物業(yè)工程交接管理方案

PAGEPAGE4物業(yè)工程交接管理方案為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實(shí)際，制定本小區(qū)工程交接管理方案。接管必備資料如下

1.竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等;

2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等;

3.工程項(xiàng)目竣工圖;

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄;

5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄;

6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;

7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,衛(wèi)生、電氣、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、攝像監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄;

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會(huì)審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;

11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明;

12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件;

13.所有工程項(xiàng)目通過國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書,如水、電、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理小區(qū)之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

物業(yè)驗(yàn)收移交程序

根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和業(yè)主入住的情況不同,房開方可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管,但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和房開方驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)要驗(yàn)收移交,必須滿足以下首要條件:

1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明);

2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料;

3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款;

4.出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明;

5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料;

6.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);

7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告;

8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況,物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè):

1.嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī);

2.未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收;

3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離;

4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉;

5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況,管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄,以供房開方督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改,對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重,則向房開方建議暫緩驗(yàn)收,待整改完成后重新驗(yàn)收。七、電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時(shí)必須提供的資料,但不限于此:

1.特檢所的電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)報(bào)告;

2.電梯操作培訓(xùn)手冊(cè);

3.電梯技術(shù)規(guī)格說明書;

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理與使用手冊(cè);

7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn);

8.電梯操作說明書;

9.電梯維修保養(yǎng)手冊(cè);

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄;

14.電梯應(yīng)急維修電話;

15.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

房開方、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)

承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)"),以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè),以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。

2.手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè),以減少每?jī)?cè)的厚度,不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。

4.手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖"目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

5.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。

B.詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖,并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明

6.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。

B.詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。

E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

7.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。

B.設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明,調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度,列明