市政府大樓物業(yè)投標(biāo)書

XX市政府機(jī)關(guān)大樓物業(yè)管理

項(xiàng)目施工招標(biāo)

投標(biāo)文件

投標(biāo)人：XX物業(yè)管理有限公司（蓋單位章）

法定代表人或其委托代理人：XX

二零一六年五月一十二日

目錄

投標(biāo)函..............................................................3

第一部分：資格證明..................................................4

公司聲明........................................................5

授權(quán)書聲明......................................................5

投標(biāo)人資格證明文件..............................................6

第二部分：技術(shù)文件..................................................7

人防方面........................................................7

物防方面.......................................................10

工作要求.......................................................10

本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作流程.....................................12

第三部分：商務(wù)部分.................................................25

xx市政府機(jī)關(guān)大樓物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃........................25

公司簡介.......................................................30

物業(yè)項(xiàng)目基本情況...............................................32

應(yīng)急方案.......................................................33

緊急應(yīng)變處理方案...........................................35

第四部分：報(bào)價(jià)文件.................................................41

1、費(fèi)用預(yù)算編制說明............................................41

2、開荒費(fèi)......................................................41

3、人事費(fèi)用....................................................41

4、能耗費(fèi)......................................................41

5、年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算支出預(yù)算表..............................42

見設(shè)備管理費(fèi)用預(yù)算表.......................................42

見綠化服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表.......................................42

保安服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表.........................................43

保潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表.........................................44

設(shè)備管理費(fèi)用預(yù)算表.........................................45

月公共能耗預(yù)算表...........................................46

綠化服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表.........................................47

年度設(shè)備設(shè)施檢測費(fèi)用預(yù)算表.................................47

設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算表...............................48

附件...............................................................48

證明文件.......................................................48

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照...........................................48

資質(zhì)證書...................................................48

榮譽(yù)證書...................................................48

安全證書...................................................48

保安工作班檢表.................................................49

辦公室工作場所衛(wèi)生保潔值班表...................................50

投標(biāo)函

致：XX市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局

本司于二零一六年十二月七日收到貴局發(fā)出的招標(biāo)《入圍通知書》后，經(jīng)過

慎重研究和詳細(xì)考察，同意接受《XX市委市政府機(jī)關(guān)大樓（XX）物業(yè)管理招標(biāo)

書》及有關(guān)招標(biāo)文件所提出的全部條件，并據(jù)此編制本投標(biāo)書。如投被接受（中

標(biāo)），將成為《物業(yè)管理委托合同》的組成部分，除雙方另有約定外，投標(biāo)書中

的所有內(nèi)容均具有法律效力。我方的金額為人民幣八萬元的投標(biāo)保證金與本投標(biāo)

文件同時(shí)遞交。

為進(jìn)一步表達(dá)我公司志在奪標(biāo)的誠摯態(tài)度，確保XX市機(jī)關(guān)大樓物業(yè)管理目

標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，我們鄭重承諾：

——嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)和XX市有關(guān)地方法規(guī)，信守投標(biāo)書中具

有法律效力的約定和《物業(yè)管理委托合同》中包含的約定內(nèi)容。

——嚴(yán)格按照IS09002質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，并接受XX市有關(guān)部門的監(jiān)

督和指導(dǎo)。

一一通過考核、培訓(xùn)、再考核的方式，優(yōu)先聘用原機(jī)關(guān)事務(wù)管理局屬下員工

加入新組建的管理班子，量才錄用、按勞計(jì)酬，充分發(fā)揮員工的專長和潛能。

——配合、依靠機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和有關(guān)部門，發(fā)揮優(yōu)勢、善用資源，共創(chuàng)全

國黨政機(jī)關(guān)大樓管理的經(jīng)典品牌。

郵編:257000

電話/p>

傳真/p>

地址：

電子郵箱：@163.com

中國銀行賬號：

XX物業(yè)管理有限公司：（蓋公章）

法定代表人或其授權(quán)委托代理人：（簽字蓋章）

二零一六年五月一十二日

第一部分：資格證明

本公司認(rèn)真研究了市政府辦公大樓項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿

意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。

投標(biāo)承諾書：

本企業(yè)鄭重承諾：

一、遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則參加該工程投標(biāo)；

二、所提供的一切材料都是真實(shí)、有效、合法的；

三、不與其他投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損

害招標(biāo)人或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益；

四、不與招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或

者他人的合法權(quán)益；

五、不向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄以牟取中標(biāo)；

六、不以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；

七、不出賣資質(zhì)，讓他人掛靠投標(biāo)；

八、不惡意壓低或抬高投標(biāo)報(bào)價(jià)

九、不擾亂開化縣招投標(biāo)市場秩序；

十、不在開標(biāo)后進(jìn)行虛假惡意投訴。

十一、通過資格預(yù)審入圍，無故不按時(shí)領(lǐng)取招標(biāo)文件、不按時(shí)參加標(biāo)前答疑、

不按時(shí)遞交投標(biāo)文件，愿意接受取消本投標(biāo)人在開化縣范圍內(nèi)三個(gè)月以上（含三

個(gè)月）的投標(biāo)報(bào)名資格。本公司若有違反本承諾內(nèi)容的行為,愿意承擔(dān)法律責(zé)任，

包括：愿意接受相關(guān)行政主管部門作出的處罰，愿意接受開化縣招投標(biāo)管理委員

會辦公室、開化縣招投標(biāo)中心作出的限制交易、停止交易等市場準(zhǔn)入與清出的處

理。

投標(biāo)人：XX物業(yè)服務(wù)有限公司（蓋章）

法定代表人：XX（簽字、蓋章）

二零一六年五月一十二日

公司聲明

1、同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動放棄。

2、在簽署xx市市政府辦公大樓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司

的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。

3、如我公司中標(biāo)，將按照貴司規(guī)定的時(shí)間簽訂xx市市政府辦公大樓項(xiàng)目物

業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服務(wù)。

4、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起0個(gè)日歷日內(nèi)，自

覺遵守本次招投標(biāo)活動的每項(xiàng)規(guī)定。

投標(biāo)單位名稱：xx物業(yè)服務(wù)有限公司（蓋章）

法人代表：XX

電話/p>

二零一六年五月一十二日

地址：

授權(quán)書聲明

注冊于山東省XX市XX的XX物業(yè)管理有限公司

法定代表人：XX董事長，為本公司授權(quán)簽字的XX為本公司的合法代理人,

就貴方組織的XX市市政府辦公大樓項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，以本公司名義處理

一切與之有關(guān)的事務(wù)。

本授權(quán)書于二零一六年五月一十二日簽字生效，特此聲明。

法定代表人：XX投標(biāo)人代表：XX

投標(biāo)人全稱：山東省XX市XX物業(yè)管理有限公司

投標(biāo)人公章：

投標(biāo)人資格證明文件

投標(biāo)人一般性概況：山東省XX市物業(yè)管理公司成立于2002年，是國家一級

資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注冊資本500萬元人民幣，管理面積已超過6000萬平方

米。

公司先后通過IS09001質(zhì)量管理體系、IS014001環(huán)境管理體系、OHSAS18001

職業(yè)健康安全管理體系、是檔案管理一級的企業(yè)。

我們的服務(wù)理念：以人為本-人性化管理、以客為尊-超越客戶滿意

我們的服務(wù)追求：成為客戶的好管家、好朋友。

企業(yè)名稱：XX市xx物業(yè)管理有限公司

法定代表人：XX

工商注冊號：1234567891011

企業(yè)成立時(shí)間：2002年12月

第二部分：技術(shù)文件

人防方面

針對以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對XX市政府的管理將

采取三大措施。

措施之一：全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行

XX市政府做為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維

護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理

方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、

安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科

學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)

作。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對XX市政府物業(yè)所投入的各

種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。同時(shí)，

為提高XX市政府物業(yè)管理的工作效率，我們將在XX市市級行政中心投入工作車

一輛及現(xiàn)代化辦公設(shè)備若干，如電腦，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。

措施之二：不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理

中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于

大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向

科技密集型轉(zhuǎn)化.

遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)

管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公

司不斷追求的目標(biāo)。本公司將在xx市政府物業(yè)完全實(shí)現(xiàn)采用全電腦化管理模式,

將各個(gè)管理層次通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。統(tǒng)一的軟件化管

理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，本公司早在幾年前就投

入巨資進(jìn)行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項(xiàng)目的管理實(shí)踐中

發(fā)揮著重要的作用。同樣，本公司將在xx市政府對該物業(yè)相關(guān)特點(diǎn)開發(fā)專用軟

件進(jìn)行管理電腦、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。

先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在XX市政府

行政員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和

掌握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來進(jìn)行智能化設(shè)施的維護(hù)管理，同時(shí)與高科技公司

建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低管理成本。

措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率

XX市政府物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式管理不同，外來人

員數(shù)量多、流動性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管

理帶來了不小的困難。本公司在現(xiàn)場勘察、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX市政府

的安防條件，結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本公司常

年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了XX市政府使

用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思

路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時(shí)保安全方位巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控

中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的管理，可以確保xx市市級行政中

心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。

?嚴(yán)密的安全管理和保密體系：

一.以“外弛內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理、保密管理

為主線，以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)

代化手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常管理，精心布置

重大活動的安全安排，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。

二.重大活動、按性質(zhì)采取一級加強(qiáng)保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案。

三.治安狀態(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、

四級安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量、建立以

監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮

的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理

程序，分級應(yīng)對，限時(shí)到位，通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、

協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類異常情況。

四.消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范，制定實(shí)施區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公區(qū)、

公共用途區(qū)域及會議中心，接待中心等重點(diǎn)部位的消防管理措施。

五.保密管理

一所有員工均要接受《中華人民共和國保密法》的專門培訓(xùn)，經(jīng)考核合格

后方可上崗。

——對重要場所進(jìn)行有效的管制，限定進(jìn)入權(quán)限。

一對可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工事先經(jīng)管理局批準(zhǔn)，并由物業(yè)管理

處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。

——物業(yè)管理人員撿到的具有秘密性的內(nèi)部文件、資料、一律上交天偉區(qū)機(jī)

關(guān)事務(wù)管理部處理，廢舊文件定點(diǎn)存放，定點(diǎn)監(jiān)控銷毀。

——將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并定期進(jìn)行考核。

——物業(yè)管理檔案資料按保密等級分類存放和使用。

?專業(yè)的秩序維護(hù)管理公司：

秩序維護(hù)管理公司是XX物業(yè)公司的子公司之一，由XX物業(yè)公司經(jīng)理室直接

管理。通過專業(yè)的培訓(xùn)使秩序維護(hù)人員有著軍事化正規(guī)劃的公司，主要負(fù)責(zé)人經(jīng)

過專業(yè)教育，秩序維護(hù)人員40余人，70%均來自退伍軍人。主要業(yè)務(wù)除對公司接

管物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的秩序維護(hù)專業(yè)培訓(xùn)管理外，并對外承接大型企業(yè)，商場，高檔寫

字樓，醫(yī)院，院校等安全秩序維護(hù)管理業(yè)務(wù)，公司秩序維護(hù)人員均按公安部制定

的《保安員培訓(xùn)教學(xué)大綱》進(jìn)行20多課目240課時(shí)的崗前培訓(xùn)，崗間培訓(xùn)和外

派學(xué)習(xí)。對聘用的秩序維護(hù)人員均實(shí)施考核上崗制度。并建立完善的個(gè)人檔案管

理和簽訂有效合法的員工聘用合同。公司不定期的對其工作進(jìn)行巡查，定期進(jìn)行

各項(xiàng)法律、法規(guī)及思想道德教育。主要目的是規(guī)范專業(yè)的安全秩序維護(hù)隊(duì)伍，使

隊(duì)伍訓(xùn)練有速、安全可靠。

?安全防范：

管理區(qū)域制定安全防范制度，保證24小時(shí)值班及巡邏安全防范。設(shè)三個(gè)固

定崗專人值守，采用限時(shí)跨立姿勢于指定地點(diǎn)站立服務(wù)。

二.對來訪人員提供指引服務(wù)，態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可疑人員，處理突

發(fā)事件。大件物品進(jìn)行出入登記簽可制。

三.巡視人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更，巡視率達(dá)100%,頻率不低于2小時(shí)/

次。監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)三班值守，對控制區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控并定時(shí)錄像(待設(shè)備

到位)。

?崗位要求

(-)政治合格，精神飽滿，規(guī)定著裝，儀容、儀表整潔，做好上崗簽名；

z\

(二1

\7保持充沛精力，具有高度責(zé)任感，使命感及奉獻(xiàn)精神，

z\

(三)

\z建立崗位值班記錄，并做好換崗和交換班的口錄和書面匯報(bào)。

z四\

(

\7工作人員須統(tǒng)一著裝，配證上崗；經(jīng)崗前培訓(xùn)及每月定期培訓(xùn)。

五

z\

()

\z上崗時(shí)嚴(yán)禁吸煙、喝酒、看書看報(bào)，不做與工作無關(guān)之事。

六

z\

()

\7每周三下午15:00參加公司資源管理部組織的訓(xùn)練。

七

z

l

\作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》，時(shí)時(shí)微笑服務(wù)。

物防方面

1.安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時(shí)候監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)

安全狀況。

2.密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在大堂、客梯，樓面

及要害部發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并通和在崗人員進(jìn)

行問盤查，同時(shí)向管理員報(bào)告。

監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，嚴(yán)禁泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。

工作要求

1.按線路巡邏，保持高度警覺，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告，發(fā)現(xiàn)衣冠不

整者.其他閑雜人員要求離開或阻止其入內(nèi)。

2.維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢要規(guī)

范，態(tài)度要熱情。

3.巡視檢查工作要點(diǎn)：

（一）巡視范圍包括辦公區(qū)各層樓面，各機(jī)房，各處道坡，車庫等。

（二）按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題通知管理

員，巡視嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。

（三）巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)一般問題及向

班長匯報(bào)，并注意消防設(shè)施及器材的完好性。

（四）巡視時(shí)有禮貌，認(rèn)真回答工作人員的查詢，實(shí)行文明服務(wù)。

（五）接到治安、火警報(bào)警，及時(shí)趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。

4.停車管理工作要點(diǎn)

a）停車合理，指揮規(guī)范，車輛俯視和整齊。

b）關(guān)注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失。

c）有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。

5.各區(qū)域的安全管理：

1）公務(wù)辦公室安全管理：

公務(wù)辦公區(qū)是行政中心安全管理的中心點(diǎn)。行政中心除日常辦公，同時(shí)政府

的窗口辦公、信訪接待的特點(diǎn)，這方便了市民，提高了辦事效率，增強(qiáng)了政府與

市民之間的交流與溝通，但同是也為安全管理增加了難度。該區(qū)域特點(diǎn)是：不僅

工作繁忙，活動多，會議多，而且前來辦事的人員成份復(fù)雜，流動性大。因此,

安全管理的重點(diǎn)是：安全防范，防火、防意外事件發(fā)生，防泄密，重點(diǎn)區(qū)域是領(lǐng)

導(dǎo)辦公專區(qū)，按一級安保區(qū)域防衛(wèi)，建立健全來訪制度；監(jiān)控中心密切注意所有

重要區(qū)域的即時(shí)動態(tài)，隨時(shí)保持與巡邏班的聯(lián)系。當(dāng)有貴賓接待任務(wù)時(shí)，加強(qiáng)外

部的警戒和內(nèi)部的巡查，貴賓通道指導(dǎo)派專人守衛(wèi)，監(jiān)控中心密切注意各方面動

態(tài)，應(yīng)急分隊(duì)隨時(shí)待命:遇有異常情況發(fā)生時(shí),協(xié)助其他警力做好安全控制工作，

并妥善處理善后工作。在召開大型會議，記者招待會以及領(lǐng)導(dǎo)接待市民的時(shí)候,

除提前做好一切準(zhǔn)備工作外，重點(diǎn)加強(qiáng)事前的巡視檢查力度，監(jiān)控中心注意一切

動態(tài)，增加外都警戒和內(nèi)部巡查人員，應(yīng)急分隊(duì)處于待命狀態(tài)，防止意外事件發(fā)

生。在窗口辦公區(qū)域，配合政府相關(guān)部門接待來訪群眾，合理安排接訪秩序，當(dāng)

有大批群眾上訪時(shí)，配合外部警力保護(hù)領(lǐng)導(dǎo)。制止一切滋事行為，防止暴力事件

發(fā)生，同時(shí)充分利用功能區(qū)域，妥善疏散上訪群眾，及時(shí)做好溝通化解工作，做

到有禮、有節(jié)，杜絕與上訪群眾產(chǎn)生沖突，同時(shí)不影響其他區(qū)域的正常辦公。

2）公共用途區(qū)域安全管理：

行政中心的公共用途區(qū)域面積大、功能多、人員流動量大并且人員相對復(fù)雜,

針對各功能區(qū)域的特點(diǎn)，要求管理必須十分到位，杜絕管理盲點(diǎn)區(qū)域和無序。

3）會議安全管理：

會議按其重要程度可分為一般性會議和重要會議。

i.一般性會議側(cè)重以安全服務(wù)為管理重點(diǎn)，維護(hù)公眾秩序，有效控制人流方

向，防止不法分子破壞，杜絕意外事件發(fā)生，保障會議正常進(jìn)行，會議結(jié)

束后，及時(shí)清理現(xiàn)場，對遺失的文件，會議記錄等及時(shí)上交有關(guān)部門

ii.召開重要會議時(shí)，會前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，會議期間配合外部警力確保領(lǐng)

導(dǎo)和貴賓的安全，會堂周圍、通道要求暢通，對一切可能發(fā)生安全事故的

設(shè)備設(shè)施及時(shí)處理，會議期間密切關(guān)注會堂內(nèi)外一切情況，嚴(yán)格監(jiān)控全場

情況，對來歷不明的人和物及時(shí)進(jìn)行盤查和處理，同時(shí)做好一切應(yīng)急準(zhǔn)備，

應(yīng)急分隊(duì)處于待命狀態(tài)。

4）貴賓接待：

貴賓接待對象的級別可分為一般貴賓和國家領(lǐng)導(dǎo)人等重要貴賓

i.一般貴賓接待時(shí)主要是以安全服務(wù)為主。維護(hù)接待室周邊秩序，保持貴賓通

道時(shí)刻暢通；管理人員主要巡視檢查設(shè)備設(shè)施的使用功能。維持正常的公眾

秩序，引導(dǎo)不熟悉環(huán)境的辦事人員。

ii.當(dāng)有重要貴賓接待任務(wù)時(shí)，提前做好接待的準(zhǔn)備工作，檢查接待區(qū)域的所有

設(shè)備設(shè)施，在貴賓通道增設(shè)固定崗，加強(qiáng)接待區(qū)域附近的巡查，配合外部警

力確保領(lǐng)導(dǎo)和貴賓的安全，利用先進(jìn)監(jiān)控設(shè)備監(jiān)視實(shí)時(shí)動態(tài)，巡邏保安與監(jiān)

控中心時(shí)刻保持聯(lián)系。阻止不明身分人員靠近接待室。

本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作流程

一.日常工作巡查流程

1.工作流程：

能夠處理立即予以處理；不能現(xiàn)場處理等候管理處領(lǐng)導(dǎo)決定處理方案，通知

相關(guān)責(zé)任人發(fā)現(xiàn)安全隱患通知管理處領(lǐng)導(dǎo)。

2.安全管理運(yùn)作流程：

定崗值勤保安人員現(xiàn)場檢查、登記應(yīng)急分隊(duì)發(fā)現(xiàn)問題報(bào)警并通知管理處主任

通知中央控制室視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位記錄及時(shí)處理做好記錄交

保安主管編號、存檔。

3.機(jī)電設(shè)備維修流程：

發(fā)日常巡視檢查現(xiàn)故障申報(bào)維修填寫維修單報(bào)工程主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場

指導(dǎo)、監(jiān)督維修組織技工進(jìn)行現(xiàn)場維修管理處無法維修，報(bào)公司審批維修方案后

實(shí)施維修維修完畢試運(yùn)行合格做好維修記錄歸檔保存。

4.保潔管理流程:

a）保潔主管巡視檢查：發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改

意見，迅速安排人員保潔班長組織人員實(shí)施整改

b）保潔主管監(jiān)督整改情況:檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表，

整理、歸檔。

二.信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間

（-）信息反饋工作流程：

1）管理處值班室，通過信息傳遞工具，如投訴電話和各專業(yè)組配備的

無線對講機(jī)等工具，及時(shí)反饋本辦公樓每個(gè)區(qū)域發(fā)生的情況。

2）嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。

3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

4）管理處每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。

5）通過反饋信息的總結(jié)評比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，及

時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

（二）本項(xiàng)目辦公樓物業(yè)管理信息處理流程：

1）政府部門新聞媒體業(yè)主意見意見箱員工反饋

2）管理處收集整理

3）執(zhí)行結(jié)果

4）跟蹤檢查

5）發(fā)布命令

6）相關(guān)人員執(zhí)行命令

三.檔案管理

（-）資料收集資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和

信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的

收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維

修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小

到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。

（二）資料分類整理：分辨真?zhèn)巍⒎诸惻判?、組編檔號、裝訂精美。

（三）檔案資料管理：

1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。

2）采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理（如:采

用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。

3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保

護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。

4）建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)

做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

5）檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。

四.物業(yè)資料管理流程：

（一）收集：工程技術(shù)、維修、改造資料；證件、裝修審批表；歷次管

理活動書面、音像記錄

（二）整理分類：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料；管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度；歷

次管理工作資料、記錄；財(cái)務(wù)帳表及分布方案；

（三）歸檔：按國家示范住宅校區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則及IS09001（2008

版）質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。

（四）利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還。

五.檔案分類管理：

（-）開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料：

1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷

資料

2）技術(shù)資料：xx市委市政府機(jī)關(guān)大樓規(guī)劃圖、建筑施工圖、竣

工圖、總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、消防、附屬工程

及地下管網(wǎng)竣工圖、地質(zhì)勘測報(bào)告、工程合同、開、竣工報(bào)告、工

程預(yù)決算、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括

質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)

收證明書、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件

的鑒定合格證書、水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿、

混凝土試塊試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告。

3）物業(yè)資料：xx市委市政府機(jī)關(guān)大樓基本資料、xx市委市政

府機(jī)關(guān)大樓分項(xiàng)資料。

（二）管理處自建檔案資料:

1）日常管理資料：環(huán)境管理記錄、日常巡查記錄、垃圾清運(yùn)記

錄、消殺記錄、噪音檢測記錄、保安管理記錄、日常巡查記錄、交

接班記錄、值班記錄、物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄、車

輛進(jìn)出記錄、夜間查崗記錄。

2）辦公樓內(nèi)停車位車輛檔案：車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議。

3）設(shè)備管理檔案：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修

及運(yùn)行記錄、設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄、

設(shè)備臺帳。

4）意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄：訪問記錄、投訴及處理記錄等。

5）員工管理檔案：員工個(gè)人詳細(xì)資料、員工培訓(xùn)考核記錄、員

工業(yè)績考核記錄、員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄等。

6）培訓(xùn)檔案：培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄、培訓(xùn)考核及跟查記錄、軍

事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄。

7）行政文件：政府部門文件、公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文

件、公司榮譽(yù)資料等。

六.檔案資料收、發(fā)管理程序：

（-）公司重要資料（如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過

管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。

（二）日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接

收，并分卷歸檔。

七.檔案資料管理要求：

（-）采用多種形式的文檔儲存方式，如：電腦磁盤、光碟、錄像帶、

錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。

（二）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存，便于查找和

利用。

（三）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期

按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。

（四）原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文

件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱

者及時(shí)找到有效的文件。

（五）檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、作廢、

復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。

（六）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，

編輯目錄，分類保存。

（七）檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案

標(biāo)識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記后方可借

出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)

任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究

借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在

外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。

（八）檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火

器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保

管條件符合管理處文檔管理要求。第五節(jié)物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗

培訓(xùn)：根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作

做以下安排：1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物

業(yè)管理概述，辦公樓物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工

作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實(shí)際工

作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗

員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處

理技藝及與業(yè)主溝通的經(jīng)驗(yàn)。三、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。1、通過理論

答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。2、在實(shí)踐工作中業(yè)主投訴率、違

章、違規(guī)的行為是評價(jià)員工工作成績的基礎(chǔ)。3、通過理論與實(shí)踐考核，淘

汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

八.環(huán)境清潔衛(wèi)生管理：

（-）樓道1.清潔范圍：樓道梯級、扶手、墻面、電子門、信報(bào)箱、

配電箱、消防栓、消防管道、樓道門窗、樓道燈開關(guān)及燈具的清潔。2.清潔

作業(yè)程序（1）準(zhǔn)備掃把、垃圾鏟、膠袋、膠桶、拖把各一只，從底層至頂層

自下而上清掃樓道梯級，將果皮、煙頭、紙屑收集于膠袋中然后倒入垃圾車；

用膠桶裝清水，洗凈拖把，擰干拖把上的水，用拖把從頂層往下逐級拖抹梯

級，拖抹時(shí)，清洗拖把數(shù)次。（2）備抹布一塊，膠桶（裝水），自下而上擦

抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時(shí)，清洗抹布數(shù)次。（3）清潔消防栓、管：備掃把

一把，膠桶（裝水），抹布兩塊（干、濕各一塊）。先用掃把打掃消防管上

的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一

次，按上述程序逐個(gè)清潔。（4）清潔墻面、宣傳板、開關(guān)：備干凈的長柄膠

掃把、膠桶（裝水）、抹布和刮刀。先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻

上貼的廣告紙。如有殘紙時(shí)，用濕抹布抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去，撕下宣

傳板上過期的資料和通知，用濕抹布擦抹干凈；將抹布清洗干凈，盡量擰干

水分，擦抹各樓道燈開關(guān)板。（5）清潔電子門：備梯子一個(gè)，膠桶（裝水）

和抹布。用濕抹布從上往下擦抹電子門和信報(bào)箱一遍。擦抹時(shí)，清洗抹布數(shù)

次，然后用干抹布抹信報(bào)箱以及電子門上的號牌和按鈕。（6）用干抹布擦抹

配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。（7）清潔窗戶玻璃：備玻璃刮，清水一桶，

清潔劑，按《玻璃門、窗、鏡面的清潔》進(jìn)行作業(yè)。（8）每小時(shí)巡視檢查樓

道內(nèi)外衛(wèi)生一次，將廣告紙、垃圾清掃干凈。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）每星期清掃、

擦抹兩次。梯級每月用拖把拖抹一次，窗戶玻璃每月清潔一次。（2）目視樓

道：無煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積塵、污跡等。4.安全事項(xiàng)：

擦抹配電箱時(shí)禁用濕毛巾，不得將配電箱門打開以防觸電造成意外。

（二）地下室、天臺、轉(zhuǎn)換層1.清潔范圍：地下車庫、地下室除設(shè)備

間以外的所有公共場地、裙樓平臺、轉(zhuǎn)換層、天臺。2.清潔工作程序（1）每

天早晨和下午分兩次用掃把清掃地下室、地下車庫的地面及公共梯間的臺階,

清除地面及排水溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾運(yùn)至地面垃圾屋。（2）用膠管、

長柄刷沖刷地面的油污、油漬。（3）上樓清掃天臺、裙樓平臺、轉(zhuǎn)換層地面、

明暗溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾運(yùn)至地面垃圾屋。（4）協(xié)助垃圾清運(yùn)人員

將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。（5）每隔兩小時(shí)巡回清掃一次地下車庫地面，清除

雜物。（6）每周打開地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底清理疏通、

沖刷一次。（7）每月清掃一次天棚、沖刷地面、墻身一次，用去污粉刷洗油

污的地面一次。（8）每月用清潔液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指

示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施。（9）每兩個(gè)月用干毛巾擦拭燈具一次。

（10）地下室和轉(zhuǎn)換層管線每兩個(gè)月用雞毛嬋子或掃把清掃灰塵一次。天臺、

裙樓平臺的水管線每兩個(gè)月沖刷一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）地下室地面無油漬、

污漬，無大塊瓜果皮殼、紙屑，墻面無污跡。（2）標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無

明顯灰塵。（3）天臺、轉(zhuǎn)換層及裙樓平臺無積水、雜物，管線無污跡。4.安

全事項(xiàng)（1）清潔完天臺后將天臺門鎖好，防止發(fā)生其他事故。（2）車庫清潔時(shí)，

注意進(jìn)出車輛，防止撞傷。

（三）房屋天面、雨篷1.清潔范圍：住宅區(qū)內(nèi)房屋的天面、平臺、雨

篷。2.清潔作業(yè)程序（1）備梯子一個(gè)，編織袋一只，掃把、垃圾鏟各一把，

鐵桿一條。（2）將梯子放穩(wěn)，人沿梯子爬上雨篷，先將雨篷或天面的垃圾打

掃清理裝入編織袋，將袋提下倒入垃圾車內(nèi)，將較大的雜物一并搬運(yùn)上垃圾

車。（3）用鐵桿將雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不積水。3.清潔標(biāo)

準(zhǔn)（1）每周清掃一次。（2）目視天面、雨篷：無垃圾，無積水，無青苔，無雜

物，無花盆（組合藝術(shù)盆景和屋頂花園除外）。4.安全事項(xiàng)（1）梯子必須放

穩(wěn)，清潔人員上下時(shí)應(yīng)注意安全。（2）雜物、垃圾袋和工具不要往下丟，以

免砸傷行人，損壞工具。

（四）值班室、崗?fù)?.清潔范圍：管理處各值班室和治安、車輛崗?fù)ぁ?/p>

2.清潔作業(yè)程序（1）備抹布、膠桶（裝水）、玻璃刮、雞毛彈、掃把、拖把

等工具，以及洗潔精。（2）按從上往下，由里到外的程序進(jìn)行清潔。（3）用雞

毛彈子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵。（4）用掃把打掃地

面；用濕抹布擦抹桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗?fù)ね鈮Α＃?）用干凈

抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃。（6）用洗干凈的拖把拖抹地面及過道。

（7）值班室如有其他辦公設(shè)備時(shí)應(yīng)同時(shí)清潔。（8）清潔崗?fù)ず笥媚ú疾聊ǖ篱l。

（9）有污跡時(shí)，倒少許洗潔精用抹布擦洗。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)⑴目視：無灰塵、無

污跡、無煙頭、無雜物，門窗玻璃透明，無污跡。（2）每天清潔一次。4.安

全事項(xiàng)：清潔道閘時(shí)應(yīng)注意行駛車輛，防止撞人。

（五）大堂1.清潔范圍：大堂的地面、墻面、臺階、天棚、宣傳牌、

信報(bào)箱、電梯、垃圾筒、消防設(shè)施、風(fēng)口、燈具、裝飾柱、門口不銹鋼宣傳

欄。2.清潔作業(yè)程序（1）每天分兩次重點(diǎn)清理大堂，平時(shí)每小時(shí)保潔一次，

重點(diǎn)清理地面和電梯轎廂內(nèi)的垃圾雜物。（2）用掃把清掃大堂地面垃圾，用

長柄刷沾洗潔精清除掉污漬和香口膠。（3）清倒不銹鋼垃圾筒，洗凈后放回

原處。（4）用塵拖或拖把拖掉大堂地面塵土和污跡后，將垃圾運(yùn)至垃圾屋。

（5）清掃電梯轎廂后，用濕拖把拖兩遍轎廂內(nèi)地板。（6）用干毛巾和不銹鋼油

輕抹大堂內(nèi)各種不銹鋼制品，包括門柱、鑲字、宣傳欄、電梯廳門、轎廂。

（7）用濕毛巾擰干后，擦抹大堂門窗框、防火門、消防栓柜、指示牌、信報(bào)

箱、內(nèi)墻面等公共設(shè)施。（8）先用濕拖把拖兩遍臺階，再將干凈的濕拖把用

力擰干后再拖一遍。（9）用干凈毛巾擦拭玻璃門，每周清刮一次，用濕毛巾

擰干后，擦凈電子對講門。（10）出入口的臺階每周用洗潔精沖刷一次。（11）

每月擦抹燈具、風(fēng)口、煙感器、消防指示燈一次。（12）每兩個(gè)月對大理石地

面打蠟一次，每周拋光一次；地磚地面和水磨地面，每月用去污粉、長柄手

刷徹底刷洗一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）地面無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無污漬，

大理石地面、墻身有光澤。（2）公共設(shè)施表面用紙巾擦拭，無明顯灰塵。（3）

不銹鋼表面光亮無污跡。（4）玻璃門無水跡、手印、污跡。（5）天棚、風(fēng)口目

視無污跡、灰塵。4.安全及注意事項(xiàng)（1）擦拭電器開關(guān)、燈具要用干毛巾以

防觸電。（2）大理石打蠟拋光由班長組織會操作人員統(tǒng)一進(jìn)行操作。（3）拖地

時(shí)不要弄濕電梯廳門，以免腐蝕。

（六）公用衛(wèi)生間1.清潔范圍：樓內(nèi)所有公用衛(wèi)生間。2.清潔作業(yè)程

序（1）每天分兩次重點(diǎn)清理公用衛(wèi)生間。（2）打開門窗通風(fēng)，用水沖洗大小便

器，用夾子夾出小便器內(nèi)的煙頭等雜物。（3）清掃地面垃圾，清倒垃圾簍，

換新垃圾袋后放回原位。（4）將潔廁水倒入水勺內(nèi)，用廁刷沾潔廁水刷洗大、

小便器，然后用清水沖凈。（5）用濕毛巾和洗潔精擦洗面盆，大理石臺面，

墻面、門窗標(biāo)牌。（6）先將濕毛巾擰干擦鏡面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦

凈。（7）用濕拖把拖干凈地面，然后用干拖把拖干。（8）噴適量香水或空氣清

新劑，小便斗內(nèi)放入樟腦丸。（9）每兩小時(shí)進(jìn)行保潔一次，清理地面垃圾、

積水等。（10）每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）

天花板、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（2）目視墻壁干凈，便器潔凈無

黃漬。（3）室內(nèi)無異味、臭味。（4）地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮。

4.工作過程中應(yīng)注意事項(xiàng)（1）禁止使用堿性清潔劑，以免損傷瓷面。（2）用潔

廁水時(shí)，應(yīng)戴膠手套防止損傷皮膚。（3）下水道如有堵塞現(xiàn)象，及時(shí)疏通。

（七）樓層通道地面1.清潔范圍：所有樓層通道地面，包括大理石、

水磨石和水泥地面（不含樓梯間）。2.清潔作業(yè)程序（1）每天上午用掃把對

各樓層走道地面和后樓梯臺階清掃一次。（2）每周用拖把拖走道地面和后樓

梯臺階一次。（3）每月用長柄手刷沾去污粉，對污跡較重的通道地面徹底清

刷一次，再用擰干的濕毛巾，抹凈墻根部分踢腳線。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）大理石

地面目視干凈，無污漬，有光澤。（2）水磨石地面和水泥地面目視干凈，無

雜物，無污跡。4、工作過程中應(yīng)注意事項(xiàng)：洗刷樓道時(shí)，防止水流入電梯

門和住房門內(nèi)。

（八）不銹鋼設(shè)施1.保潔范圍：護(hù)欄、標(biāo)牌、電梯轎廂，不銹鋼雕塑、

宣傳欄等。2.作業(yè)程序（1）先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面。（2）然

后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠。（3）置少許不銹鋼油于無絨毛巾上,

對不銹鋼表面進(jìn)行拭抹。（4）表面積大的可用手動噴霧槍將不銹鋼油噴于表

面，然后用無絨毛巾拭抹。3.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（1）啞光面不銹鋼表面無污跡、

無灰塵，半米內(nèi)可映出人影。（2）鏡面不銹鋼表面光亮，3米內(nèi)能清晰映出人

物影像。4.安全注意事項(xiàng)（1）上不銹鋼油時(shí)不宜太多，防止沾污他人衣物。

（2）在清潔電梯外廳門時(shí)應(yīng)防止廳門開關(guān)造成的意外。（3）要使用干凈的干毛

巾，防止砂粒劃傷不銹鋼表面。

（九）玻璃門、窗1.清潔范圍：玻璃門、窗，門廳鏡面裝飾柱，各種

鏡面。2.作業(yè)程序（1）先用刀片刮掉玻璃上的污跡。（2）按玻璃清潔劑與清水

1：5的比例兌好玻璃清潔溶液。（3）把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮

上，然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹藦纳贤麓怪毕茨?。?）污跡較重的地

方重點(diǎn)抹。（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。（6）一洗一刮連

貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時(shí)，可以把刮作橫向移動。（7）用無絨

毛巾抹去玻璃框上的水珠。（8）最后用地拖拖抹地面上的污水。（9）清刮高處

玻璃時(shí)，可把玻璃刮套在伸縮桿上。3.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：玻璃面上無污跡、水

跡；清潔后用紙巾擦拭無灰塵。4.安全注意事項(xiàng)⑴高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)兩人作

業(yè)并系安全帶，戴安全帽。（2）作業(yè)時(shí)，注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻

璃。

（十）燈具1.清潔保養(yǎng)范圍：辦公樓內(nèi)的路燈、樓道燈、走廊燈、辦

公室和各活動場所的燈具。2.作業(yè)程序（1）準(zhǔn)備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶

等工具。（2）關(guān)閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿

螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。（3）先用濕抹布擦抹燈罩污跡和

蟲子，再用干抹布抹干水分。（4）將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固

定螺絲。（5）清潔日光燈具時(shí)，應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然

后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。3.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：燈管無

灰塵、燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。4.安全注意事項(xiàng)⑴在梯子上

作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全，防止摔傷。（2）清潔前應(yīng)首先關(guān)閉燈具電源，以防觸電。

（3）在梯子上作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意防止燈具和工具掉下碰傷行人。（4）用螺絲刀擰

緊螺釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。

（十一）自行車房1.清潔范圍：辦公樓內(nèi)的自行車房，自行車棚。2.作

業(yè)程序（1）備掃把、膠桶、抹布等工具。（2）用掃把清掃自行車棚內(nèi)的果皮、

紙屑、灰塵、垃圾等。（3）用干凈掃把將房（棚）頂上、墻上的蜘蛛網(wǎng)、灰塵

清除。（4）用濕抹布擦抹棚架和自行車房拉門及窗網(wǎng)。（5）將自行車棚內(nèi)的自

行車按順序排列整齊。（6）對沒有使用積塵明顯的自行車，每周用雞毛彈打

掃自行車上的灰塵；長期停放超出規(guī)定時(shí)限且又影響觀瞻的車輛按《車輛管

理規(guī)定》處理。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)⑴每天打掃兩次，目視無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)，

墻面無灰塵。（2）自行車擺放整齊，無積塵。（3）棚架每月抹一次；拉門、窗

每周抹一次；棚頂每周清掃一次。

（十二）公共場地和馬路1.清潔范圍：辦公樓的汽車道，人行道，消防

通道，羽毛球場，門球場。2.作業(yè)程序（1）用長竹掃把把道路中間和公共活

動場所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。（2）用膠掃把垃圾掃入垃圾斗內(nèi)，

然后倒進(jìn)垃圾手推車。（3）對有污跡的路面和場地用水進(jìn)行清洗。（4）雨停天

晴后，用竹掃把把馬路上的積水泥沙掃干凈。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）每天打掃兩次，

每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持整潔。（2）公共場地、路面無泥沙，無明顯垃圾，

無積水，無污跡。

（十三）綠地1.清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶。2.作業(yè)程序⑴用

掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。（2）對煙頭、棉簽、小石

子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。（3）在

清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）每天早晨、

上午、下午各清掃一次，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持清潔干凈。（2）目視無

枯枝落葉，無果皮，無飲料罐，無石塊等垃圾和雜物。

（十四）散水坡和排水溝1.清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的散水坡和排水溝。

2.作業(yè)程序（1）用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。（2）用膠掃

把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的

暢通。（3）用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。（4）

先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮。

⑸收拾好工具。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)⑴目視：干凈，無污跡，無青苔，無垃圾和沙

石。（2）有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序按上方第3、4條每星期擦洗一次，散

水坡和排水溝每天保潔在兩次以上。

（十五）停車場1.清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車場。2.作業(yè)程序（1）備膠

水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。（2）用長柄竹掃把將垃圾掃成

若干堆。（3）用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。（4）發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾

車。（5）用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí)，倒少量清潔

劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。（6）清潔周圍排水口和下水道，

保證排水暢通。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）目視地面：無垃圾、果皮、紙屑，無積水，

無污跡和雜物。（2）每天清掃兩次；每周用水沖洗地面一次。4.安全注意事

項(xiàng)（1）發(fā)現(xiàn)機(jī)動車輛漏油，應(yīng)通知車主并及時(shí)用干抹布抹去燃油后，再用洗

潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。（2）清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車和工具不要

碰壞其他車輛。

（十六）雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌1.清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)

的雕塑、宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌。2.作業(yè)程序（1）雕塑裝飾物的清潔：備長柄

膠掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在

梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍；如有污跡用清潔劑涂在污跡處，用抹

布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼的清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)》操

作。（2）宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻

璃刮清潔，按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)》操作。（3）宣傳牌、標(biāo)識

牌的清潔：有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干

抹布抹一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)⑴宣傳牌每周清潔一次。（2）室內(nèi)標(biāo)識牌每天清潔

一次。（3）雕塑裝飾物每月清潔一次，清潔后檢查無污跡、積塵。4.安全注

意事項(xiàng)（1）梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。（2）清潔宣傳欄玻

璃時(shí)，小心劃傷手。（3）清潔工具不要損傷被清潔物。

（十七）噴水池1.清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的噴水池。2.作業(yè)程序（1）平

時(shí)保養(yǎng)：清潔工每天用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈保潔。（2）定期清潔：

①打開噴水池排水閥門放水，待池水放去三分之一時(shí)，清潔工入池清潔。②

用長柄手刷加適量的清潔劑由上而下刷洗水池瓷磚。③用毛巾抹洗池內(nèi)的燈

飾、水泵、水管、噴頭及電線表層的青苔、污垢。④排盡池內(nèi)污水并對池底

進(jìn)行拖抹。⑤注入新水，投入適量的硫酸銅以凈化水質(zhì)，并清洗水池周圍地

面污跡。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)：水池清澈見底，水面無雜物，池底洗凈后無沉淀物,

池邊無污跡。4.安全注意事項(xiàng)⑴清洗時(shí)應(yīng)斷開電源。（2）擦洗電線，燈飾不

可用力過大，以免損壞。（3）清潔時(shí)，不要擺動噴頭，以免影響噴水觀賞效

果。（4）注意防滑，跌倒。

（十八）室外地面1.清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域

地面包括道路、綠化帶等。2.工作程序（1）每天分兩次，用掃把、垃圾斗對

路面、綠地進(jìn)行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉和煙頭等雜物。（2）

每隔一小時(shí)巡回清掃保潔一次。（3）用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。

⑷發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈。（5）果皮箱和垃

圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長柄刷子沾水刷洗一次。（6）垃圾屋附

近地面每天在上午、下午用水沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。（7）沙井、

明溝每天揭開鐵篦蓋板徹底清理一次。（8）室外宣傳牌、雕塑每天用濕毛巾

擦拭一次。（9）每月用水沖洗有污跡地面、墻身一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)⑴地面無

雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。（2）距宣傳牌、雕塑半米處目視無灰塵、

污漬。（3）果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡，無垃圾粘附物。（4）沙井、明溝

內(nèi)無積水、無雜物。4.安全注意事項(xiàng)（1）大風(fēng)天氣注意高空墜物。（2）下雨天

由班長視具體情況安排工作。（3）高溫天氣需戴遮陽帽，以免中暑。（4）沖刷

路面墻面時(shí)不得使用消防水。

（十九）地下雨、污水管井疏通1.工作范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)所有地下雨、

污水管道和檢查管井。2.作業(yè)程序（1）用鐵鉤打開檢查井蓋，人下到管段兩

邊檢查井的井底。（2）用長竹片捅搗管內(nèi)的粘附物。（3）用壓力水槍沖刷管道

內(nèi)壁。（4）用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁的雜物清理干凈。（5）用撈篩撈起檢查井

內(nèi)的懸浮物，防止其下流時(shí)造成堵塞。（6）把垃圾用竹筐或桶清運(yùn)至垃圾中

轉(zhuǎn)站。（7）放回檢查井蓋，用水沖洗地面。（8）雨、污水檢查井每半月清理一

次。（9）雨、污水管道每半年徹底疏通清理一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)：眼看檢查井

內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物；水流暢通，井蓋上無污漬污物。4.安全注意

事項(xiàng)（1）掀開井蓋后，地面要豎警示牌，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)以防行人跌入。

（2）開和