2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性

2、關(guān)于成本估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算

3、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法

4、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅

5、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七

6、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失

7、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

8、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元

9、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

10、房地產(chǎn)價格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.形成的時間都較長

11、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C(jī).投資收益D.銷售稅

12、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)

13、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

14、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

15、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格

16、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息

17、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

18、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.在估價時點時B.在交易時C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時D.在建造完成時

19、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030

20、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅

21、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計算的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。A.521B.533C.695D.711

22、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2，需求量為100萬m2，當(dāng)價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為()。A.10B.9C.1D.0.9

23、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛

24、路線價法本質(zhì)上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法

25、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理

26、《素問·五藏生成篇>說：“多食甘”，則A.脈凝泣而變色B.筋急而爪枯C.肉胝皺而唇揭D.骨痛而發(fā)落

27、如果采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分D.估價對象相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分

28、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制

29、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法

30、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

31、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

32、城市租金支付能力由高到低排序正確的是（）。A.零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B.專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C.批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D.輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

33、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

34、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理

35、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

36、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元

37、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

38、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100

39、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

40、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路

41、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通

42、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間

43、被認(rèn)為是一種相對科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益法

44、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法

45、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫

46、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

47、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37

48、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)

49、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理

50、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則二、多選題

51、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅

52、某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

53、某估價機(jī)構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價值時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日

54、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×（）。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

55、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火

56、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致

57、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉(zhuǎn)化

58、替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

59、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清

60、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

61、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出

62、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

63、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序

64、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

65、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

66、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機(jī)構(gòu)

67、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

68、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

69、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化

70、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格

71、整理收集到的歷史價格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照（）的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時間

72、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益第一年為A，收益年限為n，凈收益逐年遞減的比率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V＝（）。A.0B.A·n/（1＋Y）C.A·nD.∞

73、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病

74、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要120萬元，該新的功能先進(jìn)的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479

75、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400

76、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

77、工料測量法的優(yōu)點是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經(jīng)濟(jì)價值D.歷史價值

78、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值

79、心開竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候

80、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格

81、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

82、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

83、某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為（）萬元。A.600B.738C.900D.960

84、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030

85、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況

86、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

87、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系

88、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向?qū)r格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異

89、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年

90、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅

91、某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比較價值分別為2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的最終比較單價為（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205

92、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200

93、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

94、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映

95、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

96、估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價機(jī)構(gòu)D.項目負(fù)責(zé)人

97、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816

98、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴

99、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價

100、征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照（）計算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口三、判斷題

101、判定房屋新舊程度時，五成新的房屋為基本完好房。（）

102、在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。()

103、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。（）

104、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）

105、市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。（）

106、因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）

107、把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。（）

108、廣義的房地產(chǎn)，就是不動產(chǎn)和相關(guān)動產(chǎn)；狹義的房地產(chǎn)等同于不動產(chǎn)。（）

109、當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。（）

110、一般地說，凡是面積過于小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，在任何情況下單位價格都較低。（）

111、影響世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要原因是（）A.恐怖主義B.霸權(quán)主義和強(qiáng)權(quán)政治C.國際經(jīng)濟(jì)舊秩序D.世界多極化

112、甲、乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)。()

113、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。（）

114、當(dāng)代中國共產(chǎn)黨人對待馬克思主義的根本態(tài)度是（）A.堅持馬克思主義的科學(xué)原理和科學(xué)精神、創(chuàng)新精神B.堅持解放思想、實事求是C.堅持理論聯(lián)系實際D.堅持實踐標(biāo)準(zhǔn)

115、實事求是的根本目的是（）A.解放思想B.與時俱進(jìn)C.堅持真理發(fā)展真理D.在實踐基礎(chǔ)上達(dá)到認(rèn)識與實踐相符合、主觀與客觀相符合

116、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。()

117、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。（）

118、房地產(chǎn)的交通因素中，“通達(dá)性”，指從別的地方到該房地產(chǎn)－“進(jìn)來”的方便程度。（）

119、對于可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額，可用損失資本化法進(jìn)行評估。（）

120、對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。()

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：根據(jù)替代原則，在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，使它們的價格相互接近。

2、答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應(yīng)按照它們在價值時點（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。

3、答案：A本題解析：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

4、答案：A本題解析：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降。對收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲。

5、答案：C本題解析：暫無解析

6、答案：C本題解析：陽盛格陰，又稱格陰，系指邪熱內(nèi)盛，深伏于里．陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體而格陰于外的一種病理狀態(tài)。陽盛于內(nèi)是疾病的本質(zhì)，但由于格陰于外，在臨床上出現(xiàn)四肢厥冷、脈象沉伏等假寒之象，故稱為真熱假寒之證。

7、答案：A本題解析：由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。

8、答案：C本題解析：實際價格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。本題中，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，名義價格和實際價格相同，實際單價為2000元/m2，實際總價為：100×2000＝20（萬元）。

9、答案：C本題解析：老人多虛，治宜補(bǔ)法，實邪需攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉為本，但實證也在，可兼治之。此以實邪為本，虛證為假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性質(zhì)、強(qiáng)弱、病位。但中病則止。

10、答案：D本題解析：房地產(chǎn)價格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響，隨著時間而變化；③都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處，即為房地產(chǎn)價格的特點。

11、答案：B本題解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟(jì)評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

12、答案：A本題解析：本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（萬元），改變用途價值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（萬元）。

13、答案：B本題解析：B項，房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價。A項，房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值而不是價格。C項，房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。D項，房地產(chǎn)估價難免有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

14、答案：D本題解析：由題意，2004至2013年共有10年，為偶數(shù)。當(dāng)時間序列的項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項相對稱，前者依次設(shè)為－1，－3，－5，…，后者依次設(shè)為1，3，5，…。即2004至2013依次為－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年對應(yīng)的X＝－1，2009年對應(yīng)的X＝1，則2014年對應(yīng)的X＝11；該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。

15、答案：C本題解析：房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即買賣價格，也稱為交換代價的價格，通常簡稱價格；②使用其一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即租賃價格，又稱為使用代價的租金，通常簡稱租金。房地產(chǎn)價格又有廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）之分。

16、答案：C本題解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項C錯誤，應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。正常成交價格形成的條件主要有以下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為；（6）買者和賣者都具有完全信息；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

17、答案：B本題解析：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（萬元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（萬元）。

18、答案：A本題解析：成本法簡要地說是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

19、答案：B本題解析：如果是采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置成本”，則將建筑物重置成本減去落后功能重置成本，加上落后功能已提折舊，減去拆除落后功能費用，加上落后功能殘余價值，減去單獨增加先進(jìn)功能費用，便能直接得到扣除可修復(fù)的功能落后折舊后的價值。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，該辦公樓電梯落后引起的折舊額＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29（萬元），該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2050－29＝2021（萬元）。

20、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。

21、答案：A本題解析：由題意可知，該商鋪的價值為：

22、答案：C本題解析：價格變化的百分比＝?需求量變化的百分比＝?需求的價格彈性＝1

23、答案：C本題解析：“味過于咸，大骨氣勞，短肌，心氣抑”。

24、答案：C本題解析：路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

25、答案：A本題解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報酬規(guī)律。表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①規(guī)模收益不變，即產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例；②規(guī)模收益遞增，即產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例；③規(guī)模收益遞減，即產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

26、答案：D本題解析：《素問·五藏生成》說：“多食咸，則脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝皺而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落。”即指五臟所主之味偏嗜，臟氣偏盛，導(dǎo)致“傷己所勝”的病理變化?！端貑枴ど鷼馔ㄌ煺摗分姓f：“味過于酸，肝氣以津，脾氣乃絕；味過于咸，大骨氣勞，短肌，心氣抑；味過于甘，心氣喘滿，色黑，腎氣不衡；味過于苦，脾氣不濡，胃氣乃厚；味過于辛，筋脈沮弛，精神乃央?！?/p>

27、答案：A本題解析：采用直接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：可比實例在自身狀況下的價格×100÷可比實例狀況相對于估價對象狀況的得分＝可比實例在估價對象狀況下的價格。

28、答案：C本題解析：房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。

29、答案：C本題解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去至現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料推測未來的方法，主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法等。運用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數(shù)學(xué)曲線擬合法則沒有此類要求。

30、答案：A本題解析：，則第一個2.5m等份至第六個2.5m等份的價值占整塊土地價值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度價格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

31、答案：D本題解析：如所有稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實得金額，如所有稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝買方實付金額。在此題中，所有稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實得金額，而賣方實得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價格－賣方稅費＝（1－5%）×正常負(fù)擔(dān)下的價格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價格，也就是說該可比實例在正常情況下的約定成交價格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價格，而實際上該可比實例約定成交價格＝0.92×可比實例正常價格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

32、答案：A本題解析：城市內(nèi)不同用途的地租支付能力如圖3-1所示：圖3-1城市內(nèi)不同用途的地租支付能力

33、答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

34、答案：C本題解析：假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價對象未來完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

35、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中的補(bǔ)償，包括使用上的補(bǔ)償，損毀、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補(bǔ)償。不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費用、臨時安置費用和停產(chǎn)停業(yè)損失。P20。

36、答案：C本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物現(xiàn)值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（萬元）。

37、答案：D本題解析：A項，遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。B項，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價目的的需要設(shè)定的狀況。C項，《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押。D項，合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

38、答案：B本題解析：征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費的計算公式為：土地補(bǔ)償費＝被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。本題中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費最低金額＝1000×100×6＝60（萬元）；最高金額＝1000×100×10＝100（萬元）。

39、答案：D本題解析：開發(fā)完成后的地價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋銷售利潤＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。

40、答案：A本題解析：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。

41、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)一般因素

42、答案：B本題解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價對象開發(fā)完成后價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個時間。

43、答案：A本題解析：路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法主要適用于單宗土地的估價，而且估價所需的時間通常較長。路線價法則被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評估出許多宗土地價值或價格的方法，即是一種批量估價方法，特別適用于市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)稅收或其他需要在較短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形。

44、答案：C本題解析：求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。其中，工料測量法的優(yōu)點是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。

45、答案：C本題解析：氣血不榮經(jīng)脈指因氣血虛衰或氣血失和，以致氣血相互為用的功能減退，對經(jīng)脈、筋肉、皮膚的濡養(yǎng)作用減弱，從而產(chǎn)生肢體筋肉等運動失?；蚋杏X異常的病理狀態(tài)。

46、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價：①鑒證性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價；②咨詢性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

47、答案：B本題解析：計算過程如下：①房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價格＝買方實付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②調(diào)整之后，賣方實得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。

48、答案：A本題解析：房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

49、答案：B本題解析：有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包含：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；②均衡原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。

50、答案：C本題解析：替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算和確定時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。

51、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。

52、答案：B本題解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用）×投資利潤率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322萬元。成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

53、答案：A本題解析：價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。鑒定該評估價是否過低，首先應(yīng)回到原價值時點（除非原價值時點的確定有誤），相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準(zhǔn)。本題中，復(fù)估的價值時點應(yīng)為原價值時點，即2018年6月15日。

54、答案：B本題解析：當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，即∑單獨深度價格修正率。其中，如果估價對象土地的臨街寬度（簡稱臨街寬度）與標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街寬度（簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度）相同，并將估價對象土地的臨街深度簡稱臨街深度，則臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V（總價）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×∑單獨深度價格修正率。

55、答案：D本題解析：熱內(nèi)生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身?；鹜馐埽浩湫越Y(jié)聚，臨床多局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)或邪郁化火，其性炎上。暑為夏季主氣，乃火熱所化。暑為夏季主氣，乃火熱所化。主要發(fā)生于夏至以后．立秋以前。濕為長夏的主氣，也可見于其它季節(jié)。

56、答案：D本題解析：在確定評估價值之前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較分析。在對測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時，應(yīng)進(jìn)行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：①估價計算的正確性；②估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性；③估價參數(shù)的合理性；④估價計算公式的恰當(dāng)性；⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性；⑥不同估價方法的估價前提的一致性；⑦估價方法的適用性；⑧估價假設(shè)的合理性，即估價假設(shè)是否合；⑨估價依據(jù)的正確性；⑩估價原則的正確性；?房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。估價測算過程，應(yīng)詳細(xì)說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程，以及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

57、答案：B本題解析：真虛假實至虛有盛候：病機(jī)的本質(zhì)為“虛”，表現(xiàn)為“實”的臨床假象。形成：正氣虛弱，臟腑氣血不足，推動、激發(fā)功能減退所致。表現(xiàn)：納食減少，疲乏無力，舌淡嫩。又兼腹?jié)M時減、腹痛喜按等假象。

58、答案：D本題解析：替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。

59、答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。

60、答案：C本題解析：直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。類似商鋪目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年凈收益＝37800×90%＝34020（元），利用資本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），則張某出售該商鋪的合理實得金額為：68.04－11.8＝56.24（萬元）。

61、答案：C本題解析：本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。選項C，弄清土地的區(qū)位狀況，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。P342。

62、答案：D本題解析：累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。累加法的一個細(xì)化公式為：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率。其中：①投資風(fēng)險補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償；②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償；③缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償；④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，從而投資者會降低所要求的報酬率。

63、答案：B本題解析：估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求來決定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望來決定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托人同意后予以決定。

64、答案：A本題解析：根據(jù)直線趨勢法的特點可知，直線的斜率代表價格變動情況，即斜率越大價格變動越大，斜率為正值表明價格增長，反之則表明價格下降。由于甲類房地產(chǎn)價格變動趨勢線斜率大于乙類房地產(chǎn)價格變動趨勢線斜率，且斜率為正值，所以甲類房地產(chǎn)增長潛力大于乙類房地產(chǎn)。

65、答案：A本題解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法的假設(shè)前提是過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在。

66、答案：C本題解析：估價對象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評什么就評什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價對象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。

67、答案：B本題解析：15年多耗費電費的現(xiàn)值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（萬元），該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值＝2000－150－5.45＝1844.55（萬元）。

68、答案：B本題解析：用益物權(quán)是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。在房地產(chǎn)權(quán)利中屬于用益物權(quán)的有：①建設(shè)用地使用權(quán)；②宅基地使用權(quán)；③土地承包經(jīng)營權(quán)；④地役權(quán)。

69、答案：B本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標(biāo)在肺；水惟畏土，故其制在脾?！毙∧c泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

70、答案：D本題解析：評估價值雖然不是實際成交價格，但在為交易服務(wù)的估價中，它與成交價格有著密切關(guān)系。要求評估的是合理的價值或價格，而實際評估出的可能是帶有估價師個人主觀因素的價值或價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上交易的成交價格不同。但從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值應(yīng)等于正常成交價格，即等于市場價格。

71、答案：D本題解析：運用長期趨勢法進(jìn)行房地產(chǎn)價值或價格預(yù)測的步驟之一是整理收集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價，土地還有樓面地價?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。

72、答案：B本題解析：當(dāng)Y≠g時，收益期限為有限年的公式為：公式原型為：當(dāng)g＝Y(jié)時，V＝An/（1＋Y）。

73、答案：D本題解析：事物屬性的五行歸類中，赤色、苦味、洪脈都對應(yīng)心病。

74、答案：D本題解析：求取物質(zhì)折舊的過程和方法為：①將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類；②對可修復(fù)項目，估算其在價值時點的修復(fù)成本作為折舊額；③對不可修復(fù)項目，根據(jù)其在價值時點的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類；④把各個可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。因此，在本題中，該辦公樓因電梯落后引起的折舊＝（40－36）＋（2－5）＋120－100＝21（萬元），該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2500－21＝2479（萬元）。

75、答案：D本題解析：新容積率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，則該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價為：（5600×2－2400）×5000＝4400（萬元）。

76、答案：C本題解析：C項，評估受賄房地產(chǎn)的價值，從理論上講，科學(xué)的價值時點應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價之日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時的房地產(chǎn)狀況（但應(yīng)注意期房與現(xiàn)房的不同）。AD兩項，屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價。B項，屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。

77、答案：D本題解析：工料測量法的優(yōu)點是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。

78、答案：B本題解析：房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。

79、答案：A、B、C本題解析：此題考查的是心在竅為舌的機(jī)理。這里主要從經(jīng)絡(luò)循行來解釋。手少陰心經(jīng)的循行順序是起于心中，走出后屬心系，向下穿過膈肌，絡(luò)小腸。分支：從心系分出，挾食道上行，連于目系。直行者：從心系出來，退回上行經(jīng)過肺，向下淺出腋下（極泉穴）沿上肢內(nèi)側(cè)后緣，過肘中，經(jīng)掌后銳骨端，進(jìn)入掌中，沿小指橈側(cè)，出小指橈側(cè)端（少沖穴），交于手太陽小腸經(jīng)。而心氣、心血的解釋也是從經(jīng)絡(luò)循行衍生來的，手少陰之別系于舌本，因此心血、心氣循心經(jīng)循行至舌。而對于選項D舌為心之外侯只是心開竅于舌的另一種說法。

80、答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定，因為這樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實際成交價格為基準(zhǔn)，就會有多個比較基礎(chǔ)。

81、答案：A本題解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。本題中，綜合樓價值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價值V＝2651.52（萬元）。

82、答案：A本題解析：百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。

83、答案：C本題解析：臨街深度價格遞減率的哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的10（臨街深度）0.5%。本題中，臨街深度為36ft的土地的價值占整塊土地價值的該土地的價值為1500萬元，則臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為：1500×60%＝900（萬元）。

84、答案：B本題解析：如果是采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置成本”，則將建筑物重置成本減去落后功能重置成本，加上落后功能已提折舊，減去拆除落后功能費用，加上落后功能殘余價值，減去單獨增加先進(jìn)功能費用，便能直接得到扣除可修復(fù)的功能落后折舊后的價值。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，該辦公樓電梯落后引起的折舊額＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29（萬元），該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2050－29＝2021（萬元）。

85、答案：C本題解析：統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格。土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。

86、答案：D本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。其中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為，因此債權(quán)又稱為“相對權(quán)”“對人權(quán)”。

87、答案：B本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。加蓋房屋是利用建設(shè)用地使用權(quán)，即空間利用權(quán)。A項，土地所有權(quán)屬于國家和集體，個人沒有宅基地所有權(quán)，有宅基地使用權(quán)。C項，地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。D項，相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

88、答案：A本題解析：對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的影響因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。

89、答案：A本題解析：在成本法中，某項費用的計息期是該項費用應(yīng)計息的時間長度。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點。由于本題是擬拍賣的在建工程，所以起點是費用發(fā)生的時點，終點為目前時點，即0.5年。在假設(shè)開發(fā)法中，當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，通常是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，視為其集中發(fā)生在期中，即本題的折現(xiàn)期為1年。

90、答案：A本題解析：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降。對收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲。

91、答案：C本題解析：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)是在將修正和調(diào)整出的各個價格綜合成一個比較價值時，考慮到每個比較價值的重要程度不同，先賦予每個比較價值不同的權(quán)數(shù)或權(quán)重，然后綜合出一個比較價格。公式為：本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得最終比較價值V＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。

92、答案：A本題解析：“四三二一法則”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖9-1所示。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。本題中，該相鄰的臨街土地的單價計算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法則”

93、答案：A本題解