房地產(chǎn)行業(yè)商務(wù)大廈廣告與營銷策略推廣方案樣本

某某商務(wù)大廈廣告和營銷策略推廣方案

一、項目簡析

二、項目定位

三、營銷策略

四、廣告策略

五、媒介策略

前言近期來，我們針對湘潭市甲級商務(wù)樓，尤其是金湘潭、金橋世紀(jì)大廈、中榮時代廣場三大板塊，三和商務(wù)大廈周圍同質(zhì)商務(wù)樓市場現(xiàn)實狀況，展開了深入調(diào)研和分析。初步形成了現(xiàn)在《三和商務(wù)大廈廣告和營銷策略推廣方案》。

在本方案中，我們在對同質(zhì)商務(wù)樓市場定位及租售作比較和量化分析基礎(chǔ)上，結(jié)合三和商務(wù)大廈營銷推廣三個階段，就大廈整體推廣中營銷策略、廣告策略、廣告專題、媒介策略等，作了深入整合、完善和深化。整個《深化方案》努力爭取可操作性和可實施性，以期在實施三和商務(wù)大廈營銷推廣和廣告策劃和推廣過程中產(chǎn)生主動作用。市場及項目簡析(一)市場簡析

1、湘潭甲級商務(wù)樓市場總體概述湘潭市房地產(chǎn)市場處于一個轉(zhuǎn)型期，現(xiàn)在市場上稍具規(guī)模專業(yè)寫字樓項目只三個：金湘潭（在建）、中榮時代廣場（在建）、金僑世紀(jì)大廈（在建，靠近完工）。它們基礎(chǔ)情況以下：1）中榮時代廣場：在老城最繁榮地段，現(xiàn)還未正式推出，初步定價在5000元每平方米。2）金僑世紀(jì)大廈：概況：在湘潭中央?yún)^(qū)黃金地段——芙蓉路和絲綢路交界處，緊鄰市委、市政府，總建筑面積約6.8萬平方米,總投資2.8億元。由主樓和兩棟雙子樓三部份組成。金僑世紀(jì)大廈主樓為12層建筑面積為2.1萬平方米,按5A級智能化酒店式商務(wù)樓設(shè)計,主樓建設(shè)主體封頂,全方面進(jìn)入裝修和設(shè)備安裝階段,7月份可入駐。品質(zhì)：◎全框架式結(jié)構(gòu),可任意組合;◎3.6米超高設(shè)計;◎東西北三面采取大面積高品質(zhì)石材干掛，并配以玻璃幕墻；◎多部品牌電梯；◎區(qū)域式商用中央空調(diào)設(shè)計；◎多媒體智能綜合布線；◎二十四小時智能監(jiān)控報警系統(tǒng)；租金為1元每平方米天天，物業(yè)管理費為1元每平方米每個月；價格：3000元每平方米至6000元每平方米，均價為3300元每平方米，景觀價差為400元每平方米（可看廣場景觀）。3）金湘潭在韶山中路和建設(shè)北路交匯處東南角（市長途汽車站旁）累計11層，建筑面積110924平方米，商鋪價格：10000—0元/平方米，寫字樓3500元/平方米對現(xiàn)在市場上產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研后，我們能夠得出以下印象：現(xiàn)在市場上供給專業(yè)寫字樓樓盤數(shù)量不多，銷售情況很好，所以本項目競爭較少、阻力較小。，湘潭商務(wù)樓市場整體展現(xiàn)上升態(tài)勢?，F(xiàn)在全市共有甲級商務(wù)樓35萬平方米，湘潭新中心城區(qū)甲級商務(wù)樓市場較少，租金將小幅增加。

估計在未來4年內(nèi)，還將新上市200萬平方米甲級商務(wù)樓，至，湘潭地域商務(wù)樓供給將達(dá)成高峰期，將引發(fā)湘潭甲級商務(wù)樓租金全方面下滑。

近十二個月來，湘潭寫字樓呈上升趨勢，為了降低商務(wù)成本，部分中資機(jī)構(gòu)、合資企業(yè)和高科技經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)大型高科技企業(yè)采取自建辦公樓，方便取得愈加適合本身需要辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務(wù)樓市場競爭。

2、“物流經(jīng)濟(jì)”拉動市場攀升

現(xiàn)在，現(xiàn)代“大物流”不僅是商流、物流，也是信息流、資金流。湘潭市從信息和人才抓起，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流、湖南三和醫(yī)藥品流打造成“湘中南現(xiàn)代物流基地”。、中國和湘潭地域商務(wù)樓租售市場一個顯著特征是，“物流經(jīng)濟(jì)”已成為關(guān)鍵板塊之一。中國關(guān)鍵城市尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，乃至國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“物流經(jīng)濟(jì)牌”，吸引跨國企業(yè)地域總部及其研發(fā)、管理、營銷機(jī)構(gòu)入駐，帶動商務(wù)樓市場租售，以此吸納資金流、信息流、物流和人才流，擴(kuò)大當(dāng)?shù)赜蚪?jīng)濟(jì)總量，從而增強(qiáng)地域經(jīng)濟(jì)競爭力和輻射力。

·湘潭新城區(qū)——湘潭已將發(fā)展“物流經(jīng)濟(jì)”作為提升城市經(jīng)濟(jì)功效一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性目標(biāo)，湖南市場年銷售額達(dá)200多億元，本項目所在地是中國第七大城市群“長株潭”，“長株潭”GDP總量已超出武漢120多億元，占湖南經(jīng)濟(jì)總量60%以上，能夠說得“長株潭”者得湖南！據(jù)市相關(guān)部門最新統(tǒng)計，湖南引進(jìn)外資調(diào)整戰(zhàn)略，5年內(nèi)將引46家世界500強(qiáng)。高新開發(fā)區(qū)，已十分明確將“物流經(jīng)濟(jì)”作為園區(qū)招商引資基礎(chǔ)定位。即使開發(fā)園區(qū)現(xiàn)在還處于計劃和招商階段，商務(wù)樓市場發(fā)育最少尚需3～5年時間，但其發(fā)展勢頭不可低估。相對而言，金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）高級商務(wù)樓已達(dá)2棟。但開發(fā)小區(qū)因為受區(qū)域位置和功效局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū)。因為新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場發(fā)育將形成相當(dāng)程度制約和影響。

3、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)個性化需求凸現(xiàn)

現(xiàn)代物流業(yè)是拉動湘潭商務(wù)樓市場另一關(guān)鍵板塊之一。依據(jù)湘潭城市功效未來定位，以后3年內(nèi)，湘潭三大物流業(yè)：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流湖南三和醫(yī)藥品流將強(qiáng)勁地拉動湘潭商務(wù)樓市場發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在，湘潭市場各類現(xiàn)代物流業(yè)機(jī)構(gòu)對商務(wù)樓需求已占到商務(wù)樓總量75％，現(xiàn)代物流業(yè)未來對商務(wù)樓市場需求將突破總量80％以上；尤其是新城區(qū)，，個性化需求關(guān)鍵表現(xiàn)為：其一：依據(jù)機(jī)構(gòu)本身功效定位，選擇商務(wù)樓時更重視區(qū)域功效性；其二：依據(jù)其服務(wù)用戶源分布情況，十分重視周圍配套性；其三：對商務(wù)樓市場租售更趨理性化，總體上以租賃為主。

4、湘潭商務(wù)樓租售市場才剛剛開始

第一梯度——湘潭商務(wù)樓板塊：

開始，湘潭地域才掀起了以金湘潭、中榮時代廣場、金僑世紀(jì)大廈大廈等為主新一輪甲級商務(wù)樓建設(shè)。

第二梯度——新城區(qū)商務(wù)樓板塊：

以金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，現(xiàn)在已建成各類商務(wù)樓有金橋世紀(jì)大廈、金橋商業(yè)廣場（在建）

結(jié)論：

其一，伴隨湘潭城市國際化功效增強(qiáng)，“物流經(jīng)濟(jì)”拉動，商務(wù)樓市場需求量不停增大，其發(fā)展是健康，未來市場潛力較大。不過，轉(zhuǎn)租為買或自建辦公樓，也全部將會分流三和商務(wù)大廈一部分目標(biāo)用戶群。

其二，因為湘潭甲級商務(wù)樓客觀上受城市區(qū)域位置和功效定位局限，和商務(wù)樓市場個性化需求凸現(xiàn)，其市場發(fā)展是不平衡，開發(fā)區(qū)商務(wù)樓市場租售率遠(yuǎn)不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次形成了“梯度型”結(jié)構(gòu)，對開發(fā)小區(qū)未來商務(wù)樓市場發(fā)育將形成相當(dāng)程度制約。所以，三和商務(wù)大廈應(yīng)審時度勢，愈加理性化思索租售價格定位、功效定位、形象定位和目標(biāo)群定位。

(二)、項目簡析

1、三和商務(wù)大廈是三和醫(yī)藥商業(yè)廣場主樓是融辦公、交易、展示、商務(wù)于一體建筑群體。該樓由群樓（交易大廳）和主樓（三和商務(wù)大廈）組成，群樓設(shè)藥品交易、展示位，有1369個商鋪，主樓三和商務(wù)大廈為開敞式辦公兼居住商務(wù)用房，適合廠商設(shè)置辦事處和商務(wù)居住。是新一帶高品質(zhì)寫字樓該樓建筑面積5平方米，為17層建筑物。其中裙樓4層，主樓13層，有2平方米，樓高69米。建筑分類一級。主樓13層寫字樓價格：2580元/平方米起，回報100%，后企業(yè)承諾回購。三和商務(wù)大廈是在湘潭市政府“三大物流”戰(zhàn)略背景下，為增強(qiáng)湖南醫(yī)藥品流服務(wù)功效和配套功效而興建。2、項目優(yōu)勢：

●區(qū)域優(yōu)勢——三和商務(wù)大廈所處高科技園區(qū)，正在成為面向二十一世紀(jì)世界著名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)輻射源，各大創(chuàng)業(yè)“頭腦”和智力密集高科技園區(qū)，湘潭高科技產(chǎn)業(yè)和人才高地，適合高科技人才工作和生活人性化空間，和直接面對中國外市場環(huán)境，整個園區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基礎(chǔ)形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。

●功效優(yōu)勢——三和商務(wù)大廈應(yīng)運而生，呼應(yīng)了高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)功效和配套功效，同時也呼應(yīng)了高新區(qū)建設(shè)著名高科技園區(qū)高起點定位，現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)“產(chǎn)－學(xué)－研”一體化功效框架已基礎(chǔ)形成，醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥高科技人才、醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)已產(chǎn)生集聚效應(yīng)，這為三和商務(wù)大廈全方面招商奠定了關(guān)鍵基礎(chǔ)。

●環(huán)境優(yōu)勢——三和商務(wù)大廈在高新區(qū)關(guān)鍵區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境計劃和建設(shè)最好區(qū)域，三和商務(wù)大廈首次融入了真正意義上“高科技和大自然共鳴”理念，是國際一流天然式辦公園。

●配套優(yōu)勢——三和商務(wù)大廈周圍形成了以新市政府為中心高尚小區(qū)。另外，項目所在地在偉大領(lǐng)袖毛主席家鄉(xiāng)——湘潭。中心在湘潭市新城區(qū)，芙蓉東路和茶園路交匯處。項目東接京珠、上瑞高速，西鄰市政中心、汽車東站，南靠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北鄰107、320國道，京廣、湘黔鐵路交匯于此，到長沙、株洲和黃花國際機(jī)場僅需30分鐘車程，距湘江千噸級集裝箱碼頭——湘潭港4公里，形成一個水、陸、空立體交通網(wǎng)。作為湖南首個第三方醫(yī)藥品流中心，交通便利，可謂四通八達(dá)，是“長株潭”經(jīng)濟(jì)圈關(guān)鍵區(qū)域。絕佳地段優(yōu)勢，立即吸引著眾多醫(yī)藥廠家和經(jīng)銷商關(guān)注和大量入駐?！駥?dǎo)向優(yōu)勢——湘潭高新區(qū)科技園現(xiàn)在含有了三大導(dǎo)向性優(yōu)勢，一是5年之內(nèi)，要建成中國著名、湖南一流“硅谷”和“藥谷”，其主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)方向和目標(biāo)十分明晰；二是含有國家級科技研發(fā)基地和科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化政策導(dǎo)向優(yōu)勢；三是湘潭市政府“聚焦新城區(qū)”戰(zhàn)略和建設(shè)湘潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地導(dǎo)向性政策優(yōu)勢。

3、項目劣勢●新城區(qū)發(fā)展：金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）高級商務(wù)樓已達(dá)2棟。但開發(fā)區(qū)因為受區(qū)域位置和功效局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū)。因為新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場發(fā)育將形成相當(dāng)程度制約和影響。

（1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤競爭

●金橋開發(fā)區(qū)板塊——金橋商務(wù)樓即使比三和早，已形成一定規(guī)模，但現(xiàn)在租售率仍不容樂觀，其空置率超出租售率，租售用戶不多。已入駐高新區(qū)中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基礎(chǔ)是均以自用型辦公樓宇為主，金橋國際小區(qū)其成熟度較高，周圍教育、生活等配套設(shè)施齊全，對深入吸引用戶含有相當(dāng)潛力，客觀上將分流部分開發(fā)區(qū)商務(wù)樓目標(biāo)群。

4、項目機(jī)會點

●湘潭高新區(qū)科技園是湘潭“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功效和定位含有沒有可替換優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術(shù)結(jié)果孵化示范基地，是醫(yī)藥交易大平臺。所以，作為園區(qū)唯一智能化商務(wù)樓，三和商務(wù)大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國企業(yè)和中國企業(yè)集團(tuán)研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)含有吸引力，相當(dāng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈。醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)群集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐發(fā)明了一個潛力較大市場空間，三和商務(wù)大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一高品質(zhì)5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)首選目標(biāo)之一。

結(jié)論：

其一、三和商務(wù)大廈是湘潭高新區(qū)科技園內(nèi)唯一甲級智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，但同時面臨著開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤競爭，同時更受到湘潭新城區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)制約和影響。所以，三和商務(wù)大廈應(yīng)依據(jù)本身市場定位制訂錯位競爭策略；

其二、三和商務(wù)大廈在制訂對應(yīng)銷售策略時，應(yīng)和湘潭高新區(qū)科技園功效定位和產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制訂有別于金橋商務(wù)樓盤，和開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤銷售策略；強(qiáng)化和凸現(xiàn)和眾不一樣特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)本身“賣點”，鎖定正確目標(biāo)用戶群，從而實現(xiàn)三個階段推廣和營銷目標(biāo)。二、項目定位

（一）功效定位高品質(zhì)、智能化商務(wù)樓醫(yī)藥品流商界精英聚集地

支持點：

1)、湘潭高新區(qū)科技園是湘潭“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功效和定位含有沒有可替換優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術(shù)結(jié)果孵化示范基地，是醫(yī)藥交易大平臺。所以，作為園區(qū)唯一智能化商務(wù)樓，三和商務(wù)大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國企業(yè)和中國企業(yè)集團(tuán)研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)含有吸引力，相當(dāng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈。醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)群集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐發(fā)明了一個潛力較大市場空間，三和商務(wù)大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一高品質(zhì)5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)首選目標(biāo)之一。

2)、三和商務(wù)大廈在超前計劃、布局中，借鑒美國“硅谷”經(jīng)驗，重視人、科技和自然友好，現(xiàn)在整個園區(qū)綠化率大于40%，三和商務(wù)大廈周圍為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造健康人性化商務(wù)環(huán)境。

3)、三和商務(wù)大廈建筑設(shè)計導(dǎo)入了超前生態(tài)理念，在中國商務(wù)樓設(shè)計中首次采取國際最優(yōu)異間距達(dá)60cm開啟式、可呼吸雙層玻璃幕墻技術(shù)，大廈辦公區(qū)域空氣，可經(jīng)過雙層玻璃幕墻和大廈外部自然空氣隨時交換，使辦公區(qū)域成為一個清新氧吧，堪稱“高科技和自然共鳴，現(xiàn)代化和智慧交融”甲級商務(wù)樓天然式辦公園。

(二)形象定位三和商務(wù)大廈坐標(biāo)建筑

三和商務(wù)大廈精英之地

支持點：

1、三和商務(wù)大廈在湘潭高科技園區(qū)關(guān)鍵區(qū)域，總建筑面積5平方米，是三和商務(wù)大廈區(qū)內(nèi)唯一高品質(zhì)5A甲級商務(wù)樓，以69米高度成為三和形象坐標(biāo)。含有甲級智能化商務(wù)樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務(wù)功效，天然公園式辦公環(huán)境。

2、三和商務(wù)大廈是湘潭高新區(qū)唯一標(biāo)志性建筑，它含有鮮明醫(yī)藥品流科技屬性，所以，三和商務(wù)大廈市場定位應(yīng)有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓，其目標(biāo)群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓目標(biāo)群定位，成為中國醫(yī)藥企業(yè)集聚地，打造三和商務(wù)大廈商務(wù)旗艦概念，從而產(chǎn)生有效集聚效應(yīng)。

3、湘潭高新區(qū)是湘潭第一個建立國家級高科技園區(qū)，同時，它已確定達(dá)成目標(biāo)，是要在5～內(nèi)努力建成二十一世紀(jì)湖南最具潛力高科技園區(qū)，三和商務(wù)大廈地處湘潭新城區(qū)關(guān)鍵地帶，其獨特區(qū)位價值和顯要地位引人注目，必將成為湘潭高科技園區(qū)戰(zhàn)略中心，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制高點。鑒于此，三和商務(wù)大廈市場定位，理所當(dāng)然應(yīng)該呼應(yīng)湘潭高新區(qū)未來達(dá)成目標(biāo)，成為醫(yī)藥企業(yè)匯聚之地。

（三）目標(biāo)用戶群定位

三和商務(wù)大廈市場定位須和湘潭高科技園區(qū)功效定位和產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制訂出符合三和商務(wù)大廈市場定位差異化銷售策略，其目標(biāo)群定位應(yīng)有別于金橋等其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓目標(biāo)群定位；其二，必需強(qiáng)化和凸現(xiàn)大廈和眾不一樣特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)本身“賣點”，鎖定正確目標(biāo)用戶群。

三和商務(wù)大廈目標(biāo)用戶應(yīng)以不一樣用戶層面加以區(qū)分。

1、整體租售目標(biāo)群：

●中國大型醫(yī)藥企業(yè)集團(tuán)（高科技產(chǎn)業(yè)型）

●中國計劃投資湘潭高新區(qū)科技型企業(yè)集團(tuán)

●其它——私營醫(yī)藥代理商

●醫(yī)藥企業(yè)地域總部

●醫(yī)藥企業(yè)地域營銷或管理中心

●醫(yī)藥企業(yè)研發(fā)中心

●中國醫(yī)藥大企業(yè)集團(tuán)營銷或管理中心

●中國醫(yī)藥大企業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心

2、第二層面目標(biāo)用戶（和湖南三和醫(yī)藥品流中心產(chǎn)業(yè)鏈配套現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)）

●商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)

●金融結(jié)算服務(wù)中心

●投資咨詢服務(wù)中心、

●商務(wù)服務(wù)中心

●律師、審計等事務(wù)所

●海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機(jī)構(gòu)三、營銷策略

依據(jù)上述分析，三和商務(wù)大廈是湘潭高新區(qū)內(nèi)唯一最高品質(zhì)甲級智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，從湘潭高新區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略審閱，本項目標(biāo)開發(fā)含有前瞻性意義。

但我們也客觀地看到，三和商務(wù)大廈面臨著金橋甲級商務(wù)樓市場、開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤競爭態(tài)勢，同時更受到湘潭新城區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)制約和影響。所以，必需依據(jù)園區(qū)本身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、導(dǎo)向和特點，揚(yáng)長避短，理性確定本身租售價格定位、功效定位、形象定位和目標(biāo)群定位，確定錯位競爭策略和目標(biāo)。必需強(qiáng)化和凸現(xiàn)大廈和眾不一樣特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)本身“賣點”，鎖定正確目標(biāo)用戶群，從而實現(xiàn)三個階段推廣和營銷目標(biāo)。

1、營銷推廣思緒：

甲級商務(wù)樓市場在湘潭區(qū)域尚剛起步，三和商務(wù)大廈在用戶市場推廣上應(yīng)采取含有針對性思緒：

一是經(jīng)過政策誘導(dǎo)，帶動其相關(guān)醫(yī)藥企業(yè)跟進(jìn)。和政府部門相配合，使湘潭區(qū)域內(nèi)有一定著名度和實力用戶能夠接收這種含有高計劃、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)特征高端產(chǎn)品；

二是要打造三和商務(wù)大廈“三和醫(yī)藥品流中心首席商務(wù)旗艦”，“醫(yī)藥精英匯聚之地”概念和整體形象，快速形成集聚效應(yīng)。

三和醫(yī)藥品流中心是中國“硅谷”、“藥谷”，是中國大型醫(yī)藥廠家集聚地，三和商務(wù)大廈地處湘潭新城區(qū)關(guān)鍵地帶，其獨特區(qū)位價值引人注目，必將成為湘潭高新區(qū)戰(zhàn)略中心，是中國醫(yī)藥企業(yè)在湘潭發(fā)展戰(zhàn)略制高點，含有產(chǎn)生集聚效應(yīng)內(nèi)在要素。

從周圍環(huán)境整體計劃、三和商務(wù)大廈設(shè)計配套及對應(yīng)扶持政策來看，三和商務(wù)大廈含有和國際一流高科技企業(yè)相匹配元素。

三和商務(wù)大廈天然式辦公環(huán)境代表了未來高科技企業(yè)辦公、研發(fā)環(huán)境發(fā)展方向，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，十分符合醫(yī)藥科技企業(yè)重視以人為本、追求高生活質(zhì)量特征。三是要突破項目在房產(chǎn)領(lǐng)域營銷推廣上局限，以產(chǎn)品差異化為標(biāo)準(zhǔn)，塑造湘潭醫(yī)藥品流功效上“中心”、湘潭區(qū)域標(biāo)志形象。經(jīng)過對三和商務(wù)大廈內(nèi)涵進(jìn)行挖掘，塑造或強(qiáng)化本項目和眾不一樣特色，充足展示項目獨特價值，最終使目標(biāo)客層接收這么產(chǎn)品。

我們認(rèn)為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域“中心”概念關(guān)鍵經(jīng)過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機(jī)構(gòu)等手段來實現(xiàn)。使三和商務(wù)大廈成為湘潭高新區(qū)功效上戰(zhàn)略中心，利用湘潭高新區(qū)功效定位和品牌效應(yīng)作為杠桿來提升項目標(biāo)價值，并經(jīng)過市場推廣上“旋渦效應(yīng)”促進(jìn)本項目標(biāo)招商。根據(jù)湘潭高新區(qū)特征，這些功效性平臺包含：

●創(chuàng)新平臺：

湖南三和醫(yī)藥品流中心是中國大型醫(yī)藥廠家集聚地，經(jīng)過醫(yī)藥各大企業(yè)和中國企業(yè)集團(tuán)研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)引入，結(jié)構(gòu)創(chuàng)新平臺。

●研發(fā)平臺：

引入醫(yī)藥品流信息技術(shù)、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)著名企業(yè)，建立技術(shù)研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立項目著名度。

●會展平臺：

依靠多功效會議中心，舉行不一樣層次和規(guī)模中國醫(yī)學(xué)技術(shù)會議中心和醫(yī)藥行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)性地位企業(yè)新結(jié)果公布會，起到市場推廣示范作用。

●投資平臺：

設(shè)置投資服務(wù)機(jī)構(gòu)和俱樂部，為投資人和創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)和政府發(fā)明溝通機(jī)會，促進(jìn)資本和技術(shù)、產(chǎn)品結(jié)合。

2、租售策略●分層或分片出租模式和整體出租模式相同，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不一樣租戶。優(yōu)點：①租金相對整體出租要高部分；②風(fēng)險分散，租金相對有一定確保；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合以后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點：①需重視前期商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功效定位、市場定位等）；②需設(shè)置對應(yīng)管理部門及配置相關(guān)商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其它租戶經(jīng)營，要求開發(fā)商建立貯備租戶資源庫，并含有極強(qiáng)招商能力?！穹稚⒊鲎饽Ｊ椒稚⒊鲎庖喾Q零租，開發(fā)商在確定某一專題功效下對各個鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，通常為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。很多成功利用模式案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強(qiáng)電子世界等。優(yōu)點：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，輕易出售表現(xiàn)；③租期短，輕易改變功效或調(diào)整經(jīng)營。缺點：①需設(shè)置專業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；②需充足重視前期市場定位，功效定位，功效定位策劃工作；③招商能力要求極高；日常經(jīng)營能力要求高；=4\*GB3④經(jīng)營風(fēng)險最大●層（或片）和散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功效后，采取第2種模式引進(jìn)若干主力店，以后再利用主力店品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租?，F(xiàn)在多數(shù)大型購物中心采取此模式。優(yōu)點：①大小租戶結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提升；②主力店進(jìn)駐有利于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并輕易取得銷售成功；③有利建立完整租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)明成功運作條件；④為開發(fā)商發(fā)明常常性收益。缺點：①要求開發(fā)商含有很雄厚自有資金實力；②需設(shè)置專業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)和配置相關(guān)商業(yè)專才；③對主力店招租能力要求極高?！ν庹猩滩呗裕ň唧w說明“略”）經(jīng)過電子郵件，特快專遞和發(fā)招商手冊吸引外地著名醫(yī)藥品牌商家入駐。2、參與政府組織對外招商活動，利用政府權(quán)威性吸引商家。3、對有意向在湖南投資大商家專門登門造訪，尋求合作可能?！ぷ馐勐?lián)動策略三和醫(yī)藥品流按經(jīng)營劃定區(qū)域功效，可租可售?！ひ宰獯鄄呗蚤_發(fā)商先將鋪位租出去并和租客簽署3-5年租約，然后再將鋪面連同租約一并出售給投資者，這么投資者擁有穩(wěn)定租客負(fù)擔(dān)其先期風(fēng)險，此種方法起很好促銷作用?！べI鋪送車位策略針對醫(yī)藥品流特殊性，對購置商鋪經(jīng)營者，可采取購置一個商鋪無償贈予一個車位，以激勵經(jīng)營者購置?！べ浻柰＼囄换蚪?jīng)營管理費策略因為本項目擁有較大停車場，能夠采取免收六個月停車費和物業(yè)管理費優(yōu)惠政策來激勵經(jīng)營者購置商鋪?！o理由退鋪策略在認(rèn)購期間，在一個星期內(nèi)，用戶如若想退訂金，無任何理由，全額退款，給用戶以充足信心?！ら_盤抽簽策略提前20-30天做預(yù)告性廣告，開放日首推30個優(yōu)惠寫字樓，內(nèi)部認(rèn)購和參觀人員能夠進(jìn)行抽簽，抽中者享受比開盤日樓價為優(yōu)惠折扣點?！ら_盤日優(yōu)惠策略價格競爭是營銷關(guān)鍵手段之一，價格一直是用戶購置最為關(guān)注根本原因。在項目開盤時，為聚集開盤時人氣，促成成交后續(xù)銷售開個好頭，實施“開盤日優(yōu)惠日”優(yōu)惠政策。凡開盤期間成交用戶均可享受折扣優(yōu)惠，每3天享受不一樣折扣，連續(xù)三個星期，開盤日成交用戶除享受折扣優(yōu)惠外，還能夠取得贈予窗機(jī)空調(diào)一臺。3、關(guān)鍵推廣方法

1)、中國外招商活動

經(jīng)過參與中國展會或招商團(tuán)，和湘潭市政府每十二個月組織招商團(tuán)形式，組團(tuán)前往北京、天津、廣州、深圳、香港等中國沿海城市及地域進(jìn)行關(guān)鍵推廣。

2)、國際性、區(qū)域性醫(yī)藥企業(yè)領(lǐng)袖高峰會等大型會議參展、廣告冠名活動

參與有影響國際性、區(qū)域性、醫(yī)藥企業(yè)領(lǐng)袖高峰會等大型會議，經(jīng)過參展、廣告冠名、廣告禮品、廣告牌等廣告宣傳形式提升三和醫(yī)藥品流中心品牌3)、新聞公布會

配合項目標(biāo)推廣和銷售三個階段，邀請本市各新聞媒體、省新聞媒體，公布信息，擴(kuò)大三和商務(wù)大廈曝光率；

4)、在線推廣

伴隨網(wǎng)絡(luò)技術(shù)突飛猛進(jìn)和鑒于更多企業(yè)業(yè)務(wù)將基于網(wǎng)絡(luò)這一不爭事實，利用高科技網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項目標(biāo)推廣十分必需。

透過專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站公布三和商務(wù)大廈信息，提供在線租售服務(wù)，租售信息和查詢操作。經(jīng)過和大型專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提升項目標(biāo)曝光率，達(dá)成資源整合，以形成互動效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)和傳輸最大化。

如新浪網(wǎng)、Yahoo!漢字、搜狐、網(wǎng)易、房地產(chǎn)類：如焦點房地產(chǎn)。三和商務(wù)大廈是園區(qū)內(nèi)唯一高級5A商務(wù)樓，網(wǎng)站設(shè)置也應(yīng)適應(yīng)醫(yī)藥高科技企業(yè)精英人士需求，主頁應(yīng)設(shè)有以下欄目：三和商務(wù)大廈多媒體演示、園區(qū)掠影、在線租售、科技和建筑、醫(yī)藥和精英、財富論壇、友誼連接、互動活動邀請等板塊。

5)、當(dāng)?shù)啬繕?biāo)用戶市場直接推廣

當(dāng)?shù)啬繕?biāo)用戶市場推廣工作關(guān)鍵由天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)組員為主，專業(yè)代理完成。經(jīng)過專業(yè)代理人員和目標(biāo)用戶直接接觸溝通，提升本項目標(biāo)著名度，挖掘潛在用戶。(略)

4、三階段推廣和整體營銷策略、營銷配合、招商活動

(一)第一階段——形象塑造及整盤洽談階段（.05~.07）

1、營銷目標(biāo)

因為此階段三和商務(wù)大廈尚處于拆遷階段，現(xiàn)實租售條件不成熟，所以營銷推廣以樹立品牌，擴(kuò)大著名度為目標(biāo)，經(jīng)過多個路徑和方法宣傳三和商務(wù)大廈國際一流天然式辦公園區(qū)和地處湘潭關(guān)鍵地帶優(yōu)良形象，立即奠定樓盤在大家心目中形象、品味和檔次，營銷洽談鎖定瞄準(zhǔn)整盤大用戶，積累中小用戶。

2、營銷策略

建立三和商務(wù)大廈本身網(wǎng)上主頁，經(jīng)過和大型專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站鏈接，參與有影響國際性、區(qū)域性醫(yī)藥企業(yè)領(lǐng)袖峰會等大型會議（參展、冠各、廣告禮品、廣告牌等廣告形式）、房展會（商務(wù)樓展示部分）和新聞公布會，并經(jīng)過參與中國、國外招商團(tuán)等方法，擴(kuò)大三和商務(wù)大廈著名度，針對關(guān)鍵目標(biāo)用戶群進(jìn)行銷售宣傳和洽談，初步積累部分租售意向用戶資料。

(略)

（二）第二階段——關(guān)鍵招商階段（.08~.010）

1、營銷目標(biāo)

此階段項目工程拆遷已進(jìn)入收尾期，開始對外接待和洽談，各項租售條件基礎(chǔ)到位，在此關(guān)鍵招商階段，應(yīng)利用多個推廣手段，努力爭取關(guān)鍵租售對象有實質(zhì)性突破。

2、營銷策略

此階段應(yīng)加大營銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談有意向用戶基礎(chǔ)上，鎖定關(guān)鍵用戶目標(biāo)群，同時開拓新用戶群。另外，繼續(xù)借助于大型國際性會議、大型醫(yī)藥會展活動、房展活動和新聞公布會等，深入擴(kuò)大項目美譽(yù)度，達(dá)成階段性銷售目標(biāo)。

（三）第三階段全方面招商階段（.10~.12）

1、營銷目標(biāo)

此階段工程項目動工，大廈租售推廣應(yīng)集中力量和優(yōu)勢，加大全方面招商之力度，在前期積累目標(biāo)用戶群基礎(chǔ)上，針對中國外中、小用戶分層預(yù)租售推廣也全方面開展，進(jìn)行全方位、深層次招商，努力爭取發(fā)明租售佳績。

2、營銷策略

采取“攬住關(guān)鍵用戶，吸引中小用戶”、“擴(kuò)大營銷結(jié)果，爭取各個擊破”營銷策略，經(jīng)過媒體廣告，營造三和商務(wù)大廈全方面熱銷氣氛，并有選擇、相關(guān)鍵參與大型國際會議、會展活動，有選擇、相關(guān)鍵抓住目標(biāo)用戶，以達(dá)成全方面招商之目標(biāo)。

四．廣告策略1、廣告目標(biāo)

●第一階段目標(biāo)——全方面樹立三和商務(wù)大廈“高品質(zhì)、智能化商務(wù)樓、醫(yī)藥品流商界精英聚集地“國際一流智能化辦公樓”形象定位，并依據(jù)湘潭高新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，確立其在湘潭區(qū)域標(biāo)志性建筑市場地位，引發(fā)中國外市場廣泛關(guān)注，吸引大用戶，同時積累分層租售小用戶，奠定大廈全方面招商用戶群基礎(chǔ)。

●第二階段目標(biāo)——依據(jù)三和商務(wù)大廈“醫(yī)藥品流商務(wù)精英旗艦”市場定位，和湘潭高新區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，相關(guān)鍵、有步驟地進(jìn)行廣告推廣，廣告訴求關(guān)鍵也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象和功效二者兼顧，以