商鋪?zhàn)赓U合同法

商鋪?zhàn)赓U協(xié)議法商鋪經(jīng)營權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)得到廣泛的認(rèn)可和使用,但是目前尚未有任何法律\法規(guī)對此予以規(guī)制。商鋪經(jīng)營權(quán)作為現(xiàn)代商事租賃制度適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,協(xié)議法上的租賃協(xié)議制度不敷堪用,商鋪經(jīng)營權(quán)應(yīng)被作為一種新型的、獨(dú)立的物權(quán)種類。以下是小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：商鋪?zhàn)赓U相關(guān)協(xié)議法。歡迎閱讀和參考!商鋪?zhàn)赓U協(xié)議法如下：一、對房屋租賃協(xié)議效力認(rèn)定問題出租人和承租人訂立房屋租賃協(xié)議，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，協(xié)議視為成立。房屋租賃協(xié)議有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃協(xié)議的效力重要應(yīng)從以下幾個方面來審查：1.審查協(xié)議的主體是否適格。即出租人與承租人是否具有有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。2.審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)嚴(yán)禁出租。但只要法律法規(guī)沒有嚴(yán)禁出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人批準(zhǔn)的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)禁出租的其他情形?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的主線問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢?還如大量存在的"二房東"現(xiàn)象，是否"二房東"與別人簽訂的租賃協(xié)議都無效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光"占有"有何經(jīng)濟(jì)價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人事實(shí)上就是物的實(shí)際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國有公司的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有公司由于沒有對財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否認(rèn)的，大量的公司出租商鋪，出租廠房，比比皆是，假如都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否認(rèn)。此外從協(xié)議的角度來分析，租賃協(xié)議反映的是"出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的協(xié)議關(guān)系(協(xié)議法第二百二十二條)"。出租人作為協(xié)議的一方，并非以所有權(quán)人為限，由于租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當(dāng)前立法同樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人批準(zhǔn)，只是租賃協(xié)議的特殊規(guī)定，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如"司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封"等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是由于權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采用了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋自身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，由于關(guān)系到房屋自身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清楚當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。假如一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。假如法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。假如同時存在"二房東"的情況，則依照所有權(quán)人與"二房東"的約定分派租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封"手段，使房屋不置于閑置，導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有助于房屋所有權(quán)人的，也利于充足發(fā)揮現(xiàn)有社會財(cái)富資源的最大作用。但是需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。3.審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃協(xié)議是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和保證國家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特性，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。尚有人認(rèn)為，現(xiàn)行《協(xié)議法》在規(guī)范租賃協(xié)議內(nèi)容及出租人義務(wù)時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價值不得與高位階法律所負(fù)荷的價值相抵觸，以及新法吸取舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳?！秴f(xié)議法》關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，涉及房屋，也涉及其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違反法理。特殊法效力大于一般法效力，因而協(xié)議法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先合用房屋租賃專門法規(guī)。事實(shí)上，協(xié)議法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否認(rèn)有規(guī)定辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃協(xié)議是無效的。4.審查房屋租賃協(xié)議的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃協(xié)議約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所嚴(yán)禁出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃協(xié)議無效。二、承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃協(xié)議被確認(rèn)無效或被解除后如何解決1.對承租人裝修物價值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃協(xié)議的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃協(xié)議中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃協(xié)議期滿歸出租人無償收回。但在協(xié)議履行期間，往往由于協(xié)議無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，一方面應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;假如協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。2.對承租人裝修物的解決及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用別人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人批準(zhǔn)增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何解決有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，可以拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人;導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)補(bǔ)償責(zé)任。這是對裝修物如何解決法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的解決沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對承租人裝修物的解決及補(bǔ)償重要可以從以下幾方面考慮：(1)房屋租賃協(xié)議合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃協(xié)議被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，假如是征得出租人批準(zhǔn)或者按協(xié)議約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的解決有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂;若出租人不批準(zhǔn)裝修或和承租人并非按協(xié)議約定的承租目的裝修的，對裝修物的解決有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。假如是承租人的過錯導(dǎo)致房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或補(bǔ)償。協(xié)議違約責(zé)任條款：一、協(xié)議的一般條款、協(xié)議的基本條款1、協(xié)議的簽訂協(xié)議需經(jīng)雙方蓋章正式生效。2、協(xié)議條款修改假如一方要對協(xié)議中某些條款做修改，必須征得另一方批準(zhǔn)后，編制協(xié)議修改書由雙方共同確認(rèn)。協(xié)議修改書與原協(xié)議具有同等法律效力。3、協(xié)議條款協(xié)議范圍和條件;貨品及數(shù)量;協(xié)議金額;付款條件;交貨時間和交貨地點(diǎn);協(xié)議生效。二、協(xié)議的重要條款有哪些、協(xié)議必備條款1、協(xié)議重要條款竣工期;付款方式。2、協(xié)議文獻(xiàn)及解釋協(xié)議書;履行本協(xié)議的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議;中標(biāo)告知書(合用于招標(biāo)工程);承包人投標(biāo)文獻(xiàn)及其附件;確認(rèn)的工程量清單報(bào)價單或者施工圖預(yù)算書(合用于非招標(biāo)工程);專用條款;通用條款;標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文獻(xiàn);圖紙;工程量清單;專用條款約定的其他文獻(xiàn)。三、協(xié)議違約金條款、協(xié)議違約條款1、協(xié)議違約條款涉及違約責(zé)任承擔(dān)方式;違約責(zé)任條款約定;損害補(bǔ)償?shù)姆秶?違約金。2、協(xié)議法第107條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行協(xié)議義務(wù)或者履行協(xié)議義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采用補(bǔ)救措施或者補(bǔ)償損失等違約責(zé)任。3、協(xié)議法第114條規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失補(bǔ)償額的計(jì)算方