工程管理手冊方案

工程手冊

目錄

k工程部職責范圍.................................................4

區(qū)工程部崗位職責................................................6

工工程部各系統(tǒng)管理制度.........................................12

生工程部各系統(tǒng)交接班制度.......................................26

區(qū)工程部各設備運行管理規(guī)程.....................................29

口工程部巡檢制度................................................38

L工程部各系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)規(guī)范.................................45

經(jīng)工程部事故處理辦法及相應預防措施.............................57

%二次裝修管理..................................................77

10.維修接報流程................................................83

11.11.項目概況..................................................89

1

工程部職責范圍

1.工程部職責范圍

1.1工程部職責：

1)負責制定本部門的崗位職責，及各項業(yè)務的服務質量標準。

2)負責維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好標識管理工作。

3)負責項目物業(yè)、設備維護、保養(yǎng)管理工作。

4)負責各管理處有償維修管理工作。

5)負責項目設施設備日常檢查和記錄。

6)負責做好項目驗收資料、運行數(shù)據(jù)手機歸檔工作。

7)負責對客戶裝修監(jiān)管和處置工作。

1.2范圍：

1)負責項目強弱電系統(tǒng)的運行管理，設備維護保養(yǎng)和檢修故障。

2)負責項目電梯系統(tǒng)的運行管理，監(jiān)管電梯維護保養(yǎng)和檢修。

3)負責項目暖通系統(tǒng)的運行管理，設備維修保養(yǎng)和故障。

4)負責項目給排水管道系統(tǒng)的管理，設備維修保養(yǎng)和檢修故障。

5)負責消防系統(tǒng)的運行管理，監(jiān)管消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)和檢測。

6)負責聯(lián)系處理項目土建結構方面的滲漏水。

7)負責項目各設施設備的完善改造，設備更棄以及小項增改工程施工。

8)確保工程所有設備的正常

9)項目確保項目設施設備正常運轉。

2

工程部組織架構及崗位職責

2.工程部崗位職責

2.1工程經(jīng)理崗位職責

部門：工程部

直接上級：總物業(yè)經(jīng)理

直接下級：工程領班

工作地點：物業(yè)辦公室

工作職責：

1）制定本部門的組織機構和管理運作模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障項目設備設施安全

經(jīng)濟地運作和建筑，裝潢的完好。

2）總結和歸納運行和維修實踐，負責制定和審定設備、設施及建筑裝潢的預防性維修計劃、更新改

進計劃且督促執(zhí)行，保證項目設備不斷完善，始終處于正常完好狀態(tài)。

3）制定和審定員工培訓工作，定期對員工進行專業(yè)技能、服務意識，基本素質的培訓，努力把工程

部建成一支高水準、高效率、高服務質量的隊伍。

4）全面負責工程部的節(jié)支運行、跟進、控制所有水、電、煤氣、燃油等的消耗，并嚴格控制維修費

用，保證項目最大限度的節(jié)能、節(jié)支。

5）負責制定節(jié)能運行的計劃和運行維修費用預算。

6）主持部門工作例會，協(xié)調班組工作。

7）負責分析工程報價單，檢查施工質量與進度，對完工的項目組織人員進行評估及驗收

8）協(xié)調物業(yè)管理部，妥善處理消防、安全及對項目業(yè)主/商戶有所影響的工作；

9）負責考核屬下員工，并對其工作作出指導和評估。

10）建立完善的設備設施技術檔案和維修檔案。

11）接受并組織完成總經(jīng)理下達的其他工作指令。

12）每天巡視各設備，了解設備的運行情況。

13）監(jiān)督各業(yè)主/商戶的裝修工程。

14）了解機電維修的零配件的市場行情，掌握合理價格。

15）安排及實施突擊檢查與夜巡，加強員工的警覺性，掌握下屬員工的工作情況。

16）負責匯集各維修保養(yǎng)合同之不善之處，向總經(jīng)理匯報并提出改善意見。

2.3工程助理崗位職責

部門：工程部

直接上級：工程經(jīng)理

直接下級：無

工作地點：物業(yè)辦公室

工作職責：

1）協(xié)助工程部經(jīng)理、副經(jīng)理及工程師開展各類工程管理文書相關工作如會議紀要、文函起草、各類

表單制作。

2）熟練使用CAD及OFFICE辦公軟件，協(xié)助對建筑施工竣工圖紙進行調整和修改，同時能依據(jù)工

程各類數(shù)據(jù)，形成分析比較報表。

3）協(xié)助工程部門建立工程設施設備臺賬。

4）負責物業(yè)工程各類檔案如文件、資料、圖紙等保管、借閱及歸檔工作。

5）負責物業(yè)日常報修項目的接收、轉達、回訪及統(tǒng)計工作。

6）負責本部門日常行政事宜，如制服清洗、制服制作申請及歸還、辦公用品及勞防用品發(fā)放、人員

及設施設備證照管理等。

7）完成上級領導交辦的其他工作。

1）按時完成領導安排的各項任務，重大問題及時匯報。

2.5工程領班崗位職責

部門：工程部

直接上級：工程經(jīng)理

直接下級：技術員

工作地點：物業(yè)工程部

工作職責：

1）根據(jù)計劃安排班組人員開展設備系統(tǒng)的定期及日常維修保養(yǎng)工作，并負責所轄主要設備的運行、

監(jiān)督。

2）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

3）熟練掌握所轄設備及系統(tǒng)的原理、技術性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設備系統(tǒng)的狀況和缺陷，以

利于設備及系統(tǒng)的正常運行、維修保養(yǎng)、整改完善。

4）配合維修保養(yǎng)商開展分管設備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督設備維修保養(yǎng)全過程的質量，以及測試

驗收工作。

5）幫助員工掌握所轄設備及系統(tǒng)的原理、技術性能和參數(shù)、操作規(guī)程，指導員工完成設備系統(tǒng)的檢

查、維修和保養(yǎng)工作。

6）按時上交設備系統(tǒng)的運行記錄、維修保養(yǎng)記錄、巡檢表等質量記錄、表格。

7）落實、檢查責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。

8）負責班組的日常管理工作，抓好員工的勞動紀律、規(guī)章制度、工作態(tài)度、規(guī)范服務等工作。

9）做好與和其他班組、部門的配合工作。

10）負責檢查班組工作的完成情況，認真做好工作總結報告。

11）按時完成領導安排的各項任務，重大問題及時匯報。

2.6技術員崗位職責

部n：工程部

直接上級：工程領班

工作地點：物業(yè)工程部各專業(yè)辦公室或設備機房

工作職責：

2.6.1技術員崗位職責（強電）

1）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

2）熟悉大樓的變電設備、高低壓配電系統(tǒng)及所轄電氣設備的配置、分布情況及使用狀況等。

3）在領班的帶領下負責對電氣設備的值班、巡檢、維修和保養(yǎng)工作，確保所轄設備始終處于良好的

運行狀態(tài)。

4）積極配合保養(yǎng)商進行電氣設備的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量，嚴格做好測試和驗收工作。

5）按時巡視變壓器室、高低壓配電室及其它電氣設備的運行情況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常應及時處

理。

6）嚴格遵守電氣設備運行維修保養(yǎng)制度，對電氣設備進行日常、定期檢查保養(yǎng)。按時、優(yōu)質完成電

氣設備維修保養(yǎng)任務。

7）做好責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。

8）按時完成上級領導安排的工作，積極配合其他班組的工作。

2.6.2技術員崗位職責（空調）

1）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

2）熟悉廣場空調系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數(shù)，能熟練操作所轄空調設備。

3）在領班的帶領下負責對空調系統(tǒng)的值班、巡檢、維修和保養(yǎng)工作，確保所轄設備始終處于良好的

運行狀態(tài)。

4）積極配合保養(yǎng)商進行空調系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量，嚴格做好測試和驗收工作。

5）根據(jù)業(yè)主的要求和環(huán)境溫度的變化適時開啟空調，有效地調節(jié)溫度。

6）開、停機及運行調節(jié)均應按照空調的安全操作規(guī)程進行操作。

7）按時巡視主機、水泵、冷卻塔等設備的運行情況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常應及時處理。

8）按空調保養(yǎng)要求對空調系統(tǒng)進行日常、定期檢查保養(yǎng)。

9）做好責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。

10）按時完成上級領導安排的工作，積極配合其他班組的工作。

263技術員崗位職責（給排水）

1）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

2）熟悉廣場給排水系統(tǒng)、污水處理站、消防水系統(tǒng)、燃氣設備系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數(shù)，熟

知所轄系統(tǒng)管道的走向、設備的位置。

3）在領班的帶領下負責對所轄系統(tǒng)的值班、巡檢、維修和保養(yǎng)工作，確保所轄設備始終處于良好的

運行狀態(tài)。

4）積極配合保養(yǎng)商進行所轄系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量，嚴格做好測試和驗收工作。

5）按時巡視水泵、風機、煤氣表房、污水處理、消防水系統(tǒng)設備的運行情況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異

常應及時處理。

6）按保養(yǎng)要求對所轄系統(tǒng)進行日常、定期檢查保養(yǎng)。

7）加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。

8）做好責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。

9）按時完成上級領導安排的工作，積極配合其他班組的工作。

264技術員崗位職責（弱電）

1）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

2）熟悉大樓的設備自動化控制、消防報警、通信、監(jiān)控及廣播等系統(tǒng)電氣設備的配置、分布情況及

使用狀況，了解線路走向和編號，并能根據(jù)圖紙迅速查出需要尋找的線路和連接設備。

3）熟悉所轄設備、線路，了解設備的性能，工作原理，參數(shù)指標，熟練掌握操作程序。工作中能正

確判斷處理一般電氣故障，發(fā)生運行故障時因迅速趕赴現(xiàn)場搶修，如故障無能力排除，應采取應

急措施，及時請示上級領導，聯(lián)系專業(yè)保養(yǎng)單位組織修理。

4）在領班的帶領下負責對所轄設備的值班、巡檢、維修和保養(yǎng)工作，確保所轄設備始終處于良好的

運行狀態(tài)。

5）積極配合保養(yǎng)商進行所轄設備的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量，嚴格做好測試和驗收工作。

6）按時巡視大樓各弱電系統(tǒng)/設備的運行情況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常應及時處理。

7）嚴格遵守電氣設備運行維修保養(yǎng)制度，對電氣設備進行日常、定期檢查保養(yǎng)。按時、優(yōu)質完成電

氣設備維修保養(yǎng)任務。

8）做好責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。

9）按時完成上級領導安排的工作，積極配合其他班組的工作。

265技術員崗位職責（萬能工）

1）嚴格遵守國家和市有關技術法規(guī)和標準。嚴格遵守員工守則和公司的各項規(guī)章制度。

2）熟悉大樓附屬設施、土建、裝潢的基本情況，熟知廣場附屬設施的位置。

3）在領班的帶領下負責對大樓公共區(qū)域（天、地、墻）的巡檢、日常維修和保養(yǎng)工作，確保大樓附

屬設施始終處于完好狀態(tài)。如規(guī)模較大或無能力維修的設施/項目，及時請示領導聯(lián)系專業(yè)施工

單位進行修理。

4）按時巡視并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理。

5）按保養(yǎng)要求對大樓附屬設施進行日常、定期檢查保養(yǎng)。

6）認真做好外協(xié)施工項目的跟進、檢查工作，對施工內容和質量嚴格把關驗收，并做好竣工驗收記

錄，交上級主管審閱存檔。

7）樹立良好的服務態(tài)度，遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質、安全地完成維修任務，注意“工完

場清”，節(jié)約用料，努力使商戶滿意。如報修項目確實無法完成，應向商戶做好耐心的解釋工作，

并提供合理的建議。

8）做好責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作，保持室內設備和環(huán)境的清潔。

9）按時完成上級領導安排的工作，積極配合其他班組的工作。

2.7工程部排班表

XXXXZ工程部值班表（樣本）

11111111I122222222223

姓123456789

職位012345678901234567890

名

-二三四五六H-二三四n六B-二三四五六日-二三四五六H-二

工程經(jīng)理AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

工程助理AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

運行領班AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

運行技術員BcXXBcXXBCXXbcXXBcXXBcXXBcXXBC

運行技術員CXXBCXXBCXXBcXXBCXXBcXXBCXXBCX

運行技術員XBcXXBcXXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXB

電梯技術員XXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXBCXXBcXX

維修領班AAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAAAAAXXAA

機電維修技術

BCXXBcXXBCXXBcXXBCXXBCXXBCXXBC

員

機電維修技術

CXXBCXXBCXXBCXXBCXXBcXXBCXXBCX

員

綜合維修技術

XBcXXBcXXBcXXBCXXBCXXBcXXBcXXB

員

綜合維修技術

XXBCXXBCXXBCXXBCXXBCXXBCXXBcXX

員

工作時間:

A:8:30-17:30B:8:00-20:00C:20:00-8:00X：休息

2.8組織架構

工程經(jīng)理

1人

工程部各系統(tǒng)管理3制度

3.工程部各系統(tǒng)管理制度

3.1鍋爐系統(tǒng)管理制度

1）鍋爐系統(tǒng)操作人員，必須持有效的相應證件上崗。

2）鍋爐值班操作人員在崗工作期間，必須認真履行崗位職責，嚴格遵守巡回檢查、水質管理、設備保

養(yǎng)、安全檢測、清潔衛(wèi)生、交接班等制度，確保供熱系統(tǒng)的技術安全和運行狀態(tài)良好。

3）按照有關規(guī)定，定期校驗、檢修或更換安全閥、壓力表、各安全附件和受壓元件，確保其發(fā)揮正常

的技術功能。

4）每班對水位表進行一次沖洗，每周進行一次手動開啟安全閥，每月做一次安全閥自噴實驗，并詳細

做好技術狀態(tài)記錄。

5）定期進行排污，保證給水和爐水的質量，經(jīng)常保持充足的軟化水儲備。

6）鍋爐房如需電、氣焊維修時，必須報請管理部門批準，并切斷氣源、確認室內無可燃氣體、且做好

防護措施后，方可進行。嚴禁在鍋爐房內私自隨意動用有火作業(yè)。

7）所有工作人員離開時?，要確?？照{機房的房門鎖閉，隨手關閉非常開的照明燈具。

8）鍋爐與輔機鍋爐應滿足：“三證”齊全（產品合格證、登記使用證、定期檢驗合格證）；

9）所有裝置按規(guī)定合理設置報警和連鎖保護裝置；各類管道無泄漏，保溫層完好無損，管道構架牢固

可靠；其他輔機設備應符合機械安全要求。

3.2變電系統(tǒng)管理制度

1）值班人員要按上級批準的值班方式和時間進行值班，不得私自調班和連值二班，值班表經(jīng)物業(yè)總經(jīng)

理或工程經(jīng)理批準后，不得任意更改。

2）高壓配電間需要二名高壓電工，資質證書復印件上墻，做到持證上崗。

3）高壓配電間需要配備相應數(shù)量的勞防用品和工具（絕緣毯、絕緣手套、絕緣鞋、驗電棒、接地棒），

并定期檢測，張貼合格標簽。

4）進出入人員需要進行登記，需要有專人陪同。

5）需要配置應急照明燈和配置一組滅火器材。

6）服從上級運行值班人員的調度操作保命令（除嚴重威脅設備和人員安全者外）。

7）在值班時間內要堅守崗位，不應遲到早退，不得擅離職守，因故需要離開，必須經(jīng)站長或單位領導

批準后方可離開。在值班崗位上除按定時間收聽天氣預報、新聞節(jié)目外，不聽收音機、不看電視、

不打瞌睡、不睡覺（有規(guī)定除外），不做與運行無關的任務任何事情（如洗衣服、洗澡、看小說、

看雜志、做功課等）。

8）變電高壓室電話是生產工具，不準在電話里聊天。值班時間內值班負責人不能離開到外面就餐，應

由值班人員代買飯菜帶回，但控制室需保持二人。另外值班人員自行解決就餐，不得在控制室內就

餐。

9）在值班崗位上要認真做好值班工作，嚴格執(zhí)行規(guī)程制度，做到嚴肅認真，一絲不茍，要經(jīng)常注意分

析儀表的變化，準時抄表，定期進行各種檢查和試驗，對不正常情況要加強監(jiān)視。

10）各項記錄要按規(guī)定記入各種記錄簿，做到字跡清楚、正確、詳細，不準馬馬虎虎，字跡模糊，含意

不清，甚至亂涂、偽造數(shù)據(jù)等。在值班時間內不許會客，如遇特殊情況，須經(jīng)領導同意，可在門房

間會客，非值班人員不得擅自進入控制室、高壓室。

11）發(fā)生異常和差錯情況，要如實反映情況，從中吸取教訓，不得弄虛作假，隱瞞真相。

12）要注意文明工作，值班時間內衣著要整齊，佩帶標志，不準穿拖鞋及拖鞋皮，在巡視或操作時不準

穿背心、短褲及裙子，做好清潔維護工作，保持現(xiàn)場整潔，不準在運行設備附近掛烘衣服。

13）值班人員在接班前和值班時間內嚴禁飲酒,離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

14）要做好防火、防盜、安全保衛(wèi)工作，控制室高壓室嚴禁吸煙。

3.3強電系統(tǒng)管理制度

1）保持強電機房室內及設備內外的清潔。

2）嚴格執(zhí)行商鋪停送電制度。

3）機房內嚴禁堆放雜物及易燃、易爆物品，保證操作工作面。

4）機房內必須配備C02滅火機。

5）機房需定時派人巡視，并作好記錄。

6）每月月底對商戶電進行抄表確認。

7）無關人員不得進入機房，進出人員應作好登記工作,離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

3.4應急發(fā)電機管理制度（如未來安裝）

1）發(fā)電機房應保持整潔、通風及照明狀況良好。

2）發(fā)電機房屬防火重地，應按嚴重危險級要求配置磷酸鏤鹽干粉及鹵代烷型滅火器。

3）發(fā)電機房內設置一記事簿，每次進入應登記日期、時間、人員、所為何事等要點，以便跟進，無關

人員嚴禁進入應急發(fā)電機房，施工、檢修人員進入應一律要求作好登記工作，離開機房時隨手關閉非

常開的照明燈具。

4）嚴禁堆放任何無關物品，發(fā)電機周圍1米，上空2米之內嚴禁有任何障礙物。

5）所有強電工都應熟練掌握應急發(fā)電機的啟停操作。每次開機需對油壓、冷卻水溫、燃油存量、輸出

電流、電壓及周波等數(shù)據(jù)作好詳細的記錄。

6）若發(fā)生應急發(fā)電，停機后需檢查油箱油位，發(fā)現(xiàn)油量不夠，及時補足。若未發(fā)生應急發(fā)電，每一個

月進行百毫無負載運行測試，記錄油壓、冷卻水溫度等。每六個月進行一次負載測試，發(fā)現(xiàn)故障及

時排除，使設備長期保持完好狀態(tài)。

7）不少于每月一次檢查潤滑油、冷卻水位是否適度；不少于每月一次檢查燃油箱內燃油是否適量；

8）不少于每月一次檢查電池箱內水位是否在指定范圍之內。

9）在啟動發(fā)電機前請檢查各附件連接是否可靠，各運行部分是否靈活轉動，皮帶松緊是否適度。

10）注意環(huán)境溫度若低于5攝氏度時，要預先將冷卻水及燃油加溫；太冷時，要按動超供燃油按鈕，然

后釋放。

11）在日常檢查中，連續(xù)啟動時間不能超過10秒，間歇30秒后再作下一次啟動，如啟動4次不成功，

應檢查原因。

12）使發(fā)電機組卸去負荷后，空車運轉3分鐘以上才停車；盤車時必須先通知電工，以免突然啟動。

13）增壓進汽，空車不宜運轉過長（一般不要超過10分鐘）。模板斷電測試應在晚間進行，事先通知所

有商戶。

3.5弱電系統(tǒng)管理制度

1）機房是重點防火部位，機房內嚴禁吸煙，不得動用明火。

2）應負責設施的保養(yǎng)、維護和運行管理工作，及時排除各類故障。

3）機房內嚴禁堆放雜物，保持機房清潔衛(wèi)生。配置必要的滅火設備，嚴防火災發(fā)生。

4）所有人員因工作需要進入弱電機房必須進行登記，離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

5）接班時應提前十分鐘到達工作崗位，進行交接班工作。

6）值班人員應衣著整潔，佩帶員工證。

7）不允許與本專業(yè)無關人員進入機房。

8）不準私自離開值班室，如須外出需有人接管。

9）設備出現(xiàn)一般故障及時處理并作記錄。重大故障做應急處理并向上級匯報。

10）監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調整要有工程任務通知單。

11）嚴禁將設備挪做私用。

12）交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好值班記錄表。

13）如有某系統(tǒng)發(fā)生報警，應及時通知相關專業(yè)值班人員并作好記錄匯報。

3.6IT機房管理制度

1）保持在20"C-25"C之間，最佳狀態(tài)下。

2）極限條件，即溫度10℃-40℃。

3）保持清潔，嚴格做到防塵防灰，積塵限制在＜10g/m2范圍內。

4）每周吸塵，嚴禁使用掃帚清除。

5）進入機房人員必須穿鞋套，以保證地面整潔。

6）無關人員嚴禁進入機房，進出工作人員需做好登記工作，登記內容為：人員姓名、單位、進出時間

和進入事由，離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

7）機房內嚴禁吸煙及堆放雜物，并需配備消防器材（砂筒、C02滅火機），嚴禁使用含水份的滅火器材。

3.7消防/安?？刂浦行墓芾碇贫?/p>

1）消防/安?？刂浦行臋C房是重點防火部位，機房內嚴禁吸煙，不得動用明火。

2）機房內應保持整潔及設備的完整。（不能有雜物堆放）。

3）機房內配置滅火器材和應急照明燈，定期檢查。

4）進入機房人員須進行登記，其內容為姓名、單位、進出時間和事由，離開機房時隨手關閉非常開的

照明燈具。

5）消防中心值班人員應忠于職守，嚴謹認真，熟悉業(yè)務，嚴格執(zhí)行各項操作制度。

6）巡檢人員應負責設施的保養(yǎng)、維修和運行管理工作，及時排除各類故障，并做好巡檢記錄。

3.8電梯管理制度

1）要樹立安全第一的思想，電梯屬于高空作業(yè)，工作中務必要全神貫注、小心穩(wěn)重。

2）電梯鑰匙應由專業(yè)人負責，不得轉借遺失。

3）電梯運行中嚴禁開啟外門，如檢修或救人需開啟時，須由電梯維修人員或受過專業(yè)培訓的人員使用

專用鑰匙開啟，門開啟時要站穩(wěn)身體，不得前傾。

4）值班人員應熟悉電梯的一般工作原理，掌握電梯出現(xiàn)“關人”故障時，及時將客人救出的電梯操作規(guī)程

及技巧。

5）值班人員每天應做好運行記錄，檢查熱線電話是否暢通。

6）每日對客梯、扶梯進行巡視，并做好巡視記錄。

7）電梯長期不使用，應將機房總電源斷開。

8）維護電梯時，應在首層入口處放置"維修保養(yǎng)進行中”的指示牌。

9）工作前要檢查所使用工具是否安全、合格。

10）工作完畢完要清點工具，整理現(xiàn)場。

11）機房內電梯編號應與運行中的電梯編號一致。

12）機房應有良好的通風設備和足夠的照明，運行中溫度不得超過40℃。

13）機房、井道必須保證沒有雨、雪侵入的可能。

14）井道內除規(guī)定的電梯設備外，不得存放雜物。

15）在易燃物較多場所工作時要注意防水。

16）在共通井道工作時;必須牢記相鄰升降機仍在運行中，嚴禁跨越機外工作，必要時停止相鄰升降機

運行再工作。

17）電梯機房內要保持整潔，非工作人員謝絕入內。不得擅自動機組設備及相關控制線路等設備。

3.9隔油（污水）處理管理制度

1）水泵房內各水泵及其控制箱（柜）應---對應編號。

2）所有管道應標明水流方向。

3）所有管道應標明開關。

4）保持機房內整潔，排水管道暢通，管道及支架應定期油漆。

5）機房內嚴禁堆放雜物及易燃、易爆物品，檢修通道應保持暢通

6）機房需定時派人巡視，并記錄各泵機的運行狀態(tài)及排水指標，定時清理污泥、垃圾。

7）無關人員不得進入機房，進出人員應做好登記工作，離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

3.10冷凍系統(tǒng)管理制度

1）所有冷凍機操作人員應了解并熟悉主機及附屬設備的構造、原理、性能、操作方法和故障產生原因

及防止措施，應掌握維護、保養(yǎng)規(guī)程。

2）機房操作人員應嚴格按操作規(guī)范操作冷凍設備，嚴格執(zhí)行交接班制度，接班人員應全面檢查各種設

備，確認沒有總是才能操作。

3）機房內嚴禁堆放易燃、易爆等化學危險物品及無關物品，各通道無障礙物，符合消防安全要求，工

作照明和通風良好，保持設備和環(huán)境整潔，定期清掃。

4）各種管道及其走向應有明顯的色標，主要設備、閥門及開啟程序要有編號、掛牌。

5）冷凍系統(tǒng)所有設備包括閥門、儀表、安全裝置，必須處于完好、準確狀態(tài)，水、油、氣管道必須保

持暢通，不得有漏水、漏油、漏氣現(xiàn)象，有故障應及時修復并做好記錄。

6）冷凍機的檢修、維護保養(yǎng)應嚴格按檢修、維護保養(yǎng)規(guī)程進行，并做好記錄；認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃；設

備和管道在壓力時.，嚴禁焊接；動用明火，應嚴格遵守安全規(guī)定和消防規(guī)范，如需搶修必須2人以

上同時操作。

7）各種正在檢修和操作的閥門需做好標志，操作完畢后，應立即恢復原狀，并向當班人員交待清楚。

8）使用冷凍機房各種電器必須嚴格遵守安全操作規(guī)程，并持證上崗，對進出機房人員應作好登記工作,

離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

3.11給排水系統(tǒng)管理制度

1）水泵房內各水泵及其控制箱（柜）應一一對應編號，所有管道應標明水流方向。

2）保持機房內整潔，排水溝暢通，照明狀況良好。

3）架、泵體及基座等應定期進行油漆保養(yǎng)。

4）放雜物及易燃、易爆物品，檢修通道應保持暢通。

5）按時巡視，并記錄各水泵運行狀態(tài)，包括管道壓力及變頻器參數(shù)等。

6）進入機房，進出人員應做好登記工作，離開機房時隨手關閉非常開的照明燈具。

7）認真遵守員工守則，遵守公司的各項規(guī)章制度。

8）認真履行崗位義務和責任，遵守國家的法紀、法規(guī)遵守社會公德。

9）愛崗敬業(yè)，加強協(xié)作精神，努力提高自身素養(yǎng)及專業(yè)技能，互相團結、互相幫助、積極配合、互相

學習、共同提高。

10）每班認真巡視設備，按時做好設備的維護、保養(yǎng)工作。

11）每天記錄生活水及消防水消耗情況，每月匯總用水總量。

12）每月月底對商戶水表進行抄表確認。

13）嚴格按照操作規(guī)章制度，進行操作運行。

14）本班發(fā)現(xiàn)問題及時解決，如遇意外重大問題，應及時向領導匯報，并做相應緊急處理措施，并做好

事故報告表。

15）認真做好交接班工作，認真完成交接班記錄。

16）嚴禁在機房內吸煙、打鬧，作好防火工作，如果發(fā)生火警應會正確報警，并正確使用消防器材和積

極配合滅火。

17）機房重地，嚴禁無關人員進入。

18）保持機房和工作場地整潔、衛(wèi)生并搞好個人衛(wèi)生。

19）注意儀容、儀表，注意個人形象，保持良好的精神面貌。

20）維修工作有許多是當著賓客面和其它部門員工的面進行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗魯

的言行或不講科學的蠻干。

21）積極鉆研業(yè)務技術，不斷提高自己業(yè)務技術和工作能力。轉交下班，認真做好交接班工作。

22）相關表格：《日用水量統(tǒng)計表》《商戶用水確認表》《停送水申請表》

3.12空調系統(tǒng)管理制度

1）空調機房重地閑人免進，嚴禁存放易燃易爆物品。

2）未經(jīng)許可，嚴禁非工作人員進入。

3）保證空調機房內照明、通風良好。定時開啟通風設備，并定期對空調設備檢漏、校漏工作確保機房

內人員的生命安全。

4）建立設備的運行、檢查、維修記錄，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如

有異常應及時處理，作好記錄。

5）值班人員要嚴格遵守操作規(guī)程，嚴禁違章操作。定期維護、保養(yǎng)機器設備，確保機器設備安全運行。

6）定期清洗系統(tǒng)過漉網(wǎng)和過濾器，保證送風管和水管道通暢。

7）每日記錄24小時冷卻水供應情況，并每月匯總商戶加時空調。

8）每月對風機箱外部進行一次清潔，每周對濾網(wǎng)等配件進行一次清洗。

9）每年換季時對風機箱進行全面檢修保養(yǎng)，確保設備運行良好。

10）定期清掃機房衛(wèi)生。

11）所有工作人員離開時，要確保空調機房的房門鎖閉，隨手關閉非常開的照明燈具。

12）堅決貫徹上級領導的各項指示，服從領導的安排。

13）當班時不準做任何與工作無關的事。

14）嚴格執(zhí)行設備操作程序，作到一巡、二看、三查。

15）加強本專業(yè)的職業(yè)道德水準，增強責任心。

16）遇有突發(fā)事件要沉著、冷靜、果斷處理。

17）接聽上級指示或報修要使用文明用語并做記錄。

18）主動配合其他組別工作，團結本組同事。

19）保證機房內各種防火設施齊全有效。

20）遵守交接班制度，認真填寫交接班記錄。

3.13送風、排風機管理制度

1）未經(jīng)工程主管的許可，非工作人員嚴禁進入風機房。

2）上墻文件張貼齊全、整潔。

3）風機房內各設備標識清晰，處于維修過程中的相關設備應懸掛警示標識。

4）應配備滅火器，定期檢查滅火器。

5）技術員應熟悉風機房內所有配電設備操作方法、安全注意事項、設備運行狀態(tài)。

6）應對日常運行的風機房做到每周巡檢一次，檢查風機的振動、聲音有無異常，管道軟連接頭有無破

損，風機控制柜指示燈顯示是否正常；不經(jīng)常使用的風機房每月至少巡視一次，巡視過程中需點動

試機一次，確保風機能正常起動。每次巡檢后，應認真填寫《風機房巡檢記錄表》。

7）風機房地面及設備外表保持清潔；室內物品排放整齊；嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品。

8）室內禁止吸煙、吃飯、休息或用作留宿場所。

9）所有工作人員離開時，要確?？照{機房的房門鎖閉，隨手關閉非常開的照明燈具。

3.14其他機房管理制度

1）機房內嚴禁吸煙及堆放雜物，保持機房整潔及設備的完整。

2）必要的滅火設備，嚴防火災發(fā)生。

3）進入機房，進出工作人員需做好登記工作，離開機房時隨手關閉非常開的照明具。

4）設施的保養(yǎng)、維護和運行管理工作，及時排除各類故障，并做好巡檢記錄。

3.15工程總值管理制度

1）總值及工程部經(jīng)理，在緊急調度情況下，可完全合理地支配工程部的運作。在值班期間嚴格遵守管

理中心各項規(guī)章制度，不得擅離值班崗位。

2）當值時，須兼顧本身系統(tǒng)內事務，但以工程部整體為主。

3）當值時，如需要離崗，必須交代專人暫替接電話，并隨身攜帶對講機，以便聯(lián)絡。

4）當值時，必須禮貌的處理客戶投訴及分配工程請修單。做出正確及合理的分析及判斷。采取合適應

變措施，并記錄于當值日記。

5）如需涉及其他部門，須禮貌地通知及請求各有關部門協(xié)助、支援及配合工作，并應認真清楚的填妥

《管理中心內部聯(lián)系單》。

6）當發(fā)生非常事故，應把事故時間、內容、處理過程、結果和合理的建議寫在《事故報告表》中及描

述大概于當值日記上。

7）如遇特別事故，如斷水、水淹、斷電、消防走火及空調失靈等，皆須馬上聯(lián)系上級或管理中心領導。

8）當遇到不能處理的事件或不能掌握及控制的事故時，應及時轉達上級或中心領導，尋求協(xié)助處理解

決。

9）交接班一定要清楚，對于交接總值留下來的問題，接班總值有責任積極跟進，處理至完成。有關接

工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等資料一一詳列總值日志上。

a）一般電話投訴是不接受的，唯事后補單及下列大方向除外：

b）公共區(qū)域或客戶內停電；

c）水管破損跑水；

d）火災及報警；

e）直梯困人；

f）異味散布；

g）空調停運。

10）夜班總值須定時通過電話及不定時巡視各機房值工，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理。包括員工紀律、設備運

行和工程搶修等。

11）總值有事需請假、調班、補休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分時間做出安排，遇突發(fā)性

事件可另行處理。

12）工程部總值有責任在確保各系統(tǒng)正常協(xié)調運作的同時，積極配合管理中心其它部門把各項工作做好。

13）總值必須在當值前給本身系統(tǒng)下級員工安排好當值工的工作及匯報渠道，有緊急事故時如何處理。

3.16綜合維修管理制度

1）瓦、木、油員工對分派的工作做到細致、周到地安排每項操作順序，精心測量尺寸、精心調整涂料、

精心材料的使用調配，保證工作質量。

2）施工中保持工作現(xiàn)場的清潔環(huán)境，。

3）愛護工、用具和電動工具經(jīng)常擦拭、檢測、加油保養(yǎng)，保持其良好的安全和使用性能。

4）工作間材料應分類碼放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、異形材料應妥善放置或單獨存放，防止

損壞、變質。

5）油漆、稀料、溶劑等易揮發(fā)的化學品使用后應封蓋嚴密、單獨擱置，注意防潮、防火、防腐蝕。

6）按期完成報修單的修繕工作，工作完成后及時將維修單返回工程值班室。

7）嚴禁在工作間吸煙并保持工作間清潔，每天工作結束，應將工作間清掃干凈。

3.17工程值班臺管理制度

1）認真遵守《員工守則》，遵守公司的各項規(guī)章制度。

2）樓宇自控系統(tǒng)值機，發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關專業(yè)處理，并報告上級。

3）必須保證24小時本工作臺有人值班，如必須需要自己處理的問題，應保證有人替班，并且交代清

楚工作。

4）認真填寫B(tài)AS系統(tǒng)設備監(jiān)控表。

5）對于接到的工作維修單，應在第一時間把它送到各專業(yè)。

6）對于一些特殊、緊急的事情，值班人員可以調動工程部的一切人員。

7）工作完成后應及時回復，每日下午4：30分收本日發(fā)出的工作單，緊急的任務完成后，立即回復給

發(fā)令人。

8）認真搞好交接班工作，包括：

a）本班未發(fā)出的工單。

b）特殊事件的情況。

c）做好值班記錄。

d）清點各類鑰匙工具。

9）看管好辦公室的物品，并妥善保存設備運行巡查記錄。

3.18工程部服務禮儀規(guī)范

1）工作時態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)定、熱情、有禮。

2）常用禮貌用語：“您好”、“很抱歉”、“請”、“對不起”、“不客氣”、“稍等”，嚴禁使用

“不知道”、“不歸我管”、“不懂”、“不行”、“沒有”等詞，接聽電話應先問候，后講話。

3）在與客人談話時應彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣溫和，并且

用心聆聽客人的講話。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對方爭執(zhí)，強詞奪理，語言粗

俗及聲音過高。

4）聽到客戶的意見和怨言，要冷靜對待，虛心傾聽，耐心解釋，認真改正。如有不同意見不允許當面

爭執(zhí)，可及時想上級匯報。

5）在進入商戶單元之前要征得商戶同意后方可入內。對商戶的物品不表示羨慕以免誤會。如因聯(lián)系工

作急需使用商戶電話時，應向商戶解釋清楚。

6）在工作中不議論商戶，不交頭接耳，嚴禁與商戶開玩笑、打鬧。

7）與客人同行時，應禮讓客人先行，同乘服務電梯時，應禮讓客人先上先下。

8）注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關部門進行徹

底清掃。如在有地毯的區(qū)域進行維修施工時，應將地毯遮蓋后方可維修施工，嚴禁將工具直接放在

地毯上。嚴禁在工程服務工作區(qū)域內吸煙，抽煙應在指定區(qū)域內進行。

9）個人衛(wèi)生：應勤洗澡、勤換內衣，務求去口臭、體味、上崗前四小時內不得飲酒、吃蔥蒜、韭菜等

異味食品。

10）在工作區(qū)域行走或站立時，不得插兜、插腰、抱肩，不得東張西望，搖頭晃腦，不得扎堆聊天。

11）客戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調等不文明舉止。

12）工程部員工上班時要按規(guī)定著裝，佩帶服務標牌，上下班前后應到指定地點更衣。

13）工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開線、掉扣，如無故損壞、丟失應予以賠償。

14）著裝應將扭扣扣齊、拉練拉好。不允許卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班。

15）保持領帶挺括干凈，系戴端正。

16）鞋、襪應保持干凈，不得有異味，不準打赤腳。

3.19工程部倉庫管理制度

3.19.1物資盤存：

1）倉庫管理員每月20日對庫房內物資進行一次盤點，填寫《盤點表》，并報駐場經(jīng)理審核。每次盤點，

駐場經(jīng)理應指定一名主管級人員監(jiān)盤。審核后的《盤點表》報各部門，由工程經(jīng)理根據(jù)盤點結果作

出下月補充物資的采購計劃，并填妥《申購計劃表》?！渡曩徲媱澅怼窇獔篑v點經(jīng)理審核，并根據(jù)

總部請采購流程進行下一步請采購作業(yè)。

2）倉庫管理員應隨時核對《物料收發(fā)登記卡》。如有物品在月底盤點之前己領用完，倉庫管理員應及

時向管理處反映，由管理處決定是否確需另行緊急申購，并作出相應申請。

3）工程經(jīng)理應安排每季度一次對盤點工作作監(jiān)盤。

4）倉庫庫存數(shù)量原則：少投入、周轉快。

5）水泥、沙石、紅磚等土建類材料，管理處原則上不考慮庫存。

6）其它物品最低庫存數(shù)量，以滿足需要為原則，同時考慮合格供應商的供貨能力和及時性，盡量少庫

存。

3.19.2物資的驗證和入庫

1）采購人員根據(jù)經(jīng)核準的《申購計劃表》采購物品。采購物品到貨后，采購人員先憑供應商的送貨單

（送貨單上應注明貨品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價等）至倉庫辦理驗收入庫手續(xù)。

2）倉庫管理員、采購人員及用料申請人根據(jù)《進貨檢驗程序》及發(fā)票核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)

格，并進行外觀檢查、技術資料清查等，具體驗證依照下表內容進行。經(jīng)檢驗無誤后，由驗收人員

填寫《物料驗收單》，倉庫管理員同時在《入庫單》上簽字確認。

3）如驗證中發(fā)現(xiàn)不合格，應及時處理。

4）入庫物資由倉庫管理員登記《物料收發(fā)登記卡》，做到單據(jù)（包括出入庫單等）、物、卡相符。

5）《物料驗收單》經(jīng)倉庫管理員及采購人員簽署確認后，由采購人員/部門保存以備月底申請費用。

6）《入庫單》一式四聯(lián)，分別為留存聯(lián)、記帳聯(lián)、驗收聯(lián)及結算聯(lián)。記帳聯(lián)及留存聯(lián)由倉庫管理員保

管，以便登記《物料收發(fā)登記卡》。驗收聯(lián)交予采購人員/部門保存。結算聯(lián)交予駐點會計做帳及保

存。

3.19.3退（余）料入庫程序

7）退料人送余料到倉庫。

8）倉庫管理員先查核領料憑證，核對推了的規(guī)格型號，再根據(jù)退料的性能情況以及可利用價值大小按

《進貨檢驗程序》進行驗證。

9）將合格品填寫紅字《出庫單》，并按“5（5）”項規(guī)定流轉該《出庫單》。

3.19.4標識、貯存和防護

1）庫房內設置：合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗區(qū)，并有相應的標識牌。

2）物料辦理完入庫手續(xù)后，由倉庫管理員按區(qū)及“物品分類方法”分類，將其放置于合適的環(huán)境。物

料擺放應便于拿取，物料存放處應與《物料收發(fā)登記卡》對應。

3）物品分類方法：水暖類材料（例如：水表、閥門、彎頭等等）、電器類材料（例如：電表、開關、

導線、燈管、燈泡、電工膠布等等）、五金配件（例如：鐵釘、螺絲等等）、油料類（例如：油漆、

涂料、潤滑油、稀釋劑等等）、土建類（例如：沙、石、磚、水泥等等）、機械零件類（例如：空

調、水泵、電梯、發(fā)電機等設備的備用配件）。

4）易燃易爆與揮發(fā)性強的物品存放應遠離熱源、盡量不放在貨架上，擺放地上，即方便倒取，又減少

因碰撞而產生火花的危險；并做好防火措施，按規(guī)定配備滅火器。保持包裝完好，密封不好的應及

時采取適當?shù)姆雷o措施，如：換包裝。

5）吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放應用磚或木架空放置、置放干燥地上或貨架上。超長（如

管材）或散裝物品（如水泥），可放置架空層上，防潮通風；也可靠墻而立，體積重的應在墻上預

設穩(wěn)固鐵構，以防時間一長靠墻物品角度變化或取料時有傾倒傷人的隱患。重型機器設備放置干燥

地上，并在擺放時考慮取放的方便性。

6）常用工具、材料和配件等物品存放不易規(guī)則擺放在貨架上的，用盒或袋裝好擺放（如：鐵釘）。規(guī)則

的物品整齊擺放在貨架上，或地上（如：用塑料桶裝的清潔用劑）。體積大的、體重輕的物品（如：

散鐵線、膠管等），可靠墻而立或掛墻上，也可選擇干燥通風的地面堆放。

7）易碎、易損物品，體積較小的（如I：瓷片）或瓶裝物品，可放置貨架底層或擺放在不常使用的物品

貨架上或整齊堆放地上，但不可放置貨架較高的層，因體積小、不穩(wěn)固，易擺動。體積大的物品（如:

玻璃），或靠墻放置，一般不應采用平放，應考慮立放，且該位置的上方一般不再懸掛物品。

8）沙石、磚類可放置在露天的材料庫，放室內倉庫時，必須用袋裝好，堆放地上。

9）倉庫管理員應經(jīng)常對庫房進行清掃，保持庫房內干凈、整潔。

10）倉庫管理員按工具設備的檢修規(guī)定，及時組織有關專業(yè)人員進行檢修。

11）庫存工具應經(jīng)常上潤滑劑和除銹，以確保工具的良好使用狀態(tài)。

3.19.5物料的出庫:

1）空白《出庫單》由管理處指定部門統(tǒng)一保管。

2）領用物料應由領用人填寫《出庫單》，并經(jīng)主管批準后到庫房領料。

3）倉管員根據(jù)批準后的《出庫單》發(fā)放物料。緊急情況下可先行發(fā)放，但事后必須補辦出庫手續(xù)。

4）物料發(fā)放后，倉管員進行出庫登記，即填寫《物料收發(fā)登記卡》并在《領料單》上簽字。

5）《出庫單》一式四聯(lián)，分別為留存聯(lián)、記帳聯(lián)、發(fā)貨聯(lián)及結算聯(lián)。留存聯(lián)留在存根簿上。記帳聯(lián)由

倉管員進行保管，以便作物料收發(fā)登記。發(fā)貨聯(lián)交由領用人保管。結算聯(lián)交由駐點會計做帳。

3.19.6物料的報廢

1）久存物料在發(fā)放前應進行檢查或性能檢測。如發(fā)現(xiàn)不能使用，由倉管員向上級報告經(jīng)批準后作報廢

處理。

2）報廢處理填《出庫單》，并注明報廢，并經(jīng)駐點經(jīng)理簽字確認?！冻鰩靻巍犯鶕?jù)“5（5）項”有關

說明進行流轉。

3.19.7物料的分析

1）每月統(tǒng)計物料消耗情況。

2）根據(jù)物料消耗情況制定庫存安全量，在申購時提供參考。

3.20能源管理制度

3.20.1生活用水

1）更換供水設備時，應優(yōu)先考慮使用節(jié)水型設備、設施。

2）發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應及時維修。

3）用水后應關緊水閥，嚴禁“長流水”。

4）用洗衣機洗衣時，應選擇合理的清洗水位、清洗方式、清洗時間。

5）大小便器的水閥盡可能采用延時自閉式閥門。

3.20.2供配水設備

1）各類水泵、閥門、供水管道應按工程部規(guī)定的要求進行巡檢，防止過量失水。

2）水池的水位控制器、浮球閥工作正常.避免水位過高而溢水。

3）水箱清洗：水箱每年清洗四次，為盡量減少水的浪費，清洗水箱前，應關閉水箱的進水閥，使水箱

的蓄水池到最底水位線。

4）水景用水：水景用水應一個星期開3次，開水周期為每次1.5小時，及時清除水中雜物，換水周期

宜控制在夏天5天，其余季節(jié)12T5天。

3.20.3清潔用水

1）地面清潔：地面清洗提倡1水多用，嚴禁用大水持續(xù)沖刷清潔地而，水應隨用隨開。

2）外墻清洗：外墻整體清洗周期可參照清潔部《特殊環(huán)境清潔工序操作程序》之規(guī)定。局部臟可及時

加洗。充分利用水，隨用隨開，不得浪費。

3.20.4照明設備

1）衛(wèi)生間照明通過改變燈泡、燈管功率來實現(xiàn)，在無自控開關的回路盡可能采用自控開關。

2）辦公室照明須做到人走隨手關燈。

3）車庫照明管理處根據(jù)車輛進出情況采用分路控制或節(jié)能燈。

4）路燈、建筑物立面照明、景觀燈盡可能采用節(jié)能燈，開啟、關閉時間根據(jù)季節(jié)變化控制。

3.20.5電氣設備

1）高低壓配電將無功補償功率因數(shù)控制在0.95以上，降低無功功耗，達到供電所要求。

2）電梯多部應采用群控，減少電梯空行。低峰期可關閉一部或幾部電梯（群控電梯除外），轎廂內電

扇根據(jù)情況進行控制。

3.20.6空調設備

1）分體空調溫度夏季（30度以上--以氣象報告為準）設定為26度，冬季18度（最低溫度3度以下一

以氣象報告為準）。

3.20.7能耗分析

1）充分利用能源檢測系統(tǒng)，分項計量各設備的日耗電量。

2）每月制作《能耗分析報表》，對整個項目的水，電，燃氣消耗量分項進行同比、環(huán)比分析。

3）根據(jù)《能耗分析報表》分析能耗，提出節(jié)能降耗方案。

4

工程部各系統(tǒng)交接班制度

4.工程部各系統(tǒng)交接班制度

4.1電梯運行人員交接班制度

1)交班人員應提前做好交班準備工作，接班人員提前10分鐘到崗與交班人交接清楚，方可下崗。

2)交接內容：

a)運行記錄。

b)詢問，檢查設備、設施運行使用狀態(tài)、故障的處理經(jīng)過及尚存問題。

c)上級需轉達的通知命令。

3)在排除故障的過程中，交班人員不得下崗，由接班人員協(xié)助解決，正常方可下崗。

4)交接人員酗酒或情緒不正常時，交接人員應拒絕交班，并上報。

5)接班人員因故未能按時到崗，交接人員繼續(xù)堅守崗位，不得自行下崗，并立即上報。

6)運行人員未經(jīng)領導允許，不得私自換班、替班。

7)完成領導交付的其它工作。

8)每班堅持清理值班室衛(wèi)生，保證值班室清潔。

4.2變電室交接班制度

1)接班人應提前15分鐘到達現(xiàn)場，并作好接班前的準備工作。

2)交班人應向接班人介紹系統(tǒng)運行方式及電氣設備運行情況，包括設備的運行狀態(tài)、設備的倒閘操作

情況。

3)交班人應協(xié)同接班人共同巡視檢查甩氣設備的運行情況和各種絕緣安全用具，共用工具及儀表應齊

全完好無丟失。

4)遇到倒閘操作等情況或事故處理時應推遲交接班工作直到處理完畢。

5)交班人應向接班人詳細介紹本班未處理完待下班繼續(xù)處理的各種事項。

6)交班人應向接班人介紹本班的各種用電指標、用電質量及向有關單位匯報等情況。

7)以上條款交接清楚后，交接雙方在交接班日記上簽字，至此交接班工作結束。

4.3鍋爐房交接班制度

1)司爐人員接班要提前15分鐘至崗，如接班人員沒能到崗，交班人員必須堅守崗位，并報告領導。

2)交接班工作必須嚴格認真，逐項交接。如發(fā)現(xiàn)問題應當立即解決，若事后發(fā)現(xiàn)問題，一切責任由接

班人承擔。

3)當鍋爐發(fā)生事故或正在處理，責任不清時禁止交接，接班人員要協(xié)助上班人員共同參加搶修工作。

處理完后確認能夠正常運行后，方可交接班。

4)接班人要認真查閱運行記錄，詢問設備運行及操作情況，檢查設備等。

5)倘有接班人遲到或飲酒跡象，精神疲憊時，交班人員可以拒絕交班，并及時報告主管領導。

6)交接內容:

a)設備運行有無異?，F(xiàn)象；

b)驗證水位表的水位是否正常；

c)檢查壓力表、安全閥、排污閥是否完好可靠。油位計、給水泵、循環(huán)泵、軟水箱水位是否正常。

d)工具是否齊全，照明是否完好。

e)室內衛(wèi)生清潔。

7)交接人員必須按要求，項目填寫《交接班記錄》,做到認真準確，簽字、書寫保持干凈、整齊、無

缺。

4.4給排水交接班制度

1)交接班工作必須嚴格、認真、仔細逐項交接。專用工具及工作記錄必須交代清楚，出現(xiàn)的問題應與

交接班人交接清楚，而且寫出處理結果，遺留工作，接班人一定要認真仔細檢查，并繼續(xù)完成工作。

2)接班人應提前到崗，以便有充足的時間進行接班，如接班人員未能到崗，值班人員必須堅持崗位，

并向有關領導匯報。

3)接班人如有緊急事情，不能到崗提前通知有關領導，說明原因正式請假，以便安排工作。

4)值班人員應認真遵守公司的各項規(guī)范制度，應認真履行工作職責，完成工作任務。

5)同事之間應團結、友愛、互幫、互學、交流經(jīng)驗、共同提高，努力把各項工作做好。

5.工程部各設備運行管理規(guī)程

5.1給排水斷電應急操作規(guī)程

5.3.1斷電時：

1）關閉污水處理風機出口閥；

2）關閉污水處理站閥，打開應急直通閥；

3）通知各部門停止向地下室集水井排水；

4）檢查房頂水箱水位，向工程經(jīng)理報告；

5）所有泵開關轉換至手動位置。

5.3.2斷電結束：

1）污水處理站按正常順序開啟；

2）打開污水處理站閥門，關閉應急直通閥；

3）按順序開啟清水泵、污水泵，并將開關位置轉換到自動位置;

4）檢查屋頂水箱、自動控制；

5）通知各部門正常排水。

5.2消防泵操作規(guī)程

1）在正常操作前應有機電維修人員檢查市政進水管道閥門是否開啟，要保持市政進水管常開；并檢查

相應的水壓力情況，保證水泵正常供水，并作檢查記錄。

2）操作前應有機電維修人員檢查室外消防管路的完好情況，要檢查消火栓管路的完好情況，要檢查消

火栓管路上的所有閥門截止閥，比例閥，壓力表是否正常，要保證所有的閥門正常開啟，并作檢查

1己錄°

3）操作前應有機電維修人員檢查水泵的完好情況（電機、潤滑聯(lián)軸器、密封等）保證水泵能正常運轉，

并作檢查記錄。

4）操作前應有機電維修人員檢查泵電氣系統(tǒng)的完好（進線電壓是否正常，電氣控制系統(tǒng)的指示是否正

常，電氣控制堞內元件是否正常，空氣開關是否正常，Y—△起動系統(tǒng)是否正常等）保證操作時電氣

系統(tǒng)正常運轉，并作檢查記錄。

5）完成1-4的工作，整個系統(tǒng)都正常時，方可進行消火栓水泵的啟動。

6）啟動操作前（開啟泄壓放空管以后關閉）由消防員在樓頂上把消火栓口打開，要經(jīng)確認樓頂消火栓口

已打開，方可啟動水泵。

7）啟動水泵時，應將控制柜控制開關放在手動位置。

8）啟動水泵時，應先點動運行，點動運行正常后，方可進行正常運行（正常運行30s（秒）屋頂出水即可）。

5.3給排水設備運行管理規(guī)程

1）值班員負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告，并協(xié)助維修人員的工作。

2）維修人員負責給排水設施維護和維修，負責日常機械設備的維護工作。

3）給排水主管負責給排水設備、設施、機械設備設施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。負責每月自

來水、熱水、中水的能源統(tǒng)計報告工作，消防，噴淋及水設備、軟化水設備的檢查工作。

4）設備間管理工作程序：

a）非工作人員進入設備間需經(jīng)給排水主管或工程部經(jīng)理批準