房地產(chǎn)投資研究報告樣本

理論和現(xiàn)實問題分析評價北京交通投資為何高？【詳情】現(xiàn)在北京，是伴隨城市經(jīng)濟發(fā)展、計劃逐步失序經(jīng)典，這必將逐步成為全球研究交通城市病不光彩范例。關鍵數(shù)據(jù)北京8月推出新盤45個，均價達成6208元/平米北京1-8月土地開發(fā)投資11.9億，同比下降36.5%8月上海住宅指數(shù)較去年同期下降了51%浙江1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年同比增加39.4%每七天關鍵點建設部頒布新規(guī)：業(yè)主不得擅用共用設施牟利建筑施工許可證未到手，中央電視臺新址動土尚須時日北京南中軸路改造工程主體工程已基礎完工北京經(jīng)過“舊房改造保護議案”，四合院交易有望規(guī)范化8月上海樓市平均成交價為7550元/每平方米深圳三級市場交易旺盛，二手房價普遍上漲浙江省內(nèi)權威部門首次公布樓市泡沫預警?？?71個停緩建項目將在明年上六個月處理完成廣交會將遷址到琶洲舉行風險/機會提醒機會：南城成為北京二手房交易新亮點風險：上海二手房成交量增加，外圍地域次新房投資蘊含風險安邦服務熱線：電話：86-10-67686761傳真：86-10-67686760理論和現(xiàn)實問題分析評價北京交通投資為何高？北京市交通擁堵總是一個說不完話題，對于這么問題似乎是人人全部能夠有自己見解，個個全部能夠發(fā)表意見。而認真看待全部這些意見，很輕易就可發(fā)覺，絕大多數(shù)只能說是“有幾分道理”而已。在這里，安邦集團研究總部城市戰(zhàn)略研究小組關鍵分析是北京交通投資效率問題。今年北京政協(xié)會議上發(fā)表了一份民建北京市委匯報，這個匯報指出，北京市對交通基礎設施投入，在九五期間達400億元，占GDP4.3%；十五期間估計投入838億元，占GDP5.15%，這么投資力度在全世界全部是少見。民建匯報認為，這是國際“城市病”在北京提前發(fā)作而造成。對于交通問題，北京市也是重視——北京請來了俄羅斯教授進行會診。俄羅斯建筑科學院副院長勞夫維奇指出了一個很有意思問題，中國首全部北京和俄羅斯首全部莫斯科城市現(xiàn)實狀況有著驚人相同，全部是“單中心加環(huán)線”模式，所以會造成大量交通堵塞問題。大家假如上網(wǎng)話，還能夠看到更多言論和見解，但安邦集團城市戰(zhàn)略研究教授認為，全部這些說法似乎全部有著幾分道理，但卻全部沒有說到點上。因為就城市戰(zhàn)略角度來研究，現(xiàn)在北京是一個最經(jīng)典單關鍵城市，而這是最原始城市形態(tài)。和現(xiàn)在相比，我們老祖宗北京不是這個樣子，那是一個很經(jīng)典網(wǎng)絡分布型城市結構。所以現(xiàn)在北京，是伴隨城市經(jīng)濟發(fā)展、計劃逐步失序經(jīng)典，這必將逐步成為全球研究交通城市病不光彩范例。需要加以解釋是，在城市戰(zhàn)略領域，評定交通情況時候，有兩個常見指標一個是連結度，一個是通達度，連結度是看每一個地方是否全部有路，能否實現(xiàn)交通；而通達度是看最短路徑，在北京而言，連結度實現(xiàn)是很好，但通達度大成問題，因為北京從一個地方到另一個地方，全部要轉圈子，連結度肯定就會相對較低。做這個分析有兩個原因，一個是回復俄羅斯建筑教授說不清楚問題——為何單關鍵城市交通問題會很嚴重？另一個是回復北京交通投資為何總是很高，但效率又奇低。其實，很簡單道理是，通達度很低情況下，大量車輛被放置于道路之上，道路利用效率大為降低了；而一樣是因為通達度很低，兩點之間原來建一個直線最省錢，結果卻需要繞圈子，變成了曲線，造價當然會大大上升。很顯然，北京交通投資假如根據(jù)現(xiàn)在方法繼續(xù)一圈圈建下去，將會繼續(xù)是多花錢，少辦事經(jīng)典代表。實際上，就是現(xiàn)在改起來，也是相當艱苦，因為必需進行整個城市結構性調(diào)整才行。中國計劃界權威吳良鏞認為，僅僅憑借交通技術來處理城市發(fā)展問題是行不通，包含交通擁堵在內(nèi)大城市病，必需經(jīng)過城市發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)新給予根本處理。她見解是有道理，符合城市戰(zhàn)略現(xiàn)代理論，可惜對此有了解人極少，尤其是城市管理者們尚不了解這一點。返回首頁行業(yè)數(shù)據(jù)信息北京8月推出新盤45個，均價達成6208元/平米北京樓市8月份新盤個數(shù)比上月增加了近一倍，新推出樓盤共有45個，其中商業(yè)項目3個，寫字樓項目6個，商住項目1個，別墅項目4個，其它30余個為一般住宅。從環(huán)線分布來看，在30個一般住宅中，仍然是四環(huán)周圍及四環(huán)外項目占了大多數(shù)，四環(huán)外項目標百分比比前多個月全部有所增加。但就是在這么情況下，一般住宅新盤均價卻比前多個月漲幅較大。均價達成6208元/平米，比上月增加了400元/平米左右。據(jù)分析，這關鍵是因為6000元/平方米以下項目百分比降低，6000-8000元/平米項目百分比增加，在本月新盤中，均價在6000元/平米以上項目占了近40%百分比，而且均價較高多個項目，規(guī)模也比較大，所占權重比較大，使得整體均價有所提升。從方向分布來看，東向新盤推出量仍然是最多，占了1/3，其次是北向和東北向?？梢姳本┏鞘虚_發(fā)燒點仍然集中在右上角區(qū)域。（LSJ）返回首頁北京1-8月土地開發(fā)投資11.9億，同比下降36.5%據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1-8月，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地開發(fā)投資為11.9億，同比下降36.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房供給和銷售同比仍然增加顯著。截至8月底，完成土地開發(fā)面積161.6萬平方米，同比下降56.2%；購置土地面積268.7萬平方米，同比下降58.2%。據(jù)了解，1-8月北京房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成投資733.9億元，同比增加20.8%。其中，建安工程完成投資449.9億元，增加18.5%，占開發(fā)投資61.3%；設備購置完成16.3億元，增加58%；多種費用支出267.8億元，增加23%。從投資用途看，住宅完成投資397.2億元，增加16.7%；辦公樓完成102.1億元，商業(yè)營業(yè)用房完成43.6億元，分別增加56%和55.7%。另外，到8月底，今年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1353.7億元，占全市今年到位資金72.6%，和房地產(chǎn)完成投資相比有619.8億元順差，資金到位率148%。在本年到位資金中，受部分新合資項目進入實質(zhì)性建設階段影響，開發(fā)到位資金中利用外資情況顯著好轉，其中外商直接投資到位14億元，同比增加2.9倍。因為資金到位充裕立即，對北京房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加，起到了主動保障作用。統(tǒng)計局認為，伴隨后多個月協(xié)議土地出讓方法結束，各開發(fā)企業(yè)將把關鍵精力投入到現(xiàn)有工程開發(fā)上，北京整體開發(fā)投資速度將保持適宜發(fā)展水平。（返回首頁北京CBD二手房僅為一手房價格45%據(jù)“我愛我家”公布最新統(tǒng)計匯報，京城部分熱點地域一二手房差價顯著，尤其是CBD關鍵地域，因為一手房價格奇高，其一二手房價格落差已在北京市位居首位。據(jù)了解，在CBD新建樓盤大多為高級住宅，房價平均在10000-13000元/平米。而該區(qū)二手房價格現(xiàn)在在5000-6000元/平方米左右，僅為該地域一手房價格45%左右。這是因為CBD地域土地稀缺性造成地價貴，開發(fā)商通常全部將其開發(fā)成高級公寓或商住兩用樓，所以一手房價普遍高得驚人。統(tǒng)計匯報同時顯示，相對于商品房，CBD地域一二手公寓之間差價并不顯著，現(xiàn)在CBD地域一手公寓價格約在10000-14500元/平方米左右，二手公寓價格則在8000-1元/平方米左右，約為同區(qū)一手公寓80%左右。而因為大型外資企業(yè)集中，該地域租賃市場相對很穩(wěn)定：面積在50-70平方米一居公寓，租賃價格為4000-6000元/月，面積在90-120平方米二居，租賃價格為7000-9000元/月。有教授稱，CBD地域公寓租金收益和回報率是北京市較高，穩(wěn)定租賃需求和高額租賃回報使得該地域二手公寓仍擁有較大購置需求。（返回首頁上海8月44個新盤入市，其中內(nèi)環(huán)線漲幅最為突出近日，據(jù)一份權威匯報指出，8月上海新盤市場呈連續(xù)升溫態(tài)勢，這是至今年內(nèi)環(huán)線新盤供給量最集中30天，而上六個月環(huán)線內(nèi)新盤供給僅占總量18%。匯報顯示，8月新盤供給量再次突破40例大關，共有44例新盤集中入市，是去年同期兩倍。值得關注是，8月內(nèi)環(huán)線以內(nèi)新盤供給量較前多個月大幅上升，共有13例新盤在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，占新盤總量近1/3，和內(nèi)外環(huán)間新盤所占比重持平；而這個數(shù)字和上月相比增幅為12%。其中，市中心新盤量增至9%，在很大程度上緩解了前一段時間以來中心城區(qū)新盤供給相對短缺局面。但內(nèi)環(huán)線內(nèi)新盤集中上市也帶動了中高價物業(yè)比重增加。8月里每平米7000-10000元中高價位物業(yè)為15例，占新盤總量34%，已經(jīng)成為所占百分比最大一個價格區(qū)間；而8月每平米7000元以上中高價位物業(yè)則總共推出28例，占新盤總量7成以上。業(yè)內(nèi)分析師指出：本月內(nèi)環(huán)線內(nèi)新盤放量關鍵得益于超級大盤帶動，但在期房限轉后大量現(xiàn)房能夠入市之時，二手房市場回暖肯定會對新房市場形成一定壓力，中高價新盤大量供給盡管有一定需求支撐，但完全消化需要時間。（RSL）返回首頁8月上海住宅指數(shù)較去年同期下降了51%中房上海指數(shù)辦公室公布最新調(diào)查顯示，8月中房上海住宅指數(shù)為1233點，較上月上漲14點，漲幅僅為1.1%，今年1-8月累計上漲110點，漲幅為9.8%，和去年同期上漲20%相比，漲幅下降了51%。其中快要8成樓盤房價平穩(wěn)，房價下跌和高漲樓盤累加起來只有3個。從中房調(diào)查樣本分析，77%樣本樓盤保持價格平穩(wěn)。住宅類上漲個案33個，較上月顯著增加，但平均增幅保持在5.5%左右緩漲水平，較上月有所下降，而漲幅達成10%個案僅是地處老西門成熟地段一個樓盤，較上月降低3個；相正確，價格下降樓盤也只有2個，比上月大幅降低，降幅則分別為1%和5%。從市場基礎態(tài)勢來分析，宏觀調(diào)控對房市作用不容忽略，投機性和投資性需求已得到較大抑制——房價保持高位運行，但漲幅已顯著放緩，購房急躁心態(tài)得到舒緩。房價漲跌取決于供求關系，其背后是住房消費者資金規(guī)模多和寡，因為利率高低改變將直接造成資金多和寡相互轉換及轉換程度，現(xiàn)在宏觀調(diào)控讓這種風險被更多消費者認識了。（LSJ）返回首頁浙江1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年同比增加39.4%浙江省統(tǒng)計局最新公布數(shù)字顯示，今年1-8月全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資691.19億元，比上年同期增加39.4%。該局分析認為，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅自年初以來呈逐月回落態(tài)勢，且目前回落幅度逐步減小，已經(jīng)顯示平穩(wěn)。相關統(tǒng)計數(shù)字顯示，1-8月，浙江省商品房施工面積10957.35萬平方米，其中住宅8552.07萬平方米，分別增加35.0%和34.7%。商品房銷售面積1032.79萬平方米，其中住宅879.50萬平方米，分別增加2.2%、4.1%；預售面積2027.84萬平方米，其中住宅1739.86萬平方米，分別增加30.5%、30.5%。（LSJ返回首頁市場動態(tài)業(yè)界認為，港資近期不會大舉進入內(nèi)地房產(chǎn)市場日前，作為一位長久研究跟蹤香港及海外資金進入內(nèi)地城市開發(fā)投資進程中原專業(yè)顧問研究部高級經(jīng)理關志康認為：近期內(nèi)香港本土大財團不會大幅調(diào)整其投資策略，再次大舉進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。關認為，盡管港資財團近期在內(nèi)地部分城市有增加地產(chǎn)投資跡象，今年市場上真正唱主角，卻是以國際著名投行摩根斯丹利及荷蘭ING集團等為首海外資本，它們不僅替換了前幾年頗為活躍新加坡資金成為外資新勢力。近期在內(nèi)地比較搶眼港資地產(chǎn)商一類是瑞安、信和等企業(yè)，它們屬于香港二線地產(chǎn)商。有消息披露，瑞安集團日前把旗下三個內(nèi)地地產(chǎn)項目注入瑞安房地產(chǎn)，使其在內(nèi)地可建總樓面面積達710萬平方米，土地貯備足夠未來十年開發(fā)，全部發(fā)展總投資將達80億美元；第二類港資企業(yè)，是中海、招商等所謂紅籌國企，它們以香港為融資平臺，同時在內(nèi)地擁有強大政府資源；至于和黃、新鴻基、恒基等本土頂級地產(chǎn)商，從整體上說將持保守投資態(tài)度。依據(jù)關志康分析，香港地產(chǎn)商習慣于到市中心拿地開發(fā)，一來可做中高級產(chǎn)品；二來可做長線持有物業(yè)，但京滬穗深等內(nèi)地發(fā)達城市現(xiàn)在公開出讓土地，基礎全部在城市外圍甚至郊區(qū)，只適合開發(fā)中低價住宅出售。另外，不少香港財團多年來增加海外投資及跨行業(yè)投資，既取得新盈利機會，又能分散投資風險，某種程度上也減緩了她們進入內(nèi)地地產(chǎn)市場速度。（LSJ）返回首頁南城成為北京二手房交易新亮點據(jù)統(tǒng)計資料顯示，今年7月份北京二手房交易總量為2181套，二手房均價為2517元/平米，分別較6月份下降了36%和31.9%。然而南城交易卻異?；鸨?，成為北京二手房交易新亮點。7月份各區(qū)成交量排行顯示，朝陽區(qū)仍高居榜首外（其成交量占總成交量29.7%），以前穩(wěn)居排行榜第2位海淀區(qū)二手房交易量已經(jīng)下滑至第5位。而在南城豐臺和大興區(qū)，分列交易榜二、四位，其成交量分別占全市總成交量13.8%和6.4%。對此，專業(yè)人士認為：海淀區(qū)業(yè)主對房價預期過高，是造成該區(qū)域二手房有價無市，交易量下降關鍵原因；而價格低廉、南北軌道交通預期利好則是帶動豐臺、大興區(qū)域二手房交易增加關鍵原因。7月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全市商品房預售均價高達6807元/平米同時，南部豐臺、大興等地域商品房預售均價僅為4799元/平米和4407元/平米。一樣，和二手房均價高達5822元/平米東城區(qū)相比，南部豐臺和大興地域4266元/平米、2310元/平米二手房價格已經(jīng)足以吸引收入不高工薪階層到南城置業(yè)。另外伴隨地鐵5號線修建過半和當?shù)罔F4號線立即動工，大家對南城二手房關注度空前高漲。業(yè)內(nèi)人士認為伴隨市政配套、生活配套愈加完善，南城有望成為二手房交易新熱點。（LSJ）返回首頁北京未來CBD交通詳規(guī)已經(jīng)制訂完成伴隨中央電視臺新址就將正式開工，未來CBD交通愈加成為大家關注焦點。近日，朝陽區(qū)副區(qū)長透露，未來CBD絕不會成為京城交通瓶頸，現(xiàn)在具體交通計劃已經(jīng)制訂完成，未來CBD將建立四大公交換乘站、七大地鐵站和兩層地下通道交通體系。據(jù)了解，在CBD區(qū)域內(nèi)，公交車將在區(qū)域內(nèi)部獨立形成系統(tǒng)。該線路上設置公交專用道，同時采取大容量公交車；根據(jù)計劃，現(xiàn)有和未來計劃中四條地鐵線路將負擔CBD區(qū)域公交出行量40%，約每日36000人次；計劃用3年左右時間，完成CBD區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)改造，確保在項目大規(guī)模建設完成前建立起完善路網(wǎng)體系。對崇文門內(nèi)大街至東五環(huán)、機場路至廣渠路泛CBD地域，總計82平方公里范圍內(nèi)路網(wǎng)調(diào)整、節(jié)點改造、公交場站設置、公交線路調(diào)整，減輕CBD交通壓力；CBD區(qū)域重大項目根據(jù)政府計劃將地下空間進行了預留，并在進入CBD邊緣進行出入口設計即可達成在地下通暢效果；計劃中特意在區(qū)域內(nèi)設置了環(huán)狀綠化系統(tǒng)、兩條綠化軸線和四個專題公園；未來CBD地域計劃停車位63450個，其中90%為地下停車，建筑面積約為250萬平米，關鍵在地下二層。另外，在總面積約4平方公里CBD中又計劃出了CBD關鍵區(qū)，它在國貿(mào)橋東北角，現(xiàn)中服大廈所在區(qū)域，未來這一關鍵區(qū)將是超高層大廈集中區(qū)域；正在制訂泛CBD交通計劃，泛CBD是指崇文門內(nèi)大街至東五環(huán)、機場路至廣渠路區(qū)域，總計面積82平方公里。（LSJ）返回首頁上海政策調(diào)控出現(xiàn)“環(huán)線地域概念”有失公平近期，上海各銀行全部不一樣程度地提升二手房貸款“門檻”。應該說，這正表現(xiàn)了政策調(diào)控意義。然而，在房貸收緊政策中，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“環(huán)線地域概念”。據(jù)悉，上海多家銀行已停止在奉賢、金山、南匯、崇明等5個地域發(fā)放二手房貸款；內(nèi)環(huán)線二手房貸款普遍降至7成，內(nèi)外環(huán)間二手房貸款降至6成，環(huán)線外降至5成。顯然，在這些銀行眼里，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)商品房是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)放貸款更安全。有例證證實，有開發(fā)商在內(nèi)環(huán)、中環(huán)及外環(huán)線周圍幾乎同時有樓盤開盤，價格分別為每平方米1.2萬元、7000元、4000元左右，出乎意料是，1.2萬元以上樓盤最快銷售一空。但現(xiàn)在因為地價原因，很多中低價房全部建在內(nèi)環(huán)線之外，有甚至在外環(huán)線之外。這么群體，應該是房貸政策扶持對象，而不是限制對象?？伞碍h(huán)線地域概念”政策，卻有反其道而行之意味。越往外走，房貸越少，那么，急需購置中低價商品房以自住消費者反而得不到足夠貸款。另外，對奉賢等5個地域拒發(fā)貸款，想來是因為現(xiàn)在這些地域樓市發(fā)展滯后，不過，以“堵”而不是“導”方法進行限制，并不是促進這些地域房地產(chǎn)健康發(fā)展良方。（LSJ）返回首頁上海二手房成交量增加，外圍地域次新房投資蘊含風險近日最新上海二手房指數(shù)匯報顯示，8月份二手房指數(shù)為1382點，比上月上升16點，漲幅為1.1%，多數(shù)地域成交量有所增加，房價小幅上揚。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，多數(shù)房產(chǎn)中介反應，8月份二手房成交量較上月有所增加，其中閘北區(qū)大寧地域受地鐵一號線延伸段立即開通等利好消息刺激，月漲幅達成5.4%，位居全市首位。前多個月，一系列相關政策出臺使市場產(chǎn)生觀望氣氛?，F(xiàn)在部分以前持觀望態(tài)度潛在購房者，尤其是自住型消費者，開始按原有計劃實施購房行為。另外，因年初實施“期房限轉”政策而不能上市期房，伴隨進入交房期，這在一定程度上增加了二手房供給量。例外是，莘莊等外圍地域8月份成交量仍有所下滑。對此二手房指數(shù)辦公室教授指出，部分配套較成熟外圍區(qū)域次新房成交價格雖居高不下，但因為環(huán)境等非地段原因可復制性較強，再加上這些區(qū)域住宅供給量大幅度增加可能性很大，和對應交通等配套設施未必能立即跟進，短期內(nèi)被拉高房價次新房可能蘊含著一定投資風險。（LSJ）返回首頁上海人口進入老齡階段，老年公寓有望成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”據(jù)上海民政局近期公布調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年末，上海全市戶籍人口中60歲及以上老年人口已達成254.67萬，占18.98%，65歲及以上老年人口占14.87%。而且上海人口老齡化百分比還在深入擴大。估計-為加速發(fā)展階段，-為高速發(fā)展階段；到2030年，上海戶籍人口中將有二分之一是65歲以上老人。另據(jù)披露，小型家庭成為滬上家庭主流。老人和兒女“分居”百分比上升。不過，作為養(yǎng)老住房形式之一老年公寓卻少得可憐。據(jù)了解，歐美等經(jīng)濟發(fā)達國家入住老年公寓百分比約為5%-6%左右。而上海老齡人口基數(shù)大，如以5%計，上海入住老年公寓人數(shù)可達12.8萬人，如兩人一套房、每套50平方米計，需要320萬平方米老年公寓。這將是一個巨大老年人住宅市場?，F(xiàn)在上?！袄夏旯ⅰ比恳宰赓U為主，租金每個月1000元-1500元，投資回報周期長。而在歐美國家中，有一個做法值得借鑒。即銀行聯(lián)手保險企業(yè)，推出“倒按揭”，由退休后老年夫妻買下老年公寓，并簽署一份協(xié)議，由機構評定公寓價值和測算人均壽命，每個月支付老年夫妻一定生活費，直到其故世，到時，該公寓歸銀行等處理。相關教授認為，上海老年公寓開發(fā)應該提上議事日程。提議發(fā)展商在開發(fā)小區(qū)時計劃幾幢老年公寓，使部分家庭從三代同堂變成三代同區(qū)；經(jīng)營好企業(yè)可收購“半拉子”項目樓盤改造，注入適合老年人居住功效。伴隨本市人口老齡化程度深入加深，老年公寓需求肯定越來越大，開發(fā)老年公寓將是很有潛力“朝陽產(chǎn)業(yè)”。（LSJ返回首頁天津中等樓盤出現(xiàn)真空區(qū)宏觀調(diào)控以來，天津房價彪升勢頭已經(jīng)有所減緩，但現(xiàn)在天津房價仍處于一個相對高位上。實際上，天津樓市展現(xiàn)出來動態(tài)不僅表現(xiàn)為價格上漲，更關鍵一點是中等樓盤標準在不停提升?，F(xiàn)在，中環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)極難找到3000元/平米房子了，甚至連4000元/平米這么中等樓盤全部出現(xiàn)了真空區(qū)。戴德梁行針對天津第二季度房地產(chǎn)一份調(diào)查匯報顯示，4-6月份市場新開盤十余個項目，均價已經(jīng)達成4800元/平米。今年秋季房交會上各參展樓盤均價也達成了4620元/平米。戴德梁行研究部人員指出，實際上，天津住房消費承受力還是集中在4000元/平米以下中低價房，但現(xiàn)在市場中4000元/平方米以下商品房供給量越來越少，即使有也大全部在位置相對偏僻區(qū)域，無形中又增加了工薪階層交通成本。實際上市場已開始出現(xiàn)反應，7月天津商品房交易量比上月下降6.24%，存量房交易量比上月下降27.46%，造成這一改變關鍵原因除了天津房屋拆遷速度放緩，市場剛性需求降低外，更關鍵就是中、小戶型、中低價位商品住宅供給不足而造成區(qū)域性供需結構性矛盾還沒有從根本上緩解。（LSJ）返回首頁深圳三級市場交易旺盛，二手房價普遍上漲今年上六個月深圳各區(qū)二手房售價普遍上漲，尤其是以羅湖區(qū)和布吉片區(qū)上漲跡象最為顯著。據(jù)從各地產(chǎn)中介傳來消息，多層二手住宅成為深圳最受歡迎戶型。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上六個月，福田區(qū)仍然是三級市場成交量最大區(qū)域。南山區(qū)則依靠良好市政計劃和相較新老中心區(qū)平實二手房價，滿足首次和數(shù)次置業(yè)者置業(yè)欲望。另外，該區(qū)新樓盤遍地開花，使該區(qū)躍居為二手房市場買賣成交第二大區(qū)，在未來幾年也將保持這種優(yōu)勢。關外三級市場多年發(fā)展也很快，上六個月已進駐大量中介。其中以距離市區(qū)最近、租售價較市區(qū)廉價布吉三級市場交易量最大。從上六個月一直活躍在三級市場上多個樓盤特征來看，口岸物業(yè)、高質(zhì)素物業(yè)、總價低物業(yè)已成為二手市場旺盛三股勢力。同時，深圳總價低（通?？們r不高于35萬，單價在每平方米4000元以下）、擁有大型小區(qū)二手房和地段好、生活配套方便、樓齡較長，總價相對較低多層二手住宅，最受大受消費者歡迎。據(jù)中原地產(chǎn)對本身40家地鋪用戶進行問卷調(diào)查表明，多層為用戶首選物業(yè)類型，占44%。（LSJ）返回首頁廣州9月開始對經(jīng)濟適用住房價格實施政府指導價從9月9日起返回首頁杭州樓市供求結構性矛盾繼續(xù)加劇據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行最新研究結果表明，杭州房地產(chǎn)市場歷經(jīng)數(shù)年快速發(fā)展，房價也保持了連續(xù)只漲不跌，高級住宅均價已近萬元人民幣，市中心部分樓盤最高價每平米靠近2萬元。今年以來杭州住宅價格漲幅相當顯著，上六個月商品房整體均價比上年度每平米上漲一千多元。其中一個關鍵原因就是大量萬元商品房涌現(xiàn)，使杭州成為繼上海、北京、深圳后第四個高級住宅均價萬元城市。上六個月，杭州市政府即使采取了增加土地和經(jīng)濟適用房供給量等一系列方法增加房源供給量，但杭州樓市供求關系結構性矛盾仍未處理，房價繼續(xù)攀升。相關數(shù)據(jù)顯示，今年杭州市商品房用地計劃在4500畝左右，而住宅市場需求850萬平米左右，需要土地7100畝，杭州土地市場缺口將深入加大。杭州市地價每十二個月漲幅均達成15%-20%。杭州地價現(xiàn)已居全國第三，僅次于北京和上海。而杭州人才引進機制和良好生活、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，將使住宅需求大幅增加，而土地資源缺乏，將造成杭州住宅市場供求矛盾深入加劇。教授估計，這種供不應求矛盾將造成房價繼續(xù)走高，而其次過高房價抑制了有效購置力正常釋放。（LSJ）返回首頁成全部實施危舊房改造現(xiàn)已突破100萬平方米據(jù)了解，成城市危舊房改造今年目標任務200萬平方米，今年也是成城市城區(qū)410萬平方米危舊房改造工程最終十二個月。成城市拆遷主管部門為順利推進危舊房改造進程，強化日常管理，實施項目監(jiān)督，深入拆遷現(xiàn)場宣講政策、調(diào)解糾紛。同時，成全部危舊房屋改造指揮部辦公室堅持按市場化標準推進危改工作，強化對全市危舊房改造組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職能，推出了結合城區(qū)多元化改造、城東多輪驅(qū)動整體改造新模式。截至9月初，成全部共實施危舊房改造項目156個，其中新開項目67個，完成拆遷各類危舊房102.7萬平方米。（LSJ返回首頁李嘉誠旗下長實和黃親密接觸順馳9月初，長江實業(yè)實施總裁趙國雄、和記黃埔總經(jīng)理佘耀庭在順馳董事局主席張桂宗、實施總裁汪浩、順馳長三角集團董事長閔鋒等人陪同下，考察了順馳在蘇州項目。有消息人士表示，長實和和黃此次同順馳進行接觸，遠非像表面看起來只考察項目那樣簡單，而是有著更為深層含意。雙方此次進行接觸人員等級相當高、考察時機正選在“順馳控股”籌備在香港上市期間，考察背后可能隱藏著雙方計劃進行股權層面合作深意。首先從業(yè)務層面上看，“李嘉誠系”和順馳方面有相當強互補性，長江實業(yè)和和記黃埔是香港老牌地產(chǎn)商，含有鮮和倫比業(yè)務開發(fā)能力、資金實力、經(jīng)驗和管理能力，但“李嘉誠系”房地產(chǎn)業(yè)務關鍵集中在香港，在內(nèi)地業(yè)務比重還有待提升。而順馳方面業(yè)務范圍限于內(nèi)地，在經(jīng)驗、管理等方面還有提升余地。雙方假如進行合作話，恰好相得益彰。另外，順馳方面現(xiàn)在也很需要“李嘉誠系”入股，來全方面提升自己企業(yè)在香港市場地位。順馳控股原本計劃今年上六個月在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，但據(jù)順馳方面解釋因為港股市場過于冷清，造成了順馳上市日期順延。而“李嘉誠”香港人心目中一直含有極大號召力。假如在“順馳控股”正式發(fā)行時能有李嘉誠旗下企業(yè)認購部分股權話，將很有利于“順馳控股”平穩(wěn)上市。（LSJ）返回首頁不少開發(fā)商借旅游地產(chǎn)界定漏洞瘋狂圈地現(xiàn)在，中國旅游地產(chǎn)開發(fā)已出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。值得注意是，旅游地產(chǎn)本身存在部分缺點，假如過分倚重旅游房地產(chǎn)，必將對一個地域地產(chǎn)乃至地域經(jīng)濟長遠發(fā)展產(chǎn)生不利影響。其實，開發(fā)商利用“旅游開發(fā)”名義拿地一直是各路資本熱衷手段。中國城市計劃設計研究院旅游計劃研究中心主任周建明認為，全國各地全部在利用旅游資源優(yōu)勢打造新經(jīng)濟增加點，這也成為地方政府發(fā)明產(chǎn)業(yè)機會王牌。房地產(chǎn)商正是利用地方政府這種心理，圈地頻頻得手。但經(jīng)國家對各類園區(qū)用地整改以后，旅游地產(chǎn)反而呈越演越烈之勢：這些開發(fā)商在北京、上海、大連、福建等地已開工旅游地產(chǎn)項目達成近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪等”為專題休閑度假住宅、別墅、酒店超出80家，現(xiàn)在涉足旅游房地產(chǎn)企業(yè)超出百家。對此，我們應該認識到：叫停范圍是不清楚，中國法規(guī)中只有居住類用地，而沒有單獨別墅用地，對旅游地產(chǎn)并沒進行尤其要求。所以，怎樣界定是關鍵問題，而這就給房地產(chǎn)商留出了缺口。把旅游作為房地產(chǎn)配套，只是房地產(chǎn)營銷一個關鍵方向、一個賣點。一位業(yè)內(nèi)人士透露，高爾夫球場、度假村是現(xiàn)在主業(yè)，但不是關鍵利潤源，周圍開發(fā)出來別墅住宅才是“真期望”。拿下一塊土地后，先找一個旅游專題做項目，接著做旁邊酒店、住宅等地產(chǎn)，已成為房地產(chǎn)開發(fā)升級突破口。（LSJ）返回首頁基礎信息政府、銀行、開發(fā)商共同造成房價居高不下今年二季度中國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，很多人認為，高企房價可能沖擊中國經(jīng)濟。經(jīng)過分析我們認為，造成高房價原因關鍵是因為：首先，政府激勵房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略存在著顯著偏頗。在房地產(chǎn)不景氣時候，各地政府多數(shù)全部采取了激勵房地產(chǎn)投資策略，一時間，買房投資成為了大家共識。其次，銀行信貸政策對開發(fā)貸款苛刻，拉大了房屋供給和需求差距，客觀上為房價飚升起到了推波助瀾作用。第三，據(jù)透露，在現(xiàn)在房價組成中，地價、建材、利潤百分比約為3：3：3，要是建材和土地成本漲幅達成50%，意味著整體成本上升15%。15%假如全部從發(fā)展商利潤中扣除，發(fā)展商肯定不干。任何一個發(fā)展商全部不會以降低自己利潤率來應對開發(fā)成本增加，房地產(chǎn)市場冷或是熱，發(fā)展商對開發(fā)利潤預期全部不會降低，將土地成本增加部分轉嫁至房價上是發(fā)展商轉嫁開發(fā)風險肯定選擇。由此可見，開發(fā)商和房價高企是親密相關。所以，為了抑制過高房價，中央和地方政府全部采取了很多方法。但現(xiàn)在剛剛開始實施土地“招、拍、掛”政策就存在很大問題。北京大興黃村一塊土地拍賣已經(jīng)拍出了9億元天價，使得開發(fā)商有借口將這個項目標房價抬高，并引發(fā)了周圍項目標上漲?？磥硪种聘叻績r在短期內(nèi)是一個系統(tǒng)工程，它需要政府、銀行、開發(fā)商和全社會各方面相互協(xié)調(diào)。（RSJ）返回首頁北京進入大建設期不能忽略城市戰(zhàn)略計劃北京市建委講話人王銀成9月14日在一個新聞公布會上表示，北京城市建設正在發(fā)生巨大改變，其速度之快、規(guī)模之大、質(zhì)量之好、水平之高，是中國歷史上前所未有，“北京城市建設進入了一個大規(guī)模高速發(fā)展期”。王銀成所指高速發(fā)展期，既包含過去北京市共安排多項重大工程建設項目，也包含為舉行奧運會而將要修建若干重大項目，奧運會場館建設，和為之配套其它建設項目。北京市交通委員會副主任劉小明強調(diào)了北京將進行地鐵建設，她估計到，北京地鐵運行總長將達成200返回首頁低利率和相對方便貸款是房產(chǎn)業(yè)超速成長興奮劑依據(jù)國家統(tǒng)計局公布近多個月CPI數(shù)據(jù)顯示，通貨膨脹在逐月加劇。對比現(xiàn)在十二個月期定時存款利率1.98%，我們不難發(fā)覺，把錢存在銀行里已經(jīng)是負利率了。從這種負利率政策中受益最多行業(yè)當然是得到新增貸款最多行業(yè)。其中房地產(chǎn)行業(yè)貸款增加速度最猛，所以，這個行業(yè)從負利率政策中受益也最多。首先，用CPI這個平均數(shù)計算，房地產(chǎn)行業(yè)每十二個月就接收了940多億元利息補助。假如繼續(xù)維持現(xiàn)在這個水平負利率，房地產(chǎn)行業(yè)每十二個月對儲戶直接剝奪就是940億元左右；其次，根據(jù)房價平均每十二個月上漲15%來計算，這個行業(yè)從負利率政策中得到收益為2500億元。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)得到利潤占每十二個月GDP增加值26.8%，1/4以上社會財富流入了極少數(shù)人腰包；第三，對于有路徑從銀行取得貸款房地產(chǎn)老板們來說，這個行業(yè)幾乎是沒有風險，從一開始風險就轉移到了銀行身上。中國沒有私人銀行，關鍵是國有銀行和股份制銀行，而銀行所謂風險全部轉移到了社會公眾頭上。能夠說，超低利率和相對方便貸款是刺激中國房地產(chǎn)行業(yè)超速成長兩支興奮劑。假如我們在不調(diào)整利率情況下，讓房地產(chǎn)行業(yè)保持2.5萬億元以上貸款規(guī)模，它每十二個月接收儲戶靠近1000億元利息補助。從廣義上講，這等于是窮人對富人補助。在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當一部分是在相對舒適信貸環(huán)境下成長起來，跟那些經(jīng)歷過銀根緊縮老牌房地產(chǎn)企業(yè)不一樣，這些房地產(chǎn)企業(yè)膽子大，野心大，會千方百計地從銀行套取信貸資金。一旦形成爛尾，就丟給銀行，最終，接盤是銀行。（RSJ）返回首頁下六個月全國五大城市二手房市場展望來自中原地產(chǎn)最新研究匯報顯示，今年下六個月，全國各地二手房市場發(fā)展將展現(xiàn)以下部分特點：北京上六個月二手房市場首次出現(xiàn)了增加放緩跡象。7、8兩個月為傳統(tǒng)交易淡季，下六個月假如市場上沒有重大利好，整年二手房交易量應該會在4.4萬套左右，二手房價格將維持在每平方米3000元左右；上海因為市中心地域一手房供給量沒有增加，估計下六個月市中心區(qū)、次中心區(qū)一手房供給量不足，從而造成上述地域二手房交易價格展現(xiàn)上漲趨勢。下六個月中環(huán)線以外將有大量新盤上市，估計二手房交易將會出現(xiàn)一定程度縮量現(xiàn)象；重慶城區(qū)大拆遷是刺激二手房交易活躍關鍵原因之一，拆遷戶中約有80%全部選擇在當?shù)赜蛸彿?，造成短期?nèi)二手房價格猛漲，漲價趨勢將會連續(xù)到今年年底；廣州各區(qū)二手房成交面積將會繼續(xù)增加，其中番禺區(qū)交易量增加幅度將會更大；天河區(qū)在申亞成功、地鐵4、5號線興建