合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第1篇合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第1篇第三十四條本協(xié)議未規(guī)定的事宜，根據(jù)該項目的具體進展情況和雙方確定的進度計劃，由雙方及時協(xié)商補充。

第三十五條本協(xié)議如在履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商調(diào)解不成時，由雙方另行簽訂書面仲裁協(xié)議予以仲裁解決，或者在本協(xié)議履行地的人民法院提起訴訟。

第三十六條本協(xié)議自雙方代表人簽字之日起生效。

第三十七條本協(xié)議書共計7頁、41條，一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，備用一份，具有同等效力。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

日期：年月日日期：年月日

簽約地點：

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第2篇《城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條規(guī)定，“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。根據(jù)該條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域是允許合作開發(fā)的。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第十二條則進一步明確，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同。”即房地產(chǎn)合作開發(fā)以共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險為構(gòu)成要件，且共同投資中，必須以出讓國有土地使用權(quán)為組成部分。

關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力判斷，一方面需要從《民法典》第三編“合同”第三章“合同的效力”相關(guān)條款來進行認(rèn)定，另一方面，《解釋》第十三條也進行了特別規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/p>

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第3篇甲方：

地址：

電話：傳真：

授權(quán)代表：職務(wù)：

乙方：

地址：

電話：傳真：

授權(quán)代表：職務(wù)：

第一條：前言

根據(jù)《^v^合同法》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于年月日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為、計劃建筑面積為平方米、土地使用權(quán)年限自年月日至年月日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為;

2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。

第二條：合作建房

甲方同意供給依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定供給建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條：建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方供給，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。

第四條：報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地供給甲方持有的所需材料。

第五條：設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施。

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第六條：產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。

第七條：違約職責(zé)

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。

3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條：爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第九條：合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。

甲方：乙方：

授權(quán)代表(簽字)：授權(quán)代表(簽字)：

日期：日期：

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第4篇甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元(大寫______________元)，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。

第四條報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。

第五條設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施。

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第六條產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的'房地產(chǎn)證。

第七條違約責(zé)任

1、如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2、除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。

3、如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第九條合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。

甲方：________________________乙方：_____________

授權(quán)代表(簽字)：____________授權(quán)代表(簽字)：______

簽訂日期：_______________________________________

簽訂地點：_______________________________________

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第5篇房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，如有有多個主體參與，一般會簽訂各種類型的“合作協(xié)議”，常見類型如下：

1.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以土地使用權(quán)人名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，待項目竣工后，各方依預(yù)先擬定分配比例取得相應(yīng)數(shù)量的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)。

2.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以各方共同名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，待工程建設(shè)達(dá)到一定進度，各方即以自己的名義對預(yù)先擬定分配比例相應(yīng)的房地產(chǎn)進行預(yù)售，或是待項目竣工后依約取得相應(yīng)數(shù)量的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)。

3.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以他方名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，待項目竣工后，各方依預(yù)先擬定分配比例取得相應(yīng)數(shù)量的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)。

4.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，組建項目公司開發(fā)房地產(chǎn)，待開發(fā)完成后，各方依預(yù)先擬定分配比例取得相應(yīng)數(shù)量的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，或是待項目公司開發(fā)完成并出售后，各方依約分配售房價款。

5.在土地熟化過程中,由原土地使用權(quán)人與項目建設(shè)單位之間簽訂的合作協(xié)議：政府在出讓土地之前的“前期熟化”階段引進社會資本，由有用地意向的開發(fā)企業(yè)出資，對原土地使用權(quán)人進行安置補償，注銷原土地使用權(quán)及不動產(chǎn)所有權(quán)，并對土地進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使其具備實施開發(fā)的條件。作為引入投資的回報，地方政府在出讓階段限定只有實施了前期熟化的企業(yè)才有資格參與該宗土地的招、拍、掛，以此確保投資企業(yè)能夠取得建設(shè)用地使用權(quán)，并通過返還部分出讓金給原土地權(quán)利人、原土地權(quán)利人再支付給投資企業(yè)的方式幫助投資企業(yè)完成土地熟化資金的回收。在該類運作模式中，房開企業(yè)會與原土地權(quán)利人簽訂“合作協(xié)議”，約定房開企業(yè)出資對原權(quán)利人進行安置補償，比如建設(shè)一定數(shù)量的安置房，可能還需另支付一定數(shù)量的補償款，并參加該宗土地的招、拍、掛，原土地權(quán)利人則應(yīng)當(dāng)配合土地收儲，并將政府返還的土地出讓金轉(zhuǎn)付給房開企業(yè)。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第6篇甲方：___________________________合同編號：___________________

身份證號碼：_____________________簽訂地址：___________________

乙方：___________________________簽訂日期：______年____月___日

身份證號碼：_____________________

甲乙雙方就合作建房一事，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，根據(jù)《^v^合同法》及有關(guān)規(guī)定，簽訂本合同，以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，供雙方共同執(zhí)行。

第一條甲方已于_____年_____月_____日依法以招標(biāo)（或拍賣，行政劃撥）方式取得位于_____（編號為_____）的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為_____，容積率為_____，計劃建筑面積為_____平方米，土地使用權(quán)年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止，土地使用權(quán)證（或用地紅線圖）編號為____。

第二條乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第三條合作模式

甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第四條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公（或商住，住宅）樓，并按本合同第七條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第四條建房資金

1、建房資金預(yù)計為人民幣_____元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

2、建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)，拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。

第五條報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。

第六條設(shè)計、建筑

1、工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施。

2、工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第_____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第_____天內(nèi)開工，并在第_____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第七條產(chǎn)權(quán)分成

1、全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲，乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有_____棟_____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有_____棟_____房屋的'產(chǎn)權(quán)。

2、乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。

第八條違約責(zé)任

1、甲方提供使用權(quán)的地塊存在權(quán)利瑕疵的，甲方負(fù)責(zé)支付解決該等事宜而支出的費用，因此造成工期延誤的，每逾期一天，甲方應(yīng)按_____的_____％向甲方計付違約金，逾期達(dá)到或超過_____天的，乙方有權(quán)解除本條合同。

2、乙方逾期依照本協(xié)議投入資金的，每逾期一天，應(yīng)按逾期投入資金金額的_____％向甲方計付違約金，逾期達(dá)到或超過_____天的，甲方有權(quán)解除本條合同。

3、任何一方不得提前終止本合同，否則，應(yīng)賠償給對方造成的損失，并向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣_____元（大寫：___）。

4、除本合同另有約定外，合同一方違反在本合同中所作的陳述、保證或其他義務(wù)的，違約方除賠償另一方因此遭受的損失外，還應(yīng)當(dāng)向另一方支付違約金人民幣_____元（大寫：___）。

第九條保密責(zé)任

任何一方對因科技中介服務(wù)體系建設(shè)專項計劃項目而獲知的另一方的商業(yè)機密負(fù)有保密義務(wù)，不得向有關(guān)其他第三方泄露，但中國現(xiàn)行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經(jīng)另一方書面同意的除外。

第十條合同終止

1、在合同有效期內(nèi)，若無不可抗拒因素發(fā)生，甲乙雙方中的任何一方都不得終止合同，但一方提前三十天正式書面通知對方，雙方協(xié)商一致的，雙方可在結(jié)清所有費用及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任后終止本合同。

2、合同終止后，合同雙方仍應(yīng)承擔(dān)原合同內(nèi)所規(guī)定之雙方應(yīng)履行而尚未執(zhí)行完畢的義務(wù)與責(zé)任。

3、合作期滿或提前終止合作的，雙方應(yīng)依法對本項目所有有關(guān)資產(chǎn)進行清算，清算后的剩余財產(chǎn)，按如下方式分配：____________

第十一條補充與變更

本合同可根據(jù)各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充合同，與合同具有相同法律效力。

第十二條后繼立法

除法律本身有明確規(guī)定外，后繼立法（本合同生效后的立法）或法律變更對本合同不應(yīng)構(gòu)成影響。各方應(yīng)根據(jù)后繼立法或法律變更，經(jīng)協(xié)商一致對本合同進行修改或補充，但應(yīng)采取書面形式。

第十三條不可抗力

任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或遲延履行本合同，應(yīng)自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向另一方提交導(dǎo)致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十四條法律適用及爭議解決

1、本合同適用^v^有關(guān)法律，受^v^法律管轄。

2、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及時協(xié)商處理。

3、本合同各方當(dāng)事人對本合同有關(guān)條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應(yīng)通過友好協(xié)商的方式予以解決。雙方約定，凡因本合同發(fā)生的一切爭議，當(dāng)和解或調(diào)解不成時，選擇下列第______種方式解決：

（1）將爭議提交______仲裁委員會仲裁；

（2）依法向______人民法院提起訴訟。

第十五條生效條件

本合同自各方的法定代表人或其授權(quán)代理人在本合同上簽字并加蓋公章之日起生效。

第十六條其他

本合同—式三份，具有相同法律效力。各方當(dāng)事人各執(zhí)一份，其他用于履行相關(guān)法律手續(xù)。

甲方（蓋章）：____________________乙方（簽字）：____________________

授權(quán)代理人：（簽字）______________授權(quán)代理人：（簽字）______________

單位地址：________________________單位地址：________________________

郵政編碼：________________________郵政編碼：________________________

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第7篇第二十七條甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按時全面地履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，如一方未按約定履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，該方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

違約方的違約行為致使項目無法按計劃實施，守約方有權(quán)單方解除本協(xié)議，同時，違約方應(yīng)賠償守約方由此受到的全部經(jīng)濟損失。

第二十八條甲方的違約責(zé)任：

1、甲方未按照規(guī)定的期限將符合開發(fā)條件的土地交付開發(fā)建設(shè)的，或者因甲方原因，致使項目立項、規(guī)劃、報建、建設(shè)遲延批準(zhǔn)影響項目進度的，雙方約定的項目建設(shè)期限順延，同時，按照逾期期限，甲方應(yīng)承擔(dān)項目建設(shè)總投資的相應(yīng)銀行利息；

2、甲方村民或其他任何人擾亂項目建設(shè)造成工程停工的，甲方應(yīng)賠償因窩工、停工的損失；

3、因甲方的違約行為致使項目不能實現(xiàn)開發(fā)目的的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，同時，甲方應(yīng)退還乙方已支付的各項費用，賠償相關(guān)損失。

第二十九條乙方的違約責(zé)任：

1、乙方未按照本協(xié)議規(guī)定擅自進行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的，甲方有權(quán)解除協(xié)議；

2、因乙方原因致使項目建設(shè)期限逾期的，乙方應(yīng)支付給甲方5萬元的違約金；逾期超過12個月的，甲方有權(quán)解除協(xié)議；

3、因乙方規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及資金等原因足以導(dǎo)致項目建設(shè)期限逾期6個月的，甲方有權(quán)解除協(xié)議；

第三十條雙方未按照約定的標(biāo)準(zhǔn)出資或承擔(dān)費用的，除繼續(xù)按照約定履行外，還應(yīng)按未到位部分的日萬分之三支付給對方違約金。

第三十一條本協(xié)議未對其他違約情形規(guī)定具體違約責(zé)任的，不影響該違約方按照有關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

違約行為致使不能實現(xiàn)項目目的的，守約方有權(quán)解除本協(xié)議。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第8篇甲方：供宅地人

乙方：承建方人

以下簡稱甲、乙雙方

為了發(fā)展萍鄉(xiāng)經(jīng)濟，并使城區(qū)危房得到安全保障，煥然一新，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂承建合同如下：

一、乙方承建XX區(qū)XX街XXX路散戶X號xxx(宅基地人)甲方供宅地壹塊約為130平方米左右，由乙方建造。

二、乙方施工中繳納給甲方押金金額為壹拾萬元，直至建造至第二層完畢時歸還給乙方。

三、本宅雙方計劃建造七層，第一層為店面商鋪，建造完畢后，甲方擁有本宅的第3、4、6層共三層的的居住權(quán)及所有權(quán)，乙方擁有本宅的2、5、7層的居住權(quán)及所有權(quán)，第一層店面商鋪甲方和乙方各擁有一半，甲方兩間店面為房屋座向的左邊，乙方為右為的兩間。如果無法建造7層，甲方擁有本宅的第3、4層，乙方擁有本宅的第2、5層的居住權(quán)，第6層甲乙雙方擁有一半面積及產(chǎn)權(quán)。

四、本結(jié)構(gòu)為毛坯房，外墻正面以貼墻磚室內(nèi)沙漿底子以及附屬工程做好房屋四周水溝，前后余坪鋪地150㎜厚度的混泥土蓋面。整棟樓梯口安裝防盜門一套，通至主樓梯間，水通進洗手間，板梯間安裝扶手，以此完畢交付。

五、建房費用承擔(dān)，有關(guān)辦理建房的一切審批的相關(guān)費用、以及辦理產(chǎn)權(quán)費用，建房的一切材料費，建房的一切人工費等等全部由乙方承擔(dān)。甲方只提供建房的宅基地。

六、建房質(zhì)量要求：必須按照國家標(biāo)準(zhǔn)對房子的構(gòu)造，質(zhì)量要求建造，不能偷工減料，以次充好，甲方有權(quán)對質(zhì)量進行監(jiān)理權(quán)。

七、其他約定：

①在辦理新宅有關(guān)手續(xù)中，甲乙雙方必須共同合作處理所有有關(guān)手續(xù)，并使得施工順利進行。

②在施工中如乙方受到任何阻礙，甲方必須出面處理好，以免乙方承受不必要的損失。

③乙方在建房施工過程中必須遵循“百年大計，安全第一”的原則，做好一切安全防范措施，凡出現(xiàn)安全責(zé)任事故一切經(jīng)濟責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，甲方不負(fù)任何責(zé)任。

④如遇政府干擾行為時，造成建房停業(yè)中斷，所有已建部分的材料工時費，一切辦理相關(guān)審批費用由乙方承擔(dān)，已建部分主的房屋歸甲方所有。

⑤未盡事宜和不足條款雙方另行協(xié)商解決。

⑥此合同壹式兩份甲乙雙方各持壹份，并具有同等法律效力。

甲方簽字：乙方簽字：

年月日

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第9篇甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。

第四條報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。

第五條設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施。

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第六條產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。

第七條違約責(zé)任

1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。

3．如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第九條合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。

甲方：_______________________乙方：_______________________

授權(quán)代表（簽）：____________授權(quán)代表（簽）：____________

日期：

地點：

說明：

1、本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用。訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士。

2、本合同示范文本由中國經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會提供。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第10篇甲方：_______________________

地址：_______________________

電話：____________傳真：_____

授權(quán)代表：________職務(wù)：_____

乙方：_______________________

地址：_______________________

電話：____________傳真：_____

授權(quán)代表：________職務(wù)：_____

第一條前言

根據(jù)《^v^合同法》、《^v^城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1、甲方已于___年___月___日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_____________、編號為_____的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為________、容積率為___、計劃建筑面積為___平方米、土地使用權(quán)年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為______;

2、乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第11篇第二十條甲方保證此項目的合作事宜已經(jīng)經(jīng)過本集體民主議定，并保證，在項目實施過程中本集體的任何成員或其他任何個人均不提出不同意見或采取任何干擾項目實施的措施。

甲方本集體任何人或單位以及之外的任何人，不管以何種理由干涉項目建設(shè)的，甲方均有排除妨礙的責(zé)任。

第二十一條乙方保證具有合作開發(fā)本項目的合法的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格。

第二十二條為體現(xiàn)合作誠意，保障協(xié)議正常履行，乙方應(yīng)在2011年月日前將不少于萬元的項目啟動資金負(fù)責(zé)到位。

第二十三條甲方保證乙方是本項目的唯一合作開發(fā)方，保證不再與第三方就合作事宜另行談判和簽訂協(xié)議。

第二十四條本協(xié)議生效后，當(dāng)事人不得因名稱的變更或者法定代表人、負(fù)責(zé)人、承辦人的變動而不履行合同義務(wù)。

第二十五條未經(jīng)甲方同意，本協(xié)議乙方的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)不得轉(zhuǎn)讓給第三方。

第二十六條雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)協(xié)議履行進展、項目進度、情勢的變化等情況履行通知、協(xié)助等義務(wù)。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同第12篇房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定及處理

自黨的十一屆三中全會以來房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在我國經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，已取得了巨大成就，對我國城市建設(shè)的發(fā)展，投資環(huán)境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個社會經(jīng)濟的健康、持續(xù)、快速發(fā)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了大量的糾紛案件，特別是因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例，而對于這一類糾紛案件的處理，立法上則相對處于滯后狀態(tài)。1995年1月1日正式實施的《^v^城市房地產(chǎn)管理法》過于原則，缺乏實務(wù)性和可操作性，難以具體指導(dǎo)司法實踐，以至于在司法實踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時，人民法院大都引用《^v^民法通則》及《^v^合同法》的法律條文作為判案依據(jù)，而作為特別法《^v^城市房地產(chǎn)管理法》卻極少被引用。7月20日^v^發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及10月1日起施行的《^v^合同法》，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的效力認(rèn)定及處理問題的相關(guān)規(guī)定仍不夠具體、明確，盡管由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，各地人民政府根據(jù)自身情況制定了一些地方性法規(guī)，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜^v^合同法＞若干問題的解釋(一)》第四條之規(guī)定：“合同法實施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國^v^及其常務(wù)委員會制定的法律和^v^制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”因此，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時，因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時，由于執(zhí)法人員對理解和執(zhí)行上述法律、法規(guī)存在差異，認(rèn)識上的不統(tǒng)一，勢必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果，導(dǎo)致同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國加入WTO，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何克服房地產(chǎn)立法與實踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問題。

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同，是指依法取得國有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開發(fā)房地產(chǎn)項目并按一定比例分配建設(shè)項目成果或利潤的協(xié)議?！禴v^城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價入股，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這是目前我國房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的基本法律依據(jù)。在實踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤，對外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同。三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。四是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。

二、認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作建房合同效力的原則

合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事人雙方的意志所固有的，而是由法律賦予的并受法律保護的法律效力?！禴v^合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力”。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不表明合同已具有法律約束力，而是要對其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，則是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，則是無效合同。新《合同法》頒布前，我國對合同效力的認(rèn)定采取的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其無效。新《合同法》的頒布以維護市場交易安全，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，限制了無效合同的范圍，認(rèn)定合同無效，必須以全國^v^及其常務(wù)委員會制定的法律和^v^制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟特區(qū)的立法)為依據(jù)，同時，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，才能認(rèn)定為無效合同。而對無效合同，又可以根據(jù)實際情況的需要，將無效合同的確認(rèn)，劃分為三種基本形態(tài)，一是合同絕對無效，凡是有《合同法》第五十二條規(guī)定情形的，均是無效合同；二是合同相對無效，凡是有《合同法》第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對無效，包括因重大誤解訂立的合同，在訂立合同時，顯失公平的合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的`情況下訂立的合同。對相對無效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒有確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷權(quán)人依法行使權(quán)利，決定合同的效力是有效還是無效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力；享有撤銷權(quán)的人撤銷該合同，該合同即自始無效；如果享有追認(rèn)權(quán)的人在法

定期限內(nèi)沒有表示對合同的態(tài)度，則視為其拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無效。我國《民法通則》未對效力待定合同的情形加以規(guī)定，《合同法》的規(guī)定，彌補了這一缺陷，充分體現(xiàn)尊重當(dāng)事人意思自治的原則。

根據(jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作合同應(yīng)考慮不同時期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時間界線，對于1995年1月1日《^v^城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定其效力；對于1995年1月1日《^v^城市房地產(chǎn)管理法》施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力；而在1910月1日《合同法》實施以后簽訂的合作建房合同，要特別注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。具體在司法實踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)合作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地使用權(quán)取得等方面進行嚴(yán)格審查。

(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格問題，1995年1月1日起施行的《^v^城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必須在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營活動。早在1993年^v^就頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營企業(yè)和兼營企業(yè)，并將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級劃分為不同等級，并對不同等級企業(yè)的資質(zhì)條件加以具體規(guī)定。197月20日^v^頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條、第九條，明確規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)具備的條件(包括注冊資本、專職人員配置)、應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)(包括領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、核定資質(zhì)等級)，其中外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。由此可見，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資格，并非所有民事主體均可以從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。如果簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的當(dāng)事人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，該合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。但是，對于《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，當(dāng)事人因合同的履行而發(fā)生糾紛，依照最高人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第二條規(guī)定：在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可以認(rèn)定合同有效。對于房地產(chǎn)管理法施行后簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，尤其是年7月20日^v^頒布施行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》后簽訂的合同，國家已經(jīng)有了相關(guān)的法律規(guī)定，原則上應(yīng)該嚴(yán)格依法處理。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格審查問題，涉及到多個行政主管部門，環(huán)節(jié)較多，而房地產(chǎn)的合作開發(fā)，需要的時間比較長，投入的資金較大，如果在法院審理期間，當(dāng)事人可以依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，其簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，也可以認(rèn)定有效。《合同法》及其司法解釋頒布后，因沒有專門制定房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營一章，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格問題，仍應(yīng)該按照《^v^城市房地產(chǎn)管理法》這一特別法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(二)審查合同所涉及合作開發(fā)用地的取得是否合法

《^v^城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行。在合作開發(fā)中，如果合作各方均沒有取得合法的土地使用權(quán)，其簽訂的合作開發(fā)合同，也就會因為沒有合法的基礎(chǔ)而當(dāng)然被認(rèn)定為無效，在實踐中，這種情形具體表現(xiàn)在：依法擁有土地使用權(quán)者與他人簽訂合作開發(fā)合同進行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無效；已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，也應(yīng)視為無效；但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已經(jīng)向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，依最高人民法院的司法解釋，此種情形應(yīng)屬有效；合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，因其他原因，土地管理部門同意先行開發(fā)，以后補發(fā)土地使用權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開發(fā)合同可作有效認(rèn)定；合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，約定組建項目公司進行開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項目公司名下。項目公司經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)取得營業(yè)執(zhí)照進行運作，但原土地使用者明確表示不同意繼續(xù)合作，土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)到項目公司名下，合作方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無效；簽訂合作開發(fā)合同后，合作一方將部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進行合作，如果沒有經(jīng)過原來合作方的同意，后來簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無效。如果原來合作方表示同意，也應(yīng)該符合合作開發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否則仍應(yīng)認(rèn)定無效；合作一方只是以土地的使用權(quán)作價為投資的前期費用，約定分成一定數(shù)額的建筑物，實際上不承擔(dān)合作的義務(wù)及風(fēng)險，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開發(fā)合同，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之則是無效合同；中外合資或合作經(jīng)營開發(fā)合同，中方提供土地，外方提供資金，必須經(jīng)有關(guān)部門審批其合同，并依法成立項目公司進行合作開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項目公司名下；如雙方的合作或合資開發(fā)合同經(jīng)過有關(guān)部門審批，同意雙方成立項目公司進行合作開發(fā)，土地使用權(quán)沒有變更登記在項目公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門審批，無論項目公司成立與否，都應(yīng)視為合同無效。

(三)審查合同的內(nèi)容是否合法

認(rèn)定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力，必須審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的約定是否違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，其內(nèi)容違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無效合同，不受法律保護。合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的使用和開發(fā)，以及房屋建成后的所有權(quán)、收益或利潤分成。由于合作各方是通過簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建設(shè)完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，直接關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實現(xiàn)及能否依法獲得保護的問題，故合同的內(nèi)容極為重要，必須慎重審查。在《^v^城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)實施以后，對于出讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在該法的第三十八條、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必須按照規(guī)定的條件進行轉(zhuǎn)讓。但《合同法》實施后，強調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原則，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

一般而言，考查合作內(nèi)容是否合法，應(yīng)從兩個方面入手，首先要看合作對象的合法性，其次要看合作項目的合法性。合作的成立首先是建立在合作對象合法的基礎(chǔ)上，在合作合同訂立前，提供土地參與合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法取得國有土地

使用權(quán)；(2)項目的規(guī)劃設(shè)計已獲城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)；(3)已獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)從事該項目的開發(fā)。同時，依《^v^城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以作為經(jīng)營對象，在合作建房開發(fā)合同糾紛中，項目的合法與否是產(chǎn)生糾紛的主要根源。項目的成立必須經(jīng)國家承認(rèn)，必須具備以下條件：(1)項目所在城市計劃委員會批準(zhǔn)簽發(fā)的“項目建議書”、“項目可行性研究報告”并列入年度固定資產(chǎn)投資計劃；(2)項目所在城市規(guī)劃部門核發(fā)的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；(3)項目所在城市建設(shè)委員會批準(zhǔn)的“建設(shè)工程開工許可證”等。

(四)政府職能部門的管理對房地產(chǎn)合同效力的影響

合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到國有土地的合法使用及在土地上開發(fā)、建設(shè)行為的合法運行，合作各方的行為應(yīng)接受國家建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等主管部門的管理和監(jiān)督，并應(yīng)遵循相關(guān)的法律、行政法規(guī)及行政管理規(guī)定，否則會使房地產(chǎn)的開發(fā)成無序的狀態(tài)。從現(xiàn)有的管理體制看，建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等主管部門是按照各自的職能劃分管理權(quán)限，并通過一些審批、登記手續(xù)，實現(xiàn)其對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。如企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)、動工條件由建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)審批，而規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審查開發(fā)的土地及建設(shè)項目是否符合城市規(guī)劃的要求及規(guī)劃建設(shè)，由其依照《^v^城市規(guī)劃法》的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位方可辦理開工手續(xù)。在工程完工后，規(guī)劃部門還必須檢查工程是否符合規(guī)劃的要求。在實踐中，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的企業(yè)與他人簽訂合作開發(fā)合同，合作建設(shè)或合資經(jīng)營房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營，規(guī)劃部門均要求合作各方辦理相關(guān)的審批手續(xù)(包括通常所說加名、更名手續(xù))，取得合法用地建設(shè)資格。建設(shè)規(guī)劃用地的合法性，是房地產(chǎn)開發(fā)是否合法的前提條件。如果合作各方要按照合同取得開發(fā)后房屋所有權(quán)，規(guī)劃部門的審批，是辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的重要條件。它能使合作合同中取得的合同之債，順利轉(zhuǎn)換成法律意義上的物權(quán)。如果是將原用土地改變使用性質(zhì)，與他人合作或成立項目公司進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)取得合法用地建設(shè)資格，勢必影響其開發(fā)所建房屋的銷售、所有權(quán)的確認(rèn)、及投資利益的實現(xiàn)。而負(fù)責(zé)國有土地管理的國土部門，也同樣要求使用土地者依法辦理申請用地手續(xù)。其負(fù)責(zé)審查合作各方用于合作開發(fā)的土地，是否取得合法的土地使用權(quán)，并辦理相關(guān)的用地手續(xù)。依照《^v^城市房地產(chǎn)管理法》、《^v^土地管理法》的規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法向土地管理部門申請登記，取得土地使用證書；項目公司要進行房地產(chǎn)合作開發(fā)建設(shè)，應(yīng)將土地使用權(quán)變更到項目公司名下。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建設(shè)的房屋，房管部門負(fù)責(zé)審查開發(fā)企業(yè)符合商品房預(yù)售條件的才向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證進行銷售，開發(fā)的房屋才能進入市場進行交易。地上建筑物能否進行合法銷售及取得合法所有權(quán)，均由房管部門進行審查。建成的房屋須憑土地使用證申請房管部門登記、核實并頒發(fā)房屋所有證，可見，合作開發(fā)合同在履行過程中，不可避免地需要經(jīng)過上述主管部門的批準(zhǔn)及辦理相關(guān)手續(xù)。上述部門的工作是否相互銜接，是合作開發(fā)房地產(chǎn)能否順利進行的前提條件。在司法實踐中，許多合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛，就是因為手續(xù)的辦理不全而導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生矛盾。合作開發(fā)建房合同是否以辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等審批手續(xù)，作為合同成立、生效的條件，實踐中存在三種觀點：第一種觀點認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無效；第二種觀點認(rèn)為，未經(jīng)國土主管部門審批只是未辦理行政審批手續(xù)，從合同關(guān)系角度看，應(yīng)該有效，可責(zé)令雙方補辦手續(xù)；第三種觀點認(rèn)為，未經(jīng)政府審批，應(yīng)該認(rèn)定合作合同未生效。[1]目前，法律和行政法規(guī)并未明文規(guī)定合作合同報政府審批生效。筆者認(rèn)為對此問題的處理，在不同時期應(yīng)有所區(qū)別。因為《城市房地產(chǎn)管理法》頒布前后，《民法通則》、最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》的司法解釋、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《合同法》的司法解釋，對于合同效力的認(rèn)定，針對不同時期的情況，均有不同的規(guī)定。合作開發(fā)合同糾紛，屬于合同糾紛，在處理具體案件時，仍應(yīng)參照不同時期的規(guī)定執(zhí)行。尤其是合同法頒布之后，有許多不同于以往的規(guī)定。如《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！倍渌痉ń忉尩诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附條件生效的合同，自條件成就時生效。”由此可見，《合同法》頒布后，認(rèn)定合同的效力，不只是有效、無效，還有成立而未生效、效力待定等狀況。這就需要我們在司法實踐中改變以往只是對合同作有效或無效認(rèn)定的觀念，這種改變，應(yīng)以合同法頒布實施的時間為限。

三、房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛的處理

(一)無效合同的處理

房地產(chǎn)開發(fā)合同的無效，應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第六十一條、《合同法》第五十八條的規(guī)定進行處理。因無效合同已取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償無過錯一方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜合無效合同的表現(xiàn)形式，應(yīng)按以下原則加以具體處理：以土地使用者的名義進行合作開發(fā)，沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開發(fā)合同被確認(rèn)無效后，土地的使用權(quán)及其地上建筑物，一般應(yīng)該判歸享有土地使用權(quán)的一方所有，因此產(chǎn)生的損失，應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則，對各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；合作一方只是以土地使用者的名義提供土地進行合作開發(fā)，雙方?jīng)]有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開發(fā)合同被確認(rèn)無效后，如果提供土地進行合作一方?jīng)]有參與房屋建設(shè)，應(yīng)對投資方已經(jīng)在該土地上的投資，進行審核或評估，確定投資數(shù)額，返還投資本息；合作開發(fā)合同無效，房屋已經(jīng)建成并由合作一方以原來合法用地一方的名義取得預(yù)售許可證進行部分房屋銷售，所得的收益，少于實際投資建設(shè)的費用，在返還投資款時，應(yīng)扣除所得的收益；如果所得收益，多于實際投資建設(shè)的費用，贏利部分應(yīng)考慮雙方投資比例和過錯責(zé)任進行分?jǐn)?；提供土地合作開發(fā)的一方以投資方?jīng)]有按時支付補償款為由，不同意辦理合建審批手續(xù)或土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，導(dǎo)致合作開發(fā)合同無效，如果投資方已經(jīng)按照合同約定履行了應(yīng)付款義務(wù)，對訴訟時投資方提出要求補償實際支出損失，應(yīng)同時考慮給予適當(dāng)補償；如果用地方反訴要求投資方支付因為無法合作而導(dǎo)致已經(jīng)空出的用地、房屋空置的閑置費及其經(jīng)濟損失，確定其實際損失，按過錯責(zé)任原則進行處理；合同無效，提供土地合作開發(fā)的一方已經(jīng)按時交付土地使用權(quán)給投資方，各方對已經(jīng)投入用地的投資有約定的，可按約定處理；沒有約定的，確給提供土地合作開發(fā)的一方造成實際損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合作開發(fā)合同無效，但各方已經(jīng)按照合同的約定完成

房屋的建設(shè)、分配、使用，合同基本履行完畢，只是部分款項沒有按時支付而導(dǎo)致糾紛，有關(guān)部門同意補辦手續(xù)，可責(zé)令雙方補辦，作有效處理；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同無效，但受讓方已經(jīng)支付款項并投資進行項目的開發(fā)，收取轉(zhuǎn)讓款的一方應(yīng)全額退還已收的款項本息。對于受讓方的實際投資，可酌情予以補償；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同因沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)而無效，但受讓方已經(jīng)投資將項目基本建成，雙方的轉(zhuǎn)讓合同已基本履行完畢，從保護投資者的角度出發(fā)，訴訟時，應(yīng)征詢有關(guān)主管部門的意見，如可以補辦手續(xù)的，可作有效處理，如不能補辦手續(xù)非因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，已經(jīng)建成的地上建筑物，按成本價計付投資款，由轉(zhuǎn)讓方退還受讓方為該項目建設(shè)而墊付的有關(guān)費用，并酌情補償其因項目建設(shè)的正常開支費用；如因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任而導(dǎo)致項目轉(zhuǎn)讓合同無效，已經(jīng)建成的地上建筑物，按市場價計付投資款