2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試絕密預(yù)測題(詳細參考解析)

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調(diào)整

2、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

3、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

4、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定

5、某租賃期限為20年的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227

6、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

7、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七

8、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

9、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命D.建筑物的功能是否時興

10、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率

11、整理收集到的歷史價格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照（）的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時間

12、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理

13、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。A.謹(jǐn)慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現(xiàn)價值

14、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算

15、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500

16、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常

17、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求

18、“氣之根”是A.心B.肝C.肺D.腎

19、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，報酬率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。A.923B.1111C.1353D.1872

20、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63

21、生產(chǎn)資料是由A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的

22、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

23、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高

24、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證

25、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

26、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33

27、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

28、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。A.經(jīng)濟狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整

29、運用假設(shè)開發(fā)法估價，對于資金的時間價值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實際情況而定C.必須考慮D.無法確定

30、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

31、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

32、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)

33、關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變

34、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458

35、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

36、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補性

37、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

38、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是A.脾B.胃C.腎D.肝

39、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40

40、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復(fù)D.以上均是

41、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖

42、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

43、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格

44、在經(jīng)濟學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值

45、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)

46、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

47、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？A.濁邪外阻B.氣不內(nèi)守C.氣的升舉無力D.氣隨血脫

48、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產(chǎn)范圍的價格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100

49、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系

50、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。A.估價服務(wù)費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務(wù)二、多選題

51、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86

52、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

53、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊

54、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受

55、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

56、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能

57、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置C村（）個農(nóng)民。A.30B.60C.100D.180

58、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

59、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸

60、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

61、下列選項中，不屬于抑制房地產(chǎn)價格措施的是（）。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機

62、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常負擔(dān)下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

63、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

64、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損

65、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》

66、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

67、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775

68、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

69、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302

70、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日

71、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

72、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛

73、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90

74、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅

75、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病

76、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

77、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

78、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

79、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷

80、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

81、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權(quán)益因素

82、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱

83、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

84、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費C.銷售稅費D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

85、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應(yīng)為（）年。A.34B.35C.36D.37

86、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減

87、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

88、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

89、關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估計委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致

90、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

91、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清

92、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0

93、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)

94、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911

95、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途

96、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050

97、某估價機構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日

98、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17

99、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。A.劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格B.劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格C.調(diào)查評估路線價—劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

100、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)三、判斷題

101、我國立國治國的根本方向是（）A.堅持社會主義道路B.堅持人民民主專政C.堅持馬列主義、毛澤東思想D.堅持共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)

102、假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。（）

103、求取房地重新購建成本時，通常有“房地分估”路徑和“房地合估”路徑，應(yīng)該優(yōu)先選擇“房地分估”路徑。（）

104、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()

105、如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為從價值時點開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。（）

106、在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。()

107、在運用成本法估價時，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。（）

108、建設(shè)中國特色社會主義政治的基本目標(biāo)就是（）A.在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，在人民當(dāng)家作主的基礎(chǔ)上，依法治國，發(fā)展社會主義民主政治B.堅持和完善人民代表大會制度和共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的多黨合作、政治協(xié)商以及民族區(qū)域自治制度C.發(fā)展民主，健全法治，建設(shè)社會主義法治國家D.堅持和完善工人階級領(lǐng)導(dǎo)的、以工農(nóng)聯(lián)盟為基礎(chǔ)的人民民主專政

109、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。（）

110、消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，不會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。（）

111、若某些因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，有些因素難以用數(shù)學(xué)模型量化，注冊房地產(chǎn)估價師可根據(jù)經(jīng)驗判斷進行調(diào)整，體現(xiàn)出了估價既是科學(xué)也是藝術(shù)的特性。（）

112、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會自然環(huán)境。()

113、創(chuàng)新是一個民族進步的靈魂，是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力，也是一個政黨永葆生機的源泉.創(chuàng)新就是要（）A.制度創(chuàng)新B.科技創(chuàng)新C.文化創(chuàng)新D.解放思想、實事求是、與日寸俱進

114、房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r，即為價值時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）

115、成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）

116、投?；馂?zāi)險時的保險價值，包括土地價值、重建期間的經(jīng)濟損失和建筑物的重置。()

117、完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意簡化和省略必要的工作步驟和工作內(nèi)容。（）

118、收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客觀成本，并非如此。（）

119、房地產(chǎn)的投機可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲或下跌，不會穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。（）

120、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。（）

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的基本思路是：以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接比較；或是設(shè)定某種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果可比實例狀況比估價對象狀況好，則對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；如果可比實例狀況比估價對象狀況差，則對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。

2、答案：A本題解析：[知識點]路線價法

3、答案：C本題解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

4、答案：B本題解析：對交易對象或市場行情缺乏了解往往會造成成交價格偏離正常價格。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。

5、答案：C本題解析：承租人在承租土地上建設(shè)批發(fā)市場在轉(zhuǎn)租獲利?？芍Ц兜耐恋啬曜饨鹗浅凶馊四茇摀?dān)的最高值。在此租金下，承租人能保本。建設(shè)成本可視為在建設(shè)期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（萬元/年）。

6、答案：C本題解析：十二經(jīng)別的循行，都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”，走人體腔臟腑深部稱為“入”，然后淺出體表而上頭面稱為“出”；陰經(jīng)的經(jīng)別合人陽經(jīng)的經(jīng)別而分別注入六陽經(jīng)脈稱為“合”。

7、答案：C本題解析：暫無解析

8、答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

9、答案：C本題解析：年限法又稱年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的方法。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物實際年齡是建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)，類似于人的實際年齡。建筑物有效年齡是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等。

10、答案：C本題解析：評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。采用報酬率或折現(xiàn)率時，評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。

11、答案：D本題解析：運用長期趨勢法進行房地產(chǎn)價值或價格預(yù)測的步驟之一是整理收集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價，土地還有樓面地價。化為同一標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。

12、答案：A本題解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報酬規(guī)律。表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①規(guī)模收益不變，即產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例；②規(guī)模收益遞增，即產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例；③規(guī)模收益遞減，即產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

13、答案：C本題解析：在實際估價中，不同的估價目的要求評估的價值類型可能不同。不論是何種評估價值，均是假定估價對象在一定條件下進行交易的最可能的價格或金額。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。房地產(chǎn)作價入股估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值。

14、答案：B本題解析：保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫（如估價實例庫和估價參數(shù)、評估價值等數(shù)據(jù)庫），為今后的相關(guān)管理及估價工作奠定基礎(chǔ)。保存估價資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展相關(guān)監(jiān)督檢查。

15、答案：C本題解析：[知識點]凈收益每年不變的公式

16、答案：C本題解析：被迫出售或被迫購買的交易包括：①急于出售、急于購買的交易，如因還債、出國等而急于出售房地產(chǎn)；②被強迫出售、被強迫購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價格通常偏低，被迫購買的成交價格通常偏高。

17、答案：A本題解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：①價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整。

18、答案：D本題解析：肺主氣司呼吸，腎主納氣，肺的呼吸深度需要腎的納氣作用來協(xié)助。腎氣充盛，吸人之氣方能經(jīng)肺之肅降而下納于腎，故有“肺為氣之主，腎為氣之根”之說。心主神明，心為君主之官，不僅喜傷心，“愁憂恐懼則傷心《靈樞·邪氣藏府病形》。

19、答案：C本題解析：房地產(chǎn)目前的價值為：本題中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。則：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（萬元）。

20、答案：C本題解析：假設(shè)開發(fā)法簡要地說，是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法；具體地說，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱之為動態(tài)分析法，本題開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，需要折現(xiàn)到價值時點，土地價值＝2000/（1＋10%）3＝1502.63（萬元），本題直接給出開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分，不需要考慮土地使用期限的調(diào)整。

21、答案：B本題解析：生產(chǎn)資料是指人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動資料和勞動對象的總和（又稱生產(chǎn)手段）。其中，勞動資料是指人用以影響和改變勞動對象的一切物質(zhì)資料的總和，包括生產(chǎn)工具、土地、建筑物、道路、運河、倉庫、機器、設(shè)備、廠房等。勞動對象，在政治學(xué)上指在勞動中被采掘和加工的東西，可以是自然界原來就有的如地下礦石，也可以是加工過的原材料如鋼材等。生產(chǎn)資料是生產(chǎn)力中物的因素，在任何社會生產(chǎn)中，人們總是借助于生產(chǎn)資料，通過自己的勞動生產(chǎn)出勞動產(chǎn)品。辯證唯物主義認為，一切自然物質(zhì)都是可能的勞動對象，其中，引入生產(chǎn)過程的部分則是現(xiàn)實的勞動對象。在生產(chǎn)資料中，生產(chǎn)工具起決定性作用，生產(chǎn)工具的發(fā)展水平，決定了人類征服、改造自然的廣度和深度。生產(chǎn)資料總是存在于一定的社會經(jīng)濟形態(tài)中，成為特定生產(chǎn)關(guān)系的物質(zhì)承擔(dān)者。因此，選項A和C的觀點是錯誤的，選項D中的三個要素構(gòu)成了生產(chǎn)力，所以D也是錯誤的。故本題的正確答案為B。

22、答案：C本題解析：由題意，每年的折舊額＝建筑物重新構(gòu)建價格×（1－殘值率）÷建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（萬元/年），建筑物折舊總額＝每年折舊額×有效年齡＝5.6583×15＝84.88（萬元）。

23、答案：A本題解析：AB兩項，凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，即凈收益與空置率、運營費用負相關(guān)，估價結(jié)果高，空置率、運營費用也就偏小。C項，收益法原理是如果將價值時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定收益期限的房地產(chǎn)，預(yù)示著在未來的收益期限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一系列凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該房地產(chǎn)的價值。所以當(dāng)收益期限越長，房地產(chǎn)的估價價值就越大。D項，估價采用的報酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率，報酬率與房地產(chǎn)價值負相關(guān)。

24、答案：C本題解析：不同估價方法之間的關(guān)系有以下3種：一是可以同時采用，以相互驗證，而不是相互替代。因為不同的估價方法是從不同的方面或角度來測最房地產(chǎn)價值的，同時采用多種估價方法估價，可以使估價結(jié)果更加合理。二是可以相互彌補。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用比較法估價，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用比較法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，比較法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法；收益法中的租賃收入、成本法中的土地成本可以采用比較法求??；假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用比較法和收益法求取。

25、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

26、答案：A本題解析：運用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有。因此，該房地產(chǎn)的收益價格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（萬元）。

27、答案：A本題解析：此題要求的是調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格，由于所有稅費由買方負擔(dān)，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格實際就是賣方實得金額。正常負擔(dān)下的價格＝買方實付金額÷（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），調(diào)整后賣方實得金額＝正常負擔(dān)下的價格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

28、答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。①區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實例在其自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理；②實物狀況調(diào)整是使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理；③權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格成為在估價對象權(quán)益狀況下的價格的處理。

29、答案：C本題解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值。

30、答案：B本題解析：暫無解析

31、答案：C本題解析：[知識點]估價時點原則

32、答案：C本題解析：影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性；②該房地產(chǎn)的獨立使用性；③該房地產(chǎn)的價值大?。虎茉摲康禺a(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；⑤該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；⑥該房地產(chǎn)的區(qū)位；⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。A項，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)，通用性差，變現(xiàn)能力弱。B項，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。C項，通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱，而獨立使用的房地產(chǎn)獨立性較強，其變現(xiàn)能力較強。D項，由于價值越大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強；不可分割的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱。

33、答案：C本題解析：建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。

34、答案：B本題解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)。本題中，可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。

35、答案：B本題解析：對于征收集體土地的土地成本的規(guī)定中，青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)均由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，而征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。

36、答案：C本題解析：根據(jù)替代原則，在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，使它們的價格相互接近。

37、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）

38、答案：D本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補氣藥治療大出血的臨床運用中。

39、答案：C本題解析：年凈收益減少：A＝12×10000×70×（25%－15%）×（1－40%）＝50.4（萬元）由V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]得，V貶＝（50.4/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（萬元）。

40、答案：D本題解析：胃氣虛多因持久或反復(fù)地飲食失節(jié)，損傷胃氣所致。因稟賦素虛．或久病元氣不復(fù)等，也均能導(dǎo)致胃氣虛。

41、答案：B本題解析：“腎者，胃之關(guān)也，關(guān)門不利，故聚水而從其類也”。《素問·水熱穴論》腎有調(diào)節(jié)水液的功能，起著胃的關(guān)閘作用。本句主要指腎主水的生理功能。腎中精氣的氣化功能，對于體內(nèi)津液的輸布和排泄，維持體內(nèi)津液代謝的平衡，起著極為重要的調(diào)節(jié)作用。在正常生理情況下，津液的代謝，是通過胃的攝入、脾的運化和轉(zhuǎn)輸、肺的宣散和肅降、腎的蒸騰氣化，以三焦為通道，輸送到全身；經(jīng)過代謝后的津液，則化為汗液、尿液和氣排出體外。腎中精氣的蒸騰氣化，實際上是主宰著整個津液代謝，肺、脾等內(nèi)臟對津液的氣化，均依賴于腎中精氣的蒸騰氣化；特別是尿液的生成

42、答案：A本題解析：威廉·阿朗索指出，任一區(qū)位的地租等于其產(chǎn)品的價值減去生產(chǎn)成本和運輸成本。在任意區(qū)位處的地租可用下式來計算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距離市場t處單位土地的租金；N指單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc指市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格；C指生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本；kc（t）指在距離t處向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本。

43、答案：D本題解析：評估價值雖然不是實際成交價格，但在為交易服務(wù)的估價中，它與成交價格有著密切關(guān)系。要求評估的是合理的價值或價格，而實際評估出的可能是帶有估價師個人主觀因素的價值或價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上交易的成交價格不同。但從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值應(yīng)等于正常成交價格，即等于市場價格。

44、答案：B本題解析：暫無解析

45、答案：B本題解析：A項，在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選?。籅項，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線；C項，為了使委托人提供的資料可靠，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料并保證其提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查；D項，估價依據(jù)是指作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，估價師聲明和估價假設(shè)都不是估價依據(jù)。

46、答案：C本題解析：暫無解析

47、答案：A本題解析：氣閉多由于濁邪外阻，或因氣郁之極．氣的外出亦為所阻，從而出現(xiàn)突然閉厥的病理狀態(tài)。觸冒穢濁之氣所致的閉厥，外感熱病過程中的熱盛閉厥，突然精神創(chuàng)傷所致的昏厥等等，其病機都屬于氣的外出受阻而致氣閉。

48、答案：A本題解析：本題中，該房產(chǎn)是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，公式為：不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)價格＝帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)價格－債權(quán)和其他權(quán)益價值＋債務(wù)和其他負擔(dān)價值，債權(quán)和其他權(quán)益價值150元，債務(wù)和其他負擔(dān)價值（100＋300）元，代入公式，其統(tǒng)一財產(chǎn)范圍的價格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。

49、答案：B本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。加蓋房屋是利用建設(shè)用地使用權(quán)，即空間利用權(quán)。A項，土地所有權(quán)屬于國家和集體，個人沒有宅基地所有權(quán)，有宅基地使用權(quán)。C項，地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。D項，相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

50、答案：C本題解析：估價委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況；②負責(zé)本估價項目的估價師，包括估價師的姓名和注冊號；③估價目的和估價對象；④委托人應(yīng)提供的估價所需資料；⑤估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價費用及其支付的方式、期限；⑦估價報告及其交付；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭議的方法；⑩其他需要約定的事項。

51、答案：B本題解析：重置提撥款通常利用償債基金系數(shù)計算。根據(jù)題意，每年需留出的重置提撥款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值為：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（萬元）

52、答案：D本題解析：不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都有可能不同。而估價目的不影響估價作業(yè)期，所以估價作業(yè)期不影響估價結(jié)果。

53、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

54、答案：A本題解析：本題考查的是受理估價委托。主動爭取，在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，“主動爭取”是估價業(yè)務(wù)的主要來源。

55、答案：B本題解析：暫無解析

56、答案：B本題解析：房屋完損等級是用來檢查房屋維護狀況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊程度和測算房屋折舊的一個重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。

57、答案：C本題解析：征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。本題中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置的農(nóng)民＝100/1＝100（人）。

58、答案：B本題解析：家庭人口規(guī)模（每個家庭平均人口數(shù)）發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價格。

59、答案：C本題解析：作為六腑之一的三焦，其功能是疏通水道，運行水液?！端貑枴れ`蘭秘典論》說：“三焦者，決瀆之官，水道出焉?！比钩涮钣谖改c道與膀胱之間，引導(dǎo)胃腸中水液滲入膀胱，使水液下輸膀胱通路。

60、答案：A本題解析：重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置成本通常低于重建成本。

61、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的影響因素。抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們控制房地產(chǎn)價格上漲或?qū)е路康禺a(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，例如：（1）在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給；（2）規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤率來定價；（3）制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格；（4）采取金融、稅收、限購等政策措施遏制房地產(chǎn)投機，抑制或穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。P138。

62、答案：A本題解析：此題要求的是調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格，由于所有稅費由買方負擔(dān)，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格實際就是賣方實得金額。正常負擔(dān)下的價格＝買方實付金額÷（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），調(diào)整后賣方實得金額＝正常負擔(dān)下的價格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

63、答案：C本題解析：建筑物的凈收益＝建筑物價值×資本化率＝200×12%＝24（萬元），土地凈收益＝房地產(chǎn)年收益－建筑物凈收益＝60－24＝36（萬元），土地價格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（萬元），則該房地價格＝495.53＋200＝695.53（萬元）。

64、答案：D本題解析：陽虛則寒，可見面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可見喜靜、下利清谷、脈微細虛象。腎陽損日久，水腫溢于皮膚，但因陽氣不足而導(dǎo)致陰氣化生無源而虧虛，出現(xiàn)日益消瘦、煩躁升火。

65、答案：B本題解析：薛雪，字生白著《濕熱條辨》，對溫病中濕熱病的病因、癥狀、傳變規(guī)律、治則治法等作了簡要闡述，對溫病學(xué)說的發(fā)展做出一定貢獻。吳瑭，字鞠通著《溫病條辨》，創(chuàng)立了溫?zé)岵〉娜贡孀C理論，指出：“凡病溫者，始于上焦，在手太陰”；“上焦病不治則傳中焦，胃與脾也”；“中焦病不治，即傳下焦，肝與腎也”。

66、答案：D本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計算成新率的公式為：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折舊額與重新購建成本的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：d＝D/C。代入本題數(shù)據(jù)后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

67、答案：B本題解析：該在建工程續(xù)建為寫字樓時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/m2，采用開發(fā)法測算結(jié)果為9550元/m2，綜合測算結(jié)果為：（8800＋9550）/2＝9175（元/m2）。該在建工程續(xù)建為賓館時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/m2，采用開發(fā)法測算結(jié)果為10000元/m2，綜合測算結(jié)果為：（8800＋10000）/2＝9400（元/m2）。根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建賓館最優(yōu)，綜合測算結(jié)果為9400元/m2。

68、答案：D本題解析：可比實例選取是否合適，直接關(guān)系到比較法測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：①可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的。②可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體包括：a．與估價對象的區(qū)位相近；b．與估價對象的用途相同；c．與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；d．與估價對象的檔次相當(dāng)；e．與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；f．與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。③可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點。④可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。A項，不符合成交日期應(yīng)接近價值時點的要求；B項，不符合與估價對象區(qū)位相近的要求；C項，交易實例的建筑面積是估價對象的8.33倍，不符合與估價對象的規(guī)模相當(dāng)?shù)囊螅籇項，符合可比實例選取的質(zhì)量要求，可以選為可比實例。

69、答案：B本題解析：功能折舊分成功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊三類。功能缺乏折舊的求取方法是：①估算在價值時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用（簡稱單獨增加功能費用）；②估算在價值時點重置估價對象建筑物時隨同增加該功能的必要費用（簡稱隨同增加功能費用）；③將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨增加功能的超額費用為可修復(fù)的功能缺乏折舊額。房地產(chǎn)價值增加額為：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（萬元）。通過比較修復(fù)成本與房地產(chǎn)價值增加額的大小，判斷是否可修復(fù)：因為修復(fù)成本380萬元大于房地產(chǎn)價值增加額301.76萬元，所以該沒有電梯的功能缺乏不可修復(fù)。沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價值增加額－隨同增加電梯費用＝301.76－200＝101.76≈102（萬元）。

70、答案：A本題解析：確定價值時點是要確定將要評估的價值或價格是在哪個時間的價值或價格。如果價值時點不確定，后續(xù)的估價工作就難以進行，因為同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值和價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價目的決定的。房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。

71、答案：C本題解析：老人多虛，治宜補法，實邪需攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉為本，但實證也在，可兼治之。此以實邪為本，虛證為假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性質(zhì)、強弱、病位。但中病則止。

72、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質(zhì)與病證中假象的性質(zhì)相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補開塞，指用補益藥物來治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質(zhì)虛弱而出現(xiàn)閉塞癥狀的真虛假實證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來治療具有通瀉癥狀的實證。

73、答案：A本題解析：該寫字樓的報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價格為V，依據(jù)公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，則V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（萬元）。

74、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔(dān)一部分，如印花稅。

75、答案：D本題解析：事物屬性的五行歸類中，赤色、苦味、洪脈都對應(yīng)心病。

76、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分。對房地產(chǎn)估價的需要包括以下幾個方面：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；②房地產(chǎn)抵押的需要；③房地產(chǎn)征收征用的需要；④房地產(chǎn)稅收的需要；⑤房地產(chǎn)司法拍賣的需要；⑥房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要；⑦房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰虎喾康禺a(chǎn)保險的需要；⑨國有土地有償使用的需要；⑩企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要；?房地產(chǎn)行政管理的需要；?其他方面的需要。D項，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。

77、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價：①鑒證性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價；②咨詢性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

78、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

79、答案：D本題解析：氣機失調(diào)，是指氣的升降出入失常而引起的氣滯、氣逆、氣陷、氣閉和氣脫等病理變化。氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面：氣滯氣的流通障礙、氣逆氣的上升運動過強或下降運動不及、氣閉氣的外出受阻可以概括為實；氣脫氣不內(nèi)守而外脫、氣陷氣的上升力量不足或下降力量過強可以概括為虛。

80、答案：C本題解析：考點:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

81、答案：C本題解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模；②外觀；③建筑結(jié)構(gòu)；④設(shè)施設(shè)備；⑤裝飾裝修；⑥空間布局；⑦建筑功能；⑧新舊程度。住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)屬于空間布局。

82、答案：D本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復(fù)感風(fēng)寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復(fù)感風(fēng)熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。

83、答案：A本題解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來求取估價對象價值的方法，有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

84、答案：B本題解析：[知識點]開發(fā)經(jīng)營期、投資利息和開發(fā)利潤的測算

85、答案：C本題解析：根據(jù)公式求得該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

86、答案：B本題解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報酬規(guī)律，可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況稱為規(guī)模收益遞減。

87、答案：C本題解析：建筑物的價值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的凈收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的凈收益＝140－56＝84（元/m2），土地的價值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地產(chǎn)價價格＝700＋1400＝2100（元/m2）。

88、答案：C本題解析：先根據(jù)現(xiàn)值求等額年金的公式計算每年不變的凈收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（萬元）再根據(jù)凈收益每年不變的公式計算該宗房地產(chǎn)的價格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（萬元）

89、答案：D本題解析：AD兩項，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同；BC兩項，估價師和估價機構(gòu)不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。

90、答案：A本題解析：，則第一個2.5m等份至第六個2.5m等份的價值占整塊土地價值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

91、答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。

92、答案：B本題解析：綜合資本化率R0＝M×RM＋（1－M）RE＝70%×6%＋30%×9%＝6.9%。

93、答案：A、C本題解析：足太陽膀胱經(jīng)，起于目內(nèi)眥（睛明穴），向上到達額部，左右交會于頭頂部（百會穴）。足厥陰肝經(jīng)，起于足大趾爪甲后叢毛處，向上沿足背至內(nèi)踝前一寸處（中封穴），向上沿脛骨內(nèi)緣，在內(nèi)踝上八寸處交出足太陰脾經(jīng)之后，上行過膝內(nèi)側(cè)，沿大腿內(nèi)側(cè)中線進入陰毛中，繞陰器，至小腹，挾胃兩旁，屬肝，絡(luò)膽，向上穿過膈肌，分布于脅肋部，沿喉嚨之后，向上