房地產(chǎn)項(xiàng)目管理全案

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理全案

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

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目錄

第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理.............................8

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理流程設(shè)計(jì)...................8

2.1.1流程目的說(shuō)明....................................................8

2.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)....................................................8

2.2項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行........................................9

2.2.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研流程設(shè)計(jì)...........................................9

2.2.2項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........10

第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理.................................................13

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程設(shè)計(jì).......................................13

3.1.1流程目的說(shuō)明...................................................13

3.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................13

3.2用地階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................14

3.2.1用地階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì).......................................14

3.2.2用地階段報(bào)批報(bào)建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......15

3.3設(shè)計(jì)階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行...................................18

3.3.1設(shè)計(jì)階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì).......................................18

3.3.2設(shè)計(jì)階段報(bào)批報(bào)建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......19

第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)與預(yù)算管理........................................22

4.1房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)與預(yù)算管理流程設(shè)計(jì)..............................22

4.1.1流程目的說(shuō)明...................................................22

4.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................22

4.2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程與工作執(zhí)行.........................................23

4.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程............................................23

4.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........24

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4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.....................................28

4.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)流程設(shè)計(jì)........................................28

4.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........29

第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)與采購(gòu)管理...............................................31

5.1房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)與采購(gòu)管理流程設(shè)計(jì).....................................31

5.1.1流程目的說(shuō)明...................................................31

5.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................31

5.2房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃編制流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行............................32

5.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃編制流程設(shè)計(jì)................................32

5.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃編制執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范-33

5.3房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.....................................35

5.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)流程設(shè)計(jì)........................................35

5.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........36

第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理.....................................................40

6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理流程設(shè)計(jì)...........................................40

6.1.1流程目的說(shuō)明...................................................40

6.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................40

6.2項(xiàng)目施工計(jì)劃管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................41

6.2.1項(xiàng)目施工計(jì)劃管理流程設(shè)計(jì).......................................41

6.2.2項(xiàng)目施工計(jì)劃管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......42

6.3工程進(jìn)度控制管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................44

6.3.1工程進(jìn)度控制管理流程設(shè)計(jì).......................................44

6.3.2工程進(jìn)度控制管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......45

第7章項(xiàng)目物料領(lǐng)用與現(xiàn)場(chǎng)管理.................................................47

7.1項(xiàng)目物料領(lǐng)用與現(xiàn)場(chǎng)管理流程設(shè)計(jì).......................................47

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7.1.1流程目的說(shuō)明...................................................47

7.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................47

7.2物料倉(cāng)儲(chǔ)管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.......................................48

7.2.1物料倉(cāng)儲(chǔ)管理流程設(shè)計(jì)..........................................48

7.2.2物料倉(cāng)儲(chǔ)管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........49

7.3物料出庫(kù)管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.......................................51

7.3.1物料出庫(kù)管理流程設(shè)計(jì)..........................................51

7.3.2物料出庫(kù)管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范...........52

第8章房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理.....................................................54

8.1房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理流程設(shè)計(jì)...........................................54

8.1.1流程目的說(shuō)明...................................................54

8.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................54

8.2原材料檢驗(yàn)及備案流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................55

8.2.1原材料檢驗(yàn)及備案流程設(shè)計(jì).......................................55

8.2.2原材料檢驗(yàn)及備案執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.......56

8.3施工前質(zhì)量管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.....................................58

8.3.1施工前質(zhì)量管理流程設(shè)計(jì)........................................58

8.3.2施工前質(zhì)量管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.........59

第9章房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理.................................................61

9.1房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理流程設(shè)計(jì).......................................61

9.1.1流程目的說(shuō)明...................................................61

9.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...................................................61

9.2單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................62

9.2.1單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收流程設(shè)計(jì).......................................62

9.2.2單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范......63

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9.3單位工程竣工驗(yàn)收流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..................................65

9.3.1單位工程竣工驗(yàn)收流程設(shè)計(jì)......................................65

9.3.2單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范......66

第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣與策劃管理.........................................69

10.1房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣與策劃管理流程設(shè)計(jì)...............................69

10.1.1流程目的說(shuō)明..................................................69

10.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................69

10.2營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行......................................70

10.2.1營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃流程設(shè)計(jì).........................................70

10.2.2營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........71

10.3廣告媒體選擇流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行......................................73

10.3.1廣告媒體選擇流程設(shè)計(jì).........................................73

10.3.2廣告媒體選擇執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........74

第11章房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理....................................................76

11.1房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理流程設(shè)計(jì)..........................................76

11.1.1流程目的說(shuō)明..................................................76

11.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................76

11.2房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行...............................77

11.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)管理流程設(shè)計(jì)...................................77

11.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范……78

11.3房地產(chǎn)項(xiàng)目代理銷(xiāo)售管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行...........................81

11.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目代理銷(xiāo)售管理流程設(shè)計(jì)...............................81

11.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目代理銷(xiāo)售管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

............................................................................................................................................................................82

第12章房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理....................................................84

12.1房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理流程設(shè)計(jì)..........................................84

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12.1.1流程目的說(shuō)明................................................84

12.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)................................................84

12.2物業(yè)移交管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行......................................85

12.2.1物業(yè)移交管理流程設(shè)計(jì).........................................85

12.2.2物業(yè)移交管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........86

12.3業(yè)主入住管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行......................................88

12.3.1業(yè)主入住管理流程設(shè)計(jì).........................................88

12.3.2業(yè)主入住管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........89

第13章房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理....................................................91

13.1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程設(shè)計(jì)..........................................91

13.1.1流程目的說(shuō)明..................................................91

13.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................91

13.2預(yù)算管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..........................................92

13.2.1預(yù)算管理流程設(shè)計(jì)..............................................92

13.2.2預(yù)算管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..............93

13.3固定資產(chǎn)管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行......................................95

13.3.1固定資產(chǎn)管理流程設(shè)計(jì).........................................95

13.3.2固定資產(chǎn)管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范..........96

第14章房地產(chǎn)項(xiàng)目行政、人事、法務(wù)管理.......................................98

14.1房地產(chǎn)項(xiàng)目行政、人事、法務(wù)管理流程設(shè)計(jì).............................98

14.1.1流程目的說(shuō)明..................................................98

14.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................98

14.2會(huì)議管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行..........................................99

14.2.1會(huì)議管理流程設(shè)計(jì)..............................................99

14.2.2會(huì)議管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范............100

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14.3招聘管理流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行.........................................102

14.3.1招聘管理流程設(shè)計(jì).............................................102

14.3.2招聘管理執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范.............103

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第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理流程設(shè)計(jì)

2.1.1流程目的說(shuō)明

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司對(duì)市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)進(jìn)行流程管理的目的如下：

(1)明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者需求，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品與服務(wù)的關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)，避免

工作邏輯混亂；

(2)促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位立項(xiàng)與商業(yè)分析工作的科學(xué)化、規(guī)范化；

(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策管理工作，便于選擇合理的開(kāi)發(fā)策略，科學(xué)制定樓盤(pán)價(jià)

格，增加項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命，盡可能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。

2.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理流程設(shè)計(jì)可采取并列式結(jié)構(gòu)，即將市

場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理細(xì)分為7個(gè)事項(xiàng)，分別就每個(gè)事項(xiàng)設(shè)計(jì)流程，具體的結(jié)

構(gòu)設(shè)計(jì)如圖2T所示。

圖2-1房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析與投資立項(xiàng)管理流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

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2.2項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行

2.2.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研流程設(shè)計(jì)

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2.2.2項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱(chēng)

執(zhí)行程序

1.確定項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)事宜

☆房地產(chǎn)項(xiàng)H公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況制訂項(xiàng)H市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，確定市場(chǎng)調(diào)研的目的、

時(shí)間、人員與地點(diǎn)

☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部確定市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容，主要包括項(xiàng)目的整體市場(chǎng)環(huán)境（包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社

會(huì)文化環(huán)境等）、市場(chǎng)狀況（包括相關(guān)地域的土地價(jià)格、新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售渠道、促

銷(xiāo)策略等）、購(gòu)房者狀況（包括購(gòu)房者收入、購(gòu)房者偏好等）及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)情況（包括競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)手的項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等）

☆確定市場(chǎng)調(diào)研方式，調(diào)研方式主要有電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等（下面以發(fā)放調(diào)查問(wèn)

卷為例）

2.合理設(shè)計(jì)問(wèn)卷

調(diào)研前

期準(zhǔn)備☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)不同的調(diào)研對(duì)象設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，設(shè)計(jì)步驟為搜集相關(guān)資料，確定問(wèn)題的內(nèi)容、結(jié)

及調(diào)查構(gòu)與措辭，安排問(wèn)題的順序，確定格式和排版，擬訂問(wèn)卷的初稿和預(yù)調(diào)查，形成正式問(wèn)卷

問(wèn)卷設(shè)

☆問(wèn)卷行文要淺顯易懂，要考慮到受訪(fǎng)者的知識(shí)水平及文化程度，不要超過(guò)受訪(fǎng)者的認(rèn)知能力范圍

計(jì)

工作重點(diǎn)

問(wèn)卷中的問(wèn)題設(shè)置要靈活，便于受訪(fǎng)者回答，通常應(yīng)包括開(kāi)放式問(wèn)題、封閉式問(wèn)題、量表應(yīng)答式

問(wèn)題等，還要突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查巧妙獲得項(xiàng)目決策者所需要的各種資料，尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思

路與過(guò)程、營(yíng)銷(xiāo)策略與促銷(xiāo)力度等

考核指標(biāo)

☆問(wèn)卷深度：要求問(wèn)卷中涉及的信息能夠?yàn)闆Q策者提供參考

☆問(wèn)題的針對(duì)性：?jiǎn)栴}要緊扣主題，與調(diào)研主題相關(guān)

☆問(wèn)卷的嚴(yán)密性：?jiǎn)柧碇械膯?wèn)題應(yīng)列出所有可能存在的答案供調(diào)研對(duì)象選擇，問(wèn)題設(shè)置不存在前后

矛盾的情況

執(zhí)行程序

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調(diào)研計(jì)1.執(zhí)行調(diào)研計(jì)劃

劃的執(zhí)☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部按照調(diào)研計(jì)劃，組織相關(guān)部門(mén)的人員執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)

行及資

☆執(zhí)行中要注意控制時(shí)間進(jìn)度，保證在規(guī)定的期限內(nèi)完成調(diào)研活動(dòng)。如果確實(shí)需要延期，要及時(shí)向

料匯總

上級(jí)匯報(bào)

2.匯總調(diào)研資料

調(diào)研完成后，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部要匯總調(diào)研結(jié)果，準(zhǔn)備做資料分析

工作重點(diǎn)

執(zhí)行調(diào)研計(jì)劃時(shí)要注意計(jì)劃中的一些關(guān)鍵場(chǎng)景，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部必須按照步驟設(shè)計(jì)好這些場(chǎng)景，否則

會(huì)使調(diào)研活動(dòng)失真

工作標(biāo)準(zhǔn)

完成標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)研活動(dòng)按期完成，資料匯總完畢

考核指標(biāo)

☆調(diào)研執(zhí)行的規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性：確保調(diào)研活動(dòng)的工作流程與操作步驟嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行

調(diào)研計(jì)

劃的執(zhí)☆調(diào)研所用時(shí)間：不得超過(guò)規(guī)定調(diào)研期限的一天

行及資☆調(diào)研廢卷率：要求調(diào)研所得信息真實(shí)、準(zhǔn)確，廢卷率不超過(guò)_%

料匯總

回收問(wèn)卷中廢卷的數(shù)量

調(diào)研廢卷率=____________________X100%

發(fā)放問(wèn)卷總數(shù)量

執(zhí)行程序

1.驗(yàn)證數(shù)據(jù)

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部在匯總調(diào)研及料時(shí)，要注意鑒別資料中的真實(shí)信息與虛假信息，并鑒定所得數(shù)據(jù)是否

存在顯著偏差，對(duì)明顯存在錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)和信息要及時(shí)剔除

2.進(jìn)行數(shù)據(jù)分析

☆確定數(shù)據(jù)和信息無(wú)誤后，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部著手進(jìn)行調(diào)研數(shù)據(jù)的分析

☆根據(jù)調(diào)研目的和對(duì)象不同，可以采用不同的分析方法，常用的有SWOT分析法、回歸分析法、關(guān)

調(diào)研數(shù)

鍵因素分析法等

據(jù)的驗(yàn)

證與分☆若有必要，可以使用不同的研究方法對(duì)同一問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)ハ囹?yàn)證結(jié)論的真?zhèn)?，從而進(jìn)一步提

析升結(jié)論的真實(shí)性與準(zhǔn)確性

工作重點(diǎn)

☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部驗(yàn)證數(shù)據(jù)時(shí)，對(duì)于不好把握的數(shù)據(jù)和信息，要注意尋求其他相關(guān)部門(mén)的信息支持，如

有必要，工作人員可親自到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)

☆要提升數(shù)據(jù)分析的實(shí)用性，根據(jù)資料總結(jié)出本項(xiàng)目需要借鑒和警惕的地方

工作標(biāo)準(zhǔn)

參照標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)行業(yè)其他項(xiàng)目公司同類(lèi)調(diào)研數(shù)據(jù)的驗(yàn)證與分析過(guò)程資料

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考核指標(biāo)

數(shù)據(jù)驗(yàn)證出錯(cuò)率：用來(lái)衡量調(diào)研數(shù)據(jù)驗(yàn)證的準(zhǔn)確程度

考核期內(nèi)數(shù)據(jù)驗(yàn)證出錯(cuò)的次數(shù)

數(shù)據(jù)驗(yàn)證出錯(cuò)率=__________________________X100%

考核期內(nèi)數(shù)據(jù)驗(yàn)證總次數(shù)

執(zhí)行程序

1.撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告

☆調(diào)研和分析結(jié)束后，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)資料分析情況，開(kāi)始撰寫(xiě)"房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告”，如

撰寫(xiě)調(diào)有必要，還要編制“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析報(bào)告”等

研報(bào)告

☆報(bào)告中必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括從問(wèn)題的提出到引出的結(jié)論、論證的全部過(guò)程、分析研

并存檔

究問(wèn)題的方法等，還應(yīng)當(dāng)有可供項(xiàng)目決策者進(jìn)行獨(dú)立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場(chǎng)信息，以

及對(duì)這些情況和內(nèi)容的分析評(píng)論

☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部將調(diào)研報(bào)告呈遞主管副總審核通過(guò)后，報(bào)總經(jīng)理審批。審批未通過(guò)的，由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部

修改并重新撰寫(xiě)，直至獲批

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱(chēng)

2.調(diào)研報(bào)告存檔

☆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部將審批通過(guò)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告建檔保存

☆建檔保存的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告將作為公司日后開(kāi)展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)

撰寫(xiě)調(diào)

工作重點(diǎn)

研報(bào)告

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部要重點(diǎn)編制“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析報(bào)告”，在其中設(shè)置“借鑒分析”板塊，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的

并存檔

經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)總結(jié)出來(lái)供項(xiàng)目決策者參考

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)研報(bào)告能夠?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、上市、營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)等活動(dòng)提供充分的決策支持

執(zhí)行規(guī)范

“房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃”“房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告”“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析報(bào)告”

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第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程設(shè)計(jì)

3.1.1流程目的說(shuō)明

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作實(shí)施流程管理的目的如下：

(1)確保報(bào)批報(bào)建各項(xiàng)工作的全過(guò)程可控，保證各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作順利完成;

(2)增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司各部門(mén)的管理能力和協(xié)調(diào)能力，提升工作效率。

3.1.2流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程結(jié)構(gòu)將報(bào)批報(bào)建工作細(xì)分為5個(gè)事項(xiàng)，并分別就每個(gè)事

項(xiàng)設(shè)計(jì)流程，具體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如圖3-1所示。

圖3-1房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

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3.2用地階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行

3.2.1用地階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)

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3.2.2用地階段報(bào)批報(bào)建執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核指標(biāo)、執(zhí)行規(guī)范

任務(wù)名

執(zhí)行程序、工作標(biāo)準(zhǔn)與考核指標(biāo)

稱(chēng)

執(zhí)行程序

1.可行性分析

☆投資開(kāi)發(fā)部應(yīng)該根據(jù)公司的房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)計(jì)劃，積極尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，關(guān)注各級(jí)土地市場(chǎng)

☆投資開(kāi)發(fā)部根據(jù)收集到的土地出讓、轉(zhuǎn)讓等信息，結(jié)合本企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和能力，進(jìn)行可行

性分析，初步確定擬爭(zhēng)取的土地

2.參與招投標(biāo)、拍賣(mài)等活動(dòng)

☆投資開(kāi)發(fā)部與相應(yīng)土地市場(chǎng)接洽聯(lián)系，并參加招投標(biāo)、拍賣(mài)等活動(dòng)

☆若為轉(zhuǎn)讓或合作等其他形式，投資開(kāi)發(fā)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在公司領(lǐng)導(dǎo)的授意下與相關(guān)轉(zhuǎn)讓人、合作人

就各項(xiàng)細(xì)節(jié)開(kāi)展談判

3.簽訂成交確認(rèn)書(shū)

☆投資開(kāi)發(fā)部與土地儲(chǔ)備市場(chǎng)確認(rèn)完出讓細(xì)節(jié)后，將擬交易的相關(guān)事項(xiàng)報(bào)相應(yīng)的土地交易中心審查

☆交易中心審查完畢后，組織雙方簽訂”成交確認(rèn)書(shū)”，發(fā)布成交信息。若為轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡苌婕昂炗?/p>

土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議等

4.簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

取得土☆土地出讓成交確認(rèn)后10日內(nèi)，公司總經(jīng)理代表公司及時(shí)與土地出讓人簽訂出讓合同，并于合同

地使用簽訂后的一個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款按合同約定及時(shí)繳納

權(quán)

☆若為土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t按規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記

工作重點(diǎn)

☆土地市場(chǎng)分為三級(jí)，分別對(duì)應(yīng)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地獲取方式。通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)，可獲取國(guó)家

出讓的土地；通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)，可以獲取其他單位（自然人）轉(zhuǎn)讓的土地；通過(guò)土地三級(jí)市

場(chǎng)，可與其他土地的使用者合作開(kāi)發(fā)

☆國(guó)有土地的出讓?zhuān)Ｒ?jiàn)的方式有三種，即協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。另外，還有掛牌出讓這一重要補(bǔ)充

形式

☆簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，雙方應(yīng)提供以下材料：合同申請(qǐng)書(shū)、紅線(xiàn)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及申請(qǐng)人（或委托代理人）身份證明等

☆若為土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移.如果受讓方要

改變土地用途，那么應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽

訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記

工作標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)合法、合理操作，獲得計(jì)劃開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)

考核指標(biāo)

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☆對(duì)獲取的土地使用權(quán)價(jià)格的控制情況：不超出預(yù)期價(jià)格的—%

☆合同文件簽訂失誤率：即簽訂成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等的出錯(cuò)率，目標(biāo)值為0

出錯(cuò)次數(shù)

合同文件簽訂失誤率=_________X100%

簽訂次數(shù)

執(zhí)行程序

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)

☆取得土地使用權(quán)后，投資開(kāi)發(fā)部要著手開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)工作

☆投資開(kāi)發(fā)部相關(guān)負(fù)責(zé)人撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)，向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室等政

府主管部門(mén)報(bào)送，取得其批準(zhǔn)，并根據(jù)批復(fù)編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，再將可行性研究報(bào)告送有

關(guān)部門(mén)審批

☆可行性研究報(bào)告獲批后，投資開(kāi)發(fā)部有關(guān)人員向政府主管部門(mén)提交項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究

報(bào)告、企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證明、建設(shè)用地權(quán)屬文件等資料，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)工作

2.取得選址意見(jiàn)書(shū)

辦理建投資開(kāi)發(fā)部要向政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

設(shè)用地3.準(zhǔn)備資料，申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃許

☆簽訂完國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，投資開(kāi)發(fā)部應(yīng)盡快準(zhǔn)備相關(guān)資料，到政府規(guī)劃部門(mén)辦理

可證

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

☆需要準(zhǔn)備的資料有申請(qǐng)表，成交確認(rèn)書(shū)，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件，國(guó)

有土地使用權(quán)出讓合同及其他規(guī)定所需資料

工作重點(diǎn)

根據(jù)規(guī)定，企業(yè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容。兩年后申請(qǐng)變

更的，當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門(mén)要對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審批，審批通過(guò)后重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并收

回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

工作標(biāo)準(zhǔn)

☆參照標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目立項(xiàng)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理等參照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行

☆目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)合法、合理操作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功立項(xiàng)，并取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

執(zhí)行程序

☆投資開(kāi)發(fā)部準(zhǔn)備相關(guān)材料，前往政府土地登記管理部門(mén)進(jìn)行土地登記，獲得《國(guó)有土地使用證》

☆需要提交的材料有土地登記申請(qǐng)書(shū)，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表身份證明，成交確認(rèn)書(shū)，土地出讓

辦理國(guó)合同，土地出讓金發(fā)票，用地紅線(xiàn)圖、宗地圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其他政府規(guī)定材料

有土地工作重點(diǎn)

使用證向國(guó)土管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記前，要按照土地使用權(quán)出讓合同的約定付清土地出讓價(jià)款

工作標(biāo)準(zhǔn)

☆參照標(biāo)準(zhǔn)：《國(guó)有土地使用證》辦理程序參照當(dāng)?shù)卣?guī)定進(jìn)行

☆完成標(biāo)準(zhǔn)：完成土地登記，取得《國(guó)有土地使用證》

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執(zhí)行規(guī)范

“土地投標(biāo)書(shū)”“土地成交確認(rèn)書(shū)”“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”“房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目建議書(shū)”“房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)”

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3.3設(shè)計(jì)階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)與工作執(zhí)行

3.3.1設(shè)計(jì)階段報(bào)批報(bào)建流程設(shè)計(jì)

CV

主辦部門(mén)設(shè)計(jì)部流程名稱(chēng)詡十階段報(bào)批癖流程

人

總經(jīng)理設(shè)計(jì)部采購(gòu)部設(shè)計(jì)院政府相關(guān)部門(mén)

前朗調(diào)杳

申報(bào)規(guī)劃條件

招標(biāo)

<-------------制--作---設(shè)計(jì)招標(biāo)4----------------------------------市規(guī)劃條件

通知書(shū)

招標(biāo)方案?jìng)浒刚嘘P(guān)部門(mén)備案

參與進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)—?設(shè)計(jì)院投標(biāo)

組織簽訂合同

簽訂合同?簽訂合同

——[-

-5-?方案設(shè)計(jì)>審批

實(shí)施