電子廣場項目建議書范本模板

1總論1.1項目基礎情況1.1.1項目簡況項目名稱：贛州市電子廣場項目承接單位：贛州市電子行業(yè)商會項目承接實體企業(yè)：贛州市賽強實業(yè)項目占地面積：32.78畝總建筑面積：119000平方米項目總投資：53854.00萬元建筑高度：150米（36層）容積率：4.01.1.2建設地址贛州市章江新區(qū)C3地塊。在章貢區(qū)客家大道28號，江西三江電子辦公樓及周圍。（詳見項目地形圖)1.1.3項目性質電子交易綜合體1.1.4功效定位贛州市電子廣場定位為：以消費類電子、電器和電子元器件、電子產品原材料批發(fā)零售交易及電子商務為基礎功效，以電子組裝、電子產品展示展覽為配套功效，以電子技術培訓、電子產品檢測、電子技術認證為拓展功效綜合性電子產品交易信息平臺。贛州市電子廣場力圖經過完整電子產品生態(tài)鏈及完善硬件配套，引進中國賽寶電子產品檢驗檢測（部級單位）為贛州電子生產企業(yè)產品檢測檢驗。吸納中國外電子產品企業(yè)在本項目設置商務服務中心，吸引電子產品批發(fā)商、零售商入駐，實現(xiàn)商貿、物流和產業(yè)聯(lián)動，以降低交易成本為最終宗旨，以提升商品流通效率為具體目標，打造區(qū)域性電子產品貿易服務平臺和電子信息產業(yè)總部基地。1.1.5承接單位概況本項目承接單位為贛州電子行業(yè)商會。贛州市電子行業(yè)商會于成立，在贛州市民政局登記注冊，在贛州市工商聯(lián)指導下開展各項工作。它是全市電子信息產業(yè)、電子電器生產經營、研發(fā)、教學、服務單位及團體個人自愿組成行業(yè)性社團組織，含有獨立法人資格，業(yè)務上受市工業(yè)和信息化委員會領導?，F(xiàn)在，擁有會長單位7個、理事單位13個、會員82名。為了愈加好地發(fā)揮本市電子行業(yè)平臺優(yōu)勢，緊密地凝聚全市電子信息產業(yè)、電子電器生產經營行業(yè)企業(yè)、團體和有志之士，現(xiàn)邀請本市從事生產、經營電子、電器、信息產品、研發(fā)、教學、服務企業(yè)、事業(yè)、團體或個人加入商會，我們將提供優(yōu)質服務，幫助會員企業(yè)規(guī)范經營，消除惡性競爭。圍繞資源共享、協(xié)作創(chuàng)新、優(yōu)勢互補、共求發(fā)展辦會宗旨，從而實現(xiàn)電子企業(yè)高效發(fā)展。本項目承接實體企業(yè)：贛州市賽強實業(yè)，是贛州市電子行業(yè)商會各會員出資舉行有限責任企業(yè)，企業(yè)地址為贛州市章貢區(qū)健康路13號A9號店面，法人代表：宋威。企業(yè)注冊資本：壹仟萬元整，實收資本：壹仟萬元整。企業(yè)經營范圍：房地產開發(fā)、銷售；園林綠化工程設計、施工；企業(yè)項目投資（金融、證券、期貨、保險等國家有專題要求除外）。1.1.6項目建設內容和規(guī)模項目計劃總占地面積2.185萬平方米（合約32.78畝），擬建一座主樓地上36層、其中地上裙樓10層，地下2層多功效電子大廈，總建筑面積11.90萬平方米，項目建筑功效和面積初定為：地下建筑部分。本項目地下2層。建筑面積為3.20萬㎡，可泊放800輛小型汽車，兼作人防工程。主體工程裙樓部分（1－10層）。關鍵用于電子產品交易、電子展示、電子研發(fā)、培訓等。第1－2層累計建筑面積8000㎡，為電子產品銷售中心。第3層建筑面積4000㎡，主營電腦及相關產品。第4層建筑面積4000㎡，主營電子原器件，集聚中國外關鍵通用、專用和優(yōu)異電子原器件、材料、材質產品。第5層建筑面積4000㎡，專設為電子新產品、新技術展示中心。第6－7層累計建筑面積8000㎡，專設為電子及產品組裝，配制，配送中心。第8－9層累計建筑面積8000㎡，專設為電子及產品研發(fā)中心和電子檢測中心。（7）第10層建筑面積4000㎡，專設為電子行業(yè)培訓中心，為贛州市電子企業(yè)中高層管理人員及工作人員、IT行業(yè)專業(yè)人員提供職業(yè)提升學習場所。3、主樓部分（建筑面積4.7萬㎡）（1）11~26層設商務中心和金融中心，為商務辦公用房（即電子及金融等行業(yè)企業(yè)總部樓）；（2）27~32層為酒店公寓，其中配套設置大、中、小各類會場、餐廳等設施，可供商戶們接待用戶和召開多種會議；（3）33~34層為康體保健中心。供客商健身休閑場所；（4）35~36層為休閑中心。用作咖啡、西餐廳和高級酒吧、舞廳等，供客商洽談生意休閑場所；（5）屋頂觀光塔。可作為來贛旅游一個城市關鍵景點對游人開放，供游人觀賞贛州新老城區(qū)全景。4、公用及輔助設施，包含：道路、露天停車場、綠化、給排水、電力設施及其它輔助設施等。1.1.7建設期限：本項目計劃實施期為二年。1.1.8項目總投資及資金籌措本項目總投資53854萬元，其中：建筑安裝工程費（含設備費）33960萬元，工程建設其它費15904萬元，預備費3990萬元。資金籌措方法為贛州市電子行業(yè)商會會員投資處理。1.1.9關鍵技術經濟指標表1-1關鍵技術經濟指標表序號項目單位數量備注1總用地面積㎡21850合32.78畝2總建筑面積㎡1190002.1其中：地下層建筑面積㎡3共2層，停車位800個2.2商業(yè)用房㎡400001－10層，為商業(yè)用房。2.3商務辦公及配套用房㎡4700010-36層，IT總部樓及配套設施3建筑物占地面積㎡5000含主樓、裙樓4道路及地面停車場㎡10000設地面停車位100個5容積率4.06建筑密度%22.88%7綠化率%18.3%綠地面積4000㎡1.2研究過程和范圍1.2.1研究過程依據建設單位要求，贛州市工程咨詢中心于6月初開始對項目提議書編制所需資料進行搜集，并經過現(xiàn)場踏勘和外業(yè)調查，從6月開始組織工程技術人員對項目進行初步可行性研究，并依據研究結果于7月形成本項目提議書。1.2.2研究范圍本項目提議書編制范圍包含《贛州市電子廣場建設項目提議書》項目建設背景和必需性、外部建設條件評述、項目定位、建設規(guī)模和方案及進度計劃安排、總投資估算，并依據國家相關要求，編制了本項目環(huán)境保護、節(jié)能篇章。1.3項目提議書編制依據《贛州市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》；國務院《相關支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展若干意見》；3.《贛州市電子信息產業(yè)發(fā)展指導意見》（.8.20）；4.《贛州市關鍵產業(yè)“十二五”發(fā)展計劃》（）；5.《贛州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展計劃》（-）；6.《贛州市城市總體計劃（-）》；《贛州市章江新區(qū)控制性具體計劃》；《贛州市章江新區(qū)總部經濟區(qū)修建性具體計劃》；7.《相關深入促進服務業(yè)加緊發(fā)展若干政策意見》通知（贛市府發(fā)〔〕33號）；8.贛州市人民政府《相關建設贛州市章江新區(qū)總部經濟區(qū)（首期）實施意見（暫行）》（贛市府發(fā)〔〕15號）；9.《投資項目可行性研究指南(試用版)》（）；10.《建設項目經濟評價方法和參數(第三版)》（）；11.國家相關法律法規(guī)、規(guī)范標準；12.贛州電子行業(yè)商會委托贛州市工程咨詢中心編制《贛州市電子廣場建設項目提議書》協(xié)議書。13.業(yè)主提供其它資料。1.4關鍵結論和提議1.4.1結論1.該項目建設符合國家、江西省和贛州市《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》中發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)要求，符合《贛州市電子信息產業(yè)發(fā)展指導意見》（.8.20）、《贛州市關鍵產業(yè)發(fā)展“十二五”計劃》中發(fā)展電子信息產業(yè)要求，符合《相關深入促進服務業(yè)加緊發(fā)展若干政策意見》（贛市府發(fā)〔〕33號）相關精神。項目屬《產業(yè)結構調整指導目錄（本）》和《外商投資項目指導目錄》中激勵類項目。2.本項目擁有寬廣發(fā)展空間和堅實運作基礎。本項目降低了電子企業(yè)流通成本、交易成本、推廣成本，提升用戶購置產品便利性及產品可靠度，順應了電子產品市場化發(fā)展浪潮。本項目采取多個方法提升市場集聚能力，確保產品完整性及生態(tài)鏈完整度，含有規(guī)模優(yōu)勢以降低交易成本，為項目成功奠定了堅實基礎。據初步測算，本項目建成后出售1-10層商業(yè)建筑即可收回83%以上投資，而運行期可取得管理和出租純收益4180萬元/年。項目財務效益良好，含有相當投資價值。3.項目建設符合贛州市相關商貿計劃和城市發(fā)展方向。本項目選址在贛州市章江新區(qū)中心商業(yè)區(qū)，擁有良好區(qū)位優(yōu)勢。項目標建設對提升章江新區(qū)區(qū)域商業(yè)品質有很主動現(xiàn)實意義。4.本項目標建設滿足了數碼產品擴充銷售渠道需求。項目集交易、展示、電子商務、信息交流、倉儲、物流配送和金融結算等功效于一體，擬打造為現(xiàn)代化電子數碼產品專業(yè)市場，關鍵發(fā)展電子產品專業(yè)市場電子商務基地，贛州市電子信息產業(yè)總部基地，將成為贛州市關鍵新地標和嶄新名片。5.項目建設方有著豐富市場運行經驗。本項目引進合作方澳門信基實業(yè)有著市場建設、管理、運作經驗，項目早期將從放水養(yǎng)魚角度出發(fā)，經過降低經營戶費用、投入招商費用、組建經營團體等方法愈加好運行市場。6．項目標建設是推進富民創(chuàng)業(yè)、帶動地方經濟發(fā)展需要。推進農村工業(yè)化進程，處理農村富余勞動力，增強區(qū)域經濟整體實力，符合國家激勵發(fā)展現(xiàn)代生產性服務業(yè)政策，符合贛州市地方區(qū)域計劃，含有良好社會效應。項目標建設能有效帶動周圍區(qū)域各類產業(yè)發(fā)展，吸引更多消費者和投資者前來消費或投資，對贛州市經濟和社會發(fā)展將起到巨大推進作用?？偠灾擁椖繕私ㄔO是必需，建設方案切實可行，含有顯著社會效益。1.4.2提議1.本項目在項目提議書批復后，應抓住目前項目標機遇期，立即開啟項目下一階段各項前期工作，制訂出具體項目建設方案，讓項目盡早發(fā)揮效益。2.主動落實項目資金，確保項目標建設順利進行。3.加強和相關部門溝通協(xié)調，落實本項目標用地及配套條件。2項目背景和必需性分析2.1項目背景2.1.1信息技術是當今世界經濟社會發(fā)展關鍵驅動力，電子信息產業(yè)是國民經濟戰(zhàn)略性、基礎性和先導性支柱產業(yè)，對于促進社會就業(yè)、拉動經濟增加、調整產業(yè)結構、轉變發(fā)展方法和維護國家安全含有十分關鍵作用。改革開放以來，中國電子信息產業(yè)實現(xiàn)了連續(xù)快速發(fā)展，尤其是進入二十一世紀以來，產業(yè)規(guī)模、產業(yè)結構、技術水平得到大幅提升。—銷售收入年均增加28%。據工信部公布《電子信息產業(yè)統(tǒng)計公報》，中國電子信息產業(yè)實現(xiàn)銷售收入9.3萬億元，增幅超出20%；其中，規(guī)模以上制造業(yè)實現(xiàn)收入74909億元，同比增加17.1%；軟件業(yè)實現(xiàn)收入18468億元(快報數據)，比上年增加35.9%。規(guī)模以上電子信息制造業(yè)實現(xiàn)銷售產值75445億元，同比增加21.1%。手機、計算機、彩電、集成電路等關鍵產品產量分別達成11.3億部、3.2億臺、1.2億臺和719.6億塊，同比增加13.5%、30.3%、3.4%和10.3%。占GDP比重約5%，對當年GDP增加貢獻超出0.8個百分點。中國已成為全球最大電子信息產品制造基地，在通信、高性能計算機、數字電視等領域也取得一系列重大技術突破。不過，受國際金融危機影響，下六個月以來，電子信息產品出口增速不停下滑，銷售收入增速大幅下降，關鍵領域和骨干企業(yè)經營出現(xiàn)困難，利用外資額顯著降低，電子信息產業(yè)發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)。同時，中國電子信息產業(yè)深層次問題仍很突出。必需采取有效方法，加緊產業(yè)結構調整，推進產業(yè)優(yōu)化升級，加強技術創(chuàng)新，促進電子信息產業(yè)連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為經濟平穩(wěn)較快發(fā)展做出貢獻。2.1.2贛州電子信息產業(yè)早在上世紀70-80年代就有了很好基礎，汽車收放機和收錄機天線等產品在全國小有名氣，占有一席之地。多年來，贛州市主動承接沿海產業(yè)轉移，電子信息產業(yè)步入了快速發(fā)展新階段。尤其是以來，市委、市政府將電子信息產業(yè)列為工業(yè)主導產業(yè)加以關鍵扶持，有力推進了該產業(yè)發(fā)展。在贛州市第四次黨代會精神鼓舞下，全市人民深入振奮精神，圍繞大會確定奮斗目標，緊緊抓住贛州經濟社會發(fā)展有利時機，在發(fā)展提速、提質、提效，發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次和發(fā)展水平狠下功夫?！笆濉庇媱澨岢觯和怀觥拔鍌€基地”和“五個贛州”建設，以推進轉型發(fā)展為中心，全方面推進贛州經濟社會新一輪飛躍。和此同時，《贛州市國民經濟和社會發(fā)展“十二五”計劃》、《贛州市關鍵產業(yè)十二五發(fā)展計劃》全部明確提出將電子信息產業(yè)千億元關鍵產業(yè)來打造，并提出了一系列扶持方法。贛州市電子信息產業(yè)也開始了新一輪飛躍發(fā)展。已逐步成為東南沿海電子信息產業(yè)首選承接基地，電子信息產業(yè)對贛州國民經濟基礎性、支柱性、先導性和戰(zhàn)略性作用得到愈加充足展現(xiàn)；在贛州市經濟結構調整、發(fā)展方法轉變、打造總部經濟，促進社會就業(yè)、拉動經濟增加中發(fā)揮愈加關鍵作用?，F(xiàn)在，贛州市電子信息產業(yè)企業(yè)總數己達1120家，年產值達成150億元以上，其中生產型企業(yè)年產值(年主營收入)超億元企業(yè)有近三十余家，同時，也涌現(xiàn)了一批年經營額超億元大型家電銷售企業(yè)。然而，贛州市電子信息產業(yè)現(xiàn)實狀況，和贛州經濟社會發(fā)展還不適應，和主導產業(yè)地位還不相當，和贛州基礎條件尤其是資源優(yōu)勢還不協(xié)調。關鍵存在企業(yè)規(guī)模較小、整體技術水平偏低、布局分散、關聯(lián)度不高、創(chuàng)新能力較弱等問題和不足。電子信息產業(yè)作為國民經濟基礎性、支柱性、先導性和戰(zhàn)略性產業(yè)，發(fā)揮著經濟增加“倍增器”、發(fā)展方法“轉換器”和產業(yè)升級“助推器”關鍵作用，對于促進社會就業(yè)、拉動經濟增加、調整產業(yè)結構、轉變發(fā)展方法和維護國家安全含有十分關鍵作用。估計未來三年，世界電子產品制造業(yè)產值和市場規(guī)模年均增加速度將分別達成7%和6%。抓住市場機遇，扎實發(fā)展基礎，打造發(fā)揮贛州區(qū)位、資源和科研等優(yōu)勢，深入促進電子信息產業(yè)大發(fā)展，不僅迫在眉睫，而且意義深遠。2.1.3贛州電子信息產業(yè)跨越式發(fā)展瓶頸問題現(xiàn)在贛州電子信息產業(yè)發(fā)展中企業(yè)運作中問題越來越多，關鍵表現(xiàn)在以下多個方面:1、企業(yè)在生產經營中，缺乏能夠跟上時代發(fā)展、功效完善專業(yè)市場。企業(yè)在新產品研發(fā)中，有時因尋求一顆專業(yè)螺絲、配件、加工、原材料等全部要到廣州、深圳等地市場采購，即使當今物流發(fā)達，仍造成人力物力無謂消耗，增加了企業(yè)成本，耽擱大量研發(fā)、生產、產品上市時間。2、企業(yè)缺乏產品診療“醫(yī)院”，就是為企業(yè)診療產品、技術問題高端醫(yī)院。企業(yè)生產經營中，碰到產品質量問題，反反復復找問題，難以作出正確診療，給企業(yè)帶來不便。企業(yè)和企業(yè)在運行中難免常常生病，必需就近診療，應立即擁有高端技術、檢測技術、技術認證等服務平臺第二方機構，對企業(yè)發(fā)展十分關鍵。3、贛州電子制造企業(yè)，缺乏生產管理、產品系統(tǒng)標準引導者、制訂者、發(fā)證者。如企業(yè)管理上等級，申請國家相關質量體系認證，全部能在當地辦理就會愈加緊捷、方便。2.1.4破解贛州市電子行業(yè)發(fā)展瓶頸問題，關鍵是處理配套專業(yè)市場建設問題和立即打造贛州電子行業(yè)學科研究、產品開發(fā)、質量檢測為一體研發(fā)中心和信息平臺建設問題。為處理好上述問題，贛州市電子行業(yè)商會經過二年多來走訪、調研和考察，國家工業(yè)和信息化部電子第五研究所(中國賽寶試驗室)很看好贛州電子行業(yè)發(fā)展后勁，前后數次來到贛州市考察，有意為贛州經濟發(fā)展創(chuàng)建高端服務機構。并就設置分支機構和贛州市商會達成了共識并簽署了合作協(xié)議。在此背景下，贛州市電子行業(yè)商會從贛州市電子信息產業(yè)發(fā)展大局出發(fā)，著力于建設一個以消費類電子、電器和電子元器件、電子產品原材料批發(fā)零售交易及電子商務為基礎功效，以商務辦公、展示展覽、倉儲物流、酒店公寓和餐飲配套功效，以技術培訓、檢修檢測、技術認證為拓展功效綜合性電子產品研發(fā)中心和交易信息平臺。經過主動引進高端技術服務，立即尋求上尖端科技項目，壯大行業(yè)總部經濟，形成一個含有一定區(qū)域影響力電子信息產業(yè)總部經濟綜合體，提出建設贛州電子廣場項目。2.2項目建設必需性分析2.2.1從贛州市電子信息產業(yè)發(fā)展分析項目建設必需性本項目標建設是電子信息產業(yè)發(fā)展肯定要求電子信息產品銷售專業(yè)化、集聚化成為未來電子信息產品零售業(yè)發(fā)展肯定趨勢。一是在經濟主體上，向企業(yè)化、市場化發(fā)展。二是在經營方向上，向專業(yè)化、品牌化、集聚化發(fā)展。三是在經營手段上，向信息化、網絡化、品牌化發(fā)展。伴隨電子信息產業(yè)高速發(fā)展，傳統(tǒng)功效單一電子產品賣場、數碼城難以適應新競爭形式需要，在新市場需求環(huán)境下，市場格局也面臨調整，品牌專營店、專營代理店、電腦賣場單體店、IT賣場連鎖店、兼營IT產品家電連鎖等多種數碼產品銷售終端作用將產生改變。專賣店和代理模式相比即使價格上有優(yōu)勢，但運作成本仍然較高，另外在IT產品日益豐富時代，單一品牌獨立專賣店難以成為一個贏利模式。家電賣場進軍電子產品銷售是電子產品銷售渠道一次創(chuàng)新，現(xiàn)在看來，即使有所發(fā)展，但并不是主流。對品牌推廣銷售也有一定幫助，但也存在一樣問題，那就是因為產品種類過于單一，只能吸引部分細分目標用戶群體。電子廣場是一個連鎖賣場，它在電子產品銷售中含有獨特優(yōu)勢，第一，能夠經過資源共享，發(fā)展經營規(guī)模，擴大終端能力；第二，能夠降低勞動成本，提升著名度，培養(yǎng)更多全國性商家，對消費者售后服務更有保障。第三是能立即引進最新業(yè)種。憑借強大零售終端優(yōu)勢，吸引全球最新產品。2、本項目標建設是提升贛州電子信息產業(yè)發(fā)展迫切需要本項目建成并運行后，對贛州市新落成香港工業(yè)園區(qū)有著不可估量牽動作用，并將為贛州市電子產業(yè)搭起一個寬廣發(fā)展平臺，促進電子產品流通，繁榮電子市場。贛州市周圍地域現(xiàn)在還沒有一個比較完整、配套電子產品及電子原器件專業(yè)批發(fā)市場，而且這些地域電子企業(yè)較多，僅贛州市現(xiàn)在電子信息產業(yè)企業(yè)總數就已達1120家，這些企業(yè)生產原配件及其它電子產品全部必需到深圳賽格電子市場及其它城市（如上海）電子專業(yè)市場去銷售。甚至有時候，贛州市電子企業(yè)到深圳、上海等地購置生產所需要原配件，買到竟是贛州企業(yè)所生產產品。這充足說明贛州市電子企業(yè)互通信息少、缺乏商品展示平臺及專業(yè)市場、企業(yè)和企業(yè)間互通渠道有限。3、本項目標建設是電子信息市場需求肯定選擇伴隨電子產品不停更新?lián)Q代，數碼產品新應用領域也不停出現(xiàn)，包含辦公數碼產品、家庭數碼產品等為代表多種1T數碼產品需求，產品門類全、應用要求高、包含用戶廣。1T產品消費朝著時尚化、時尚化、前沿化趨勢發(fā)展，這需要涵蓋行業(yè)內完整產品體系和完善產業(yè)鏈大型數碼產品綜合廣場，同時綜合性電子廣場建立為消費者提供產品齊全、服務完備、環(huán)境舒暢、品牌滿足等功效一站式選購中心，同時電子廣場還涵蓋了一批品牌IT產品代理商、經銷商、直銷商，不僅為消費者提供質量上乘產品，而且能夠提供完備售后服務，提升產品品牌同時也提升了品牌認知度。另外經過多種產品代理商、直銷商，還能夠以最迅捷反應速度上架一線1T產品，以愈加好滿足居民工作、生活、娛樂等各方面需求?？偠灾M州電子信息產業(yè)發(fā)展己具相當規(guī)模和水平，加緊贛州電子廣場建設，引進高端技術服務，必將對這一行業(yè)發(fā)展起到主動推進作用。從而愈加好地發(fā)揮其經濟增加“倍增器”、發(fā)展方法“轉換器”、產業(yè)升級“助推器”作用。立即落實贛州電子廣場項目建設，讓贛州電子行業(yè)“巨型航母”早日起航，推進電子信息產業(yè)加速發(fā)展、轉型發(fā)展，壯大贛州電子信息產業(yè)總部經濟。本項目標建設是必需。2.2.2從電子產品專業(yè)市場發(fā)展趨勢分析項目建設必需性多年來，伴伴隨國民經濟連續(xù)快速發(fā)展和社會進步，社會對電子產品需求迅猛增加，電子產品賣場及賣場連鎖也有了較快發(fā)展。1、中國電腦市場虛假飽和早期中國各大城市電子產品賣場基礎上全部是在部分零碎商戶自發(fā)形成市場周圍建立起來，因為比路邊店有愈加好經營環(huán)境，所以招商全部很順利，而消費者到電子產品賣場內購物比在路邊店更方便，所以客流量也不費力就得到了，商戶入場后，利潤自然有了確保。這個時間，能夠說是原電子產品賣場黃金時期，只需簡單投入就可得到豐厚回報。在市場需求驅使下，各大城市電子產品賣場如雨后春筍般增多，不再有獨家經營，每個城市中全部有多個電子產品賣場，在部分電子產品中心集散城市，甚至有十多個電子產品賣場。如贛州市現(xiàn)在就有“新大地電腦城”、“太平洋數碼城”、及文清路、環(huán)城路、厚德路關鍵以電腦及周圍配件、手機、家電等消費類數碼產品為主專業(yè)市場。電子產品賣場數量增加速度充足表現(xiàn)了市場需求增加速度，但同時電子產品賣場之間競爭也不可避免地出現(xiàn)了，怎樣引來商戶、引來客流，成為電子產品賣場經營者思索關鍵。從電子產品市場需求來看，含有很大增加空間，伴隨電腦廣泛應用和數碼產品逐步普及，每個家庭甚至每個人全部可能有幾臺電腦和幾樣數碼產品，再加上電子產品更新?lián)Q代快特點，其市場增加空間相當大，市場對更多電子產品賣場需求是存在，每個城市多個電子產品賣場并不多，甚至能夠說還太少。2、單體電子產品賣場重新定位，集約式電子廣場將浮出水面盡管新興零售渠道不停涌現(xiàn)，但單體電子產品賣場在IT零售渠道中含有不可替換地位，這是由中國IT經銷商和服務商特點決定。IT經銷商數量多、規(guī)模小，而IT廠商渠道變革策略是經過渠道變革建立符合本身發(fā)展戰(zhàn)略以搶占終端為目標創(chuàng)建新渠道優(yōu)勢，包含經過渠道整合提升多年培育代理經銷渠道在零售終端中競爭優(yōu)勢。從十幾年IT消費產品市場發(fā)展能夠看到，電子產品賣場現(xiàn)在仍是消費者在傳統(tǒng)零售渠道中首選場所。以物業(yè)資源為紐帶，整合IT行業(yè)資源，把高科技產品銷售做成類似現(xiàn)代商城規(guī)范形式，未來電子產品賣場將深入凸現(xiàn)商家和廠家雙重保障特征，將IT賣場和商場經營結合，實現(xiàn)在環(huán)境和質量上全部可取得確保新IT零售模式，而自營為主和能夠給用戶提供雙重確保管理型電子產品賣場是未來發(fā)展可能方向。在猛烈IT零售業(yè)態(tài)競爭中，中小電子產品賣場面臨挑戰(zhàn)最大，不過伴隨產品市場細分，能夠在細分市場尋求新發(fā)展機遇。伴隨電子產品賣場數量和規(guī)模不停增加，部分僅有單一交易功效電子產品賣場將退出市場。有些人預言，單一交易功效電子產品賣場會重蹈百貨零售店倒閉覆轍。實際上，因為IT產品關鍵技術決定了產品差異化很小，而大部分電子產品賣場對業(yè)種計劃幾乎雷同，千店一面矛盾將成為未來中小電子產品賣場生存危機，中小電子產品賣場需要實施新營銷戰(zhàn)略。需要經過經營定位調整和實施錯位經營，在某一細分市場做大做強，實現(xiàn)中小電子產品賣場共同發(fā)展，并可能在不一樣業(yè)種形成和大型電子產品賣場抗衡和競爭能力。3、電子產品賣場向專業(yè)化精細化轉變長久以來，電子產品賣場經營方法全部是比較粗放型，以招商后收取商戶租金為重心，而對電子產品賣場本身品牌塑造和對自己經營特色和定位上所下功夫不多。電子產品賣場經營者，現(xiàn)在很多就是樓盤業(yè)主，所以大多思維全部局限在物業(yè)經營上，開設電子產品賣場只是作為讓本身物業(yè)取得良好收益手段，對她們而言，開電子產品賣場和開服裝城全部是無所謂，只要租金上收入高就行，所以她們對電子產品賣場品牌打造及怎樣擴張等沒有一個長遠計劃和目標。這種固守一城一池電子產品賣場，規(guī)模無法擴大，在消費者心目中認知度也有限，抗擊市場沖擊能力比較差，一旦當地有更強大對手出現(xiàn)，就很輕易失去市場。既然市場中對電子產品賣場有較大需求，那經營電子產品賣場就會有較高利潤空間，更多專業(yè)化電子產品賣場經營商將出現(xiàn)，現(xiàn)在已經出現(xiàn)該類經營商中，已經有很多比較成功代表。作為專業(yè)電腦賣場連鎖經營商，她們在各地開設電子產品賣場時，有很多成功經驗能夠借鑒，和廠家商家又有廣泛聯(lián)絡，再加上規(guī)模大而產生品牌效應，易受到消費者關注，所以她們在各地開設電子產品賣場，通常也全部能成功地搶占部分市場份額。但我們也應該看到，和部分成功傳統(tǒng)商品銷售企業(yè)相比，電子產品賣場經營商還有很多地方需要改善。比如我們提到國美、蘇寧，那大家就會聯(lián)想到大電器賣場和廉價商品，她們每進入一個城市，全部會在當地引發(fā)不小關注。而現(xiàn)在電腦賣場經營商，在賣場特色和企業(yè)形象等方面定位上還比較模糊，這除了要加強企業(yè)形象設計和推廣工作之外，經過傳媒進行更多系統(tǒng)宣傳也是一項需加以重視工作?？偠灾娮赢a品市場面臨著巨大發(fā)展空間，電子數碼產品消費總額肯定會出現(xiàn)顯著上升趨勢。應行業(yè)大勢之需，贛州市電子廣場建設恰逢其時。而現(xiàn)在贛州尚沒有一家品牌形象突出、競爭策略完備、功效定位明晰大型電子信息產品專業(yè)市場，贛州市電子廣場項目標建設將作為強勢市場新進入者填補市場空白，項目標建設是必需。2.2.3從贛州中心城區(qū)商圈演變趨勢分析項目建設必需性在理論上，商圈也稱購置圈、商勢圈，是指在一定經濟區(qū)域內，以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成輻射，對用戶形成吸引力一定范圍或區(qū)域。每一座城市全部有一個中心，這個中心肯定是這座城市最具活力地方；每一座城市最少有一個商圈，這個商圈肯定是這座城市商業(yè)名片。遠觀世界各國城市化進程，近看中國發(fā)達城市發(fā)展軌跡，城市每一次擴張和延伸，必將帶動商圈轉移。自明清以來，贛州中心城區(qū)商圈經歷了“碼頭商圈”、“標準鐘商圈”、“南門商圈”和“南門商圈”和“東門商圈”并立四個階段。碼頭商圈。在以水運為主時代，中山路和濂溪路憑借一條黃金水道——贛江，以近水樓臺先得月地理優(yōu)勢，形成了商賈云集商業(yè)碼頭，并成為客家人南遷關鍵“驛站”，作為那個時代和商業(yè)標志性建筑建春門、涌金門和連接它們古城墻已成為贛州名勝古跡。標準鐘商圈。伴隨水運式微、城市人口增加和城市規(guī)模擴張，中山路和濂溪路商業(yè)已不能滿足贛州發(fā)展需求，取而代之是新商業(yè)中心——標準鐘，并輻射到周圍解放路、南京路等?，F(xiàn)在，標準鐘不再成為贛州商業(yè)“標準”。南門商圈。上世紀80年代后，伴隨贛州城區(qū)人口膨脹，城市中心南移，文清路和南門口大規(guī)模改造和整飾和文清路多種業(yè)態(tài)聚集，贛州商業(yè)中心以后從標準鐘轉移至文清路、南門口。毫無疑問，南門口是現(xiàn)在贛州商業(yè)中心和“形象窗口”。一條文清路、四個大型商場（百貨大樓、永信廣場、晨光百貨、國光超市）和一個廣場（南門文化廣場）構建了這一“形象窗口”繁榮景象，成為贛州市民購物休閑首選區(qū)域。南門口之所以成為商業(yè)中心，一是因為南門商圈已形成吃、喝、玩、樂、購物等為一體綜合性商業(yè)中心；二是因為交通便利；三是因為地處市中心。不過，因受時代局限，南門商圈有很多不便：一是沒有停車場（位）；二是街道狹??；三是休閑娛樂設施少；四是缺乏商業(yè)計劃，分散經營，無序發(fā)展。東門商圈是贛州商業(yè)“批發(fā)窗口”。四大市場（贛南貿易廣場、龍全部商城、贛南摩托車大市場、東門市場）、一個大型商廈（新友好商城）和三個車站（火車站、汽車站、公共汽車站）搭起了這個“批發(fā)窗口”架構，成為現(xiàn)在贛州最具輻射力市場集群。東門商圈是一個以副食品、小家電、摩托車（電動車）、化工、五金、燈飾等為主批零兼售商圈，不僅輻射贛南各縣市，還輻射周圍省市。不過，因東門商圈幾大專業(yè)市場建設年代久遠，所以在計劃設計、交通、商鋪形象等方向存在很多缺點，既影響了東門商圈商業(yè)形象，也制約了其發(fā)展。章江新區(qū)商圈。本世紀初以來，伴隨市級行政機關遷入和新建住宅小區(qū)交付使用，章江新區(qū)已已快速崛起，章江新區(qū)商圈正在形成。在章江新區(qū)和開發(fā)區(qū)分界線上客家大道兩側，正在形成專業(yè)市場片區(qū)，贛南建材大市場、家俱市場、南北市場、汽車市場已成規(guī)模。各專業(yè)市場產品不僅輻射贛南各縣市，還輻射到周圍吉安、郴州、龍巖、南雄等地市。伴隨九方購物中心、萬盛MALL、天際華庭、雅典園等購物中心和臨街商鋪興建，以長征大道為軸線新區(qū)商圈將逐步成型。新區(qū)人氣將大幅聚集，商業(yè)氣氛將日漸濃郁，一個新商圈——新區(qū)商圈正以嶄新面貌脫窠而出，章江新區(qū)商圈已逐步成為和南門商圈、東門商圈成三足鼎立并有超越之勢贛州新商圈。現(xiàn)在贛州中心城區(qū)商圈存在以下病態(tài)：病態(tài)一：小店匝堆，大店稀缺。在贛州城區(qū)有多少間商鋪，恐怕無人能統(tǒng)計，因為這一數字天天全部在發(fā)生改變。但能夠肯定是，在贛州城區(qū)，95%以上商鋪全部是幾十平方米小商鋪，經營面積在5000平方米以上商場只有少數多個。從這個意義上說，贛州只有小商業(yè)。病態(tài)二：商業(yè)高度集中。以文清路為軸線南門商圈是現(xiàn)在贛州城區(qū)商鋪最集中、商業(yè)最發(fā)達商圈，被稱為贛州商業(yè)至高點。除此之外，贛州城區(qū)其它片區(qū)商業(yè)氣氛則顯得較為冷靜。東門商圈盡管有多個大市場支撐著，但人氣仍然不足。這一商業(yè)格局和擁有70萬人口城市不協(xié)調。病態(tài)三：重商輕文。不管南門商圈還是東門商圈，全部是一個只有“商”沒有“文”商圈。贛州商業(yè)消費行為顯得異常單一——購物則購物。贛州缺乏像上海、北京、廣州等部分大城市逛街文化。因為“重商輕文”，也造成贛州商業(yè)項目缺乏休閑、娛樂設施，難以讓行人駐足，更難以讓人流連忘返。病態(tài)四：專題街區(qū)失缺。贛州幾乎沒有商業(yè)和文化融合街區(qū)，贛州商業(yè)街全部是沒有專題概念“雜貨鋪”，南門商圈是這么，東門商圈更是這么。沒有專題街區(qū)就沒有商業(yè)特色，就沒有商業(yè)魅力。而在章江新區(qū)商圈九方購物中心、萬盛MALL、天際華庭、雅典園購物中心等新型大購物中心投入運行，正在改變贛州中心城區(qū)商圈病態(tài)。伴隨章江新區(qū)城市發(fā)展，章江新區(qū)商圈超越南門商圈、東門商圈指日可待。贛州市電子廣場項目擬建地點在長征大道和客家大道交匯處，和贛州黃金廣場僅一路之隔，距贛州九方購物中心僅300米，距萬盛MALL約2.5公里，是章江新區(qū)商圈最具發(fā)展?jié)摿﹃P鍵地帶，而且，該場址經過南河大橋即可和現(xiàn)在人氣最旺南門商圈溝通，其城市地緣優(yōu)勢也是無可比擬。2.2.4從贛州章江新區(qū)總部經濟區(qū)建設分析項目建設必需性總部經濟是產業(yè)分工高端步驟，有著重大稅收貢獻、消費拉動、產業(yè)乘數、品牌帶動、資本聚集等綜合效應。發(fā)展總部經濟有利于破解要素制約，提升城市創(chuàng)新能力，推進城市化進程，立即做大區(qū)域經濟總量。贛州含有發(fā)展總部經濟相對優(yōu)勢：一是區(qū)位條件相對優(yōu)越，是珠三角、廈漳泉地域直接腹地和內地通向東南沿海關鍵通道；二是特色資源豐富，素有世界鎢全部和稀土王國之稱；三是贛州正處于產業(yè)轉移加緊推進和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，市場開發(fā)潛力大；四是國家扶持力度深入加大，原中央蘇區(qū)人民思富圖強、負重拼搏意識不停增強。多年來，贛州市提出建設章江新區(qū)總部經濟區(qū)戰(zhàn)略構想，并以加緊轉變經濟發(fā)展方法為根本，以構建企業(yè)高端服務載體平臺為總抓手，堅持引進和培育相結合，統(tǒng)籌兼顧，多措并舉，立即形成企業(yè)總部集聚效應和溢出效應，打造市本級經濟發(fā)展新增加極，促進贛粵閩湘四省通衢特大型、區(qū)域性、現(xiàn)代化中心城市和四省邊際區(qū)域性金融中心建設，推進經濟社會發(fā)展提速、提質、提效，實現(xiàn)贛州加緊發(fā)展、轉型發(fā)展。提出了“經過3-5年努力，吸引一批企業(yè)集團及現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)、研發(fā)機構等入駐總部經濟區(qū)，初步形成總部經濟區(qū)基礎框架，基礎形成“總部企業(yè)集聚、科技含量高、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達、功效配套齊全、輻射帶動能力強”格局，總部經濟區(qū)年稅收實現(xiàn)5億元以上”目標。電子信息產業(yè)做為贛州市六大關鍵產業(yè)之一，發(fā)展電子信息產業(yè)總部經濟基礎條件已經含有。贛州市有色金屬資源十分豐富，有20種關鍵有色金屬礦種，可為電子企業(yè)發(fā)展提供關鍵原材料，其中離子型中重稀土儲量居全國之首，作為電子器件基礎材料——永磁材料生產能力較強；錫資源較為豐富，再生資源綜合利用發(fā)展快速，利用錫錠、銅、銅線、漆包線等線材生產能力較強，含有了為電子線路焊接材料、電子變壓器、接插件生產供給能力，引進中國外著名電子信息產業(yè)巨頭在贛州設置總部或區(qū)域性總部，將有利于其節(jié)省關鍵原材料采購成本，樹立其產品競爭優(yōu)勢。電子信息產業(yè)總部入駐贛州，將對贛州電子信息產業(yè)產業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展注入新活力。贛州市電子廣場項目建成后，將形成一個容電子元器件、儀器儀表、電子工具、電腦、手機、數碼產品、計算機網絡、通訊器材、安防產品、視聽產品、電子耗材和電子基礎原材料等幾大類，數十萬個品種，集電子產品展示、銷售、商貿洽談、科技交流、軟件開發(fā)、學術論壇及相關服務等多功效現(xiàn)代化商務場所，勢必會為贛州電子信息產業(yè)發(fā)展提供強大動力引擎。電子信息產業(yè)總部入駐贛州，將對構建和完善贛州有色金屬特色產業(yè)鏈將相關鍵意義。經過總部企業(yè)帶動力，充足利用贛州稀土、銅、錫等礦產資源優(yōu)勢，促進礦產品深度加工，并形成連接電子產業(yè)新型產業(yè)鏈：一是開發(fā)釹鐵硼永磁電子原材料，并以此延伸到微型電機、電聲器件產業(yè)，形成以軟硬件磁芯材料為基礎電子器件產業(yè)鏈；二是開發(fā)稀土儲氫材料，并以此延伸到儲氫電池類產業(yè)鏈；三是深化銅材加工，并以此延伸到以銅材為依靠電線電纜、電子線材、印刷電路板產業(yè)鏈；四是以稀土、鎢資源開發(fā)為依靠，發(fā)展熒光粉、電致發(fā)光材料、特種發(fā)光材料等多個電子材料，并延伸到電光源、節(jié)能燈具等產業(yè)鏈；深化錫開發(fā)，發(fā)展電子信息產業(yè)最關鍵焊接類輔消材料，關鍵包含一般焊接用錫絲和錫片、焊接爐及波峰焊接用錫接，SMT用錫膏，和精密焊接用焊錫球等產業(yè)鏈。電子信息產業(yè)總部入駐還將對贛州市物流業(yè)、金融業(yè)及其它服務業(yè)發(fā)展帶來新活力和寬廣前景?，F(xiàn)在，伴隨沿海發(fā)達地域產業(yè)向內地轉移步伐加緊，已經有淘淘家電科技、贛州瑞康電子科技、贛州智恒電子科技、中聯(lián)環(huán)境保護科技、高飛數碼科技、港鉅電子實業(yè)、香港王氏國際集團、橫店東磁、頤高集團等數十家企業(yè)將總部或區(qū)域總部設置在贛州，但均分散在各工業(yè)園區(qū)內，沒有產生聚合效應。越來越多IT企業(yè)總部進駐贛州，急切期待有一個IT總部基地。總而言之，贛州電子廣場作為贛州電子信息產業(yè)總部基地，其建設是十分必需。3市場分析和項目功效定位3.1市場分析3.1.1中國電子信息產品市場發(fā)展趨勢分析中國IT數碼市場經過20多年發(fā)展，已經達成了一定規(guī)模。在全國各直轄市、省會城市、地級市及地級縣區(qū)有近千家電子產品賣場。伴隨IT數碼產業(yè)競爭越來越猛烈，中國IT數碼市場發(fā)展展現(xiàn)以下趨勢。1、二、三線城市IT數碼賣場發(fā)展強勁伴隨一線城市北京、上海、廣州和深圳IT數碼賣場飽和，二、三線城市IT數碼賣場又開始了新圈地。據調查顯示，中國二、三級城市IT數碼賣場有155家。在擴張電腦城中，關鍵表現(xiàn)在當地強勢電腦城二期擴建、新城區(qū)新電腦城選址和連鎖賣場進入。2、現(xiàn)有連鎖賣場在發(fā)展中不停壯大中國現(xiàn)有IT數碼連鎖賣場中，關鍵有頤高、百腦匯、賽博、賽格和太平洋五大主力賣場。連鎖賣場在區(qū)域經營中采取穩(wěn)步發(fā)展步驟，圈地方法從以前粗曠式發(fā)展到現(xiàn)在精細化發(fā)展方向。比如頤高數碼連鎖近兩年在華東、華南地域IT賣場圈地成功；及百腦匯在西北地域擴張和區(qū)域市場穩(wěn)定發(fā)展；還有賽博在全國四十家IT數碼連鎖店面規(guī)模。因為IT數碼連鎖賣場很好硬件設施和優(yōu)異管理經營理念，IT連鎖賣場在未來發(fā)展中將不停壯大。3、IT數碼賣場內部硬件不停升級，體驗式營銷越來越占主體現(xiàn)在IT數碼賣場同質化現(xiàn)象增加，IT數碼賣場差異化布局和改造全部將升級，體驗式營銷也越來越占主體。IT數碼城內部業(yè)態(tài)布局分類越來越精細，醒目標導購標識、餐飲區(qū)和銀行ATM機等內部硬件提升已經成為賣場管理方吸引人氣一個關鍵路徑，也是賣場升級關鍵表現(xiàn)。另外，品牌專賣店體驗式營銷十分有利于店面良好銷售氣氛，拉近消費者距離，成為各個IT數碼城關鍵主體部分。4、3C-MALL發(fā)展引人注目IT數碼賣場到3C-MALL發(fā)展演進是一次全新跳躍。3C-MALL將突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，以大型主力店、品牌精品店為主入駐來替換原有IT賣場中經銷商入駐為主方法，使得市場內經銷商或運行商整體經營水平和能力得到了巨大提升。通訊、家電和IT產品真正意義上3C融合將從3C-Mall開始。3C-MALL聚集家電、通訊、電腦類全部主流及周圍消耗品銷售。將覆蓋上百個大類，幾百個品牌，幾萬個品種和型號產品。其品牌豐富度和產品豐富度將超和以往任何一個3C產品銷售平臺，實現(xiàn)真正一站式消費。3.1.2贛州電子信息產品消費需求分析1、贛州市經濟發(fā)展水平年，贛州全市實現(xiàn)生產總值1335.98億元，比上年增加12.5%。其中，第一產業(yè)增加值232.7億元，增加4.0%；第二產業(yè)增加值631.16億元，增加16.1%；第三產業(yè)增加值472.13億元，增加12.4%；三次產業(yè)結構比由18.9：44.4：36.7調整為17.4：47.2：35.4。非公有經濟快速發(fā)展，實現(xiàn)增加值807.46億元，增加14.3%，占GDP比重達60.4%。居民消費價格比上年上漲4.9%，其中食品價格上漲12.2%。商品零售價格上漲4.1%。工業(yè)生產者購進價格總指數上漲27.0%，其中有色金屬材料及電線類上漲59.2%,化工原料類上漲26.7%。工業(yè)品出廠價格上漲25.3%，其中冶金工業(yè)上漲60.1%，化學工業(yè)上漲30.8%，建筑材料工業(yè)上漲28.2%。，整年社會消費品零售總額432.32億元，比上年增加17.3%。分城鎮(zhèn)看，城鎮(zhèn)消費品零售額352.72億元，增加18.1%；鄉(xiāng)村消費品零售額79.6億元，增加13.9%。 2、贛州市居民消費水平分析贛州城市（章貢區(qū)）居民人均可支配收入16058元，比上年增加13.1%；整年農村居民人均純收入4684元，比上年增加12.0%。城鎮(zhèn)單位在崗職員平均工資27775元，增加17.7%。農村居民家庭恩格爾系數為46.9%，城市居民家庭恩格爾系數為40.9%。分析以上統(tǒng)計數據，近五年來贛州市居民可支配收入逐年遞增。但受以來全球金融危機及中國通脹影響，居民恩格爾系數處于較高水平。另據查閱相關統(tǒng)計資料，贛州市城鎮(zhèn)居民家庭消費性支出中，家庭設備用具及服務增加和雜項商品和服務比重最大，全部比去年同期增加了38.9%，而食品增加比重最低僅為3.4%。由此可見贛州市城鎮(zhèn)居民對物質生活品質追求越來越高。其中對家庭設備用具及服務需求增加最大。伴隨經濟社會發(fā)展，贛州市居民對手機、視聽產品、IT數碼產品等消費能力處于急劇增加期。3.1.3贛州市中心城區(qū)電子信息產品市場競爭格局分析贛州市中心城區(qū)在工商部門登記注冊IT經銷商有400多家，絕大部分全部集中在電腦城中?，F(xiàn)在贛州數碼市場格局可謂兩強帶多散。兩強是指在環(huán)城路太平洋電腦城，經營面積約2萬平方米；在紅旗大道新大地數碼廣場，經營面積約1.5萬平方米。多散包含文清路、厚德路、環(huán)城路傳統(tǒng)IT零售企業(yè)（較大如厚德高新、藍海、國盛等）和家電手機賣場（較大有四平家電超市、國美家電、水晶宮手機超市、四通手機超市等），和散布于中心城區(qū)各商圈各類消費類電子信息產品經營商戶。因為現(xiàn)在贛州中心城區(qū)數碼市場關鍵在最繁榮南門口商圈，存在租金較高，市場缺乏統(tǒng)一管理，硬件設施跟不上，業(yè)態(tài)布局混亂等問題，很多商戶亟待新興管理現(xiàn)代化大型電子信息產品綜合市場出現(xiàn)。值得注意是5月，頤高數碼連鎖進駐贛州，將打造全新“頤高數碼贛州.旺達數碼港”。頤高數碼開業(yè)，將把贛州IT賣場提升到中國優(yōu)異水平，使IT產品線和國際同時。頤高數碼連鎖贛州店以時尚數碼為專題，集數碼體驗和休閑娛樂于一體，給人以店面寬大、裝修精美、開放選擇、服務到位感覺。整個賣場業(yè)態(tài)布局新奇，分為家庭數碼館、品牌機展示館及筆記本展示館、DIY發(fā)燒友天堂、配件耗材天地等區(qū)塊。不管是服務水平、經營品種、賣場規(guī)模還是配套設施全部達成了贛州市乃至省內頂級IT賣場水平。使贛州和周圍地域數碼愛好者足不出市，就能和世界同時享受最新數碼生活。作為本項目標搶優(yōu)異入者，對本項目形成較大競爭壓力。3.2本項目標競爭態(tài)勢分析本匯報采取SWOT分析模型對本項目標競爭態(tài)勢進行分析，并依據分析結果確定本項目標戰(zhàn)略定位。3.2.1優(yōu)勢分析（S－strength）優(yōu)勢1：項目巨大市場發(fā)展空間 近幾年來，伴隨贛州經濟飛速發(fā)展，贛州市區(qū)居民生活水平不停提升，居民數碼類家電消費性支出比重越來越大，然而贛州市中心城區(qū)現(xiàn)有數碼賣場大規(guī)模只有兩家—-太平洋電腦城，新大地數碼廣場。它們即使輻射范圍較廣，著名度和影響力較大，不過市場管理統(tǒng)一性差，租金較高，硬件設施跟不上，業(yè)態(tài)布局混亂造成其發(fā)展空間趨于飽和，已經不能充足滿足市場需求。反觀章江新區(qū)，缺乏體量在一萬平方米以上大規(guī)模數碼賣場，眾多小賣場及相關IT類企業(yè)零碎分布，缺乏區(qū)域主導力量，本項目存在著相當大發(fā)展空間。 另外，章江新區(qū)作為城市新區(qū)，和贛州總部經濟區(qū)，為本項目標發(fā)展提供了良好基礎條件。優(yōu)勢2：項目優(yōu)越交通區(qū)位 贛州是贛粵閩湘四省通衢區(qū)域性中心城市，是珠三角和廈漳泉地域直接腹地和內地通向東南沿海關鍵通道；是江南嶺北區(qū)域交通樞紐城市和物流關鍵節(jié)點城市。擁有四通八達海陸空立體交通網絡。優(yōu)越地理位置、鐵路、公路網絡及眾多區(qū)域性市場，使贛州成為人流、物流和資產流關鍵集散地，并將逐步成為區(qū)域商貿、科技、交通、旅游、信息和金融中心。大大有利于商貿項目對外輻射。 本項目在贛州市章江新區(qū)，地處南河大橋南端，長征大道和客家大道交匯處，是章江新區(qū)商圈關鍵地帶，而且經過南河大橋和老城區(qū)南門商圈直接溝通，距南門商圈關鍵區(qū)僅1.5公里。其區(qū)位優(yōu)勢突出，投資環(huán)境優(yōu)越。而長征大道是章江新區(qū)關鍵城市次干道，沿線有贛州市行政中心、贛州九方購物中心等關鍵行政、商業(yè)設施；客家大道直接溝通老城區(qū)和105國道，是贛州出城關鍵通道之一，項目擬建地點距贛州黃金機場10公里，距贛粵高速公里入口5公里，距贛州火車站3公里，項目處于贛州市城市計劃交通中心位置。多年來贛州市委、市政府斥巨款加緊城市基礎設施建設，快速章江新區(qū)推進城市化進程，城市綜合功效日趨完善。優(yōu)勢3：項目合理計劃方案。本項目承接單位贛州市電子行業(yè)商會自成立以來，一直致力于“贛州市電子廣場項目”計劃前期工作，三年多來，商會數次到全國各地走訪、調研和考察，并聯(lián)絡國家工業(yè)和信息化部電子第五研究所、及多家全國著名電子商業(yè)巨頭到贛州考察，和澳門信基實業(yè)簽署合資開發(fā)協(xié)議。經過多方考察，引進消化吸收優(yōu)異計劃理念和運作模式，已經形成了較為成熟計劃方案，項目成功預期大大增加。優(yōu)勢4：項目優(yōu)異管理團體、優(yōu)異服務理念、成熟營銷手段。本項目合作方澳門信基實業(yè)是一家有著豐富電子信息產品綜合銷售平臺運作經驗現(xiàn)代化企業(yè)，有著優(yōu)異服務理念和成熟和營銷手段。本項目管理團體有中國外著名商業(yè)包裝和市場營銷人才，這些全部是項目取得成功必備基礎條件。3.2.2劣勢分析（W－weakness）劣勢1：進駐時間晚。5月10日，頤高集團在贛州舉行新聞公布會，正式宣告了進駐贛州消息；另外，頤高數碼連鎖贛州點品牌廠商簽約儀式也同期舉行。據了解，頤高數碼連鎖將在贛州市紅旗大道和東橋路交匯處開設“頤高數碼連鎖——贛州旺達國際數碼港”。頤高數碼連鎖是IT產業(yè)第一強，在全國已經開了64家分店，頤高在全國各大賣場成功，積累了頗為豐富經驗。當本項目建成投入運行時，“頤高數碼連鎖——贛州旺達國際數碼港”已經有三四年運行基礎，本項目作為行業(yè)后進入者，肯定在品牌宣傳、合作廠商等方面受到優(yōu)異入者掣肘。劣勢2：客流尚不穩(wěn)定，需要培育過程?，F(xiàn)在，電子信息產品消費者客流大多集中在贛州市河套老城區(qū)，章江新區(qū)對老城區(qū)客流分流最近兩三年才剛剛起步，即使章江新區(qū)商圈超越南門商圈和東門商圈是城市發(fā)展肯定，但客流培育，消費者習慣轉變需要一個時間過程。劣勢3：消費人群被競爭對手分流。本項目標關鍵競爭對手為立即啟運“頤高數碼連鎖——贛州旺達國際數碼港”；在本項目建設期間，也有可能涌現(xiàn)新競爭對手進駐贛州；現(xiàn)有大賣場也可能升級改造參與到新競爭中來，這么，同質化電子信息產品市場消費者將因價格、地理位置及可通達性和消費地域習慣等原因被競爭對手分流。3.2.3機會分析（O－opportunity）機會1：本項目受到政策支持。項目所屬行業(yè)為贛州市“十二五”計劃關鍵發(fā)展產業(yè)，項目屬《產業(yè)結構調整指導目錄（本）》中激勵類項目，項目標建設符合打造贛州綜合性電子信息產品交易和信息平臺和電子信息產業(yè)總部基地計劃要求，所以受到國家和當地政策支持。市委、市政府多位領導就本項目標建設作出過關鍵指示。機會2：當地居民消費能力連續(xù)增加。伴隨國務院《相關支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展若干意見》國發(fā)〔〕21號重大政策落實，以后十年將是贛州實現(xiàn)追趕型、跨越式發(fā)展，和全國同時進入全方面小康社會關鍵十年。經濟飛速發(fā)展，居民生活愈加殷實，“市場蛋糕”將快速增大；另外，電子信息產品“摩爾定律”特點是更新?lián)Q代快，電子信息產品消費展現(xiàn)出時尚化、時尚化、前沿化發(fā)展趨勢，本項目運行后憑借其優(yōu)異管理，優(yōu)質服務，定能搶占市場預期份額。機會3：競爭對手“致命傷”。太平洋電腦城、新大地數碼廣場存在設施陳舊，管理混亂、租金高等問題；立即投運“頤高數碼連鎖——贛州旺達國際數碼港”也存在規(guī)模較?。ńㄖ娣e約6萬㎡），發(fā)展后勁不足問題。給本項目生存發(fā)展提供了較大空間。3.2.4挑戰(zhàn)分析（T－threat）挑戰(zhàn)1：項目對外輻射能力尚不確定。因本項目尚處于計劃期，項目投運將在兩年后，IT業(yè)發(fā)展可謂“瞬息萬變”，外界條件改變對項目造成不確定原因多。項目標輻射能力即是一個方面，項目標優(yōu)勢領域很可能會被優(yōu)異入者搶占，進而失去有利競爭位置。挑戰(zhàn)2：關鍵競爭對手著名度。頤高數碼連鎖是中國IT零售產業(yè)第一強，本項目和其交鋒，著名度、品牌宣傳力等方面均受到一定壓制。挑戰(zhàn)3：同質化競爭和推廣高位品牌尚需時日。3.3項目戰(zhàn)略定位3.3.1項目戰(zhàn)略定位標準標準1:創(chuàng)新定位標準，項目定在原有傳統(tǒng)電子專業(yè)市場改善提升現(xiàn)代商貿業(yè)發(fā)展到了一定程度，多種渠道蓬勃發(fā)展，專業(yè)市場想繼續(xù)保持競爭力，必需在軟硬件設施、經營業(yè)態(tài)、經營方法、經營理念、交易方法等各方面進行創(chuàng)新，突破原有傳統(tǒng)市場限制，形成專業(yè)市場本身關鍵競爭力。本項目要加強制度創(chuàng)新，提升市場組織化程度，引導和激勵批發(fā)市場開拓和延伸流物流配送等服務功效，建立信息系統(tǒng)，探索網上交易等新型交易模式，成為價格形成中心、信息公布中心。項目要有顯著優(yōu)于傳統(tǒng)市場軟硬件配置，完善相關配套設施，結合安防專業(yè)市場要求，把握傳統(tǒng)市場中主力經營戶普遍需求，在項目提供功效上充足滿足她們。建筑設計區(qū)分傳統(tǒng)市場，做到現(xiàn)代化、人性化，滿足安防專業(yè)市場倉儲、物流、信息化等要求。項目要有有足夠亮點吸引經營戶和用戶群。標準2:差異化定位標準，爭取最大差異化優(yōu)勢本項目立足于差異化定位思想，對市場還未滿足需求進行聚焦，爭取最大差異化優(yōu)勢。項目發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢，突出物流、倉儲等功效。在經營業(yè)態(tài)上，選擇有足夠市場輻射廣度和深度專業(yè)品類，以市場增加和市場集中度為指標，選擇市場成熟電子產品品類，合理計劃品種，和現(xiàn)有其它電子專業(yè)市場形成差異化定位。經過項目形象、項目實現(xiàn)功效、項目配套服務等方面形成項目本身競爭優(yōu)勢。標準3:提供完整電子產品流通步驟生態(tài)鏈生態(tài)鏈是根據生物學概念，針對供給鏈各步驟相互高度依存度而命名。供給鏈是指產品生產流通中，所包含產品或服務提供給最終用戶活動上游和下游企業(yè)所形成網鏈結構。供給鏈通常由原料供給商、生產商、批發(fā)商、零售商、用戶組成，為避免或降低各步驟間延誤或浪費，供給鏈各個鏈節(jié)必需以一個協(xié)調方法運作，相互高度依存，以實現(xiàn)在更短時間內，用更少成本實現(xiàn)價值增值。在生態(tài)鏈各步驟，商業(yè)領域包含到是批發(fā)商和零售商兩個步驟。專業(yè)市場因為集聚了大量買賣雙方和商品，從而降低了交易費用。而從供給鏈縱向追溯來看，供給鏈上下游交易協(xié)調性可降低交易成本，所以，專業(yè)市場生態(tài)鏈完整性十分關鍵。對于零售商，其成本關鍵集中于經營場地高額租賃費用，收益起源于相對較高零售利潤；而對批發(fā)商，因相對較薄利潤需要大量批發(fā)帶來收益，故需要大量庫存。而庫存需要大量資金投入和一定倉儲成本，也負擔著因市場價格波動帶來巨大風險。所以，市場內必需有多家零售商支撐才能確保批發(fā)商盈虧平衡或贏利。一樣地，若沒有批發(fā)商存在，零售商必需有一定安全庫存，不然無法正常經營，這么無疑又增大了零售商資金成本和經營風險。批發(fā)商和零售商這種相互依存關系決定了其完整性對于一個專業(yè)市場而言是至關關鍵，多個零售商存在也就深入對市場規(guī)模提出了一定要求。標準4:致力于提升電子專業(yè)市場集聚能力電子專業(yè)市場越來越展現(xiàn)出零售化趨勢，其市場集聚能力關鍵由購置便利性、產品深度、產品深度、產品質量、產品特征、產品價格、購物環(huán)境。購物便利性指距離遠近、交通便利性、營業(yè)時間長短、選購方法是否靈活；產品寬度指產品種類多少及相關產品完整性；產品深度指同一產品品牌多少、規(guī)格、型號、花色多少；產品特征指產品屬于大眾化產品還是差異化、個性化產品。電子專業(yè)市場是以經營數碼相關商品為主，在數碼類產品寬度及深度上含有絕正確優(yōu)勢，含有不一樣功效產品完整性，不一樣規(guī)格產品完整性，不一樣品牌產品完整性。產品價格決定性原因有:單位租金價格、生態(tài)鏈完整性、銷售量。生態(tài)鏈完整性由市場規(guī)模、招商政策，和市場配套倉儲、物流配送等服務完善性決定；影響銷售量原因有商品價格、商業(yè)硬件配套設施、交通環(huán)境、相關產品完整性。本項目計劃足夠市場規(guī)模以實現(xiàn)生態(tài)鏈完整性，經營場所硬件條件達成現(xiàn)代化商業(yè)要求，提供含有足夠競爭力攤位出租價格，選址充足考慮到交通便利程度，從而提升贛州市電子廣場集聚能力，提升項目競爭能力，降低項目運行風險。3.3.2項目戰(zhàn)略定位贛州市電子廣場建設是在贛州市提升改造商品市場大背景下提出來，項目選址在章江新區(qū)，符合電子消費類產品商貿發(fā)展規(guī)律，符合贛州相關商貿計劃。項目建設置足于中國電子市場快速發(fā)展，急需豐富電子產品流通渠道需要，項目定位著眼于創(chuàng)新性及差異化，在功效上定在電子產品流通供給鏈價值集成平臺，努力創(chuàng)建高品質、高級次、多功效、全方位、強輻射、大流通、集約化、網絡化、專業(yè)化區(qū)域電子產品流通服務平臺，在軟、硬件設施上采取科學計劃、完美設計、鮮明專題和清楚定位，將電子產品交易、展示展覽，電子產品檢測、電子技術認證等多個功效聚集于一體，同時配以辦公、休閑娛樂、餐飲、觀光等公共配套，形成一個規(guī)模化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、國際化、多功效現(xiàn)代化電子類專業(yè)市場。專業(yè)市場是一個能夠降低交易成本共享型商貿平臺，贛州市電子廣場依靠周圍便捷交通網絡，經過整合供給鏈以降低物流成本及用戶采購成本，提升流通效率，以滿足市場需求、填補市場空白為宗旨，在經營業(yè)態(tài)上定在專業(yè)品類主力市場，在深入研究市場及消費趨勢基礎上，選擇有足夠市場輻射廣度和深度電子產品專業(yè)品類。3.4項目功效定位3.4.1項目功效定位標準功效定位標準1:符合專業(yè)市場專業(yè)化、綜合化發(fā)展方向，滿足用戶一站式購物。功效定位標準2:市場建筑形態(tài)商場化及市場功效多樣化。商品市場發(fā)展已經進入了新階段，除了含有交易功效，而且兼有配送、展覽、信息交流和價格確定等功效。功效定位標準3:符合功效適度超前標準，電子商務及物流是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)新趨勢，本項目為電子產品專題廣場，產品適合經過電子商務模式銷售，本著適度超前標準，本項目發(fā)展電子商務，實現(xiàn)線上市場和線下市場統(tǒng)一，以拓展營銷渠道，實現(xiàn)經營模式突破。功效定位標準4:因地制宜，相關功效區(qū)集聚分布，實現(xiàn)功效互補，合理分區(qū)部署交易、展示展覽、產品檢測、技術培訓、餐飲、休閑娛樂等功效，以形成良好人流、物流動線，形成良好購物環(huán)境，給消費者優(yōu)異消費體驗。3.4.2項目功效定位依據本章前節(jié)對項目標競爭態(tài)勢“SWOT”分析，和項目功效定位標準，贛州市電子廣場功效定位為：以消費類電子、電器和電子元器件、電子產品原材料批發(fā)零售交易及電子商務為基礎功效，以電子組裝、電子產品展示展覽為配套功效，以電子技術培訓、電子產品檢測、技術認證為拓展功效綜合性電子產品交易信息平臺。贛州市電子廣場力圖經過完整電子產品生態(tài)鏈及完善硬件配套，吸納中國外電子產品企業(yè)在本項目設置商務服務中心，吸引電子產品批發(fā)商、零售商入駐，實現(xiàn)商貿、物流和產業(yè)聯(lián)動，以降低交易成本為最終宗旨，以提升商品流通效率為具體目標，打造區(qū)域性電子產品貿易服務平臺和電子信息產業(yè)總部基地。

4項目選址和建設條件4.1項目區(qū)概況4.1.1地理位置和區(qū)域范圍贛州市在贛江上游，江西南部。東鄰福建省三明市和龍巖市，南毗廣東省梅州市、韶關市，西接湖南省郴州市，北連本省吉安市和撫州市。地處北緯24°29'－27°09′，東經113°54'－116°38′之間?？v距295千米，橫距219千米，全市總面積39379.64平方千米，占江西總面積23.6%，為江西省最大行政區(qū)。贛州市是珠江三角洲、廈漳泉地域直接腹地，是內地通向東南沿海關鍵通道，也是連接長江經濟區(qū)和華南經濟區(qū)紐帶。“據五嶺之要會，扼贛閩粵湘之要沖”，自古就是“承南啟北、呼東應西、南撫百越、北望中州”戰(zhàn)略要地。贛州市人民政府駐章貢區(qū)，距省會南昌市423千米，距首全部北京市2021千米，距廣東省廣州市465千米。4.1.2氣候條件贛州市地處中亞熱帶南緣，含有經典亞熱帶丘陵區(qū)濕潤季風氣候。其關鍵特點是：氣候溫和，四季分明，光照充足，雨量豐沛，無霜期長，冷暖改變顯著，降水概率大。境內平均氣溫20.9℃，7月為最熱月，累年月平均氣溫為29.4℃，1月為最冷月，累年月平均氣溫為8.0℃；年日照時數為1888.5小時，日照百分率為42%；年降水量為1400—1500毫米，累年平均降水量為1494.8毫米，年最大降水量2183.9毫米，年最小降水量969.6毫米；常年主導風向為北風，通常每十二個月9月至第二年3月盛行偏北風，4—6月南北風勢均力敵，仍以北風稍多，7—8月南風最多，年平均風速為1.9米/秒，最大風速為18米/秒。4.1.3基礎設施條件贛州市境內高速公路、國道、省道和鐵路運輸，組成了四通八達交通網絡，成為贛南地域關鍵物資集散地和交通樞紐，處于東南沿海地域向中部內地延伸過渡地帶，是內地通向東南沿海關鍵通道之一。全市公路通車里程達成26134.88公里。其中高速公路通車里程653.36公里。有3449個行政村通公路，占行政村總數99.68%。4.1.4文化、旅游、環(huán)境條件贛州建制至今已經有兩千二百多年歷史，是國家歷史文化名城、中國優(yōu)異旅游城市、全國衛(wèi)生城市，有“紅色故土”、“世界鎢全部”、“稀土王國”、“臍橙之鄉(xiāng)”美譽。贛州森林覆蓋率達76%，旅游資源豐富，全市有森林公園27個，面積為13.91萬h㎡。其中國家森林公園8個，面積為11.14萬h㎡；省級森林公園19個，面積2.77萬h㎡。有國家級文化保護單位5處19個點，省級文物保護單位54處；國家級風景名勝區(qū)1個，省級風景名勝區(qū)8處；國家自然保護區(qū)1處，省級自然保護區(qū)18處；國家4A和3A級旅游區(qū)各1處。全市空氣質量為二級，市中心城區(qū)空氣質量全部達成優(yōu)良。關鍵河流斷面水質優(yōu)良率為100%，共創(chuàng)建國家級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，省級生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)18個。4.2項目選址4.2.1場址選擇標準1、場址選擇應符合《贛州市城市總體計劃》和《贛州市章江新區(qū)控制性具體計劃》要求。2、遠離易燃、易爆場所，場址所在地段無污染源，且不在有污染腐蝕性氣體排放下風向。3、場址應選擇地勢較高、場地干燥、排水通暢、空氣流通、陽光充足、相對平靜地段。4、場址所在地交通便利、公用設施完備，能夠方便設置給排水和供電等設施。5、場址所在地能夠容納一定規(guī)模建筑并含有可連續(xù)發(fā)展空間。6、場址選擇符合國家節(jié)省和集約用地標準。7、降低拆遷移民，盡可能不穿越人口密集居民區(qū)。8、有利于保護環(huán)境和生態(tài)標準。4.2.2項目建設地點本項目在贛州市章江新區(qū)C3地塊，用地面積約32.78畝。計劃地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便捷，商貿環(huán)境優(yōu)越，是贛州市中心城區(qū)新商業(yè)中心黃金地段。依據贛州市中心城區(qū)控制性具體計劃，該宗地計劃為商住、城市排澇站和公共停車場等功效用地，計劃用途上符合電子廣場項目用地要求。地塊東和贛州市最大休閑廣場贛州黃金廣場和贛州最高級多功效商貿大樓贛州中航城銜接，距贛州九方購物中心僅400米；南邊和贛州市政府相鄰，西邊和贛州市經濟開發(fā)區(qū)連接，地處新城區(qū)中心地段，交通、通訊、水電和排水等公用配置設施完備，適宜營造為贛州市一個較大型示范性電子電器商場，商貿洽談、產品展示等多功效商貿廣場和電子信息產業(yè)總部基地。4.3建設條件4.3.1地形及工程地質條件1、地形地貌項目建設地在南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地域，地勢四面高，中間低。地貌以丘陵、山地為主，處于中國東南沿海地域向中部內地延伸過渡地帶，也是內地通向東南沿海關鍵通道之一。2、區(qū)域地質結構特征及場地穩(wěn)定性該地域地質特點是：新結構運動緩慢，含有間歇抬升現(xiàn)象，基巖裸露，有薄層風化殼發(fā)育，并有坍毀、滑坡現(xiàn)象，流水切割中等，山坡較陡，山脊平緩，呈長垣狀、壟狀、饅頭狀，植被很好，侵蝕小盆地發(fā)育，為林農墾殖區(qū)。該地域地震動峰值加速度值小于0.05g/s，地震動反應譜特征周期為0.35s。建筑物無需特殊設防。4.3.2市政配套條件項目所在區(qū)域完善配套設施，為項目建設提供良好條件。1、交通條件擬建項目在贛州市章江新區(qū)南河大橋南側，長征大道和客家大道交匯處。交通便捷。2、水、電條件本項目地塊周圍已通自來水，能滿足建設項目施工用水要求；章江南大道已通10KV電力桿線，項目區(qū)內電力供給穩(wěn)定可靠。建成后生活用水用電均由市政供給。3、關鍵材料供給工程所需建設材料如鋼材、木材、水泥、電纜、砂、塊石等均可由贛州市及周圍地域建筑材料市場供給。數量、質量滿足工程建設要求，土方可在項目區(qū)內處理。4、燃氣：依據贛州市城區(qū)控制性具體計劃，計劃氣源為管道天然氣。計劃由周圍市政燃氣管網引入，引入管管徑DN100，地塊內采取DN100環(huán)狀中壓管網配氣。燃氣管管材推薦采取PE管。5、污水：本項目區(qū)內生活污水和雨水分別排入周圍市政污水和市政雨水管網。6、通訊：區(qū)內為中國電信、中國移動和中國聯(lián)通設置專用通訊服務區(qū)域，并可提供語音和數據通信服務。4.3.3社會環(huán)境條件本項目標建設是贛州電子信息產業(yè)加速發(fā)展、轉型發(fā)展肯定要求；是企業(yè)對市場完善和發(fā)展總部經濟迫切需求；是滿足居民工作、生活娛樂等多方面需求肯定產物。在項現(xiàn)在期工作尤其是征地拆遷工作中得到了當地群眾大力支持。項目作為商業(yè)服務設施關鍵組成部分，有著服務對象包含面廣、服務層次多、服務常常化等特點，各類項目相關者均為現(xiàn)實或潛在項目受益人，對項目建設持支持態(tài)度。本項目符合國家和當地政策支持條件，市委、市政府高度重視項目標建設。項目投資各方也統(tǒng)一了認識，參與建設項目標主動性很高。總而言之，本項目場地地理布局合理，交通便利，地質水文條件優(yōu)良，公共設施齊全，施工條件含有，地塊特征完全符合本項目建設相關政策要求，項目建成后將對章江新區(qū)總部經濟區(qū)建設起到良好帶動作用。所以為推薦場址方案。5建設規(guī)模和建設方案5.1項目建設內容和規(guī)模贛州市電子廣場建設工程以新思緒、新技術和新手段適應社會發(fā)展新改變及人民群眾對電子產品新要求。項目計劃總占地面積21850平方米（合約32.78畝），擬建一座主樓地上36層（其中裙樓10層）、地下2層多功效電子大廈，總建筑面積11.90萬㎡，建筑物占地面積約5000㎡，項目建筑功效和面積初定為：5.1.1地下建筑部分。本項目地下2層。建筑面積為3.20萬㎡，可泊放800輛小型汽車，兼作人防工程。5.1.2主體工程裙樓部分（1－10層）。關鍵用于電子產品交易、電子展示、電子研發(fā)、培訓等。（1）第1－2層累計建筑面積8000㎡，為電子產品銷售中心。（2）第3層建筑面積4000㎡，主營電腦及相關產品。（3）第4層建筑面積4000㎡，主營電子原器件，集聚中國外關鍵通用、專用和優(yōu)異電子原器件、材料、材質產品。（4）第5層建筑面積4000㎡，專設為電子新產品、新技術展示中心。（5）第6－7層累計建筑面積8000㎡，專設為電子及產品組裝，配制，配送中心。（6）第8－9層累計建筑面積8000㎡，專設為電子及產品研發(fā)中心和電子檢測中心。（7）第10層建筑面積4000㎡，專設為電子行業(yè)培訓中心，為贛州市電子企業(yè)中高層管理人員及工作人員、IT行業(yè)專業(yè)人員提供職業(yè)提升學習場所。5.1.3主樓部分（建筑面積4.7萬㎡）（1）11~26層設商務中心和金融中心，為商務辦公用房（即電子及金融等行業(yè)企業(yè)總部樓）；（2）27~32層為酒店公寓，其中配套設置大、中、小各類會場、餐廳等設施，可供商戶們接待用戶和召開多種會議；（3）33~34層為康體保健中心。供客商健身休閑場所；（4）35~36層為休閑中心。用作咖啡、西餐廳和高級酒吧、舞廳等，供客商洽談生意休閑場所；（5）屋頂觀光塔?？勺鳛閬碲M旅游一個城市關鍵景點對游人開放，供游人觀賞贛州新老城區(qū)全景。5.1.4公用及輔助設施。包含：道路、露天停車場、綠化、給排水、電力設施及其它輔助設施等。5.2建設方案5.2.1項目總平面部署方案1、項目總平面部署標準本項目總平面部署標準除遵照通?？偲矫鏄藴?人流、物流組織，道路，給排水，供電，安保消防等)以外，本項目總平面部署標準有其下述標準需給予表現(xiàn)：1）公共設施靈活性，可分隔標準。本項目公用工程需表現(xiàn)可分割標準，比如，供電(含變配電)應以單棟樓為單位設置，計量應分層或是分戶設置；供水(管道及計量)各樓層獨立；通訊、寬帶進線和接線橋類推；道路應環(huán)狀不留死角等。2）符合城市計劃要求。項目進出口位置、建筑物位置、外觀形式等方面，要符合城市及道路兩側景觀設計要求。2、總平面部署方案本項目布局從城市設計和環(huán)境角度出發(fā)，仔細研判了周圍現(xiàn)實狀況及景觀，從入戶商戶角度思索，對戶型朝向和建筑形式進行推敲取舍，努力爭取發(fā)明既和周圍建筑形成友好豐富城市空間，兼顧朝向和景觀。建筑采取現(xiàn)代簡約風格，經過明快色彩和典雅格調營造高級舒適購物休閑空間。具體計劃布局特點以下:該地塊坐落在贛州市章江新區(qū)C3地塊，東臨長征大道，南靠客家大道，西為計劃道路，北為章江南大道，鑒于地塊周圍良好自然景觀資源較少，東、北側城市道路城市噪音較大，該商業(yè)小區(qū)設計關鍵考慮內部庭院景觀共享和營造。裙樓引入“內街上空”數碼購物休閑理念，傳統(tǒng)數碼城四面封閉，內部環(huán)境擁擠，過道狹小，空氣不流通，不僅影響消費者購物舒適體驗度，也存在一定安全隱患。為此，贛州市電子廣場所適引入內街上空設計，使建筑內部光線充足，不僅省去了內部照明費用，同時也塑造了贛州市電子廣場陽光休閑購物環(huán)境，從而增加消費者購物體驗舒適度。5.2.2豎向部署方案建筑單體依據不一樣功效特點和客流量估算，利用樓梯及電梯組織人流、物流。裙樓設電梯12部（其中物梯4部，殘疾人專用無障礙電梯4部），主樓設電梯6部，其中物梯2部，以滿足本項目豎向交通要求。按設計規(guī)范要求設置逃生樓梯、垃圾井、電子管線豎井等。5.2.3無障礙設計充足考慮殘疾人群體是建筑設計表現(xiàn)“以人為本”要求，本項目按《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ50-進行無障礙設計，關鍵內容為：室外無障礙設計范圍關鍵是道路、綠地等。要求設有路緣石人行道，在各路口應設緣石坡道；關鍵公共服務設施地段人行道應設盲道，行政中心大樓出入口主通路應符合輪椅通行要求，并設提醒盲道、非機動車停車位應專門設置輪椅停放區(qū)。室內無障礙要求：建筑入口設置輪椅坡道及扶手；走道、入口平臺輪椅通行平臺寬度為2.00米；、門、門廳門扇開啟后最小間距為1.5米；設置殘疾人專用電梯一部；每層廁所均設置男女殘疾人專用廁位各一個；大樓各出入口、各商業(yè)單元均在顯要位置設置各類方便聽覺不便者使用指示標志；各單元和室外走廊間均經過連續(xù)坡道連接，會議廳、匯報廳盲道、輪椅席等應依據建筑性能配有相關無障礙設施。5.3給排水及消防系統(tǒng)設計5.3.1設計依據《建筑給排水設計規(guī)范))GB50015-《工程建設標準強制性條文》()?！陡邔用裼媒ㄖO計防火規(guī)范》GB50045-建筑及其它專業(yè)條件圖5.3.2給水系統(tǒng)水源為市政自來水。分別從市政管網接入兩根市政給水管，并在場區(qū)內組成環(huán)狀管網，滿足場區(qū)內消防和給水需求。給水系統(tǒng)本著衛(wèi)生、經濟、安全、節(jié)能標準，豎向共分二區(qū)，其中五層及以下低區(qū)由市政水壓供水，五層及以上高區(qū)設一套變頻設備恒壓供水。生活用水點水壓控制在0.1Mpa至0.35Mpa范圍內，超壓樓層水表前設減壓閥。5.3.3排水系統(tǒng)1、排水系統(tǒng)本項目排水體制為雨污分流，污廢合流制。污水系統(tǒng)設有專用通氣立管。全部污水集中進入化糞池處理后，排入市政污水系統(tǒng)。場區(qū)視需要內設一個或多個化糞池。2、雨水系統(tǒng)本項目雨水系統(tǒng)設計為封閉雨水系統(tǒng)。場區(qū)內雨水搜集后有組織地排入市政雨水系統(tǒng)。3、關鍵設備和管材地下二層設有消防、生活適用水池。地下二層泵房內設生活變頻設備一套。排水管采取PVC排水塑料管，給水管采取給水塑料管。5.3.4消防系統(tǒng)依據建筑物防火等級設置消防給水系統(tǒng)和火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。5.4供配電及弱電系統(tǒng)設計5.4.1設計范圍本建筑工程設計包含：整個項目標配電系統(tǒng)；電力及照明系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；電話及數字通訊系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。5.4.2供配電設計1、負荷等級:本項目工程設計包含供配電，供電電源由本建筑變電站統(tǒng)一計劃供給。本建筑消防電梯、客梯、排煙風機、正壓送風機、應急照明及疏散指示照明、生活水泵為二級負荷，其它為三級負荷。2、供電方法:在建筑物內地下一層設高、低壓變配電所，由市政10KV變電站引來一路10KV電源至本建筑變電所，10KV供電為單母線供電方法。設柴油發(fā)電機組作應急電源。3、電力設計:動力負荷使用電壓為380V，照明負荷使用電壓為220V。消防設備為雙電源供電，末端自動切換。大容量設備采取放射式供電，小容量動力設備、照明為樹干式供電。5.4.3照明設計1、本工程照明設計包含：商用建筑照明、辦公用建筑物照明、設備房照明、應急照明、疏散指示標志。商鋪照明由二次裝修時確定。2、公用建筑物照明以節(jié)能燈為主，公共照明采取節(jié)能燈為關鍵光源，酒店及餐廳照明燈具由裝修時確定。5.4.4防雷接地和安全保護系統(tǒng)按建筑物防雷等級設計建筑物防雷。用φ10鍍鑄圓鋼做避雷帶器，用柱子二根大于φ16鋼筋做引下線，并和基礎接地基連接。接地電阻≤1Ω。本工程安全保護采取TN-S系統(tǒng)，接地電阻小于1Ω，防雷和接地系統(tǒng)共用接地體。當自然接地體達不到要求時，按要求增設人工接地裝置，正常情況下要求一切非帶電金屬外殼均接PE線。建筑物內做總等電位聯(lián)結。5.4.5弱電設計在地下一層設消防控制室，內設火災報警控制器，消防設備聯(lián)動控制柜，火災事故廣播通訊柜。在建筑物各層設火災探測器、聲光報警器及手動報警按鈕等設備。揚聲器置于樓內公共場所，在樓內關鍵出口處均設消防電話插座孔。在樓內建立語音和數字通信網絡系統(tǒng)，該系統(tǒng)由電話網、寬帶網、有線電視網等組成。寬帶網接入線采取光纖到總機房、綜合布線豎向子系統(tǒng)采取單模光纖，水平子系統(tǒng)采取超5類或6類雙絞線到接點。樓內弱電系統(tǒng)，依據其功效不一樣，配線結構采取綜合布線和單獨布線相結合布線方法。弱電系統(tǒng)采取專用弱電豎井，各類弱電線路分別沿橋架引至各層配線架，再由配線架穿鋼管和阻燃PVC管引至弱電設備和插座。6節(jié)能節(jié)水方法6.1編制依據1、《中國節(jié)省能源法》等現(xiàn)行相關節(jié)能減排