2008北京房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測

2008北京房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008年北京市經(jīng)濟增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為9.1%數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）受國際金融危機的影響，外需大幅減弱，加上國家宏觀調控政策等因素的影響下，2008年以來北京經(jīng)濟出現(xiàn)回落走勢；2000-2007年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超過10%，但2008年下半年來，北京市經(jīng)濟出現(xiàn)回落現(xiàn)象；2008年1-3季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7586.3億元，按可比價格計算，比上年同期增長9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值73.9億元，增長0.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1927億元，增長4.1%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值1630億元，增長4.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5585.3億元，增長11.1%。人均可支配收入持續(xù)增加，但消費者支出同比減少數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）隨著北京經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷增加；2008年1-9月,北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18577元，同比增長12.2%，扣除物價因素影響，實際增長5.8%；而城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為12101元，同比增長5.7%，扣除物價因素影響，實際下降0.3%。居民人均支配收入同比上漲，而人均消費性支同比卻下降，可見2008年城鎮(zhèn)居民消費的熱情有所下降，對未來經(jīng)濟持續(xù)增長的信心不足；國家下半年以來不斷出臺的擴大內需，促進經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長的政策，有望使消費者逐步恢復信心。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢，帶動固定資產(chǎn)投資回落數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%。正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎設施建設的減少，使得北京市全社會固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大，定金及預付款占比下降，自籌資金上升數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京房地產(chǎn)資金來源國內貸款占比為28.32%，較去年同期基本持平，稍上漲0.18個百分點，但自籌資金占比達到25.41%，較去年同期上升了6.61個百分點；其他資金中，定金及預付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了6.82個百分點。由于2008年北京房地產(chǎn)整體市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地購置面積大幅上漲數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年土地市場由于受到整體房地產(chǎn)市場不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地購置和開發(fā)面積都有較大幅度的上漲；其中2008年1-11月土地購置面積達到577.1萬平方米，較去年同期上漲41.1%，遠超過2007年整年的391.6萬平方米；而2008年1-11月的土地開發(fā)面積基本與2007年整年數(shù)值相當，為246.6萬平方米，較去年同期上漲7.2個百分點。商品房供應指標同比持續(xù)下滑，2008年新開工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬平方米，同比下降4.0%；實現(xiàn)竣工面積1572.8萬平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達到13.6%。商品房銷供比逐步回落，供過于求矛盾日益顯現(xiàn)2008年受房地產(chǎn)市場整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低于0.7，市場供過于求的矛盾日益顯現(xiàn)；按照這趨勢預測，2009年商品房銷售壓力將進一步增加，供過于求現(xiàn)象將更加嚴峻。3、商品住宅市場行情保障性住房集中供應，大幅增加2008住宅市場供應量2008年1-11月住宅供應套數(shù)和面積分別達到131250套、1393.12萬平方米，較去年同期相比分別上漲了28.40%和15.01%；從各月上市面積對比圖來看，2008年住宅供應主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供應，其中，9月兩限房集中供應16312套和141.25萬平方米，占當月的比重分別達到59.08%和53.21%；其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008年住宅市場觀望氣氛彌漫，樓市持續(xù)低迷，成交量同比下降幅度將近50%2008年1-11月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為74366套、779.09萬平方米，較去年同期相比分別下降34.71%和45.80%；自2007年11月以來，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實施，使得2008年一開始就進入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場價格大幅下跌以及國際金融危機等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價格也出現(xiàn)松動；9月份以來國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺一系列擴大內需，增加保障性住房供應等政策，使得9月份以來住宅成交量由于保障性住房集中供應成交而有所上漲；由于10份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行，11月份北京部分剛性需求得到釋放，成交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過百2007年以來，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下降到2007年的334套，降幅為95套，而進入2008年降幅進一步加大；2008年1-11月住宅成交套數(shù)為74366套，日成交套數(shù)為223套，較2007年下降了111套；可見2008年住宅市場觀望氣氛濃厚，市場需求沒有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應較去年上漲近4倍2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅112380100%1329.63100%121909100%1531.98100%0.87保障性住房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39經(jīng)濟適用房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39兩限房00.00%0.000.00%00.00%0.000.00%0.002008:1-11上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅131250100%1393.12100%74366100%779.09100%1.79保障性住房4102931.26%333.9323.97%2163129.09%173.7322.30%1.92經(jīng)濟適用房1380410.52%102.657.37%1196416.09%91.5511.75%1.12兩限房2722520.74%231.2916.60%966713.00%82.1810.55%2.81注：（單位：套、萬平方米）2007年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設，2007年整年保障性住房供應套數(shù)和面積達到8238套和87.90萬平方米，分別占住宅供應的7.33%和6.61%；2008年保障性住房開發(fā)力度進一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續(xù)低迷；國務院為了保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在擴大內需的同時進一步加大和加快保障性住房的建設；2008年1-11月保障性住房供應套數(shù)和面積分別為41029套、333.93萬平方米，占別分別為31.26%和23.97%，市場供應較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月國務院計劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設規(guī)模，平均每年計劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟適用住房，屆時北京保障性住房供應將進一步增加。2008年北京上半年房價維持高位運行，下半年價格出現(xiàn)松動，保障性住房集中供應成交拉底住房成交價格從北京房價近三年的走勢來看，北京上半年房價較2007年同期實現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢，這種現(xiàn)象一直保持到4月份，進入5月份房價同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進入8月在經(jīng)濟適用房集中供應成交的拉動下，房價同比出現(xiàn)下滑；9月份經(jīng)濟適用房和限價房成交面積達到51.06萬平方米，保障性住房占住宅成交比重從8月的22.82%上漲到9月60.57%，住宅成交價格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%北京中房住宅指數(shù)2008年以來表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價格基本吻合中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從2007年1月的1578點，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點，漲幅度達到45.78%；而住宅實際成交價格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米，漲幅度為54.78%；中房北京住宅指數(shù)與住宅實際成交價格走勢基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現(xiàn)松動，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房價收入比仍然過高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個百分點；然而北京2008年1-11月住宅價格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個百分點；依次測算2008房價收入比仍然為16，仍高于合理水平。4、房地產(chǎn)企業(yè)運行狀況面對當前低迷樓市，北京房企兩級分化明顯2008年下半年以來北京樓市正處于下降通道，一直堅挺的樓市成交價格也出現(xiàn)松動，樓市成交持續(xù)低迷，開發(fā)企業(yè)銷售回款壓力巨大；面對北京當前的樓市，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)各異，一部分資金緊張的開發(fā)企業(yè)退地，拖欠政府出讓金，大幅降價等方式來緩解壓力；而那些資金實力雄厚的企業(yè)則看好房地產(chǎn)發(fā)展，乘機收購新的項目。比如：SOHO中國一直看好中國經(jīng)濟長期的發(fā)展，看好中國房地產(chǎn)行業(yè)長期的發(fā)展；SOHO中國在過去一年時間里，一共購進4個項目，總額約88億元人民幣。未來的一年，雖然SOHO中國認為是中國房地產(chǎn)市場的低潮期，但他們仍打算購進100億人民幣左右的項目和土地。面對金融海嘯對整個實體經(jīng)濟及房地產(chǎn)的影響，部分開發(fā)企業(yè)采取放緩的營銷策略2008年整個市場受到國際形勢影響，中國整個實體經(jīng)濟，也包括房地產(chǎn)產(chǎn)生了極大的負面影響；2009年金融危機的影響深度、廣度有可能進一步蔓延，對實體經(jīng)濟的影響可能會進一步的加大；面對當前經(jīng)濟形勢的不確定，中體產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司對房地產(chǎn)市場的判斷是——真正的冬天還沒到，其未來對目前及未來相當時間里的營銷策略是“放緩”，即對于正在洽談的項目停止；對于已經(jīng)談成的，尚未開始投資的可以暫時不投了；對于沒有開盤的，要研究開盤的合適時機；對已經(jīng)開盤的，要采取促進銷售，促進成交的一些手段和辦法。5、2009年北京房地產(chǎn)市場走勢及預測政策性住房比例進一步加大，占比達到43%按照國務院關于加大保障性住房建設規(guī)模的要求，2009-2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟適用住房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造，計劃總投資9000億元，平均每年計劃投入3000多億。9000億保障性住房投資計劃的入市，將極大增加全國各地方政策性住房供應面積；北京2009年建設規(guī)劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達到43%。2009年北京土地供應將充足，土地價格將回落2008年由于受到樓市整體低迷的影響，項目樓盤銷售金額大幅回落，開發(fā)商資金緊張，加上開發(fā)企業(yè)對保障性住房建設熱情不高，使得2008年北京土地成交低迷，2008年未被消化的土地將集中在2009年供應，因此2009年的土地供應將十分充足；2009年土地成交價格將出現(xiàn)回落，一方面是因為土地供應充裕，開發(fā)商面對低迷的市場，對未來樓市走勢并不明朗，使得開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)將更加理性,爭奪“地王”的現(xiàn)象不會再現(xiàn)；另一方面是2009年推出的土地絕大部分是保障性住房用地，不僅會拉底全市土地成交價格，也會對周邊商品房用地的土地價格產(chǎn)生影響。樓市供應量將有所減少，成交將持續(xù)低迷因08年底以來，尤其是08年下半年北京樓市持續(xù)低迷，住宅銷售量大幅縮水，又加上08年住宅供應量同比大幅上漲，08年供過于求現(xiàn)象突顯；2009年北京樓市并不明朗，開發(fā)商入市將更加謹慎，土地開發(fā)及項目開盤都往后延遲，使得住宅新增供應量或許大幅下降；但又因為政策性住房比例增加，拉緩了下降的幅度。而成交量方面，由于樓市持續(xù)低迷，消費者買漲不買跌的心理，市場觀望氣氛仍將持續(xù)，估計成交量暫時難以出現(xiàn)大的回升；由于國家10月份以來出臺的降息、降稅、放寬二套房購房政策等落實，對樓市成交有一定的促進作用，部分購房剛性需求也將會在2009年得到釋放，但出現(xiàn)大幅回升有一定困難。2009年北京房價下跌有限，住宅成交價格將保持20