產(chǎn)業(yè)化模式下住宅成本及效益分析研究

第1章基本理論概述1.1住宅產(chǎn)業(yè)化的概述1.1.1住宅產(chǎn)業(yè)化的概念住宅產(chǎn)業(yè)化就是將住宅生產(chǎn)中所需構(gòu)件通過工業(yè)化進(jìn)行生產(chǎn)、安裝。對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化來說，從本質(zhì)來看，就是使住宅生產(chǎn)的工業(yè)化得以實(shí)現(xiàn)。1.1.2住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化來說，從本質(zhì)來看，其主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是住宅科技成本的產(chǎn)業(yè)化，另一個(gè)是住宅生產(chǎn)模式產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于住宅科技成果產(chǎn)業(yè)化來說，就是把這一成果在具體的住宅生產(chǎn)中應(yīng)用。對(duì)于住宅生產(chǎn)方式產(chǎn)業(yè)化來說，是以住宅產(chǎn)業(yè)化為主。1.1.3住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必要性圖1-1展示了我國近十五年建筑業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的平均工資變化趨勢(shì)資料依據(jù)：基于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的相關(guān)信息進(jìn)行了梳理和計(jì)算所得。建筑業(yè)迎來了轉(zhuǎn)型的緊迫需求。首先，建筑業(yè)就業(yè)人員平均工資逐年上升將導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加，對(duì)建筑業(yè)發(fā)展不利。房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷攀升，影響市場(chǎng)健康，需要轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)。與電子信息制造業(yè)和農(nóng)業(yè)不同，建筑業(yè)轉(zhuǎn)型面臨較高成本和復(fù)雜情境，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必不可少。其次，建筑業(yè)占據(jù)國內(nèi)總能耗的30%，建設(shè)過程中的能耗占15%，對(duì)資源和環(huán)境造成壓力。建筑垃圾約占年產(chǎn)垃圾的三到四億噸，要求建筑業(yè)轉(zhuǎn)向資源節(jié)約和環(huán)保型社會(huì)。最后，消費(fèi)者生活品質(zhì)要求提高，住宅產(chǎn)業(yè)應(yīng)滿足“有好房住”的需求。采用產(chǎn)業(yè)化模式、預(yù)制構(gòu)件可提高住宅質(zhì)量，避免人為因素對(duì)構(gòu)件的影響。消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量的關(guān)注將在房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)時(shí)成為主流，建筑業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。1.2國際和國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的演進(jìn)過程及其當(dāng)前狀況1.2.1國外住宅產(chǎn)業(yè)化的演變過程與現(xiàn)狀一是數(shù)量需求時(shí)期。二戰(zhàn)后歐洲國家住宅被大部分破壞，難民涌入城市。此時(shí)歐洲國家利用住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)效率優(yōu)勢(shì)大量生產(chǎn)住宅以滿足數(shù)量需求。二是質(zhì)量和性能需求時(shí)期。二戰(zhàn)后二十年，數(shù)量需求基本得到滿足，政府開始制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系、相關(guān)法律法規(guī)以滿足適用性、安全性、耐久性、積極性等性能的需求。三是生態(tài)環(huán)保需求時(shí)期。1973、1979兩次能源危機(jī)之后，住宅產(chǎn)業(yè)化開始向節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，以減低對(duì)環(huán)境的影響。1.22我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程在1974年，國內(nèi)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化方面的定義進(jìn)行詳細(xì)論述，二十世紀(jì)九十年代中期，將住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展深入推進(jìn)。在1996年，原建設(shè)部將住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工作深入推進(jìn)。1.3概述住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本與效益1)增量成本對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本來說，就是兩個(gè)成本之間的差值，一是住宅產(chǎn)業(yè)化模式生產(chǎn)成本，二是傳統(tǒng)模式生產(chǎn)成本。本文以傳統(tǒng)模式為依托，將住宅產(chǎn)業(yè)化模式當(dāng)成是其中的一個(gè)選項(xiàng)，將生產(chǎn)成本計(jì)算出來。針對(duì)不同項(xiàng)目開發(fā)成本，倘若住宅產(chǎn)業(yè)化模式與傳統(tǒng)模式相比高一些時(shí)，它就是增量的。倘若住宅產(chǎn)業(yè)化模式與傳統(tǒng)模式相比，前者低一些時(shí)，其就是負(fù)增量。2)增量效益對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的增量效益來說，就是兩個(gè)效益的差值，一是住宅產(chǎn)業(yè)化模式下的住宅效益，二是傳統(tǒng)模式中生產(chǎn)住宅效益。本文以傳統(tǒng)模式為依托，將住宅產(chǎn)業(yè)化模式當(dāng)成是一個(gè)選擇，將成本變化情況計(jì)算出來。從使用成本來看，住宅產(chǎn)業(yè)化模式與傳統(tǒng)模式相比，其要小一些，它是正增量；倘若住宅產(chǎn)業(yè)化模式和傳統(tǒng)模式進(jìn)行比較，前者大一些時(shí)，它就是負(fù)增量。第2章產(chǎn)業(yè)化住宅的成本構(gòu)造以及增量成本和效益的分析2.1成本構(gòu)成分析2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成分析房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成如圖2-1所示。第一部分:直接開發(fā)成本。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%~50%。2)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，通常有大約5%用于支付前期工程費(fèi)用。3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這是市政公共設(shè)施費(fèi)用之一，就是建筑物兩米外的道路與管線工程的費(fèi)用統(tǒng)稱[7]。4)建筑安裝工程費(fèi)一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的40%。5)通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，公共配套設(shè)施費(fèi)用的占比在百分之十一百分之二十之間。6)開發(fā)的間接費(fèi)用。這一費(fèi)用是企業(yè)在組織與管理過程中形成的，在這之中將管理人員工資、福利費(fèi)以及修理費(fèi)等包括在內(nèi)。第二部分:期間費(fèi)用1)管理費(fèi)用一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的2%。管理費(fèi)用主要包括項(xiàng)目開發(fā)期間用于管理人員管理項(xiàng)目的費(fèi)用。2)銷售費(fèi)用一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的3%。銷售費(fèi)用主要包括用于銷售住宅產(chǎn)品的費(fèi)用，如廣告費(fèi)等宣發(fā)費(fèi)用和各種中介費(fèi)用。3)財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%。財(cái)務(wù)開銷是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為籌集項(xiàng)目資金而支付的費(fèi)用，主要由銀行利息和相關(guān)手續(xù)費(fèi)構(gòu)成。第三部分:相關(guān)稅費(fèi)一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的15~25%。2.1.2分析開發(fā)的住宅產(chǎn)品的使用成本構(gòu)成住宅產(chǎn)品使用成本要素如圖2-2所示。圖2-2住宅產(chǎn)品使用成本構(gòu)成1)維修成本維修成本越低，住宅產(chǎn)品的質(zhì)量越好。在消費(fèi)者生活品質(zhì)的要求小節(jié)中，本文提及傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)模式由于本身的弊端，相較于住宅產(chǎn)業(yè)化多出許多難以避免的質(zhì)量問題，所以其住宅產(chǎn)品的維修成本是高于產(chǎn)業(yè)化住宅的。2)能耗成本能耗成本低，住宅產(chǎn)品的品質(zhì)高。產(chǎn)業(yè)化住宅與綠色建筑材料的安裝契合度更高，摒棄了人為因素的干擾，同樣的綠色建筑材料用量，產(chǎn)業(yè)化住宅能耗成本是低于傳統(tǒng)綠色住宅的。3)管理成本住宅產(chǎn)品的品質(zhì)越高，管理難度越低，管理成本也越低。這里主要指物業(yè)管理成本，質(zhì)量好的住宅產(chǎn)品需要物業(yè)管理單位支付的維護(hù)、維修費(fèi)用也越低，從長(zhǎng)期來看，此方面成本的下降能有效減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目投入使用后的后續(xù)負(fù)擔(dān)。4)交通成本與住宅生產(chǎn)模式無關(guān)，不做討論。交通成本僅與住宅項(xiàng)目的地段和周邊配套有關(guān)。2.2增量成本分析2.2.1直接開發(fā)成本的增量成本（1）建筑面積增量成本：由于住宅產(chǎn)業(yè)化享有容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，建筑面積增量成本計(jì)算涉及售價(jià)、總建筑面積、容積率補(bǔ)償?shù)纫蛩兀杈C合考慮建筑安裝成本、稅費(fèi)及其他費(fèi)用。（2）前期工程費(fèi)用增量成本：產(chǎn)業(yè)化模式設(shè)計(jì)成本相對(duì)傳統(tǒng)模式高，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)化模式中各項(xiàng)工程必須協(xié)同合作，而傳統(tǒng)模式中單項(xiàng)工程獨(dú)立存在，導(dǎo)致前期工程費(fèi)用增加。（3）建筑安裝工程費(fèi)用增量成本：目前住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)制率相對(duì)較低，預(yù)制構(gòu)件運(yùn)用有限，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)化模式與傳統(tǒng)模式在人員配置及材料成本上的差異。雖然預(yù)制構(gòu)件能減少材料損耗，但生產(chǎn)成本較高，企業(yè)對(duì)政策性補(bǔ)助的響應(yīng)較為謹(jǐn)慎。（4）開發(fā)間接費(fèi)用增量成本：住宅產(chǎn)業(yè)化減少施工人員，降低臨時(shí)費(fèi)用和水電費(fèi)用，形成負(fù)增量。然而，目前產(chǎn)業(yè)化管理費(fèi)用相對(duì)高，為正增量。住宅產(chǎn)業(yè)化仍處于過渡階段，建安成本相對(duì)較高。2.2.2期間費(fèi)用的增量成本1)銷售費(fèi)用增量成本很多消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅不了解，使得銷售費(fèi)用增量成本形成。本文擬定以下問卷驗(yàn)證：相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，住宅產(chǎn)業(yè)化模式下住宅銷售成本是較高的。本問卷主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的了解程度以及住宅選擇方面的偏好進(jìn)行題目設(shè)置。第1題性別[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例男12054.55%女10045.45%本題有效填寫人次220第2題年齡[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例18-2820090.91%29-39209.09%40-5000%50以上00%本題有效填寫人次220問卷投放對(duì)象主要為學(xué)生，故18~28歲受訪消費(fèi)者偏多。第3題您了解或聽說過住宅產(chǎn)業(yè)化嗎？[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例沒聽過10045.45%聽說過8036.36%了解4018.18%本題有效填寫人次220對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化不了解的消費(fèi)者仍然占81.81%的大多數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售費(fèi)用中的營銷推廣類費(fèi)同仍存在增量成本，即花費(fèi)更多成本宣傳產(chǎn)業(yè)化住宅。這里對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化了解程度和年齡的相關(guān)性進(jìn)行以下分析：設(shè)“沒聽過”數(shù)值為1，設(shè)選項(xiàng)“聽說過”數(shù)值為2，設(shè)選項(xiàng)“了解”為數(shù)值3，與年齡大小進(jìn)行相關(guān)性分析。結(jié)果如下：Pearson相關(guān)年齡您了解或聽說過住宅產(chǎn)業(yè)化嗎？相關(guān)系數(shù)0.522*p

值0.013*p<0.05**p<0.01根據(jù)上述資料，我們可以利用相關(guān)分析法研究年齡與消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化了解程度之間的相關(guān)關(guān)系。并且可以使用Pearson相關(guān)系數(shù)來評(píng)估這種相關(guān)關(guān)系的強(qiáng)弱程度。進(jìn)一步的分析顯示：年齡和消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化了解程度之間的相關(guān)系數(shù)值為0.522，并且呈現(xiàn)出0.05水平的顯著性，因而說明年齡和消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化了解程度之間有著顯著的正相關(guān)關(guān)系。簡(jiǎn)而言之，依照問卷數(shù)據(jù)，年齡越大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化了解程度越深。第4題您在購房時(shí)比較注重哪些方面？[多選題]選項(xiàng)小計(jì)比例1.價(jià)格18081.82%2.戶型15068.18%3.地段，交通21095.45%4.環(huán)境12054.55%5.周邊配套14063.64%6.住宅質(zhì)量（節(jié)約維修費(fèi)用，漏水）10045.45%7.節(jié)能環(huán)保7031.82%8.防火抗震等安全問題8036.36%本題有效填寫人次220由于目前房?jī)r(jià)普遍處于偏高的位置，消費(fèi)者對(duì)住宅的質(zhì)量和性能偏重較低。住宅質(zhì)量，節(jié)能環(huán)保，安全問題占總答卷的最小比率。說明現(xiàn)階段消費(fèi)者的偏向使得產(chǎn)業(yè)化住宅在使用過程中的增量效益沒有充分發(fā)揮在住宅銷售中。吸引消費(fèi)者的仍然是傳統(tǒng)住宅和產(chǎn)業(yè)化住宅的共同點(diǎn)（選項(xiàng)1、2、3、5）。對(duì)于第5題中的住宅產(chǎn)業(yè)化，我們需要提升其質(zhì)量和性能，減少建筑費(fèi)用，同時(shí)也要減少住宅的能源消耗和物資消耗，降低居民的生活開銷，以此來打造節(jié)約土地、保護(hù)環(huán)境的住宅。您是否贊成這一觀點(diǎn)呢？[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例支持17077.27%無所謂5022.73%沒必要00%本題有效填寫人次220結(jié)合第四題的問卷數(shù)據(jù)，消費(fèi)者接受產(chǎn)業(yè)化住宅的條件還主要在于對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的低造價(jià)帶來的低房?jī)r(jià)的憧憬。現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)階段成本仍高于傳統(tǒng)住宅，雖然使用階段的增量效益抵消了開發(fā)過程中的增量成本，但兩種模式下的住宅售價(jià)不會(huì)有過大差距。在購房過程中，您對(duì)住宅的適用性、環(huán)境效能、經(jīng)濟(jì)效益、安全性和耐久性的評(píng)估[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例非常想了解，但自己不是專家無法評(píng)價(jià)判19086.36%無所謂，價(jià)格低就行3013.64%不想了解00%本題有效填寫人次22086.36%的消費(fèi)者還是對(duì)住宅性能非常關(guān)心，待住宅價(jià)格較為穩(wěn)定時(shí)，這些對(duì)住宅性能的潛在要求將會(huì)成為產(chǎn)業(yè)化住宅的吸引消費(fèi)者的重要因素。第7題您對(duì)目前居住的房屋不滿意之處為哪些[多選題]選項(xiàng)小計(jì)比例1、戶型設(shè)計(jì)問題12054.55%2、供水問題6027.27%3、電梯問題11050%4、小區(qū)環(huán)境問題14063.64%5、通風(fēng)問題104.55%6、采光問題4018.18%7、高能耗問題3013.64%8、保溫隔熱效果差209.09%9、維修成本高3013.64%10、漏水209.09%11、噪音問題4018.18%12、空氣質(zhì)量5022.73%13、停車位不足7031.82%本題有效填寫人次220現(xiàn)在的住宅產(chǎn)品最讓消費(fèi)者不滿意的問題是戶型問題，電梯問題，小區(qū)環(huán)境問題，這些問題都能由住宅產(chǎn)業(yè)化解決，產(chǎn)業(yè)化住宅的適用性是優(yōu)于傳統(tǒng)住宅，原因在于產(chǎn)業(yè)化住宅的設(shè)計(jì)相較于傳統(tǒng)住宅更加精細(xì)，各單項(xiàng)工程間協(xié)調(diào)性更好，這使得住宅的平面布局布置更加合理，設(shè)備的安裝更加精準(zhǔn)。而環(huán)境問題，由于節(jié)能環(huán)保技術(shù)與產(chǎn)業(yè)化住宅的契合度更高，所以產(chǎn)業(yè)化住宅的可居住性也是高于傳統(tǒng)住宅的。第8題您的住宅在交房時(shí)的裝修狀況是[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例毛坯房（不需要任何裝修）10045.45%全裝修（精裝修）7031.82%僅提供衛(wèi)生間及廚房裝修3013.64%根據(jù)開發(fā)商提供的多種全面裝修方案再做選擇209.09%本題有效填寫人次220有59.09%的消費(fèi)者選擇獨(dú)立裝修，說明目前的住宅產(chǎn)品的全裝修服務(wù)還是不能讓消費(fèi)者完全放心。第9題您愿意購買全裝修住宅的原因是？[多選題]選項(xiàng)小計(jì)比例裝修材料統(tǒng)一選購，比自己裝修同檔次的更便宜15068.18%省錢、省力、省心15068.18%我不懂裝修，還是交給專業(yè)人士更放心3013.64%整體質(zhì)量有保證4018.18%環(huán)保節(jié)能4018.18%本題有效填寫人次220選擇全裝修住宅的大部分消費(fèi)者都是出于價(jià)格考慮（68.18%），同時(shí)認(rèn)為全裝修的質(zhì)量不需要過分擔(dān)心第10題您不愿意購買全裝修住宅的主要原因是？[多選題]選項(xiàng)小計(jì)比例1、沒個(gè)性，大家都一樣10045.45%2、喜歡自己動(dòng)手5022.73%3、裝修材料不是自己選，心里沒底10045.45%4、房?jī)r(jià)會(huì)因此上升6027.27%5、裝修質(zhì)量問題7031.82%本題有效填寫人次220大部分（45.45%）選擇自己獨(dú)立裝修的消費(fèi)者對(duì)裝修質(zhì)量和個(gè)性化有要求，與選擇全裝修住宅的消費(fèi)者相比，他們更注重質(zhì)量和個(gè)性化而不是額外的成本花費(fèi)。按照國外住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展規(guī)律，標(biāo)準(zhǔn)化成熟后個(gè)性化才能充分發(fā)展，所以我國住宅產(chǎn)業(yè)化還需加快發(fā)展進(jìn)程以滿足當(dāng)前消費(fèi)者的需要。第11題房屋裝修完成后是否存在質(zhì)量問題，包括：裝飾品的粗糙程度、釘子的位置、色彩的差異、平整度的不足等。[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例是13059.09%否9040.91%本題有效填寫人次220無論是獨(dú)立裝修還是全裝修住宅，裝修質(zhì)量問題普遍存在。而經(jīng)過條件篩選，選擇獨(dú)立裝修的消費(fèi)者中有53.8%的消費(fèi)者存在裝修質(zhì)量問題，選擇全裝修和開發(fā)商提供的方案進(jìn)行裝修的消費(fèi)者中，66.6%的消費(fèi)者反映裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題。說明傳統(tǒng)住宅由于本身性能不佳，裝修方式的不同仍然會(huì)造成裝修質(zhì)量問題，這是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中需要注意的問題：保持住宅產(chǎn)品的質(zhì)量過硬。第12題是否受到小區(qū)內(nèi)裝修垃圾和裝修噪音的困擾[單選題]選項(xiàng)小計(jì)比例是14063.64%否8036.36%本題有效填寫人次220大部分消費(fèi)者（63.64%）還是有受到獨(dú)立裝修帶來的困擾。加上城鎮(zhèn)化的進(jìn)行，噪聲污染防治力度也會(huì)加大，全裝修住宅的普及是無法阻擋的，而前幾題反映出的目前傳統(tǒng)住宅的裝修問題都與住宅發(fā)展進(jìn)程相矛盾。2.2.3稅費(fèi)的增量成本從稅費(fèi)征收技術(shù)來看，產(chǎn)業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅相比，兩者也是不一樣的，使得這兩種模式下，稅費(fèi)增量成本形成。2.2.4工期變化的增量成本對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化模式來說，其建造的不同分部分項(xiàng)工程，與以往的建造模式相比，其工期要短一些，自工程開工開始，一直到工程交付，其建設(shè)效率與傳統(tǒng)模式相比，是后者的三倍到四倍據(jù)數(shù)據(jù)分析，縮短項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間可能會(huì)使每月凈利潤(rùn)提高一個(gè)百分點(diǎn)。因?yàn)楣て诳s減，住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)模式導(dǎo)致很多負(fù)增量成本形成。2.2.5低碳節(jié)能的增量成本1)能源消耗差異造成的增量成本宇輝集團(tuán)某工程的預(yù)制率是百分之七十，在其增長(zhǎng)百分之十后，內(nèi)部腳手架節(jié)約率上漲超過百分之三十，對(duì)于填充墻來說，其材料能夠節(jié)約率增長(zhǎng)百分之二十七?？梢钥闯?，上述資源的節(jié)約數(shù)量與預(yù)制率的增長(zhǎng)是成正比的[12]。2)碳交易造成的增量成本對(duì)于碳交易來說，就是企業(yè)間可交易每年碳排放限額從而使生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大。替代現(xiàn)有住宅生產(chǎn)方式的住宅產(chǎn)業(yè)化所減少的碳排放量，等同于建筑材料和能源消耗的總量乘以碳排放系數(shù)。通常來說，使用比較廣泛的建筑材料的碳排放系數(shù)見下表。常見建筑材料及資源的碳排放系數(shù)見表2-1，單位為kg/kg，混凝土的單位為kg/m3資源鋼材混凝土土材砂漿保溫材料標(biāo)準(zhǔn)煤碳排放系數(shù)22111.20.68資料來源：節(jié)能效益與碳排放評(píng)價(jià)[13]。在2013年11月末，中節(jié)能綠碳公司將中化金茂公司每年1000噸的碳排放額度購買。由于碳排放交易市場(chǎng)日益完善，傳統(tǒng)模式生產(chǎn)住宅，其額外成本日益增加。2.2.6政策性補(bǔ)貼的增量成本由于近年來政府對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化扶持力度加大，產(chǎn)業(yè)化住宅在此方面相比于傳統(tǒng)住宅有負(fù)增量成本。2.3直接增量利潤(rùn)分析2.3.1質(zhì)量的增量效益部分住宅性能的比較分析見表3-2。表2-2比較了不同生產(chǎn)模式下的住宅質(zhì)量性能生產(chǎn)模式/質(zhì)量性能抗震性能抗裂性能防水性能結(jié)構(gòu)尺寸偏差住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)模式抗震等級(jí)至少提高二個(gè)等級(jí)良好良好≤5mm傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)模式抗震易開裂易漏8-10mm如表所示，產(chǎn)業(yè)化住宅質(zhì)量性能好，使得后期維修費(fèi)用較小。這樣，住宅產(chǎn)品產(chǎn)生了質(zhì)量增益效益。產(chǎn)業(yè)化住宅的預(yù)制構(gòu)件在混凝土強(qiáng)度、鋼筋錨固長(zhǎng)度等方面均優(yōu)于傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)模式?；炷粱貜棞y(cè)試結(jié)果表明，預(yù)制構(gòu)件的強(qiáng)度波動(dòng)范圍小、且明顯優(yōu)于現(xiàn)澆混凝土構(gòu)件。鋼筋錨固長(zhǎng)度方面，產(chǎn)業(yè)化住宅采用等長(zhǎng)且符合抗震要求的預(yù)制構(gòu)件，遠(yuǎn)勝于現(xiàn)場(chǎng)綁扎的鋼筋構(gòu)件存在的保護(hù)層薄弱、數(shù)量尺寸誤差等問題。相較于傳統(tǒng)模式，產(chǎn)業(yè)化住宅有效減少了人為因素的干擾，預(yù)制構(gòu)件整體符合設(shè)計(jì)要求。而傳統(tǒng)模式中由于人為原因，錨固鋼筋長(zhǎng)度偏長(zhǎng)或不足，甚至存在勞務(wù)班組燒斷鋼筋的情況，嚴(yán)重影響了結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和抗震性能。2.3.2能源消耗的效益圖2-3近年我國建筑業(yè)能源消費(fèi)總量數(shù)據(jù)來源:是根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)資料整理而成的。產(chǎn)業(yè)化住宅的保溫性能和水循環(huán)利用性能是優(yōu)于傳統(tǒng)綠色住宅的，前者是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)化住宅與保溫材料的結(jié)合度更高，安裝位置更精準(zhǔn)，比起傳統(tǒng)綠色住宅更能發(fā)揮其效力；后者是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)化住宅設(shè)計(jì)工作比起傳統(tǒng)住宅更加系統(tǒng)、全面、各單位工程協(xié)同度更高，傳統(tǒng)綠色住宅設(shè)計(jì)階段如果考慮這些方面必然會(huì)大幅提高造價(jià)，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不樂意選擇的。結(jié)合萬科集團(tuán)的數(shù)據(jù)，對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化來說，其與傳統(tǒng)生產(chǎn)模式進(jìn)行比較，其能耗費(fèi)用下降百分之四十。2.3.3管理的增量效益產(chǎn)業(yè)化住宅的質(zhì)量較好，加上節(jié)能和環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，給物業(yè)管理減小了壓力，一般將帶來10%的管理上的增量效益。產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)品質(zhì)量高，綜合能耗也低于傳統(tǒng)住宅，所以期間存在正增量效益。2.4間接增量效益分析2.4.1可居住性增量效益產(chǎn)業(yè)化住宅與各類新型材料的契合度相較于傳統(tǒng)住宅更高，原因在于極大降低了人為因素，避免了由于交底工作不到位，使得新型材料與構(gòu)件的結(jié)合度過低，無法充分發(fā)揮其效果，現(xiàn)階段住宅產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目就普遍有這類現(xiàn)象，勞務(wù)人員不按規(guī)范要求安裝新型材料,，而在預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)的構(gòu)件各項(xiàng)功能都能達(dá)標(biāo)，不存在，以上因素使得新產(chǎn)業(yè)化住宅的保溫隔熱，隔聲性能是優(yōu)于傳統(tǒng)住宅的，所以帶來了可居住性增量效益。2.4.2適用性增量效益從空間設(shè)計(jì)來看，產(chǎn)業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅進(jìn)行比較，其要科學(xué)一些，使得由于偏差產(chǎn)生的安裝成本增長(zhǎng)得以避免，所以，對(duì)于產(chǎn)業(yè)化住宅來說，其與傳統(tǒng)住宅進(jìn)行比較，其在適用性上效益更加顯著。2.4.3安全性增量效益對(duì)于預(yù)制構(gòu)件來說，其將防火材料與防火技術(shù)有機(jī)聯(lián)系在一起，使得防火安全性能有效提高。對(duì)于預(yù)制構(gòu)件來說，能夠使人為因素有效規(guī)避，從而使結(jié)構(gòu)質(zhì)量得以確保。第3章產(chǎn)業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅成本效益比較模型構(gòu)建3.1效益-成本比值模型的分析對(duì)于價(jià)值-影響比值模型來說，其是兩個(gè)方面內(nèi)容的比值，一是綠色建筑價(jià)值，二是綠色建筑影響，對(duì)這一項(xiàng)目影響生態(tài)環(huán)境的情況深入分析，能夠?qū)@一項(xiàng)目是不是具有可行性有效的判斷。以此為依托，對(duì)于效益-成本比值模型來說，其是在不斷模式下兩個(gè)方面內(nèi)容的比值，一是住宅項(xiàng)目增量效益，二是項(xiàng)目增量成本，從而對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值深入分析，對(duì)這一項(xiàng)目是對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化模式來將傳統(tǒng)生產(chǎn)模式進(jìn)行取代的可能性進(jìn)行分析。3.2效益成本比值模型3.2.1模型構(gòu)建（4-1）從式（4-1），推出效益-成本比值式(4-2)。（4-2）國內(nèi)當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)化中，其開發(fā)成本與傳統(tǒng)生產(chǎn)模式的開發(fā)成本進(jìn)行比較，前者要大一些，前者的使用成本與后者相比要小一些，其能夠?qū)⒆≌a(chǎn)品價(jià)值充分展現(xiàn)出來。以產(chǎn)品化住宅生產(chǎn)成本不變?yōu)橐劳?，使住宅增量效益提升，從而使價(jià)值提升，或是以產(chǎn)業(yè)化住宅增量效益不變?yōu)橐劳校归_發(fā)成本下降，從而使價(jià)值提升。住宅建筑的價(jià)值V的計(jì)算公式(4.3)。V=(4-3)在公式中，v表示產(chǎn)業(yè)化住宅建筑的價(jià)值系數(shù)。NPVIB代表的是產(chǎn)業(yè)化住宅建筑的總增量效益現(xiàn)值。IC—產(chǎn)業(yè)化住宅建筑的總增量成本?？梢栽谑?4-4)中找到計(jì)算產(chǎn)業(yè)化住宅總增量效益現(xiàn)值NPVIB的公式。（4-4）在公式中，ibm代表產(chǎn)業(yè)化住宅的第m項(xiàng)年度增長(zhǎng)效益。i%—折現(xiàn)率，取值為貸款利率4.9%;t—第m項(xiàng)增量效益發(fā)生的年限。方程(4-5)展示了計(jì)算產(chǎn)業(yè)化住宅的總增量成本IC的方式。（4-5）式中ICk—產(chǎn)業(yè)化住宅的第k項(xiàng)增量成本。ibm的計(jì)算公式可以在4-6中找到產(chǎn)業(yè)化住宅單項(xiàng)年增量效益的表達(dá)方式。（4-6）在這個(gè)公式中，b1m代表了以工業(yè)化住宅建設(shè)方式生產(chǎn)過程中的第m項(xiàng)成本。b2m在傳統(tǒng)建筑方式下生產(chǎn)的住宅的第m項(xiàng)開銷。以下是計(jì)算產(chǎn)業(yè)化住宅單項(xiàng)增量成本ick的公式：（4-7）在這個(gè)公式里，對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)過程中的第k項(xiàng)成本，我們用c1k來表示；而在傳統(tǒng)住宅生產(chǎn)模式下，第k項(xiàng)成本則由c2k來代表。3.2.2計(jì)算規(guī)則1)計(jì)算的相關(guān)說明對(duì)于住宅建筑的增量效益來說，將現(xiàn)值計(jì)算法應(yīng)用，這是因?yàn)樽≌ㄖ氖褂脮r(shí)間要長(zhǎng)一些，時(shí)間會(huì)嚴(yán)重影響到增量效益。在使用時(shí)出現(xiàn)的增量效益，在建筑使用時(shí)其增量成本時(shí)間要短一些，所以，可以把增量成本當(dāng)成是現(xiàn)值在計(jì)算中應(yīng)用，不需要對(duì)增量成本的折現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算。2)選擇計(jì)算的成本構(gòu)成分類通過工期變化增量成本來將管理費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，將期間、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算。對(duì)于低碳節(jié)能增量來說，其在建筑安裝工程費(fèi)用中直接計(jì)入。以上兩項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。由于篇幅所限，我們不考慮間接增益的計(jì)算。參與計(jì)算的付款項(xiàng)目選擇如圖3-1所示。圖3-1參與計(jì)算的成本構(gòu)成圖中括號(hào)內(nèi)的項(xiàng)目不存在增量成本。3.2.3關(guān)于結(jié)果的討論以V=1為中心對(duì)住宅建筑的價(jià)值系數(shù)V進(jìn)行討論:1)住宅建筑的價(jià)值系數(shù)V=1時(shí)；對(duì)于住宅建筑來說，其價(jià)值系數(shù)就是通過V=1來代表，住宅產(chǎn)業(yè)化模式取代傳統(tǒng)模式后，其開發(fā)成本和產(chǎn)品效益是均等的。由于符合國策，加上間接的增量效益未計(jì)入，說明模式改變是可行的。2)住宅建筑的價(jià)值系數(shù)v＞1時(shí)，住宅建筑的價(jià)值系數(shù)V＞1表示，產(chǎn)品創(chuàng)造的效益大于多花的開發(fā)成本，此時(shí)轉(zhuǎn)變模式將使得企業(yè)獲利更多，可行。3)住宅建筑的價(jià)值系數(shù)V<1時(shí);住宅建筑的價(jià)值系數(shù)V＞1表示，產(chǎn)品創(chuàng)造的效益小于多花的開發(fā)成本，企業(yè)只能提高銷售價(jià)格補(bǔ)償多花費(fèi)的開發(fā)成本，而較小的效益難以被消費(fèi)者接受，導(dǎo)致該項(xiàng)目失去銷售市場(chǎng)，說明不能轉(zhuǎn)型。結(jié)論與展望研究結(jié)論通過研究主要獲得以下結(jié)論本文對(duì)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)時(shí)增量成本與增量效益的主要內(nèi)容，這對(duì)于理論的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)于效益-成本比