售房合同范本

售房合同范本下載第1篇售房合同范本下載第1篇售房方：

身份證號：（以下簡稱甲方）

地址：

聯(lián)系方式：

購房方：

身份證號：（以下簡稱乙方）

地址：

聯(lián)系方式：

根據(jù)《_民法典》、《_____市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙兩方在平等、自愿、誠實信用原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協(xié)議：現(xiàn)一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

第一條甲方愿將自有座落于____市東____區(qū)小區(qū)單元室，建筑面積為xxx㎡的還建房出賣給乙方，包含附屬設施見附件一（附件一：甲方與____市東____區(qū)簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》）。上述房屋、房屋占有范圍內的土地使用權及附件一所列附屬設施、設備狀況等房屋附屬設施、設備、在本合同中均簡稱為“該房屋”。

第二條本合同

第一條所列該房屋的買賣價款xxxxx元，本合同生效后，乙方一次性向甲方支付人民幣xxxxx元。

第三條甲方按下列方式向乙方交付房屋：

1、甲方應將該房屋的入住手續(xù)及房屋鑰匙等該房屋的全部手續(xù)交付乙方，并配合乙方實際接收該房屋；

2、本合同生效當日，甲方將附件一所列《房屋拆遷補償協(xié)議》等相關資料憑證簽名的復印件交付乙方；

第四條甲方保證，其與開發(fā)商____市東____區(qū)簽訂的《房屋拆遷補償協(xié)議》中約定應由甲方承擔的義務，甲方已全部履行完畢，甲方享有的該房屋的全部權益一并轉讓給乙方。

第五條甲方保證其出賣給乙方的該房屋產(chǎn)權清楚，無任何擔保等他項權利設置、查封、債務或其他糾紛。乙方買受該房屋后，因該房屋存在產(chǎn)權糾紛或

第三方對該房屋主張權利，致使乙方不能正常使用該房屋，或者不能取得該房屋的所有權，或者給乙方造成其他損失的，由甲方承擔全部的賠償責任。

第六條該房屋出賣給乙方后，如因房屋存在質量問題或其他問題，需以甲方名義向該房屋開發(fā)商____市東____區(qū)小區(qū)主張權利的，甲方應配合向開發(fā)商主張權利。

第七條鑒于該房屋的房屋所有權證及土地使用權證（以下簡稱“兩證”）須先辦至甲方名下后再過戶給乙方，甲方應在取得該房屋的兩證后____日內將該房屋的兩證交付乙方。并保證在該房屋能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，按乙方的要求甲方配合辦理該房屋過戶至乙方名下的產(chǎn)權變更登記手續(xù)，辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的費用由乙方承擔。

第八條違約責任

1、除甲乙雙方協(xié)商，凡任何乙方未能全面履行本合同約定之義務，即構成對本合同的違約，應當向違約方承擔違約責任；

2、甲方未按本協(xié)議約定配合乙方辦理該房屋的過戶手續(xù)的，甲方應賠償乙方一切損失。損失的計算方式為該房屋的總價的50%，如該房屋的市場價值上漲的，甲方還應賠償該房屋當時的市場加工與簽訂本合同時的市場價格之間的差額。

第九條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙兩方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，兩方均可向有管轄權的人民法院起訴。

第十條本合同附件是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第十一條本合同共2頁一式三份，甲、乙兩方各執(zhí)一份，公證人一份。本合同自甲、乙兩方簽章之日起生效。

甲方（簽字）：

共有權人（簽字）：

20xx年xx月xx日

乙方（簽字）：

20xx年xx月xx日

公證人（簽字）：

20xx年xx月xx日

【房屋買賣合同(15篇)】

售房合同范本下載第2篇售房方（甲方）：身份證號碼：

買房方（乙方）：身份證號碼：

甲方在____________興建住宅樓六層，乙方自愿在該處選購住房一套，為明確權利、義務，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、位置、面積、價格

甲方________________將________________的房屋（地點），該建筑物共六層，甲方將第________層，建筑面積_______________平方米出售給乙方，該商品房屬磚混結構，乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋，購房總金額：人民幣___仟___佰___拾___萬__仟__佰___拾__元整（￥________________元）。

二、付款方式

甲乙雙方同意以____________方式付款，并已在____年____月____日將首付款人民幣________________________元整交付給甲方。余款_______________________元整人民幣，在____年____月____日將其付清。

三、房屋建設的質量標準：

1、甲方應根據(jù)《_建筑法》等法律、法規(guī)關于房屋建設的規(guī)范和要求，嚴格按照已審批的規(guī)劃方案、效果圖及施工圖紙要求，精心組織施工，保證交給乙方的房屋為合格房屋。

2、房屋交時的基本情況：

初級裝修：除廚房、衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿打底外，防水屬乙方自做自付款，其余墻面均為混合砂漿打底，地面為原漿混泥土麻面，窗戶為塑鋼窗（單層玻璃），甲方負責安裝入戶防盜門，室內門由乙方負責。

水電入戶：

水：給水管道入戶，下水道系統(tǒng)接通，甲方不負責衛(wèi)生器具及其安裝，水表按水利部門要求進行安裝，表前由甲方負責，水表及水表后的安裝由乙方負責。

電：按電力部門要求，在乙方購買原房屋門前安裝電子計量表和漏電保護器，表前由甲方負責，表后（含電表、漏電保護器）由乙方負責。

水電入戶費由乙方承擔。

四、房屋交付期限及產(chǎn)權登記：

1、甲方應在____年____月____日前將房屋交付給乙方裝修使用，交房時乙方必須將購房款交清，否則甲方不予以交房。

2、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備條件辦理房產(chǎn)證。等條件成熟時，甲方負責將房產(chǎn)證辦好交給乙方，但辦證費用由乙方負擔，房產(chǎn)證登記時，乙方應及時提供相關資料，否則，因乙方原因不能如期辦證的，甲方不承擔責任。

3、甲方負責將房屋交付給乙方后，乙方不準擅自改變房屋主體結構、承重結構及有其它影響公共安全、外觀美觀統(tǒng)一的行為，否則甲方有權制止，限期改正，直到報告城建執(zhí)法部門予以查處。

五、違約責任：

1、乙方必須按與合同約定的時間付清房款，否則乙方須向甲方按日支付應付款____________%的滯納金，逾期超過___________日后，甲方有權單方解除合同，乙方原交房款在扣除2萬元違約金及滯納金后，余款退還。

2、甲方須按照本合同所承諾的建筑質量、完成的房屋狀況、配套設施、交付時間及產(chǎn)權登記等項目履行義務，否則乙方有權向甲方追究違約責任，或要求賠償經(jīng)濟損失。

六、本合同未盡事宜，有甲乙雙方另行協(xié)商，其協(xié)商后達成的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

七、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字之日起生效。

甲方：

乙方：

見證人：

年月日

售房合同范本下載第3篇出賣人(以下簡稱甲方)：____________

身份證號碼：______________________________

甲方為___________省_____________市____________區(qū)/鎮(zhèn)__________________居民。

甲方配偶為_______________________

身份證號碼：______________________________

房屋地址：_____________________________________

農(nóng)村集體土地使用證號碼：_____________________

買受人(以下簡稱乙方)：____________

身份證號碼：______________________________

乙方為___________省_____________市____________區(qū)/鎮(zhèn)____________________居民

根據(jù)《_合同法》、《_土地管理法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：

第一條房屋情況該房屋農(nóng)村集體土地使用證號：

____________________房屋座落：________市________區(qū)_________村___________路_____________。設計用途：居民自住用房，建筑結構，建筑層數(shù)為____層。建筑面積_____平方米，其中：房屋建筑面積_________平方米，庭院建筑面積_________平方米。該房房土地來源為：農(nóng)村集體土地劃撥，房屋建于_________年使用至今為______年。

第二條該房屋價款規(guī)定該房屋按照協(xié)商以總價計算，價款為_________元，計________________________(大寫)

第三條房屋交付日期經(jīng)雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款______日內方可交付。甲方在將房屋交付乙方時如遇不可抗力（如自然災害及其他不可抗力）時，且不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：

1、變更合同

2、解除合同

3、______________________________________________________________________。

第四條乙方付款形式及付款時間

如甲方無異議，乙方將在合同簽訂________日內按一次性付款形式付款：

第五條甲方逾期交付商品房的處理如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述約定，追究甲方違約責任：

約定為：合同繼續(xù)履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付房屋之日次日起至實際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按房屋價款的萬分之七向乙方支付違約金。

第六條乙方逾期付款的處理如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述約定，追究乙方違約責任：

約定為：合同繼續(xù)履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按房屋價款的萬分之七向甲方支付違約金。

第七條房屋質量及保修責任甲方交付的房屋的質量和設備等應符合國家有關規(guī)定和甲方的承諾（特別是房屋主體結構的質量需要達到國家關于房屋居住的要求），未達到國家規(guī)定標準和承諾的，甲方應承擔責任。乙方在房屋主體結構完好情況下，承擔維修責任。

第八條房屋及其土地使用權力延伸的規(guī)定

該房屋及其土地使用權利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于本村村民乙方。乙方作為購買者依法享有該房屋及其土地使用的一切權利，且雙方需聲明乙方在合法購買該房屋后，擁有對于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權利（包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關系，且甲方后代不得對乙方及其后代進行追償）。

該合同由雙方所在村委會給予認可，甲方應將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉交于乙方，乙方在法律規(guī)定和適當機會下予其作廢，并在村委會的證明和市/區(qū)政府給予的條件下重新辦理乙方對于該房屋的農(nóng)村集體使用證。

第九條公證人的規(guī)定

本合同在________省________市________區(qū)________村村委會的公證下簽訂，雙方對于村委會的公證給與肯定和贊成。

公證人（簽章）：

甲方：乙方：

______年______月_____日_______年______月______日

售房合同范本下載第4篇案情介紹

本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價額為30萬元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；20xx年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人?！秴f(xié)議書》簽訂后，丙沒有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。

審判結果一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權，因此構成表見代理，《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辯權，應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予，應承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權，即使原告有損失，也應由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。

二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同意，其合同依法應為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。

評析關于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。

一、《協(xié)議書》的性質

本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立。《合同法》第12條第1款規(guī)定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數(shù)量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的.方法?！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟合同法》第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據(jù)此認定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。我國現(xiàn)行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內。

筆者認為，關于合同條款的討論，主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應當有一個“必備條款”的問題呢？這是有的。當事人、標的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清楚，就無法確定權利的享受和義務的承擔，發(fā)生糾紛也難以解決；沒有標的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實質內容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應認定其為合同，而非預約；此點為兩者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書》的內容，可逐項分析如下：

第一，當事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實質內容。因此，《協(xié)議書》的當事人已經(jīng)具備。

第二，標的和數(shù)量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此，《協(xié)議書》的標的和數(shù)量均已明確?；诖硕c，房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點認為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買賣合同，筆者認為這種觀點拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。

第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書》還約定有下列條款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

二、《協(xié)議書》的效力

合同效力的取得，不是來源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力?！逗贤ā返?4條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護?！逗贤ā返?條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益?！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協(xié)議書》均已具備；就第三項而言，《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面：

第一，是否經(jīng)登記?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序對合同效力的影響的問題。

第二，共有人是否同意?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認為《協(xié)議書》為無效合同。但是，同樣從這個角度

出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應屬無權處分；無權處分所訂立的合同并非當然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！庇纱丝梢姡唇?jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當然無效，實屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對此點的關注，知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序對合同效力的影響的問題。

在第一個問題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個內容，例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權變動的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔保法》第41條規(guī)定，應當辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學理上稱之為抵押權登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。

在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當事人的效力呢？從上述規(guī)定來看，應采否定說，即合同應在當事人之間為不生效。如就本案而言

，《協(xié)議書》不生效（區(qū)別于無效）。但是這樣一來，實踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當事人而造成應受保護的利益未獲保護，必定會助長不誠實交易的風氣，對社會造成的損失（包括經(jīng)濟損失和文化損失）將無法估計。在采否定說的前提下，只有締約過失責任制度可以救濟受損失方，這是不能全面保護其利益的。因此，應采肯定說，在此情況下的合同不以物權變動的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權變動的結果時，有過錯的當事人應當承擔違約責任?！?故對本案的《協(xié)議書》效力的決定，應以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個問題，不知道是否有意識的。

對第二個問題的探討，則牽涉到對案情的進一步分析，尤其是對當事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認為，甲的行為構成表見代理，故《協(xié)議書》應為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，對其共同共有的訟爭房屋進行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權登記人；再次，《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進行的。上述三點足以使丙認為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此，雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意，但甲的表見代理成立，故《協(xié)議書》應為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效。

筆者認為，在本案中，并不是甲的行為構成表見代理，而是乙的行為構成“視為同意”。關于“視為同意”是否屬于表見代理的爭論，在我國由來已久。筆者采區(qū)別說，認為表見代理為擬制之有權代理，“視為同意”為推定之有權代理之間。在表見代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！痹凇耙暈橥狻?，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意?！眱烧叩膮^(qū)別主要在于其中之價值判斷不同，表見代理系以善意第三人的值得保護、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過失情況，而不考慮相對人的過失情況。

在本案中，一審判決一方面確認，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買賣事宜時，乙也在場。因此，乙對訟爭房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認為，乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時其表示堅決反對，但沒有提供有關證據(jù)予以證明；即認定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書》，當時并無實行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對的事實。由此最直接推出的結論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對，應當視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實際交易情況，徑以甲未取得乙的書面同意，認定《協(xié)議書》無效——“一棍子打死”；這在對案情的理解上略嫌簡單化，對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名，但仍然應當認其為有效，可以拘束甲和乙、丙。

三、《協(xié)議書》的處理

平時，我們談無效合同的處理比較多，直接談有效合同的處理比較少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責任的追究上，對其他責任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認為，《協(xié)議書》有效；由于丙沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辨權，應予支持。從本案事實可知，訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權的行使，能否導致合同拘束當事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權利義務的效果呢？這里面牽涉到我們對抗辯權的性質如何認識的問題。

依一方當事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權利，屬于形成權。而所謂抗辯權，則是指權利人用以對抗相對人之請求權的權利。在學理上，有認為抗辯權為形成權之一種的。但是，抗辯權原則上只有停止請求權行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權之行使也必須待相對人之請求，無相對人之請求即無抗辯權之行使。而形成權之行使，不以相對人的意思為轉移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權不屬于形成權。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時履行抗辯權；因為，兩被告的“拒絕抗辯”，并不會發(fā)生消滅有效合同對雙方當事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人，應當認為系行使形成權，即消滅有效合同對雙方當事人的拘束力。從一審判決理由來看，其并沒有涉及到有效合同的最終處理問題，并不妥當。

從消滅有效合同對雙方當事人的拘束力的問題意識點出發(fā)，筆者認為兩被告是行使合同解除權。這里不是從《合同法》第94條第4項所規(guī)定的“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的法定解除權加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的，使其交易具有公開性與急切性；因此，雙

方當事人所約定的交易日期條款，應當視為合同的根本條款，如有違反即構成根本違約；雙方當事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動放棄交易，該合同可視為當然解除，唯其結果應依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權。由于丙是自動放棄交易，且合同之當然解除已為默示，故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務。在寫作判決理由時，可將上述意思予以明確，以示法官并非機械適用法律條文之“工具”，實有其意義重大之“能動”所在。

注釋：

1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點的，如《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。”第13條規(guī)定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任?！憋@然，其中之合同對當事人之拘束力，并非以物權變動的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來看，亦采此種觀點，見于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案，載《最高人民法院公報》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭議的。

第一，《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條后段規(guī)定：“財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行：如果協(xié)義不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任?！薄蛾P于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任?！庇杏^點認為這是締約過失責任的規(guī)定，筆者則傾向于將其解釋為違約責任。在抵押合同中，抵押的權登記僅生對抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責任分配，可依其對于“登記”的合同義務大小決定。

第二，《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的?；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記