建筑工程合同管理第二章

第二章工程合同總體策劃第一節(jié)合同總體策劃概述第二節(jié)工程承發(fā)包模式策劃第三節(jié)招標方式的選擇第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調第一節(jié)合同總體策劃概述一、合同總體策劃的基本概念合同總體策劃是指在工程項目的開始階段，對那些帶根本性和方向性的，對整個項目、整個合同實施有重大影響的問題進行確定。它的目標是通過合同保證項目目標和項目實施戰(zhàn)略的實現(xiàn)。工程合同總體策劃主要確定如下一些重大問題:(1)如何將項目分解成兒個獨立的合同，每個合同有多大的工程范圍。

(2)采用什么樣的合同形式和合同條件。

(3)采用什么方式委托工程。

(4)合同中一些重要條件的確定，即如何通過合同實現(xiàn)對項目嚴格的、全面的控制。

(5)與項目相關的各個合同在內容上、時間上、組織上、技術上、價格上的協(xié)調等。二、合同總體策劃的重要性下一頁返回第一節(jié)合同總體策劃概述正確的合同總體策劃不僅有助于簽訂一個完備的、有利的合同，而且可以保證圓滿地履行各個合同，并使它們之間能完善地協(xié)調，順利地實現(xiàn)工程項目的根本目標。工程項目合同總體策劃的重要性具體體現(xiàn)在以下兒個方面:(1)合同總體策劃決定著項目的組織結構及管理體制，決定著合同各方面責任、權利和工作的劃分。它保證業(yè)主通過合同委托項目任務，并通過合同實現(xiàn)對項目的目標控制。

(2)通過合同總體策劃，擺正工程過程中各方面的重大關系，防止由于這些重大問題的不協(xié)調或矛盾造成工作上的障礙，造成重大的損失。

(3)無論對于業(yè)主還是承包商，正確的合同總體策劃能夠保證各個合同圓滿地履行，促使各個合同達到完善的協(xié)調，減少矛盾和爭執(zhí)，順利地實現(xiàn)工程項目的整體目標。三、合同總體策劃的依據及要求

1.合同總體策劃的依據上一頁下一頁返回第一節(jié)合同總體策劃概述合同雙方有不同的立場和角度，但合同策劃的內容基本相同。工程合同總體策劃的依據如下:(1)工程方面。工程項目的類型、總目標，工程項目的范圍和分解結構(WBS)，工程規(guī)模、特點，技術復雜程度，工程技術設計準確程度、工程質量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程度，工程資源(如資金、材料、設備等)的供應及限制條件等。

(2)業(yè)主方面。業(yè)主的資信、資金供應能力、管理風格、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標以及目標的確定性，業(yè)主的實施策略，業(yè)主的融資模式和管理模式，業(yè)主期望對工程管理的介人深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度等。

(3)承包商方面。承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風格和水平，承包商在本項目中的目標與動機，其日前經營的狀況，承包商過去同類工程經驗、企業(yè)經營戰(zhàn)略、長期動機，承包商承受和抵御風險的能力等。上一頁下一頁返回第一節(jié)合同總體策劃概述(4)環(huán)境方面。工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性。

2.合同總體策劃的要求

(1)合同總體策劃要符合合同法基本原則，保證合同的簽訂和實施符合法律的要求，保證實現(xiàn)合同的自愿、公平、公正原則。

(2)應有系統(tǒng)性和協(xié)調性。通過合同總體策劃保證整個項目計劃和各項工作全面落實，保證各個合同所定義的工程活動和管理活動能夠形成一個有機的、高效率的整體。

(3)能夠發(fā)揮各方面的積極性和創(chuàng)造性，保證各方面能夠高效率地完成工程。四、合同總體策劃的過程合同總體策劃，主要確定工程合同的一些重大問題。它對工程項目的順利實施，對項目總目標的實現(xiàn)有決定性作用。合同總體策劃的過程如下:上一頁下一頁返回第一節(jié)合同總體策劃概述(1)研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)和項目對合同的要求。

(2)確定合同相關的總體原則和目標，并對上述各種依據進行調查。

(3)分層次、分對象對合同的一些重大問題進行研究，列出可能的各種選擇，并按照上述策劃的依據綜合分析各種選擇的利弊得失。

(4)對合同的各個重大問題做出決策和安排，提出合同措施。五、合同總體策劃中應注意的問題合同總體策劃過程中，需要對以下問題引起足夠的重視:(1)由于各合同不在同一個時間內簽訂，容易引起失調，所以它們必須納人到一個統(tǒng)一的、完整的計劃體系中統(tǒng)籌安排，做到各合同之間互相兼顧。

(2)在許多企業(yè)及工程項目中，不同的合同由不同的職能部門(或人員)管理，在管理程序上應注意各部門之間的協(xié)調。

(3)在項目實施中必須顧及各合同之間的聯(lián)系。上一頁返回第二節(jié)工程承發(fā)包模式策劃工程項目的所有工作都是由具體的組織(單位或人員)受業(yè)主的委托來完成的。工程項目的分包策劃就是決定將整個項目任務分為多少個標段(或包)，以及如何劃分這些標段。一、分階段、分專業(yè)工程平行承包這種分包方式是指業(yè)主將設計、設備供應、土建、電氣安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，向業(yè)主負責。這種方式的特點有:(1)業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標，要作比較精細的計劃及控制，因此項目前期需要比較充裕的時間。

(2)在工程中，業(yè)主必須負責各承包商之間的協(xié)調，對各承包商之間互相干擾造成的問題承擔責任。所以在這類工程中組織爭執(zhí)較多，索賠較多，工期比較長。

(3)對這樣的項目業(yè)主管理和控制比較細，需要對出現(xiàn)的各種工程問題做中間決策，必須具備較強的項目管理能力。下一頁返回第二節(jié)工程承發(fā)包模式策劃(4)在大型工程項目中，業(yè)主將面對很多承包商(包括設計單位、供應單位、施工單位)，直接管理承包商的數量太多，管理跨度太大，容易造成項目協(xié)調的困難，造成工程中的混亂和項目失控現(xiàn)象。

(5)業(yè)主可以分階段進行招標，可以通過協(xié)調和項目管理加強對工程的干預。同時承包商之間存在著一定的制衡，如各專業(yè)設計、設備供應、專業(yè)工程施工之間存在的制約關系。

(6)使用這種方式，項目的計劃和設計必須周全、準確、細致，否則極易造成項目實施中的混亂狀態(tài)。如果業(yè)主不是項目管理專家，或沒有聘請得力的咨詢(監(jiān)理)工程師進行全過程的項目管理，則不能將項目分標太多。二、“設計一施工一供應”總承包這種承包方式又稱全包、統(tǒng)包、“設計建造交鑰匙”工程等，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，上一頁下一頁返回第二節(jié)工程承發(fā)包模式策劃包括設計、供應、各專業(yè)工程的施工以及管理工作，甚至包括項目前期籌劃、方案選擇、可行性研究，承包商向業(yè)主承擔全部工程責任。日前這種承包方式在國際上受到廠普遍歡迎。其特點有:(1)可以減少業(yè)主面對的承包商的數量，這給業(yè)主帶來很大的方便。在工程中業(yè)主責任較小，主要提出工程的總體要求(如工程的功能要求、設計標準、材料標準的說明)，作宏觀控制，驗收結果，一般不干涉承包商的工程實施過程和項目管理工作。(2)可以使承包商將整個項目管理形成一個統(tǒng)一的系統(tǒng)，方便協(xié)調和控制，減少大量的重復管理工作與花費，有利于施工現(xiàn)場的管理，減少中間檢查、交接環(huán)節(jié)和手續(xù)，避免由此引起的工程拖延，從而使工期(招標、投標和建設期)大大縮短。上一頁下一頁返回第二節(jié)工程承發(fā)包模式策劃(3)無論是設計與施工，與供應之間的互相干擾，還是不同專業(yè)之間的干擾，都由總承包商負責，業(yè)主不承擔任何責任，所以爭執(zhí)較少，索賠較少。(4)要求業(yè)主必須加強對承包商的宏觀控制，選擇資信好、實力強、適應全方位工作的承包商。三、將工程委托給幾個主要的承包商這種方式是介于上述兩者之間的中間形式，即將工程委托給兒個主要的承包商，如設計總承包商、施工總承包商、供應總承包商等，在工程中是極為常見的。上一頁返回第三節(jié)招標方式的選擇工程項目招標方式，通常有公開招標、議標、選擇性競爭招標三種，每種方式都有其特點及適用范圍。一、公開招標在這個過程中，業(yè)主選擇范圍大，承包商之間充分地平等競爭，有利于降低報價，提高工程質量，縮短工期。但招標期較長，業(yè)主有大量的管理工作要做，如準備許多資格預審文件和招標文件，資格預審、評標、澄清會議等。但是，不限對象的公開招標會導致許多無效投標，導致社會資源的浪費。許多承包商競爭一個標，除中標的一家外，其他各家的花費都是徒勞的。這會導致承包商經營費用的提高，最終導致整個市場上工程成本的提高。二、議標在這種招標方式中，業(yè)主直接與一個承包商進行合同談判，由于沒有競爭，承包商報價較高，工程合同價格自然很高。議標一般適合在一些特殊情況下采用:下一頁返回第三節(jié)招標方式的選擇(1)業(yè)主對承包商十分信任，可能是老主顧，承包商資信很好。

(2)由于工程的特殊性，如軍事工程、保密工程、特殊專業(yè)工程和僅由一家承包商控制的專利技術工程等。

(3)有些采用成本加酬金合同的情況。

(4)在一些國際工程中，承包商幫助業(yè)主進行項目前期策劃，作可行性研究，甚至作項目的初步設計。三、選擇性競爭招標(邀請招標)

業(yè)主根據工程的特點，有目標、有條件地選擇兒個承包商，邀請他們參加工程的投標競爭，這是國內外經常采用的招標方式。采用這種招標方式，業(yè)主的事務性管理工作較少，招標所用的時間較短，費用低，同時業(yè)主可以獲得一個比較合理的價格。上一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇一、合同類型的選擇不同種類的合同，有不同的應用條件、不同的權利和責任的分配、不同的付款方式，對合同雙方有不同的風險。所以，應按具體情況選擇合同類型。

1.單價合同單價合同是最常見的合同種類，適用范圍廣，如FIDIC工程施工合同，我國的建設工程施工合同也主要是這一類合同。在這種合同中，承包商僅按合同規(guī)定承擔報價的風險，即對報價(主要為單價)的正確性和適宜性承擔責任;而工程量變化的風險由業(yè)主承擔。由于風險分配比較合理，能夠適應大多數工程，能調動承包商和業(yè)主雙方的管理積極性。單價合同又分為固定單價和可調單價等形式。單價合同的特點是單價優(yōu)先，業(yè)主在招標文件中給出的工程量表中的工程量是參考數字，而實際合同價款按實際完成的工程量和承包商所報的單價計算。在單價合同中，應明確編制工程量清單的方法和工程計量方法。下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇2.固定總價合同這種合同以一次包死的總價格委托，除了設計有重大變更，一般不允許調整合同價格。所以在這類合同中承包商承擔廠全部的工作量和價格風險。在現(xiàn)代工程中，業(yè)主喜歡采用這種合同形式。在正常情況下，可以免除業(yè)主由于要追加合同價款、追加投資帶來的麻煩。但由于承包商承擔廠全部風險，報價中的不可預見風險費用較高。報價的確定必須考慮施工期間物價的變化以及工程量的變化。過去，固定總價合同的應用范圍很小，其特點主要表現(xiàn)為:(1)工程范圍必須清楚、明確。(2)工程設計較細，圖紙完整、詳細、清楚。(3)工程量小、工期短，環(huán)境因素變化小，條件穩(wěn)定并合理。(4)工程結構、技術簡單，風險小，報價估算方便。上一頁下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇(5)工程投標期相對寬裕，承包商可以做詳細準備。(6)合同條件完備，雙方的權利和義務十分清楚。但現(xiàn)在固定總價合同的使用范圍有擴大的趨勢。

3.成本加酬金合同工程最終合同價格按承包商的實際成本加一定比率的酬金(間接費)計算。在合同簽訂時不能確定一個具體的合同價格，只能確定酬金的比率。由于合同價格按承包商的實際成本結算，承包商不承擔任何風險，所以他沒有成本控制的積極性。相反，期望提高成本以提高自己工程的經濟效益，這樣會損害工程的整體效益。所以這類合同的使用應受到嚴格限制，通常應用于如下情況:(1)投標階段依據不準，工程的范圍無法界定，無法準確估價，缺少工程的詳細說明。

(2)工程特別復雜，工程技術、結構方案不能預先確定，可能按工程中出現(xiàn)的新的情況確定。上一頁下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇(3)時間特別緊急，要求盡快開工。如搶救、搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談。為了克服成本加酬金合同的缺點，人們對該種合同又做廠許多改進，以調動承包商成本控制的積極性。

4.目標合同它是固定總價合同和成本加酬金合同的結合和改進形式。在國外，它廣泛用于工業(yè)項目、研究和開發(fā)項目、軍事工程項目中。承包商在項目早期(可行性研究階段)就介人工程，并以全包的形式承包工程。一般來說，目標合同規(guī)定，承包商對工程建成后的生產能力(或使用功能)、工程總成本、工期目標承擔責任。例如:(1)如果工程投產后一定時間內達不到預定的生產能力，則按一定比例扣減合同價格。

(2)如果工期拖延，則承包商承擔工期拖延違約金。上一頁下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇(3)如果實際總成本低于預定總成本，則節(jié)約的部分按預定的比例給承包商獎勵，而超支的部分由承包商按比例承擔。

(4)如果承包商提出合理化建議被業(yè)主認可，該建議方案使實際成本減少，則合同價款總額不予減少，這樣成本節(jié)約的部分業(yè)主與承包商分成。總的說來，目標合同能夠最大限度地發(fā)揮承包商工程管理的積極性。二、合同條件的選擇合同條件是合同文件中最重要的部分。在實際工程中，業(yè)主可以按照需要自己(通常委托咨詢公司)起草合同協(xié)議書(包括合同條件)，也可以選擇標準的合同條件，還可以通過特殊條款對標準文本作修改、限定或補充。合同條件的選擇應注意如下問題:(1)大家從主觀上都希望使用嚴密的、完備的合同條件，但合同條件應該與雙方的管理水平相配套。上一頁下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇如果雙方的管理水平很低，而使用十分完備、周密，同時規(guī)定又十分嚴格的合同條件，則這種合同條件沒有可執(zhí)行性。

(2)最好選用雙方都熟悉的標準合同條件，以便較好地執(zhí)行。如果雙方來自不同的國家，選用合同條件時應更多地考慮承包商的因素，使用承包商熟悉的合同條件。

(3)合同條件的使用應注意到其他方面的制約。例如，我國工程估價有一整套定額和取費標準，這是與我國所采用的施工合同文本相配套的。三、重要合同條款的確定在合同總體策劃過程中，需要對以下重要的條款進行確定:(1)適用于合同關系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的地點、程序等。上一頁下一頁返回第四節(jié)合同類型和合同條件的選擇(2)付款方式。

(3)合同價格的調整條件、范圍、方法。

(4)合同雙方風險的分擔。

(5)對承包商的激勵措施。

(6)設計合同條款，通過合同保證對工程的控制權，并形成一個完整的控制體系。

(7)為了保證雙方誠實守信，必須有相應的合同措施，如保函、保險等。上一頁返回第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調在工程項目承分包實施過程中，業(yè)主為廠實現(xiàn)工程總目標，必須簽訂許多主合同。同時，承包商為廠完成他的承包合同責任也必須訂立許多分合同，這些合同從宏觀上構成項目的合同體系。在工程項目中這個合同體系的建立和協(xié)調是十分重要的。要保證工程項目順利實施，就必須對合同體系做出周密的計劃和安排。一、工程或工作內容的完整性業(yè)主的所有合同確定的工程或工作范圍應能涵蓋項目的所有工作，即只要完成各個合同，就可實現(xiàn)項目總目標;承包商的各個分包合同與擬由自己完成的工程(或工作)一起應能涵蓋總承包合同責任，在工作內容上不應有缺陷或遺漏。在實際工程中，這種缺陷會帶來設計的修改、新的附加工程、計劃的修改、施工現(xiàn)場的停工和緩工，從而導致雙方的爭執(zhí)。為了防止缺陷和遺漏，應做好以下工作:(1)在招標前認真地進行總項目的系統(tǒng)分析，確定總項目的系統(tǒng)范圍。下一頁返回第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調(2)系統(tǒng)地進行項目的結構分解，在詳細的項目結構分解的基礎上列出各個合同的工程量表。實質上，將整個項目任務分解成兒個獨立的合同，每個合同中又有一個完整的工程量表，這都是項目結構分解的結果。

(3)進行項目任務(各個合同或各個承包單位，或項目單元)之間的界面分析，確定各個界面上的工作責任、成本、工期、質量的定義。工程實踐證明，許多遺漏和缺陷常常都發(fā)生在界面上。二、技術上的協(xié)調所有合同只有在技術上協(xié)調，才能共同構成符合總目標的工程技術系統(tǒng)，其具體工作內容包括以下幾個方面:(1)幾個主合同之間設計標準的一致性，如土建、設備、材料、安裝等應有統(tǒng)一的質量、技術標準和要求。各專業(yè)工程之間，如建筑、結構、水、電、通信之間應有很好的協(xié)調。上一頁下一頁返回第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調(2)分包合同必須按照總承包合同的條件訂立，全面反映總包合同的相關內容。采購合同的技術要求必須符合承包合同中的技術規(guī)范?？偘贤L險要反映在分包合同中，由相關的分包商承擔。為了保證總承包合同不折不扣地完成，分包合同一般比總承包合同條款更為嚴格、周密和具體，對分包單位提出更為嚴格的要求，所以對分包商的風險更大。(3)各合同所定義的專業(yè)工程之間應有明確的界面和合理的搭接。例如供應合同與運輸合同、土建承包合同和安裝合同、安裝合同和設備供應合同之間存在責任界面和搭接。三、價格上的協(xié)調通常情況下，業(yè)主在總承包合同估價前，就應向各分包商(供應商)詢價，或進行洽商，在分包報價的基礎上考慮管理費等因素，作為總包報價。具體應做好以下工作:(1)對大的分包(或供應)工程如果時間來得及，也應進行招標，通過競爭降低價格。上一頁下一頁返回第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調(2)作為總承包商，周圍最好要有一批長期合作的分包商和供應商作為忠實的伙伴，可以確定一些合作原則和價格水準，這樣可以保證分包價格的穩(wěn)定性。(3)對承包商來說，由于與業(yè)主的承包合同先訂，而與分包商和供應商的合同后訂，一般在訂承包合同前，先向分包商和供應商詢價;待承包合同簽訂后，再簽訂分包合同和供應合同。要防止在詢價時分包商(供應商)報低價，而承包商中標后又報高價，特別是當詢價時對合同條件(采購條件)未來得及細談，分包商(供應商)有時找一些理由提高價格。一般可先訂分包(或供應)意向書，既要確定價格，又要留有活口，防止總合同不能簽訂。四、時間上的協(xié)調由各個合同所確定的工程活動不僅要與項目計劃(或總合同)的時間要求一致，而且它們之間時間上要協(xié)調，即各種工程活動形成一個有序的、有計劃的實施過程。上一頁下一頁返回第五節(jié)工程合同體系的協(xié)調例如，設計圖紙與施工，設備、材料供應與運輸，土建和安裝施工，工程交付與運行等之間應合理搭接。而每一個合同都定義廠許多工程活動，形成各自的子網絡。它們又共同形成一個項目的總網絡。常見的設計圖紙拖延，材料、設備供應脫節(jié)等都是這種