作時，消防栓泵開啟運行5.5地庫集水井系統(tǒng)5.5.1排水泵同5.3給水泵。5.5.2每七天輪番轉換水泵使用。5.5.3地庫集水井：5.5.3.1每個月進行各信號裝置模擬測試檢驗污水池浮球或水位開關動作靈敏度，控制正確可靠，水位超高能報警。5.5.3.2每個月查看井蓋完整性和保養(yǎng)防護情況，杜絕安全隱患。5.5.3.3每個月查看井內清潔情況（若積泥超出2cm立即清除），每六個月根本清理雜物和淤泥5.5.4隔油池：天天進行清掏（可依據實際排放量），并檢驗清掏口密封情況或確保隔油池房間處于負壓狀態(tài)（防串味）。5.6外圍排水系統(tǒng)：5.6.1每七天對屋面地漏、戶外明溝、水篦子等排水設施進行巡檢工作，確保排水順暢無阻礙物（雨季前應增加頻率）。5.6.2每個月進行雨水井、污水井、化糞池（若有可依據實際排量定時）檢驗清疏工作（雨季和國定假日前增加一次）。5.6.2.1管網走向位置是否有滲漏現(xiàn)象（可觀察覆土部分有沒有不明塌陷或沉降現(xiàn)象），發(fā)覺滲漏立即組織維修。5.6.2.2檢驗孔或蓋是否被土或其它覆蓋，發(fā)覺立即清除。5.7衛(wèi)生間、洗滌間公共設施5.7.1水龍頭長流水應立即維修（重新緊固、更換密封圈或更換新水龍頭），小便感應器開關不靈應檢驗電池、電源，如有故障立即維修或更換。5.7.2馬桶有搖動或漏水應做固定工作，每個月緊固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了拆開檢驗看是否有異物落入，或用疏通機疏通。5.7.3如有滲漏應先檢驗原因然后關掉水源更換零件。緊固松動變形管網、管件。6.0文件統(tǒng)計6.1R-Sm-14-A《公共廁所、洗滌間巡查表》6.2R-Sm15-A《集水井巡查表》6.3R-Sm-16-A《減壓閥巡查表》6.4R-Sm-17-A《每個月雨水井巡查表》6.5R-Sm-18-A《每個月污水井巡查表》6.6R-Sm-19-A《噴淋消防泵每個月測試統(tǒng)計》6.7R-Sm-20-A《水泵、水箱房巡查統(tǒng)計表》6.8R-Sm-21-A《水泵保養(yǎng)統(tǒng)計表》公共維修日常管理要求1.0目標根據房屋維護保養(yǎng)要求進行預防性維護，延長其使用壽命。2.0適用范圍適適用于陽光城集團物業(yè)設施設備維護管理。3.0術語無4.0職責4.1工程部制訂公共區(qū)域維護保養(yǎng)要求及要求，并組織培訓。4.2工程責任人制訂計劃、審核。4.3工程責任人定時抽查、監(jiān)督。5.0過程和方法控制5.1建筑物本體設施5.1.1樓頂日常抽查，對發(fā)覺損壞等問題立即處理。每三個月對樓頂全方面檢驗一遍，對隔熱層、防水層、伸縮縫存在變形、裂縫立即維修。5.1.2外墻飾面每三個月全方面檢驗一遍，對顯著空鼓、脫落、污染立即維修，若包含到安全隱患同時需做好防護和警示。5.1.3內墻飾面日常抽查，發(fā)覺破損、污跡、起殼、開裂、污染、掉磚、缺損等立即處理。每個月全方面檢驗一次，發(fā)覺嚴重破損、污跡要立即修補，對發(fā)覺有安全隱患須立即處理或臨時圍護、警示。5.1.4樓梯間同5.1.35.1.5單元門每三個月全方面巡查一次，發(fā)覺單元門松脫、閉門器脫落、掉漆應立即補漆等修復，每十二個月全方面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或油漆起皮部位應重新刷漆，做防腐防銹處理并刷原風格面漆。對合頁及閉門器有計劃循環(huán)檢驗及緊固固定螺絲、上油潤滑，并有計劃依據實際使用情況結合理論使用壽命周期性更換。5.1.6防護欄桿日常巡查，發(fā)覺問題立即處理。公共防護欄每半月巡視一次安全穩(wěn)固性（人為搖動牢靠性，查看有沒有掉漆、變型及易至人傷害地方），損壞應立即修復；每十二個月全方面檢驗，并對掉漆、生銹、掉焊等損壞進行維修刷漆。5.1.7公共門窗日常抽查，發(fā)覺問題立即處理。每三個月巡視一遍啟閉靈活性、密封情況及牢靠度，對窗門破裂、松脫、變形應立即修復；每十二個月全方面檢驗一遍，除對前述問題進行維修外，應檢驗玻璃松動、窗結構變形、掉焊和防雨水情況，對存在問題作全方面維修。5.1.8吊頂日常抽查，發(fā)覺缺損、脫落、開裂、變型、起皮、顯著色差等立即修復。必需時揭開天花板檢驗吊頂龍骨是否松動、吊頂螺桿是否銹蝕，對松動龍骨、銹蝕螺桿進行更換。5.1.9露天管道日常抽查，發(fā)覺管道滲漏水、保溫破損、管道扭曲變型、支架生銹腐爛、管道及構件生銹受損應立即維修。5.1.10樓頂避雷針（線）每十二個月全方面檢驗各節(jié)點是否有脫焊、變形、生銹及牢靠度，若有應立即進行維護保養(yǎng)。依據政府文件要求，每十二個月聯(lián)絡相關單位（有資質或政府認可單位）對防雷接地情況進行檢測，并取得相關匯報。5.1.11擋雨蓬每十二個月全方面保養(yǎng)一次，包含金屬件防腐防銹，緊固多種螺絲、螺栓，查看密封膠有沒有松脫、斷裂或老化等現(xiàn)象，日常巡查發(fā)覺問題立即維修。平時進行同常巡查（設有排水溝因每七天清理一次，確保排水通暢）。5.1.12玻璃幕墻日常巡查。每十二個月全方面檢驗一遍，確保其靈活性、牢靠性、防水性和美觀性（若發(fā)覺五金件松動、玻璃爆碎、密封膠老化等應立即更換修復），同時須依據政府相關文件要求定時由第三方檢測，并取得相關檢測匯報。5.1.13水管閘閥每六個月全方面檢驗一次，對生銹應做好防腐防銹處理，對各螺絲、螺栓及螺紋閥桿涂抹黃油；對漏水、開關不靈活、關不住水應立即維修或更換。5.1.14公共地磚公共部位地磚每十二個月應全方面檢驗一次，對日常巡查中發(fā)覺空鼓、松脫、破損等問題立即修復，在維修及養(yǎng)護期內需做好圍護提醒。5.1.15水泥路面日常巡查，發(fā)覺破損立即處理。每三個月定時對路面檢驗一遍，發(fā)覺路面起砂、塌方、破損、路沿石破損作全方面檢修，在維修及養(yǎng)護期內需做好圍護提醒。5.1.16健身游樂設施日常檢驗，發(fā)覺損壞應立即維修。每個月對全部設施設備使用、檢驗。對特殊位置易造成碰撞需包扎做好防護；每十二個月全方面保養(yǎng)一次設施設備（做好防腐、防銹和緊固螺絲螺栓等），對有安全隱患應即時停用，并做好圍護和提醒工作，同時進行維修或更換。5.1.17建筑飾品、雕塑：每個月巡查一次牢靠性，對破損、污染、變色進行修補。5.1.18對公共區(qū)域維修和保養(yǎng)情況要立即填寫在《房屋、公共區(qū)域檢驗保養(yǎng)統(tǒng)計表》上。工程責任人每個月抽查2次，并在《房屋、公共區(qū)域檢驗保養(yǎng)統(tǒng)計表》簽字。5.2人防設施設備5.2.1工程結構5.2.1.1防護密閉設備、設施性能良好,防護門、防護密閉門等完好，膠條完好，密閉性能好，金屬件無銹蝕，油漆層完好，人為啟閉其靈活性，多種零部件完好，確保正常待命狀態(tài)。5.2.1.2擴散(活門)室無雜物，進出口道路通暢。5.2.2其它設施5.2.2.1進、排(煙)風口保持干燥清潔，無雜物（運行無顯著振動）；5.2.2.2照明設備固定牢靠無松動、清潔，無任意接線用電，應急照明設備性能良好；5.2.2.3防汛設施安全可靠，水泵定時進行保養(yǎng)。5.3入戶維修5.3.1接到報修信息，工程人員除攜帶事先準備好備用配件外，上門維修需切記（四帶）即：一帶工具、二帶地墊、三帶抹布、四帶鞋套。5.3.2身著工作服、佩帶工作牌，文明禮貌，按《維修派工單》上維修時間，如約到戶提供維修服務或進行公共設備設施維修。5.3.3入戶維修時，應穿上自帶鞋套，持企業(yè)《服務收費價目表》，在檢驗所需維修項目后，將維修收費標準通知業(yè)戶，經業(yè)戶認可后再動手維修。5.3.4對業(yè)戶大項維修項目或短期內需反復查驗和維修項目，工程人員應耐心地向業(yè)戶講解，取得業(yè)戶同意后，方可進行。5.3.5當業(yè)戶提供產品要求安裝時，工程人員在安裝前應對業(yè)戶提供產品數量、外觀、合格證、質量等方面進行查驗，符合安裝要求方可進行安裝。對不待合安裝要求，應向業(yè)戶說明原因，請業(yè)戶自行處理。假如業(yè)戶堅持要求安裝，要向業(yè)戶尤其說明：我方驗證不能免去業(yè)戶提供可接收產品責任，并請業(yè)戶在《維修派工單》簽字確定。5.3.6標準上不提供為業(yè)戶購置產品／配件／材料服務，對確有困難要求我方幫忙，應將購置產品／配件／材料價格和質量可能產生問題事先向業(yè)戶做好講解，并讓業(yè)戶在報修單上署名確定。5.3.7維修完成，工程人員應對維修后項目進行自檢。自檢合格，請業(yè)戶在《維修派工單》上就維修費用、服務質量等相關項目簽字確定；并按對外公告收費標準收取維修費用。5.3.8維修過程要盡可能保持周圍環(huán)境不受污染。維修結束時做好現(xiàn)場衛(wèi)生清理工作，隨手帶走用自備垃圾袋裝入維修過程產生垃圾。對維修中更換下來零配件，在取得業(yè)戶同意后方可帶走。5.3.9工程人員負責將已完成工程人員作統(tǒng)計在《維修派工單》上，并即時將此《維修派工單》和收取維修費交給物業(yè)服務中心管家／客服。5.3.10對業(yè)戶報修項目，物業(yè)服務中心管家／客服主管應根據維修量50%、工程責任人根據維修量30%、項目經理應根據維修量10%回訪抽查；公共設備設施維修項目，管家、工程責任人應100%抽查驗證。6.0相關文件及統(tǒng)計6.1R-Sm-22-A《房屋、公共區(qū)域檢驗保養(yǎng)統(tǒng)計表》6.2R-Sm-23-A《維修派工單》內部管理控制要求1.0目標發(fā)明良好工作環(huán)境，提升組織管理效率。2.0適用范圍適適用于陽光城集團物業(yè)設施設備維護管理3.0術語無4.0職責4.1工程責任人依據要求對節(jié)省能源和控制成本采取有效方法，職能部門負責審核監(jiān)督實施成效。4.2非公共性鑰匙，其使用人即為保管人，應對鑰匙安全合理使用負全責。4.3公共性鑰匙應存放在指定鑰匙箱內，由各部門及項目指定責任人進行管理。5.0過程和方法控制5.1特種作業(yè)日常管理5.1.1特種作業(yè)人員要責任心強，熱愛本職員作，遵章守紀，服從指揮，按技術規(guī)范辦事。5.1.2對所配置特種作業(yè)人員必需經政府相關部門培訓合格，持證上崗，并按期復查，參與再培訓5.1.3嚴禁特種作業(yè)人員無證上崗或酒后作業(yè)。5.1.4對特種作業(yè)人員上崗前要進行技術交底，無技術交底不得進行上崗作業(yè)，上崗后要嚴格實施安全方法。5.1.5各安全用具必需按要求進行擺放，每次使用前后必需認真進行檢驗，發(fā)覺問題或不可靠原因，應立即停止使用，將其單獨放置并向工程責任人匯報。5.1.6高空作業(yè)時，必需配戴好安全帶和安全帽，并有專員負責監(jiān)護。5.1.7使用汽油、天燃氣等易燃易爆物時，首先必需確定，現(xiàn)場無任何火源、火種（包含潛在、可能產生火種）后方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可能產生火種操作。5.1.8使用電焊、切割機等設備時，必需清除完現(xiàn)場易燃物，確定無危險原因后，方可動工使用。5.1.9標準上不帶電作業(yè)，如必需，則應做好絕緣方法，且必需有專員監(jiān)護。5.1.10對不含有安全施工條件，而必需立即施工，必需有專員在場監(jiān)護，且施工前必需備好應急方案，做好應急方法，如在現(xiàn)場備齊滅火器，找好水源等。5.2能源日常管理5.2.1職能部門對能源消耗統(tǒng)計、分析和技術改造及節(jié)能進行指導。5.2.2應加強給排水管網維修和保養(yǎng)，避免跑、冒、滴、漏。5.2.3工程責任人對水、電、氣、油等能源消耗情況進行統(tǒng)計匯總，并以報表形式上報企業(yè)職能部門，確保能源使用合理性。5.2.4工程部對關鍵用電設施設備進行監(jiān)測（在預算范圍內對監(jiān)測結果不理想，可采取更換節(jié)能燈具、加設變頻器等方法節(jié)能降耗）。5.2.5經過加強對電腦、空調、照明等系統(tǒng)維護管理，做到人走機停，提升能源利用效率，降低日常能耗，延長使用壽命；對上述設備明確管理責任人。5.2.6空調開停機時間需按季節(jié)調整，夏天公共區(qū)域空調溫度不低于26攝氏度，冬天不高于22攝氏度；5.2.7工程人員每七天進行水、電抄度，進行水、電費對比，發(fā)覺問題立即處理。5.3易燃易爆材料日常管理5.3.1采購回來易燃易爆品應立即辦理驗收手續(xù)并入庫妥善保管，不得放置在臨時存放地點。5.3.2危險物品必需儲存在專用倉庫內，并設專員管理。5.3.3危險物品入庫前，必需進行檢驗登記，入庫后應該定時檢驗。

5.3.4危險物品專用倉庫，應該符合國家相關安全、防火要求，并依據物品種類、性質，設置對應通風、防爆、泄壓、防火、防雷、報警、滅火等安全設施。5.3.5存放危險物品，應該符合下列要求：5.3.5.1分類、分庫存放。5.3.5.2遇火、遇潮輕易燃燒、爆炸或產生有毒氣體危險物品，不得在露天、潮濕、漏雨和低洼輕易積水地點存放；5.3.5.3受陽光照射輕易燃燒、爆炸或產生有毒氣體危險物品和桶裝、罐裝等易燃液體、氣體應該在陰涼通風地點存放；5.3.5.4化學性質或防護、滅火方法相互抵觸危險物品，不得在同一倉庫或同一儲存室內存放；5.3.5.5盛裝壓縮氣體鋼瓶，應按要求定時進行技術檢驗。5.3.5.6庫房搬運應輕拿、輕放，嚴防震動、撞擊、重壓、傾倒和摩擦；5.3.5.7嚴禁外人進入易燃易爆品倉庫內，保管人職員作結束離庫前應進行安全檢5.3.6易燃易爆品領用5.3.6.1領取易燃易爆品部門必需建立易燃易爆品專柜，并指定專員領取和保管，且必需做到隨用隨領。5.3.6.2使用易燃易爆品單位和個人，必需嚴格遵守項目部各項安全制度和操作規(guī)程。5.3.6.3使用易燃易爆品時，必需有安全防護方法和用具。5.3.6.4盛裝易燃易爆品容器，在使用前后，必需認真檢驗，消除隱患，預防火災、爆炸等事故發(fā)生。5.3.6.5對于廢水、廢氣、廢料要根據公安和環(huán)境保護等部門要求妥善處理，嚴禁隨意處理。5.4維修材料日常管理5.4.1物料采購：5.4.1.1維修材料由維修中心依據實際維修情況提前做好預購計劃，經審批后購置入庫。5.4.1.2應急材料能夠先口頭匯報同意購置,再補填《采購計劃審批表》或補寫正式匯報。

5.4.2物料進庫5.4.2.1先清點檢驗數量、品種、規(guī)格、產地、包裝、品牌，由請購人及倉庫管理員共同檢驗質量。5.4.2.2驗收合格后，由倉庫管理員查對、登記入帳、進庫。全部收貨入庫貨料，申購人和倉庫管理員均要在入庫單上同時簽字確定。5.4.2.3不合格貨料即退貨，不得進入倉庫。5.4.3倉庫中貨料排放：5.4.3.1貨架排列整齊，全部物品需填寫編號并掛牌，分門別類排放。5.4.3.2對于易燃易爆物品需采取隔離存放處理，存放地點須配置2KG有效干粉滅火器。5.4.3.3倉庫周圍環(huán)境保持整齊。5.4.4物料領用5.4.4.1全部物品領料單需經工程責任人同意后并在領料單上簽字并注明使用路徑（或對應維修工單號），然后由領料職員憑領料單至倉庫領取。5.4.4.2發(fā)貨時倉庫管理員必需查對領料單上填寫物品名稱、品牌、規(guī)格、數量等，確保發(fā)料正確無誤。

5.4.4.3材料應按品種、質量、性能不一樣采取不一樣保管方法。5.4.5工程責任人需對材料庫房每個月要進行一次庫房盤存，做到降低成本、節(jié)省開支、杜絕浪費。5.4.6嚴禁將公用和個人專用工具私自外借，特殊情況應推行審批手續(xù)，確保工具及設備完好無損。5.4.7維修前應憑《維修派工單》領料，如有舊件，則以舊換新。5.4.8對維修材料消耗等情況定時進行統(tǒng)計和分析，做到修舊利廢，厲行節(jié)省。5.5鑰匙日常管理5.5.1制作鑰匙臺賬，公共性鑰匙不得帶離工作區(qū)域，其使用必需推行領用登記，用畢立即歸還。5.5.2全部管控鑰匙不得私自取用、轉借及復制。5.5.3管控鑰匙配置由企業(yè)統(tǒng)一安排，臨時增加配置或重新配置需提出申請，填寫相關表單進行配置。5.5.4管控鑰匙遺失，應立即向管理部門及安保部匯報，方便確定是否重新配置或復制鑰匙。5.5.5管控鑰匙因使用不妥或遺失需進行報損，管理部門應填寫報損申請表。5.5.6公共管控鑰匙使用應填寫《鑰匙領用記錄表》，注明使用時間，標準上不得超出使用人當班時間。5.5.7交接班應認真清點檢驗數量及使用情況，并有文字統(tǒng)計。6.0相關文件及統(tǒng)計6.1R-Sm-24-A《鑰匙領用記錄表》6.2R-Sm-25-A《鑰匙臺賬》

管理制度1.0目標本章要求了物業(yè)管理項目設備（設施）管理工作程序和措施，確保設備（設施）處于良好適用狀態(tài)，延長適用壽命，確保對業(yè)戶日常維修，滿足業(yè)戶能正常工作、生活需要。2.0適用范圍適適用于陽光城集團物業(yè)設施設備維護管理。3.0術語無4.0職責5.0內容5.1電梯設備管理制度5.1.1非機房工作人員不準進入機房，必需進入時應經過管理處同意，在機房人員陪同下進入；5.1.2保持電梯機房消防設備完好齊備，確保應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。嚴禁放易燃易爆品；5.1.3每七天打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔；5.1.4為預防無須要麻煩，機房要隨時上鎖。5.1.5保持設備外表無銹跡、無脫漆、無塵。5.1.6柜門閉合良好柜內開關指示燈完好。5.1.7機房內標識標牌應齊全、統(tǒng)一，字跡清楚。5.1.8機房內嚴禁堆放其它雜物。5.2發(fā)電機房管理制度5.2.1非本企業(yè)領導或維修班人員須經管理處同意后，在值班員陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。5.2.2機房內嚴禁存放易燃、易爆物品。5.2.3發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。5.2.4配電房值班員必需熟悉機組開停操作及機組正常運行參數，發(fā)電機運行時，應派專員值班。5.2.5每個月起動機組運轉檢驗15分鐘，確保機組正常自動投入。5.2.6發(fā)電機油箱內貯備8小時滿負荷用油量。5.2.7發(fā)電機實施定時維修保養(yǎng)和每個月周期運轉檢驗。開關及按鈕非值班或維修人員不得操作。5.2.8機房及機組清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。5.2.9保持機房內消防設施完好。5.3發(fā)電機組維護保養(yǎng)制度5.3.1在維護保養(yǎng)前,應將氣體滅火系統(tǒng)全方面關閉（若有）并在顯著處掛上“有些人工作,嚴禁合閘”標牌。5.3.2每個月空載試機一次，立即發(fā)覺問題。并確保蓄電池有足夠容量供發(fā)電機開啟。5.3.3保養(yǎng)前應斷開發(fā)電機自動空氣開關，把發(fā)電機控制屏上選擇開關或按鈕置于“停止”位置，按下緊急停止按健，確保發(fā)電機不能開啟。5.3.4檢驗蓄電池電解液位；檢驗液位，偏低時依據實際情況補充蒸餾水。5.3.5檢驗蓄電池放電電壓，(即蓄電池帶滿負荷時電壓降應在正常范圍內)。5.3.6計算發(fā)電機距離上次保養(yǎng)累積運行時間，依據使用情況定時對空氣濾清器、機油濾清器，柴油濾清器，水過濾器等進行清洗或更換。5.3.7檢驗機組有沒有漏油，漏水現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。5.3.8緊固蓄電池接線和控制屏內電線接頭。5.3.9檢驗接地線是否良好。5.310檢驗機房風機運行情況，檢驗柴油油箱油量是否滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。5.3.11檢驗冷卻水水質和水位情況，若水中出現(xiàn)濃稠度大和有沉淀物時，則重新更換冷卻水（換入自來水時應加入對應防銹劑）。5.3.12檢驗機油油質和油位情況，若油變色變質，濃度改變時必需重新更換，油位不足時就補充到標尺L至H之間。5.3.13手動試機運行正常后，合上發(fā)電機自動空氣開關，把選擇開關或按鈕置于“自動”位置，進行模擬停電試驗，觀察各儀表指示狀態(tài)。5.3.14運行保養(yǎng)完成，應立即將氣體滅火系統(tǒng)恢復正常狀態(tài)。5.3.15認真填寫發(fā)電機運行統(tǒng)計和保養(yǎng)統(tǒng)計。5.4高低壓配電房管理制度5.4.1高低壓電房當值人員具體負責高低壓配電設備運行值班工作。5.4.2值班人員必需持證上崗，熟悉配電設備情況，操作方法和安全注意事項。要嚴格實施《高壓配電房安全操作制度》（本章5.5），根據設備運行制度和操作規(guī)程進行操作,嚴禁違章操作，確保設備運行和人身安全。5.4.3值班人員必需親密注意電壓表、電流表指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。加強運行設備巡視檢驗，嚴密監(jiān)視設備運行情況，發(fā)覺問題立即處理或停機，并上報工程責任人進行處理。5.4.4天天按時做好多種統(tǒng)計，并做到數據正確無遺漏，字跡清楚無涂改。5.4.5認真推行交接班制度，完善多種交接確定手續(xù)。5.4.6保持設備和機房環(huán)境清潔衛(wèi)生，保持配電房消防設備完好齊備，確保應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。5.4.7當值人員上班時間不準在機房看報紙、吸煙、打私人電話和做和工作無關事情。5.4.8機房重地，嚴禁無關人員進入，立即嚴禁任何人員在機房抽煙、睡覺及做和工作無關事情。5.4.9外來參觀及施工人員須經管理處通知確定后，填寫來訪或施工登記,并由工作人員陪同，才能進入。5.4.10配電房設備倒閘操作由值班員單獨進行，其它在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。5.4.11在當值期間，如遇配電柜電源跳閘或設備出現(xiàn)故障情況，應立即和供電局聯(lián)絡處理，同時上報工程責任人，并做好具體統(tǒng)計。5.4.12嚴禁在配電房內私拉亂接，隨意改變供電運行方法。5.4.13配電房內嚴禁堆放其它雜物。5.5高壓配電房安全操作制度5.5.1高壓設備上操作必需遵守下列各項：5.5.1.1嚴格根據《電業(yè)安全工作規(guī)程（發(fā)電廠、變電所部分）》進行倒閘操作，并認真填寫《倒閘操作票》；5.5.1.2操作設備設施時，必需穿絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿；5.5.1.3操作現(xiàn)場必需有監(jiān)護人；5.5.1.4應含有操作現(xiàn)場確保人員安全技術方法和組織方法；5.5.1.5技術方法：5.5.1.5.1拉開高、低壓兩側電源；5.5.1.5.2驗電，確定無電；5.5.1.5.3掛三相短路接地線；5.5.1.5.4設置絕緣隔板（和鄰近帶電體距離在6cm以下者）；5.5.1.5.5懸掛標志牌；5.5.1.5.6站在絕緣墊上工作，盡可能單手工作。5.5.1.5.7上述技術制度由值班員實施，對于無常常值班人員電氣設備，由斷開電源人實施，并要有監(jiān)護人員在場。5.5.1.6作業(yè)中必需實施工作票和監(jiān)護制度。5.5.2斷開電源：5.5.2.1操作設備設施時，必需穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備;5.5.2.2操作人員和帶電體要保持安全距離,斷開點和工作人員操作地點和鄰近帶電設備距離小于安全要求時，必需采取絕緣板隔離方法；5.5.2.3一經操作即可送電到用電設備開關或刀閘，要采取預防誤合閘方法（如：在刀閘傳動機構上加鎖等）；5.5.2.4依據需要拉開直流回路及交流回路保險絲。5.5.3停、送電操作：5.5.3.1停電：5.5.3.1.1拉開低壓出線開關；5.5.3.1.2拉開低壓總開關；5.5.3.1.3拉開配電變壓器高壓側開關;5.5.3.1.4掛上標志牌。5.5.3.2送電：5.5.3.2.1取下標志牌;5.5.3.2.2.合上配電變壓器高壓側開關;5.5.3.2.3合上低壓總開關;5.5.3.2.4合上低壓出線開關;5.5.3.2.5具體檢驗合閘是否牢靠。5.5.4懸掛標志牌：5.5.4.1“有些人工作，嚴禁合閘”牌應掛在以下部位：5.5.4.1.1.一經合閘即可送電到用電設備開關或刀閘操作手柄上；5.5.4.1.2用電設備遠方操作控制手柄上。5.5.4.2“有電危險”牌應掛在以下部位：5.5.4.2.1臨近帶電設備兩側固定遮欄上；5.5.4.2.2施工地點臨時遮欄或圍欄上；5.5.4.2.3有可能誤登構架或梯子上。5.5.4.3凡變壓器、配電設備、受電設備需要停電檢修時，必需填寫工作單，實施掛標志牌制度。操作者要親自掛牌，檢修完成要親自摘牌，方能準許恢復送電。5.6水泵房管理制度5.6.1水泵房、生活水池、天面消防水池、消防水系統(tǒng)、設備等，由維修班負責監(jiān)控、清潔、定時保養(yǎng)及維修。5.6.2水泵房內機電設備由維修班人員負責，由值班人員操作，無關人員不得進入水泵房。5.6.3消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，全部操作標志簡單明確。5.6.4水泵、儀表、閥門控制開關應定時檢驗，發(fā)覺跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，立即進行維修、更換，確?？刂菩阅芰己?。5.6.5非管理人員不得隨意開啟或關閉水池（箱）閥門。5.6.6生活水泵房值班人員每班要定時巡視，并做好巡視統(tǒng)計《水泵、水箱房巡查統(tǒng)計表》。5.6.7消防泵按保養(yǎng)要求定時保養(yǎng)檢驗，每個月進行一次“自動、手動”切換操作檢驗。5.6.8水泵房定時打掃，確保泵體及管網整齊歸一。5.6.9生活水池門蓋應密封關閉加鎖，透氣孔需用紗網包扎上。鑰匙由專員保管、使用。5.6.10生活水池依據政策要求定時清洗，并取水送衛(wèi)生防疫站進行水質檢驗化驗，化驗結果交管理處存檔。5.7給排水系統(tǒng)維修管理制度5.7.1工程人員員依據計劃對給排水設備（設施）進行檢修保養(yǎng)，并負責日常維修保養(yǎng)及重大維修外委處理。5.7.2工程責任人制訂下年度給排水設備檢驗保養(yǎng)，計劃大、中修計劃，并提供工作指導及檢驗監(jiān)督。5.7.3工程人員員按《年設備維修保養(yǎng)計劃表》要求，按時維修保養(yǎng)給排水設備，并填寫維修保養(yǎng)工作單，檔案整理保留。5.7.4給排水設備故障處理通常不超出8小時，若8小時內處理未能完成，則須將故障原因、處理方案，處理時間上報管理處，管理處同意后安排人力限期處理。5.7.5通常夜間發(fā)生，且不影響商戶和業(yè)主生活，工作、不會產生嚴重后果給排水設備（設施）故障，可在第二天進行維修。5.7.6需停水進行維修保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序實施。5.7.7供水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，值班人員立即切換至備用系統(tǒng)，然后立即通知工程責任人，依據故障性質安排維修人員進行搶修。5.7.8排污潛水泵出現(xiàn)故障時，應立即搶修，不能處理，立即上報工程責任人。5.7.9定時清理排污泵過濾網、集水井雜物、淤泥，確保排污泵正常運行。5.8維保交接班制度5.8.1交班人員提前十分鐘對該班統(tǒng)計情況及工具清點確定無誤方可交班。5.8.2接班人員提前十分鐘抵達區(qū)域對上班值班情況落實清楚，工具清點無誤方可接班。5.8.3關鍵交接內容5.8.3.1當班內設備檢修，運行情況及事故具體經過及處理情況。5.8.3.2發(fā)覺設備設施缺點和處理情況。5.8.3.3多種設備信號指示情況。5.8.3.4維保工具、儀器儀表、備品備件、鑰匙使用情況清點。5.8.3.5當班內還未完成工作，說明原因，交待給下一班繼續(xù)工作意見。5.8.3.6企業(yè)文件、通知、多種指示交接。5.8.4接班人員對交接過程中所發(fā)生疑問應立即向交班人員問詢清楚，然后方可正式交接手續(xù)，并在操作統(tǒng)計上署名。5.8.5在崗期間及接班前不得飲酒。6.0相關文件及統(tǒng)計

應急預案1.0目標立即、有效處理突發(fā)事件，降低突發(fā)事件對財產、人身及環(huán)境損害及降低用戶不滿情緒。2.0適用范圍適適用于陽光城集團物業(yè)各突發(fā)事件處理3.0術語3.1氣象局要求暴雨預警信號及涵義以下：3.1.1黃色，其含義為：六小時內，將有較大降雨，簡稱暴雨一號。防御方法：提請市民注意防洪；泊港船舶快裝快卸。3.1.2紅色，其含義為：在剛過去1-2小時內，部分地域降雨量已達50毫米以上，簡稱暴雨二號。防御方法：各相關單位值班指揮人員到崗準備應急方法。組織搶險隊伍，準備物資器材；檢驗水、電、通信、交通工程設施；危險地帶警戒及人員財產疏散；危房警戒及住戶疏散；公布臨時避險場所及撤退路線，并開放全部場所；中小學和幼稚園停課；低洼處有危險室外電源切斷。3.1.3藍色，其含義為：在剛過去3小時內，部分地域降雨量已達100毫米以上，簡稱暴雨三號。3.2停水是指無法確保正常供水。3.3停電是指無法確保正常供電。4.0職責作業(yè)過程，工程人員應嚴格根據“應急預案”要求規(guī)范操作。5.0過程和方法控制5.1暴雨應急預案5.1.1在氣象臺公布暴雨一號信息后，工程人員應關鍵檢驗排水系統(tǒng)狀態(tài)，視察渠、溝、井、排水孔，清除堵塞雜物，保持排水通暢。檢驗排污泵、潛水泵運行正常并處于自動狀態(tài)，能夠隨時開啟；移動式便攜水泵確保處于正常待命狀態(tài)。5.1.2經過消防廣播、書面通知、短信通知等形式向業(yè)戶傳輸相關暴雨信息。立即對空置房屋進行保護性方法，派專員關閉電梯機房和天臺門窗。5.1.3準備好水桶、木棍、電筒、雨衣、沙井鉤、水鞋、防洪沙袋等應急物資，巡查區(qū)收回活動電線或關閉部分電源，清空垃圾桶。暴風雨前要吸清化糞池內污水。5.1.4注意安全工作，在危險處標識清楚，提醒業(yè)戶下雨路滑等。5.1.5在氣象臺公布暴雨二號信息后，服務中心駐場經理要求二十四小時在崗，全體職員不得離開轄區(qū)，成立搶險隊伍，隨時待命。5.1.6加強對關鍵范圍部位巡查，內部經過對講等設施保持溝通。辦公電話保持通暢，方便業(yè)戶求援。5.1.7對轄區(qū)進行巡查，對花園、苗圃水溝等排水不暢處應立即疏通，清除雜物，并將雜物轉移到無雨處堆放。對積水深處派人專員留守，預防路人誤入。5.1.8尤其注意變壓器、照明及動力控制柜、電氣設備、電線槽周圍發(fā)生漏水時或室外電氣設備，假如不能避免漏電或電氣設備進水時，即關閉電閘確保職員安全及設備安全。5.1.9暴雨停止后，立即開展轄區(qū)環(huán)境清理工作，使轄區(qū)達成整齊、清新、有序。5.2停水停電應急預案5.2.1對預定性停水電，服務中心提前二十四小時在各顯要位置用通告牌正確通知受影響業(yè)戶。5.2.1.1服務中心接到相關單位通知或在媒介上采集到相關信息并經過問詢確定后，應立即以書面通知形式進行公告，公告前須經項目經理認可。5.2.1.2服務中心在收到通知后，檢驗水池水箱水位和發(fā)電設備功效是否可隨時開啟，相關人員應保正將設施功效發(fā)揮最大，利用現(xiàn)有資源降低對業(yè)戶影像。5.2.1.3服務中心在確定發(fā)電機等設備檢修或水池水箱清洗時間后，確定受影響業(yè)戶范圍和估計停止供給時間，依據實際實施計劃必需提前二十四小時通知受影響業(yè)戶，確保能夠在承諾時間內恢復供給。5.2.1.4物業(yè)服務中心應做好對應問詢和解釋工作。并特殊有投訴業(yè)戶應給予回訪解釋情況。5.2.2對突發(fā)性停水電，服務中心應采取以下方法：5.2.2.1在接到相關單位或業(yè)戶通知或發(fā)覺問題經問詢證實后，確定受影響范圍，在10分鐘內發(fā)出緊急通知，可采取廣播、書面、短信通知形式進行。5.2.2.2主動和相關責任單位聯(lián)絡確定原因和估計恢復供給時間等情況。5.2.2.3服務中心在1小時之內將具體情況（停止原因、估計恢復時間等）用通告牌在顯要位置立即通知業(yè)戶。5.2.2.4服務中心發(fā)覺屬于本身原因造成事故，如給水干管爆裂、供電設備故障等，立即組織相關人員進行搶修，并對受影響業(yè)戶進行通知。5.2.2.5事故排除后，查明原因，由服務中心編寫事故分析匯報，駐場經理確定后上報品質管理部。5.2.3給水干管爆裂搶修5.2.3.1高層建筑給水管道壓力大，焊口、軟接處易發(fā)生爆裂。水大量涌出將會浸泡高低壓配電設備、機電設備，造成短路、損壞及水資源大量流失。5.2.3.2發(fā)覺管路破裂，工程人員應快速關閉破裂處管前閥門同時在低位末端進行泄水，用防洪沙袋封堵設備房門，開啟排污泵排水，水量大時安排人員用水桶等工具提水。5.2.3.3遇消防、噴淋和生活水管破裂時，應立即通知工程人員并同時相關人員須將影響范圍內電梯（安全前提下升頂）、電氣設施設備切斷電源、關閉對應水管總閥門及末端泄水、沙袋封堵水路及清除積水；5.2.3.4危及電梯安全應將電梯升至項層同時切斷全部電源（安全前提下），或將電梯廳門用沙袋或其它物品進行阻斷，預防電梯及電梯井進水。5.2.3.5泄水停止后，快速修理破裂處。對維修所需設備和物資在發(fā)覺爆裂時，由相關責任人進行確定，對所缺設備和物資立即聯(lián)絡品質管理部，由品質管理部進行調度和組織相關人員到場援助。5.2.3.6對產生群訴事件，可參考客服《客服服務手冊》處理步驟處理。5.2.4排水系統(tǒng)故障應急處理方法5.2.4.1發(fā)生堵塞，應緊急疏通，若無效，啟用抽水泵外排。5.2.4.2管道破損污水外溢，立即部署出臨時排水通道，對有可能進水關鍵部位，要采取方法進行防護，通知相關住戶暫停用水，組織封堵?lián)屝蓿幚硗瓿?，通知住戶恢復正常見水，將作業(yè)面清潔打掃潔凈。5.2.5設備故障應急預案5.2.5.1對設備巡查或聯(lián)動檢驗時發(fā)覺設備出現(xiàn)故障，立即通知相關責任人員到場，檢驗設備，診療故障原因，判定故障為通常故障還是事故，切斷故障源，預防故障擴大。如需立即停止設備運作，立即切斷電源，進行隔離，并向主管領導匯報。5.2.5.2