淺析城鎮(zhèn)住房保障問題及對(duì)策-以A省住房保障情況為例

淺析城鎮(zhèn)住房保障問題及對(duì)策--以A省住房保障情況為例1998年中國(guó)開始推行住房商品化。社會(huì)化改革，隨之以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的城鎮(zhèn)居民保障性住房建設(shè)開始納入政府職能范疇，此后，國(guó)家明確提出將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，打造以廉租住房制度為重點(diǎn)。多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系.

一。A省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

A省高度重視兼具民生與經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)居民保障房建設(shè)，2007年以來省政府先后出臺(tái)多份政策文件對(duì)全省保障性住房建設(shè)加以指導(dǎo)，且成效顯著，從2008年到2012年底，A省啟動(dòng)實(shí)施了123.43萬套(戶)保障性住房建設(shè)，開工建設(shè)各類保障性住房98.05萬套(己竣工51.4萬套)，其中:廉租住房17.13萬套，公共租賃住房19.9萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房9.95萬套，限價(jià)商品住房5.56萬套，城市棚戶區(qū)改造28.89萬戶，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造9.17萬戶，林區(qū)棚戶區(qū)改造1.巧萬戶，墾區(qū)危房改造6.3萬戶;發(fā)放租賃補(bǔ)貼，2012年底達(dá)25.38萬戶。)另外，2008年前己經(jīng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房38.83萬套，如果全部竣工后，A省實(shí)物保障可達(dá)136.88萬套，貨幣保障和實(shí)物保障累計(jì)可達(dá)162.26萬戶。以每戶按3人計(jì)算，可保障人數(shù)486.78萬人，按2012年A省常住5779萬人。城鎮(zhèn)化率53.5%計(jì)算，A省城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率可達(dá)到巧7%.

二。A省保障性住房建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)

盡管短期內(nèi)A省保障房建設(shè)的成效顯著但離實(shí)現(xiàn)居者有其屋的宏大目標(biāo)還相差較遠(yuǎn)，保障性住房建設(shè)還面臨不少挑戰(zhàn)。

(一)征地拆遷困難，項(xiàng)目建設(shè)用地落實(shí)難

在保障性安居工程建設(shè)中，征地拆遷難是項(xiàng)目落地的瓶頸問題)一是新老政策過渡引發(fā)的拆遷難題。新的《國(guó)有上地上房屋征收與補(bǔ)償條例》從2011年開始施行，新的征收條例實(shí)行前取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，仍適用于老的拆遷條例，加上新條例施行前尚未完成的拆遷項(xiàng)目司法強(qiáng)制執(zhí)行難，影響了保障房的落地和建設(shè)進(jìn)度。二是少數(shù)被拆遷對(duì)象期望過高引發(fā)的拆遷難。對(duì)補(bǔ)償安置存有過高預(yù)期，難以達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，同時(shí)集體上地上房屋征收缺乏制度性規(guī)定，特別是城中村。城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體上地房屋拆遷與國(guó)有上地房屋拆遷補(bǔ)償存在價(jià)格差別，拆遷矛盾糾紛在一定時(shí)期內(nèi)有所加劇

(二)部分項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度較慢

據(jù)調(diào)研了解，一個(gè)項(xiàng)目從最初選址。用地規(guī)劃齊詢，到項(xiàng)目立項(xiàng)。用地許可。建設(shè)規(guī)劃許可。建筑許可。開工建設(shè)等共有12道程序，涉及22個(gè)部門，每個(gè)程序不到位，工程不能正常開工。據(jù)房管部門的數(shù)據(jù)，在正常條件下辦理完各項(xiàng)審批手續(xù)，A省所屬兩個(gè)副省級(jí)城市分別需要207和169天，一般情況下項(xiàng)目前期工作需要半年多時(shí)間，如果遇上拆遷安置。地質(zhì)等原因，項(xiàng)目落地時(shí)間可能要更長(zhǎng)。項(xiàng)目主體工程建設(shè)時(shí)間倒不是很長(zhǎng)，大約需一年左右時(shí)間，加上竣工后規(guī)劃。消防。質(zhì)量驗(yàn)收。工程審計(jì)等因素，一個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃一建設(shè)一竣工一入住需要2-3年的時(shí)間。

三、A省保障性住房建設(shè)的支持對(duì)策

(一)不斷完善財(cái)政資金支持方式

一是繼續(xù)給予財(cái)政資金支持。在現(xiàn)行保障性安居工程支持類別和支持標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，中央財(cái)政應(yīng)繼續(xù)對(duì)中西部地區(qū)保障性住房建設(shè)給予專項(xiàng)補(bǔ)助資金支持，幫助中西部地區(qū)保障性住房建設(shè)。按照省級(jí)負(fù)總責(zé)，市縣抓落實(shí)的要求，進(jìn)一步強(qiáng)化市縣政府保障性住房建設(shè)管理的主體責(zé)任，強(qiáng)化各項(xiàng)政策的落實(shí)，一是通過財(cái)政預(yù)算安排包括地方政府債券資金在內(nèi)的資金;二是從上地出讓收益。住房公積金增值收益。城市公用事業(yè)附加。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，以及國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益等多渠道籌集資金。三是繼續(xù)減免保障性住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，降低保障性住房建設(shè)成本。

二是統(tǒng)籌使用中央補(bǔ)助資金。針對(duì)保障性安居工程類別多，專項(xiàng)補(bǔ)助資金用途不一，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不一，存在多頭投入，多頭管理，不利于地方統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)的各類資源，不利于提高資金使用效率的問題，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，為此中央補(bǔ)助的廉租住房保障專項(xiàng)資金。中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金。中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金。中央新建廉租住房預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金的使用在政策上應(yīng)予整合使用，結(jié)合保障性住房由縣市政府組織實(shí)施的實(shí)際，在完成各類保障性住房建設(shè)任務(wù)的前提下，應(yīng)賦權(quán)地方政府統(tǒng)籌打通使用中央補(bǔ)助的各類保障性住房專項(xiàng)資金。

(二)完善保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)稅收優(yōu)惠政策

財(cái)政部。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策規(guī)定的通知》財(cái)政部。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，明確了廉租住房。公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)廉租住房。公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)起到了一定的支持作用。)財(cái)稅規(guī)定，有關(guān)公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限暫定為3年，而公共租賃住房從建設(shè)到分配入住一般需要2-3年時(shí)間，按照這一規(guī)定，大多數(shù)公共租賃住房建成后就享受不到免征城鎮(zhèn)上地使用稅。租金收入營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的政策優(yōu)惠了。從實(shí)際來看，相對(duì)于公共租賃住房建設(shè)中的上地成本。建設(shè)成本等投入，通過公租房租金收入的稅收優(yōu)惠政策不能滿足開發(fā)商快速收回公租房投資的要求，因此，也難以吸引開發(fā)商參與公租房的運(yùn)營(yíng)管理

(三)加大金融資金對(duì)保障性住房建設(shè)支持力度

以政府的財(cái)力，不可能也完全沒有必要獨(dú)立承擔(dān)建設(shè)足夠保障性住房的責(zé)任。因此需要在政府的主導(dǎo)下，積極發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的力量，吸引社會(huì)力量參與到保障性住房建設(shè)過程中來。)中國(guó)人民銀行。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》(銀發(fā)[2011}1935)，明確政府投資