房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀與對(duì)策研究

?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)2016級(jí)：房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀與對(duì)策研究目錄TOC\o"1-4"\f\h\u3432摘要 122675關(guān)鍵詞 121694引言 2271781房地產(chǎn)籌資基本理論 2254251.1籌資的概念 215451.2房地產(chǎn)籌資的概念 210361.3房地產(chǎn)籌資的特點(diǎn) 3259691.3.1資金額度高 3176991.3.2籌資差異大 361071.3.3高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn) 346001.4房地產(chǎn)籌資的渠道 4137631.4.1銀行借款籌資 464501.4.2股票籌資 4130251.4.3債券籌資 5185771.4.4短期借款籌資 549231.4.5房地產(chǎn)信托籌資 5133702房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀分析 686282.1房地產(chǎn)籌資方式缺乏創(chuàng)新 6116682.2缺乏健全的房地產(chǎn)金融體系 6317362.3籌資結(jié)構(gòu)不合理 6117632.4市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制存在缺陷 699822.5缺乏健全可行的法律制度 770673房地產(chǎn)行業(yè)籌資面臨的問題 7144593.1籌資成本提高，資本成本負(fù)擔(dān)重 7255733.2項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率低 7176523.3受政策影響大，籌資難度增加 8316333.4金融市場(chǎng)波動(dòng)大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加 8325923.5籌資渠道單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 878064房地產(chǎn)行業(yè)籌資問題的解決對(duì)策 977124.1降低籌資成本，提高營(yíng)運(yùn)能力 9129054.2有效減少存貨，加快資金流動(dòng) 9317294.3降低政策因素對(duì)籌資管理的不利影響 931704.4完善市場(chǎng)制度，降低籌資風(fēng)險(xiǎn) 10213484.5優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，拓展多元化籌資渠道 1159035結(jié)論 1115591參考文獻(xiàn) 122050致謝 13PAGEPAGEII房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀與對(duì)策研究摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有著投資大、回收期慢的顯著特點(diǎn)，因此在開發(fā)過程中需要籌集大量的資金，這也成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍難題。本文首先對(duì)房地產(chǎn)籌資相關(guān)理論進(jìn)行闡述，其次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，然后通過現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)籌資存在的問題，最后提出相應(yīng)的解決對(duì)策。希望本文能夠?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)籌資給與一定的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；籌資；對(duì)策研究ResearchonthecurrentsituationandCountermeasuresofrealestateindustryfinancingAbstract:Withtherapiddevelopmentoftherealestateindustry,ithasgraduallybecomeanimportantpillarofournationaleconomyandpeople'slivelihoodindustry,anditsdevelopmenttrendisrelatedtothestabledevelopmentofthenationaleconomyandfinancialsecurity.Realestateindustryisatypicalcapital-intensiveindustry,whichhastheremarkablecharacteristicsoflargeinvestmentandslowpaybackperiod,soitneedstoraisealotoffundsinthedevelopmentprocess,whichhasbecomeacommonproblemfacedbyrealestateenterprisesinourcountry.Thispaperfirstexpoundstherelatedtheoriesofrealestatefinancing,thenanalyzesthecurrentsituationoffinancingintherealestateindustry,thenfindsouttheexistingproblemsoffinancingthroughtheanalysisofthecurrentsituation,andfinallyputsforwardthecorrespondingcountermeasures.Itishopedthatthispapercanraisefundsforotherrealestateenterprisestogivesomesuggestions.Keywords:realestate;financing;CountermeasureresearchPAGEPAGEII引言近幾年“全民炒房”趨勢(shì)越演越烈，房?jī)r(jià)水漲船高炒出天價(jià)。在此背景下，政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策限制房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，加上房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)自身缺乏籌資風(fēng)險(xiǎn)防范體系，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和籌資開始受限。作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)在日常經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作和開發(fā)的過程中籌集資金不可避免，除了自身內(nèi)源資金之外，還需要通過銀行借款、發(fā)行股票、信托基金等方式來(lái)拓寬資金來(lái)源，以維持項(xiàng)目的管理運(yùn)作。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的日益重視，出臺(tái)政策、房產(chǎn)限購(gòu)，使得資金來(lái)源受限籌資困難，因此籌資也就顯得尤其重要。但房地產(chǎn)籌資方式不同，可能出現(xiàn)的問題也各有不同，在經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)狀下，企業(yè)應(yīng)該實(shí)行合理有效的籌資對(duì)策來(lái)維持企業(yè)的正常發(fā)展，盡量避免房地產(chǎn)籌資問題的出現(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題的研究，有益于完善企業(yè)的資金配置，穩(wěn)定行業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。1房地產(chǎn)籌資基本理論1.1籌資的概念籌資簡(jiǎn)單來(lái)說就是籌集資金的過程，是行業(yè)通過適合行業(yè)自身發(fā)展的方式籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的過程，是指行業(yè)根據(jù)自身規(guī)模和發(fā)展所需，合理有效的籌集資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是所有行業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的支撐，它是決定行業(yè)正常維持日常經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理活動(dòng)的關(guān)鍵?；I資是每個(gè)行業(yè)不可缺少的舉措，是行業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理、生存與否的基本前提，如果資金周轉(zhuǎn)不靈、籌集困難，企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將可能陷入癱瘓，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)的情況。能否通過有效的運(yùn)用籌資技巧，及時(shí)滿足行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是任何行業(yè)來(lái)說，都是不能忽視的重要舉措。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化多端的情況下，企業(yè)籌集資金的能力大小將決定著企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)狀況良好與否，甚至是決定其能否在行業(yè)長(zhǎng)久生存繁榮的關(guān)鍵所在。1.2房地產(chǎn)籌資的概念與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的主要產(chǎn)品是房屋，因此在市場(chǎng)中顯得極其特殊。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，從項(xiàng)目開始開發(fā)建設(shè)、包括企業(yè)日常管理維護(hù)、經(jīng)營(yíng)，都需要大量的資本加以支撐，而幾乎沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)能僅靠自身內(nèi)源資金來(lái)維持企業(yè)運(yùn)作，于是，房地產(chǎn)籌資應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)籌資指的是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各企業(yè)通過本身內(nèi)源資金和外部籌資，例如銀行借款、信托等方式籌集到日常開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金的過程。簡(jiǎn)單來(lái)說，房地產(chǎn)籌資指的就是房地產(chǎn)行業(yè)向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)借款、通過發(fā)行債券向投資者借款，以及發(fā)行股票募集資金的籌資行為。1.3房地產(chǎn)籌資的特點(diǎn)1.3.1資金額度高房地產(chǎn)籌資資金額度相對(duì)于其他行業(yè)較高，即使是小的企業(yè)，籌資數(shù)額也達(dá)到千萬(wàn)，而類似碧桂園、萬(wàn)科集團(tuán)等大企業(yè)，籌資額度甚至高達(dá)上億，甚至十幾億、幾十億。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身就屬于資金密集型的行業(yè)，在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)、流通的整個(gè)過程所需要的資金量很大，小型金融機(jī)構(gòu)無(wú)法一下子滿足某些企業(yè)的籌資需要，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)需要在開發(fā)生產(chǎn)過程中持續(xù)不斷地籌集資金。1.3.2籌資差異大房地產(chǎn)行業(yè)籌資存在極大的差異，無(wú)論是企業(yè)規(guī)?；蚴菂^(qū)域差異，都是決定籌資數(shù)額的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，則該企業(yè)所需的數(shù)額也就越多；反之，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模越小，所需的數(shù)額也就越少。另外，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，房地產(chǎn)所在地差異帶來(lái)的籌資差異也有所不同，處在一二線的城市發(fā)展較快，籌資相對(duì)容易，而小城市發(fā)展較慢，籌資也比較困難。1.3.3高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債率高、風(fēng)險(xiǎn)高是所有房地產(chǎn)企業(yè)最顯著的特點(diǎn)。相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，負(fù)債率高，且風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。萬(wàn)科集團(tuán)總負(fù)債超過萬(wàn)億、天津天房集團(tuán)總負(fù)債超過800億，都說明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)如今受政策限制較多，加上我國(guó)金融體系發(fā)展較慢，尚不完整，且房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金量較大、時(shí)間較長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)巨大。除了上述特點(diǎn)外，房地產(chǎn)項(xiàng)目還具有開發(fā)周期長(zhǎng)且存貨周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，加上房地產(chǎn)變現(xiàn)能力又受項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的制約，這使得資金流動(dòng)性較差，需要不斷的籌集資金以備運(yùn)作。1.4房地產(chǎn)籌資的渠道1.4.1銀行借款籌資銀行借款籌資是企業(yè)最常見的籌資渠道之一，其籌資額度較高，利率相對(duì)債券籌資、股票籌資等較低，風(fēng)險(xiǎn)較小。然而并非所有的商業(yè)銀行都能夠且愿意承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，且銀行借款放款時(shí)間較慢，需要適量的擔(dān)保，在銀行借款方面，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨一定程度的籌資問題。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)被炒得堪比黃金，房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模。為了使風(fēng)險(xiǎn)降低，金融市場(chǎng)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)籌資條件的限制。房?jī)r(jià)水漲船高，部分企業(yè)房屋儲(chǔ)備大量增加，因開發(fā)新房屋而投入的資金不斷增加，貸款風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加，所以銀行早已經(jīng)限制了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行銀行貸款的方式主要有兩種，第一種是抵押貸款。作為房地產(chǎn)行業(yè)抵押品的主要是股票、房屋不動(dòng)產(chǎn)。銀行借款有規(guī)定的到期日，若借款單位逾期未能及時(shí)清償欠款，銀行將有權(quán)處理企業(yè)用以抵押的不動(dòng)產(chǎn)和股票等，甚至可以取消借款企業(yè)贖回不動(dòng)產(chǎn)和股票的權(quán)利。第二種是信用貸款。信用貸款通常只貸給資信情況合格的企業(yè)，以企業(yè)自身的信用做擔(dān)保，其貸款利率高于普通貸款的利率，且限制條件較多。除了銀行貸款籌資外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)上獲得更多有效籌資的途徑，在減少籌資成本，優(yōu)化企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，維持好房地產(chǎn)企業(yè)的日常項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。1.4.2股票籌資對(duì)于部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，銀行借款放款較慢，且需要提供擔(dān)保，因此除了銀行借款籌資方式外，對(duì)于股票籌資這個(gè)有效便捷的籌資渠道也有不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇。股票籌資整個(gè)過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，且通過股票發(fā)行進(jìn)行籌資，所籌集到的單次籌資金額較大，能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要；股票籌集的方式籌集的資金不用償還付息，且股票沒有規(guī)定的到期日，降低了企業(yè)短期還款的壓力，還能提高企業(yè)信用度，容易吸收到更多的籌資者，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力。但是在股票籌資的過程中產(chǎn)生的資本成本負(fù)擔(dān)較重，且由于股權(quán)變動(dòng)，可能會(huì)使企業(yè)內(nèi)部控制權(quán)發(fā)生變更，甚至分散公司股權(quán)，可能影響行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，容易使籌資風(fēng)險(xiǎn)提高，進(jìn)而產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.4.3債券籌資發(fā)行債券進(jìn)行籌資也是房地產(chǎn)行業(yè)籌資的渠道之一。與銀行借款籌資和股票籌資相比，債券籌資能夠長(zhǎng)期持有，且不會(huì)對(duì)企業(yè)股權(quán)產(chǎn)生不良影響（不會(huì)分散股權(quán)），籌資成本也較小。但債券籌資發(fā)行成本高，限制條件也多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，不確定性較高，若在債券持有人還本付息期內(nèi)企業(yè)管理出現(xiàn)問題，資金周轉(zhuǎn)不來(lái)，也可能給企業(yè)造成重大的損失。債券籌資借款額度較高，而一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資額度也較高，因此使用債券籌資的方式能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期大量的資金需要；而債券籌資借款的還本付息期相對(duì)固定，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常的償債壓力，企業(yè)不用在短期內(nèi)為債務(wù)憂愁，能夠在債券到期前合理安排好償債資金；但債券融資對(duì)發(fā)行企業(yè)信用評(píng)級(jí)水平要求較高，限制條件較多，且籌資規(guī)模受到限制，小部分新生房地產(chǎn)和信用評(píng)級(jí)較低者不能使用這種方式，所以這種籌資方式并非全體適用。1.4.4短期借款籌資短期借款籌資較快，資本成本較低，在各個(gè)行業(yè)中很常見。房地產(chǎn)企業(yè)使用短期借款的方式籌集資金的前提是房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)能夠及時(shí)清償債務(wù)，所以，對(duì)于短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)不善、不能按期償還短期借款的企業(yè)，很容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)更大的影響。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，短期借款成本較高，且條件限制多，企業(yè)在短期內(nèi)償還借款的可能性較小，因此短期借款也不能成為房地產(chǎn)行業(yè)尋求資金的主要來(lái)源。1.4.5房地產(chǎn)信托籌資近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托發(fā)展也較快，信托因其業(yè)務(wù)寬廣和籌資額度高、善于變通的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)贏得了新關(guān)注，深受房地產(chǎn)企業(yè)喜愛。對(duì)于需要長(zhǎng)期大量資金供給的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，除了銀行借款籌資之外，信托籌資的利率雖然相對(duì)于其他籌資渠道較高，籌資成本較高，但也不失為一個(gè)極為便捷高效的籌資渠道。

但是由于近幾年來(lái)房地產(chǎn)信托籌資增速過快，隨之而來(lái)產(chǎn)生的一系列信托風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，使得信托收到的限制條件也逐漸增多，通過房地產(chǎn)信托的方式籌集資金，也開始不再像之前那樣便捷常用了。以上就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最常見的幾種籌資渠道。在日常開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況和實(shí)際需要，選擇最合適的籌資方式，將籌資過程中可能產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)合理降低。2房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀分析2.1房地產(chǎn)籌資方式缺乏創(chuàng)新我國(guó)房地產(chǎn)在1978年之后才正式起步，發(fā)展并不是很成熟，也沒有多種合適的方法可以供企業(yè)進(jìn)行借鑒，房地產(chǎn)籌資受到很大的限制。房地產(chǎn)籌資模式整體相對(duì)傳統(tǒng)單一，對(duì)于企業(yè)的資金安全和房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展是不利的。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，合理地選擇適合自身發(fā)展的房地產(chǎn)籌資渠道，在有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道的同時(shí)進(jìn)行籌資方式的創(chuàng)新。2.2缺乏健全的房地產(chǎn)金融體系國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展過快導(dǎo)致相關(guān)機(jī)制和體系尚未得到全面完善。以商業(yè)銀行為主，信托投資企業(yè)、其他社會(huì)保障機(jī)構(gòu)等為輔的結(jié)構(gòu)是我國(guó)房地產(chǎn)大致的籌資結(jié)構(gòu)，但由于我國(guó)信托投資企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)等相關(guān)機(jī)構(gòu)起步相對(duì)較晚，體系尚不完善，導(dǎo)致金融工具沒有得到充分都利用，社會(huì)資金也并沒有得到有效的利用。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系尚未得到充分健全發(fā)展，房地產(chǎn)的助力和維護(hù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，依然存在著不少問題。2.3籌資結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)源資金包括股權(quán)籌資和企業(yè)持續(xù)的資本積累等，但房地產(chǎn)資金需求量大，企業(yè)自有資金占比較小，房地產(chǎn)行業(yè)主要還是靠銀行貸款、股權(quán)籌資和債券籌資等外源籌資渠道進(jìn)行籌資。這說明企業(yè)內(nèi)部籌資的比例很小，大多數(shù)房地產(chǎn)內(nèi)部籌資沒有被充分利用，內(nèi)源籌資意識(shí)薄弱。除了這幾個(gè)籌資渠道之外，其他籌資渠道效果不明顯，有些企業(yè)的自我籌資能力較為薄弱，甚至尚未形成具體的內(nèi)源籌資策略，債券所占比例較小，籌資結(jié)構(gòu)不合理。2.4市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制存在缺陷市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制對(duì)每個(gè)行業(yè)的銷售數(shù)額都會(huì)有著巨大影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制存在缺陷，未能將價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)、供求關(guān)系進(jìn)行合理的制約，導(dǎo)致近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)行為不斷出現(xiàn)。即使房地產(chǎn)債券收益很大，我國(guó)也有大部分房地產(chǎn)企業(yè)不采用發(fā)行債券的方式，主要原因還是因?yàn)槭袌?chǎng)運(yùn)行機(jī)制存在缺陷。2.5缺乏健全可行的法律制度我國(guó)有關(guān)于企業(yè)籌資的法律法規(guī)較多，但并未建立健全房地產(chǎn)行業(yè)有效的法律體系，小部分籌資涉及內(nèi)容或許不適用，可能會(huì)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的后果。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資市場(chǎng)不夠規(guī)范和穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度尚未完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)籌資的難度也隨之增加。房地產(chǎn)籌資渠道的發(fā)展受到法律制度的制約，使得籌資困難，房地產(chǎn)行業(yè)資金供求不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，但目前國(guó)內(nèi)依然缺乏有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)籌資可行的法律制度，所以借貸雙方利益沖突也就依然存在。3房地產(chǎn)行業(yè)籌資面臨的問題3.1籌資成本提高，資本成本負(fù)擔(dān)重房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，若房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期不給股東和投資者派發(fā)利潤(rùn)與股利，將會(huì)給企業(yè)的信用和市場(chǎng)帶來(lái)不利影響。且由于房地產(chǎn)過分暴利，國(guó)家實(shí)施緊縮政策，出臺(tái)限購(gòu)令、適當(dāng)增加稅率，限制了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本增加，導(dǎo)致資本成本的債務(wù)成本負(fù)擔(dān)加重。而銀行借貸籌資需要長(zhǎng)期支付利息，并提供房產(chǎn)等作為抵押品，也相應(yīng)增加了資本成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，如果企業(yè)沒有按期歸還本息，會(huì)讓企業(yè)信用大打折扣，給企業(yè)日后借款增加難度。3.2項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率低房地產(chǎn)企業(yè)一般資金周轉(zhuǎn)率相對(duì)于其他行業(yè)較低，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，耗時(shí)耗成本，開發(fā)建設(shè)過程中需要不斷籌集資金，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目開發(fā)后不斷籌資，在進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)的同時(shí)也不能松懈。對(duì)于投資者來(lái)說，房地產(chǎn)投資耗時(shí)較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高，成本較高，因此收益不穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)在籌資過程中會(huì)遇到很多問題。在籌資者看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)高成本、高風(fēng)險(xiǎn)、投資期長(zhǎng)，如果在后期產(chǎn)品銷售遇到問題，產(chǎn)品積壓，將給后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)和當(dāng)前企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的問題。3.3受政策影響大，籌資難度增加房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)民生活水平息息相關(guān)，近幾年由于發(fā)展過快，出現(xiàn)了投資熱、房?jī)r(jià)高等問題。房地產(chǎn)暴利情況難以遏止，使得買房變成“炒房”，國(guó)家不得已實(shí)施緊缺政策，出臺(tái)了“國(guó)五條”、“限購(gòu)政策”等相關(guān)文件，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一次不亞于重整的稅制改革，許多投機(jī)者迅速撤離市場(chǎng)，房產(chǎn)交易大量減少、房?jī)r(jià)大幅度下跌，房地產(chǎn)行業(yè)受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度也隨之增加，收益大幅度降低，籌資難、風(fēng)險(xiǎn)大等一系列籌資問題也接踵而來(lái)。3.4金融市場(chǎng)波動(dòng)大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)各行業(yè)的領(lǐng)頭羊，強(qiáng)有力地支撐著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。但是房地產(chǎn)企業(yè)極其容易引發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠滟Y金鏈?zhǔn)芙鹑谑袌?chǎng)控制，且金融市場(chǎng)具有及其不穩(wěn)定的特點(diǎn)，受利率、匯率等的波動(dòng)而變動(dòng)。舉個(gè)例子，如果通貨膨脹在房地產(chǎn)企業(yè)借款之后發(fā)生了，這種通貨膨脹又是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)料之外的，而房地產(chǎn)企業(yè)少有方便流通的自有資金，這就一定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資本情況帶來(lái)不良的影響，這也側(cè)面印證了金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。3.5籌資渠道單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)最青睞也最常見的投資方式是銀行借款籌資，而對(duì)于股票籌資、債券籌資、房地產(chǎn)信托等其他渠道，只占了極少數(shù)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)籌資困難。而且對(duì)政府而言，房地產(chǎn)籌資大量依賴銀行借款，必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的難度。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，長(zhǎng)期資本的需求較高，難以得到充分滿足，而房地產(chǎn)行業(yè)籌資渠道大量集中在銀行，一旦銀行方面嚴(yán)格限制籌資條件，將會(huì)使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)采用何種籌資渠道，都可能產(chǎn)生籌資相關(guān)問題。了解房地產(chǎn)行業(yè)籌資現(xiàn)狀，找到具體問題進(jìn)行分析才能給與最佳對(duì)策，讓房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)效的發(fā)展?；I資過程中不可避免會(huì)產(chǎn)生一系列的籌資問題，但不進(jìn)行籌資，房地產(chǎn)日常經(jīng)營(yíng)將難以維持。如果房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)未能籌集到足夠的資金，那么房地產(chǎn)項(xiàng)目將停滯不動(dòng)，甚至連企業(yè)日常運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)都將出現(xiàn)不好的情況，給企業(yè)帶來(lái)重大危機(jī)。但是相對(duì)來(lái)說，風(fēng)險(xiǎn)越高，收益越大，房地產(chǎn)的暴利也證實(shí)了這一點(diǎn)，因此探索合理有效的解決對(duì)策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說至關(guān)重要。4房地產(chǎn)行業(yè)籌資問題的解決對(duì)策4.1降低籌資成本，提高營(yíng)運(yùn)能力房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力會(huì)給籌資數(shù)額帶來(lái)影響。企業(yè)在預(yù)售之前首先應(yīng)該做好一系列的預(yù)算分析，制定合理的售價(jià)，充分預(yù)估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)降低、分散風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)算人員應(yīng)該理性籌資，盡可能地降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)內(nèi)部營(yíng)運(yùn)能力，提高資金周轉(zhuǎn)率，重視資金的日常管控和項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取合理的籌資方式，將政策下的高風(fēng)險(xiǎn)壓力降到最低，加快資金流轉(zhuǎn)，減少資金的閑置，確保還款萬(wàn)無(wú)一失。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性，使得各企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中要想取得籌資優(yōu)勢(shì)，就必須注重籌資方式的創(chuàng)新，改變現(xiàn)有的籌資狀況，將銀行貸款的占比控制在合理的范圍內(nèi)。除此之外，對(duì)直接籌資的比例也要適當(dāng)擴(kuò)大，并嚴(yán)格管控企業(yè)籌資成本，讓企業(yè)在諸多競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。4.2有效減少存貨，加快資金流動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)選擇開發(fā)地產(chǎn)時(shí)，要提前做足充分的調(diào)研工作，選擇優(yōu)質(zhì)有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，避免資產(chǎn)的浪費(fèi)；同時(shí)，在購(gòu)入房地產(chǎn)之后，房地產(chǎn)的銷售方式要靈活多變，這樣不僅能快速有效的減少存貨，還能降低籌資難度，增加企業(yè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以制定合理的銷售策略，通過降價(jià)、分期付款、委托銷售等手段提高銷售量，快速有效地減少企業(yè)房地產(chǎn)存貨，增加企業(yè)應(yīng)收賬款和銀行存款等流動(dòng)資金，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)提升內(nèi)部自有資金。另外，企業(yè)可以根據(jù)不同的市場(chǎng)需求來(lái)開發(fā)項(xiàng)目，提高自身實(shí)力滿足自身需求。有選擇性的開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，做到合理開發(fā)，同時(shí)也能增加存貨銷售的可能，使資金快速流通，提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率，加快資金的流動(dòng)速率。4.3降低政策因素對(duì)籌資管理的不利影響金融市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的影響，政策變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的影響也不例外。金融市場(chǎng)波動(dòng)和政策變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)收入不穩(wěn)定，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受到利率的影響，市場(chǎng)活躍程度降低，會(huì)進(jìn)而導(dǎo)致籌資資金不穩(wěn)定。金融市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的利率、匯率變動(dòng)，使得它在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的過程中增加了一定的成本不確定性，導(dǎo)致在籌資過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本可能產(chǎn)生較高的風(fēng)險(xiǎn)，籌資者望風(fēng)險(xiǎn)而逃，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本隨之增加，進(jìn)而導(dǎo)致籌資困難，籌資管理活動(dòng)的效益也大打折扣。而這些也就是近幾年國(guó)家宏觀調(diào)控政策可能使房地產(chǎn)行業(yè)的籌資活動(dòng)帶來(lái)不利的結(jié)果。政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可或缺，但在出臺(tái)經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，應(yīng)在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定同時(shí)使其可持續(xù)發(fā)展，合理規(guī)避市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象，實(shí)施財(cái)政緊縮政策以便有效控制房地產(chǎn)行業(yè)各種籌資活動(dòng)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)資金鏈，增加企業(yè)籌資成本的同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持合理的運(yùn)作，盡量避免因政府實(shí)施干預(yù)政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)停滯不前的局面出現(xiàn)。因此，國(guó)家需要時(shí)刻把控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)度，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢甚至停滯的時(shí)候，政府應(yīng)該增加投資、鼓勵(lì)投資以推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；在哄抬房?jī)r(jià)、價(jià)格飛增的時(shí)候，政府應(yīng)該警惕起來(lái)，杜絕上世紀(jì)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫，華爾街股市大崩類似情況的出現(xiàn)，杜絕房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，房產(chǎn)限購(gòu)等，以防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生。在減少稅收、政府增加投資的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景可觀，收益穩(wěn)定，將會(huì)吸引一大批投資者前來(lái)，籌資難度就會(huì)相對(duì)降低很多。4.4完善市場(chǎng)制度，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的暴利使得不少人不惜鉆市場(chǎng)和法律的空子，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中，需要采用各種有效的市場(chǎng)干預(yù)和監(jiān)督手段，建立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范制度，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)需要構(gòu)建有效的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)交易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，盡最大可能降低和規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)，避免因籌資管理防范系統(tǒng)不合格、市場(chǎng)制度失衡等產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)和違法交易。除此之外，政府還可以出臺(tái)房地產(chǎn)基金法，完善有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)法律制度，盡快出臺(tái)針對(duì)性的法律法規(guī)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的重要變化也要時(shí)刻關(guān)注和監(jiān)督，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，并及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤進(jìn)行正確指引加以改正，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息真實(shí)性和及時(shí)有效性要嚴(yán)格把控，盡量減少差誤，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要做好房地產(chǎn)銷售管理，杜絕哄抬價(jià)款、炒房局面的出現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)的信用管理，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上違法違規(guī)的操作進(jìn)行嚴(yán)懲。完善市場(chǎng)制度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理，也是必不可少的舉措。4.5優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，拓展多元化籌資渠道房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)控制現(xiàn)金流，確保資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，提高長(zhǎng)期貸款比例，合理分配長(zhǎng)短期貸款比例，增加償還時(shí)間，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！半u蛋不要放在同一個(gè)籃子里?！睂?duì)于籌資渠道來(lái)說，盡量避免太過單一。在以銀行借款為主導(dǎo)的同時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身情況，合理選擇債券籌資、信托籌資等方式為輔，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)籌資體系，將風(fēng)險(xiǎn)分散開來(lái)，還可以將籌集到的更多的資金充分提供給房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣不僅可以分散風(fēng)險(xiǎn)，還能拓寬籌資渠道，降低籌資困難。企業(yè)還可以在籌資渠道上進(jìn)行拓寬和創(chuàng)新，如上市融資、合作與開發(fā)等，盡量拓展多元化籌資渠道，使籌資方式能夠多種選擇。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高自身的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立健全完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而在高風(fēng)險(xiǎn)高投入的同時(shí)能夠盡量確保風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能獨(dú)善其身。5結(jié)論綜上所述，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)籌資過程中仍然存在許多不足之處，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏籌資管理、受政策及金融市場(chǎng)影響較大、缺乏健全的房地產(chǎn)金融體系，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很大的阻礙?；诋?dāng)前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于市場(chǎng)，對(duì)行業(yè)中存在的籌資問題進(jìn)行有效的解決。在籌資過程中，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的各方面問題，市場(chǎng)各個(gè)主體應(yīng)該互相協(xié)助、共同解決，要合理降低政策因素、市場(chǎng)因素對(duì)籌資管理的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)籌資過程中存在的問題要高度重視，加強(qiáng)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防御機(jī)制，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，以提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。除此之外，政府還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)金融相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際的行業(yè)發(fā)展情況，建立健全完善的政府支持體系。最后，金融業(yè)還需要注重研究開發(fā)新的金融品種，使這部分產(chǎn)品的運(yùn)用效率能夠得到合理的提高，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更加快速的進(jìn)步和發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]蘇徑舟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2019(09):248-249.[2]孟利梅.淺議房地產(chǎn)籌資方法[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(14):112.[3]李加亮.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(12):47-48.[4]倪淵.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及解決措施[J].商訊,2019(15):142-143.[5]黃海霞.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019(10):271.[6]柳彤.房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(信息版),2019(08):52.[7]王保偉.房地產(chǎn)企業(yè)籌資難問題的探討[J].會(huì)計(jì)師,2019(20):43-44.[8]黃冠.淺析房地產(chǎn)行業(yè)籌資管理[J].納稅,2019,13(07):240-241.[9]劉冠.宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)籌資戰(zhàn)略分析[J].納稅,2019,13(24):167+170.17:21:44[10]薛春燕.房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理探索[J].財(cái)經(jīng)界.2019(11)[11]姜妍.房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理解析[J].長(zhǎng)春金融高等專科學(xué)校學(xué)報(bào),2018(01):87-91.[12]蘇琳.中小企業(yè)籌資的問題分析——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].商,2015(09):179-180.[13]郭偉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)[J].財(cái)會(huì)通訊.2016(23)[14]萬(wàn)江滔.新經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式分析[J].新經(jīng)濟(jì).2016(05)[15]郭紅亮.會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)籌資與成本控制中的作用[J].企業(yè)改革與管理,2014(06):190-191.致謝：大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，忙碌而有意義的大學(xué)生涯也讓我學(xué)習(xí)到了很多。在此，我要感謝所有教導(dǎo)過我的老師們，在我需要幫助的時(shí)候能伸出援手，給予我鼓勵(lì)和支持。同時(shí)，我也要感謝本論文所引用的各位學(xué)者的專著，是他們讓我的論文有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某晒?，如果沒有這些學(xué)者的著作及言論，我也許將無(wú)法完成本篇論文的最終寫作。我也要感謝我的朋友和同學(xué)，他們?cè)谖覍懻撐牡倪^程中給予我了很多有用的素材，給了我有用的建議，給我提供很多的幫助。

對(duì)于本篇論文能夠成功的完成，我要特別感謝我的導(dǎo)師陳瓊老師的關(guān)懷和教導(dǎo)，是她的多次指導(dǎo)讓我的論文更加豐富，也讓我感受到她亦師亦友的熱忱，感謝我的家人給我的信心和鼓勵(lì)，是他們一直在背后支持著我。由于我學(xué)術(shù)水平有限，本篇論文尚有很多不足之處，懇請(qǐng)各位老師幫忙批評(píng)指正，致以誠(chéng)摯的感謝！

修改畢業(yè)論文常用方法一、論文修改的方法畢業(yè)論文的修改方法有多種,且因人因文而異.但根本方法只有一種,即由學(xué)生自己進(jìn)行認(rèn)真修改,所謂具體的方法也就是在學(xué)生自己進(jìn)行認(rèn)真修改的基礎(chǔ)上多借助于一些外在的力量而已.(一)讀改式所謂讀改式,是指修改文章時(shí)邊讀邊改的修改方式.這是論文修改的主要方式.完成論文初稿后,由作者自己認(rèn)真通讀全文,并放聲地讀,多讀幾遍.這樣,憑借語(yǔ)感的作用就能發(fā)現(xiàn)問題.語(yǔ)感與人們平時(shí)的讀書或談話聯(lián)系緊密,語(yǔ)感對(duì)檢查語(yǔ)病、缺字錯(cuò)別字十分有效,也能使語(yǔ)句噦嗦、語(yǔ)句不通暢等問題隨時(shí)被發(fā)現(xiàn).所以,初稿寫出來(lái)后,自己要大聲讀上幾遍,邊讀邊改,這是人們常常采用的一種修改方法.(二)冷改式所謂冷改式,是指初稿完成后.先擱置一段時(shí)間再修改的一種方法.許多人常有這種情況,有時(shí)初稿寫好了,也很想馬上把它修改好,可是自己怎么也發(fā)現(xiàn)不了毛病,自我感覺相當(dāng)不錯(cuò),不愿修改或不知怎么修改.這時(shí)候,可以采取冷改式,把初稿放一段時(shí)間再修改,就會(huì)發(fā)現(xiàn)要修改的地方還很多.這種拉開時(shí)間距離的閱讀與修改,容易使作者心明眼亮.此時(shí)作者的思維比較容易跳出原有的圈子,從另外一種角度冷靜地審視自己的論文.只要時(shí)間允許,改好的論文可以擱一擱再進(jìn)行修改,如此反復(fù)數(shù)次,有益于提高論文質(zhì)量.(三)熱改式所謂熱改式,是指初稿完成后.趁熱打鐵