龍里項目可行性研究報告第一部分

龍里項目可行性研究報告第一部分16、干燥時間包括幾個部分？怎樣計算？龍里項目可行性研究報告第一部分龍里項目可行性研究報告第一部分16、干燥時間包括幾個部分？怎樣計算？報告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟測算龍里城市概況項目本體分析經(jīng)濟測算住宅市場分析宏觀政策分析城市概況龍里，以龍之故里而得名，位于黔中腹地,屬于黔南布依族苗族自治州，地處貴陽東大門，黔南北大門，是省會貴陽東出口的第一站。東鄰貴定縣、福泉縣，南接龍里縣，西面與北面緊鄰貴陽市。

龍里縣緊鄰貴陽市南明區(qū)，離貴陽約30公里，位于貴陽市東出口地段，是省會貴陽東出三湘、南下兩廣的必經(jīng)之地，也是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和強化貴陽城市經(jīng)濟圈服務(wù)功能、吸引東中部經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)進入的橋頭堡和近距離平臺，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。龍里縣總面積1521平方公里，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，共159個村8個社區(qū)，2012年末總?cè)丝?24266人，其中，少數(shù)民族91754人，非農(nóng)業(yè)人口33319人。龍里縣位于黔中腹地乃貴陽東大門，是“東出三湘、南下兩廣”的要津，縣緊鄰貴陽市南明區(qū)，離貴陽30公里、機場25公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯城市規(guī)劃龍里縣著力推進貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，將龍里打造成貴陽城市經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長極和生態(tài)型林城新區(qū)，建成設(shè)施健全、功能配套、經(jīng)濟繁榮、機制完善、環(huán)境優(yōu)美的貴陽城市拓展區(qū)，貴陽城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)和黔南州重要的對內(nèi)對外開放門戶，傾力將龍里打造成黔中新城。總體規(guī)劃“二區(qū)八片”以商業(yè)、市場、交通服務(wù)、物流、現(xiàn)代教育科研、來料加工工業(yè)、重化工業(yè)、居住等為發(fā)展方向。其中，“二區(qū)”指以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)，“八片”指縣城、谷腳、谷遠、哨關(guān)田、千家卡、麻芝鋪、播箕堡、蓮花等片區(qū)。龍山鎮(zhèn)、谷腳鎮(zhèn)、麻芝鄉(xiāng)和醒獅鎮(zhèn)將作為縣城行政轄區(qū)范圍，總面積472.5平方公里。縣城人口從2015年15萬人增加到2030年的30萬人，建設(shè)用地規(guī)模2015年為1500公傾，2030年為2970公傾。規(guī)劃的縣城將作為龍里縣政治、經(jīng)濟、文化中心，貴陽城市經(jīng)濟圈的重要節(jié)點城市和貴陽中心城區(qū)的城市功能拓展區(qū)以及我州的重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，以發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，發(fā)展為生態(tài)良好的宜居城市。龍里縣城市從定位于貴陽衛(wèi)星城發(fā)展規(guī)劃跨越成為貴陽新東城區(qū)建設(shè)的發(fā)展延伸。根據(jù)該規(guī)劃，龍里縣將緊緊盯住貴陽，瞄向“珠三角”，與貴陽市對接發(fā)展、互補發(fā)展、整合發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展，致力建設(shè)雄踞黔中的新城。

自古龍里就是省會貴陽的東大門，是大西南連接華南、華東的要塞“。龍里距省會貴陽市中心僅28公里，距貴陽龍洞堡機場僅20公里。湘黔鐵路、黔桂鐵路、貴新高等級公路、210國道貫穿龍里，已建成的廈蓉高速公路和正在加緊建設(shè)的貴廣快速鐵路，貴陽交通樞紐與湘黔鐵路、黔桂鐵路接軌建設(shè)在龍里進行，龍里成為名副其實的貴陽城市經(jīng)濟圈擴容，連接大西南與華南、華東的交通樞紐。貴龍城市經(jīng)濟帶以龍里縣龍山鎮(zhèn)水橋為起點，建設(shè)1條長20.4公里、寬80米的城市大道連接貴陽市南明區(qū)城市干道。2014年5月即將全面貫通。開放暢通、不收費的城市大道將貴陽市和龍里縣城連為一體?！澳舷聝蓮V、東出三湘”的交通要沖，航空、鐵路、公路“三港合一”的貴陽同城化交通體系，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，也加快了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城市交通城市發(fā)展地位近年來隨著“貴龍城市經(jīng)濟帶”的建設(shè)，龍里GDP逐年上漲，增長幅度較大，尤其是2012年增長率高達26.5%；快速增長的經(jīng)濟實力推動區(qū)域自身購買能力以及對外吸附能力的提升，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近年來龍里完成生產(chǎn)總值（GDP)逐年上漲，增長幅度較大。

2010年全縣完成生產(chǎn)總值30.58億元，比上年增長12.65％；2011年，完成生產(chǎn)總值39.11億元，比上年增長14.54％；2012年完成生產(chǎn)總值完成54.04億元，比上年增長26.50%。貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，推動龍里城市經(jīng)濟發(fā)展。

近年來龍里縣推進城市化最大的動力還是來自貴龍城市經(jīng)濟帶的帶動。近距離的區(qū)位優(yōu)勢將吸引大量居民、項目等聚集龍里；在這種情況下，迫切需要擴大城市規(guī)模，進行城市建設(shè)，增強城市承載能力，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

城市消費水平從左圖可以看出，龍里近幾年社會消費品零售總額一直保持強勁的增長勢頭，增長速度較為明顯；2010年到2012年，龍里社會消費品零售總額由4.58億元增加到7.14億元，社會消費零售總額穩(wěn)步增長。從右圖可以看出，2010年到2012年，龍里農(nóng)民人均純收入由3933元增長到6120元，增長幅度明顯，人民生活的不斷提高，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來增效作用。龍里縣國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，農(nóng)民純收入及社會消費品零售總額不斷攀升，拉升有效需求，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很好的促進作用。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)龍里目前是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，帶動第一三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也疏導(dǎo)和緩解了城市就業(yè)壓力,給房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。龍里目前以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占比逐年加強，第一產(chǎn)業(yè)的占比也有所上升。由于龍里在旅游資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢，預(yù)計未來龍里隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占比將進一步增長。近年來龍里縣以華潤雪花啤酒分公司為代表的龍里工業(yè)經(jīng)濟在逆勢中不斷上揚，代表企業(yè)有順景實業(yè)、鵬宇星、神果飲料、玨石屋、中材環(huán)保、三山磨料、睿幫建材、金洲機械等上100家規(guī)模以上企業(yè)。目前，龍里縣已建設(shè)形成了谷腳醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)(千家卡)、龍里北部工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，初步形成了以醫(yī)藥、冶煉、建材、特色食品加工為重點的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集具有一定規(guī)模，科技及裝備水平逐步提高。2010年，龍里三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為11︰69︰20；2011年，龍里三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為11.0︰68︰21。

龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫群、羊場云屯營盤三元；貴州龍架山森林公園被命名為“國家生態(tài)文明教育基地”?！鞍松揭凰鶚颉钡牟家雷宕逭取＿@些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比領(lǐng)貴陽，是貴陽近郊旅游休閑度假的好去處。從左圖可以看出，龍里每年旅游業(yè)收入較高，尤其是2010年實現(xiàn)旅游綜合收入11.14億元，接待游客339.89萬人次。預(yù)計未來隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，龍里旅游業(yè)的收入將進一步增長。龍里氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，人文自然景觀資源突出，貴陽近郊最好的休閑度假地之一。良好地貌特征，促使城市旅游業(yè)推動了城市經(jīng)濟發(fā)展。

旅游業(yè)發(fā)展發(fā)展契機氣候宜人，宜居性強，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提“貴龍經(jīng)濟帶”的建設(shè)，給龍里帶來了前所未有的機遇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)轉(zhuǎn)型，同時服務(wù)業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來經(jīng)濟發(fā)展將更加迅猛、健康。龍里發(fā)展的總體目標力爭2020年實現(xiàn)貴龍經(jīng)濟帶區(qū)域，GDP總量達到250億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達到46%以上。龍里地處貴陽東大門，“三港合一”的交通要沖，迅速融入”貴陽半小時經(jīng)濟圈”隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，龍里逐步融入“貴陽城市經(jīng)濟圈”，后發(fā)優(yōu)勢明顯，未來對貴陽房地產(chǎn)市場具有較大影響力。城市發(fā)展契機及目標城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃建設(shè)小結(jié)1、規(guī)劃建設(shè)層面——龍里縣著力推進貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)，將龍里打造成貴陽城市經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長極和生態(tài)型林城新區(qū)，建成設(shè)施健全、功能配套、經(jīng)濟繁榮、機制完善、環(huán)境優(yōu)美的貴陽城市拓展區(qū)，貴陽城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)和黔南州重要的對內(nèi)對外開放門戶，傾力將龍里打造成黔中新城；2、經(jīng)濟發(fā)展層面——隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)的推動，龍里縣的經(jīng)濟發(fā)展正處于迅猛且健康的趨勢，目前總量及人均都有所提升，快速增長的經(jīng)濟實力推動區(qū)域自身購買能力以及對外吸附能力的提升，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使未來龍里縣城更具競爭力，同時第三產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重逐漸加大，未來由此將產(chǎn)生一大批有一定經(jīng)濟實力的投資置業(yè)群體；4、政策層面——2013年，中央的調(diào)控態(tài)度依然堅決，政策的大方向上不會有大的改變，政策調(diào)控使得剛需成為安全地帶；12報告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項目本體分析經(jīng)濟測算住宅市場分析由圖可見：

2012年，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市，在此支撐下，2012年全國商品房銷售面積91705萬平米，同比增長2.4%。

2013年1—7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。

2012年全國市場較2011年相比呈現(xiàn)量價齊跌的局面，以價換量趨勢明顯，但2012年末尾及2013年伊始隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，成交量有所上升。全國走勢保持調(diào)控穩(wěn)定性2013年中央頻頻重申調(diào)控不放松2013年2月20日：國務(wù)院召開常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議在肯定前階段房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，提出五條調(diào)控措施（“國五條”）：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強市場監(jiān)管；2月22日：國土資源部副部長胡存智在22日舉行的國土資源部在京召開全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報會上指出，要準確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作面臨的嚴峻形勢、復(fù)雜形勢，主動配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)。3月27日：國務(wù)院總理李克強27日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，李克強在會議中指出：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設(shè)。

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級——意味著2013年一年之內(nèi)，政策方向不會發(fā)生大改變；2013年隨著”國五條“出臺，維持了國家對抑制房地產(chǎn)房價過高上漲的調(diào)控決心，2013年全國房地產(chǎn)政策調(diào)控方向仍以保護合理自住需求和抑制投資投機需求為主。2013年受經(jīng)濟不明朗、通貨膨脹等的影響，政策不會發(fā)生大改變中央態(tài)度堅決，調(diào)控大幅回轉(zhuǎn)機會渺茫降息、降準，購房成本降低首貸優(yōu)惠鼓勵自住需求土地處理增大市場供應(yīng)量2013年上半年經(jīng)濟形勢依舊不樂觀，下半年我國發(fā)展速度取決于改革的決心和力度限貸、房地產(chǎn)稅限價、限購經(jīng)濟形勢短期無法改變?nèi)珖謩輫l(fā)2號”文件支持，貴州目前處于城市快速發(fā)展階段，貴州的宏觀政策在響應(yīng)中央情況下，政策強度相對全國重點城市較弱，主要以呵護房地產(chǎn)健康發(fā)展為主。“國2號”文件政策解讀文件內(nèi)容：2012年月12日，國務(wù)院辦不了《關(guān)于進一步促進貴州經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的若干意見》即國發(fā)【2012】2號文件。（意見）指出貴州是我國西部多民族聚居的省份。貧困和落后是貴州的主要矛盾，加快發(fā)展是貴州的主要任務(wù)。貴州盡快實現(xiàn)富裕，是西部和欠發(fā)達地區(qū)與全國縮小差距的一個重要象征，是國家興旺發(fā)達的一個重要標志。進一步促進貴州經(jīng)濟社會又好又快，是加快脫貧致富步伐，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標的必然要求;是發(fā)揮貴州比較優(yōu)勢，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略需要；是增進各族群眾福祉，促進民族團體、社會和諧的有力支撐；是加強長江、珠江上游生態(tài)建設(shè)，提高可持續(xù)發(fā)展能力的重大舉措。一、增強了發(fā)展信心二、理清了發(fā)展思路三、明確了戰(zhàn)略定位四、落實了支撐條件貴州局勢報告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項目本體分析經(jīng)濟測算住宅市場分析宏觀政策分析龍里城市概況房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)帶動，龍里縣商鋪房成交量大幅增加。2011年隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增大，當(dāng)年成交量從2010年的8.85萬㎡飆升到16.36萬㎡，高出近一倍。2012年龍里新建商品房網(wǎng)上備案銷售面積為18.16萬㎡；2013年1—9月份銷售面積達19.71萬㎡，預(yù)計2013年整年銷售量將接近30萬㎡。供應(yīng)量劇增，市場競爭激烈

自2011年以來，龍里房地產(chǎn)市場供應(yīng)量節(jié)節(jié)攀升，2013年供應(yīng)量高達40.16萬㎡，截止到目前去化不到一半；近兩年龍里土地成交量持續(xù)走高，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大，市場競爭激烈。

龍里商品房市場受貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)的推動，現(xiàn)呈現(xiàn)供大于求的市場格局，市場競爭激烈。市場空白點在于——控制總價、高形象，搶占中高端客戶市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，剛需產(chǎn)品未能達到完全釋放，高品質(zhì)產(chǎn)品對細節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在較大差距。供應(yīng)多元化、精細化是市場發(fā)展的必然趨勢，項目銷售須從產(chǎn)品、營銷上尋找突破口市場供求結(jié)構(gòu)與空間戶型特征80—90平米的兩室、90-120平米三室今后將是龍里房地產(chǎn)市場的主流熱銷戶型近年來龍里隨著大勢發(fā)展，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品本身差異化、個性化不明顯，戶型多以三室為主，中心區(qū)域熱銷產(chǎn)品集中在110-130㎡。從近年客戶購買戶型面積來看，70%的客戶購房面積區(qū)間在90—130㎡區(qū)間，70㎡以下小戶型市場接受度低，僅有5%的剛需客戶購買小戶型。未來80—90㎡的兩室、90—120㎡緊湊型三室將是市場主流熱銷戶型。價格走勢（以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房管局）龍里房價在2010年之前一直處于較低的水平，2010年至2011年房價開始快速上漲，2011年價格漲至2524元/平方米，2011年老城區(qū)成交均價突破3000元/㎡，龍里市場受貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)的推動，目前市場整體均價在2900—3100元/平方米之間，但主城區(qū)部分樓盤已突破,3200元/㎡。自2010年龍里住宅售價快速上漲，2012年售價達2850元/㎡，目前老城區(qū)成交均價突破3200元/㎡。在售項目價格分析：目前龍里縣在售項目住宅價格集中在2700—3600元/㎡之間，成交均價在3000元/㎡左右，受市場供應(yīng)量大的影響，購房客戶逐步理性化。市場供大于求格局，各樓盤為爭奪客戶，紛紛推出各種促銷活動，導(dǎo)致客戶最終實際成交價下滑。隨著市場供應(yīng)量的放大，市場競爭愈發(fā)激烈。龍里縣城商業(yè)用房隨著城市化進程不斷發(fā)展，大十字商圈是目前龍里商業(yè)價值最高區(qū)域，其市場核心區(qū)域首層商業(yè)均價接近30000元/㎡；老城區(qū)商鋪有限，多數(shù)商鋪以出租為主。目前龍里整個商業(yè)市場成交以縣政府區(qū)域為主，該區(qū)域規(guī)劃為龍里城市中心，其未來升值空間大；從該區(qū)域龍城國際廣場商鋪成交情況來看，一層商鋪成交均價均在25000—30000元/㎡不等；今年下半年隨著老城區(qū)名門時代廣場商鋪的推出，市場成交均價將有一定上升空間。價格走勢自2009年以來，龍里縣商業(yè)售價逐年穩(wěn)步上升，核心區(qū)域首層商業(yè)均價接近30000元/㎡。（以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房管局）市場目前隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)的推動，供應(yīng)量逐步增大，市場競爭將愈發(fā)激烈，市場未來將是品質(zhì)和營銷之戰(zhàn)。剛性需求是市場主流，改善型需求規(guī)模擴大。80-120平米之間中端緊湊型住宅成熱銷戶型。受貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)規(guī)劃影響，土地供應(yīng)和成交隨之上升，成交區(qū)域主要集中在縣政府區(qū)域和城西片區(qū)。隨著城市以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)雙向發(fā)展，市場供應(yīng)量大，市場競爭加劇。近年龍里商品房價格逐年穩(wěn)步上升，到2011年上漲到2524/平米，目前市場上整體均價在2700-3000元/平米之間，個別高品質(zhì)樓盤已突破3000元。住宅市場主要以小高層、高層為主，而商業(yè)主要以住宅底商為主，洋房項目的品質(zhì)感較差，整體品質(zhì)都有較大可提升的空間。市場產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，對產(chǎn)品細節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在較大差距，產(chǎn)品及營銷水平普遍較低，本項目在產(chǎn)品及營銷方面還存有較大發(fā)揮空間。龍里住宅整體市場小結(jié)城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府區(qū)域建筑形體：高層/小高層/別墅主力戶型：100-140平米三房暢銷戶型：100-130㎡的三房價格區(qū)間：2900-3600元/平米主力客戶群：貴陽客戶/原住多次改善型客戶競爭特點：自然資源型片區(qū)典型項目：蕓臺-芷岸建筑形體：高層/小高層主力戶型：100-130平米三房和75-90㎡兩房暢銷戶型：100-120平米三房和80-90㎡兩房價格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點：成熟配套/生活慣性典型項目：西南藥都生態(tài)城建筑形體：高層主力戶型：90平米兩房和110-130平米三房暢銷戶型：100-130平米三房價格區(qū)間：2800-3500元/平米主力客戶群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶/外地客戶競爭特點：該區(qū)域規(guī)劃為城市新中心區(qū)域，未來升值空間大典型項目：龍城國際廣場市場格局：龍里目前以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)雙向發(fā)展，主要分為老城區(qū)、縣政府區(qū)域、城西片區(qū)三大板塊。2013年2012年蕓臺芷岸，總建筑面積約17萬㎡，總戶數(shù)1051戶，2011年11月開盤至今共去化650套，剩余10萬㎡2014年市場整體供應(yīng)：隨著貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)的推動，近兩年龍里開發(fā)項目體量猛增，供應(yīng)量不低于50萬㎡，項目入市時，將面臨持銷項目與新入市項目兩重競爭。2015年2016年龍馨苑，共推出8棟高層，目前二期在售，截止到目前共去化340套左右，剩余量約6萬㎡。龍城國際廣場，總建筑面積約40萬㎡，共2356戶，目前二期認籌中，剩余量37萬㎡。中鐵國際生態(tài)城

，總建筑面積1200萬㎡，今年7月份開盤銷售，剩余量1192萬㎡。西南藥都生態(tài)城，總建筑面積約60萬㎡，2011年5月份開售，目前二期銷售，剩余量45萬㎡金龍中央廣場，占地3.7萬方，目前處于前期登記，預(yù)計年底推出。名門時代廣場，總建筑面積約50萬㎡，目前處于前期登記，預(yù)計年底推出。本項目及即將推出項目其他尾盤銷售項目，累計剩余10萬㎡。典型項目—蕓臺芷岸位于貴州龍里龍山水橋（龍架山國家能森林公園旁），項目占地約150畝，總建筑面積約17萬㎡，總戶數(shù)1051戶，分為別墅、小高層、高層組團。該項目景觀體驗區(qū)已對外展示，小區(qū)品質(zhì)都強于龍里市場其他樓盤，目前高層成交均價3100元/㎡，小高層花園洋房成交均價3600元/㎡；別墅成交均價8845元/㎡。商鋪整體均價15000元/㎡典型項目—龍馨苑“龍馨苑”項目地處龍里縣三林路中段，該項目共推出8棟高層，分三期開發(fā)，一期推出3、4兩棟，共248套，目前一期僅剩幾套復(fù)式，二期推出7、8兩棟，于今年7月份開盤銷售，截止到目前去化120套；二期商鋪成交3套，網(wǎng)上備案，住宅最終實際成交均價2900元/㎡，商鋪整體均價14600元/㎡。典型項目—龍城·國際廣場

龍城國際廣場，位于龍里縣金龍路與貴新聯(lián)絡(luò)線交匯處，項目占地約6.4萬方，總規(guī)劃建筑面積40余萬平米。項目本身擁有10萬平米大型購物廣場囊括百貨、北京華聯(lián)超市、星空影院、電器、家居、五星酒店等；該項目一期共推出住宅288套，商鋪264套，合計552套，于2012年7月28日開盤，銷售至今住宅去化200套，住宅成交均價2950元/㎡。商鋪整體均價14000元/㎡；二期今年8月份開始認籌。典型項目—西南藥都生態(tài)城西南藥都生態(tài)城位于龍里縣東門地段，總占地面積為300877平方米，規(guī)劃約60萬平方米超大規(guī)模綜合生態(tài)城邦，囊括醫(yī)藥物流、居住、商業(yè)、教育、酒店商務(wù)等復(fù)合功能；該項目目前住宅成交均價2800元/㎡，商鋪整體均價1000元/㎡。典型項目—中鐵國際生態(tài)城龍里中鐵國際生態(tài)城位于龍里谷腳鎮(zhèn)，由中國中鐵集團股份有限公司總投資150億元人民幣，在龍里縣占地約2.2萬畝修建國際旅游體育休閑度假中心，打造集旅游、體育、休閑、度假、生態(tài)城為一體的全國知名休閑度假中心。項目本期推出花園洋房611套，別墅233套，目前花園洋房成交均價5400元/㎡，別墅成交均價10300元/㎡。典型項目—中興嘉園中興嘉園位于龍里縣鐵龍路口(火車站、汽車站旁)項目占地87593㎡，總建筑面積143308㎡，分為A、B、C、A3、A4多層以及A1、A2小高層，一樓為獨立門面，二樓以上為住宅，頂樓為躍層。該項目現(xiàn)處于尾期銷售，現(xiàn)剩余不到50套；今年住宅成交均價3000元/㎡，商鋪成交均價14600元/㎡。典型項目—森林溪畔森林溪畔由貴州貴志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，與龍里龍架山森林公園隔打草河相望，占地面積約25萬㎡，總建筑面積約40萬㎡，總戶數(shù)約3000戶，整個項目分三期開發(fā)，產(chǎn)品包括森林水岸獨立別墅、森林爬山聯(lián)拼別墅、4＋1森林電梯花園洋房、小高層及中高層森林電梯花園洋房等。該項目現(xiàn)處于尾盤銷售，剩余產(chǎn)品面積集中在140㎡以上。典型項目—金龍·中央廣場

金龍中央廣場位于龍里縣金龍路，占地3.7萬方；該項目由于開發(fā)商資金不足，原對外公布，一期于2013年6月29日開始認籌,一期開盤時間定在2013年10月1日，二期于2013年11月18日開始認籌,二期開盤時間定在2013年12月28日；并未實行，這將對項目形象、口碑、后期營銷造成一定的影響。典型項目—名門時代廣場

名門時代廣場位于龍里縣城中心大十字，項目總占地面積98.04畝，建筑面積49.77萬平方米，由貴州天成鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資12.72億元，攜手龍里縣縣政府對龍里大十字棚戶片區(qū)進行升級改造的重點項目，目前處于前期登記中。各項目產(chǎn)品戶型供銷分析：整個市場以100-135㎡產(chǎn)品最為熱銷，80—100㎡剛需產(chǎn)品成為安全地帶；135㎡以上戶型市場擠壓嚴重，源于目標客戶需求特點。普通購房群體龍里主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)、周邊縣市（主要為貴陽、貴定、福泉、盤江區(qū)域），外地生意人，首置或改善型住房，經(jīng)濟基礎(chǔ)有限。產(chǎn)品選擇：100-130的三房居多，當(dāng)?shù)仄檬孢m型房型，外地客戶更關(guān)注宜居低密度產(chǎn)品市場主力公務(wù)員群體具備較強的購買力，但相對比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式返鄉(xiāng)群體頂級客戶返鄉(xiāng)群體：在外地工作多年，已積累了一定資金，但在外又能承受不了當(dāng)?shù)胤績r，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，或為購房為其長輩養(yǎng)老，帶有一種光宗耀祖的心理。產(chǎn)品選擇：110-130的三房居多龍里經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。對住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對品質(zhì)要求也較高。非盲目選擇最貴。消費會存在一定外溢。產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品機緣客戶客戶構(gòu)成分析：目前市場客戶以當(dāng)?shù)丶巴獾嘏R近縣市（貴陽、貴定等）公務(wù)員、私營個體及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場消費者是客戶群的主力構(gòu)成；住宅置業(yè)目的以自住為主。外地客戶更關(guān)注宜居低密度產(chǎn)品城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府區(qū)域商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商銷售類型：待售+自持價格區(qū)間：一層商鋪18000—25000元/㎡之間二三層商業(yè)7000—9000元/㎡不等商鋪均價：15000元/㎡左右。租金：在30—80元/㎡不等競爭特點：該區(qū)域作為城市未來重點發(fā)展區(qū)域在售項目：蕓臺芷岸、龍馨苑商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場/社區(qū)底商銷售類型：在售價格區(qū)間：社區(qū)底商25000—32000元/平米

二三層商業(yè)8000—15000元/㎡不等商鋪均價：17000元/平方米左右租金：在50—150元/㎡不等競爭特點：老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較為成熟，資源缺少客戶接受度較高。在售項目：西南藥都待售項目：名門時代廣場商業(yè)形態(tài)：大型集中商業(yè)/高端休閑商業(yè)/社區(qū)底商銷售類型：待售+自持價格區(qū)間：一層商鋪25000—30000元/平米之間二三層商業(yè)8000—12000元/㎡不等商鋪均價：17000元/平方米左右租金：在30—100元/㎡不等競爭特點：該區(qū)域規(guī)劃為城市新中心區(qū)域，未來升值空間大在售項目：龍城國際廣場商業(yè)市場分析：目前龍里商業(yè)市場供應(yīng)以縣政府區(qū)域為主，目前一層商鋪價格區(qū)間在25000—30000元/平米不等，老城區(qū)受限于供應(yīng)有限，供應(yīng)量較少；城西片區(qū)以社區(qū)底商成交為主。龍里地產(chǎn)發(fā)展處于地段時代，城區(qū)的配套和公共設(shè)施成為其不可復(fù)制的核心競爭力，新區(qū)和城郊以景觀打造、低密度產(chǎn)品規(guī)劃獲得市場空間。區(qū)域?qū)用娓偁帉用媸茈p龍新區(qū)發(fā)展帶動龍里將進入大盤競爭時代，底商加住宅的小打小鬧的時代徹底遠去，龍里市場進入拼實力、拼規(guī)模、拼配套、拼環(huán)境的階段，速度成為未來市場的核心目標?？蛻魧用娈a(chǎn)品層面市場小結(jié)龍里在大貴陽發(fā)展區(qū)域帶動下，其良好區(qū)位優(yōu)勢吸引了貴陽、貴定、福泉等地客戶關(guān)注，目前外地客戶更易被低密度宜居產(chǎn)品所打動，而高層產(chǎn)品則以龍里城區(qū)及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)、貴陽客戶成交為主。從目前市場發(fā)展趨勢來看，低密度產(chǎn)品更易熱銷，源于城市定位以及客戶對市場喜歡。高層產(chǎn)品熱銷主要集中于老城區(qū)及縣政府一帶。39報告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟測算龍里城市概況項目地塊分析經(jīng)濟測算住宅市場分析宏觀政策分析正大地塊分析地塊屬性項目地處三林路中段，原正大廠區(qū)。龍里城西作為今后龍里中心城區(qū)與貴龍城市經(jīng)濟帶連接樞紐地帶，成為龍里中心城區(qū)貨運、物流中心，目前區(qū)域處于開發(fā)階段。目前高鐵火車站、輕軌總站設(shè)于項目西北側(cè)500米。北側(cè)縣醫(yī)院離項目約200米。貴龍大道貴廣高鐵貴龍城市經(jīng)濟帶重點開發(fā)區(qū)域正大地塊三林路雙龍新區(qū)：根據(jù)貴陽市規(guī)劃設(shè)計院進行的《貴州省雙龍新區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》的編制,貴龍城市經(jīng)濟帶、谷腳工業(yè)園等區(qū)域?qū)⑴c龍洞堡實現(xiàn)整體連片開發(fā)。新區(qū)規(guī)劃總面積約400平方公里，其中貴陽市為170平方公里，龍里縣230平方公里。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，貴陽市輕軌將延伸到龍里縣城，與貴陽同城化發(fā)展?，F(xiàn)狀：