2010年濟南房地產(chǎn)市場年報-加目錄

2010-2011年濟南房地產(chǎn)市場研究報告PAGEPAGE71目錄引言 3第一章宏觀市場 4第一節(jié)宏觀經(jīng)濟發(fā)展概述 4一、人口 4二、GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 4三、固定資產(chǎn)投資 6四、對外貿(mào)易 6五、居民生活水平和消費 7六、其他 8第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 9一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 9二、商品房施工情況 10三、商品房新開工情況 10四、商品房竣工情況 11五、銷售面積及銷售額 11第二章土地市場 13一、市場綜述 13二、供應(yīng)分析 13三、成交分析 15四、價格分析 17五、2010土地市場特點 18第三章商品房市場 21第一節(jié)普通住宅 21一、市場綜述 22二、供應(yīng)分析 22三、成交分析 26四、價格分析 28五、2010年普通住宅市場特點總結(jié) 30六、2011年普通住宅市場預(yù)測 31第二節(jié)公寓 32一、市場綜述 32二、供應(yīng)分析 32三、成交分析 35四、價格分析 38五、2010年市場總結(jié) 38六、2011年公寓市場預(yù)測 39第三節(jié)寫字樓 40一、市場綜述 40二、供應(yīng)分析 40三、成交分析 43四、價格分析 45五、2010年寫字樓市場特點總結(jié) 45六、2011年寫字樓市場預(yù)測 46第四節(jié)商業(yè) 47一、市場綜述 47二、底商 47三、純商業(yè) 52附件：2010年政策盤點 58一、行業(yè)政策 58二、土地政策 63三、金融政策 67四、稅收政策 70引言2010年正可謂是不折不扣的“調(diào)控年”，調(diào)控強度之大，前所未有，全國各地房地產(chǎn)市場均受到不同程度影響。大環(huán)境下，濟南房地產(chǎn)市場并沒有明顯遇冷，而是依然保持穩(wěn)健的步伐，成交量逐漸上升，價格持續(xù)小幅上漲，各項指標均呈現(xiàn)小幅反彈。在宏觀政策方面，為抑制投資性需求，控制房價過快上漲，國家從土地、開發(fā)、銷售方面等一系列行業(yè)政策，以及提高存款類金融機構(gòu)存款準備金率與加息等一系列金融政策等方面入手，對開發(fā)商的資金鏈施加壓力。不可否認，本年度調(diào)控政策對于抑制房價過快上漲，起到了一定的作用。在濟南房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境方面，后全運時代已經(jīng)來臨，全運基礎(chǔ)設(shè)施完善以及周邊配套的逐漸投入使用，對城市發(fā)展起到了巨大推動作用；西部借助西客站的影響力，成為濟南房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域；此外，濱河新區(qū)規(guī)劃利好，發(fā)展?jié)摿Τ醪秸宫F(xiàn)。保利、中海、綠地、綠城、恒大、北大資源等國家一線開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為濟南房地產(chǎn)市場的絕對主力，他們的一舉一動，成為濟南市場的風向標，帶動濟南房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域轉(zhuǎn)移。從開發(fā)企業(yè)角度來看，面對宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)并沒有恐慌，而是與政府、購房者展開深度博弈。由于宏觀政策帶來的市場階段性低迷，企業(yè)對未來市場的預(yù)判不明朗，所以投資更加謹慎。但一線開發(fā)商憑借強大后臺，出色的開發(fā)能力，在城市邊緣大片攬地；本土開發(fā)商則傾向獲得總價少、開發(fā)風險相對小的地塊。面對越調(diào)越漲的房地產(chǎn)市場怪圈，中國人民銀行再度上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率；住建部調(diào)整住房公積金存貸款利率，以貨幣政策為首，為2011年繼續(xù)從緊打下伏筆。2011年調(diào)控力度是否加大？2011年房地產(chǎn)市場是否還會穩(wěn)步前進，或者是會在宏觀調(diào)控下轉(zhuǎn)頭下行？……這些問題和困惑擺在開發(fā)企業(yè)、購房者以及各級政府面前，急需得到解答。通過嚴密的監(jiān)測市場，我們掌握了大量市場一手數(shù)據(jù)，從而形成了月度市場報告，憑借世聯(lián)怡高深耕濟南多年的本土化經(jīng)驗，在詳實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，我們緊抓濟南市場變化的核心問題和特征，《2010-2011年濟南房地產(chǎn)市場研究報告》也就應(yīng)運而生。通過這份《2010-2011年濟南房地產(chǎn)市場研究報告》，希望給予政府有關(guān)部門，各院校與研究機構(gòu)、省內(nèi)外開發(fā)企業(yè)及同行深思和探索的素材，為看透迷霧中的房地產(chǎn)市場形勢提供有效支持和幫助。由于時間緊促，本報告難免有不足之處，還希望各方專家不吝賜教。宏觀市場第一節(jié)宏觀經(jīng)濟發(fā)展概述2010年，是實施“十一五”規(guī)劃的最后一年，也是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵一年。截止到2010年9月濟南市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2780.2億元，財政稅收增勢較好，全市財政一般預(yù)算收入累計完成198.0億元，分別比2006年同期增長13.0%和25.5%。從發(fā)展環(huán)境看，國際金融危機的影響仍將持續(xù)存在，世界經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)仍比較脆弱，實現(xiàn)全面復(fù)蘇將是一個緩慢曲折的過程。國內(nèi)經(jīng)濟雖然企穩(wěn)回升，但面臨的外部需求依然嚴峻，內(nèi)生動力還不強。濟南市轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的任務(wù)繁重，面臨的困難和矛盾還比較多。但也要看到，全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有更多有利條件。一、人口近四年濟南人口總量保持均衡。到2009年末，濟南市戶籍人口達到603.27萬人，市區(qū)人口為348.24萬人，城市化水平達到57.73%。為促使人口增長與經(jīng)濟、城市發(fā)展的科學契合，濟南市推出了省會城市現(xiàn)代化一攬子重大戰(zhàn)略部署，到2012年濟南將實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化水平。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局二、GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.GDP2010年前三季度，濟南經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展，濟南實現(xiàn)生產(chǎn)總值2780.20億元，同比增長13.0%。濟南在全國部分主要城市GDP排名第23名，山東省內(nèi)排名第三。預(yù)計全年完成生產(chǎn)總值3850億元，增長12.5%左右。在轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的任務(wù)下，濟南GDP增長率達到13.0%，鄰近的青島、西安、鄭州、石家莊GDP增長率分別達到13.3%、14.9%、13.0%、13.2%。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年以來，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈連年上升趨勢，2010年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為135.10億元、1176.80億元、1468.30億元，三產(chǎn)比例達到4.9：42.3：52.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化,基本達到“十一五”中規(guī)劃三大產(chǎn)業(yè)比例的預(yù)期。2010年底，三產(chǎn)比值預(yù)計為5.6:41.9:52.5。2780.203340.913006.775.8%2562.815.9%2185.096.6%52.8%42.3%51.5%42780.203340.913006.775.8%2562.815.9%2185.096.6%52.8%42.3%51.5%42.9%50.5%43.7%45.2%48.9%47.6%45.8%4.9%5.6%數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局三、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增勢平緩，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例呈上升趨勢。2010年1-10月，全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1531.70億元，同比增長15.20%。房地產(chǎn)投資額達到410.40億元，同比增長50％。房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例上漲為26.79%。房地產(chǎn)投資大幅增長的主要“推手”是棚戶區(qū)改造。今年以來，濟南對30多個片區(qū)進行集中改造，同時對30多個片區(qū)零星改造，拉動投資加大。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局四、對外貿(mào)易與去年同期相比，對外貿(mào)易有所增長。2010年1-10月份，全市對外貿(mào)易完成進出口總值59.05億美元，同比增長24.7%。其中，進口27.09億美元，同比增長22.0%；出口32.0億美元，同比增長27.1%。外貿(mào)出口增長明顯，內(nèi)資企業(yè)仍是出口的主力軍，外資企業(yè)增幅高于內(nèi)資企業(yè)。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局五、居民生活水平和消費1.人均可支配收入與人均消費性支出濟南市人均可支配收入穩(wěn)步增長。預(yù)計全年城市居民人均可支配收入達到25300.00元，增長11.4%，其中根據(jù)濟南市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年前三季度，濟南城市居民人均可支配收入為18365.00元，同比增長10.9%；人均消費性支出為11842.00元，同比增長7.6%。注：2006-2009年數(shù)據(jù)為濟南統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年數(shù)據(jù)為濟南市全年預(yù)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局2.社會消費品零售總額消費品市場保持活躍。2010年1-11月份，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1550.70億元，同比增長18.7%，在省內(nèi)居第二位。糖酒會等大型展會的舉行，為濟南帶來了巨大的人流和商流，推動了消費品市場的繁榮。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局六、其他1.財政收入財政收入增勢良好。截止到2010年10月，全市地方財政一般預(yù)算收入完成226.7億元，同比增長24.7%，其中稅收占財政總收入的53.2%，同比增長5.5%。2010年預(yù)計地方財政一般預(yù)算收入265.5億元，增長26.3%。2010年濟南市圍繞“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生、保穩(wěn)定”的中心任務(wù)，全市財政收入節(jié)節(jié)攀升。收入規(guī)模、質(zhì)量和速度均創(chuàng)“十一五”以來最高。截止到2010年10月份，實現(xiàn)地域財政收入949.2億元，將為明年經(jīng)濟的發(fā)展提供有力保障。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局2.存貸款余額2006年以來，金融業(yè)穩(wěn)步提升。截至2010年10月末，各項存款余額7429.5億元，比年初增長16.8%。其中，全市居民儲蓄存款余額2116.6億元，比年初增長10.7%。自2010年10月20日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率以來，國家連續(xù)采取一系列貨幣政策，使今年各項存款余額有所增加。人民幣各項貸款余額6267.8億元，比年初增長9.9%。數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計局第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合編制的《2010年上半年全省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成244.96億元，同比增長44.1％；其中住宅投資完成184.41億元，同比增長45.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成21.99億元，同比下降19.9%；辦公樓投資完成9.72億元，同比增長3.0%；其他用房投資完成28.84億元，同比增長363.0%；別墅、高檔公寓投資完成3.84億元，同比下降23.7%；90平米以下住宅投資完成9.66億元，同比下降53.8%。2010年前三季度，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢。據(jù)濟南市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資371.2億元，同比增長47.2％；其中住宅投資完成269.7億元，同比增長41.4%。2009年全年濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為332.6億元，其中住宅投資完成255.7億元。兩相比較，足以說明2010年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱度之高，僅前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)總投資和住宅投資就雙雙超越2009年全年的數(shù)值。數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、2006-2010年濟南市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、2006-2010年濟南市統(tǒng)計年鑒在中央和地方連續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，2010年1-9月份濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然持續(xù)穩(wěn)步增長，究其原因有五：一是政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，國家在1月份出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求開發(fā)企業(yè)不得囤地，否則一律收回，這就促使部分開發(fā)商加快了土地的開發(fā)進度，進而加大投資；二是市場的拉動，去年下半年和今年一季度房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，激發(fā)了開發(fā)商投資的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資加大；三是項目自身規(guī)律，任何項目進入開發(fā)都有一個建設(shè)周期，從開始到結(jié)束需要開發(fā)企業(yè)不斷投入后續(xù)資金來保證工程進度；四是棚戶區(qū)改造和廉租房建設(shè)等保障性住房建設(shè)力度不斷加大，從一定層面上帶動了開發(fā)投資不斷增多；此外國家積極實施擴大內(nèi)需的發(fā)展方針，積極的財政政策產(chǎn)生的慣性推力和宏觀調(diào)控固有的滯后性特點也促使2010年前三季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。二、商品房施工情況受國家宏觀調(diào)控和市場拉動的雙重影響，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)進度明顯加快。據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合編制的《2010年上半年全省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》數(shù)據(jù)顯示：僅2010年上半年，濟南市商品房施工面積就為1850.43萬平米，其中住宅施工面積為1435.79萬平米，而2009年全年濟南市商品房施工面積為2130.5萬平米，其中住宅施工面積為1761.7萬平米。注：2006-2009年數(shù)據(jù)來源為濟南市統(tǒng)計局，2010年數(shù)據(jù)來源為山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳三、商品房新開工情況從整體來看，自2006年至今濟南市房地產(chǎn)新開工、竣工面積均呈穩(wěn)步上升趨勢，表現(xiàn)為商品房新開工加速，竣工提速。據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合編制的《2010年上半年全省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年，濟南市商品房新開工面積達到560.92萬平米，比09年全年的504.6萬平米還要高出56萬多平米，其中住宅新開工面積411.82萬平米。注：2006-2009年數(shù)據(jù)來源為濟南市統(tǒng)計局，2010年數(shù)據(jù)來源為山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳四、商品房竣工情況自2006年至2009年，濟南市商品房竣工面積穩(wěn)步增加，竣工速度不斷加快。據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合編制的《2010年上半年全省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年，濟南市商品房竣工面積為120.27萬平米，其中住宅竣工面積為94.25萬平米。注：2006-2009年數(shù)據(jù)來源為濟南市統(tǒng)計局，2010年數(shù)據(jù)來源為山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳五、銷售面積及銷售額據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合編制的《2010年上半年全省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》分析：受2009年全國房地產(chǎn)市場形勢火爆的影響，2010年1-4月份，濟南市商品房銷售形勢向好并較去年同期有所增長；4月份，國家相繼出臺了一系列旨在“遏制房價過快上漲”的宏觀調(diào)控措施，進一步加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度；從5月份開始，濟南市住宅銷售開始小幅回落，由于宏觀調(diào)控未涉及住宅類以外的其他商品房項目，寫字樓、公寓、商業(yè)用房銷售較往年出現(xiàn)大幅增長；整個上半年，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出土地供應(yīng)充足、投資增勢強勁、銷售量及銷售價格保持相對平穩(wěn)等特點；從7月份開始并持續(xù)到8月份，我市商品房銷售有所回升，銷售量環(huán)比增長，這有賴于諸多開發(fā)商在國家宏觀調(diào)控背景下所采取的低價入市、快速銷售策略。2010年1-8月份，濟南市商品房銷售面積為281.8萬平米，同比增長5.2%，其中住宅銷售面積250.1萬平米，同比增長0.5%；商品房銷售金額為177.4億元，同比增長42.9%，其中住宅銷售金額151.4億元，同比增長32.9%。數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局、2006-2010年濟南市統(tǒng)計年鑒第二章土地市場【監(jiān)測范圍】：以繞城高速為邊界的市區(qū)范圍為主，包括長清【數(shù)據(jù)來源】：濟南市國土資源局網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)【樣本選取標準】：濟南市國土資源局公開招拍掛出讓的居住、商業(yè)等經(jīng)營性用地、工業(yè)用地除外、撤牌用地除外【指標解釋】：1.“供應(yīng)量”指國土資源局公告出讓的土地2.“成交量”指國土資源局公示成交的土地【區(qū)域劃分】：根據(jù)濟南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將監(jiān)測范圍劃分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域一、市場綜述2010年，濟南市土地市場并沒有延續(xù)09年的火爆，而是呈現(xiàn)“先熱后冷漸平穩(wěn)”走勢。一季度供應(yīng)量與成交量均為年度最高；隨415新政的頒布與實施，供應(yīng)量與成交量均下降；三季度政策漸穩(wěn)，土地供應(yīng)有所增加；四季度供應(yīng)土地面積最少，但為本年度成交率最高季度。本年度土地供應(yīng)、成交主要集中在東部與西部城市邊緣，成交量主要因恒大、綠地、南僑等知名開發(fā)商所帶動。二、供應(yīng)分析供應(yīng)量2008年供應(yīng)土地面積為577.0萬平米，2009年增至583.6萬平米。2010年，濟南市供應(yīng)居住與商服用供應(yīng)面積480.1萬平米，較2009年下降18%。2010年第一季度供應(yīng)土地47幅，供應(yīng)面積191.8萬平米；第二季度供應(yīng)土地31幅，供應(yīng)面積121.5萬平米；第三季度供應(yīng)土地36幅，供應(yīng)面積146.0萬平米；第四季度供應(yīng)土地19幅，供應(yīng)面積20.8萬平米。2010年初，受2009年土地市場成交火爆影響，政府推地信心十足，第一季度推出居住和商服用地191.8萬平米，占年度總供應(yīng)量的40%。隨著政策影響越來越大，開發(fā)商拿地越來越謹慎；政府推地信心下降，推地力度有所減少，并且以推小面積地塊為主。第四季度僅供地20.8萬平米。供應(yīng)結(jié)構(gòu)2010年濟南市供應(yīng)居住用地68幅，供應(yīng)面積341.8萬平米，與年度居住用地供應(yīng)計劃有較大差距，僅完成濟南市居住用地供應(yīng)計劃面積的46%，這預(yù)示未來1-2年將會有大量居住用地集中推出。2010年商服用地供應(yīng)計劃為126.9萬平米，實際供應(yīng)138.2萬平米，超額完成8%，占年度總供應(yīng)量29%。由于居住用地市場冷清，所以下半年政府推出大量商服用地，以吸引開發(fā)商目光。區(qū)域供應(yīng)情況2010年，供應(yīng)量最大區(qū)域為東部，供應(yīng)面積為179.3萬平米，占供應(yīng)總面積的38%；其次為西部，供應(yīng)面積為141.1萬平米，占供應(yīng)總面積的29%；中部和北部位列第三、四位，供應(yīng)量分別為43.7萬平米和25.6萬平米，南部供應(yīng)量最少，僅為0.7萬平米。本年度土地供應(yīng)量東部為首。目前全運場館、市級行政中心已經(jīng)投入使用，一個集文化體育、生活居住、商務(wù)辦公于一體的綜合型新城已經(jīng)初步展現(xiàn)，但隨著奧體片區(qū)可利用土地逐漸減少，東部供應(yīng)重點將開始向唐冶新城及其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。西部供應(yīng)位居第二，距離西客站投入使用越來越近，濟南西部給濟南城市發(fā)展帶來歷史性機遇。該區(qū)域存在大量潛在供應(yīng)，未來將成為濟南土地市場新的熱點，具有較大的升值潛力。目前，有多家公司與政府協(xié)商拿地。三、成交分析成交量2010年，濟南市居住與商服用地成交90幅，成交面積352.5萬平米。2008年濟南市土地成交面積為484.8萬平米，2009年達到455.6萬平米，而2010年成交面積為352.5萬平米，較2009年下降23%。延續(xù)2009年土地市場的火爆，2010年初，濟南市土地市場仍高位運行，第一季度居住和商服用地成交142.6萬平米，全年居首，占全年成交量的40%；隨415新政的頒布與實施，第二季度政府推地放緩，成交量也隨之下降，季度末成交量93.1萬平米；第三季度成交量相比二季度略有上升，成交面積為97.8萬平米；四季度雖然成交面積最小，僅為19.1萬平米，但本季度所推地塊成交率為全年最高，為92%。成交結(jié)構(gòu)分析2010年，濟南市居住用地成交47幅，成交面積253萬平米，占總成交面積的72%；商服用地成交43幅，成交面積99.5萬平米，占總成交面積的28%。調(diào)控下，住宅市場并不樂觀，許多開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，致使商服用地成交量相比2009年有大幅上升，這會進一步增加濟南市未來1-2年的商業(yè)供應(yīng)量。成交區(qū)域分析2010年，土地成交量最大區(qū)域為東部，成交面積136.5萬平米，成交率最高區(qū)域也為東部，為76%。其次為西部，成交面積為101.5萬平米，區(qū)域成交率72%；其他區(qū)域、中部和北部位列三、四、五位，成交量分別為77.7萬平米、27.1萬平米和9萬平米；南部成交量最少，僅為0.7萬平米。東部成交主因恒大競得王舍人片區(qū)帶動，地塊總面積47.92萬平米。西部成交主要是因為綠地地產(chǎn)與南僑地產(chǎn)帶動，綠地競得西客站與臘山片區(qū)土地8幅，面積67.5萬平米；南僑地產(chǎn)競得寶華街片區(qū)6幅地，面積17.8萬平米，該14幅地占片區(qū)總成交面積的84%，2011年將成為濟南西部商品房供應(yīng)主力。2010年成交土地將在未來幾年形成約1037萬平米商品房供應(yīng)，其中住宅供應(yīng)量為666萬平米，商業(yè)供應(yīng)量為371萬平米。區(qū)域供應(yīng)方面東部潛在供應(yīng)最大，為477.4萬平米；其次是西部，為256.2萬平米；南部最少，僅為2萬平米。四、價格分析2010年，濟南市成交土地總體均價391萬元/畝，同比上漲21%，其中居住用地成交均價294.7萬元/畝，同比上漲9%，商服用地成交均價496.9萬元/畝，同比上漲30%。中部成交均價位列各區(qū)域之首，為578.6萬元/畝，環(huán)比下降12%，隨舊城改造工程加速，中部地塊也越來越稀缺。本年度成交地塊最高單價為1082萬元/畝，位于東部，在東部奧體核心區(qū)域多幅商服用地帶動下，東部土地價格較2009年有較大幅度的提升，成交均價為472.4萬元/畝，同比上漲40%，位列第二。北部位列第三，成交均價為441.3萬元/畝，但該區(qū)域本年度成交幅數(shù)較少，僅7幅，且成交地塊多為片區(qū)內(nèi)核心位置，并不能代表區(qū)域內(nèi)土地價格的整體情況。南控大方向下，南部土地寸土寸金，但是本年度成交價格僅列第四，主要原因是供地幅數(shù)少，且位置不佳，十六里河鎮(zhèn)地塊單價僅為195萬元/畝，拉動均價下降。西部價格依舊最低，但升值潛力巨大，西客站建成之后，必定會提高片區(qū)價值。本年度成交居住用地主要分散在主城邊緣，這將導(dǎo)致2011年城市央?yún)^(qū)不會有太多大盤上市。由于本年度商服用地供應(yīng)量與成交量大，所以未來1-2年商業(yè)市場供應(yīng)充足，預(yù)計2011年供應(yīng)量與成交量方面或許會回歸居住用地占絕對主力的局面。中部和南部由于土地稀缺，土地供應(yīng)仍會以舊城改造為主，保持高價位。東部由于近幾年供應(yīng)量較大，未被及時消化，所以2011年供應(yīng)量會小幅下降，而供應(yīng)重點將會隨著西客站的建成與北部小清河改造，向西部與北部轉(zhuǎn)移。近幾年土地供應(yīng)量較充足，且潛在供應(yīng)量較大，長遠來看，這對房價快速上漲有一定的壓制力。但濟南市房地產(chǎn)市場剛性需求占比例較大，而且由于政策原因，部分需求在本年度并沒有釋放，所以預(yù)計2011年房價仍會小幅上漲，土地市場價格也會穩(wěn)中有升。五、2010土地市場特點居住用地受冷落，商業(yè)用地唱主角調(diào)控之始，居住用地市場冷清，甚至無人問津，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。而商服用地卻得到不少開發(fā)商的追捧，打破歷年居住用地占絕對優(yōu)勢的局面，全年成交43幅，99.5萬平米，同比分別上漲44%、58%，成交率為72%。可見調(diào)控下，開發(fā)商對2011年商業(yè)市場充滿信心。外來開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位2009年7月，上海綠地地產(chǎn)高調(diào)進駐濟南，隨后北大資源、深圳華強、恒大相繼而來。擁有先進產(chǎn)品與開發(fā)理念的他們在濟南獲得巨大成功，因此也加大了在濟南深耕的信心。2010年1月，恒大拿下長清區(qū)長清大道北地塊，之后綠地地產(chǎn)相繼拿下西部臘山、西客站片區(qū)8宗土地。目前，一線開發(fā)商已經(jīng)成為土地市場的的絕對主力，濟南本土開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲乙痪€開發(fā)商之間的競爭。濟南北部將建城市副中心，成為濟南土地供應(yīng)重點轉(zhuǎn)移方向之一隨著治河工程的加速推進，小清河兩岸迎來以土地開發(fā)利用為主題的造城運動。年末，濼口片區(qū)17幅土地公開征集土地熟化投資人，17幅用地占地3000余畝，首期的土地熟化資金達到10億元。該區(qū)域A1和C3地塊引人注目。因為規(guī)劃要求該兩個地塊要在二環(huán)北路與濟濼路交叉口處形成區(qū)域標志性建筑，主體建筑高度控制在240米左右。隨著小清河改造的完成與濼口片區(qū)的建成，北部片區(qū)必定會成為濟南房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，屆時也將會有大量的土地推出，成為濟南市商品房供應(yīng)的主要區(qū)域之一。土地熱點區(qū)域仍為奧體周邊2010年，奧體片區(qū)共計推地26幅，總供應(yīng)面積為88.5萬平米，占全年總供應(yīng)量的18%。隨著奧體片區(qū)配套的完善，東部新城已經(jīng)初具規(guī)模，尤其是以全運場館為中心，經(jīng)十路、奧體東路、體育西路、旅游路的圍合區(qū)，CBD雛形已經(jīng)顯現(xiàn)，該區(qū)域有望在未來2-3年內(nèi)，成為濟南最高檔的商務(wù)辦公中心。西客站的建設(shè)將促進西部土地市場快速發(fā)展西客站計劃2011年底竣工，屆時將會成為片區(qū)經(jīng)濟的驅(qū)動器，這無疑將為濟南城市發(fā)展帶來歷史性機遇。西客站片區(qū)的建設(shè)將帶動濟南西部地區(qū)快速發(fā)展，圍繞高鐵站點，將形成濟南西部新中心。該區(qū)域存在大量潛在供應(yīng)，未來將成為濟南土地市場新的熱點，具有較大的升值潛力。目前，有多家公司與政府協(xié)商拿地。第三章商品房市場【監(jiān)測范圍】：南北以繞城高速為邊界；東部以濟南市與章丘市行政劃分為邊界；西部以濟南市區(qū)與長清區(qū)行政劃分為邊界?！緮?shù)據(jù)來源】：本章數(shù)據(jù)，均來自我司研究人員實地采集的一手信息。【指標解釋】：1.“供應(yīng)量”指對市場形成實際供應(yīng)的可售房源數(shù)量，未推出房源不在統(tǒng)計之列；2.“成交量”以實際簽訂協(xié)議為準；3.“均價”，對具體樓盤來說，是指打折優(yōu)惠后的樓盤整體均價，它不受剩余房源樓層高低的影響；對區(qū)域來說，該指標為區(qū)域內(nèi)各在售樓盤“均價”的算術(shù)平均值，用于分析區(qū)域房價的走勢。第一節(jié)普通住宅【樣本選擇標準】：建筑面積在2萬平米以上或者具有一定代表性的普通住宅項目；尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內(nèi)?！捌胀ㄗ≌眳^(qū)別于別墅，主要指70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。市場上也存在產(chǎn)權(quán)50年，但規(guī)劃和產(chǎn)品完全按照居住功能進行設(shè)計、建造的項目，本文將類似項目納入“普通住宅”類別。【區(qū)域劃分】：根據(jù)濟南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將監(jiān)測范圍劃分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域。一、市場綜述2010年市場新增供應(yīng)明顯增多，但由于存量房源較少，市場整體供應(yīng)仍舊不足，供不應(yīng)求的局面仍然存在；剛需支撐市場，改善型需求占據(jù)主導(dǎo)；價格保持上漲趨勢，“萬元房”成為市場領(lǐng)軍。2010年，住宅市場全年的總供應(yīng)量為23631套，268.75萬平米，其中新增供應(yīng)量為21583套，244.83萬平米；成交20343套，228.15萬平米，全年銷售額212.70億；均價由年初的8407元/平米上漲至9689元/平米，上漲幅度高達15.25%。二、供應(yīng)分析供應(yīng)總量及區(qū)域分布(1)年度供應(yīng)總量變化2010年，濟南普通住宅市場在售樓盤共48個（截至12月底，在售項目40個），市場總供應(yīng)為23631套、268.75萬平米，較2009年同比下降24.83%和17.23%。2009年，受剛性需求井噴式釋放影響，市場供需兩旺，一片向好。而2010年伊始，受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場驟然遇冷，部分項目延遲推盤時間，市場供應(yīng)明顯下降；下半年，新項目陸續(xù)入市，在售項目加緊推盤節(jié)奏，市場整體供應(yīng)有所增加，但較之09年，整體供應(yīng)有所下降。(2)月度供應(yīng)總量變化2010年住宅市場總供應(yīng)量較2009年有明顯下降，但從全年供應(yīng)變化走勢來看，4月、9月受國家調(diào)控政策影響，市場供應(yīng)量明顯下降，在短暫的下滑后，迅速逐月回升，整體呈現(xiàn)降后反彈的現(xiàn)象。2010年上半年，受國家宏觀調(diào)控政策影響，市場觀望氣氛較重，開發(fā)商紛紛調(diào)整推盤節(jié)奏，市場供應(yīng)明顯減少；下半年，隨著政策效用逐漸減弱，市場恢復(fù)信心，開發(fā)商為保證完成年度任務(wù)，加緊推盤，搶占市場。(3)供應(yīng)量區(qū)域分布2010年住宅區(qū)域供應(yīng)發(fā)生明顯變化，在供應(yīng)量的區(qū)域分布中，東部區(qū)域所占比例較去年有所下降，但仍舊以接近五成的比例位列首位。受去年土地集中上市影響，西部區(qū)域今年供應(yīng)量大幅上升，全年總供應(yīng)6396套、68.97萬平米，較09年增漲近15萬平米；南部、北部和中部比例相當，約2200套，比例占9%左右。后全運時代，東部隨著基礎(chǔ)公共設(shè)施逐漸完善，依然保持供應(yīng)量主導(dǎo)地位。受西客站帶來的城市建設(shè)利好，西部土地供應(yīng)逐漸增多，預(yù)計未來西部供應(yīng)量仍將保持較高比例。新增供應(yīng)及區(qū)域分布(1)年度新增供應(yīng)變化2010年市場新增住宅項目18個，住宅新增總供應(yīng)量為21583套、244.83萬平米，較09年同比上漲8.68%和17.49%；新增面積遠大于新增套數(shù)供應(yīng)比例，由此可見新增供應(yīng)量中，大戶型成為主導(dǎo)。2010年新入市的產(chǎn)品中，以高端、品質(zhì)、精裝為主，代表項目如恒大名都、綠地新里·盧浮公館、中海奧龍觀邸、保利大名湖等，戶型均以三室為主打。(2)月度新增供應(yīng)變化中央宏觀調(diào)控政策對濟南房地產(chǎn)市場具有長期影響，開發(fā)企業(yè)新推樓盤更偏向依據(jù)市場形勢不斷調(diào)整，因此月度新增供應(yīng)一直保持較為平穩(wěn)的局面。10月仍是市場供應(yīng)較為集中的時期，當月新增套數(shù)3202套、36.77萬平米。從新開盤和加推項目數(shù)量來看，2010年全年新入市項目18個，傳統(tǒng)銷售旺季5月、10月的新開和加推項目最多，其中5月有5個新項目入市，12個項目加推新房源，成為項目開盤數(shù)量最多的月份。4月開始，受國家宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商推盤計劃較為謹慎，除傳統(tǒng)銷售旺季，其他月份的開盤和加推項目數(shù)量一直在10個左右。(3)新增供應(yīng)區(qū)域分布從新增供應(yīng)區(qū)域來看，東部2010年新入市奧龍觀邸、恒大名都、萬象新天等8個項目，新項目的供應(yīng)使得東部新增占據(jù)半壁江山，共新增9762套、112.74萬平米；西部因綠地新里·盧浮公館、連成水岸的加入，新增供應(yīng)明顯上漲，共新增5722套、62.09萬平米；南部、北部和中部新增供應(yīng)套數(shù)分別占9%、9%和10%，新增供應(yīng)比例基本持平。各區(qū)域市場供應(yīng)情況東部在售項目19個，總供應(yīng)量為10733套，125.82萬平米，其中新增供應(yīng)量為9762套，112.74萬平米。本年內(nèi)東部新入市項目8個，主要有：中海奧龍觀邸、逸城山色、黃金99、萬象新天、祥泰森林河灣、恒大名都、匯中沁園等項目。西部在售項目11個，總供應(yīng)量為6396套，68.97萬平米，其中新增供應(yīng)量為5722套，62.09萬平米。本年內(nèi)新入市項目主要有：綠地盧浮公館、連城水岸項目。南部在售項目6個，總供應(yīng)量為2204套，28.51萬平米，其中新增供應(yīng)量為1939套，25.57萬平米。本年內(nèi)新入市項目主要有：瑞馳舜耕上城、楚天燕山盛世等項目。另外，他山花園、天泰太陽樹項目在沉寂近1年于今年推出后期新房源。北部在售項目4個，總供應(yīng)量為2039套，21.05萬平米，其中新增供應(yīng)量為2038套，21.04萬平米。本年內(nèi)新入市項目主要有：尚品清河、盛世名門。中部在售項目8個，總供應(yīng)量為2259套，24.40萬平米，其中新增供應(yīng)量為2122套，23.40萬平米。本年內(nèi)新入市項目主要有：萬豪國際、綠景尚品、保利大名湖。三、成交分析年度供求關(guān)系變化受國家調(diào)控政策影響，2010年供應(yīng)、成交明顯下降，全年普通住宅共成交20343套，228.15萬平米，與09年相比小幅下降27.07%和19.84%。2009年住宅成交強烈反彈，在2010年中央政府強力調(diào)控的背景下，普通住宅成交呈現(xiàn)先抑后揚的局勢。2010年住宅市場供求關(guān)系仍處于供不應(yīng)求的局面，市場套數(shù)成交率達到86.09%，面積成交率為84.89%，新推房源屢次一經(jīng)推出便被搶購一空。月度供求關(guān)系變化從2010年月度成交來看，1-2月臨近年末，市場傳統(tǒng)淡季，市場成交較少。3月，面對未知的調(diào)控，開發(fā)商積極加推房源，新房源加推熱銷，帶動3月成交猛增，共成交1941套、20.12萬平米，成交率達到49.90%和45.43%。4月，國家出臺有史以來最為嚴厲的調(diào)控政策，抑制了部分購房需求，面對如此嚴厲的政策，多數(shù)購房者持觀望態(tài)度，市場成交明顯受挫，共成交1077套、12.21萬平米，成交率降至33.85%和31.94%。傳統(tǒng)的銷售旺季5月也沒能達到預(yù)期的熱銷狀態(tài)。下半年，隨著政策效力的慢慢顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)新推房源定價更加理性，新推房源數(shù)量更加充足，購房者慢慢結(jié)束觀望，市場出現(xiàn)回暖跡象，成交保持平穩(wěn)增長。10月為傳統(tǒng)銷售旺季，市場新推房源明顯加大，當月成交2709套、31.48萬平米，達到本年度最高量，成交率分別為43.16%和41.93%。各區(qū)域供求情況各區(qū)域來看，東部因中海奧龍觀邸、恒大名都、萬象新天的入市熱銷，使得區(qū)域成交占據(jù)絕對優(yōu)勢，共成交8989套、102.67萬平米，分別占總成交的43%和45%。西部因綠地新里·盧浮公館的入市熱銷帶動區(qū)域成交，較09年出現(xiàn)大幅提升，共成交5638套、59.52萬平米，分別占總成交的28%和26%。南部、北部、中部的成交基本持平，成交套數(shù)均占總成交的10%左右。各套型成交情況從各套型成交比例分析，兩室、三室成交遠大于其他套型，三室成交面積最高，達115.57萬平米。2010年，首置及改善型客戶成為市場主力，兩室、三室受追捧，隨著中海奧龍觀邸、恒大名都、綠地新里·盧浮公館、萬象新天等項目的熱銷，改善型住房需求迅速占據(jù)主導(dǎo)地位，改善型和享受型住宅共同成為市場主流。四、價格分析價格走勢從整體來看，2010年濟南市普通住宅市場一直保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。1-8月，中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控深刻影響了濟南普通住宅市場的價格走勢，在較長一段時間的觀望期中，住宅市場并沒有出現(xiàn)大幅上漲。1月份，全市普通住宅價格為8407元/平米，8月份上漲到8671元/平米，上漲幅度僅為3%。而隨著9月份市場觀望逐漸解凍，整體均價出現(xiàn)一定幅度上漲。12月，住宅價格上漲至9689元/平米，相比8月份上漲幅度達11.74%。從區(qū)域上來看，南部因自然資源優(yōu)勢，一直是濟南市傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)域，2010年由于高價位項目天泰·太陽樹和他山花園于下半年推出新房源，南部價格后來居上，成為2010年均價最高區(qū)域，12月均價高達12350元/平米。中部因占據(jù)城市稀缺地段，在售項目萬達廣場、保利大名湖精裝豪宅受高端人群追捧，價格一直處于高位，年末均價達到12140元/平米。全運后，東部區(qū)域日漸成熟，整體均價穩(wěn)步提升。西部、北部在綠地和北大項目的熱銷帶動下，區(qū)域價格不斷攀升。成交價格結(jié)構(gòu)2010年住宅成交房源價位相較去年明顯提高，7001-10000元/平米各價格段所占比例同比以往提高一倍以上，高價位項目成為市場主力。2010年，成交均價在8001-9000元/平米區(qū)間段成交比例最高，達到25%，較09年上漲15%。09年市場成交火爆，供不應(yīng)求，房價隨之節(jié)節(jié)攀升，至2010年，市場主流項目價格均在8001-9000元/平米，代表項目：綠地新里·盧浮公館、泉景天沅、海信慧園、陽光100等項目。2010年，普通住宅項目價格雖上漲明顯，但受國家宏觀調(diào)整政策影響，市場仍出現(xiàn)不少中低價位的品質(zhì)項目，其價格多在7000元/平米左右，而開盤銷售率都在90%以上，中低價位項目的熱銷帶動6001-7000元/平米和7001-8000元/平米的項目成交所占比例相對較大，分別占總成交的22%和19%。9001-10000元/平米價格段的成交比例大幅上漲，較09年上漲8%。代表項目：名士豪庭、黃金99、銀豐花園等項目。2010年，住宅市場出現(xiàn)大量萬元項目，此類項目多為濟南市高端精裝豪宅，價格均在萬元以上，如保利大名湖、中海奧龍觀邸、萬達公館等，10001元/平米以上項目成交比例共占到22%，較去年增加17%。10001元/平米以上房源成交比例大幅上升，一方面是因為市場均價普遍提高；另一方面，住宅品質(zhì)提升明顯，豪宅產(chǎn)品大量面市，改善型需求大量釋放，因此比例增加明顯。五、2010年普通住宅市場特點總結(jié)宏觀調(diào)控成為影響市場變化的關(guān)鍵因素，市場反應(yīng)前緊后松2010年，以“4.15”新政、限購令為代表的一系列調(diào)控新政持續(xù)出臺，中央政府調(diào)控樓市之力度不可謂不大，濟南住宅市場經(jīng)過前期的政策效果釋放期，成交量和價格漲幅均得到一定控制。但隨著市場觀望期結(jié)束，大量客戶重新返回市場，市場成交量穩(wěn)步回升，價格也隨之上揚，讓大家不得不懷疑上述嚴厲政策的真正效果幾何。新開盤項目追求低價熱銷，走量成為主基調(diào)在形勢不甚明朗的2010年，各房地產(chǎn)企業(yè)不再將高利潤看作是第一目標，安全走量成為大多數(shù)負擔銷售任務(wù)的開發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)。因此以低于市場預(yù)期的價格入市，追求快速銷售，成為共同的選擇。而這些低價開盤的項目，大多數(shù)也得到了市場的認可，市場反響普遍較好。萬元房時代已經(jīng)來臨，精裝豪宅領(lǐng)軍從我司監(jiān)測的濟南普通住宅價格指數(shù)來看，2010年12月普通住宅在售單價已經(jīng)高達9689元/平米，萬元房時代實際上已經(jīng)到來。在這一年中，豪宅這一稱謂不再陌生，如保利大名湖、中海奧龍觀邸、萬達公館等已經(jīng)開始出現(xiàn)大量主打豪宅概念的項目，上述樓盤單價均已超過萬元，且多數(shù)已經(jīng)發(fā)展成為濟南住宅市場的領(lǐng)軍項目。在這些豪宅項目中，大多數(shù)將精裝修作為自身重要賣點，精裝已經(jīng)成為濟南住宅市場高端項目的標準配置。一線開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)市場，產(chǎn)品品質(zhì)穩(wěn)步提高隨著更多的國內(nèi)優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)進駐濟南，本土開發(fā)企業(yè)生存空間日益窄仄，在濟南住宅房地產(chǎn)銷售排名中，綠地、中海、綠城、恒大等一線開發(fā)企業(yè)已經(jīng)穩(wěn)坐銷售前列，一線開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地位已經(jīng)確立。與此同時，一線開發(fā)企業(yè)成熟的產(chǎn)品線也推動濟南住宅市場整體品質(zhì)有所提升，中海國際社區(qū)、綠城全運村二期等項目未來勢必會再次拉升住宅整體市場產(chǎn)品水平。六、2011年普通住宅市場預(yù)測房地產(chǎn)調(diào)控依然收緊，住宅市場影響尚需觀察。2010年中后期，隨著市場對政策的消化，政策威力并未實現(xiàn)預(yù)期。預(yù)計未來中央政府會繼續(xù)保持較嚴厲的政策指導(dǎo)方向，但經(jīng)過數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控的短周期，供需雙方均對政策調(diào)控有了新的理解，除非未來將出現(xiàn)超乎想象的嚴厲政策和執(zhí)行力度，否則難以控制市場成交與價格的上漲。2011年潛在供應(yīng)量約380萬平米，東部仍是市場供應(yīng)主力。根據(jù)監(jiān)測，預(yù)計2011年住宅潛在供應(yīng)面積約380萬平米，相比2010年增長近50%。從供應(yīng)時間上來看，多數(shù)新推房源將集中在上半年入市；從區(qū)域上來看，東部新增約160萬平米，仍然是新增供應(yīng)的重點區(qū)域，西部、南部、北部供應(yīng)均在50-80萬平米，中部供應(yīng)稀缺。第二節(jié)公寓【樣本選取標準】：建筑面積在1萬平米以上或者具有一定代表性的公寓項目?！肮ⅰ眳^(qū)別于住宅，主要指40年和50年產(chǎn)權(quán)，一梯多戶，由一條走廊貫穿整個樓座，戶型集中在一室和兩室的公寓產(chǎn)品。按照以上標準，選取的公寓項目為：匯展·香格里拉、中齊未來城、藍調(diào)國際、MINI公館、玉蘭公寓、魯商·國奧城、發(fā)祥1號公館、銀座中心?名寓、九城尚都、香港國際、萬豪國際?！緟^(qū)域劃分】：根據(jù)濟南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將監(jiān)測范圍劃分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域。一、市場綜述相比于2008年的蕭條，2009年的火爆，2010年的公寓市場多了一絲平穩(wěn)，公寓年度供應(yīng)29.76萬平米，實現(xiàn)去化25.76萬平米，公寓市場基本保持供求平衡的格局。2010年嚴重的通貨膨脹預(yù)期及物價的迅速上漲，給投資型公寓帶來廣闊的市場空間。精裝修、高品質(zhì)的投資型公寓大量涌現(xiàn)，品質(zhì)的提升也推動了公寓價格的大幅上漲。二、供應(yīng)分析供應(yīng)總量及區(qū)域分布(1)年度供應(yīng)總量變化2010年濟南公寓市場在售樓盤11個，市場總供應(yīng)為4377套、29.76萬平米，較2009年同比分別下降了27.9%和11.8%。與2009年相比，2010年公寓市場供應(yīng)量有所減少。主要是因為2009年供應(yīng)量遠超往年，2009年承接了08年淡市順延的部分供應(yīng)量，且2009年市場迅速回暖，大量開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，導(dǎo)致2009年供應(yīng)量較大。從走勢來看，2010年公寓供應(yīng)量相對平穩(wěn)，與2008年26.08萬平米的供應(yīng)量基本持平，雖然2009年順延的剩余尾盤項目較多，但大量形象高端、品質(zhì)卓越的項目也相繼入市，濟南公寓市場在平穩(wěn)健康的態(tài)勢中行進。(2)月度供應(yīng)總量變化從整體趨勢上看，公寓月供應(yīng)量呈遞減的態(tài)勢，2010年公寓市場發(fā)展態(tài)勢較好。從全年逐月供應(yīng)量上看，4月份和10月份月供應(yīng)量明顯高于其他月份，主要是因為新增房源較多，再加上“4.15新政”和“9.29新政”兩次嚴厲的調(diào)控措施造成市場的觀望情緒，導(dǎo)致了短時間的供應(yīng)量累加。供應(yīng)量在4月份和10月份累計后，隨即逐月減少，這表明市場迅速反彈，公寓市場受政策影響較弱。(3)供應(yīng)量區(qū)域分布在供應(yīng)量的區(qū)域分布中，東部供應(yīng)量位居首位，占到總供應(yīng)量的近六成；中部供應(yīng)量位居第二，供應(yīng)約833套，占到總供應(yīng)量的19%；西部公寓從2009年的零供應(yīng)達到2010年的700余套，約4.96萬平米，位居第三；北部供應(yīng)較少；南部有零星供應(yīng)。東部發(fā)展速度快，受濟南東拓方針的指引，未來將成為新的市政和商務(wù)中心，發(fā)展?jié)摿薮?，同時房源供應(yīng)相對充足，備受自住、投資型客戶青睞；西部京滬高鐵西客站項目的建成將帶動整個區(qū)域進入一個新的發(fā)展軌道，緯十二路將開通BRT線路，位于該道路與經(jīng)十路、經(jīng)七路交叉路口的銀座中心項目將被打造成西部的商業(yè)中心，未來為西部提供良好的商業(yè)配套和生活設(shè)施；中部由于其擁有優(yōu)越的地理位置因素、完善的交通配套條件及成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍，中部成熟度最高；北部憑借充足的房源供應(yīng)、BRT快速公交、低總價、低首付、高性價比的產(chǎn)品優(yōu)勢成為濟南市場的公寓熱點區(qū)域，成為市場追捧的區(qū)域；南部主要以住宅產(chǎn)品為主，公寓產(chǎn)品供應(yīng)量少。新增供應(yīng)月度變化及區(qū)域分布(1)年度新增供應(yīng)變化2010年新增公寓項目6個，加推房源項目9個，新增總供應(yīng)量為3809套，26.05萬平米，較2009年同比上升了50.4%和84.1%。2010年個別體量較大的公寓項目的上市，導(dǎo)致新增供應(yīng)量的井噴。2010年新入市的產(chǎn)品中以精裝、高品質(zhì)、高端產(chǎn)品為主，仍以一室小戶型產(chǎn)品為主打。特別是魯商·國奧城、玉蘭公寓、銀座中心等高端公寓的入市，大大提升了濟南公寓市場的整體檔次及價格水平，促進了濟南公寓市場的發(fā)展。(2)月度新增供應(yīng)變化2010年公寓市場新增供應(yīng)呈現(xiàn)明顯階段性特征：全年新增供應(yīng)不穩(wěn)定、波動較大。2010年上半年，二次調(diào)控的聲音日漸高漲，各項目均加快了推盤節(jié)奏，導(dǎo)致公寓集中放量，上半年總供應(yīng)量占到全年供應(yīng)量的80%以上；下半年新增供應(yīng)量則較少，僅7月份與10月份有供應(yīng)，僅有1個項目的上市（魯商·國奧城）和1個項目的加推（銀座中心）。(3)新增供應(yīng)區(qū)域分布東部是新增供應(yīng)最為集中的區(qū)域，占到新增總量的五成以上。MINI公館、玉蘭公寓、魯商·國奧城的紛紛入市，保證了區(qū)域房源供應(yīng)的充足；中部、西部區(qū)域新增供應(yīng)量相當，位列二三位，北部有少量新增供應(yīng)；南部無新增供應(yīng)。三、成交分析年度供求關(guān)系變化2009-2010年公寓市場供求關(guān)系變化不明顯，2009年公寓市場的成交率為94%，2010年公寓市場整體成交率為87%，供應(yīng)面積與成交面積基本保持平衡，濟南公寓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。月度供求關(guān)系變化從整體市場狀況來看，月度供求關(guān)系平穩(wěn)，成交率在20%上下波動。截至2010年底，公寓市場存量僅為524套，3.99萬平米，與年初6.23萬平米的存量基本持平。從圖中可以看出，2010年兩次政策調(diào)控之后，公寓市場均出現(xiàn)兩次供應(yīng)與成交的高峰。這表明，在通貨膨脹預(yù)期嚴重的2010年，公寓類物業(yè)做為保值增值的首選物業(yè)受到市場的廣泛追捧，這也是公寓類物業(yè)自2009年以來持續(xù)熱銷且價格高漲的根本原因所在。成交量區(qū)域分布東部總成交2182套，14.93萬平米，位列首位，占總成交量的五成以上；其次為中部，其成交量為833套，5.66萬平米，占總成交的兩成以上；西部和北部有少量成交；南部供應(yīng)最少。在售公寓項目主要集中在發(fā)展速度最快的東部。區(qū)域內(nèi)綜合用地及商業(yè)用地較多，且區(qū)域的商務(wù)氛圍正在快速形成，市場需求量較大，供應(yīng)量較大的公寓項目在此區(qū)域應(yīng)運而生。西部和北部也零星分布著少量公寓項目，西部和北部的房地產(chǎn)市場正在發(fā)展過程中，區(qū)域內(nèi)土地出讓以住宅用地為主，住宅為區(qū)域市場的主力需求，公寓供應(yīng)量相對較少。中部由于可用土地資源稀缺，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目供不應(yīng)求，公寓項目相對稀缺。南部自然資源優(yōu)勢明顯，區(qū)域現(xiàn)以銷售中高端普通住宅和別墅為主，在售公寓項目僅年初的一個尾盤。各區(qū)域供求關(guān)系濟南公寓市場基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，北部、中部區(qū)域去化率達到100%，北部的主要供應(yīng)項目香港國際及中部的主要供應(yīng)項目萬豪國際在2010年均已售罄，銷售火爆。而東部和西部等的銷售率也分別達到86%和67%。從區(qū)域供應(yīng)上來看，公寓的區(qū)域供應(yīng)極不均衡，東部仍是公寓市場的熱點區(qū)域，無論供應(yīng)還是成交都遠高于其他區(qū)域，占到濟南總供應(yīng)量的58%以上。西部是公寓供應(yīng)的新興區(qū)域，在西部新城商業(yè)圈的帶動下，濟南向西發(fā)展的動力更加強勁，公寓產(chǎn)品也逐漸增多。中部土地資源緊缺，房價趨高，公寓面積較小，利于控制總價，大量公寓以投資物業(yè)的形態(tài)存在。北部與中部都是以去化去年的尾盤項目為主，南部為傳統(tǒng)的富人區(qū)，多以別墅及大戶型住宅為主，公寓只有零星供應(yīng)。四、價格分析2010年公寓市場整體均價一直保持上揚的趨勢。2010年初，市場均價為7360元/平米，到12月末市場均價9866元/平米，增幅高達34%。雖然有政策調(diào)控的兩次沖擊，但2010年還是保持了2009年房地產(chǎn)持續(xù)熱銷、價格漸漲的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場良好的形勢給了公寓價格上漲的第一層空間；進入2010年，物價爆漲，通貨膨脹預(yù)期加大，位置優(yōu)越而總價相對較低的公寓類物業(yè)成為投資保值的首選物業(yè)，這是公寓類物業(yè)價格上漲的第二層空間；大量高品質(zhì)、高形象、精裝修的公寓產(chǎn)品的入市，提升了公寓產(chǎn)品的整體形象，大大提升了客戶對公寓產(chǎn)品的心理預(yù)期，這是公寓類物業(yè)價格上漲的第三層空間。從區(qū)域價格層面來看，中部公寓價格引領(lǐng)濟南公寓市場，均價高達16000元/平米，代表項目為萬豪國際（loft）；西部公寓均價超越東部，位居第二，供應(yīng)量主要來自銀座中心，銀座中心憑借優(yōu)越的地理位置及周邊配套贏得了市場的關(guān)注。東部市場公寓價格有大幅度的提升，主要是因為大量高端公寓推向市場提升了東部區(qū)域的價格。北部公寓價格受濟南市民置業(yè)習慣的影響，價格尚處低位。五、2010年市場總結(jié)2010年供應(yīng)量、成交量雖有下降，但供需基本保持平衡，市場態(tài)勢良好。2010年供應(yīng)總量較2009年同比下降27.9%，成交量同比下降33.4%，供應(yīng)量與成交量基本呈同比例遞減。但2010年公寓市場延續(xù)了2009年的良好態(tài)勢，仍然達到88%的成交率，與2009年的迅速反彈與持續(xù)火爆相比，2010年多了一些溫和。成交均價大幅上揚，高端產(chǎn)品拉升整體市場價格。2010年低端公寓項目大部分售罄，與此同時，像玉蘭公寓、魯商·國奧城、銀座中心等高端公寓大量入市，這在一定程度上拉升了整體公寓市場的均價。而2010年通貨膨脹預(yù)期嚴重，大量投資性需求偏向于總價較低的公寓類物業(yè)，推動了投資型公寓價格的上漲，2010年公寓類物業(yè)的整體均價已經(jīng)從年初的7360元/平米上漲到年末的9886元/平米。公寓市場日漸成熟，高端精裝公寓成為公寓市場主流。低端公寓2009年大量去化，轉(zhuǎn)入2010年，公寓類物業(yè)供應(yīng)上以中高端產(chǎn)品為主，大量地段優(yōu)越、精裝修、高品質(zhì)、具有極大升值潛力的公寓物業(yè)入市，提升了公寓類物業(yè)的整體形象。公寓區(qū)域分布極不均衡，東部仍是主流供應(yīng)區(qū)域。東部仍是公寓類物業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域，占到區(qū)域總供應(yīng)量的近六成；中部供應(yīng)量約占總供應(yīng)量的二成；相比往年，西部公寓供應(yīng)量大增，西部商業(yè)圈對片區(qū)的帶動效應(yīng)明顯；北部與南部供應(yīng)較少。六、2011年公寓市場預(yù)測2011年潛在供應(yīng)比2010年略有增加，供需基本平衡，市場發(fā)展態(tài)勢良好。從市場監(jiān)測反饋的信息看，2011年將有8個新項目入市，2個在售項目加推房源，再加上部分散售公寓房源，預(yù)計推出近37萬平米的體量，與2010年推出29.76萬平米略有增加，預(yù)計2011年濟南公寓市場將基本保持2010年的發(fā)展態(tài)勢，供需基本平衡。嚴重的通貨膨脹預(yù)期下，公寓價格將進一步提升。2010年公寓類物業(yè)的投資屬性得到加強，在2011年通貨膨脹的預(yù)期影響下，公寓類物業(yè)依然是房地產(chǎn)投資者的首選物業(yè)，在大量社會資金的沖擊下，公寓價格有望在2011年有大幅的提升。中部區(qū)域成為供應(yīng)主力軍，東部、西部仍為投資熱點。從潛在供應(yīng)的區(qū)域分布看，2011年公寓市場首次以中部供應(yīng)為主，新增供應(yīng)占總供應(yīng)的五成多，且中部位置優(yōu)勢突出（歷山名郡、華強廣場、金光旺角、青年會）均有新增供應(yīng)；東部亦有大量供應(yīng)（黃金時代廣場、中潤廣場、丁豪廣場）；西部區(qū)域公寓產(chǎn)品（綠地新城）借勢濟南西部商業(yè)圈的規(guī)劃與發(fā)展，區(qū)域升值潛力逐漸顯現(xiàn)，也將成為未來的投資熱點。中高端公寓成為名符其實的市場主流，產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升。從產(chǎn)品供應(yīng)的檔次看，新供應(yīng)的產(chǎn)品向精裝、中高端方向演進。產(chǎn)品的功能上宜商宜住宜投資。這對于提升濟南整體公寓市場的檔次及品質(zhì)以及整個公寓市場的發(fā)展，將有深遠的影響。濟南公寓市場在今后一段時間內(nèi)仍將以居住型小戶型公寓為主，為克服產(chǎn)品的同質(zhì)性，同時減小政策對公寓市場的影響，公寓項目的產(chǎn)品設(shè)計將更具有識別性、創(chuàng)新性和人性化，產(chǎn)品品質(zhì)將得到快速提升，裝修標準及物業(yè)管理服務(wù)水平亦將會逐步提高。公寓類物業(yè)投資屬性更加明顯。濟南公寓市場現(xiàn)以居住型小戶型公寓項目為主，酒店式公寓剛剛起步；受宏觀調(diào)控政策的影響，小戶型公寓的原有優(yōu)勢被大大削弱，銷售量大幅下降，酒店式公寓受影響較小，這將影響日后濟南公寓市場的客群定位和供應(yīng)格局。首付和貸款利率的提高將會壓縮自住客戶的比例，其投資性將逐漸凸顯。短期內(nèi)，客群范圍變小是公寓市場所面臨的挑戰(zhàn)，市場風險的增大將促進濟南公寓市場產(chǎn)品的創(chuàng)新；地段在對公寓銷售中的影響力將進一步加大，非中心區(qū)域的公寓項目面臨市場風險較大，城市中心公寓項目則因同類或可替代品稀缺、市場需求量大、投資升值潛力大等優(yōu)勢仍有較大發(fā)展空間。第三節(jié)寫字樓【樣本選擇標準】：建筑面積在1.5萬平米以上或者具有一定代表性的寫字樓項目【區(qū)域劃分】：根據(jù)濟南寫字樓市場特點，將市場細分為如下板塊：濼源大街板塊、緯二路板塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十路板塊、奧體板塊及其他零星分布。一、市場綜述2010年寫字樓市場，供應(yīng)量、成交量較2009年均有大幅增長，市場整體呈現(xiàn)良好態(tài)勢，其中，供應(yīng)量為40.75萬平米，同比上漲71.65%，成交量為27.59萬平米，同比上漲42.4%；市場整體均價由11836元/平米增至12138元/平米，增幅僅為2.6%，全年整體價格走勢較為平穩(wěn)；高品質(zhì)、齊配套、空間可自由分割的寫字樓日益成為市場的主導(dǎo)。二、供應(yīng)分析供應(yīng)總量變化及板塊分布（1）年度供應(yīng)量變化2005-2010年，寫字樓市場整體供應(yīng)量呈現(xiàn)先升后降再升的起伏狀，受2008年金融危機影響，2009年寫字樓市場不景氣，供應(yīng)量處歷年最低谷，進入2010年，經(jīng)濟全面復(fù)蘇，寫字樓市場回暖，整體供應(yīng)量呈上升趨勢。2010年寫字樓市場總供應(yīng)量為40.75萬平米，同比上漲71.65%，市場總體表現(xiàn)供應(yīng)量充足。（2）月度供應(yīng)量變化2010年寫字樓市場月均供應(yīng)量為13.77萬平米，與2009年相比，上漲31.52%。2010年寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)上半年波動較大，下半年趨于平衡的態(tài)勢。受2010年上半年新開盤項目較多影響，供應(yīng)量在個別月份變化較大，隨著下半年新增供應(yīng)量的減少及成交量的走低，市場存量不斷累積，整體市場出現(xiàn)下半年供應(yīng)量遠大于上半年的情形。（3）供應(yīng)總量板塊分布2010年寫字樓市場分為8個板塊，除山大路板塊外，其余各板塊均有供應(yīng)。整體供應(yīng)量呈現(xiàn)東西部供應(yīng)量充足，中部相對匱乏的特征。2010年奧體板塊是市場的供應(yīng)主力，供應(yīng)量為11.18萬平米，占總供應(yīng)量的27%；其次是緯二路板塊，供應(yīng)量為7.24萬平米，占總供應(yīng)的18%；再次是高新區(qū)板塊，供應(yīng)量為7.00萬平米，占總供應(yīng)的17%；其他零星分布的寫字樓和經(jīng)十路板塊，供應(yīng)量分別為5.60萬平米和5.39萬平米，各占總供應(yīng)的14%和13%，位列第四、五；二環(huán)東路板塊和濼源大街板塊供應(yīng)量均在2萬平米左右，均約占總供應(yīng)的5%；山大路板塊無供應(yīng)。新增供應(yīng)量變化及板塊分布（1）年度新增供應(yīng)變化2005-2010年寫字樓新增供應(yīng)量起伏較大，2005-2007年新增供應(yīng)量持續(xù)上升；2008-2009年新增供應(yīng)驟減，2010年新增供應(yīng)又呈現(xiàn)大幅上升。2010年寫字樓新增供應(yīng)量為36.38萬平米，同比上漲187.8%，市場呈現(xiàn)一片繁榮景象。由于金融危機過后，經(jīng)濟活力的復(fù)蘇，寫字樓市場重新恢復(fù)生機，8個新項目的入市，直接拉動新增供應(yīng)量的上升。（2）月度新增供應(yīng)變化2010年寫字樓市場新增供應(yīng)量各月變化較大，整體分布很不均勻，有新項目入市的月份，新增供應(yīng)量大幅上漲，其余月份趨于平穩(wěn)，2月、12月無新增供應(yīng)。2010年寫字樓市場新增供應(yīng)量主要受新入市項目帶動，在售樓盤除中潤世紀廣場、萬達廣場外，加推體量均較少。（3）新增供應(yīng)板塊分布在寫字樓新增供應(yīng)中，奧體板塊位列第一，新增供應(yīng)量為9.18萬平米，占新增供應(yīng)的25.2%，比去年增加7.18萬平米。該板塊今年有魯銀銀河大廈、魯商國奧城兩個新項目入市，直接拉升板塊新增供應(yīng)量。其次為高新區(qū)板塊和緯二路板塊，新增供應(yīng)量均為7.00萬平米，均占新增供應(yīng)的19.2%，較09年分別增加3萬平米和7萬平米。中鐵·匯展國際的入市，帶動高新區(qū)板塊新增供應(yīng)量的大增，萬達廣場的入市一改緯二路板塊無新增供應(yīng)的局面；再次為其他零星分布的寫字樓，因國華·第三空間和明湖灣·開元廣場的加入，新增供應(yīng)量為5.60萬平米，占新增供應(yīng)的15.4%；經(jīng)十路板塊新增供應(yīng)量為4.82萬平米，占新增供應(yīng)的13.3%，較09年增加2.44萬平米，潤陽大廈、齊源大廈兩項目的開盤，使該板塊新增供應(yīng)量有大幅增長；濼源大街板塊、二環(huán)東路板塊，無新項目入市，新增供應(yīng)量較少，均不足新增供應(yīng)的5%；山大路板塊全年無新增供應(yīng)。三、成交分析年度供求關(guān)系變化2005-2010年寫字樓市場供應(yīng)量與成交量的變化軌跡基本相同，成交量隨供應(yīng)量的升降而升降。2010年寫字樓市場供應(yīng)量為40.75萬平米，同比上漲71.65%，成交量為27.59萬平米，同比上漲42.4%；供應(yīng)量、成交量，較09年均有大幅增長，主要原因：一是09年寫字樓市場低靡，供應(yīng)量不足，可選房源有限，二是2010年新入市項目較多，客戶選擇余地增大，成交情況良好，帶動市場供應(yīng)量、成交量上升。月度供求關(guān)系變化2010年，寫字樓市場成交量與供應(yīng)量變化基本保持一致，月均成交量為2.27萬平米，同比上漲50%。從總體來看，供應(yīng)量成為影響成交量的最關(guān)鍵因素，有新項目入市的月份，供應(yīng)量、成交量會有較大幅的增長，其余月份，供應(yīng)成交保持穩(wěn)定，市場整體表現(xiàn)為：上半年波動較大，下半年趨于平穩(wěn)的趨勢。2010年作為政策調(diào)控最為嚴厲的一年，央行的加息等:對寫字樓市場造成一定程度的影響，但總體來講，新政對寫字樓市場的作用不明顯，供應(yīng)量對成交量的影響遠遠大于政策的效力。寫字樓成交量板塊分布2010年，緯二路板塊，因萬達廣場兩棟寫字樓的入市熱銷，成為寫字樓市場成交的主力，成交量為7.24萬平米，占總成交的26.2%；其次是高新區(qū)板塊，成交量為4.97萬平米，占總成交的18.0%，該板塊以絕對的價格優(yōu)勢以及大體量的產(chǎn)品供應(yīng)，吸引了大批總部辦公型企業(yè)入住，多采用整棟、整層式的銷售方式；再次是其他零星分布的寫字樓，成交量為4.53萬平米，占總成交的16.4%，在售項目（明湖灣開元廣場、國華·第三空間），憑借優(yōu)越的地理位置，成交情況較好，帶動板塊成交量；經(jīng)十路板塊，憑借優(yōu)越的地理位置，完善的配套、辦公環(huán)境及交通條件俱佳的優(yōu)勢，深受客戶認可，在售項目較多，但體量不大，總成交量處中等規(guī)模，成交量分別為3.53萬平米，占總成交的12.8%；奧體板塊，周邊聚集眾多省市級行政、事業(yè)單位，是濟南新的政治、經(jīng)濟及文體休閑中心，新入市項目集中在下半年，該板塊本年成交量居中等規(guī)模，未來潛力大；二環(huán)東路板塊，無新項目入市，在售的中潤世紀廣場、名士杰座兩個項目本年均已清盤，不足總成交量10%；濼源大街板塊，位于城市核心區(qū)域，土地資源稀缺，在售項目較少，供應(yīng)量不足導(dǎo)致板塊成交受限；山大路板塊無寫字樓供應(yīng)，無成交。2010年寫字樓各區(qū)域供應(yīng)成交對比2010年，寫字樓市場各區(qū)域供應(yīng)成交變化較大，其中緯二路板塊，由于萬達廣場的熱銷及尾盤財富自由港的售罄、二環(huán)東路板塊因中潤世紀廣場和名士杰座的清盤，兩板塊供應(yīng)量與成交量均持平，成交率達100%；奧體板塊，多為新入市項目，供應(yīng)量遠大于成交量，成交率僅為31.36%；其余板塊供應(yīng)量略高于成交量，成交率集中在65.6%-80.8%之間。四、價格分析2010年，寫字樓市場整體價格走勢保持平穩(wěn)，全年最低均價為11836元/平米，最高均價為12138元/平米，增幅僅為2.6%。各板塊的市場均價中，其他零星分布的寫字樓均價最高，至12月底增至17000元/平米；其次為奧體板塊，該板塊上半年保持高價位，均價為13800元/平米，下半年由于新項目的入市，整體均價有所下降；經(jīng)十路板塊，因均價相對較低的新項目的加入及均價相對較高的魯商廣場的清盤，板塊均價大致呈現(xiàn)兩處下滑；濼源大街板塊，全年保持緩慢上漲；二環(huán)東路板塊因低價位項目的清盤，出現(xiàn)較大幅度的上漲；緯二路板塊因品質(zhì)較高的萬達廣場的加入及尾盤財富自由港的售罄，整體均價呈上升趨勢；高新區(qū)板塊，是市場均價最低的板塊，基本維持在9000元/平米，且走勢平穩(wěn)。五、2010年寫字樓市場特點總結(jié)市場總體供應(yīng)充足，新入市項目過半2010年寫字樓市場總供應(yīng)量為40.75萬平米，較09年有大幅上漲；在售項目15個，其中8個是今年新開盤項目，市場總體供應(yīng)充足。月度供應(yīng)與成交變化均為上半年波動大，下半年趨于平穩(wěn)2010年寫字樓市場月度成交率極不均衡，總體表現(xiàn)為上半年波動較大，下半年趨于平穩(wěn)，有新項目開盤及加推的月份，供應(yīng)量及成交量會出現(xiàn)一個小高潮，其余月份供求較為平穩(wěn)。市場整體均價走勢平穩(wěn)，各區(qū)域相差較大2010年寫字樓市場均價為11584元/平米，同比上漲65.2%，整體價格走勢較為平穩(wěn)，各區(qū)域均價相差較大。寫字樓市場邊緣化特征明顯，中部老城區(qū)供應(yīng)相對不足東部奧體板塊、高新區(qū)板塊和西部緯二路板是寫字樓市場供應(yīng)、成交的主力，中部老城區(qū)寫字樓供應(yīng)相對匱乏。東部總部辦公聚集效應(yīng)明顯，樓盤多采用整棟、整層式銷售，西部以小戶型寫字樓吸引投資者的關(guān)注，中部老城區(qū)因地段及資源稀缺性，供應(yīng)相對不足。六、2011年寫字樓市場預(yù)測潛在供應(yīng)后勁十足，將創(chuàng)歷史新高2011年預(yù)計有華強廣場、銀座中心、楚天燕山盛世等新項目入市，在售的8個項目將加推房源，預(yù)計2011年寫字樓市場的新增供應(yīng)將達54萬平米，創(chuàng)新增供應(yīng)量歷史新高，寫字樓市場潛在供應(yīng)充足。聚集效應(yīng)愈加明顯，東西部將為未來供應(yīng)的主力從監(jiān)測樓盤2011年的推盤計劃來看，東部奧體板塊、高新區(qū)板塊新增供應(yīng)量最大，約占新增供應(yīng)一半；其次是西部緯二路板塊及緯十二路附近，因萬達廣場的加推及新項目銀座中心的入市，該區(qū)域新增供應(yīng)量將約占新增供應(yīng)總量的三成；中部經(jīng)十路板塊、山大路板塊、濼源大街板塊等新增供應(yīng)量約為兩成。從整體來看，隨著城市的發(fā)展，企業(yè)越來越傾向于向迅速崛起的新城區(qū)發(fā)展，寫字樓聚集效應(yīng)愈加明顯，傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)量會因資源的有限性而越來越稀缺。未來寫字樓市場價格將保持穩(wěn)步上漲趨勢，市場發(fā)展前景好隨著寫字樓品質(zhì)的不斷提升，高檔次的產(chǎn)品勢必將帶來寫字樓產(chǎn)品價格的穩(wěn)步上升，同時2010年，由于熱錢涌入、通貨膨脹、住宅調(diào)控等因素，使得住宅市場前景不確定性增大，投資能量轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓市場日益成為投資者的熱土。高品質(zhì)、齊配備、可自由分割的寫字樓將引領(lǐng)市場寫字樓產(chǎn)品的檔次與品質(zhì)日益提升，無論是外立面、內(nèi)部配套還是物業(yè)管理，都將趨于高標準化，空間自由組合成為市場的趨勢。第四節(jié)商業(yè)【監(jiān)測時間】：2010年1月1日-2010年12月31日【選取標準】：以繞城高速為邊界的市區(qū)范圍為主，不包括章丘、長清?！具x取標準】：在售商業(yè)分為底商和純商業(yè)進行研究，底商樣本選取標準為：住宅監(jiān)測范圍內(nèi)所有含商業(yè)的項目、住宅部分銷售完畢但底商部分在售的項目以及底商面積在15000平方米以下的寫字樓及綜合體底商項目；純商業(yè)樣本中，除泉樂坊、紅尚坊等此類純商業(yè)項目外，還包含底商面積在15000平方米以上的寫字樓及綜合體底商，如：晶都國際、魯商廣場等?！緮?shù)據(jù)來源】：本節(jié)數(shù)據(jù)來自我司研究人員實地采集的一手信息?！局笜私忉尅浚?.“供應(yīng)量”指對市場形成實際供應(yīng)的可售房源數(shù)量，未推出房源不在統(tǒng)計之列；2.“成交量”以實際簽訂協(xié)議為準；3.“均價”，對具體樓盤來說，是指打折優(yōu)惠后的樓盤整體均價，它不受剩余房源樓層高低的影響；對區(qū)域來說，該指標為區(qū)域內(nèi)各在售樓盤“均價”的算術(shù)平均值，用于分析區(qū)域房價的走勢。一、市場綜述2010年商業(yè)總供應(yīng)量為28.49萬平米，同比增長22.5%；新增供應(yīng)量23.62萬平米，同比增長148.1%；總成交量為17.44萬平米，同比增長15.8%，月均成交量為1.45萬平米。底商價格從1月17275元/平米上漲到12月23180元/平米，上漲34.2%。預(yù)計2011年商業(yè)總供應(yīng)量、成交量會小幅增長，新增供應(yīng)量在18萬平米左右。濟南萬達廣場綜合體商業(yè)在11月19日開業(yè)，無論是規(guī)模、品質(zhì)、業(yè)態(tài)、功能，都為濟南樹立了全新的標桿，開啟了濟南綜合體商業(yè)時代。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。未來濟南的自持型商業(yè)將會占有重要地位。二、底商供應(yīng)分析1.1供應(yīng)總量及區(qū)域分布（1）年度供應(yīng)總量變化2010年底商總供應(yīng)量為9.81萬平米，同比下降35.3%，供應(yīng)量相對較低。全年監(jiān)測底商項目共19個，截止12月底已有11個項目售罄。(2)月度供應(yīng)量變化從全年供應(yīng)量月度變化來看，底商市場供應(yīng)量呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，12月供應(yīng)量最低，為1.9萬平米，1月最高，為4.74萬平米，12月與1月相比下降了59.9%。上半年由于新政的影響，開發(fā)商改變推盤策略，底商項目集中入市；下半年新政的效力逐步減弱，開發(fā)商以推住宅為主，底商項目較少，供應(yīng)量呈現(xiàn)逐步減少的趨勢。(3)供應(yīng)量區(qū)域分布在供應(yīng)量的區(qū)域分布中，東部位列首位，供應(yīng)量為3.08萬平米，占總供應(yīng)的31%；西部位列第二，供應(yīng)量為2.74萬平米，占總供應(yīng)量的28%；中部位居第三，供應(yīng)量為2.05萬平米，占總供應(yīng)量的21%；西部位列第四，供應(yīng)量為1.59萬平米，占總供應(yīng)量的16%；南部位列第五，供應(yīng)量為0.35萬平米，占總供應(yīng)量的4%；底商市場供應(yīng)量區(qū)域分布契合了濟南的“東拓、西進、南控、北跨、中疏”發(fā)展戰(zhàn)略，城市逐步向外發(fā)展，東部、西部、北部占據(jù)總供應(yīng)量的75%，而中部在老商圈的帶動下，結(jié)合舊城改造的契機，積極進行升級換代，鞏固老商圈的地位。1.2新增供應(yīng)量月度變化及區(qū)域分布(1)年度新增供量應(yīng)變化2010年新增供應(yīng)7.47萬平米，同比下降3.6%，新增供應(yīng)占總供應(yīng)的76%，在住宅市場遭受政策打壓的同時，底商市場逐步受到投資者的青睞，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。(2)月度新增供應(yīng)量變化2010年前三季度成為底商集中放量期，2月、10月、12月無新增供應(yīng)；主要原因是針對商品住宅市場的“2010年房地產(chǎn)新政”連續(xù)出臺，影響了部分開發(fā)商的推盤節(jié)奏，從底商新增供應(yīng)量也可以反映出開發(fā)商的謹慎態(tài)度。（3）新增供應(yīng)量區(qū)域分布東部、西部在大量新入市住宅項目的推動下，新底商項目也順勢推出；中部憑借地段優(yōu)勢，亦推出大量底商項目；北部住宅項目較少，底商多為2009年剩余存量，沒有新增供應(yīng)；南部推出少量房源。2011年各區(qū)域底商供應(yīng)量比例會延續(xù)2010年的趨勢，東部、西部、中部會繼續(xù)保持優(yōu)勢；北部隨著綠地等開發(fā)商的進駐及濱河新區(qū)改造升級，地上供應(yīng)量將會加大；中部受制于“南控”戰(zhàn)略，短期內(nèi)難有大量新增供應(yīng)。成交分析2.1年度供求關(guān)系變化2010年底商總成交量為7.92萬平米，與2009年相比減少24.0%，月均成交0.66萬平米，供應(yīng)量相對較低是主因。在成交率方面，2010年比2009年增長11.3%，這說明雖然供應(yīng)量和成交量均低于2009年，但成交率卻遠大于2009年，預(yù)計未來一段時間政策調(diào)控力度將會持續(xù)，在國內(nèi)投資渠道相對較少的情況下，2011年的商業(yè)地產(chǎn)會繼續(xù)受到投資資金的熱捧。2.2月度供求關(guān)系變化從全年底商供求關(guān)系變化來看，供應(yīng)量和成交量基本成正比，供應(yīng)量高的月份成交量也相對較高，新入市項目經(jīng)過長期蓄客，給予開盤優(yōu)惠等措施，成交量大增，但隨著供應(yīng)量的遞減，成交量也隨之減少。2.3成交量區(qū)域分布在成交量的區(qū)域分布中，東部位列首位，成交量為2.67萬平米，占總成交的31%；中部位列第二，成交量為1.89萬平米，占總成交量的25%；西部位列第三，成交量為1.75萬平米，占總成交量的23%；北部位列第四，成交量為1.07萬平米，占總成交量的14%；南部位列第五，成交量為0.11萬平米，占總成交量的1%。2.4底商區(qū)域年度供求變化從全年底商區(qū)域供求變化來看，有三個特點，第一，供應(yīng)量與成交量排名均是東部、西部、中部、北部、南部；第二，供應(yīng)量與成交量基本成正比，即除個別地區(qū)外，供應(yīng)量高的區(qū)域，成交量也高；第三，成交率反映了區(qū)域投資熱度。價格分析2010年底商價格穩(wěn)步增長，1月均價為17275元/平米，到12月份市場成交均價達到23180元/平米，全年累計增長5905元/平米，增長34.2%。從全年底商價格的月度變化來看，基本上呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，只有8月份出現(xiàn)環(huán)比下降，主要原因是部分高價位底商售罄，拉低了市場均價。若政策調(diào)控力度持續(xù)，商業(yè)物業(yè)會繼續(xù)受到投資資金的青睞，因此，未來一段時間內(nèi)，底商價格將會繼續(xù)上揚。底商2010年小結(jié)4.1供應(yīng)量相對不足，投資需求受到抑制2010年底商總供應(yīng)量為9.81萬平米，與2009年相比減少34.6%；新增供應(yīng)為7.47萬平米，與2009年相比減少3.6%；雖然全年在售項目19個，但是截止12月底已有11個項目售罄，12月底剩余存量僅為1.51萬平米，按2010年平均月度成交量算，只能維持2個月的銷售時間，成為極度稀缺資源。調(diào)控政策對住宅市場的打壓并沒有放松的跡象，投資渠道愈加狹窄，在供應(yīng)量相對不足的情況下，底商的投資需求受到抑制。4.2成交量相對較少，但成交率較高，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面2010年底商成交量為7.92萬平米，與2009年