2021年第二季度深圳物業(yè)市場回顧與展望

savills

第一太平戴維斯

1

:深圳甲級寫字樓市場

深圳經(jīng)濟基本面I地區(qū)生產(chǎn)總值savills

一季度，全市經(jīng)濟運行開局良好，穩(wěn)定恢復(fù)，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長17.1%,兩年平均增長4.6%

---------截至2021年第一季度末---------■■第一產(chǎn)業(yè)（左軸）?第二產(chǎn)業(yè)（左軸）

；第三產(chǎn)業(yè)（左軸）GDP同比增長率（右軸）

一第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)息值同比增長率（右軸）

30,000

全市地區(qū)生產(chǎn)總值：6,867.5億元

（同比▲17.1%,兩年平均▲4.6%）

第三產(chǎn)業(yè)增加值：4,566.1億元

（同比▲14.8%,兩年平均▲6.2%）

■深圳總體經(jīng)濟開年表現(xiàn)較去年顯著回暖

■同期，第三產(chǎn)業(yè)增加值比例升至66.5%,經(jīng)濟結(jié)

構(gòu)優(yōu)化發(fā)展

來源:深圳市統(tǒng)ii■局,第一太平雌斯華南區(qū)研究部,20213

深圳經(jīng)濟基本面I商事主體統(tǒng)計savills

私營企業(yè)仍為主力構(gòu)成，外資企業(yè)受疫情全球大流行的影響而放緩增長速度

截至就2021至2020年第年一末季度末

—私營企業(yè)：累計總數(shù)（左軸）—外資企業(yè)：累計總數(shù)（左軸）

—內(nèi)資企業(yè)（不含私營）:累計總數(shù)（左軸）一內(nèi)資企業(yè)（不含私營）：累計總數(shù)同比墻長率（右軸）

----外資企業(yè)：累計總數(shù)同比ii長率（右軸）——私*企業(yè)：累計總數(shù)同上匕!長率（右軸）

全部企業(yè)：累計總數(shù)同比增長率（右軸）

企業(yè)累計總數(shù)：232.0萬戶25045%

（同比A11.0%）

30%

/O、

0-0

15%

私營企業(yè)累計總數(shù)：224.3萬戶

（同比ui4％）

■是深圳企業(yè)主力構(gòu)成，占比高達(dá)

96.7%00%

-15%

外資企業(yè)累計總數(shù)：6.9萬戶

（同比A1.2%）-30%

■受疫情全球大流行的影響，外資企業(yè)增速放緩。

來源深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,20214

深圳甲級寫字樓市場I市場分布savills

深圳甲級寫字樓市場I現(xiàn)有存量與新增供應(yīng)savills

2021年第二季度，甲級寫字樓供應(yīng)減量，季內(nèi)僅1個項目交付，全市總存量為874.7萬平方米

?本季內(nèi)僅有1個項目入市，為

前海頤都大廈，新增供應(yīng)3.5

萬平方米。

?2021年上半年，全市新增供

應(yīng)累計達(dá)44.1萬平方米。

?截至季末，全市甲級寫字樓總

存量為874.7萬平方米。

來源:第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，20216

深圳甲級寫字樓市場|子市場存量分析savills

南山甲級寫字樓存量為全市最高，且保持快速擴張

■福田區(qū)南山區(qū)■羅湖區(qū)■寶安區(qū)

?南山和福田兩區(qū)同為市場供應(yīng)10

OO

主力，合計共占市場總存量的

90O

85.2%.0O

80O

0O

70WO

?自2020年第三季度起，南山

6

甲級寫字樓存量為全市最高，0O

且保持快速擴張。0O

米5W

花

濟4

月

3

2

1

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,20217

深圳甲級寫字樓市場I供應(yīng)與需求I新增供應(yīng).凈吸納量及空置率

季內(nèi),全市凈吸納量16.4萬平方米，超過同期新增供應(yīng)量約4倍，并與近五年季均值持平，意味著市場穩(wěn)savills

步復(fù)蘇。全市平均空置率26.4%,環(huán)比下降1.6個百分點，約相當(dāng)于回歸至疫情爆發(fā)初期水平-w

—新地供應(yīng)（左軸）?凈吸納里（左軸）季均凈吸納量（左軸）——年度平均凈吸納里（左軸）空置率（右軸）

7035%

2016-2020年度平均凈通納量為62.9萬平方米

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,20218

深圳甲級寫字樓市場I需求I子市場凈吸納量分析savills

第二季度，受壓抑的需求已于上季釋放，因此需求增長恢復(fù)常態(tài)，全市凈吸納量錄得16.4萬平方米

?2021年第二季度，由于因疫情而延遲的需

求已于上季大量釋放，因此需求增長恢復(fù)常

態(tài)，全市凈吸納量錄得16.4萬平方米。

?南山區(qū)的凈吸納量仍是季內(nèi)最高，達(dá)約

9.6萬平方米，TMT租戶仍是主力，新

經(jīng)濟企業(yè)拓張或升級需求顯著。

?其次，福田區(qū)的凈吸納量5.7萬平方

米，區(qū)內(nèi)企業(yè)升級搬遷需求日益增加。

來源,■第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,2021

深圳甲級寫字樓市場|需求|主要租賃需求分析|2021年第二季度savills

新增租賃需求仍主要源自于TMT及金融業(yè)；此外，源自專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)的租賃需求亦表現(xiàn)活躍

租賃需求強勁之行業(yè)租賃需求穩(wěn)定之行業(yè)

國TMT（科技、媒體和通信）坳零售與貿(mào)易

咨^金融業(yè)16消費者服務(wù)

啦］專業(yè)服務(wù)健康醫(yī)療

晶I房地產(chǎn)0制造與能源

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202110

深圳甲級寫字樓市場I供應(yīng)與需求I子市場空置率分析

季內(nèi)市場的新增供應(yīng)壓力小，同時需求保持增長，各子市場空置率均悉數(shù)下調(diào)，全市空置率環(huán)比及同比均savills

下降1.6個百分點,至26.4%第-太平戴維斯

環(huán)比變化同比變化

子市場空置率

（百分點）（百分點）

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202111

深圳甲級寫字樓市場I市場租金I子市場租金指數(shù)對比savills

以價換量策略持續(xù)，優(yōu)質(zhì)租戶享談判優(yōu)勢，全市租金指數(shù)季內(nèi)仍保持下行但降幅持續(xù)收窄，環(huán)比微跌0.2%

平均租金租金指數(shù)租金指數(shù)

子市場200

（元/平方米/月）環(huán)比變化同比變化

180

福田區(qū)209.7-0.6%-2.1%

160

南山區(qū)171.50.1%-2.5%

140

羅湖區(qū)177.20.6%-3.9%120

100

寶安區(qū)149.2-1.5%-1.6%

80

全市183.6-0.2%-2.4%O/O,O/O/O/O,O,O/O/O,O/O/O,O/O/O/O/OZO/O/O,O,O,OZO/O,O,O/O/O/O,O/O/O,O,O,O/OZO/O/O,O/O,O,O/OZO,OZO/O,O,O,O/O,O/

200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202112

深圳甲級寫字樓市場I市場展望I未來新增供應(yīng)及存量預(yù)測savills

百萬級年增供應(yīng)量將是未來五年常態(tài)。2021年,預(yù)計市場將同比擴容16.9%

■現(xiàn)有存量■新塔供應(yīng)

?2021年，深圳甲級寫字樓市場

預(yù)計有共計約140.5萬平方米

的可租賃面積計劃竣工交付，

市場規(guī)模將同比擴容16.9%.

?未來五年(2021-2025),

預(yù)計年均新增供應(yīng)量為107.4

萬平方米，百萬級年增供應(yīng)量

將是未來五年常態(tài)。

?五年后市場規(guī)模預(yù)計將超過

L350萬平方米。

來源：第一太平曜斯華南區(qū)研究部,202113

深圳甲級寫字樓市場I市場展望I未來新增供應(yīng)預(yù)測savills

南山將是未來五年新增供應(yīng)主力來源，占已知總量八成，同時羅湖、福田新規(guī)劃片區(qū)有望再為市場帶來新供應(yīng)

■福田區(qū)■南山區(qū)■羅湖區(qū)■寶安區(qū)

?2021年上半年，市場已經(jīng)交

160

付約44.1萬平方米的可租賃

甲級寫字樓面積；下半年預(yù)計

140

尚有96.5萬平方米將計劃交

付。全年合計供應(yīng)量達(dá)140.5

120

萬平方米。

?2021年至2025年，可租賃100

甲級寫字樓面積的供應(yīng)總量將

達(dá)約537萬平方米。其中逾80

八成集中于南山區(qū)。

60

/南山區(qū)規(guī)劃涵括四大總部基地

以及前海蛇口自貿(mào)區(qū)

40

/羅湖區(qū)新供應(yīng)主要來自于新規(guī)

劃的筍崗片區(qū)

20

/福田區(qū)香蜜湖片區(qū)的新規(guī)劃或

未來將為區(qū)域再帶來新供應(yīng)0

*注：以可租賃建筑面積計算

來源:第一太平^^華南區(qū)研究部.202114

深圳甲級寫字樓市場|市場展望|2021年第三季度

第三季度，市場料將有40.2萬平方米新供應(yīng)，或進(jìn)一步加劇供過于求及推升空置率；全市租金將維持下行趨savills

勢，但降幅有限*大率1m跖

a

新增供應(yīng)空置率租金投資市場

-2021年第三季度，預(yù)計有4-受新供應(yīng)的預(yù)期影響，已有所-市場將繼續(xù)以租戶方為主導(dǎo)，-境內(nèi)投資者仍是市場主角；

個甲級寫字樓項目交付，合緩和的供過于求狀況可能再次優(yōu)質(zhì)租戶仍享有更強的議價能海外投資機構(gòu)保持對市場動

計約40.2萬平方米的可租賃加劇，空置率將因此上升力態(tài)的關(guān)注

面積

-全市租金將維持下行趨勢，-自用買家問詢量相對較高

但預(yù)計降幅有限，但年底降

幅或有擴大可能

??

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202115

如￡U而琳昌金M霞

Illllllllll:

A

微痞群I1

◎免費獲取全國重點城市實時房地產(chǎn)市場報告及城市迸入報告；

4I7-尸q3￡1丁J尸

J每日免費分享地產(chǎn)干貨、精華研報素材；

◎與群友交流溝通近期市場形勢，群主免費提供相關(guān)研報素材。

電、E%一//J

掃一掃添加小編微信進(jìn)群:備注：城市?公司?業(yè)務(wù)領(lǐng)域?姓名

好，d4-，7|J,

A.迷乩….一

,6'A?

b&'產(chǎn)產(chǎn)、,.OW

知根星球“地產(chǎn)研報素材“口口」

◎房地產(chǎn)各個領(lǐng)域海量研報素材大全免費下載；

O每月同步更新1000+房地產(chǎn)研報素材；

◎支持相關(guān)地產(chǎn)形勢問答，及調(diào)研或研報小定制。

全網(wǎng)最低價，日均2.4毛錢

深圳經(jīng)濟基本面|常住人口總數(shù)及同比變化savills

2020年,全市常住人口達(dá)1,756萬人。十年間,人口繼續(xù)保持較快增長，賦能深圳零售物業(yè)市場持續(xù)發(fā)展

截至2020年

楙

innnnr

irninmn

深圳常住總?cè)丝冢?,756萬人

■占全省常住人口數(shù)的13.9%

Y

2010-2020

深圳市全國人口普直結(jié)果

十年增量：▲713.6萬人

■一線城市中居增量第一名

?占全省同期增量的三分之一

十年年均增速：▲5.4%

?較上個十年加快1.4個百分點

注：2020年數(shù)據(jù)暫依“七普”公告補充并進(jìn)行相應(yīng)計算,其它數(shù)據(jù)暫以過往統(tǒng)計年鑒為準(zhǔn).后續(xù)若統(tǒng)計部門對歷史人口數(shù)據(jù)進(jìn)行修正,則以修正后數(shù)據(jù)為準(zhǔn).

來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202117

深圳經(jīng)濟基本面I人均可支配收入、人均消費支出及同比變化savills

人均可支配收入及消費支出逐年提高，2020年，前者同比上升3.8%,后者同比上升5.9%

截至2020年末

■人均入（班）人均清費支出（左軸）

一人均入同趣化（滿）人均消費支出同比變化（右軸）

等

人均可支配收入：64,848元

（同比▲3.8%）

里

人均消費支出：40,581元

（同比A5.9%）

來源:深圳市統(tǒng)ii■局,第一太平雌斯華南區(qū)研究部,202118

深圳經(jīng)濟基本面I社會消費品零售總額及同比變化

截至5月末，深圳社會消費品零售總額同比增長28.2%,消費市場正持續(xù)恢復(fù)

截至2021年5月末

■社會消費品害色總額（左軸）一同tt?化（右軸）

O10,000----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------40%

8,000

深圳社會消費品零售總額

3,704.4億元

（同比▲28.2%）居6.000-------------------------------

?2021年1-5月，深圳社會消費品零售總額同比大5■

幅上升28.2%。、40<>0

■其中，分消費類型看，餐飲收入增長好于商品零售Trilli]1/

O商品零售同比增長26.5%

o餐飲收入同比增長43.5%

■網(wǎng)上零售持續(xù)快速增長

。限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)商品零售額同比增長

oJLU

a§

注：2009年-2019年數(shù)據(jù)已根據(jù)全國第四,

來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平雌斯華南區(qū)研究部,202119

深圳零售物業(yè)市場I零售商圈分布savills

:M4萬軍方*

VKHflA：423a元/■方必月

W”：73%

存量883萬等方塞

平均租金:590.味/平方米用

現(xiàn)才：63%

刖|

存?140。萬平方"

▼加畬61733方”/月

帆隔!■空■率:12￡%

新興前就

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202120

深圳零售物業(yè)市場I現(xiàn)有存量與新增供應(yīng)savills

2021年第二季度,市場無新增供應(yīng)入市，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持在532.5萬平方米

■現(xiàn)有存量■新地供應(yīng)

?2021年上半年，僅一個新項目入市，

600

為市場帶來6.5萬平方米新增供應(yīng)。其

中，2021年第二季度，全市無新增供

應(yīng)。

500

?截至季末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持

在532.5萬平方米。

400

來源:第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202121

深圳零售物業(yè)市場I子市場存量分析savills

深圳零售物業(yè)市場正朝多中心、多商圈方向發(fā)展

?深圳零售物業(yè)市場正朝多中心、多商圈方■羅湖?福田■南山寶安?龍崗■龍華

向發(fā)展。

/截至本季末，核心商圈（羅湖、福田、南

山）與新興商圈（寶安、龍崗、龍華）的存

量比約為6:4,后者的比例逐漸增加。

/在品牌次級、業(yè)態(tài)多樣性、物業(yè)的設(shè)計品質(zhì)

等方面，核心商圈持續(xù)占據(jù)絕對優(yōu)勢。而新

興商圈中，寶安的項目品質(zhì)相對優(yōu)異。

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202122

深圳零售物業(yè)市場I供應(yīng)與需求I新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

2021年第二季度，全市凈吸納量為2.6萬平方米,較去年同期負(fù)值表現(xiàn)形成鮮明對比，但較2019年同期水savills

平仍有差距。上半年，全市凈吸納量累計達(dá)7.4萬平方米第-太平戴維斯

■■新增供應(yīng)（左軸）一凈吸納量（左軸）季均凈吸綱量（左軸）——年均凈吸納量（左軸）一空首率（右軸）

6014%

-100%

QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4Q1Q2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2

201620172018201920202021

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202123

深圳零售物業(yè)市場I需求I子市場空置率分析savills

第二季度，全市平均空置率環(huán)比微降0.5個百分點至9.3%。半數(shù)子市場空置率環(huán)比回落

環(huán)比同比

子市場空置率

（百分點）（百分點）

福田9.0%-1.1-0.3

羅湖13.9%-1.96.9

南山12.7%-0.84.1

寶安6.3%0.73.0

龍岡4.3%0.30.8

龍華7.3%0.4-0.5

全市9.3%-0.52.0

來渡:；痔幽編巾儂期主雌砸領(lǐng)蛹，鋪2021;以GFA計算24

深圳零售物業(yè)市場|需求|主要租賃需求分析|2021年第二季度savills

除素來主導(dǎo)市場的餐飲類以外,季內(nèi)美妝類及配飾類的租賃需求強勁，中高端品牌持續(xù)進(jìn)軍深圳零售市場

租賃需求強勁之業(yè)態(tài)租賃需求穩(wěn)定之業(yè)態(tài)

至，餐飲

福親子設(shè)施

Q護膚品、化妝品及香水時尚

配飾超市及百貨

施汽車休閑及娛樂

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202125

深圳零售物業(yè)市場I市場租金I子市場租金指數(shù)對比savills

第二季度，多數(shù)子市場租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.2%,同比上升1.1%

25O

平均租金

租金指數(shù)租金指數(shù)

子市場（元/平方

環(huán)比變化同比變化

米/月）23O

21O

羅湖1,395.00.0%0.0%19O

。

。

工1

福田672.8-0.4%-0.4%7O

O

O

N15O

'

南山612.30.1%1.4%I

cy13O

龍1*岡1U-I550.00.0%3.7%

11O

寶安

590.03.3%6.0%9O

龍華423.80.0%0.3%

QlQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2

全市655.20.2%1.1%20142015201620172018201920202021

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202126

深圳零售物業(yè)市場I市場展望I未來新增供應(yīng)預(yù)測savills

2021年將迎供應(yīng)高峰，且供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)多樣，值得關(guān)注的是，前海有數(shù)個項目計劃于年內(nèi)開業(yè)

?2021年將迎供應(yīng)高峰，預(yù)計共有七個優(yōu)

質(zhì)零售項目開業(yè)，合計面積達(dá)約87.5萬

平方米，供應(yīng)來自多個不同商圈。

/其中，第二季度計劃開業(yè)的項目包括有龍華

壹方城（25萬平方米八龍崗萬達(dá)廣場

（30.5萬平方米）.

?2021至2025年，預(yù)計將新增17個優(yōu)

質(zhì)零售項目，合計面積接近200萬平方

米。

/市場開發(fā)商/運營商格局將愈發(fā)多樣化。未來

新增項目中，除有深耕深圳的華潤置地、招

商蛇口、華僑聯(lián),還贈萬達(dá)、嘉里建

設(shè)、新世界發(fā)展等參與其中.

/總體市場供應(yīng)品質(zhì)將獲提升，消費人流亦伴

隨新地鐵線路而分流.

?同時，存量零售物業(yè)將積極計劃改造升級,

以強化自身在未來市場的競爭力。

來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部,202127

深圳零售物業(yè)市場|市場展望|2021年第三季度savills

市場有望迎來新項目，項目預(yù)計將以較高入駐率開業(yè)，空置率趨勢料將維持穩(wěn)定

投咨市場

-可售的優(yōu)質(zhì)零售項目仍

然有限

-點圳人口增長及聚集的

趨勢是吸引投資者關(guān)注

本地零售物業(yè)的一大要

素