寫字樓工程部(word文檔良心出品)

1、第一節(jié) 任務和崗位設置一、任務工程部是實施大廈工程管理， 保障設備、 設施正常運行的職能部門。 工程管理具 有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商 住環(huán)境的基本保證和堅強后盾， 是反映大廈服務水準、 良好形象和聲譽的重要標 志。工程部的職責范圍如下：1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理， 維護保養(yǎng)和故障檢修；2、負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)；3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。二、工程部架構圖 工程人員結構圖 人員配置說明 項目負責人： 1

2、 人 工程專業(yè)工程師： 3人（ 土建、電氣、機電各 1人） 綜合維修班： 15 人 領班 :1 人（兼維修） 綜合維修工 :15 人 設備運行： 8 人 領班 :1 人（兼維修） 運行工 :7 人配電室值班電工： 16 人領 班: 1 人（兼值班）BC座配電室8人DE座配電室8人庫管 1 人共計 44 人第二節(jié) 崗位職責一、 工程部經(jīng)理崗位職責1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導 本部門員工工作，定期對本部門進行考核。3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。二、 主管崗位職責1、在工程部經(jīng)理的領導下，管理

3、本系統(tǒng)的員工和所轄設備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系， 負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集 分類。三、 領班崗位職責1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識的交流。5、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。6

4、、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。四、 電工崗位職責1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內值班人員對變配電 室設備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領導的責任。3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規(guī)章、制度。4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設備的 性能及故障處理。5、保證機房內的環(huán)境衛(wèi)生。6、管理好固定資產(chǎn)，三備品 （安全、消防、一般備品 ） 做好保密工 作、保衛(wèi)工作、防火工作。五、 水工崗位

5、職責1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。2、負責物業(yè)轄區(qū)內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正 常運行與維修保養(yǎng)工作。3、做好所屬設備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā) 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。第三節(jié) 內部管理規(guī)定一、 值班規(guī)定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位 者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。2、值

6、班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執(zhí)行當值主管的工作指令。3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及 時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。二、 交接班規(guī)定交班人：l 、必須在交班前認真填寫好交班記錄， 寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題 ，準確無誤 地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。3、做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一 班工作創(chuàng)造有利條件。接班人：1、接班人在接班前 4 小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。2、

7、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可 離崗。4、在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同 協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。三、運行記錄管理制度1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯 總交物業(yè)公司存檔。2、設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 第四節(jié) 設備設施管理設備設施管理的主要內容有：1、確保能源的供給及有效地控制能耗2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄 給排水

8、系統(tǒng)設備的維護管理 給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放 管道設施等。（ 1） 加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱 浮球閥、泵房等。 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及 時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、 管井以及地下車庫。 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應 由專業(yè)清潔公司進行。（ 2） 若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通， 說明停水原因和停水時間。（ 3） 定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。（ 4） 要定期清理

9、局部面天溝、污水坑井，使之疏通。（ 5） 室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。（ 6） 每年對化糞池進行 2-3 次清掏，以保證管線通暢。（ 7） 每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。 供電系統(tǒng)的維護管理 配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗 。各種高壓設備配件，高壓安全 用具嚴格管理， 分類上鎖管理。 并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)， 每年按照 規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員 一律

10、禁止入內。3、配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以 及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關人員絕不能動。6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。7、嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規(guī) 定。8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事 故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。9

11、、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等?？照{系統(tǒng)管理 一、 風機房管理規(guī)定1、嚴禁無關人員進入機房內。2、風機房設備由空調專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。5、空調員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。二、 空調系統(tǒng)檢查巡視內容1、設備巡查（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電 壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流 或缺水現(xiàn)象。（ 2）巡查設備是否在規(guī)定時間內運行或停止。2、空調機房（

12、1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常； 水壓是否在正常壓力。（ 2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有 無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。3、水塔、水箱檢查（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動 電柜有無故障指示。（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。4、風機等檢查（1）新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的 風量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵

13、塞，去水 冷凝盤去水是否順暢。三、 空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調 系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。3、按大廈空調運行時間表準時啟?？照{系統(tǒng)。4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。四、 空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、空調專業(yè)人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保 養(yǎng)。2、專業(yè)主管每年 12 月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。4、注意用電、防火安全，如需燒焊，

14、須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定， 配備滅火器施工。5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水 泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。五、 中央空調系統(tǒng)應爭處理方案（一）冷水機組1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。3、設備保養(yǎng)公司接通知后， 辦公時間內 4 小時內到場維修， 非辦公時間 12 小時 內到場維修，并在事后做維修報告。（二）水泵1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟 備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題

15、即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（三）涼水塔1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟 備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（四）管網(wǎng)系統(tǒng)1、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排 水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。3、對漏水口做處理， 以防水到處亂射； 將空調機房內管道底部排水口打開排水， 留意水

16、泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關單位。第五節(jié) 維修管理細則（一）工程部入戶維修流程圖 維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主 的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：1、接報修（1）、接報修時先講：“您好，維修班 XXX先生（小姐）有什么事情請講”；（ 2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在 10 分鐘內到達業(yè)主家；3、敲門、按門鈴 到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或

17、按一下門鈴，如無反應，應間歇 10 秒鐘后再敲 門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。4、業(yè)主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到 業(yè)主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入； （2）、在業(yè)主帶領下進入維修房間，不隨意走動。5、修理（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行； （2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業(yè)主同意，并小心輕放。6、清場 （1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用 具等隨意放在業(yè)主房內的臺面、地面上；（2）、工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè) 主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主

18、簽字確認。（3）、禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。（二）其他區(qū)域維修管理 維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處， 在間接方面應定期對泵 房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。 北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換 一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況， 白天統(tǒng)一維修， 作業(yè)時必 須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。2、污（ 雨） 水井溝定期清理，化糞池每年清理 2-3 次，嚴重的要用吸糞車進行吸 取，保證無污水外溢現(xiàn)象。3、天頂面定期進行檢查，做到無

19、積水，無滲漏，隔熱層無破損。 如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復， 石材層面如破損開裂應及時給予修 復.第六節(jié) 緊急情況處理方案（一）水工緊急情況處理1、 跑水事故預案發(fā)生跑水時 ,工程人員應及時趕赴現(xiàn)場 ,檢查跑水情況 ,關閉泄漏點最近上級截 門、閥門進行搶修 , 更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清 掃泄漏積水 , 防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄 ,并將處理結果反饋領導。2、在遇到消防、 噴淋系統(tǒng)欠壓、 起泵時應立即報與專業(yè)領班組織人員進行檢查， 并與消防中控室等相關部門聯(lián)系，查明原因具體處理。3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。4、在突發(fā)事件處理完成

20、后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。（二）電工緊急情況處理1、電器火災故障處理預案 遇到電器故障引起的火災時， 應立即切斷電器設備電源， 利用現(xiàn)場滅火器材控制 火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。 當保安部人員到達時應協(xié)助 滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明， 用電等。 機房值班人員按消防要求啟動相應 設備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄 , 提交 書面事故報告。2、電器事故（停電 跳閘）處理預案 值班人員在值班時， 如遇到電器事故， 應首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準 確判斷故障點。向主管領導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因 值班人員誤操

21、作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。 事故處理后， 要先查明事 故原因，并做好相應記錄。3、觸電事故緊急處理預案 如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1） 脫離漏電物體大廈內發(fā)生人員觸電事故時， 首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。 （同時 防止觸電人員脫離電源后的二次傷害） 。然后對觸電人員施救。 當無法找到或無 法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2） 觸電人員急救 首先檢查觸電人員受傷情況， 把傷者仰面平放， 頭部稍微后仰， 放松傷者領帶腰 帶，保持呼吸通常。打電話報 120 或 999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼 吸。無

22、心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯 致命外傷， 在醫(yī)務人員到來之前不能停止救助。 醫(yī)務人員到來后要特別提醒傷者 是觸電。并協(xié)助醫(yī)務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄 , 提交書面事 故報告。4、電梯緊急事故處理預案 電梯困人事故處理預案 1）工程維修人員在接到報修后 , 應立即組織相關人員到達現(xiàn)場。 首先確認電梯轎 廂位置 （ 根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看 ） 。2）詢問轎廂內是否有租戶或客人 , 安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。4）用電梯專用鑰匙開啟廳門 ,用人力開啟轎廂門 , 協(xié)助乘客離開轎廂5）當電梯遠離平層位置時應進入機房 , 按照操作規(guī)程盤車 , 使電梯轎廂到達最近 樓層, 救出被困人員。電梯進水事故預案1）當樓層跑水而使井道或底坑進水 , 應