如何處理預(yù)售商品房按揭合同的糾紛

碰到房屋土地糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>如何解決預(yù)售商品房按揭協(xié)議的糾紛一、商品房按揭糾紛中涉及的協(xié)議關(guān)系在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個協(xié)議，即、按揭貸款協(xié)議，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款協(xié)議中的抵押、回購的具體條款加以擬定的抵押和保證擔(dān)保協(xié)議。審理商品房按揭糾紛案件，必須一方面明確這些協(xié)議及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭協(xié)議是購房協(xié)議的從協(xié)議，不具有獨立性，隨主協(xié)議的變更、消滅而變更、消滅。

(一)按揭協(xié)議不應(yīng)是購房協(xié)議的從協(xié)議。一方面，協(xié)議目的相對獨立。按揭協(xié)議的目的是借貸資金，購房協(xié)議的目的是購買房屋，兩協(xié)議追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。另一方面，兩者所生之的范圍不具有依附性。從協(xié)議所生之債務(wù)以主協(xié)議所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭協(xié)議所生的債務(wù)可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。第三，購房協(xié)議的無效、可撤消并不必然導(dǎo)致按揭協(xié)議的無效、可撤消，只會影響到按揭協(xié)議的抵押擔(dān)保標的物發(fā)生變化，并不實質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，重要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房協(xié)議有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然規(guī)定解除按揭協(xié)議，銀行、購房人對按揭協(xié)議的解除有選擇權(quán)。從協(xié)議的相對性原則出發(fā)，應(yīng)確認這兩個協(xié)議是互相獨立的。

(二)抵押擔(dān)保協(xié)議、保證擔(dān)保協(xié)議應(yīng)是的從協(xié)議，以借款協(xié)議的存在為前提。但應(yīng)明確，該主協(xié)議是銀行與購房人之間簽訂的借款協(xié)議，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議。

(三)購房協(xié)議通常與抵押擔(dān)保協(xié)議、保證擔(dān)保協(xié)議無關(guān)，但如購房協(xié)議無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個擔(dān)保協(xié)議無效。

二、商品房按揭糾紛解除協(xié)議的認定房地產(chǎn)價值巨大，不應(yīng)容易解除協(xié)議，使購房者可以轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險。同時協(xié)議解除后，亦也許使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標的物價值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房不能容易解除。但也有人認為，應(yīng)參照法律，存在按揭協(xié)議的購房協(xié)議不經(jīng)銀行批準不得解除，這在外資銀行中是一種普遍見解。筆者不批準這種見解。由于英美法中，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進行訴訟，未經(jīng)銀行批準當(dāng)然不能解除協(xié)議，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標的物同為按揭協(xié)議中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人批準將該標的物抵押給按揭銀行，批準按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表達，應(yīng)為按揭協(xié)議的實質(zhì)上的共同抵押人。解除協(xié)議實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除協(xié)議。但考慮到按揭協(xié)議的特殊性，在解除協(xié)議上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售協(xié)議：

1.發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴規(guī)定解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應(yīng)依法解約。

2.發(fā)展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除協(xié)議。但對于朝向有所變更，應(yīng)視情況而定。如改變的朝向更有助于居住，通風(fēng)采光更好，則協(xié)議目的尚可達成，局限性以構(gòu)成主線違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發(fā)也不宜再解除。可通過調(diào)解，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，對少面積則退還價款，多面積則由發(fā)展商積極放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除協(xié)議。

3.房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反協(xié)議中的一般性條款就解除協(xié)議。對于房屋存在嚴重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除協(xié)議。

4.發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是協(xié)議的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為協(xié)議目的不能達成，可以解除協(xié)議。但假如是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除協(xié)議，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5.對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而規(guī)定解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應(yīng)因此予以解約;如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除協(xié)議，因協(xié)議的居住目的尚能達成;但如該廣告要約非常明確，如“可入戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強烈意愿規(guī)定滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應(yīng)視為協(xié)議目的不能達成，對此種情況可以解除協(xié)議。購房協(xié)議解除后，如何解決按揭協(xié)議呢?鑒于兩者是聯(lián)系緊密的互相獨立的協(xié)議，在購房協(xié)議解除后，按揭協(xié)議并非必然解除，而應(yīng)充足尊重當(dāng)事人的意愿。假如銀行、購房人均不主張解除按揭協(xié)議，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔(dān)保，并無嚴重違約也不應(yīng)解除協(xié)議。

如購房人主張解除協(xié)議，銀行不批準，則應(yīng)分情況考慮：

1.如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責(zé)，現(xiàn)協(xié)議目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對協(xié)議項下的實質(zhì)內(nèi)容的嚴格遵守，此外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續(xù)履行協(xié)議已無實際意義，可判決解約。

2.如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款協(xié)議目的已達成，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不批準解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。假如按揭銀行、購房人均批準解除協(xié)議，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭協(xié)議。

3.假如事先協(xié)議有約定，解除按揭協(xié)議需經(jīng)銀行批準，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到協(xié)議基礎(chǔ)的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除協(xié)議。

三、商品房按揭糾紛解除協(xié)議后款項的返還解除了預(yù)售購房協(xié)議和按揭協(xié)議，必然涉及到款項的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)協(xié)議的相對性原則，權(quán)利人只能向其有協(xié)議關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對于款項的返還，應(yīng)為：

1.開發(fā)商向購房者返還所有購房款，涉及購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。

2.購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對于因爛尾樓而解除協(xié)議，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項返還時，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。在款項返還過程中，也要注意維護按揭銀行的利益，按揭的標的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產(chǎn)權(quán)，其抵押的標的物嚴格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商，購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的，將此種權(quán)利進行抵押，開發(fā)商也批準在事實上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，可認為這種抵押是一種事實上的共同抵押。因此，無論是否解除協(xié)議，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人，都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開發(fā)商假如另行出售要經(jīng)按揭銀行的批準，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。

來源：（如何解決預(yù)售商品房按揭協(xié)議的糾紛）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識房產(chǎn)買賣過戶網(wǎng)上預(yù)約怎么辦理房屋過戶三種方式所交稅費比較安徽二手房個人所得稅是多少擅自裝修房屋有什么法律責(zé)任個人轉(zhuǎn)租不找中介協(xié)議怎么弄滿足什么條件可以領(lǐng)取住房補貼如何增長房產(chǎn)證建筑面積公租房租金的收費標準(2023年)假如房子被查封了房產(chǎn)證在誰手里住房補貼是按照怎么提取的判決后假如執(zhí)行房子怎么過戶房屋買賣協(xié)議書寫格式2023分派的公房,單位不給辦產(chǎn)權(quán)證怎么辦房產(chǎn)證的密碼紙掉了有什么影響商品房預(yù)售什么時候給首付款房產(chǎn)證的份額能轉(zhuǎn)讓嗎租房協(xié)議終止,房東不退房費怎么解決住房三種補貼的申請條件有哪些公租房拆遷產(chǎn)權(quán)如何解決自建房辦房產(chǎn)證需要那些材料第三套房產(chǎn)辦房產(chǎn)證需要多少錢不動產(chǎn)權(quán)證書辦理費用是多少房產(chǎn)證份額變更費用租房一定要付押金嗎建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用證的區(qū)別和聯(lián)系居住證的用處是什么房產(chǎn)證和土地證二合一后如何辦理國有土地單位自建房辦房產(chǎn)證需要哪些手續(xù)借房產(chǎn)證辦理落戶,能借嗎申請公租房有補貼嗎二手房抵押貸款限額與什么因素有關(guān)房東有權(quán)提前解除協(xié)議嗎租房協(xié)議沒有到期不讓退房也不退押金怎么辦買房只交首付有房產(chǎn)證嗎公租房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效要件買期房應(yīng)當(dāng)怎么交全款二手房交易程序和時間期房轉(zhuǎn)讓過戶的機構(gòu)是哪一個北京申請經(jīng)濟合用房的條件有哪些棚戶區(qū)改造與商品房開發(fā)的區(qū)別是什么房屋產(chǎn)權(quán)證掛失程序和建議是什么房產(chǎn)局違法頒發(fā)的房產(chǎn)證是否一定要撤消租房子房主收押金應(yīng)當(dāng)收多少合適婚后房產(chǎn)證寫一個人和二個人區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的稅費有哪些住房公積金財政補貼標準(2023年)是什么小產(chǎn)權(quán)房辦房產(chǎn)證要收稅嗎車位產(chǎn)權(quán)證是和房產(chǎn)證一起辦理嗎小學(xué)入學(xué)時什么時候需要看房產(chǎn)證房產(chǎn)證假如丟了如何補辦已出租的房屋可以出售嗎外地房產(chǎn)證抵押貸款可以嗎房租出租時有所隱瞞不想租了怎么辦租房子出現(xiàn)問題怎么辦二手房房產(chǎn)證過戶后我能申請公積金貸款嗎車位房產(chǎn)證上面有寫嗎公租房買賣的產(chǎn)權(quán)怎么分承租人申請房子優(yōu)先購買權(quán)的申請書（2023最新）書寫格式2023一房二賣的補償標準(2023年)首套房證明去哪兒開房產(chǎn)證里涉及地下室和車位產(chǎn)權(quán)嗎商品房取得房產(chǎn)證多久可以買賣集資房如何辦理可上市產(chǎn)權(quán)閣樓面積能寫進房產(chǎn)證里嗎房產(chǎn)過戶后買家會不會有風(fēng)險房子想過戶給親人材料及程序2023最新房產(chǎn)證共有人死亡以后怎么解決期房的轉(zhuǎn)讓方式涉及幾種沒租房協(xié)議怎么辦理個體營業(yè)執(zhí)照期房過戶的費用是多少安頓房搖號程序是怎么樣的個人住房超過多少要交稅購買法院公開拍賣的房子產(chǎn)權(quán)歸誰房產(chǎn)證是藍色的房子是小產(chǎn)權(quán)房嗎車庫和車位有什么區(qū)別房東如何證明已歸還租房押金租房子不滿一年協(xié)議期,退房不退押金嗎房屋買賣補充協(xié)議戶口遷出如何簽訂保障買受人的權(quán)益不可以出租的房屋有哪些農(nóng)村房屋買賣契稅如何征出租房屋可以收取定金抵押金嗎房產(chǎn)過戶變更登記可以