廣告策劃-萬象城案例解析

深圳華潤新城【萬象城】

南海城市廣場適宜規(guī)模研究2006.08目錄

CONTENTS01工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議01工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議1工程區(qū)位分析華潤新城位于深圳市中心西側(cè)著名的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)——羅湖區(qū)，深南大道與寶安南路交匯處，北側(cè)沿深南大道為有著〞深圳華爾街〞之稱的金融銀行區(qū)，上行的立交橋和下行路面的交通流量非常繁忙。深圳地鐵一號線為這一地區(qū)帶來更多的人流。場地南區(qū)與布吉河相鄰，優(yōu)美的自然環(huán)境加上精心的設計，將為整個工程帶來耳目一新的都市新景觀。23道路交通分析本工程主要的步行街道網(wǎng)絡，從北區(qū)的深南大道開始，進入工程主入口的室內(nèi)花園，將室外的公園氣氛延續(xù)至室內(nèi)。其它重要步行街入口包括了辦公大廈大堂、購物中心入口以及露天階梯廣場。車流量最大的為河濱路和深南大道，其次為嘉賓路和寶安南路交匯處。辦公大廈的落車區(qū)位于北區(qū)的南及西南側(cè)。購物中心落車區(qū)，位于西側(cè)北一路，上、下二層的落車點，既起到了分流了進入購物中心的人流、為購物人群進入提供了便利的目的，又防止了沿寶安南路局部的交通擁堵。4景觀環(huán)境分析場地的北面，沿都市公園一帶，為此工程的重點區(qū)域，道路的變化，為此區(qū)域的設計帶來了更多的靈活性，為開發(fā)設計大視角、寬廣視野的建筑，提供了根本條件。獨特的室內(nèi)花園，配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，配合室外綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池等設計和布局，與都市公園相結(jié)合，構(gòu)成新的城市景觀。

5建筑體量分析整個工程只有北區(qū)局部臨深南大道，為充分利用深南大道的人流、車流及步行街優(yōu)勢，不僅將工程的室內(nèi)花園入口、辦公大廈設于此。做為整個工程標志性建筑的辦公大廈，以個性化的活力設計，莊重、典雅的形象，成為周邊商業(yè)大廈的亮點。中區(qū)的建筑設計，代表了活力和時尚。擴展室內(nèi)外的購物環(huán)境設計。開敞明亮的天窗設計突出了購物中心內(nèi)〞纖陌縱橫〞的繁華景象；錐形的屋頂為整體建筑增添了動感與活力；大型的圓型屋頂強調(diào)了開闊的娛樂和游戲空間，而西側(cè)連接電影院及游戲中心屋頂，以鮮明的色彩和設計，展現(xiàn)娛樂主題。南區(qū)局部的建筑，包括了公寓、酒店以及臨街商鋪和特色的庭院、廣場、休憩場所等，表現(xiàn)了疏緩的居住節(jié)奏。在建筑體量設計上，考慮到周邊河流、自然、城市等景觀配合的要求，建筑物高度錯落有致，別具風格。01工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議1華潤新城，共分為三個主要局部：北區(qū)、中區(qū)及南區(qū)，在三個區(qū)域之間，工程涵蓋了商業(yè)辦公大廈、購物及娛樂中心(包括電影院、購物中心、國際精品時尚店等)、五星級酒店以及高檔公寓等內(nèi)容。四周環(huán)抱著綠地廣場、都市公園、水池和步行林蔭道系統(tǒng)，構(gòu)成一個相對獨立而又與整個社區(qū)融為一體的〞城中之城〞。第一階段：北區(qū)中區(qū)北區(qū)

位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，包括標高160米、32層的甲級辦公大廈、特色購物中心及國際精品時尚店。配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，通過綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池等設計和布局，給繁忙的都市中心帶來自然的氣息。室內(nèi)花園為本工程的重點入口，將室外都市花園與室內(nèi)連接為一體。234中區(qū)

室內(nèi)購物及娛樂中心六層(包括地下一層)近130000平方米，是本工程中心。包括電影院、百貨公司、超級市場、小型商場、書店、體育中心、特色餐飲、國際食品總匯及溜冰場等豐富多彩的購物、娛樂設施，通過不同形式的購物場所、庭院、廊橋等，緊密的溝通、有機地連接起來。為了方便購物，購物中心在北區(qū)及中區(qū)，提供了充足的停車位。地下二層的停車場為北區(qū)辦公和中區(qū)購物提供了近1000個車位，同時附屬的一座4層停車場及底層和二層的落車區(qū)，為人們前往購物中心、餐館等其它層面提供了方便。停車場同時也是工程保安的一局部，嚴密的門衛(wèi)及安防系統(tǒng)。整體購物中心的道路交通十分清晰明確。購物中心的每個縱向?qū)用?，不僅成為連接每個樓層的重要組成局部，而且給購物的人們提供了極大的便利。576第二階段：南區(qū)

南區(qū)功能區(qū)域包括了購物、公寓及高檔酒店等內(nèi)容，開發(fā)設計為“都市家園〞的環(huán)境，并與整體工程特色照應。首先，南區(qū)沿寶安南路局部，延續(xù)北、中區(qū)的購物特色，臨寶安南路頭三層設計為購物商場，將商業(yè)氣氛自中區(qū)延續(xù)至南區(qū)布吉河區(qū)。購物中心自中至南，從室內(nèi)購物的單一形式開展為南區(qū)的開敞購物空間。中、南區(qū)以廊橋溝通了室內(nèi)、室外的二層購物空間。二層的購物設計，為室內(nèi)提供延續(xù)的庭院或廣場環(huán)境，與繁華的商業(yè)區(qū)融為一體，又提供了相對悠閑、安靜的空間。南區(qū)包括了高檔公寓、錯層公寓等為主的居住區(qū)，為住戶提供優(yōu)美舒適、親近自然的居住環(huán)境。公寓的東面及東南方向，視野開闊，可以欣賞到對岸的香港。公寓建筑標高較低，既保持了曼妙的景觀視野，同時為酒店的客戶讓出了觀察視角。南區(qū)的停車，沿寶安南路及南一路為購物停車區(qū)—北一路為公寓及酒店停車區(qū)。室外停車位置停滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。區(qū)間廊橋連接8北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)的連接通過地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購物商鋪，溝通了北、中、南三區(qū)的聯(lián)系；二、三層那么通過跨越道路上空的廊橋溝通二區(qū)。同時，通過精巧的天窗設計，將室內(nèi)花園過渡至廊橋南端的購物中心。01工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議該工程備有充足的停車位——北區(qū)及中區(qū)地下二層的停車場，提供了近1000個車位，附屬一座4層停車場及底層和二層的落車區(qū)。南區(qū)沿路停車，室外停車滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。地下一層與地鐵一號線線連，吸引大量的人流，功能以餐飲、零售為主。一層空間與室外空間相結(jié)合，以世界名品店為主。二、三層以零售為主，負一至三層均有不同定位的百貨商店。四、五層以娛樂為主，具有大型溜冰場、電影院及娛樂中心

123401工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議1又一城工程所在地：香港九龍工程類型：混合多功能工程規(guī)?？偨ㄖ娣e：90000平方米樓高：7層商場內(nèi)有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內(nèi)溜冰場，是九龍區(qū)最大型購物中心。工程特色：又一城的設計強調(diào)大自然氣息及空間感，主要利用自然陽光及寬敞空間，營造舒適的消閑購物環(huán)境，游人置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。2奧海城工程所在地：香港九龍工程類型：購物休閑、餐飲娛樂于一身的大型商場工程規(guī)模奧海城分為奧海城一期及奧海城二期商場，總面積達80萬平方尺3奧海城一期工程地址：西九龍海輝道11號工程規(guī)?？偨ㄖ娣e：20萬平方尺樓高：3層停車位：330個車位擁有商戶60余間，商場集特色美食、高而夫球場、健身室、娛樂、超級市場、家居效勞等于一身。奧海城二期工程地址：西九龍海輝道11號工程規(guī)?？偨ㄖ娣e：60萬平方尺樓高：3層停車位：198個車位擁有商戶180余間，商場涵蓋樂戲院、保齡球場、國際美食廣場、特色美食、珠寶首飾、時裝、美容、個人護理、超級市場、家居效勞等眾多內(nèi)容。開業(yè)時間：2001年11月開業(yè)時間：2000年6月4朗豪坊工程所在地：香港旺角亞皆老街8號工程類型：集大型的購物商場、甲級寫字樓、五星級酒店為一體的綜合商廈工程規(guī)?？偨ㄖ娣e：60萬平方尺樓高：15層商場內(nèi)有300間商鋪，其中包括37間食肆。朗豪坊的建筑設計由美國捷得國際建筑師事務所和王歐陽〔香港〕負責，主要分為三個局部，包括一棟59層的甲級寫字樓，一座15層、面積六十萬平方尺的購物中心，和42層700間房間的五星級酒店。是集酒店、購物、娛樂為一體的大型綜合商廈，媲美東京的購物廣場。5外形宏偉的礦石外墻，凸顯出其新地標的懾人氣派，石料質(zhì)感與玻璃鋼材構(gòu)架帶來極大的反差。負二層：健康產(chǎn)品及化裝品；負一至三層：時裝店；四層：“通天廣場〞，與行人天橋相接，成為人流必經(jīng)之處。有巨大的玻璃幕墻及數(shù)碼天幕，還有全港最長的室內(nèi)扶手電梯“通天梯〞。朗豪坊的數(shù)碼天幕是全亞洲首創(chuàng)，長達138米；玻璃幕墻大屏幕數(shù)碼天幕通天梯6五至六層：便裝；七層：時裝及電器；八層至十一層：“回轉(zhuǎn)購物廊〞。回轉(zhuǎn)購物廊是朗豪坊內(nèi)一個四層特色構(gòu)架，全部采用不規(guī)那么設計。從八樓通過不斷螺旋向上的斜坡，最后到達十一樓；十二層：大堂工程特色：玻璃幕墻、數(shù)碼天幕、通天梯、回轉(zhuǎn)購物廊。7沙田新城市廣場工程所在地：香港旺角亞皆老街8號工程類型：工程規(guī)模總建筑面積：200000平方米商場內(nèi)有120間店鋪，有資料顯示，它是全世界人流最多的購物商場。01工程概況02開發(fā)規(guī)模03建筑布局模式04相關案例05規(guī)劃建議1功能——大型購物中心通常以幾家主力店、半主力店以及假設干零售店構(gòu)成；開發(fā)采取“量體裁衣“的模式，先工程引進后實施，比較有針對性；平面布局有規(guī)律可循；交通——內(nèi)部交通，主要解決人流、引導等問題；外部交通，快速疏散人流；同時采取地下停車、停車樓等方式提供充足的停車位；空間體量——空間具有特色，與功能布局相協(xié)調(diào)，營造舒適的購物空間；建筑體量富于韻律，具有標志點。如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論局部案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)開展關系GDP增速與房地產(chǎn)開展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境