旅游項目投資效益評價

附件投資估算與經(jīng)濟(jì)評價目錄第一部分投資估算 2一、投資估算依據(jù) 2二、建設(shè)投資確定 2（一）建筑工程費 2（二）設(shè)備購置及安裝費用 2（三）建設(shè)工程其他費用 2（四）預(yù)備費 2（五）總投資（注本項目未計算土地費用） 2第二部分經(jīng)濟(jì)評價 4一、項目產(chǎn)品分類投資構(gòu)成 4二、旅游經(jīng)營型項目 4三、地產(chǎn)項目（保守原則） 4三、財務(wù)效益分析 4四、分析結(jié)論 4第三部分附表 51、 第一期投資估算表 52、 第二期投資估算表 63、 第三期投資估算表 74、投資估算匯總表 95、項目投資計劃與資金籌措表 96、項目固定資產(chǎn)折舊表 107、物業(yè)項目收入表 108、物業(yè)項目損益表 119、經(jīng)營項目收入表 1210、經(jīng)營項目經(jīng)營損益表 1311、現(xiàn)金流量表 1412、借款還本付息表 16

第二部分經(jīng)濟(jì)評價一、項目產(chǎn)品分類投資構(gòu)成根據(jù)主要建設(shè)項目的功能和經(jīng)營方式，主要分為開發(fā)企業(yè)自主經(jīng)營旅游項目或需對外招商合作經(jīng)營的經(jīng)營型休閑類項目及地產(chǎn)項目。項目收益因而由經(jīng)營型項目經(jīng)營收益類及地產(chǎn)銷售構(gòu)成。二、旅游經(jīng)營型項目本項目旅游業(yè)的收入主要是是游客量消費帶來收入，參照當(dāng)?shù)?013年消費額，游客購物及其它游樂活動按照游客量人均100元/人次起計算，租金按照0.8元/天*平方米起步；詳見見附表本項目參照浙江同類項目，項目各項經(jīng)營成本約占營業(yè)收入之40%計算，租金按照10%計算，年折舊按照經(jīng)營性固定資產(chǎn)的1/25計算。營業(yè)稅及附加按收入的5.5%計；應(yīng)納所得稅利潤的25%計。詳見附表旅游收入及收益估算表三、地產(chǎn)項目（保守原則）本項目商業(yè)地產(chǎn)項目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地產(chǎn)項目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。詳見附表三、財務(wù)效益分析根據(jù)建設(shè)項目方法與參數(shù)第三版，本項目的折現(xiàn)率取12%，具體計算過程詳見附表7。1、本項目按照全投資計算（1）財務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后48.7%，大于國家規(guī)定的稅前12%。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率12%）：所得稅稅后￥71426萬元。（3）投資回收期：本項目投資回收期為：所得稅后2.97年，以后投資隨時收回并能盈利。2、銷售地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)計算，地產(chǎn)項目銷售收入為478877.8萬元，地產(chǎn)稅后利潤189516.9萬元。3、旅游經(jīng)營指標(biāo)本項目計算期總計經(jīng)營期平均每年營業(yè)收入13411萬元；經(jīng)營期平均每年稅后利潤為3111萬元。四、分析結(jié)論分析表明，項目的方案財務(wù)內(nèi)部收益率大于12％，都具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力；方案總體都有較大的可能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。項目從財務(wù)角度看是可行的，項目經(jīng)濟(jì)效益方面是較好的。第三部分附表第一期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬元）備注說明一建設(shè)工程56569.6一、東西小鎮(zhèn)板塊3.83793013313一、東西小鎮(zhèn)1華夏禮堂31001100093504層2方圓廣場3250——227.5——3巡禮大道5600——448——4知禮門24850400140——5行禮門6毛皮巷310010852-4層7勸農(nóng)巷31501102.58廊橋群——96012座二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793024553.8二、鄉(xiāng)村硅谷1鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)大會永久會址4800360043203層、含前廣場、停車場2E鄉(xiāng)村信息中心3華夏禮e城營銷中心4E鄉(xiāng)村未來館E鄉(xiāng)村國際會展公寓4655214533.2公寓400套35200㎡別墅30棟11352㎡9E鄉(xiāng)村體驗街35501065031953層、商街10游客服務(wù)中心2140260011703層、含前廣場11自駕服務(wù)基地750031501335.63層汽車旅館2500㎡、70間；車友城650㎡；室外停車場6300㎡三、草堂月園3.83793012242三、草堂月園1湯公月堂6450031920111723層獨棟300平/47棟；3層套院330平/36套2月色荷塘5800——145荷塘公園22508553層、配套會所3東方養(yǎng)生館3600200702層現(xiàn)有會所約1600平；2層200平/2棟陶藝吧4陶藝村9200基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費用4626.81編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費169.73工程設(shè)計費1357.74工程監(jiān)理費848.55建設(shè)單位管理費367.76環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費113.19其他費用1500.0三、預(yù)備費4895.7四、總計66092.1第二期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬元）備注說明一建設(shè)工程69932.7一、東西小鎮(zhèn)板塊3.8379307788.6一、東西小鎮(zhèn)板塊1福德巷330010562十番巷30509763勛爵巷3080985.64仙令巷33001056285010835樓閣巷6合院巷290011027凱恩大劇場1200180015302層，影劇院二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793038623.25二、鄉(xiāng)村硅谷5E鄉(xiāng)村國際會展酒店6550061552117755層，會展中心2100㎡客房200間及配套12000㎡6E鄉(xiāng)村培訓(xùn)中心378900㎡7E鄉(xiāng)村孵化器26500369459236.255層、聯(lián)排19棟、152套8E鄉(xiāng)村總部基地3580061550172348層、洋房20棟、480套六、英倫水園3.83793017060六、英倫水園1半島藝術(shù)館20502050512.53層、配套會所2莎翁水郡840004945016318.53層獨棟300平/72棟；3層獨棟450平/5棟；四層疊拼20棟、80套3水影船榭7400——148綠地公園1808120米高觀景廊架4浪漫夢境900基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費用5301.61編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費209.83工程設(shè)計費1678.44工程監(jiān)理費1049.05建設(shè)單位管理費454.66環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費139.99其他費用1500.0三、預(yù)備費6018.7四、總計81253.0第三期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬元）備注說明一建設(shè)工程116752.4三、怡樂情園3.83793032979三、怡樂情園1e居親子公寓15000648001360818層養(yǎng)老住宅、6棟、972套2詩情e居（養(yǎng)老公寓）24500756001587618層養(yǎng)老住宅、7棟、1134套3國際幼兒園27002280638.43層，社區(qū)配套4健康管理中心190020259723層、配套會所5“老友記”老年大學(xué)400049801344.63層、社區(qū)配套6奇妙椅世界18000——540綠地公園四、生態(tài)凈園3.83793065400.8四、生態(tài)凈園1凱恩商業(yè)廣場165001740004872030層商住樓帶1層底商、4棟、1550套2竹炭生活街340044101234.83層、商業(yè)街3有機(jī)會所10002602層，配套會所4仙鎮(zhèn)尚居21000648001490418層普通住宅、6棟、972套5彩林苑地公園6活水公園五、溪谷花園3.83793015142.2五、溪谷花園1“山泉谷”精品度假酒店12800160007503-4層度假酒店、溫泉中心1000㎡750050間度假客房及配套10000㎡2250100間度假客房5000㎡117904244.43層會所780平/1棟；3層小套院110平/16套；3層中套院325平/10套；3層大套院600平/10套2花溪湯墅240003水車花溪6200——186綠地公園4香草湖畔650030211.8湖畔公園含亭子基礎(chǔ)設(shè)施0.03230.4基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）10.7683230.4二、其它費用7666.01編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費350.33工程設(shè)計費2802.14工程監(jiān)理費1751.35建設(shè)單位管理費758.96環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費233.59其他費用1500.0三、預(yù)備費9953.5四、總計134371.94、投資估算匯總表序號費用名稱投資額所占比例一建設(shè)總投資281716.993.6%1工程建設(shè)投資243254.780.8%2工程建設(shè)其他費用17594.45.8%3基本預(yù)備費20867.96.9%二建設(shè)其利息16321.65.4%三流動資金3000.01.0%五項目總投資301038.5100.0%5、項目投資計劃與資金籌措表序號年份項目1234567合計一總投資33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51靜態(tài)資產(chǎn)投資33046.033046.027084.327084.327084.367185.967185.9281716.92土地費用0.00.03建設(shè)期利息0.01000.02880.04310.43910.42710.41510.416321.64流動資產(chǎn)600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.0二資金籌措33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51資本金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5其中：流動資金600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.01.1政府財政撥款0.00.00.01.2企業(yè)自有資金或招商資金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.52借款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.1政府長期借款0.00.00.02.2客商投資貸款0.00.00.02.3企業(yè)貸款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.4流動資金借款0.00.00.02.5國債資金0.00.00.02.6建筑商墊資0.00.00.03銷售回款及其它資金10000.020000.028000.065000.065000.0188000.06、項目固定資產(chǎn)折舊表序號項目年份原值折舊

年限123456789101112131固定資產(chǎn)原值136497.625.00.017062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.0折舊費0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9凈值17062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.090324.17、物業(yè)項目收入表序號項目年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計一銷售收入（萬元）614106374366077684117074573079754134788781商業(yè)地產(chǎn)銷售收入（萬元）32824341373545036763380763938940702257340銷售面積26259262592625926259262592625926259183814平均價格125001300013500140001450015000155002公寓地產(chǎn)銷售收入（萬元）28586296063062731648326693369034711221538銷售面積40836408364083640836408364083640836285855平均價格7000725075007750800082508500二稅費及附加3378350636343763389140194148263381營業(yè)稅3070318733043421353736543771239442城建費及教育費附加3073193303423543653772394三凈收入580326023762443646496685469060712654525408、物業(yè)項目損益表序號項目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計1地產(chǎn)收入61409.563743.466077.268411.170745.073078.975412.7478877.82成本費用23077.323077.323077.323077.323077.323077.323077.3161540.93銷售費用3684.63824.63964.64104.74244.74384.74524.828732.74稅費及附加3377.53505.93634.23762.63891.04019.34147.726338.35土地增值稅1228.21274.91321.51368.21414.91461.61508.39577.66總所得稅稅前毛利潤30041.932060.734079.536098.338117.140135.942154.7252688.47所得稅（25%）7510.58015.28519.99024.69529.310034.010538.763172.18銷售期利息0.09稅后利潤（4-5）22531.524045.625559.727073.828587.930102.031616.1189516.310累計未分配利潤22531.546577.072136.799210.4127798.3157900.2189516.39、經(jīng)營項目收入表序號項目年份12345678910111213一收入（萬元）0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00319.05714.671153.751654.642223.422866.663078.413304.163469.363642.833824.97出租面積（平方米）13129.6026259.2039388.8052518.4065648.0078777.6078777.6078777.6078777.6078777.6078777.60出租天數(shù)360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00出租率0.750.800.820.840.860.880.900.920.920.920.92價格（元/平米）0.900.950.991.041.091.151.211.271.331.401.472游客其它游樂及購物消費收入3000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4游客量人數(shù)（萬人）20.026.032.035.038.042.044.046.048.050.050.050.0平均消費價格150.0165.0181.5199.7219.6241.6265.7292.3321.5353.7389.1428.0二稅費及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.31營業(yè)稅0.0150.0230.5326.1407.1500.0618.5727.9826.2936.91057.71154.81261.22城建費及教育費附加0.015.023.032.640.750.061.872.882.693.7105.8115.5126.1三凈收入0.02835.04355.66163.97693.79450.011689.313758.215615.717707.419990.521825.623836.110、經(jīng)營項目經(jīng)營損益表序號項目年份12345678910111213一總收入0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00.0319.0714.71153.71654.62223.42866.73078.43304.23469.43642.83825.0成本費用（去除折舊）0.00.031.971.5115.4165.5222.3286.7307.8330.4346.9364.3382.5稅前毛利潤0.00.0287.1643.21038.41489.22001.12580.02770.62973.73122.43278.53442.52游客其它游樂及購物消費收入0.03000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4成本費用（去除折舊）0.01200.01716.02323.22795.13338.14058.54676.95378.56173.57073.87781.28559.4稅前毛利潤0.01800.02574.03484.84192.75007.26087.77015.48067.79260.310610.811671.812839.0二總計毛利潤1800.02861.14128.05231.06496.48088.89595.410838.312234.013733.214950.416281.5四固定資產(chǎn)折舊0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9五稅費及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.3六經(jīng)營期利息310.40.00.0七利潤總額952.511269.971802.602212.762796.253391.453334.734469.505743.557109.828220.219434.31八所得稅（25%）0.00238.13317.49450.65553.19699.06847.86833.681117.371435.891777.452055.052358.58九稅后利潤（4-5）0.00714.38952.481351.951659.572097.192543.592501.053352.124307.665332.366165.167075.73十累計未分配利潤0.00714.381666.93018.84678.46775.69319.211820.215172.319480.024812.430977.538053.211、現(xiàn)金流量表序號項目年份建設(shè)期及運(yùn)營期123456789101112131項目流入064410683527260076553807458544889972165251873821154230961185471.1銷售（營業(yè)）收入06441068352726007655380745854488997216525187382115423096252231.2回收固定資產(chǎn)余值90324.121.3回收流動資產(chǎn)30002項目流出3364650850464244812949656914189329527317771389701036211471126882.1工程投資3304633046270842708427084671866718600002.2土地費用000002.3流動資金6004004004004004004000002.4經(jīng)營成本01200174823952910350442814964568665047421814689422.5稅金及附加354337593993421044414700494890910311163127013872.6增值稅012281275132213681415146215080002