某某集團(tuán)物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)

某某集團(tuán)物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)

寶安鴻基集團(tuán)

物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)

序號(hào)文件編號(hào)文件名稱版本/狀態(tài)

一、文件部分

序號(hào)文件編號(hào)文件名稱版本/狀態(tài)

1HKP/C-JG-001名詞與術(shù)語解釋C/0

2HKP/C-JG-002引用法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)C/0

3HKP/C-JG-003接管驗(yàn)收條件C/0

4HKP/C-JG-004接管驗(yàn)收方法及技術(shù)要點(diǎn)C/0

5HKP/C-JG-005房屋常見裂縫檢查及處理辦法C/0

6HKP/C-JG-006機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)C/0

7HKP/C-JG-007供配電系統(tǒng)驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

8HKP/C-JG-008給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)C/0

9HKP/C-JG-009給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

10HKP/C-JG-010曖通設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)C/0

11HKP/C-JG-011曖通設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

12HKP/C-JG-012電梯設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

HKP/C-JG-0—

13消防設(shè)施驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

14HKP/C-JG-014智能化中控系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

HKP/C-JG-0—

15智能化對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

五

16HKP/C-JG-016園林綠化工程驗(yàn)收接管作業(yè)規(guī)程C/0

17HKP/C-JG-017接管驗(yàn)收組織與實(shí)施C/0

HKP/C-JG-0—

18工程質(zhì)量缺陷整改C/0

八

19二、記錄表格部分

20MR/C-JG-001業(yè)主房屋接管驗(yàn)收表D/0

21MR/C-JG-002商鋪接管驗(yàn)收移交表D/0

22MR/C-JG-003樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄D/0

23MR/C-JG-004樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄D/0

24MR/C-JG-005樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄D/0

25MR/C-JG-006樓宇接管驗(yàn)收記錄D/0

26MR/C-JG-007公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單D/0

27MR/C-JG-008物業(yè)設(shè)施接管驗(yàn)收單D/0

序號(hào)文件編號(hào)文件名稱版本/狀態(tài)

28MR/C-JG-009室外給排水驗(yàn)收單D/0

29MR/C-JG-0010工程資料移交清單（一）D/0

30MR/C-JG-010工程資料移交清單（二）D/0

31MR/C-JG-011工程資料移交清單（三）D/0

32MR/C-JG-012房屋公用部位及設(shè)施移交清單D/0

33MR/C-JG-013供配電系統(tǒng)驗(yàn)收記錄D/0

34MR/C-JG-014電氣安裝隱蔽工程驗(yàn)收記錄表D/0

35MR/C-JG-015配電柜（盤）及動(dòng)力柜工程驗(yàn)收表D/0

36MR/C-JG-016給排水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收表D/0

37MR/C-JG-017給水系統(tǒng)驗(yàn)收表D/0

38MR/C-JG-018排水系統(tǒng)驗(yàn)收表D/0

39MR/C-JG-019變頻水泵房驗(yàn)收表D/0

40MR/C-JG-020空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收表D/0

41MR/C-JG-021采暖系統(tǒng)驗(yàn)收表D/0

42MR/C-JG-022電梯系統(tǒng)驗(yàn)收表D/0

43MR/C-JG-023消防設(shè)施驗(yàn)收表D/0

44MR/C-JG-024智能化中控系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收表D/0

45MR/C-JG-025智能化樓宇對(duì)講設(shè)備驗(yàn)收表D/0

46MR/C-JG-026綠化工程竣工驗(yàn)收單D/0

47MR/C-JG-027房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交清單D/0

48MR/C-JG-028接管驗(yàn)收記錄D/0

49MR/C-JG-029工程質(zhì)量問題處理通知單D/0

50MR/C-JG-030鑰匙移交清單D/0

51MR/C-JG-031鑰匙領(lǐng)（借）用情況登記表D/0

52MR/C-JG-032房屋返修申報(bào)表D/0

53MR/C-JG-033房屋返修處理情況登記表D/0

54MR/C-JG-034設(shè)備設(shè)施遺留問題及處理情況記錄表D/0

55MR/C-JG-035資料遺留問題及處理情況記錄表D/0

一、物業(yè)前期管理

廣義上物業(yè)前期管理是指物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)至接管入伙期間，物業(yè)公司對(duì)咨詢、策劃、

監(jiān)理、代理銷售等服務(wù)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、用人與操縱。

狹義上物業(yè)前期管理是指項(xiàng)目的管理合同簽訂后開始，到接管入伙階段。

前期管理通常分為前期介入、接管驗(yàn)收與項(xiàng)目入伙三部分。

前期服務(wù)是指物業(yè)公司配合開發(fā)商完善物業(yè)管理工作而適當(dāng)參與的管理服務(wù)過程。

二、物業(yè)竣工驗(yàn)收

工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需

經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工

程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交個(gè)建設(shè)單位?？⒐を?yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量與施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。

竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)能夠交付使用。

三、物業(yè)接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或者業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或者原有房

屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能為要緊內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包含現(xiàn)有業(yè)主與未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與

維修的角度出發(fā)，會(huì)同開發(fā)商、施工單位等對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而

言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。

接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗(yàn)收包含主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)備與道路、場(chǎng)地與環(huán)境綠化的驗(yàn)

收。因接管驗(yàn)收的技術(shù)性很強(qiáng)，通常由物業(yè)公司組織有關(guān)專家參與，該項(xiàng)目管理處提供

輔助人員作配合。接管驗(yàn)收通常應(yīng)在入伙前十天完成。

四、物業(yè)項(xiàng)目入伙

入伙亦稱入住。是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住

人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

入伙準(zhǔn)備工作通常從入伙前三個(gè)月開始，該時(shí)間段亦包含其它管理工作如接管驗(yàn)收

準(zhǔn)備、接管驗(yàn)收，裝修管理培訓(xùn)等。應(yīng)統(tǒng)籌安排工作進(jìn)程。

五、管理處

物業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)，亦被稱之分公司。通常負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)/大廈）的物業(yè)管

理工作。管理處通常在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月組建，根據(jù)管理需要，在入伙前人員陸續(xù)就位。

本手冊(cè)根據(jù)下列法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第379號(hào)令

2、《業(yè)主公約》示范文本

3、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格[2003]—八64號(hào)

4、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第279號(hào)

5、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部令第110號(hào)

6、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》建監(jiān)(1994)392號(hào)

7、《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300"305-88

9、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001-90)

10、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50057-94)

11、《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》(GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、

GB50169-92、GB50170-92>GB50171-92,GB50一八2-93、GB50254-96,GB50258-96、

GB50259-96)

12、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ/T16-92)

一三、《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(GB50198-94)

14、《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》(GB50166—92)

一五、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50084—2001)

16、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求與試驗(yàn)方法》(685—三5-85)

17、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求與試驗(yàn)方法》(GB797-89)

一八、《室內(nèi)消火栓》(GB3445-93)

19>《消火栓箱》(GB14561-93)

20、《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA93-1995

21、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》JGJ142-2004

物業(yè)接管驗(yàn)收是在大樓竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足

住戶居住安全、使用功能正常為要緊內(nèi)容的再檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專

業(yè)驗(yàn)收，通過小區(qū)綜合驗(yàn)收

2、供電、給排水、衛(wèi)生、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、主題公園

等設(shè)備與設(shè)施能正常使用。

3、開發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

包含：

（1）產(chǎn)權(quán)資料

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的根據(jù)；是房地產(chǎn)

管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證，也是產(chǎn)權(quán)

人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)管理公司將以產(chǎn)權(quán)資料為根據(jù)，收取或

者分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)與公

共設(shè)施等行為，保護(hù)公有設(shè)施，共有部位與綠地不受侵犯，保護(hù)進(jìn)展商及各租戶的權(quán)益。

接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料要緊有：

a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件b.用地批準(zhǔn)文件

c.建筑執(zhí)照d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單

拆遷安置資料f.房地產(chǎn)平面圖g.面積測(cè)繪報(bào)告;

（2）市府驗(yàn)收合格資料

a.工程竣工驗(yàn)收證書b.消防工程驗(yàn)收合格證

c.小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書d.用電許可證

e.供用電協(xié)議書f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書

g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證h.電視共用天線合格證

i.電梯使用合格證注：煤氣、電話由政府有關(guān)單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

（3）工程技術(shù)資料

a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、電梯、智能化、煤氣等工程的全套竣工圖紙

及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。

b.地質(zhì)勘察報(bào)告c.工程合同及開、竣工報(bào)告

d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單e.圖紙會(huì)審記錄

f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包含質(zhì)量事故處理記錄）

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖

i.竣工驗(yàn)收證明書j.鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書

k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

1.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書

口.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告

。.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄

4、通常操作與維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求

進(jìn)展商在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作與維修保養(yǎng)手冊(cè)（下列簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”）,

以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作與管理，通常有下列建

議：

（1）承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)管理公司的操作人員

有的時(shí)候間熟悉該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。

（2）手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖與表格等效果清晰。

（3）每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不一致內(nèi)容或者章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)

簽分隔，并附有清晰的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

（4）為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破

舊，手冊(cè)應(yīng)使用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面與書背，并以膠質(zhì)塑料或者其

它耐磨損的材料作保護(hù)。

（5）手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。

如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)

時(shí)尚未完成竣式圖，須提供最終的施工圖，并附全面的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲在免

保修期開始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

（6）系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包含下列內(nèi)容）：

a.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序與在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。

b.詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、操縱、監(jiān)察與調(diào)校說明。

c.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道與接線圖，并說明要緊設(shè)備與部件的規(guī)格與功能。

d.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件與保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)。

e.預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

f.系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏與操縱屏的全面說明。

（7）操作需提供的技術(shù)資料（至少包含下列內(nèi)容）：

a.設(shè)備正常啟閉程序與出現(xiàn)特殊情況時(shí)停機(jī)程序。

b.詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、操縱、監(jiān)察與調(diào)校說明

c.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包含每塊電路板的電路圖，與所有電

子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。

d.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。

e.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告與性能指標(biāo)圖表等資料。

（8）系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包含下列內(nèi)容）：

a.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)

b.設(shè)備更換部件的程序與要求

c.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序與尋找故障的方法

d.執(zhí)行運(yùn)作與維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。

e.常見故障處理與解決方法。

f.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明要緊設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需

記錄與保護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容與方法。

（9）安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包含下列）：

a.各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。

b.對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防.、應(yīng)變與保護(hù)措施說明。

-電氣事故保護(hù)

-機(jī)械事故保護(hù)

-火災(zāi)與爆炸事故保護(hù)

-化學(xué)事故保護(hù)

-在處理燃料與化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)

-急救與事故報(bào)告

（10）設(shè)備或者操縱系統(tǒng)所使用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包含下列內(nèi)

容）：

a.軟件內(nèi)容目錄表打印本。

b.流程圖、數(shù)據(jù)表與程序說明。

c.特殊的軟件與工具的使用說明。

d.程序設(shè)計(jì)與系統(tǒng)使用手冊(cè)。

e.應(yīng)用的基本軟件、專用工具與通用軟件資料，便于物業(yè)管理處進(jìn)一步修改與進(jìn)展軟件。

(11)列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料與附件的供應(yīng)廠商與代理商名單，并全面列明這些廠

商的地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。

(12)列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件與專用工具清單。

根據(jù)該物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)小業(yè)主室內(nèi)的專有部分的驗(yàn)收

與對(duì)業(yè)主共有部位、公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收兩大部分。物業(yè)公司代小業(yè)主將其室內(nèi)部分接

管，入伙時(shí)移交小業(yè)主，專有部分的驗(yàn)收以小業(yè)主驗(yàn)房的最終意見為準(zhǔn)。專有部分的驗(yàn)

收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主進(jìn)行裝修。公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收可相對(duì)晚些開始，該部分與

業(yè)主無關(guān)，驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。

接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全

相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不象竣工驗(yàn)收按10%的

點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按

驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收使用的檢驗(yàn)方法要緊有：看、嗅、聽、摸、敲、

量、試驗(yàn)（試機(jī)）、參照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。常用工具為：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、

萬用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀及其他輔助工具如梯子、

PVC吹煙管、電吹風(fēng)等。

一、專有部分（業(yè)主室內(nèi)）的驗(yàn)收

1、土建

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）

檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門

是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五

金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

檢查項(xiàng)目及檢驗(yàn)要點(diǎn):

檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容

有關(guān)文件《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《商品房預(yù)售合同》

1.套內(nèi)空間：外窗窗臺(tái)距地面凈高、陽臺(tái)欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、

室內(nèi)凈高；

2.頂棚：是否平整、無空鼓、開裂、脫落；

房屋主體

3.墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無開裂、爆點(diǎn)；

4.地面：是否平整、無開裂；

5.陽臺(tái)：是否平整、無開裂。

1.門框：是否穩(wěn)固、周正，安裝牢固；

2.門扇：是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷與磕碰，色澤一致；

3.門鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；

門4.門把：是否牢固，操作靈活；

5.門軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)；

6.貓眼：是否完好，視野清晰；

7.門鈴：是否按鈕完好，加電有聲。

1.窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整；

2.窗扇：是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；

3.玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

窗戶4.把手：是否完好、牢固、靈活；

5.密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密；

6.窗臺(tái)：是否完好、無裂縫、浸水；

7.窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。

1.電源總閘：是否完好、有效；

2.電表：是否完好，底數(shù)；

3.電開關(guān)：是否牢固、完好、靈活（個(gè)數(shù)）；

4.電插座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）；

5.燈座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）：

6.燈開關(guān)：是否牢固、完好、有效（個(gè)數(shù)）；

7.電話插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；

安裝

8.信息插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；

9.有線插座：是否完好、穩(wěn)固（個(gè)數(shù)）；

10.水表：是否完好、底數(shù)；

11.閥門：是否閘完好；

12.上水管：是否水管完整，無明顯磕碰；

一三.下水管：是否封口完整，下水通暢；

14.空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全。

外立面外墻裝飾施工質(zhì)量（根據(jù)具體的裝飾材料）（此項(xiàng)針對(duì)聯(lián)體別墅與獨(dú)幢別墅）

2、電氣

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ303-88）

檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試

驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音

是否清晰。

3、給排水

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88）

檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地

漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

4、燃?xì)?

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ302-88)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

5、供暖：

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：地暖設(shè)計(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》JGJ142-2004

檢驗(yàn)要點(diǎn)：管道打壓是否正常，保暖是否完好，額定壓力0.6Mpa,試驗(yàn)壓力是額定的

1.5倍，一次溫度是90-110度，二次溫度是40—50度，室內(nèi)溫度務(wù)必在16度以上。

二、共有部位、公共設(shè)備的驗(yàn)收

1、共有部位

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ30廣305-88)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

防水層無滲漏，通過觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試

保證項(xiàng)廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地

無非法占用、改建及搭建

屋

女兒墻完整無污染

面

隔熱層完好，面層磚無破舊

基本項(xiàng)

屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或者銹蝕

天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

防火門完好開閉靈活

消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常

保證項(xiàng)消防通道通暢

樓

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確

層

應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)清晰

基本項(xiàng)

公共部分無加建、改建

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破舊，梯踏步無缺棱、掉角

公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

地面、墻面及頂棚無滲漏

頂棚、墻面無損壞及污跡

地照明系統(tǒng)完好

下

基本項(xiàng)水池周圍整潔無污染隱患

室

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志

要緊入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清晰

車場(chǎng)地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

墻面完好，無污跡

門窗及玻璃完好

外外墻面轉(zhuǎn)無空鼓

墻保證項(xiàng)

面外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕

招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或者破舊

室外排水通暢，井蓋完好、無缺

保證項(xiàng)游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

公平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各類標(biāo)志齊全

共轄區(qū)道路完好無損

設(shè)

施通透式圍欄完好、無銹跡

基本項(xiàng)路燈完好

停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

園綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)

基本項(xiàng)

林土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

綠無死苗、無蟲害

化

2、公共設(shè)備

(1)供配電系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ303-88)；電氣裝置安裝工程施工

及驗(yàn)收規(guī)范(GBJ收7-90、GBJ148-90.GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB

50171-92,GB50—八2-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96),建筑物防

雷設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50057-94)

檢驗(yàn)要點(diǎn):

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲

保是否正常

證

項(xiàng)干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

設(shè)備接地牢固

供

電電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

系操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

統(tǒng)

各類操縱柜、電源柜功能正常，無異味，無特殊噪音

基

各類儀表指示正確

本

項(xiàng)斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動(dòng)現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

(2)給排水系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ302-88)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

水泵電機(jī)溫度正常

保各層水壓正常

址

項(xiàng)按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

壓力表工作

給水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體與閥件無滴水現(xiàn)象

排水泵運(yùn)行無特殊噪音，潤(rùn)滑良好

水

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

統(tǒng)設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

(3)消防系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166—92,《自動(dòng)噴水滅火

系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001,《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求與試驗(yàn)方法》

GB5一三5-85,《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求與試驗(yàn)方法》GB797-89,

《室內(nèi)消火栓》GB3445-93,《消火栓箱》GB14561-93,《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》

GA93-1995o

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

消保自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常

防證

項(xiàng)消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)

系

統(tǒng)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報(bào)警率不小于95%,報(bào)警位置與操縱器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常

消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，

消防中心有放氣反饋信號(hào)

消防廣播正常

備用電源切換正常

消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位

消防對(duì)講通話清晰

基消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

本

項(xiàng)煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動(dòng)正常

防火卷簾門與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常

防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常

（4）閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92,《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工

程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

監(jiān)視器圖像清晰

基攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)操縱靈活，無監(jiān)視死角

O本

項(xiàng)操縱矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像機(jī)工作正常，錄像效果清晰

(5)周邊防范系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)

周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低

周

邊

基紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角

防

本

范

項(xiàng)樹木對(duì)對(duì)射影響小

系

統(tǒng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常

(6)公共天線系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

基頻道放大器功能正常

本

1項(xiàng)頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號(hào)源功能正常

（7）局域網(wǎng)、綜合布線

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范

布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常

終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

（8）背景音樂

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好

背

景

基矩陣操縱器工作正常

音

本

樂

項(xiàng)功放工作正常

設(shè)

備音箱安裝牢固、防雨

線路敷設(shè)規(guī)范

（9）門禁對(duì)講

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常

門

基

禁

本接地規(guī)范

對(duì)

項(xiàng)

講解碼器、電源安裝規(guī)范

布線規(guī)范

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

(10)電梯

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ306-88)

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證

無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象

保

證報(bào)警裝置工作正常

項(xiàng)

轎廂應(yīng)急燈正常

應(yīng)急時(shí)可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

操縱箱各類開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心與機(jī)房的對(duì)講正常

安全觸板或者光電應(yīng)正確、照明有效

電轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

梯轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)

基

本機(jī)房墻壁完整，無孔洞

項(xiàng)

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等

有電梯松閘扳手與盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

操縱柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

(11)車場(chǎng)管理

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)

保證道閘開啟靈活，無砸車現(xiàn)象

讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常

車

基

場(chǎng)

本交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰

項(xiàng)設(shè)備表面清潔無銹蝕

系統(tǒng)收費(fèi)、操縱軟件正常

房屋裂縫的類型按其性質(zhì)分，可有結(jié)構(gòu)性裂縫與構(gòu)造性的裂縫，前者影響房屋使用

安全，后者影響房屋的表觀質(zhì)量，但也須修復(fù)。裂縫產(chǎn)生的原因很多。因房屋的不均勻

沉降引起裂縫、因溫差引起應(yīng)力變化產(chǎn)生裂縫、因膠結(jié)材料級(jí)配不合理產(chǎn)生裂縫、因構(gòu)

造措施不科學(xué)產(chǎn)生裂縫、因施工工藝流程錯(cuò)誤產(chǎn)生裂縫、因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生裂縫等等。從

裂縫產(chǎn)生的部位看，可分為墻體裂縫與樓板裂縫。

1.0房屋裂縫檢查內(nèi)容：

1.1檢查房屋有否裂縫

驗(yàn)房時(shí)首先要認(rèn)真檢查臥室、客廳等靠近陽臺(tái)的地面與平頂處有無裂縫，是什么樣的

裂縫。通常來講與房間外墻（橫墻承重）平行的裂縫雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，

修補(bǔ)后無礙。若樓板底面出現(xiàn)與外墻垂直的裂縫就有問題了，墻角處樓板面與外墻出現(xiàn)

呈45度斜角的裂縫說明該房屋有沉降，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看陽臺(tái)板表面（懸臂

板）有否平行外墻裂縫，若有也屬結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，兩側(cè)墻面有否裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)

重的質(zhì)量問題。最后是看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面并穿透到另一面，表示

該房屋存在安全隱患。

1.2檢查房屋地基基礎(chǔ)

地基基礎(chǔ)應(yīng)重點(diǎn)檢查基礎(chǔ)與承重磚墻連接處。在墻面處如有斜向階梯形裂縫、水平

裂縫、豎向裂縫等狀況均屬安全隱患。

當(dāng)?shù)鼗糠钟邢铝袃煞N現(xiàn)象之一者應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)：1.地基沉降速度連續(xù)兩個(gè)月

大于2毫米/月，同時(shí)短期內(nèi)無終止趨向。2.地基產(chǎn)生不均勻沉降使上部墻體產(chǎn)生開裂，

其裂縫寬度大于10毫米，且房屋局部?jī)A斜率大于10毫米/米。

1.3檢查房屋傾斜程度

盡管檢查房屋的傾斜度需要專門的儀器,但購(gòu)房者用目測(cè)的方法在房屋四周取不一

致的角度，不一致距離觀測(cè)也能發(fā)現(xiàn)問題。也可在房頂或者較高處某窗口用細(xì)繩栓上一重

物，沿墻放下到墻腳,檢查墻體傾斜程度。發(fā)現(xiàn)墻或者柱有傾斜，其傾斜率大于0.7%,或

者相鄰墻體連接處斷裂成通縫的，則都有結(jié)構(gòu)安全隱患。

2.0裂縫性質(zhì)及處理辦法

2.1墻體局部/大面積細(xì)微裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系粉刷層開裂,

違反《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-2001）第4.2.5條“抹灰層面層

應(yīng)無爆灰與裂縫”，該類裂縫屬非結(jié)構(gòu)性裂縫，不可能對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)安全造成影響，

處理辦法是在裂縫表面涂刷防水涂膜以封閉細(xì)微裂縫；

2.2墻面45°斜向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），此類裂縫是由于主體結(jié)

構(gòu)不均勻沉降造成，該裂縫在主體結(jié)構(gòu)沉降趨于穩(wěn)固（4?5年）之前，還會(huì)有所進(jìn)展，

因此，建議業(yè)主加強(qiáng)沉降期的觀察，發(fā)現(xiàn)裂縫可用涂料封涂，待結(jié)構(gòu)裂縫趨于穩(wěn)固后，

再進(jìn)行系統(tǒng)修補(bǔ)；

2.3窗臺(tái)下墻面縱向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系兩種不一致材料的

拼接部位處理不當(dāng)或者溫差而引起的裂縫，窗臺(tái)與墻體屬不一致材質(zhì)，窗臺(tái)是磚砌，而

墻體是鋼筋混泥土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，兩個(gè)部位受力承重均不一致，因此，處理不當(dāng)會(huì)在結(jié)合處

形成裂縫。此類裂縫隨著時(shí)間推移會(huì)逐步趨于穩(wěn)固，不可能對(duì)結(jié)構(gòu)安全造成隱患；

2.4墻面有橫向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），屬于填充墻的沉降裂縫，

對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全不可能有影響，建議將裂縫部位鑿除，重新用水泥砂漿修補(bǔ)；

2.5墻面有縱向裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），系兩種不一致材料的拼接

部位處理不當(dāng)或者溫差而引起的裂縫，可采取如下措施進(jìn)行處理：在兩種材質(zhì)結(jié)合部位

覆蓋20cm寬的鋼絲網(wǎng)片，然后在網(wǎng)片上粉刷一層水泥砂漿，適當(dāng)潤(rùn)濕養(yǎng)護(hù)；

2.6地面呈斜向45度裂縫（現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示）（需注明具體房間），此類裂縫是由于變形

作用產(chǎn)生的，包含干縮及濕度作用。此類裂縫對(duì)正常使用帶來不利影響，但通常對(duì)結(jié)構(gòu)

承載力不構(gòu)成有害影響。處理辦法要緊是表面耐久性封閉，即在混凝土表面涂刷防水涂

膜以封閉微細(xì)裂縫；

2.7當(dāng)裂縫較細(xì)，數(shù)量不多時(shí)，可將裂縫用水沖洗后，用水泥漿抹補(bǔ)；如裂縫開裂

較大較深時(shí)，應(yīng)沿裂縫鑿去薄弱部分，并用水沖洗干凈，用1:2.5水泥砂漿抹補(bǔ)。此外,

加壓灌入不一致稠度的改性環(huán)氧樹脂溶液補(bǔ)縫，效果也較好。

3.0有關(guān)記錄表格：

《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

1.0本標(biāo)準(zhǔn)參考有關(guān)各機(jī)電工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2.0本標(biāo)準(zhǔn)適用于機(jī)電設(shè)備

3.0驗(yàn)收程序

3.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.1.1機(jī)電設(shè)備資料的移交（原件、復(fù)印件均可）

3.1.1.1各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)竣工圖

3.1.1.2竣工驗(yàn)收證明書、準(zhǔn)用證

3.1.1.3供水、供氣試壓報(bào)告

3.1.1.4機(jī)電設(shè)備說明書、原理圖、調(diào)試記錄、訂購(gòu)合同、合格證、進(jìn)口設(shè)備的產(chǎn)地來

源證或者商檢證明等。

3.1.2交接驗(yàn)收前根據(jù)以上資料核對(duì)設(shè)備位置、數(shù)量、品牌規(guī)格與功能是否符合設(shè)計(jì)與

合同要求。

3.1.3現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備安裝質(zhì)量

3.2供配電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1低壓配電柜（盤）

3.2.1.1盤柜外觀

A、盤柜應(yīng)安裝牢固、端正，高度符合設(shè)計(jì)要求。組合柜柜體間連接緊密，接縫平整（水

平誤差＜1/1000,垂直誤差小于其高度的1.5/1000）

D、表面清潔、完整、無機(jī)械損傷與油漆脫落。

C、盤面的設(shè)備編號(hào)（柜號(hào)）、用途標(biāo)牌、操作標(biāo)志與其它標(biāo)志應(yīng)完整齊備，標(biāo)識(shí)內(nèi)容正

確，各類儀表、指示燈應(yīng)工作（指示）正常、清晰。

D、盤柜外表色差應(yīng)符合要求。

E、盤柜的操作手柄、按鈕、操縱開關(guān)應(yīng)操作靈活、可靠，盤柜前后門應(yīng)開關(guān)靈活、密實(shí),

鎖閉可靠。

F、盤柜上、下端進(jìn)出線（電纜）孔縫隙應(yīng)使用絕緣材料封堵密實(shí)。

G、盤柜應(yīng)接地可靠成組配電柜接地點(diǎn)很多于2處，接地電阻小于1歐姆。

3.2.1.2盤柜內(nèi)部

A、所裝電器元件如互感器、接觸器、斷路器等，應(yīng)布置合理、安裝牢固、端正，功能正

常，絕緣良好。

D,所有一二次接線，應(yīng)布線整齊、規(guī)范，連接牢固、可靠線路號(hào)等標(biāo)志清晰、齊全，且

絕緣良好。

C、所有一二次接線壓接導(dǎo)線的螺桿、螺栓務(wù)必有墊片與彈簧墊，且?guī)щ娐銓?dǎo)體間的距離

不小于4MMo帶電導(dǎo)體與金屬外殼間的絕緣電阻不小于5兆歐。

D、手車或者抽屜式開關(guān)柜在推入或者拉出時(shí)，應(yīng)推拉靈活，無卡阻現(xiàn)象，觸頭與主觸頭

動(dòng)作順序正確，動(dòng)靜觸頭中必線調(diào)整一致，接觸緊密?！敖油?、斷開、試驗(yàn)”位置標(biāo)志

清晰，功能正常，同規(guī)格型號(hào)的抽屜式開關(guān)相互換性能好。

E、柜內(nèi)應(yīng)清潔無灰塵與其它金屬碎屑等。

3.2.1.3試驗(yàn)檢查

A、雙電源切換箱（柜）、市電與備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)，應(yīng)市電優(yōu)先自動(dòng)切換。電容補(bǔ)

償柜、自動(dòng)切換電容的動(dòng)作正?？煽俊?/p>

D、市電、發(fā)電機(jī)互投聯(lián)鎖柜務(wù)必具備電氣、機(jī)械雙重聯(lián)鎖功能，且要求滿足市電優(yōu)先原

則。

C、盤柜在工作時(shí)，不應(yīng)發(fā)出明顯振動(dòng)與噪聲，開關(guān)不應(yīng)有發(fā)熱現(xiàn)象。

3.2.1.4檢查設(shè)備安裝記錄，查閱母排及開關(guān)的相間絕緣記錄及其它工程數(shù)據(jù)。

3.2.1.5對(duì)隨機(jī)配備的輔助操作工具及圖紙資料的驗(yàn)收交接。

3.2.2高壓配電柜

3.2.2.1外觀整齊、清潔，無機(jī)械損壞與脫漆，安裝端正、牢固。

3.2.2.2盤面的設(shè)備編號(hào)（柜號(hào)）、用途、標(biāo)牌、操作標(biāo)志及其它標(biāo)志應(yīng)完整齊備，應(yīng)

有驗(yàn)電孔，并配備專用高壓驗(yàn)電器。

3.2.2.3配備專用高壓操作工作，工作務(wù)必符合高壓試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)高壓。開關(guān)操作靈活，動(dòng)

作可靠功能正常。

3.2.2.4高壓柜整體特別是斷路器工作室務(wù)必呈密閉狀態(tài)，不可有孔或者縫隙，且柜體

有足夠的強(qiáng)度。

3.2.2.5檢查高壓開關(guān)試驗(yàn)調(diào)整記錄。

3.2.2.6檢查高壓柜“五防功能”是否正常。

五防標(biāo)準(zhǔn)為：

1）防止誤跳，誤合斷路器。

2）防止帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)。

3）防止帶電掛接地線。

4）防止帶接地線合隔離開關(guān)。

5）防止人員誤入帶電間隔。

3.2.2.7柜前應(yīng)鋪符合電壓等級(jí)要求的絕緣膠墊。

3.2.3變壓器

3.2.3.1外觀清潔，油漆完整，銘牌清晰。

3.2.3.2機(jī)座與基礎(chǔ)連接緊密牢固，基礎(chǔ)應(yīng)平整、清潔，中性線截面選用正確，接觸緊

密，彈力良好。

3.2.3.3容量與電壓等級(jí)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。進(jìn)出線連接端應(yīng)牢固，接觸可靠相序標(biāo)識(shí)清

晰，無特殊發(fā)熱。

3.2.3.4溫控器安裝牢固，應(yīng)便于觀察（顯示值清晰、溫控器巡檢及報(bào)警跳閘功能應(yīng)正

常）。

3.2.3.5變壓器周圍應(yīng)設(shè)置護(hù)欄。

3.2.3.6運(yùn)行應(yīng)聲音正常平穩(wěn)，無特殊聲響。

3.2.3.7室內(nèi)通風(fēng)散熱應(yīng)良好。

3.2.3.8檢查安裝調(diào)試記錄（檢查絕緣情況，首次帶電沖擊記錄）。

3.2.4柴油發(fā)電機(jī)

3.2.4.1柴油機(jī)組

A、機(jī)組安裝牢固，機(jī)座與基礎(chǔ)連接緊密，排煙管、消音器應(yīng)使用有減震彈簧支架（吊架）。

D、機(jī)組配件齊全，連接緊固，油漆完整，表面清潔。

C、各機(jī)件接合處與管道系統(tǒng)（包含潤(rùn)滑管道、燃油管道、冷卻管道等）無漏油、漏水與

漏氣現(xiàn)象。

D、機(jī)組接地良好，應(yīng)安裝廢氣凈化器處理廢氣然后排出。

3.2.4.2操縱箱

參考標(biāo)準(zhǔn)3.1.1

3.2.4.3啟動(dòng)電瓶

A、放置位置合適，支架牢固，油漆完整，外觀清潔完好，與機(jī)組啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)的連接線壓

接牢固，接觸良好、可靠。

D、溶液濃度符合要求（比重1.25-1.28）

C、溶液液面應(yīng)高出極板10--五MM.

D、電瓶充放電正常，容量足夠。

3.2.4.4日用油箱

A、安裝務(wù)必牢固、平整、無脫漆與損傷。

D、容量務(wù)必滿足發(fā)電機(jī)連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)。

C、油位計(jì)兩端連接處務(wù)必連接緊密、無滲漏油。

D、底部應(yīng)設(shè)有排污口，上部有箱蓋。通氣孔注油漆孔位置應(yīng)習(xí)慣。

E、疏油管與機(jī)組進(jìn)油口處應(yīng)使用軟管柔性連接且連接緊密，無滲漏。

F、油箱進(jìn)出油口閥應(yīng)操作靈活、可靠且不漏油。

G、油箱應(yīng)接地良好。

3.2.4.5啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查或者檢查調(diào)試記錄

A、啟動(dòng)發(fā)電機(jī)在空載運(yùn)轉(zhuǎn)、50%負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)、額定負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)務(wù)必平穩(wěn)、均勻，

機(jī)組無特殊發(fā)熱，排煙管無漏氣與漏煙，內(nèi)部無特殊聲響。電壓（380V）、頻率（50H）、

潤(rùn)滑油壓力、冷卻水溫應(yīng)正常。

D、應(yīng)急自動(dòng)啟動(dòng)及停止試驗(yàn)，檢查是否正常且符合設(shè)計(jì)要求。

C、運(yùn)轉(zhuǎn)中模擬機(jī)組有關(guān)保護(hù)，檢查高溫、超速、超油壓、緊急停機(jī)等保護(hù)是否可靠有效。

3.2.4.6根據(jù)裝箱單驗(yàn)收隨機(jī)的專用工具及其它附件。

3.3電梯

3.3.1垂直升降客梯

3.3.1.1務(wù)必具有市勞動(dòng)行政部門頒發(fā)的《電梯準(zhǔn)用證》與《電梯安裝驗(yàn)收證書》。

3.3.1.2機(jī)房

A、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)清潔整齊，布置合理，照明符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，通風(fēng)良好（或者安裝空調(diào)）

D、操縱柜應(yīng)符合3.2.1標(biāo)準(zhǔn)。

C、曳引機(jī)機(jī)座應(yīng)安裝牢固，各機(jī)件連接緊密，動(dòng)作可靠，無特殊聲響，機(jī)體應(yīng)清潔，無

油污、滲漏。有關(guān)平層、轉(zhuǎn)向等標(biāo)志應(yīng)清晰、完整。

D、曳引機(jī)機(jī)體應(yīng)接地良好。

E、鋼絲繩應(yīng)順直完整，無脫股，斷絲等現(xiàn)象，限速器應(yīng)有保護(hù)罩。

F、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)放置盤車手輪與松閘扳手，并文字標(biāo)注使用方法。

3.3.1.3層站

A、廳門、門框及呼梯按鈕應(yīng)完整清潔，無機(jī)械損傷松動(dòng)，樓層指示清晰，按鈕功能正常。

D、門扇閉合時(shí)，門縫應(yīng)不大于6MM（貨梯8MM）且均勻豎直，門扇開啟靈活平穩(wěn)、無噪

聲。

C、層門地坎略高于樓層地面標(biāo)高（2-5MM）,有一定坡度。

D、門閉鎖裝置應(yīng)安全可靠，不用專用鎖匙，人力無法從外面打開。

3.3.1.4井道

A、井道內(nèi)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)裝有檢修照明燈

D、井道四壁應(yīng)平整，無凸起或者鋼筋等土建殘留物。

3.3.1.5轎箱

A、轎箱內(nèi)應(yīng)四壁完好清潔，有一定的強(qiáng)度，無機(jī)械損傷可變形。

D、扶手應(yīng)光滑、平整，安裝牢固。

C、各類按鈕應(yīng)安裝整齊，牢固，顯示清晰，操作靈活。

D、照明光線適度，送風(fēng)機(jī)、呼救對(duì)講應(yīng)使用方便，功能正常，無較大噪聲。

E、轎箱內(nèi)應(yīng)在明顯位置標(biāo)出額定載重及乘客數(shù)，制造廠名及電梯識(shí)別標(biāo)志。

F、轎門應(yīng)開閉靈活、可靠，安全觸板應(yīng)安全有效。

G、選層按鈕、層樓指示及開關(guān)門按鈕應(yīng)工作可靠，標(biāo)志清晰。

H、轎箱地坎與層門地坎水平距離應(yīng)為30MM（+2MM或者M(jìn)M）。

3.3.1.6檢測(cè)電梯其它附加說明功能

A、超載報(bào)警應(yīng)迅速，音響適中。

D、有/無司機(jī)狀態(tài)正常工作。

C、轎廂內(nèi)緊急照明。

D、站鐘到站鈴響適中。

E、滿載直駛功能等。

3.3.1.7運(yùn)行試驗(yàn)檢查

A、乘座電梯應(yīng)平穩(wěn)舒適，無明顯失重感與特殊噪聲。

D、試停選幾個(gè)層站檢查平層精度，即停層后，轎箱地坎與層門地坎高度差不得大于一五

MMo

C、查超載保護(hù)功能（報(bào)警）。

D、其它項(xiàng)目的檢查。

3.3.2消防電梯

A、應(yīng)能?？棵恳粚樱讓討?yīng)有消防操縱開關(guān)。

D、電源線使用防火電纜且雙電源供電。

C、應(yīng)有轉(zhuǎn)換為消防狀態(tài)的操縱功能。

D、具有客梯的各類功能。

3.3.3自動(dòng)扶梯

3.3.4各類風(fēng)機(jī)

3.3.4.1整體安裝質(zhì)量

A、機(jī)座支架應(yīng)焊接牢固平穩(wěn)，清潔，油漆完整。

D、風(fēng)機(jī)與機(jī)座應(yīng)連接牢固，且機(jī)座應(yīng)有減振裝置，地腳螺栓務(wù)必有彈簧墊。

C、風(fēng)機(jī)與風(fēng)管應(yīng)使用帆布軟連接，連接緊密，不可有漏氣。風(fēng)閥應(yīng)動(dòng)作靈活可靠。

D、電機(jī)容量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，絕緣良好，銘牌完好、清晰。

E、接地可靠。

F、各類轉(zhuǎn)向標(biāo)志、風(fēng)閥標(biāo)志、風(fēng)向標(biāo)志就完整、正確。

3.4.2操縱箱

A、參照3.1.1標(biāo)準(zhǔn)

D、電源到風(fēng)機(jī)電機(jī)接線盒處的連接套管應(yīng)使用蛇環(huán)管等柔性套管。

3.4.3風(fēng)管

A、安裝務(wù)必牢固。位置標(biāo)高、規(guī)格尺寸與走向符合設(shè)計(jì)要求。

D、防火閥檢查孔位置務(wù)必設(shè)在便于操作的部位。

C、支吊、托架務(wù)必油漆完好、清潔，安裝牢固。

D、風(fēng)管折角平直、圓弧均勻，兩端平面平行，無翹角、凹坑劃傷。表凹不大于10MM。

3.4.4電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查

A、運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪聲與振動(dòng)應(yīng)不超過設(shè)計(jì)要求

D、電動(dòng)機(jī)無特殊發(fā)熱與噪聲。

C、用鉗形表檢測(cè)運(yùn)行電流不應(yīng)超過額定電流，試運(yùn)轉(zhuǎn)不得少于8小時(shí)。

D、關(guān)于雙速的排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)先檢查低速時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)情況。然后再檢查高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

E、檢測(cè)風(fēng)壓是否符合設(shè)計(jì)要求（或者檢查調(diào)試記錄）

F、消防風(fēng)機(jī)的電源應(yīng)使用雙路電源供電（雙路電源切換試驗(yàn)）。

G、風(fēng)機(jī)的軸承應(yīng)涂有足夠的潤(rùn)滑油。

3.4.5各類水泵

3.4.5.1泵體

A、