竹映三清策劃報告

目錄前言第一部分：市場分析永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況永川市房地產(chǎn)市場運營狀況永川房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢5.12政策對房地產(chǎn)市場的影響重要競爭樓盤分析市場消費者消費習慣及需求調(diào)查第二部分：“竹映三清”項目概況地理位置項目規(guī)劃及重要經(jīng)濟指標項目區(qū)域狀況分析第三部分：SWOT分析[S]項目優(yōu)勢[W]項目劣勢[O]項目機會[T]項目威脅第四部分：住宅定位客戶群分析1）．分區(qū)位客戶群分析2）.分行業(yè)客戶群分析3）.分年齡段客戶群分析4）．自住型客戶群分析5）．投資性客戶群分析項目總體定位價格定位景觀規(guī)劃設計建議第五部分：戶型規(guī)劃設計建議市場需求戶型分析市場供應戶型及購買因素分析擬定戶型構(gòu)成的要素戶型面積、數(shù)量的配比對原有戶型設計方案的建議第六部分：商業(yè)定位區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境概況新區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)終端客戶群分析定位方案價格策略第七部分：項目營銷推廣項目現(xiàn)場包裝樣板房包裝與展示營銷策略和營銷手段階段銷售掌控前言感謝三清公司對本司的信任和支持，感謝劉總，感謝張總?！胺蛴铺煜率?，必先謀其大略”，“先謀大略，后謀天下”。房地產(chǎn)是一個大投資、高風險行業(yè)，其產(chǎn)品具不可變更性，在無數(shù)的潛在消費者面前，總是那些具有獨特號召力、真正發(fā)明了消費者需求、得到市場最多掌聲的產(chǎn)品，才干獲得最大的經(jīng)濟效益和公司品牌積累。則在特定市場中為項目設計一件貼近完美的產(chǎn)品，為項目的運作提出基于市場的優(yōu)秀策略方案，是為地產(chǎn)項目成功至關重要的環(huán)節(jié)，一個好的開始便是項目成功的一半?！爸\略在胸，然后事定”。面對風起云涌的市場，從市場中來，到市場中去，是房地產(chǎn)成功的必由道路。唯有切切實實地貼近市場，透徹了解區(qū)域市場中供、求、未來趨勢等各個方面的信息，才干根據(jù)項目的固有素質(zhì)，結(jié)合市場專業(yè)創(chuàng)新精神，精確地為項目剪裁出合身得體而富于個性的“外衣”。則本司在完整細致的市場調(diào)研基礎上，充足發(fā)揮本案的項目特性，結(jié)合業(yè)內(nèi)類似案例的先進經(jīng)驗，制定本前期規(guī)劃報告書。真正實現(xiàn)項目優(yōu)勢的最大化和經(jīng)濟效益的最大化。本報告書側(cè)重本案項目產(chǎn)品建議和運作分析建議。全書分二冊，上冊為市場分析部分，下冊為產(chǎn)品規(guī)劃運作部分。第一部分市場分析一、永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市位于四川省東南部，重慶市西南部，長江上游北岸，東靠璧山縣、江津市，南接合江縣、瀘縣，西接榮昌縣、大足縣，北與銅梁縣毗鄰。全市面積范圍1576平方公里，轄有31個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、3個街道辦事處，631個行政村，109個社區(qū)居民委員會?？?cè)丝?06萬，其中城區(qū)人口26.2萬。為全國綜合改革試點市、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點市、村民自治模范市和全國城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進市，是重慶二級經(jīng)濟圈、渝西經(jīng)濟走廊上的地區(qū)性中心城市。永川東距重慶63公里，西離成都276公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端21公里。永川背靠四川腹地，面臨三夏庫區(qū)，位于成渝經(jīng)濟走廊長江上游經(jīng)濟帶構(gòu)成的A形經(jīng)濟骨架的重要節(jié)點，是出入四川、重慶、云南、貴州、西藏的五省通道，通江達海，歷來為重慶西部和川東南地區(qū)交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。八界全國人大五次會議于1997年3月14日正式審議通過設立重慶直轄市，重新明確重慶的歷史使命——進一步發(fā)揮重慶的區(qū)位優(yōu)勢，龍頭作用、窗口和輻射作用，帶動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的經(jīng)濟、社會發(fā)展。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持了連續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經(jīng)濟體處在黃金發(fā)展時期。據(jù)記錄，2023重慶實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2665億，增長12。2%，全市人均GDP達成了9608元，初次突破1000美元大關。作為重慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動了永川的發(fā)展，從92年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時期發(fā)生在直轄后時期，特別是最近兩、三年，城市新的公共設施，新的商業(yè)形態(tài)的引進及基礎建設更新速度都是最快的。在重慶市“三大經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略中，永川作為發(fā)展條件較好的地區(qū)，倍受重慶市政府重視。在《重慶市1996——2023城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鄉(xiāng)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導的工商業(yè)城市。到2023年，把永川建設成為川渝經(jīng)濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)物流中心、山水園林城市。在經(jīng)濟發(fā)展上，永川目前處在消費升級換代、城市建設脫胎換骨、投資速度、效益同步提高、對外經(jīng)濟聯(lián)系日趨緊密的過度性時期。總體而言，當前永川社會、經(jīng)濟在跨越式發(fā)展的關鍵時刻，永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等新區(qū)建設熱烈進行中，發(fā)展機會多，潛力大。二、永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1.近年來經(jīng)濟發(fā)展情況99—2023永川市重要宏觀經(jīng)濟指標(單位：億元)1999年2023年2023年2023年2023年2023年GDP51．4856．0262．7770．5880．1890．6增長率12．5%12．2%12．5%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定資產(chǎn)投資20．8126．5930．5738．2447．3858增長率41．3%20．1%14．9%24．6%28%22．4%社會消費品零售總額19．7221．9824．527．2632．3537．1增長率9．6%11%11．9%12．5%12．3%12%財政收入1．441．611．912．052．53．02年末金融機構(gòu)存款余額31．6836．843．0952．4962．29以上圖表反映永川經(jīng)濟發(fā)展幾個特性：盡管永川經(jīng)濟發(fā)展速度尚可，由于起點低，永川經(jīng)濟總量并不大，人均經(jīng)濟水平略落后于全國平均水平。由于缺少大工業(yè)或活躍的民營經(jīng)濟的支撐，本地財政水平較低，政府財力不雄厚，而聯(lián)系近二年市政公共建設的高歌猛進（固定資產(chǎn)投資增幅保持在較高水平），政府財政赤字較高（2023達成3億多，約為一年財政收入）。金融存款額增長較快，人均存款額約為5800元，但與全國人均儲蓄約10000元比，處在較低水平，低儲蓄率反映居民消費較為活躍，消費觀念較為前衛(wèi)。聯(lián)系近兩年的房地產(chǎn)市場行情，居民的人均住房支出增長迅速，住房消費需求集中釋放。2．永川經(jīng)濟發(fā)展特色商貿(mào)業(yè)繼續(xù)領銜經(jīng)濟發(fā)展永川的國民經(jīng)濟構(gòu)成中最大的特色就是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中又以商貿(mào)旅游最具特色。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中三次產(chǎn)業(yè)比重由1995年的40。7：29。2：30。1調(diào)整到“九五”期末的23。3：35。9：40。8，再到2023年的18。5：39。3：42。2，其中第三產(chǎn)業(yè)的比重在不斷的上升，而其中又以商貿(mào)業(yè)的發(fā)展作為其支撐。擁有商貿(mào)流通六個“渝西”之最的永川——最大的商業(yè)批發(fā)公司重慶石油集團永川公司，最大的商業(yè)零售公司重百永川商場，最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場重慶農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，最大的家電批發(fā)市場永川家電批發(fā)市場，最大的鉤物廣場渝西溝物廣場，最大的超市名豪溝物廣場，以商興市將是其未來經(jīng)濟發(fā)展的一個重要特性，商貿(mào)業(yè)在此后一段時期內(nèi)將繼續(xù)領銜永川的經(jīng)濟發(fā)展。而從永川城區(qū)實際調(diào)查情況看，比較國內(nèi)同等規(guī)模城市，永川主城區(qū)即集中了永川人口的25％以上，這是一個較高的比例，主城區(qū)對全市有較強輻射力，同時聯(lián)系川、渝的有利地理條件同樣也是造就了本地商貿(mào)業(yè)發(fā)達的一個因素。3．2023永川經(jīng)濟發(fā)展情況在2023年渝西經(jīng)濟走廊考評中，永川市在12個縣市中，綜合考評分值81.83，位列第3名。2023年永川市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況總體經(jīng)濟指標地區(qū)生產(chǎn)總值增長率人均GDP全社會固定資產(chǎn)投資增長率地方預算內(nèi)財政收入增長率財政收入占GDP的比重社會消費品零售總額增長率工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)實際吸取外資金額13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4萬美元實際運用內(nèi)資金額人口自然增長率城鄉(xiāng)人均住房建筑面積城鄉(xiāng)土地集約運用二、三產(chǎn)業(yè)增長值占GDP比重農(nóng)村居民人均純收入提高城鄉(xiāng)化率的百分點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級龍頭公司銷售收入4.36億元2.06‰37.52㎡1.447億元/K㎡82%3234元2.0%2.32億元2023年永川市生產(chǎn)總值90.6億元，人均生產(chǎn)總值達9860元，比上年增長1153元。固定資產(chǎn)投資保持了快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資達60億元，比上年增長39.7％。房地產(chǎn)開發(fā)連續(xù)升溫，建設規(guī)模迅速擴大。全年房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資總額13億元，比上年增長23.1％；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資竣工房屋面積51.3萬平米，實際銷售面積47.8萬平米，銷售額達6.1億元。全年社會消費品零售總額37.24億元，比上年增長15.1％，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額32.16億元，比上年增長16.2％；餐飲業(yè)零售額4.89億元，比上年增長8.2％。市場物價平穩(wěn)上升。全年城市居民消費價格指數(shù)為103.3％，比上年提高了3.3％；商品零售價格總指數(shù)102.9％，比上年提高了2.9％。永川市2023年財政收入3.02億元，比上年增長21.4％；財政支出6.71億元，比上年增長38.2％；財政赤字3.69億元。金融機構(gòu)存款連續(xù)增長，貸款下降。年末金融機構(gòu)各項存款余額75.56億元，比年初增長21.3％，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62.94億元，比年初增長23％；金融機構(gòu)各項貸款余額35億元，比年初下降12.3％。城鄉(xiāng)居民收入進一步增長。年末職工平均工資12794元，比上年增長7.8％，月平均工資1066元。全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為8300元，比上年增長12.9％；城鄉(xiāng)居民人均消費性支出6219元，比上年增長12.6％。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款保持較快的增長勢頭。年內(nèi)城鄉(xiāng)居民凈增儲蓄存款11.7億元，年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額5871元，比年初增長22.7％。就經(jīng)濟發(fā)展水平言，永川處在消費、投資升級換代，社會由初步小康向富裕轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折時期，在渝西屬于經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)，但在全國同類城市中經(jīng)濟處在中檔發(fā)展水平。目前永川新一輪的城市建設剛剛啟動，商業(yè)區(qū)和居住區(qū)不斷向城區(qū)東部的永川的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)集中，建成區(qū)面積以每年平均2平方公里以上的速度在增長，房地產(chǎn)市場初步形成，經(jīng)營城市土地和提高城市品位的思想觀念進一步，二元社會的許多制度性藩籬不斷被打破，就業(yè)、養(yǎng)老、戶口登記和入學等方面的政策改善力度很大，可以判斷未來幾年是永川城市化不斷加速的時期。此后幾年，城市基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)需求是未來幾年永川經(jīng)濟連續(xù)發(fā)展的重要動力，隨著著新區(qū)建設的推動，房地產(chǎn)成熟度將得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質(zhì)的提高。三、永川市房地產(chǎn)市場運營狀況(一)04—2023永川房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1、2023年永川市房地產(chǎn)供應總量減小，需求略有下降，市場供略大于求。2023上半年相對2023下半年，商品房平均價格漲幅為7％左右。2、受國家宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的影響，新項目的開發(fā)步伐有所放慢。截止202312月底，永川市共核準商品房預售51個項目，與2023同期核準的55工項目相比減少7％；核準預售面積37.08萬㎡，其中住宅27.06萬㎡，非住宅10.02萬㎡，與2023同期相比分別減少4％、3％、8％。數(shù)據(jù)表白項目個數(shù)、供應面積都有所下降，2023房地產(chǎn)開發(fā)建設的增長速度放緩。3、2023年1－12月份，永川市商品房銷售3478件，與2023同期相比增長1.4％；銷售面積37.72萬㎡，交易金額3.97億元，與2023同期相比分別下降7.3％方面、1.7％。其中住宅銷售2710件，同比下降1.3％，銷售面積32.98萬㎡，與2023同期相比減少5.8％，交易金額2.77億元，同比增長16.3％；非住宅銷售768件，同比增長12.3％，銷售面積4.74萬㎡，與2023同期相比減少16.8％，交易金額1.19億元，同比減少27.8％。住宅銷售件數(shù)相比總銷售面積減少更慢，說明市場上單位住宅面積同比在縮小，小戶型供應量增大；在交易面積同比下降的情況下，住宅交易金額反而上升達16.3％，說明2023市場價格處在快速上升中，增幅在20％左右。4、2023～2023年4月止，永川市全市安頓房已建面積達134700㎡，共1372套?，F(xiàn)擬再增長65880㎡，計732套。廉置房的增長將對市場化運作的商品房導致較大的壓力。5、在供應結(jié)構(gòu)上，土地供應集中在開發(fā)區(qū)。目前規(guī)模較大的住宅社區(qū)幾乎都集中在東部的開發(fā)區(qū)，永川南部和西部基本上都是一些小型樓盤，整體供應量有限。未來多個投資超過一億元的商住項目即將動工。

6、根據(jù)《重慶記錄年鑒》數(shù)據(jù)顯示，自2023年起，永川住宅供應量大幅增長并且趨向穩(wěn)定：2023年住宅竣工面積比2023年同比增長老79.01％，而2023年與2023年相比，僅增長2.8萬㎡，漲幅為4.5％。2023又大體維持在2023的水平。鑒于未來兩年內(nèi)開發(fā)區(qū)有多個大型項目相繼竣工投放市場，預計未來兩年商品房市場供應量將有較大的漲幅，供應預計突破40萬㎡。7、高檔樓盤的開發(fā)和大面積的商業(yè)規(guī)劃，在2－3年的時間內(nèi)銷售上具有難度和風險。一方面，由于核準銷售的商品房非住宅面積高于銷售面積，表白永川市非住宅空置率達提高，非住宅銷售壓力大，假如有效需求得不到釋放，后市將存在供過于求的矛盾。另一方面，由于受土地資源緊缺和地價偏高的影響，普通商品房供應明顯偏少，而目前永川市空置商品房中，中高檔住宅和非住宅占80％，高端樓盤的競爭將趨于劇烈?！颉颉颉颉颉颉颉颉颉颉颉颍ǘ┓康禺a(chǎn)需求市場特點分析1、盡管需求速度有所放緩，市場需求仍然強勁2023永川市共批準預售商品房37.08萬㎡，其中住宅27.06萬㎡，非住宅10.02萬㎡，同比分別下降4％、2％、8％，房地產(chǎn)市場供應有所減少。1－12月的銷售面積為37.72萬㎡，其中住宅32.98萬㎡，非住宅4.64萬㎡，與去年同期相比分別下降7.3％、5.8％、18.5％。供應的增幅與需求的增幅均有所回落。雖然受2023可預售房屋面積減少的影響，市場實際交易量有所下降，但據(jù)上述的商品房住宅銷售總量高于核準預售的面積，空置房屋進一步消化的記錄信息，表白市場對住宅的需求仍然強勁，同時來自房管局的記錄數(shù)據(jù)，2023新區(qū)樓盤銷售勢頭仍然良好。2、市場消費需求集中釋放，較快的價格上升引起市場較大反映2023～2023，從實際銷售情況看，幾乎沒有不熱銷的項目，特別是熱點片區(qū)，個別樓盤登記到認購數(shù)量甚至高于實際供應量一倍以上。從購房者情況看，盡管多數(shù)是自住或投資出租，但仍有相稱一部分認籌是出于炒房目的。在這種情況下，多數(shù)樓盤房價增幅迅速。永川房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了歷來沒有過的旺銷態(tài)勢，但房價的過快增長同時也釋放出危險的信號，有效需求也許因過快的價格上升反過來克制需求。3、購房區(qū)域發(fā)生變化從成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，開發(fā)區(qū)逐漸取代老城區(qū)成為永川市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。由于規(guī)劃的不斷完善和環(huán)境質(zhì)量的不斷提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。4、商品住宅價格不斷小幅上漲，季節(jié)性增長特點明顯綜觀2023商品房市場，從住宅預售價格來看，永川市住宅均價為845元/㎡，與2023同期的684元/㎡相比增長老23.5％。從2023年以來各季度住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“1－3季度價位平緩，4季度價格攀升”到規(guī)律。而房價的上漲，是需求拉動型和成本推動型相結(jié)合、以需求拉動型為主。永川市的諸多項目都選擇分期開發(fā)，開盤時定價偏低，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫和廣大消費者對項目質(zhì)量和配套的規(guī)定不斷增長，后期新推樓盤時，周邊環(huán)境得到改善，裝修、交房標準提高，房價自然會“水漲船高”，如棠城家園、偉映帝琴、昌州城市花園等。另一方面土地成本增長、建安成本上升、交通環(huán)境改善等也是重要的成本推動因素。5、商品房非住宅價格（重要為店面）波動明顯、差異大從非住宅預售價格來看，永川市全年非住宅均價為2565元/㎡與去年同期相比下降了12.9％，這是由供過于求導致的。由于老城區(qū)的舊城改造基本完畢，購房者的購房區(qū)域不得不發(fā)生轉(zhuǎn)移，非住宅受地理位置和市場供求等因素的影響，價格下降明顯。非住宅商品用房銷售價格出現(xiàn)兩極分化。最高單價達成16000元/㎡，最低價350元/㎡。從銷售情況看，高價區(qū)位的非住宅銷售較好，中低價位區(qū)位銷售業(yè)績欠佳。商業(yè)價值高的口岸如名豪揚子江酒店、渝西廣場康華樓等樓盤，價格高、旺銷，而一般的口岸價格較低、滯銷。根據(jù)市場運營狀況，永川市的商業(yè)用房已出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩，由此決定新盤必須具有高素質(zhì)才干在價格、銷售速度上形成優(yōu)勢。6、外來購房人群比例上升隨著城鄉(xiāng)化進程的加快，城市人口集聚及輻射帶動效應逐步顯現(xiàn)，促進了房地產(chǎn)市場有效需求的增長。根據(jù)資料及調(diào)查顯示，在永川市區(qū)購房者中，外來人口購房占31％，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占29％，永川市外占2％。7、二手房交易大幅增長，住房二級市場日趨活躍2023年永川市共辦理二手房轉(zhuǎn)讓2748件，同比增長26.3％，建筑面積28.93㎡，同比減少14％，交易金額1.73億元，同比增長69.9％。交易件數(shù)和交易金額與去年同期相比均大幅增長，銷售面積卻下降，表白小戶型房屋的比例加大。由于房價的上漲，購房者的經(jīng)濟承擔加重，而小戶型以其低總價、獨立空間、便于出租、收益快等特點深受投資者的青睞。市政府加大了對房地產(chǎn)遺留問題的解決力度，使大量的取得“兩證”的存量房進入二手房市場。二手房市場的有力發(fā)展說明居民改善居住條件的愿望強烈；城市居民二次置業(yè)連續(xù)保持較高水平，這部分消費者對新建住宅產(chǎn)生較大的需求，成為增長新建及存量商品房需求的重要動力。四、2023年下半年永川市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢新區(qū)中心地段的集中開發(fā)，土地資源的稀缺性、不可再生性決定了房價的合理上漲趨勢。而商品住房整體品質(zhì)的提高、建筑材料價格不斷提高，必然帶來建筑成本的增長。從這兩點來看，未來一、兩年內(nèi)永川房價的必然出現(xiàn)較大限度的上漲。結(jié)合永川市的城市消費力水平、物價水平和人均收支水平，根據(jù)市場開發(fā)和銷售情況，預計永川市下半年的房價在現(xiàn)有基礎上維持平穩(wěn)上漲趨勢，并也許由于各樓盤的集中上市而出現(xiàn)小幅波動。1、有效需求的增長，高品質(zhì)樓盤的上市，促使房價連續(xù)上漲永川市主城區(qū)人口約26.2萬，城區(qū)面積25平方公里。根據(jù)永川市大城市建設實行環(huán)節(jié)，2023年終永川市主城區(qū)人口將達成30萬人，城區(qū)面積達31平方公里。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶大量增長以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能力的同步增長，勢必增長對住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀城、學府美墅、竹映三清、渝西風情街等規(guī)劃、品質(zhì)水平較高樓盤品質(zhì)的集中上市，將推動房價連續(xù)上漲。2、商品房價格穩(wěn)中有升，升幅趨緩隨著開發(fā)公司取得土地的成本上升，建筑原材料價格上漲，銀行貸款利息上跳，建筑規(guī)范規(guī)定提高等因素帶來的壓力將在05～2023上市項目中逐步體現(xiàn)。這些因素將導致商品房成本上升，但在近期政府宏觀調(diào)控力度加大和消費力、消費人口、購房者愈發(fā)理智等多重因素制導下，綜合房價將是合理的穩(wěn)步上揚，增長幅度同比不大也許出現(xiàn)上升，估計下半年房價漲幅將在4％～8％之間。3、二手房的價格將會有小幅提高隨著一手房市場的火熱，眾多把舊房子解決掉購買新房的客群的產(chǎn)生，一、二手房之間較大的價格差、投資資金的進入等方面的因素，直接帶動二手房市場的升溫，目前已有重慶的二手房連鎖機構(gòu)開拓永川市場，二手房的逐漸活躍，將帶動價格上的上浮。4、總量商品房供應繼續(xù)減少,新區(qū)供應量增長2023年國家相關部門先后出臺了土地、金融等一系列“緊收”政策，先是項目開發(fā)自由資金比例的提高，隨后是銀行的貸款難度加大，在規(guī)范市場、提高市場門檻、減緩固定資產(chǎn)投資過快增長方面有明顯效果。2023年繼續(xù)實行從嚴從緊的建設用的供應政策，“收緊地根”。由于土地供應偏緊，土地開發(fā)面積下降較多，商品房竣工面積、新開工面積的減少，導致供應總量繼續(xù)減少。但新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)更加火熱，新增供應量新區(qū)占大頭。五、5.12政策對永川房地產(chǎn)市場的影響20235月12日，國家建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合出具《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的房產(chǎn)新政，對房地產(chǎn)市場進行更具體、多方位的調(diào)控，這些政策的出臺立即引起了國內(nèi)不少地方市場的強烈反映，上海房價應聲而跌，多個市場成交量明顯萎縮，本小節(jié)對此政策對永川市場的影響，以及對本案影響進行分析。1、加強一級市場的監(jiān)控力度?！凹哟髮﹂e置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓協(xié)議約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)?！边@就給房地產(chǎn)開發(fā)商提出更高的規(guī)定，規(guī)定開發(fā)商有更好的市場判斷力，以及更專業(yè)的營銷手法和營銷隊伍，以在規(guī)定期間內(nèi)迅速實現(xiàn)建設項目的順暢銷售，實現(xiàn)賺錢。擊短線炒房行為。“自２００５年６月１日起，對個人購買住房局限性２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”為了有效平抑房價，防止房產(chǎn)泡沫化，國家運用稅罷手段打擊短線炒房者。此措施導致消費者持幣觀望心理加重，導致整個市場交易行為的萎縮?？傮w不利于項目的推廣。也更規(guī)定開發(fā)商要在產(chǎn)品和營銷上下足功夫。從程序手段上打擊炒房行為。“嚴禁商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售協(xié)議載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！眹澜促u樓花行為，對處在賣方市場、泡沫較大城市的虛高房價有明顯的克制作用。對如永川之類三級市場影響不大，但對剛興起的房產(chǎn)投資市場會有明顯的打壓作用?？傊?，5.12房產(chǎn)新政對本地市場總體影響不大，但更規(guī)范化的政策措施，將使消費者的購買行為更加理性化，持幣觀購的心理加重，對剛熱起來的市場溫度有一定的影響。同時也更規(guī)定開發(fā)商注重產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量以及營銷手法的出新變化。六、重要競爭樓盤分析由于近兩年永川城區(qū)的重新規(guī)劃和建設，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設成為城區(qū)開發(fā)的重點，由于有先進完善的規(guī)劃，新區(qū)房地產(chǎn)建設的規(guī)模、品質(zhì)等各方面均有很大的提高，外地開發(fā)商的參與投資，也帶來了各地房地產(chǎn)營銷推廣上的先進做法，使新區(qū)成為了永川房地產(chǎn)開發(fā)建設的前沿陣地和先進地區(qū)。通過對新區(qū)本案重要競爭對手的調(diào)查，可以清楚了解市場上產(chǎn)品類型，各類類產(chǎn)品在市場上的反響，可以大體估算出未來市場供應情況，可以歸納出為行之有效的營銷方式手法，以及產(chǎn)品市場供應的其他各類特性。根據(jù)這些重要的借鑒和判斷，使本案的營銷推廣有的放矢，最大減少市場風險。偉映帝琴三期：御景豪苑開發(fā)商：重慶市偉映實業(yè)有限公司項目地址：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)匯龍二轉(zhuǎn)盤（人民廣場西側(cè)）建筑及景觀設計：香港南普華泰建筑及景觀設計有限公司代理商：緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司廣告推廣：重慶質(zhì)因數(shù)總建筑面積：9萬余平米，其中住宅5萬余平米，商業(yè)3萬余平米，車庫、設備用房1萬平米車位：258個建筑高度：84.6米綠化率：43％主打廣告語：帝琴盛典，君臨天下電話：4981000149810002三期2幢高層25層、2幢小高層19層，樓棟命名：新城麗舍、錦繡康庭、盛世皇庭、駿逸峰景、名邸映象、聚景雅筑、美域中央總戶數(shù)：502套價格未定，預計1500元/㎡戶型面積：82～147㎡，二房82.5㎡，復式240㎡主力戶型：三房91～120㎡、四房135～147㎡另：偉映帝琴一二期共517套，已售500套，二期價格范圍800—1400元/㎡，均價約1150元/㎡,面積范圍90～150㎡；紅河麗景基本情況：總戶數(shù)：465；占地：66.1畝；總建：72998.48平米；公攤：9%~13%；容積率：2.91；建筑密度：30%；綠化率：35.5%，1萬平米景觀中庭，商業(yè)2023平米電話：4980666649800666銷售情況：7棟小高層及多層（12層、6層），已銷售完220套，AB棟已售完，銷售率：50％，其中90—125㎡銷售狀況最佳，銷售率約為85—95％工程進度：AB幢主體竣工，內(nèi)部施工；CE幢在建；D幢封頂；中庭景觀和泳池施工。主打廣告語：生活，與自然交響2023永川人文景觀建筑典范戶型面積：90～150㎡面積配比：兩房90～96㎡三房116～146㎡四房140～150㎡主力戶型：兩房90～96㎡、三房120～140㎡均價：總體均價1250元/㎡，目前多層1400元/㎡，小高層1550元/㎡層差：20～30元/㎡；店面挑高5.2m金港明珠類型：花園洋房起價：1030元/平方米；均價：1220元/平方米項目位置：永川市紅河社區(qū)人民北路69號（中山中學對面）建筑類型：多層七層,高層售樓電話：8535355585353666銷售狀態(tài)：尾房開盤時間：2023年終開發(fā)商：重慶裕達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：中國華西工程設計建筑總公司環(huán)境設計：重慶爽藝環(huán)境藝術(shù)設計有限公司物業(yè)管理：重慶裕達物業(yè)管理分公司施工進度：已封頂綜合點評：位于永川市開發(fā)區(qū)腹心地帶，通達四方，地段較好，東南面緊臨新建市政府辦公大樓；西南面鄰會展中心，永川匯龍中學，西北面臨永川中山中學。戶型面積：75～250㎡主力戶型：三房、四房主力面積：126～144㎡總戶數(shù)：446套；已售：350套總體均價；1200元/㎡，頂層復式均價：1380元/㎡，建筑點評：建筑風格采用典型的歐陸風格三段式設計，底部為灰綠色、中部乳白色、頂層為赭紅色。以歐式的陽光窗配以無色玻璃、現(xiàn)代風格的弧形加寬陽臺配以歐式鐵花欄桿形成外立面。整體布局采用分組團圍合設計。主打廣告語：城市花園美宅AC世紀城電話：4983888849839999項目地址：新區(qū)水景公園西南側(cè)投資商：重慶航大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司&上海同鳴房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商：重慶同航置業(yè)有限公司建筑規(guī)劃設計：上海華東建筑設計院景觀規(guī)劃設計：重慶宏興園林景觀有限公司物業(yè)管理：重慶歡樂谷物業(yè)管理有限公司代理商：重慶萬基地產(chǎn)顧問有限公司廣告設計：重慶水原廣告有限公司主打廣告語：全電梯·城市公園社區(qū)建筑形態(tài)：2幢27層、3幢18層、2幢獨立商業(yè)體占地44畝，總建筑面積：近10萬平米總戶數(shù)：620戶；商業(yè)店鋪：300間；寫字間：10座價格未定，約7月份開盤公攤約15—20%戶型面積：一房42～45㎡、二房65～68㎡、三房96～99㎡、四房135～140㎡渝榮·天之韻花園項目地址：匯龍大道二轉(zhuǎn)盤電話：61192888開發(fā)商：重慶渝榮房屋建設開發(fā)有限公司規(guī)劃設計：重慶大學規(guī)劃設計研究院建筑設計：重慶市大地建筑勘察設計院代理商：嘉鑫地產(chǎn)顧問機構(gòu)廣告推廣：四川黑駿馬廣告物業(yè)管理：重慶渝榮房屋建設物業(yè)管理有限公司項目定位：首席低密度大型花園式智能化生態(tài)高檔住宅社區(qū)占地面積：177640㎡；總用地面積：43700㎡；總建筑面積：102090㎡容積率：2.34；建筑密度：24.6％；綠化率：38.7％；車位：251個建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)樓棟命名：帝景苑，下轄迎春閣、探春閣、惜春閣、醉春閣、持春閣、夏清閣、夏涼閣、秋香閣、秋水閣、秋月閣、秋風閣店面42間，店面售價4000～5000元/㎡，現(xiàn)已停售總戶數(shù)：242，已售140套均價：1400戶型面積：90～150㎡公攤11％面積配比：三房92～148㎡、四房150㎡主力戶型：三房123～136㎡主打廣告語：回家，是度假的開始潤智·至尊華庭項目地址：匯龍大道與人民大道交界處東北面開發(fā)商：重慶潤智建設開發(fā)有限公司&重慶渝西石油供應有限公司建筑設計：中煤國際工程集團重慶設計研究院景觀設計：重慶開宜景觀設計建設有限公司代理商：重慶同濟置業(yè)顧問有限公司電話：4989989849891666一次性付款9.8折，按揭9.9折。用地面積：25949㎡；建筑形態(tài)：10棟小高層、多層；小高層12層、多層7層，一層為商鋪總建筑面積：61275㎡，其中地下車庫5229㎡容積率：2.16；建筑密度：36％；綠化率：64％二房：67㎡78㎡83.9㎡89㎡90㎡93㎡114㎡三房：118㎡119㎡136㎡156㎡四房：143㎡147㎡149㎡150㎡復式：197.6㎡201.6㎡228.8㎡主力戶型：二房、三房；主力面積：83㎡—90㎡,115㎡—120㎡總套數(shù)：390套，已銷售：230套。暢銷戶型：朝向、位置佳小戶型整體均價：1500—1600元/㎡，價格范圍：1300—1760元/㎡主打廣告詞：至上極品天上人間龍?！ゅ\繡花園項目地址：匯龍大道一、二轉(zhuǎn)盤之間西側(cè)開發(fā)商：重慶潤通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：重慶航天建筑設計院環(huán)境設計：重慶東森環(huán)境景觀設計事務所用地面積：21901㎡；建筑面積：45800㎡；容積率:2.09；綠化率：約36％戶型面積范圍：70㎡—150㎡；主力面積：三房120㎡左右2023年7月開始銷售，已交房。一梯四戶，純多層，設地下停車位100個總套數(shù)：446套；已銷售350套整體均價1200元/㎡左右，目前1400元/㎡左右學府美墅項目地址：匯龍大道三轉(zhuǎn)盤開發(fā)商：重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司代理商：中潤昌地產(chǎn)顧問電話：4981122249811555容積率：1.5；建筑密度：30％建筑規(guī)劃：花園洋房（介于多層與聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品形態(tài)），板式結(jié)構(gòu)，所有南北朝向；磚混結(jié)構(gòu)；底層擁有獨立的私家庭院，從第二層起層層退臺，每層均有露臺而形成戶戶花園。戶型：每單元一層兩戶、一梯兩戶總戶數(shù)：一期310套均價：未推出，預計1600元/㎡以上主打廣告語：洋房庭院·世襲書香大都市流行住房形態(tài)TOWNHOUSE5＋1洋房渝西風情街中山大道，處在永川市的中心地段近10萬平方米總面積，其中7萬多方住宅,2萬多方商業(yè)以強調(diào)“情趣化居家、休閑化生活”為主題的都市景觀名邸項目征詢階段電話:85386666板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶；入戶花園永豪·適口香居項目處在連接小南門、騎龍街和中山路的強勢地段，地處渝西風情街的龍頭。周邊商業(yè)成熟，社區(qū)配套完善，具體配套有銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、公交車站、紅星幼兒園、上游小學、北山中學等；項目地址：永川市大什字（香國茶園旁，位于渝西風情街）電話：85387200開發(fā)商：重慶市永豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃：重慶協(xié)創(chuàng)策劃公司建筑規(guī)劃：兩梯三戶、兩梯四戶，12層，1、2層為商場。一期總戶數(shù)：70戶型面積：98～128㎡；主力戶型：三房兩廳（含錯層）均價：1200元/㎡；銷售率：70％主打廣告語：我生活由我選擇嘉信廣場產(chǎn)權(quán)式酒店項目地址：渝西大道東段，未來汽車客運站對面總戶數(shù)140套，已所有售完單間面積40平米和75平米，均價3500元/㎡左右，精裝。后座部分店面（一樓）共35間剩余18間內(nèi)街門面：3000元/㎡左右汽車站對面7100—8600元/㎡，非汽車站對面外圈5000元/㎡左右昌州城市花園臨永川中醫(yī)院，南側(cè)木貨街，后靠永川中學，西近人民醫(yī)院及血亭子。項目地址：新開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的交界處，東依英井路開發(fā)商：重慶呂州林杰房地產(chǎn)代理商：重慶敏杰房地產(chǎn)顧問起價：1168元/平方米；均價：1368元/平方米占地面積：9.90萬平米萬平方米建筑面積：19.50萬平米萬平方米綠化率32.20％；容積率1.97；車位：300個建筑類型：多層,小高層。小高層住宅(11層)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻或異性框架結(jié)構(gòu)。地下室：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。人防區(qū)為地下二層，5級人防。港都·假日廣場項目地址：永川火車站左側(cè)開發(fā)商：港都房地產(chǎn)開發(fā)商自銷建筑面積：一二期共15174㎡，內(nèi)部設幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場一期售完，二期尾盤均價1000—1100元/㎡之間名豪揚子江產(chǎn)權(quán)式酒店項目地址：萱花路名豪購物廣場左側(cè)電話：49863790總投資1.5億元，總建筑面積3.8萬平米，層高21層總戶數(shù)：282間，銷售率約為80％目前剩余部分為總價25萬以上大套間小結(jié)：新區(qū)現(xiàn)有樓盤存量總套數(shù)約為：2650套；已售完約：1890套；存量未售約：760套；截至明年初新區(qū)推出樓盤項目有帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀城、學府美墅、竹映三清、渝西風情街等，預計總銷售套數(shù)達成：4000套左右。另有長運花園、鳳凰城、善群等項目預計兩年內(nèi)啟動。根據(jù)記錄，去年新區(qū)消化量為1500套，初步估計，上述樓盤總消化時間在3年以上。新區(qū)樓盤從多層向小高層和高層過渡，規(guī)劃超過18層建筑的樓盤有帝琴三期、AC世紀城、竹映三清，學府美墅則規(guī)劃高檔花園洋房，從品質(zhì)上看，這些樓盤所針對的消費客群與本案相近，則高端消費群的爭奪將趨于劇烈。根據(jù)現(xiàn)有樓盤的營銷及施工進度，未來兩年內(nèi)新區(qū)將出現(xiàn)6—7個300—500戶左右的中型社區(qū)，中心開發(fā)區(qū)總?cè)丝谶_成3—4萬人的規(guī)模，人口聚集度加大，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境將有明顯改觀。預計中、小型賣場將逐步出現(xiàn)。目前帝琴三期、AC世紀城、學府美墅等項目均在進行價格上的定位，等待、判斷合適的入市機會，這些項目的入市必將拉動新一輪價格上漲。七、市場消費者消費習慣及需求調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場消費者的單體特性是分散的、個別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特性收集起來，通過科學的歸納和分析，便可以對消費者的大體消費習慣、消費需求進行判斷，通徹地了解區(qū)域市場對產(chǎn)品的規(guī)定，更有針對性地進行產(chǎn)品設計和目的營銷。為進一步地了解區(qū)域房地產(chǎn)市場，本次市場調(diào)查進行了大規(guī)模的消費者訪問，重要以現(xiàn)場投放“消費者調(diào)查問卷”的形式結(jié)合高價值目的上門訪問的形式進行。樣本采集范圍：勝利路、萱花路、文曲路、渝西大道、渝西廣場、大南門、萬金路、中山大道、上門樣本采集對象：政府工作人員、事業(yè)單位員工、個體經(jīng)商戶（占大部分：涉及有手機、煙酒、醫(yī)藥器械、化妝品、數(shù)碼快印、鞋服、布藝、建材、鐘表、網(wǎng)吧、印刷、售樓等行業(yè)）樣本數(shù)：發(fā)放150份，有效記錄樣本約140份。消費習慣及消費需求情況——1．在現(xiàn)有住房面積上，記錄項上各個均有分布，但可以很明顯看到，80—120㎡為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。2.打算何時置業(yè)，可反映未來一段時間居民消費熱情和消費心理預期，反映當前房地產(chǎn)的熱度。調(diào)查中有一些受訪者表達是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消費者的數(shù)量，說明近期房地產(chǎn)市場需求仍較為旺盛。3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領先舊區(qū)，說明市政建設更為宏偉、完善的新區(qū)的確具有較大吸引力。4．消費者購房目的，反映市場主流需要，同時反映房地產(chǎn)投資比例。此調(diào)查顯示永川消費者購房仍以滿足居住需要為主，同時也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購房目的同時有二項重疊的部分。5．消費者可以接受的房產(chǎn)單價方面，反映消費者對市場房價的心理預期以及實際可以承受的房價水平，了解各個層次消費者的分布水平。以下圖表顯示，以1000元/㎡為分界線，永川消費群集中分布兩端，高端房產(chǎn)有一定的消費群落。6．在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費觀念正處在進一步轉(zhuǎn)變中。7.對住房單位面積的需求上，本地消費者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房價的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢，也引發(fā)了小戶型的需求。8.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費者接受限度最高，反映主流消費者的普遍消費需求，同時，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費者普遍能接受錯式戶型。9．對購房地點的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、升值是人們普遍關心的因素，此外，關心孩子教育、對價格敏感度都是選擇購房地點的重要因素。10．在樓盤選擇上，社區(qū)環(huán)境、戶型格局、社區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說明消費者越來越注重樓盤的整體品質(zhì)，關心的是關系到居住舒適性的的確因素。對“錦上添花”的會所等不熟悉的東西規(guī)定不高。11.購房信息來源方面，通過房交會、現(xiàn)場活動、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。12．新區(qū)商業(yè)認同度，反映消費者對新區(qū)商業(yè)的信心，調(diào)查顯示多數(shù)消費者新區(qū)商業(yè)最佳進入時期在2年以后。13.新區(qū)商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容上，鞋服和餐飲占大頭，顯然關系人們“吃”、“穿”的兩大行業(yè)仍是商業(yè)經(jīng)營的最抱負選擇。第二部分：“竹映三清”項目概況一、地理位置本案位于永川市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中央片區(qū)，地處人民南路與人民西路交匯處。北側(cè)為人民廣場，西北向是帝琴花園，東北面為華創(chuàng)步行街，西側(cè)左方緊靠武裝部、長運花園，西南與人民醫(yī)院接壤，東南向為AC世紀城?？傮w而言，地理位置較為優(yōu)越、市政配套條件較為成熟。二、項目規(guī)劃及重要經(jīng)濟指標1、規(guī)劃限制條件容積率：小于4.0；建筑密度：限制在40％左右；綠化率：限制在35％以上2、項目重要經(jīng)濟指標規(guī)劃用地面積46402.5㎡基地面積37784㎡總建筑面積149416.3㎡其中1．住宅面積126151.4㎡2．商場面積21440㎡3．會所面積1824.9㎡容積率3.95覆蓋率41.5％綠化率41.5％地上停車位27輛總戶數(shù)910戶地下停車位311輛建筑形態(tài)均為高層，其中3幢21層、2幢26層、2幢29層（復式）。三、項目區(qū)域狀況分析1、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀分析（1）、開發(fā)區(qū)地理位置說明永川市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積13.6平方公里，目前已建成新區(qū)面積3.6平方公里，形成精細化加工區(qū)、機械加工區(qū)和高新科技三大工業(yè)區(qū)。位于永川舊城區(qū)東面，地處成渝高速公路、成渝鐵路、成渝公路交匯處，為黃金動脈節(jié)點之一。距離重慶市區(qū)64公里、成都280公里、長江深水港碼頭35公里、重慶江北機場90公里，交通便利，地段優(yōu)勢明顯。（2）、開發(fā)區(qū)內(nèi)交通設施說明區(qū)內(nèi)重要有匯龍大道、望城北路、紅河南路、渝西大道、人民大道、昌州大道、星光大道、石松大道、學府大道、人民東路等重要干道。已建成8.5平方公里的新區(qū)道路骨架和“五縱五橫”的道路交通網(wǎng)絡。（3）、開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況簡析2023年伊始，隨著政府領導班子的換屆、外部硬件設施的改善，開發(fā)區(qū)開始了迅猛發(fā)展。永川的財政收入僅每年3個多億，而新區(qū)人民廣場、水體公園、體育公園等大型市政工程花費8個多億，每年的財政均入不敷出。招商引資作為政府的慣用手段，在逐漸改變永川產(chǎn)業(yè)格局。政府目前以虧損狀態(tài)進行招商引資，前期花費巨資斥入公共配套建設，在此后幾年內(nèi)將能吸引更多的社會資金流入永川。2023年實際招商引資工作并不盡人意，“茶博會”前期花費較大，事實上吸引投資資金沒有達成預期目的。而2023年上繳利稅達1000萬元的公司僅兩家。前期政府的投資已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出成效，雖然成效較為緩慢。2023年經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值得1/8，財政收入達成1200萬元，開發(fā)區(qū)已成為永川全市經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐點。而整個開發(fā)區(qū)的發(fā)展，又將使得政府對開發(fā)區(qū)日益重視，各項市政配套將迅速到位并完善，對于位處開發(fā)區(qū)中心地段的本案而言，具有提高硬件設施的重要意義。2、區(qū)域發(fā)展趨勢展望永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)定位為永川的新城區(qū)和未來的行政、商務中心。開發(fā)區(qū)作為永川大城市發(fā)展規(guī)劃的支點和工業(yè)高新技術(shù)發(fā)展的立足點，在此后相稱長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)業(yè)的住宅、商業(yè)而言，是永川城市發(fā)展的熱土和重心，是一個巨大的金礦，具有強勁的開發(fā)潛力。開發(fā)區(qū)順應政府的定位，將分為以下幾個發(fā)展趨勢：（1）、文化教育中心——CCD（中央文化區(qū)）渝西學院新校區(qū)、廣播電視大學、中山中學、匯龍小學、臥龍小學分布于開發(fā)區(qū)內(nèi)，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術(shù)含量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達的文化教育中心，為開發(fā)區(qū)帶來了較大的人流、物流，形成住宅和商業(yè)的市場切入點。（2）、行政金融商務中心——CBD（中央商務區(qū)）隨著永川市政府大樓的搬遷，行政中心開始轉(zhuǎn)向開發(fā)區(qū)。市公安局、民政局、、技監(jiān)局、交警大隊、供電局、醫(yī)院等辦公樓陸續(xù)落成遷入，以市政府為圓心的行政中心已經(jīng)形成，行政中心的地位已經(jīng)不可撼動。市府制定的工業(yè)強市政策，加快了區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)成為永川主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。與之配套的第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)必然隨著第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)達而興盛。隨著各個樓盤的興起，商業(yè)繁榮圈開始嶄露頭角；而各大銀行的相繼進駐，代表著金融體系的擴容和完備；郵政局、電信局、移動通信、聯(lián)通等信息產(chǎn)業(yè)，則帶來了完善的信息網(wǎng)絡服務系統(tǒng)；永川客運中心的投資動工，提供了有力的交通運送保障。金融商務中心的時代已經(jīng)來臨。（3）、高檔住宅區(qū)——CLD（中央居住區(qū)）永川目前土地投放量最大的是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其土地拍賣價格相對便宜，加之政策優(yōu)惠措施，以及永川相對低廉的造價成本，吸引了眾多開發(fā)商斥入巨資。隨著永川經(jīng)濟總量的增長、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化和城市化進程的加速，新城區(qū)開始與老城區(qū)分庭抗禮，大批高收入家庭和各業(yè)態(tài)商業(yè)類型都在逐步向開發(fā)區(qū)遷移。未來的開發(fā)區(qū)將成為土地收益最大、樓盤素質(zhì)最高、基礎配套最完善的居住集中區(qū)域。第三部分：SWOT分析一、[S]項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃中的CBD、CLD、CCD，具有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。本案地處開發(fā)區(qū)中央，緊鄰人民廣場，靠近城市中軸線，地段位置較為優(yōu)越，升值潛力巨大；市政公共配套建設優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢。人民廣場占地約5萬平米，綠化面積約1萬平米，分為茶文化區(qū)、竹文化區(qū)、成人休閑區(qū)和兒童娛樂區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場，成為永川獨一無二的城市景觀資源。而正在建設的水體公園分為水上游樂區(qū)、欣賞區(qū)等，距離本案僅1分鐘路程。豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源，是本項目最大的外在可用優(yōu)勢，是一個免費的重要的賣點，對消費者具有強大的吸引力；教育配套設施優(yōu)勢。距離渝西學院新校區(qū)約700米，步行約8分鐘；距匯龍小學約1100米，步行約12分鐘；距中山中學約1300米，步行約14分鐘；距臥龍小學約1100米，步行約12分鐘；樓盤規(guī)劃品質(zhì)優(yōu)勢。規(guī)劃布局緊扣“生態(tài)建筑”的概念，3幢21層、2幢26層、2幢29層形成圍合式組團，在建筑風格上設計成一種宏偉而又亮麗的現(xiàn)代感；道路系統(tǒng)以環(huán)狀為框架并運用社區(qū)步行道串聯(lián)各組團景觀，實現(xiàn)了完全意義上的人車分流；并有會所、規(guī)劃合理的商場及門面。高起點的規(guī)劃，直接塑造了“永川第一盤”的堅固形象；二、[W]項目劣勢本案位于帝琴花園、AC世紀城、華創(chuàng)步行街等項目包圍中，周邊項目數(shù)量多且品質(zhì)較好，對本案的規(guī)劃、銷售都存在威脅；2023～2023年4月止，永川市全市安頓房已建面積達134700㎡，共1372套?，F(xiàn)擬再增長65880㎡，計732套。安頓房將會帶走一部分客流、鈔票流，其低廉的價格將對本案產(chǎn)生一定的銷售抗力；周邊項目鳳凰城、長運花園、天秀景地、俊祥等項目已立項，規(guī)劃尚未出臺，對本案具有相稱大的潛在威脅；周邊缺少正規(guī)的、規(guī)模化的菜市場、超市、餐飲、休閑、娛樂等生活基礎配套，生活不便捷；開發(fā)區(qū)常駐人口少，人氣不旺盛，要形成濃厚的商業(yè)氛圍還需要至少2－3年時間，將影響消費者對本案商業(yè)項目的消費熱情和購買欲望；項目西南側(cè)即將新建的人民醫(yī)院門診部大樓和北側(cè)已經(jīng)建成的人民武裝部大樓，在一定限度上破壞了整個地塊的協(xié)調(diào)性，容易與本案產(chǎn)生突兀的感覺。2萬余平米的商業(yè)面積，在整個新區(qū)來說都屬于大規(guī)模性商業(yè)開發(fā)。巨大的體量與市場實際空缺產(chǎn)生供應矛盾，是本案一個重大劣勢；從入市時間看，帝琴花園三期已進入熱銷期；華創(chuàng)步行街已完畢規(guī)劃審批并開工；AC世紀城已開工興建；而本案剛進入項目規(guī)劃設計階段。在此后的銷售過程中，上述項目已占據(jù)市場先機，將分流部分中高端消費者；三、[O]項目機會根據(jù)永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃，2023年終城區(qū)人口將達成30萬，城區(qū)面積將達成31平方公里。由于城市化進程加快，外來人口的增長、拆遷戶大量增長、居民改善居住條件欲望的高漲、人均收入水平的增長（2023年城鄉(xiāng)人均可支配收入達8300元），勢必增長對住房的有效需求，需求直接影響產(chǎn)品的供應，這是大環(huán)境下最有機會的市場切入點；從2023～2023上半年永川市成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，由于規(guī)劃的完善和房屋品質(zhì)的提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。先期的各大樓盤已經(jīng)把開發(fā)區(qū)地塊炒熱，為本案的入市發(fā)明了地塊高價值優(yōu)勢；目前永川房地產(chǎn)市場中端產(chǎn)品供大于求，去化速度較慢；高端產(chǎn)品少，整體趨勢呈熱銷、供不應求狀態(tài)。本案的高檔住宅規(guī)劃定位，可以符合市場實際需求，避開在中端產(chǎn)品市場上的劇烈競爭；根據(jù)永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃，2023年終城區(qū)人口將達成30萬，城區(qū)面積將達成31平方公里。這將帶來更大的市場需求，直接與本案的供應呈平衡狀態(tài)；新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的大手筆規(guī)劃和大量開發(fā)，市府大樓、人民廣場的投入使用，以人民廣場為圓心，周邊區(qū)域的規(guī)劃、開發(fā)進入實質(zhì)性階段。永川樓市正處在“啟動——發(fā)展”階段，尚未加速進入高速發(fā)展階段，眾多開發(fā)商的進入帶來了各式各樣的樓盤，無論投資、自用或炒房者，均看好人民廣場區(qū)域的潛在升值空間。本案緊鄰人民廣場，立項符合市場發(fā)展方向，規(guī)劃相應區(qū)域開發(fā)時機，具有良好的發(fā)展前景和升值潛力；四、[T]項目威脅華創(chuàng)步行街、AC世紀城綜合商業(yè)街、偉映帝琴的商場的啟動，直接威脅本案，對本案的商業(yè)是巨大的沖擊。影響本案以后的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、招商定位。2023年～2023年開發(fā)區(qū)規(guī)劃總建筑面積達450萬㎡（含商業(yè)面積），對本案而言是一個最大的威脅。潛在競爭對手較多，且規(guī)劃均尚未落定，市場的不明晰性是重要的阻力；而本案的“高端產(chǎn)品”定位規(guī)劃，容易被其他樓盤所效仿，也許會引起客源分流的后果；市政設施建設進度是對本案的重要影響。東北側(cè)的人民廣場提高了本案的價值與品質(zhì)，而水體公園的開工是本案的優(yōu)勢依托。中央片區(qū)的市政設施建設、城市中軸線項目的實行進度，影響到整個區(qū)域人流和商業(yè)氛圍的形成，間接影響本案的銷售、推廣工作和可運用優(yōu)勢的大小。第四部分：住宅定位客戶群分析◎◎分區(qū)域客戶群分析1、開發(fā)區(qū)居民（1）、開發(fā)區(qū)內(nèi)的原住民已搬遷或已購住房，此部分客戶群已消失或以下述情形存在，因此，不予納入本部分客戶群。（2）、開發(fā)區(qū)之前的安頓房、集資房、較早的商品房，這部分住戶對目前已有住房不滿意，規(guī)定對產(chǎn)品進行更新?lián)Q代，屬于二次置業(yè)群體。但此部分客戶群較少，不是本案的重要客戶群。（3）、開發(fā)區(qū)遷入和即將遷入的各行政企事業(yè)單位，在單位后基本有保存地作為集資房，對于該單位人員很多都把集資房作為投資性不動產(chǎn)，而此外選擇品質(zhì)較好的房屋居住。此部分客戶群體數(shù)量較多，消費力較強，是本案的重要客戶群。（4）、已建成和即將落成的社區(qū)普遍缺少都市生活氣氛，離高檔住宅的品質(zhì)尚有差距。居住或購買在這些社區(qū)的大多數(shù)居民經(jīng)濟收入穩(wěn)定、文化限度較高，對居住品質(zhì)和環(huán)境規(guī)定高；此外，其所購房產(chǎn)在永川屬于高性價比住宅，可以順利地在二級市場出售；他們在開發(fā)區(qū)購房或投資，表白看好區(qū)域市場，地理區(qū)位、人文環(huán)境和基礎配套也符合住房消費偏好。此部分客戶群數(shù)量不多，但是具有有效性，是為本案的重要客戶群。綜上所述，開發(fā)區(qū)是本案客源的重要產(chǎn)生地，購房有效度較高，是本案的次要目的客戶群來源地。2、永川老城區(qū)居民（1）、永川市未來發(fā)展的中心轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，而目前永川舊城改造項目少，老城區(qū)基礎設施和居住環(huán)境在此后幾年內(nèi)都不會有過大的改變，生活居住品質(zhì)與新區(qū)有較大差距。隨著收入水平和居住理念的提高，越來越多的居民開始進行二次置業(yè)；（2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費者比例逐年上升，比重增長明顯；隨著著城市化進程的發(fā)展、居民收入水平的增長、市場商品房供應質(zhì)量的提高和數(shù)量的增長、外地客商的資金流入，進入新區(qū)居住和投資的消費者將連續(xù)增長，2023年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個極具說服力的例子；（3）、初次購房者，購房方向70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。他們收入較穩(wěn)定，在親友贊助下選擇按揭貸款，對居住環(huán)境、住宅建筑風格、物業(yè)管理規(guī)定高。此外，由于老城區(qū)樓盤不多，受地區(qū)限制，生活品質(zhì)不夠優(yōu)良，無法規(guī)劃都市生活動氛圍。此消費群在每年的穩(wěn)定住房消費群體中占了很大的比重；綜上所述，老城區(qū)居民是本案的首要目的客戶群，對本案的宣傳推廣區(qū)域、銷售方式、價格定位等具有極其重要的影響和參考意義。3、非城區(qū)居民大安組團、臨江組團、茶山竹海生態(tài)旅游區(qū)、黃瓜山農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，約有幾千名科級和股級干部、市直公司和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司管理者、民營公司家、經(jīng)商個體戶等，社交圈子在城區(qū)，在信息獲取渠道和消費方面依賴于城區(qū)，在城區(qū)生活和置業(yè)是他們的必然需要和選擇。他們的收入方式多樣化（隱性收入、灰色收入等等），購買力強，對住宅品質(zhì)規(guī)定高，成為本案的重要目的客戶群?！颉蚍中袠I(yè)客戶群分析1、主導產(chǎn)業(yè)永川主導產(chǎn)業(yè)分為：機械制造業(yè)、化工行業(yè)、食品加工業(yè)、建筑建材業(yè)。機械制造業(yè)：重慶源通電器設備制造有限公司、重慶海通機械制造有限公司、重慶新泰機械制造有限公司、重慶紅江機械廠；化工行業(yè)：清華紫光英力天然氣化工有限公司、永川天然氣化工研究所、配套的研究所；食品加工業(yè)：以釀酒、調(diào)味品、茶葉、肉制品、保鮮食品為主的食品加工業(yè)；建筑建材行業(yè)：國有建筑業(yè)、民營公司、私營的小裝飾建材公司、家具家居業(yè)等；主導產(chǎn)業(yè)的管理階層工資高，經(jīng)濟承受能力較強，是本案的重點客戶群。2、電子通訊產(chǎn)業(yè)電信、郵政行業(yè)從業(yè)人員多，有移動通信、聯(lián)通、郵政、手機專賣店等，屬于高薪行業(yè)，且在興建的電信局緊鄰本案，客源較廣；各電腦專賣店、電子配件、電器商場等，管理階層員工工資穩(wěn)定，潛在消費力一般。這部分消費者關鍵在于調(diào)動其消費欲望，是不可忽視的一般客戶群之一；3、文化教育產(chǎn)業(yè)本案周邊有渝西學院、廣播電視大學、中山中學、匯龍小學、臥龍小學。教師工資穩(wěn)定，且根據(jù)教育部的規(guī)定，工資不斷增長，再加上各項福利，購買力較強。此外，超過上萬名的在校生，將成為本案商業(yè)的終端消費群體。教師團隊是本案的重要目的客戶群之一。府行政、工檢法單位此類群體工資穩(wěn)定，隱性收入來源廣，消費力強勁；同時，本來的住所多為單位集資房，居住環(huán)境、物業(yè)管理較差，戶型規(guī)劃不合理，品質(zhì)差。隨著工資的穩(wěn)步提高和市政府大樓的投入使用，其居住中心必然靠近市府大樓所在地。因此，這部分客戶群是本案重要目的客戶群之一。5、金融、醫(yī)療、交通運送行業(yè)收入穩(wěn)定，且福利好，文化素質(zhì)高，對居住品質(zhì)規(guī)定高，對開發(fā)區(qū)認可度高，投資意識強，是本案的重要客戶群之一。6、零售業(yè)以開店經(jīng)營的個體戶居多，存款量大，潛在消費力較強。對于此類群體需要進行消費理念上的引導，是本案的需爭取的一般客戶群?！颉蚍帜挲g段客戶群分析1、25～30歲一般為初次購房，以結(jié)婚成家為目的，選擇公積金貸款或在親友支持下選擇銀行按揭貸款。對戶型不是很了解，對價格比較模糊，但對建筑風格、社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定高。此年齡段人群外出打工比例高，收入也相對較高，消費力比較強勁，購房有效度高，為本案次要目的客戶群。2、30～40歲以改善居住品質(zhì)為主力，附帶投資，大多為二次置業(yè)。收入豐厚，大多數(shù)已經(jīng)擁有一套以上的房屋，購買力最強，對交通條件、社區(qū)配套、物業(yè)管理、綠化景觀、戶型規(guī)定很高，投資意識強。只要產(chǎn)品符合他們的需求，在價格上不存在高低問題。是本案的首要目的客戶群。3、40～50歲二次置業(yè)、三次置業(yè)為主。從購房目的看：25％是為投資，45％是為子女購房，20％是為提高生活品質(zhì)，10％是為老人購房。次類客戶群數(shù)量較多，以享受生活、提高居住品質(zhì)、為子女考慮為重要目的。是本案的重要客戶群。4、50～60歲以改善生活品質(zhì)為首要目的，基本為自住型。積蓄多，講究生活配套的完善、交通的便利、戶型的實用，是本案的一般客戶群?！颉蜃宰⌒涂蛻羧悍治?、以改善居住品質(zhì)為目的消費者2023年永川城區(qū)常駐人口24萬，城鄉(xiāng)居民人均住房37.52㎡，2023年城鄉(xiāng)人均可支配收入達8300元，現(xiàn)有住房面積無法滿足居民的居住需求。一方面，永川市2023前的住房品質(zhì)相對較差：住宅戶型設計不完善，施工粗放，社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量差，配套設施不健全，景觀基本沒有，無法滿足小康生活相應的品質(zhì)生活?；谝陨弦蛩?，本地居民對改善居住條件的消費欲望有迫切需求。另一方面，二級市場的逐漸完善和火熱，為消費者提供了轉(zhuǎn)讓、出賣的機遇。而永川市城區(qū)居民平均可支配收入年增長10％，人均GDP為10181元。一面是市場的迫切需求，一面則是日益增長的人均收入，需求與收入成正比，房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，在05～2023切入市場是一個相稱好的契機。根據(jù)分析得出，這部分消費者是本案的首要目的客戶群。2、城市化進程帶來的消費者根據(jù)《永川市城市總體規(guī)劃》：到2023年主城區(qū)人口達成30萬，城市化水平為45％；到2023年主城區(qū)人口37.2萬，城市化水平為51％；到2023年主城區(qū)人口43.6萬，城市化水平59％。2023年永川市農(nóng)村居民人均純收入3243元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級龍頭公司銷售收入2.32億元，相比2023城鄉(xiāng)化進程提高了2％。每年城市建設用地維持在大約2.3平方公里，每年從農(nóng)村遷入城市的人口大約為5000人左右。這類消費者出于對城市生活的向往、子女教育發(fā)展、生活條件的改善，迫切希望加入城市生活。因此，具有較強經(jīng)濟實力的農(nóng)村進城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群。3、異地遷入的消費者每年永川約有1000個異地戶口遷入永川，他們一般以經(jīng)商為主，經(jīng)濟承受能力一般，部分客戶在本來的所在地已經(jīng)擁有房產(chǎn)，大部分客商以租賃房屋為主，只有其中少量客商擁有較強的經(jīng)濟實力和投資意識。這類客戶群體為本案的一般客戶群。4、拆遷戶2023年永川全年拆遷量為28000㎡，拆遷戶安頓或拆遷補貼后，半數(shù)定居于老城區(qū)內(nèi)。2023～2023年4月止，永川市全市安頓房已建面積達134700㎡，共1372套。即將再增長65880㎡，計732套。因此，拆遷戶不是本案考量的重點，只有少量追求生活高品質(zhì)的客戶群才是本案爭取的對象，視為本案的一般客戶群?！颉蛲顿Y性客戶群分析1、本地投資客2023年末金融機構(gòu)各項存款余額75.56億元，比年初增長21.3％，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62.94億元，比年初增長23％。顯而易見，本地居民擁有較多的資金，投資能力較強。目前永川市場投資渠道狹窄，股市只有少量股民，銀行存款利率下調(diào)，經(jīng)商投資風險大，而房地產(chǎn)市場是少數(shù)幾個能看的見“錢景”的投資領域。在商業(yè)門面上，本地居民的投資意識較強，中心地段渝西大街最貴的店鋪達成16000元/㎡的售價。鑒于地產(chǎn)投資領域的逐漸火爆和投資客數(shù)量的連續(xù)增長，本地居民當仁不讓地成為本案的投資領域的首要客戶群。2、異地投資客異地投資客在永川數(shù)量很少，從當前其投資領域來看，重要集中在商業(yè)門面上的投資。此類群體對本案的影響力只有在商業(yè)規(guī)劃出臺后，才干凸現(xiàn)出其影響力。因此，對本案而言，只能把他們歸納為投資領域的一般客戶群。二、項目總體定位以本案優(yōu)秀的規(guī)劃設計，竹映三清在整個城市的房產(chǎn)市場中應居于一種領袖的位置，竹映三清應當是永川人居的一張新名片，可以引導未來永川樓市走向，帶給人們一種全新的生活理念和生活方式。由此而產(chǎn)生的定位是——國際生態(tài)社區(qū)·永川人居典范人居——永川的城市驕傲，站在城市的頂峰竹映三清，建筑規(guī)劃3幢21層、2幢26層、2幢29層，為永川市最高的樓層?；趾氲臍鈩荩瑑?yōu)越的尊榮感，彰顯著無與倫比的現(xiàn)代都市主義氣質(zhì)。地處城市新區(qū)的中央，北有永川最大的休閑廣場——人民廣場，南有永川最大的娛樂休閑水景資源——水體公園，使得竹映三清搶占了都市生活的制高點，成就了永川新生活的代表。景觀規(guī)劃——走在時尚的前沿，成就完美的國際生態(tài)住宅區(qū)竹映三清占地74畝，建筑面積15萬平米，是一個典型的高檔次生態(tài)型住宅區(qū)。社區(qū)總體形態(tài)設計為向心的形態(tài)，運用社區(qū)內(nèi)不同的景觀位置，合理布置不同的住宅形式，在東、南、北面形成一條弧形流暢條式住宅。規(guī)劃布局緊扣“生態(tài)建筑”的概念，運用基地人文景觀及道路現(xiàn)狀，通過道路與水系互相結(jié)合,將基地分為不同的功能組團。用一條社區(qū)主干道環(huán)通基地的兩個組團，并運用水系來串聯(lián)社區(qū)景觀帶。兩組團相對獨立，邊界清楚，可認性強。組團內(nèi)部空間講究序列、層次、對景、借景，各住戶戶型設計因地制宜，充足考慮了各住戶的景觀朝向。圍繞社區(qū)步行景觀帶，結(jié)合組團入口設標志塔、橋、亭、水景，形成一條綠樹成蔭、塔影浮現(xiàn)、小橋流水，溫馨無限的視覺走廊，與組團有機結(jié)合，發(fā)明了豐富的綠化景觀資源。會所——自由的空間無限伸展1800平米大型會所，為業(yè)主提供了更加廣闊的自由活動空間。書吧、健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、美體美容中心等，展現(xiàn)了豐富多姿的休閑生活方式。當尊貴的客人、親朋好友到業(yè)主家中拜訪，主人若嫌客廳無法滿足需要，會所就成為最佳的招待場合，體現(xiàn)了主人的尊貴身份和絕佳的待客之道。在這里，充足演繹著人性化的氛圍，空間得到無限的伸展。文化教育——享受文化的熏陶，讓孩子從小就熱愛學習在市府規(guī)劃下，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為永川新的文化教育中心。渝西學院是目前永川最佳的高等教育學校，中山中學、匯龍小學、臥龍小學分布于開發(fā)區(qū)內(nèi)，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術(shù)含量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達的文化教育中心。一個新興的CCD——中央文化區(qū)，開始嶄露頭角，給新城區(qū)注入濃厚的人文氣息，讓孩子從小就處在文化的熏陶下，自然而然更加聰明。商業(yè)——室內(nèi)MALL，家就在精彩的世界里時尚，是一種讓生活不再枯燥不再寂寞、讓世界不再單調(diào)的力量。竹映三清的高起點商業(yè)規(guī)劃，顛覆原有業(yè)態(tài)，融合了旅游、購物、美食、休閑，首創(chuàng)永川新型商業(yè)模式——室內(nèi)MALL主題購物中心。最新的商業(yè)理念，帶來的是高檔次的現(xiàn)代都市時尚生活。室內(nèi)MALL主題購物中心由主力店、品牌店、人氣中心完美組合，組建以餐飲美食廣場、精品、旅游、休閑、永川特色茶文化、娛樂、服飾為一體的豐富業(yè)態(tài)格局。戶型——把花園帶到家門口，置身于鳥語花香中良好綠化的景觀中庭和把綠意中庭充足延伸到室內(nèi)的戶型設計，讓業(yè)主天天都處在空中花園洋房的溫馨下，享受在家門口的天然氧吧，沐浴在暖暖的陽光下，營造了最舒適愜意的生活方式。本著環(huán)境生態(tài)化、居住人性化的原則，遵照3A住宅設計標準，竹映三清專注于戶型的考究，力創(chuàng)精品，把未來理念融入現(xiàn)實居住空間。在合理空置套內(nèi)面積的基礎上，保證每套戶型的舒適實用性。充足運用社區(qū)內(nèi)外的環(huán)境資源，使每戶均有雙向景觀、增長生態(tài)綠化環(huán)境。除了方正、實用、通風、采光外，更達成了經(jīng)濟性和舒適性的良好結(jié)合。戶型的創(chuàng)新優(yōu)勢：方正主臥，寬幅觀景面，別墅級別的享受；入戶花園，與陽光、植物一起深呼吸；花園陽臺，進深寬，面積大，景觀資源豐富；雙向景觀，觀景視角豐富；陽光餐廳，由入戶花園帶來每縷陽光；客廳觀景落地窗，風景一覽無遺，空間無限延展；廚房布局合理，通煙管道的設立、通風透氣的設計讓廚房保持干爽、清潔；物業(yè)管理——智能化的全面實行，省心、放心、舒心不再是奢求從保安、清潔、維修、社區(qū)文化等生活的每一個細節(jié)都精心庇護，為業(yè)主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境，讓業(yè)主享受精彩的每一天。新型智能住宅社區(qū)，將通信、計算機和自控等技術(shù)運用于住宅社區(qū)，紅外微波報警器、電視監(jiān)控攝像機、帶電控門鎖的防盜門和可視樓宇訪客對講主機，向住戶提供先進的安全防范、信息服務、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容，從而為居住者發(fā)明安全、便捷、高效的生活空間。三．價格定位1、房地產(chǎn)市場商品房交易價格回顧2023年永川市住宅平均售價為599元/㎡；2023年同期，住宅平均售價為684元/㎡，增長了19％；2023年平均售價為845元/㎡，增長了23.5％。2023年住宅價格連續(xù)上揚，品質(zhì)相對較好的樓盤（本案周邊項目）的平均售價為1300～1600元/㎡，其中多層與小高層在1150元/㎡左右，高層在1550元/㎡左右，復式最高達成2050元/㎡。2023～2023年永川住宅平均銷售價格單位（元/㎡）年份2023年2023年2023年2023年住宅均價561元/㎡524元/㎡684元/㎡845元/㎡價格的波動范圍：從2023年以來各季度住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“1－3季度價位平緩，4季度價格攀升”的規(guī)律。2、消費力簡析永川市居民家庭收入水平分布表按收入水平劃分家庭年均可支配收入所占比例可承受單價水平工薪階層24000元75％800～1000元/㎡中產(chǎn)階層40000元20％1000～1300元/㎡富裕階層60000元5％1300～1800元/㎡市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前樓盤均價在1000～1500元/㎡，占市場總量的70％。學府美墅預計推出平均價格在1600以上。相對集中的平均單價，說明本地市場的樓盤差異化較小，一般消費者可以承受的價格范圍比較狹窄。3、價格定位從長期看，隨著城區(qū)人口的增長，城區(qū)面積范圍的擴大，居民可支配收入水平的提高，促成市場需求空間的擴大；同時土地供應的縮減，城區(qū)舊城改造引起市區(qū)繁華地段的土地越來越少，將導致土地價格的上漲；樓盤品質(zhì)的繼續(xù)提高，這些因素都將推動房價的進一步上漲。目前永川市場低檔產(chǎn)品開發(fā)過剩，高品質(zhì)樓盤存量較小。偉映帝琴、紅河麗景、至尊華庭等周邊樓盤的預售均價在1400～1500元/㎡。參照上述樓盤，結(jié)合本案的高端規(guī)劃。因而，本案的均價定在1600～1800元/㎡這個區(qū)間，是比較合理的。通過度期分批推出市場，假設市場反映狀況良好，高端產(chǎn)品需求量連續(xù)上漲，則本案上限達成1800～2023元/㎡是有也許的。四、景觀規(guī)劃設計建議中庭景觀的設立，應以項目的整體風格定位和包裝策略為指導，建造一個景觀優(yōu)美、立意主題鮮明的景觀群落，從而使本項目的市場個性達成最大限度的包裝和塑造。用最可以進一步挖掘項目優(yōu)勢的形象塑造，對樓盤園林景觀進行切合建筑風格的規(guī)劃?！蚪ㄗh以配合俊朗現(xiàn)代建筑風格特性相應的現(xiàn)代風格園林營造，作為本案園林設立和景觀解決的指導思想，體現(xiàn)濃郁的現(xiàn)代風情，滿足住戶尊貴的心理需要，提供樓盤檔次，便利營銷推廣?！蛑型ヒ源笃鏋橹?，周邊通過豐富的植株、水景、和造型藝術(shù)等的參差錯落、圍合、遮擋等手法進行景觀營造。綠地可自然地提成2—3個組團，形成既有各自特色又互相融合的景觀群，開闊水面、閑步甬道、綠地組團以及景觀小品等共同組成一個的公共休閑娛樂空間?！蚩紤]成本控制和維護問題，水景集中設立規(guī)劃，以中央水面為主，以小廣場或噴泉設立入口景觀，與中央水面相映生趣。植栽帶應有效分隔園區(qū)內(nèi)部環(huán)境與園區(qū)外的交通喧鬧，其縫隙式的分布溝通了社區(qū)內(nèi)部空間的視覺通道?！蛑型?nèi)適當位置點綴以情趣雕像。景觀道路交通可自然流暢地形成“干—支—葉”體系：依中央水帶——二級組團綠化——三級宅前綠地規(guī)劃結(jié)構(gòu)。設立中庭音響系統(tǒng)，早晚播放輕柔的音樂，營造溫馨、良好的社區(qū)氛圍，增進鄰里親和，增長樓盤賣點?！蚪M團綠化強調(diào)人與自然的和諧統(tǒng)一，熱愛自然、親和萬物、融住宅于綠色花園之中，以植物為主，草坪襯底，結(jié)合鋪地小品合理配置各種休閑、娛樂、健身和標志性內(nèi)容，組團中心以水面為主，溝通四周林蔭道和架空層綠化，延伸視野，綠化互相滲透融合。架空層綠化供老人、兒童夏天、雨天休閑活動之用，營造一個半私密性的歸屬場合供鄰里交往閑寂。◎為滿足居民便捷入戶的功能規(guī)定，可采用簡潔的基礎種植等綠化形式，形成宅前相對私密、靜謐的微觀環(huán)境。第五部分：戶型規(guī)劃設計建議一、市場需求戶型分析根據(jù)問卷調(diào)查、市場抽樣調(diào)查、客戶訪談，我們可以大體廓清目前市場需求戶型的大體情況：①根據(jù)建筑面積大小需求劃分：建筑面積所占比例建筑面積所占比例80～95㎡25％140～160㎡15％100～120㎡35％160～190㎡\120～140㎡20％200～250㎡5％②根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)需求劃分：房型比例家庭構(gòu)成、用途兩房30％兩口之家，過渡型房產(chǎn)；自住、投資兼有三房50％三口或四口之家，與小孩同?。?/p>