旅游地產(chǎn)思維模式的轉(zhuǎn)變

產(chǎn)開發(fā)模式向超大型旅游綜合開發(fā)項目發(fā)展，尤其隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，萬達、萬科、華僑城、恒大等紛紛介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，在云南、海南等地，旅游度假社區(qū)更是成為提升區(qū)域發(fā)展的有力引擎。綠維創(chuàng)景，作為規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)在服務(wù)開發(fā)方的過程中同時見證了旅游與地產(chǎn)的發(fā)展與變化。近日，我院林峰院長接受“建筑暢言網(wǎng)”采訪，探討了未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向、開未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向：產(chǎn)城一體化的綜合開發(fā)暢言網(wǎng)：如何判斷今年房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢？這對旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境又將帶來怎樣的影響？林峰：關(guān)于房地產(chǎn)市場，我主要談四個觀點。第一，圍繞地產(chǎn)開發(fā)，形成了一條財富價值鏈。我國的房地產(chǎn)市場近年增長非?？?，構(gòu)成了一條由土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、城市建設(shè)構(gòu)成的財富價值鏈，政府（土地收益）、開發(fā)商（房產(chǎn)收益）、投資人（資產(chǎn)保值升值）、農(nóng)民（拆遷款）四方均從中受益。這是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是土地開發(fā)的基礎(chǔ)，同時也是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。第二，房地產(chǎn)價格即將在3年內(nèi)到達頂部區(qū)域，尤其是在一次性剛需消費下降的帶動下。第三，房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產(chǎn)行業(yè)趨勢上的轉(zhuǎn)變，而是細分結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)換，具體體現(xiàn)就是細分市場的差異化、區(qū)域的差異化、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合價值、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)性地產(chǎn)運營價值的區(qū)域，是未來地產(chǎn)發(fā)展最重要的支撐。另外，由于房地產(chǎn)要結(jié)合城市聚集發(fā)展，因此，新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整區(qū)域也將成為未來房地產(chǎn)持續(xù)增長的主要區(qū)域。第四，在這樣的分化結(jié)構(gòu)下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的基本趨勢簡單來說是以綜合開發(fā)為核心，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)城一體化的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這種發(fā)展模式與國家層面上的城市開發(fā)、區(qū)域發(fā)展相關(guān)，其中，由于地產(chǎn)商能有效整合土地、房產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)四個方面，所以房地產(chǎn)商將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)者。費結(jié)構(gòu)的支持，發(fā)展比較快。目前已經(jīng)從樓盤項目開發(fā)步入以旅游為導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)新階段；市場投資機會也已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機會。暢言網(wǎng)：對于地產(chǎn)商來說，在這個分化期應(yīng)如何調(diào)整發(fā)展思路？未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么？林峰：旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場上最炙手可熱的投資項目，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛將投資目標轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，但在諸多旅游地產(chǎn)項目中，真正成功的項目仍在少數(shù)，大部分項目仍然難逃種種開發(fā)和運營問題的困擾，事實上，我們也看到，很多地產(chǎn)投資并沒有對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。就今年的具體情況來看，樓市的分化態(tài)勢也將體現(xiàn)在地產(chǎn)商身上。一些有實力，有正確發(fā)展思路的企業(yè)會得到更多的發(fā)展機會，而如果仍然堅持銷售地產(chǎn)的套路，很容易導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。暢言網(wǎng)：對于“共享產(chǎn)權(quán)”“分時度假”等新型旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，國內(nèi)有哪些代表性的成功典型？和傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的不同之處又在哪里？林峰：未來的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是以消費體驗為核心的多種旅游消費業(yè)態(tài)聚集、多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經(jīng)營型地產(chǎn)。以“共享產(chǎn)權(quán)”來說，這樣一種旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新理念，就是要倡導(dǎo)消費者之間按照使用需求“聯(lián)合買房”，實現(xiàn)“一地置業(yè)暢游天下”的旅游度假和消費的資源節(jié)約型模式。再比如張寶全的紅樹林產(chǎn)權(quán)酒店模式，就是從傳統(tǒng)“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報，而作為投資人擁有酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)，并可利用度假權(quán)在全國所有的紅樹林實現(xiàn)自主換住，形成“一房在手，全國度假、年年分紅”的置業(yè)投資模式，投資人可以“冬住三亞、夏住青島”。整體來持，產(chǎn)權(quán)式酒店是成熟市場經(jīng)濟國家經(jīng)過實踐證明了的旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，我們完全可以學(xué)習(xí)借鑒，分時度假理念也是中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向，比如攜程參與的途家網(wǎng)，一方面與開發(fā)商聯(lián)手為業(yè)主提供不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，另一方面為游客提供度假公寓住宿方式，這樣就突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)和旅游行業(yè)固有的模式。貴陽朱昌鎮(zhèn)中國“達沃斯”暢言網(wǎng)：綠維創(chuàng)景目前的主要業(yè)務(wù)是什么？主要針對哪些領(lǐng)域？游地產(chǎn)開發(fā)）服務(wù)為方向，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設(shè)計及后期顧問的“全程服務(wù)”的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計院。目前，綠維創(chuàng)景已有二十余種不同專業(yè)的人才近300人，完成策劃、規(guī)劃、設(shè)計及咨詢項目千余個，業(yè)務(wù)類型涉及30多個門類。在我們最近幾年的規(guī)劃設(shè)計工作中，我們一方面依托于旅游產(chǎn)品設(shè)計，結(jié)合地產(chǎn)產(chǎn)品泛旅游產(chǎn)業(yè)整合下的區(qū)域綜合開發(fā)。另一方面，特別強調(diào)旅游與旅游地產(chǎn)細分的互動結(jié)構(gòu)，也就是把聚集人氣的吸引力項目與地產(chǎn)結(jié)合，如把溫泉泡浴與溫泉地產(chǎn)、海濱度假與度假地產(chǎn)、森林旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)、都市休閑與商業(yè)休閑地產(chǎn)、文化旅游與文化創(chuàng)意地產(chǎn)等，在這些結(jié)構(gòu)中，首先打造和發(fā)展的必須是旅游項目，以旅游項目迅速提升區(qū)域內(nèi)的人氣，之后再進行地產(chǎn)開發(fā)。這是市場發(fā)展的趨勢，也符合消費需求升級的大背景。暢言網(wǎng)：在綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)方面，綠維創(chuàng)景有哪些具體的特色案例？林峰：比如貴陽?朱昌“生態(tài)文明新型城鎮(zhèn)”，就是由于升格為國際性論壇的“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區(qū)百花湖畔一個名不見經(jīng)傳的小鎮(zhèn)——朱昌鎮(zhèn)高調(diào)呈現(xiàn)在世界面前，一躍成為一個中國達沃斯小鎮(zhèn)的典范。朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實踐區(qū)-生態(tài)新城特色建筑論壇永久會址方案2013年1月，生態(tài)文明貴陽會議升級為“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，貴陽市政府決定規(guī)劃建設(shè)一個具有貴陽特色的生態(tài)文明實踐區(qū)，2013年6月，由綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院編制的《貴陽市朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實踐區(qū)概念性規(guī)劃》方案通過了貴州省內(nèi)外專家論證且獲得了高度評價，根據(jù)綠維創(chuàng)景編制的方案，朱昌鎮(zhèn)作為生態(tài)文明貴陽國際論壇的永久會址，成為了中國的達沃斯小鎮(zhèn)。最值得關(guān)注的是它運用了“會展論壇