房地產(chǎn)企業(yè)成本風險管理講座

本錢管理精細化管理之----房地產(chǎn)企業(yè)全本錢管理---責任本錢管理體系的實踐環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存房地產(chǎn)企業(yè)客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理標準化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模開展行業(yè)競爭劇烈宏觀經(jīng)濟調控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益再看看我們的運營。。。。資本土地項目資本增值能力工程開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績表達------核心財務指標凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉率×權益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體工程操作能力企業(yè)綜合管理能力本錢管理能力聚焦體現(xiàn)一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為本錢管理的競爭形成責任本錢管理為核心的---全本錢管理體系聚焦：房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結算財務結算全成本管理工作工程盈利目標房地產(chǎn)工程全本錢管理房地產(chǎn)工程全本錢土地本錢工程建造本錢管理本錢本錢管理本錢分解資金本錢房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢結構在變化----土地本錢建造本錢財務本錢開發(fā)速度對本錢的影響房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢有效性的要求土地增值稅對我們的要求：無效增值向有效增值轉移：管理效率的提升房地產(chǎn)開發(fā)費用，與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關的銷售費用、管理費用，不超過工程開發(fā)本錢的5%管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認識決定了工程本錢與企業(yè)命運------企業(yè)的本錢策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的本錢策略品牌盈利顧客價值持續(xù)開展房地產(chǎn)企業(yè)根本的本錢策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復制房地產(chǎn)項目成本的形成工程開展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)本錢作業(yè)過程與本錢形成土地本錢政府費用設計費招標費用建造本錢銷售費用管理費用本錢是一系列經(jīng)營過程結果的迭加本錢寓含于各業(yè)務環(huán)節(jié)本錢控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調本錢控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調與配合房地產(chǎn)本錢的形成房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色工程特點財務核算本錢分析范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理？建立和實踐目標本錢與責任本錢管理體系建立合理的目標本錢將目標本錢分解成責任本錢將本錢控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中量化評估體系本錢考核與績效管理責任本錢管理的總體思路目標成本管理關于目標本錢目標本錢的起源目標本錢與責任本錢目標與靶心內容一、目標本錢的解讀二、目標本錢設定原那么三、目標本錢的形成四、目標本錢的管理五、目標本錢的實現(xiàn)六、案例關于目標成本一、目標本錢的定義目標本錢是公司基于市場狀況，并結合公司的經(jīng)營方案，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的本錢指標。關于目標成本二、目標本錢定義解讀目標本錢設定與企業(yè)定位目標本錢設定與工程定位目標本錢設定與企業(yè)盈利目標本錢設定的市場原那么性價比與專業(yè)管理銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本PDCA四、目標本錢的管理------動態(tài)本錢管理總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行本錢控制，才能實現(xiàn)降低本錢的目的。我們應建立形成分工負責、有機協(xié)調的責任本錢體系。關于目標成本五、目標本錢的實現(xiàn)回憶：目標本錢是基于企業(yè)目標建立的目標本錢是在工程運作過程中逐漸形成和明確的目標本錢的管理要基于完善的動態(tài)本錢信息管理目標本錢管理的實施要依賴于責任本錢管理體系案例：從本錢籌劃入手規(guī)劃目標本錢案例：目標本錢的設定形式案例：動態(tài)本錢信息反響系統(tǒng)案例：本錢數(shù)據(jù)庫的建立目標本錢管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標本錢合理嗎？2、動態(tài)本錢信息為什么失真？案例1：目標估計缺乏案例2：目標剛性缺乏案例3：目標與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反響失控責任成本管理內容一、責任本錢的解讀二、責任本錢的分解三、責任本錢分解原那么四、責任本錢的落實五、責任本錢的評估與考核六、案例關于責任成本一、責任本錢的解讀方式一：根據(jù)本錢科目，將目標本錢分解成?目標本錢控制責任書?，對各工程費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，形成本錢控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標本錢分解成?合同控制清單?，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門本錢責任的完成來保證目標本錢的完成關于責任成本二、責任本錢的分解方式分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調設備采購合同

方式二：合同分類序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：本錢科目各部門各司其職三、責任本錢的分解思路階段性地確定本錢責任設計產(chǎn)品銷售工程運作全過程招標履約簽約三、責任本錢的分解思路以本錢形成主體作為本錢責任主體關于責任成本四、責任本錢的分解原那么關于責任成本五、責任本錢的落實責任主體責任內容責任控制要點責任履行評價責任狀〔書〕責任本錢的分配最終落實到了工程開發(fā)方案以及各部門工作方案中！〔參加時間、質量、價值、責任人等要素〕責任本錢指導書關于責任成本六、責任本錢的評估與考核評估方式評估指標無效本錢考核方式謹慎與全面性量化評估回憶：責任本錢的分解是基于責任形成的主體責任本錢分解后要形成明確的責任本錢管理指導書責任本錢的管理要引入考核、評估機制責任本錢管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤案例：責任本錢的分解落實案例：責任本錢考核的全面性1、設計管理的責任本錢僅僅是設計費嗎？2、招投標管理的責任本錢如何切分？案例1：設計階段責任本錢管理案例2：招投標責任本錢管理責任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題3、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任本錢管理的錯？案例1：樣板房本錢誰來管案例2：圖紙的本錢責任案例3：合同招標與實施責任案例1：產(chǎn)品品質下降了案例2：財務數(shù)據(jù)失真了案例1：質量問題出現(xiàn)了責任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題責任本錢控制要點指南的介紹？第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南內容歸納建立合理的目標本錢---將目標本錢分解成責任本錢---將本錢控制落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中—量化的控制指標與評估---控制結果考核與績效考核掛鉤---房地產(chǎn)工程全本錢管理之一：制度體系企業(yè)架構體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3之一：制度體系企業(yè)架構體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系設計管理采購管理工程管理本錢管理分包簽證進度質量變更限額招標合同管理集中采購招投標之二：企業(yè)標準化體系產(chǎn)品部品作業(yè)工序工程做法質量驗收

全成本管理體系之三：專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)本錢研究系統(tǒng)根底數(shù)據(jù)信息全成本管理體系一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理是個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持，管理效果表達了企業(yè)各專業(yè)集成能力和企業(yè)的綜合管理能力。房地產(chǎn)本錢管理是企業(yè)行為〔策略—管理〕房地產(chǎn)本錢管理需要全員、全過程的努力房地產(chǎn)本錢管理需要落實到具體的管理工具和手段企業(yè)本錢管理要與責任部門績效考核謹慎掛鉤