3W-地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值分析方法

3W—地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值分析方法

今天我們講地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值分析

方法。價(jià)值分析，是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目推廣的一個(gè)基礎(chǔ)

。這節(jié)課我們主要講，WHAT，WHY，HOW，就是3W。

首先

上圖就是價(jià)值分析

，這是以一個(gè)價(jià)值分析的流程

。

我們講下其中的屬性界定

：

相當(dāng)于一個(gè)素描

。這個(gè)不是簡單的概括項(xiàng)目

而是盤點(diǎn)項(xiàng)目的資源，從中找到項(xiàng)目的價(jià)值

。大盤和小盤是核心屬性

。大盤和小盤的模式，戰(zhàn)略都有很大的不同

。這個(gè)在一線，二線城市都很突出

。不同的區(qū)域，不同的城市價(jià)值

。

資源屬性決定了項(xiàng)目的盈利模式

。

萬科17英里，獨(dú)特的海景資源

。形成高端圈層營銷高利潤的金字塔尖模式。萬科第五園

則打造了強(qiáng)勢的人造資源

。萬科的項(xiàng)目一般會(huì)比周邊同類產(chǎn)品貴1000元或者更多

。綠城的項(xiàng)目一般會(huì)高出更多

。開發(fā)商的背景決定了戰(zhàn)略同時(shí)決定了盈利模式

。碧桂園，農(nóng)村包圍城市

。二級(jí)屬性即影響低的要素

通過以上價(jià)值分析。最終我們是要得到的是這個(gè)東西

，戰(zhàn)略、占位、盈利模式、優(yōu)劣勢。今天講的這個(gè)比較抽象

，我們就記住

一個(gè)價(jià)值分析，是從屬性分析開始的

，另外屬性的核心屬性（規(guī)模）

。

然后我們通過價(jià)值分析是為了得到

戰(zhàn)略、占位、盈利模式

，了解自身優(yōu)劣勢就這些就可以了

。然后在具體工作中慢慢體會(huì)

。

簡單說幾個(gè)例子

，第一個(gè)就是價(jià)值高估。有一個(gè)項(xiàng)目拿到了一個(gè)臨湖的一塊地，離城市中心并不遠(yuǎn)，在新城

。開發(fā)商拿地的成本很高

，導(dǎo)致最后開發(fā)的成本達(dá)到當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售價(jià)格，這就是典型的價(jià)值高估。最后由于成本問題，項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工，到現(xiàn)在3年了

。

再說一個(gè)例子，萬科的價(jià)值低估案例。當(dāng)年上海機(jī)場邊上有塊地，飛機(jī)就從上面飛過去，轟隆隆的，給誰都不要。那時(shí)候和現(xiàn)在不一樣

，房價(jià)還不高，地有的是，白給沒人要，王石要了，就是價(jià)值低估。誰都不要，結(jié)果項(xiàng)目很成功。就是項(xiàng)目的價(jià)值分析在每個(gè)階段，每個(gè)城市

每個(gè)項(xiàng)目

都很重要

，是戰(zhàn)略的依據(jù)、是推廣的依據(jù)

、是盈利模式的依據(jù)

、是項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢的依據(jù)

。

在比如

之前講的藥廠的項(xiàng)目，其實(shí)是和萬科機(jī)場項(xiàng)目類似的硬傷項(xiàng)目，就象尾盤的戶型有硬傷的戶型

。我覺得反而是最好賣的，因?yàn)槟憧梢蕴幚硭?。就象賣水果，晚上收攤時(shí)候剩那點(diǎn)最好賣。還有就是價(jià)值判斷，對(duì)中小型開發(fā)商至關(guān)重要。尤其小型開發(fā)商操作項(xiàng)目比較少

，拿到點(diǎn)好東西就當(dāng)寶貝了

，容易犯價(jià)值高估的錯(cuò)誤

。最后導(dǎo)致成本過高，銷售價(jià)格過高，沒有競爭力

。還有就是對(duì)價(jià)值低估，容易錯(cuò)失一些有價(jià)值的地塊。

今天就講這些，比較抽象，但是卻是我們尤其是開發(fā)商團(tuán)隊(duì)工作的人員比較重要的一方面

，尤其在前期拿地階段

。那么在后期推廣階段，實(shí)際上就是前期思路的延展。開發(fā)商拿任何一塊地，必然是看中了

價(jià)值所在

，必然是因?yàn)橛袃r(jià)值才去開發(fā)，那么后續(xù)的推廣，實(shí)際上就是讓客戶了解項(xiàng)目的價(jià)值所在

。所有的廣告，無非是告訴客戶，我