中洲布吉寫字樓項目可行性分析

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Research中洲布吉寫字樓工程可行性分析報告報告主要內(nèi)容布吉經(jīng)濟環(huán)境和未來規(guī)劃分析布吉商務辦公物業(yè)市場調查工程地塊分析和市場可行性分析工程初步定位建議布吉經(jīng)濟環(huán)境和未來規(guī)劃分析布吉商務辦公物業(yè)市場調查工程地塊分析和市場可行性分析工程初步定位建議福田區(qū)羅湖區(qū)布吉街道龍崗區(qū)布吉街道總面積83平方公里，下轄15個行政村，10個居委會，39個自然村，2005年上半年統(tǒng)計全鎮(zhèn)總人口128萬人。布吉概況2004年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值到達485.99億元，同比增長22％；地區(qū)生產(chǎn)總值到達218億元，同比增長27％；稅收到達38.01億元，同比增長29.5％；2005年1至6月，布吉街道實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值320.95億元，同比增長35.4％；實現(xiàn)稅收27億元，同比增長54.3％。高新產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)開展迅速，成為推進布吉經(jīng)濟前進的“四個車輪”。布吉現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近2000家，其中外商投資企業(yè)1100余家，民營企業(yè)近900家。布吉街道現(xiàn)有各類專業(yè)技術人才2.1萬人，并涌現(xiàn)出一批高新科技企業(yè)及工程。布吉現(xiàn)有個體工商戶7000多戶。2003年，布吉第一、二、三產(chǎn)業(yè)結構比例為0.12：69.77：30.12,第三產(chǎn)業(yè)的迅猛開展酒店及寫字樓提供了產(chǎn)業(yè)支撐。布吉經(jīng)濟概況商業(yè)配套上海一百商場、天虹商場布吉居、順電、布吉金利廣場、德興城、泰明廣場、寶華商場、布吉中心商城、華潤超市、布吉綜合市場、布吉農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)市場、舊貨交易市場、聯(lián)興電器商場、國都購物商場、婦幼百貨商場、布吉東大街、沃爾瑪超市；酒店餐飲凱利萊大酒店、天虹賓館、匯洋大酒店、龍苑酒樓、麥當勞布吉分店、肯德基布吉分店、源豐酒店、面點王；教育配套街道有幼兒園68所，愛愛學校、愛義學校、長龍學校、三聯(lián)儲運學校、春蕾小學、大芬小學、宏揚學校、吉芬學校、立培學校、南下小學、啟元學校等42所學校；醫(yī)院5所醫(yī)院及1個衛(wèi)生監(jiān)督所（預防保健所），社區(qū)健康服務中心14個；布吉人民醫(yī)院為二級甲等醫(yī)院，具有較先進的系列醫(yī)療設備，擁有50多名高級職稱的醫(yī)療技術骨干主題公園求水山公園、石芽嶺森林公園交通布吉的交通路線可分為東、西兩大板塊，東板塊的人流出行主要通過深惠路，而布龍北、坂田及周邊的西板塊，出行則可以直上清平快速干道；布瀾路（李朗段）、東西干道市政工程、布沙路建設工程都將加大區(qū)間道路的通達率；區(qū)內(nèi)還有“地鐵三號線布吉站”“布吉鐵路旅客車站”“布吉客運站”等布吉配套概況《寶安龍崗各組團分區(qū)規(guī)劃草案》規(guī)劃：規(guī)劃至2020年中部物流組團人口控制規(guī)模為98萬。人均城市建設用地面積85平方米。規(guī)劃將布吉李朗片區(qū)及平湖作為組團的物流核心區(qū)，主要開展國際物流、貨運樞紐、倉儲配送、專業(yè)市場等物流產(chǎn)業(yè)，成為組團的開展動力中心。布吉規(guī)劃建設成為毗鄰深圳特區(qū)中心區(qū)，以先進的工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)興旺、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。布吉未來規(guī)劃〔一〕組團功能定位發(fā)展概況老圩組團(含布吉村、水徑村、老圩村及羅崗工業(yè)區(qū))以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主是布吉商貿(mào)金融中心、商貿(mào)中心，房地產(chǎn)供銷旺盛，發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組團在“五個組團”中異常醒目。沙灣組團(含南嶺村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村)以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主屬于深圳主要水源——深圳水庫保護區(qū)，已開發(fā)布吉首個旅游業(yè)，擁有“求水山公園”李朗組團(含上李朗、下李朗、甘坑村)以發(fā)展物流、倉儲業(yè)為主，大型工業(yè)、商業(yè)為補充已定位為“家電產(chǎn)業(yè)集聚基”坂雪崗組團(含坂田、崗頭、雪象村)以發(fā)展大工業(yè)為主，適當建設相關配套生活、商業(yè)設施高新技術產(chǎn)業(yè)為主的一個大工業(yè)基地新中心區(qū)組團(含鎮(zhèn)政府大樓、市政廣場一帶)是全鎮(zhèn)的政治、文化中心，以此帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為國內(nèi)一大型的油畫基地，成為旅游景點和精神文明的新亮點布吉未來規(guī)劃〔二〕《深圳市城市總體規(guī)劃〔1996－2010〕》、《深圳市龍崗次區(qū)域規(guī)劃》規(guī)劃：——布吉中心片區(qū)區(qū)位范圍：東北至新布龍路，南至深惠路，西至廣深鐵路所圍合的城市用地，總用地面積154.95公頃。功能定位：布吉鎮(zhèn)行政辦公、金融商業(yè)及文化娛樂中心，是布吉鎮(zhèn)最重要局部和核心區(qū)，是布吉鎮(zhèn)重要的物質倉儲基地。布吉中心片區(qū)規(guī)劃〔三〕布吉衛(wèi)星新城的開展目標：將布吉建設成為毗鄰深圳特區(qū)，以先進工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐，第三產(chǎn)業(yè)興旺、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化衛(wèi)星新城。

布吉衛(wèi)星新城產(chǎn)業(yè)調整主要是：引導布吉商貿(mào)業(yè)從自給型向大規(guī)模、上檔次、強輻射能力的區(qū)級商貿(mào)中心層次轉變；以傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向先進工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代工業(yè)轉型。未來的布吉，將以城市化為契機，突破空間，力求創(chuàng)新，贏得更大開展。加強經(jīng)濟結構的調整，實行內(nèi)外資并舉，科學規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，重點開展資金、技術密集型高新技術產(chǎn)品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞CEPA實施、粵港澳合作，在開展進出口貨物中轉、超市配送、大型倉儲等現(xiàn)代物流業(yè)上做大文章，大力開展物流業(yè)；以大芬油畫產(chǎn)業(yè)為“龍頭”，做大文化產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)“經(jīng)濟布吉、文化布吉、法治布吉、生態(tài)布吉”目標。布吉未來開展規(guī)劃布吉經(jīng)濟環(huán)境和未來規(guī)劃分析布吉商務辦公物業(yè)市場調查工程地塊分析和市場可行性分析工程初步定位建議布吉商務寫字樓市場概況吉信大廈布吉中心廣場百盛大廈布吉街道商業(yè)寫字樓物業(yè)較少，除瑞龍賓館、百盛大廈外其它均為商住混用物業(yè)，沒有上檔次、上規(guī)模的純寫字樓。瑞龍賓館布吉辦公物業(yè)入駐企業(yè)狀況物業(yè)名稱代表企業(yè)租金情況百盛大廈深圳野馬廣告公司中國人壽有限公司布吉分部布吉街道有線電視臺湛江一建有限公司吉達投資公司吉能實業(yè)公司30-45元/平米/月瑞龍賓館深圳市圣達信息科技有限公司深圳市偉鵬電機有限公司約25-30元/平米/月布吉中心廣場中信實業(yè)銀行布吉支行約20-25元/平米/月吉信大廈深圳名藝服飾有限公司中國工商銀行布吉支行深圳市裕樂旅行社有限公司深圳市韋思域實業(yè)有限公司LPS清潔劑貿(mào)易公司約25-28元/平米/月布吉商務物業(yè)客戶構成及特點寫字樓主要客戶為創(chuàng)業(yè)型的小規(guī)模企業(yè)；公司類型主要以服裝、紡織品貿(mào)易和電子IT業(yè)為主；公司人數(shù)大多在10人以下；辦公面積需求在50㎡—100㎡之間；數(shù)據(jù)來源：深圳中原布吉商務物業(yè)調查表布吉商務物業(yè)特點商業(yè)物業(yè)總面積較??；商業(yè)物業(yè)中純寫字樓面積少，多以商住兩用物業(yè)居多；客戶以中小企業(yè)為主，辦公面積需求較小，多在50-120平米左右；創(chuàng)業(yè)型企業(yè)多，住宅辦公也能滿足其需求；以貿(mào)易、網(wǎng)絡技術、電子設備企業(yè)居多，同時也有少量大型企業(yè)駐布吉辦事處或分公司。地塊分析地塊位置本案布公龍路深路惠地塊位于布吉中心區(qū)，緊鄰布吉鎮(zhèn)政府，處于布吉鎮(zhèn)的中心位置，屬布吉街道的行政、商貿(mào)中心，地塊周邊四面臨路，交通十分便捷。地塊根本指標總用地面積28357平方米總建筑面積11300平方米其中寫字樓建筑面積約4-5萬平方米容積率3.18建筑高度≤100米中興路退紅線10米,3號\4號路\5號路退紅線8米

本地塊中興路布吉街道辦待建居住用地居住用地地塊周邊現(xiàn)狀東面的鴻景豪苑南面為布吉街道辦事處北面的大世紀花園北面的大世紀花園地貌現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀綜述：地塊地勢有起伏，中間高四周低，高差約5米左右，地塊形狀較方正；地塊周邊多為居民樓，布吉大世紀花園、布吉中心花園、鴻景豪苑、文景豪庭等均在其周邊；地塊緊鄰布吉鎮(zhèn)政府，地塊周邊整體形象非常好。地塊周邊配套現(xiàn)狀商業(yè)配套沃爾瑪、天虹、布吉中心花園大型商場銀行工商銀行、建筑銀行、農(nóng)業(yè)銀行、發(fā)展銀行郵局布吉郵局醫(yī)院布吉醫(yī)院、南嶺人民醫(yī)院酒店凱利萊大灑店健身布吉羽毛球館公園布吉公園、石芽嶺體育公園地塊SWOT分析S－優(yōu)勢周邊四面臨路，出入方便；主干道及地鐵三號線布吉中心站出口近在咫尺，交通便捷；緊鄰布吉街道辦事處，有利于提升整體形象；處于布吉規(guī)劃的行政、商貿(mào)中心，前景良好；周邊商貿(mào)辦公配套齊全；O－時機T－威脅寫字樓受經(jīng)濟開展及國家金融政策等因素影響非常大；深圳寫字樓區(qū)域正隨城市開展向西偏移；片區(qū)整體形象使之對周邊片區(qū)的吸納能力有限；片區(qū)不屬于傳統(tǒng)寫字樓辦公區(qū)域，無法形成寫字樓聚集效應；片區(qū)主要以制造業(yè)企業(yè)為主，寫字樓需求量較??；W－劣勢布吉作為深圳物流基地的規(guī)劃，可能聚集大批商貿(mào)企業(yè)客戶；政府對中小企業(yè)的政策支持可能孵化大批小企業(yè)；地塊核心競爭力分析地塊所處區(qū)位為區(qū)域行政、商貿(mào)中心，地理位置得天獨厚；地塊緊鄰政府辦公地，對工程形象提升有較大利好；地塊交通條件好，便捷度高；周邊商務配套完善；地塊的先天條件具備建寫字樓的根本條件布吉潛在商務物業(yè)匡算的市場依據(jù)興旺國家城市就業(yè)人口平均占有的商務辦公面積為0.2平方米/人。布吉總人口約120萬，布吉2003年的三大產(chǎn)業(yè)比例是0.12%：69.77%：30.12%，估算第三產(chǎn)業(yè)〔白領階層〕人口約36萬左右〔其中布吉坂田片區(qū)大型高科技產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為10萬人左右，從理論上應該扣除〕，按照人均0.2平方米計算，本片區(qū)商務辦公需求量僅為5萬平米左右〔此數(shù)據(jù)僅具來理論參考價值〕。其計算過程為〔36-10〕×0.2=5.2萬平米布吉雖有2000多家企業(yè)，但主要以第二產(chǎn)業(yè)即加工制造業(yè)為主，需要的辦公空間多為廠房，而從現(xiàn)有寫字樓的企業(yè)入駐情況來看，也多以小型貿(mào)易企業(yè)為主，因而商務辦公需求量較小。潛在商務辦公市場需求量分析從市場分析和理論估算得出，未來1-2年內(nèi)布吉的商務辦公需求量應該在2—3萬平米左右〔扣除現(xiàn)有寫字樓約2萬平米的存量〕

由此可見，布吉片區(qū)商務市場需求較小，本案4-5萬平米的純寫字樓物業(yè)面積消化難度較大。工程初步開展方向建議如何在不突破產(chǎn)權限制的條件下實現(xiàn)地塊價值最大化？能否從寫字樓市場需求量有限的區(qū)域市場中尋找一個突破口？尋求兩者的平衡成為我們思考的原點……物業(yè)定位商務公寓式寫字樓——商務公寓寫字樓是介于寫字樓與住宅之間的一種創(chuàng)新產(chǎn)品——主要為中小規(guī)模企業(yè)提供辦公場地，強調商務辦公功能，不排斥其居住功能——市場潛在需求與地塊價值最大化的平衡選擇商務公寓寫字樓特點既有寫字樓的形象、配套，也有高檔住宅的功能，可以實現(xiàn)24小時靈活辦公，但以純商務使用為導向；可以進行工商注冊，商務配套優(yōu)良；商務公寓寫字樓空間自由組合度高；相對專業(yè)性寫字樓而言，公寓寫字樓面積較小，一般在30多至120多平方米之間，因此總售〔租〕價不高；低廉的物管費：目前專業(yè)性寫字樓物管費大都在每平方米20元－30多元，而公寓寫字樓那么多在10元/平米左右甚至僅為5元/平米；擁有優(yōu)越的地段和交通條件；客戶定位布吉本地中小企業(yè)及投資客客戶區(qū)域特征以布吉本地區(qū)域的中小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，同時企業(yè)性質和規(guī)模也不需要大面積工作間，臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商務公寓是這類客戶的首選。同時也涵蓋少量羅湖一帶與布吉制造業(yè)關聯(lián)性較強的企業(yè)多為廣告設計、軟件制作、網(wǎng)絡信息技術等公司，因市區(qū)寫字樓本錢高，而且與布吉制造業(yè)企業(yè)關聯(lián)度高，故欲到布吉辦公。少量投資客看重商務公寓比一般住宅投資產(chǎn)品較高的投資價值，以及在本區(qū)域的稀缺性選擇此產(chǎn)品。

客戶行業(yè)特征以貿(mào)易行業(yè)企業(yè)為主，同時包括網(wǎng)站經(jīng)營、電子技術等IT企為，和廣告設計、旅行社等效勞型企業(yè)。規(guī)劃中的布吉將是深圳重要的物流基地，必然吸引或誕生一批與之相關聯(lián)的貿(mào)易企業(yè)在此區(qū)域落戶；網(wǎng)站經(jīng)營等IT類企業(yè)及廣告設計、旅行社等效勞型企業(yè)對寫字樓形象要求不高，但對配套有較高要求，且處于企業(yè)初創(chuàng)階段，對寫字樓租金/價格較敏感，本工程可以填補此類需求空白。戶型定位最小劃分單位面積在50㎡—100㎡之間；但各單位之間可自由組合。商務公寓寫字樓案例——求是大廈空中花園求是大廈位于福田區(qū)竹子林，