2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前密押預(yù)測卷（五）含解析

2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前密押預(yù)測卷(五)

含解析

一、單選題

1.目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式是()。

A、物業(yè)服務(wù)集成商

B、物業(yè)資產(chǎn)運營商

C、物業(yè)資源開發(fā)商

D、物業(yè)保障服務(wù)商

答案：A

解析：物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服

務(wù)的主流商業(yè)模式，也是作為物業(yè)服務(wù)提供商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。

2.反映企業(yè)收益對償付債務(wù)利息的保障程度和企業(yè)償債能力的是()。

A、費產(chǎn)積累率

B、已獲利息倍數(shù)

C、現(xiàn)金流量表

D、利潤率

答案：B

解析：已獲利息倍數(shù)是指企業(yè)一定時期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。

該指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，從償債資金來源角

度考察企業(yè)債務(wù)利息的償還能力。已獲利息倍數(shù)充分反映了企業(yè)收益對償付債務(wù)

利息的保障程度和企業(yè)的債務(wù)償還能力。

3.醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容不包括()。

A、醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理

B、親屬探望病人的時間管理

C、醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理

D、安全服務(wù)

答案：B

解析：醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理，②

醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理，③醫(yī)療輔助服務(wù)；④安全服務(wù)，⑤病區(qū)被褥用品洗滌

及供應(yīng)管理服務(wù)，⑥開設(shè)和提供其他服務(wù)項目。

4.會所應(yīng)把()放在一切經(jīng)營行為的首位。

A、舒適

B、安全

G衛(wèi)生

D、保密

答案:B

解析：會所需要注意防火安全。會所一般都有地下活動區(qū)域。來會所活動的人員

大都著運動服裝或休閑服裝，精神高度放松，普遍大汗淋漓。為此，會所開放期

間一旦發(fā)生火災(zāi)，勢必會造成重大人員混亂，造成財產(chǎn)損失及人員傷亡。因此，

會所要把防火安全放在一切經(jīng)營行為的首位。

5.下列寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項目選擇的說法不正確的是()。

A、客戶服務(wù)需求的項目是物業(yè)經(jīng)營首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容

B、在地理位置較偏遠(yuǎn)的單純性寫字樓里，宜開辦經(jīng)營性商務(wù)服務(wù)中心

C、對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯

D、在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里，可以實施服務(wù)式辦公模式

答案：C

解析：寫字樓客戶群體的收入狀況、購買能力、工作性質(zhì)'文化層次'興趣趨向

等特征，是決定經(jīng)營項目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營時，對月收入水平2

500?3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯，對月收入水平5

000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

6.在具體的租約中，最常見的代收代繳費用項目包括()。

A、房產(chǎn)稅

B、保險費

C、水、電、煤氣等資源使用費

D、設(shè)備使用費

答案：C

解析：在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。

在具體的租賃合同中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費

用在承租人間按比例分?jǐn)傆嬎愕姆绞健Ｗ畛Ｒ姷拇沾U費用是除房產(chǎn)稅和保險

費外的水、電、氣等能源的使用費。

7.下列企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)中，考慮了資金時間價值和風(fēng)險的有()。

A、利潤最大化

B、資本利潤率最大化

C、每股收益最大化

D、股東財富最大化

答案：D

解析：利潤最大化存在一些缺點：①沒有考慮利潤的取得時間，②沒有考慮所獲

利潤和投入資本數(shù)量的關(guān)系，③沒有考慮獲取利潤和所承擔(dān)風(fēng)險的關(guān)系。每股收

益最大化存在以下缺點：①仍然沒有考慮每股收益取得的時間，②仍然沒有考慮

每股收益的風(fēng)險。股東財富最大化，也可以稱為股價最大化。在股市中，企業(yè)的

股價代表投資大眾對企業(yè)股權(quán)價值的評價，股價反映了資本和獲利之間的關(guān)系，

也反映了每股收益大小和取得時間，還受到企業(yè)風(fēng)險大小的影響，當(dāng)然，股價還

會受到各種市場交易因素的影響。

8.寫字樓經(jīng)營項目選擇程序不包括()。

A、調(diào)研

B、洽談

C、報告

D、論證

答案：B

解析：寫字樓經(jīng)營項目選擇程序依次為調(diào)研、報告、論證、審批'實施。

9.下列消費者的行為中，最有可能屬于沖動性購物的是()。

A、顧客進入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡

B、顧客進入購物中心的珠寶店購買了一對戒指

C、顧客進入購物中心的時裝店購買了一套時裝

D、顧客在臨走時買了一支蛋卷冰淇琳

答案：D

解析：承租商的組合要同時滿足有目的性的購物和沖動性的購物的需求。消費者

進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到

該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務(wù)。如果消費者在到達(dá)或離開其

目標(biāo)商店時隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動性購物。

10.如果承租商的基礎(chǔ)租金是20萬元，百分比租金的百分比為10%,該承租商的

營業(yè)額為180萬元，則此時該承租商應(yīng)繳納的租金為()萬元。

A、18

B、20

C、26

D、38

答案：B

解析：根據(jù)題中數(shù)據(jù)，因為180萬元V20/10%=200萬元，所以此時該承租商應(yīng)

繳納的租金為基礎(chǔ)租金，即20萬元。

11.零售商業(yè)物業(yè)管理模式中，()是目前最穩(wěn)妥的辦法。

A、成立子公司模式

B、委托專業(yè)公司模式

C、成立分公司模式

D、企業(yè)職能部門管理模式

答案：A

解析：不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不同，有的是成立子公

司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項目部。成立子公司是目前

最穩(wěn)妥的辦法。

12.動態(tài)投費回收期是指項目以()抵償全部投資所需的時間。

A、凈現(xiàn)金

B、凈收益

C、凈現(xiàn)值

D、財務(wù)凈現(xiàn)值

答案：B

解析：動態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所

需要的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來說,

動態(tài)投費回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資

回收終止年份。

13.下列關(guān)于資產(chǎn)管理深度發(fā)展的上游環(huán)節(jié)的說法錯誤的是()。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和管

理物業(yè)項目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營

B、在物業(yè)項目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可為開發(fā)商開發(fā)物業(yè)進行周邊商圈

調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝備詢等專業(yè)服務(wù)

C、在項目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計物業(yè)營銷配合方案、品

牌宣傳策劃，提高項目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)

D、在資產(chǎn)經(jīng)營方面，通過優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過全體業(yè)主

或部分業(yè)主的委托，對共有物業(yè)或個人所有物業(yè)或其他財產(chǎn)進行租賃'銷售或從

事其他理時活動

答案：D

解析：向上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)

商規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和管理物業(yè)項目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營。如：①在

物業(yè)項目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可充分發(fā)揮自身綜合信息優(yōu)勢，為開發(fā)商

開發(fā)物業(yè)進行周邊商圈調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝咨詢

等專業(yè)服務(wù)。②在項目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計物業(yè)營銷配

合方案、品牌宣傳策劃，提高項目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)。

從目前的實踐看，這類業(yè)務(wù)專業(yè)服務(wù)技術(shù)含量高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求高，盈利

水平也高且市場巨大，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理的上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理的重

點。D項屬于下游環(huán)節(jié)。

14.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后，對項目的處置方式不包括的是()。

A、完全擁有產(chǎn)權(quán)，仍維護大股東身份

B、特大部分產(chǎn)權(quán)出售，轉(zhuǎn)變?yōu)樾」蓶|

C、全部出售套現(xiàn)

D、以較小面積進行招租、承諾給予固定回報

答案:D

解析：投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后，對項目的處置方式一般有三種，包括:

①完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東的身份，②特大

部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東，③全部出售套現(xiàn)。

15.某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為1100元加2,出

租的年末凈收益為110元/!＜假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%,

則該期房目前的價格是()元/m'

A、978

B、1000

C、1078

D、1178

答案：A

解析：該期房目前的價格為：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房

出租的收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償，代入題中數(shù)據(jù)可得V=1100710/(1+10%)7100

*2%=978(7L/m2)

16.在對小業(yè)主、承租商進行管理時，經(jīng)營者是承租商的商業(yè)物業(yè)類型是()

A、分散使用權(quán)型

B、分散產(chǎn)權(quán)型

C、統(tǒng)一使用權(quán)型

D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型

答案：D

解析：對小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營者一般情況下

都是承租商，有的還可以再轉(zhuǎn)租。租賃合同中寫進相應(yīng)的管理條款，對承租商的

經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引

導(dǎo)。

17.房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。

A、有效毛收入

B、客觀凈收益

C、潛在毛收入

D、實際凈收益

答案：C

解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可

出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的

收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得

的租金收入。

18.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。

A、橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點通常表示當(dāng)前時點

B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始

C、加果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初

慣例法

D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

答案：C

解析：C項，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生

在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算

周期發(fā)生，稱為期末慣例法。

19.()包括對物業(yè)“硬件”的管理。

A、策略與運行管理

B、現(xiàn)場管理

C、保險及風(fēng)險管理

D、財務(wù)管理

答案：B

解析：商業(yè)物業(yè)建成投入運營之后，需要對商業(yè)運營業(yè)務(wù)及商業(yè)物業(yè)實施管理。

商業(yè)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、秩序維護和公共空間、共用設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和運行,

以及為承租商提供日常的管理和服務(wù)這些工作稱之為商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理，它既

包括對物業(yè)“硬件”的管理，也包括對“人”的服務(wù)。

20.某承租人的基礎(chǔ)租金為120萬元/月，營業(yè)額的5%作為百分比租金。如果該

承租人在一個月內(nèi)的營業(yè)額為300萬元，則其該月應(yīng)支付的租金為()萬元。

A、15

B、20

C、25

D、30

答案：B

解析：當(dāng)出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定,

作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期

的租金收入，還常在租約中訂立有強制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了個最

低的租期內(nèi)承租人營業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時,

出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完

成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達(dá)到最低租金水平。由題意,

按百分比計算的租金為：300*5%=15(萬元)，這個數(shù)字小于基礎(chǔ)租金，所以租

金仍按基礎(chǔ)租金20萬元/月收取。

21.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。

A、企業(yè)

B、供應(yīng)商

G客戶

D、公眾

答案：c

解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究

自己的客戶群體的特點，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管

理活動。

22.一般情況下，（）應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營型經(jīng)營管理模式。

A、以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時

B、經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的

C、不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時

D、需要降低經(jīng)營成本和風(fēng)險時

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營模式時，要充分考慮每種經(jīng)營模式的優(yōu)缺點，然后

結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容'市場環(huán)境、項目特點、客戶需求特

點等確定。選擇確定經(jīng)營模式是個復(fù)雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障

質(zhì)量為目標(biāo)時，選擇自主經(jīng)營型，經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的，選擇

聯(lián)合經(jīng)營型，不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時，選擇委托經(jīng)營型。

23.對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，一般宜采用（），明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的

責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。

A、管理公約的形式

B、經(jīng)營公約的形式

C、租賃公約的形式

D、出售公約的形式

答案：A

解析：對于分散產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)

營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范各方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序，

也可由工商部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管

理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束，以保證良好的公共

經(jīng)營秩序。

24.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足其()的需求。

A、物業(yè)投資收益

B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

C、多樣化服務(wù)

D、延長物業(yè)的自然壽命

答案：C

解析：物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

進行維修、養(yǎng)護'管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足客戶

的多樣化服務(wù)需求。

25.某舊住宅，其重置價格為45萬元，地面門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊2萬元,

因戶型設(shè)計引起的功能折舊5萬元，地區(qū)衰落引起的經(jīng)濟折舊3萬元，該住宅的

現(xiàn)值為()萬元。

A、35

B、37

C、40

D、45

答案：A

解析：建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失。根據(jù)造成建筑物

折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊'功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。計算

三種折舊，該住宅的現(xiàn)值為：45-2-53=35(萬元)。

26.綠色建筑概念中的兩個關(guān)鍵點是“全壽命周期理念”和()。

A、節(jié)約費源

B、保護環(huán)境

C、減少污染

D、建設(shè)運營

答案：D

解析：綠色建筑是在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減

少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠

色建筑概念中“全壽命周期理念”和“建設(shè)運營”是兩個關(guān)鍵點。

27.某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格

的7%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。賣方實際得到的價格和買方實

際付出的價格分別為()元/m：

A、2800；2200

B、2325；2675

G2325；2625

D、2675；2325

答案：C

解析:

交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、

城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅'契稅、印花稅、交易手續(xù)費'補交

土地使用權(quán)出讓金等。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易

稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳

納的稅費。由題意，賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=

2500-2500*7%=2325(元/m?),買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳

納的稅費=2500+2500*5%=2625(元/m?)。

28.下列屬于實際辦公室的特點的是()。

A、為客戶提供個高價值的商業(yè)地標(biāo)地址

B、辦公空間使用管理具有較大的靈活性

C、同時擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)

D、客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源

答案：B

解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實際辦公室和虛擬辦公室：①實際

辦公室租賃使用對象一般為一家企業(yè)，有實際具體辦公空間，辦公空間使用管理

具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時使用，數(shù)家企業(yè)可以租用

服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實際具體的辦公空間，是為客戶提供一個

高價值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個可靠'成功的形象，同時擁有齊全的會議室、

秘書和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源，即客戶

充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)費源。

29.租金調(diào)整對于主要承租商一般每()年調(diào)整一次，次要承租商可每年調(diào)整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案：B

解析：租金調(diào)整條款對基礎(chǔ)租金及百分比租金同樣有效，經(jīng)營過程中的費用可根

據(jù)每年的實際情況確定。對于主要承租商一般每2?5年調(diào)整一次，一般承租商

可每年調(diào)整一次。

30.按照（），可將云計算分為公有云、私有云和混合云。

A、云的歸屬

B、服務(wù)的層次

C、云的范圍

D、計算形式

答案：A

解析：對于云計算的分類，目前比較統(tǒng)一的方式是從以下兩個方面進行劃分：①

按服務(wù)的層次,可分為laaS（基礎(chǔ)架構(gòu)即服務(wù)）、PaaS（平臺即服務(wù)）、SaaS（軟

件即服務(wù)）。②按云的歸屬，主要分為公有云、私有云和混合云。

31.對商業(yè)物業(yè)的一切可視事物進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播方式屬于（）。

A、管理促銷和營銷活動

B、建立商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)

C、管理商業(yè)物業(yè)內(nèi)部形象

D、管理商業(yè)物業(yè)外部形象

答案：B

解析：建立商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)是強化商業(yè)物業(yè)形象的一種重要方式，是種借以改

變商業(yè)物業(yè)形象，注入新鮮感，使商業(yè)物業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高

經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對商業(yè)物業(yè)的一切可視事物，即形象

中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播，使商業(yè)物業(yè)的識別特征一貫化、統(tǒng)一

化'標(biāo)準(zhǔn)化、個性化和專用化。

32.關(guān)于重置價格和重建價格，下列表述不正確的是()。

A、重置價格又特重置成本

B、重置價格通常要比重建價格高

C、一般建筑物適用重置價格

D、有特殊保護價值的建筑物適用重建價格

答案：B

解析：B項，重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的

許多設(shè)計、工藝'原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新

技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格

低。

33.下列關(guān)于社區(qū)文化項目的經(jīng)營方法說法錯誤的是()。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立社區(qū)文化的專門部門，負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動的組織與執(zhí)行

B、社區(qū)文化建設(shè)要制定好計劃和方案

C、社區(qū)文化活動可以尋求政府支持

D、在開展社區(qū)文化建設(shè)時再規(guī)劃場地

答案：D

解析：開展社區(qū)文化活動必須有場地，硬件設(shè)施是社區(qū)文化活動的基本保障。場

地的來源首先要有規(guī)劃。設(shè)計部門應(yīng)將社區(qū)文化活動的場地、設(shè)施納人規(guī)劃。物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入階段就要積極爭取、提出合理建議。小區(qū)交付使用后，物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金許可的情況下，還要有計劃、有步驟地對社區(qū)文化設(shè)施加以完

善。條件不夠的，要盡可能地提高文化設(shè)施的利用率，要做到大活動有地點，小

活動有場所。

34.承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個()作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

A、凈租金

B、盈虧平衡點

C、基礎(chǔ)租金

D、人為平衡點

答案：D

解析：在收取百分比租金時，承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點作為

計算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點，而如果人為平

衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。

35.按()分類后，可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響，相應(yīng)的需

要采取哪些措施來減低成本或抵御風(fēng)險。

A、經(jīng)濟性質(zhì)

B、經(jīng)濟用途

C、與業(yè)務(wù)量的關(guān)系

D、計算依據(jù)不同

答案：A

解析:按經(jīng)濟性質(zhì)分類后,就可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響,

相應(yīng)的需要采取哪些措施來減低成本或抵御風(fēng)險。

36.下列關(guān)于香港地區(qū)的資產(chǎn)管理的說法錯誤的是()。

A、香港的資產(chǎn)管理與內(nèi)地的資產(chǎn)管理不同，與英美西方國家的資產(chǎn)管理也不同

B、香港的資產(chǎn)管理是與咨詢'金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)

C、香港的資產(chǎn)管理是物業(yè)管理、租務(wù)管理、設(shè)施管理等的結(jié)合

D、香港對公營房屋實行物業(yè)管理私營化

答案：A

解析：香港的資產(chǎn)管理是與英美西方國家的資產(chǎn)管理相接軌的，與內(nèi)地的資產(chǎn)管

理不同。其資產(chǎn)管理是與咨詢、金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)，是物業(yè)管理、租務(wù)

管理、設(shè)施管理等的結(jié)合。針對公營房屋物業(yè)，香港實行的是物業(yè)管理私營化,

如將房屋的物業(yè)管理與租務(wù)管理相分離，物業(yè)管理服務(wù)、居民聯(lián)系、維修和保養(yǎng)

等業(yè)務(wù)委托給私人物業(yè)服務(wù)公司(或員工自組公司)承辦，而租務(wù)管理工作則交

由設(shè)于中樞地點的分區(qū)租約事務(wù)管理處處理。

37.下列關(guān)于醫(yī)院物業(yè)服務(wù)員工承受壓力的能力的說法，錯誤的是()。

A、物業(yè)服務(wù)人員往往會被誤認(rèn)為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責(zé)甚至刁難

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)服務(wù)人員不斷進行心理輔導(dǎo)，緩解壓力

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)服務(wù)人員進行基本醫(yī)療知識和患者心理知識的培訓(xùn)，

使他們在與患者打交道時能得心應(yīng)手

D、物業(yè)服務(wù)員工應(yīng)忍氣吞聲

答案：D

解析：在病人眼中，沒有醫(yī)生與物業(yè)服務(wù)員工之分。往往物業(yè)服務(wù)人員會被誤認(rèn)

為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責(zé)甚至刁難。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物

業(yè)服務(wù)人員不斷進行心理輔導(dǎo)，緩解壓力，做好本職工作。同時，應(yīng)加強對他們

的基本醫(yī)療知識和患者心理知識的培訓(xùn)I,使他們在與患者打交道時能逐步做到得

心應(yīng)手。

38.對于一般物業(yè)投資項目，償債備付率應(yīng)該大于()

A、12

B、1.2

C、2

D、0.2

答案：B

解析：償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一

般物業(yè)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2

39.租賃關(guān)系會因雙方中一方死亡而自動終止的是()。

A、定期租賃

B、意愿租賃

C、私房租賃

D、長期租賃

答案：B

解析：不定期租賃又稱意愿租賃，租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人租給承租人物

業(yè)使用權(quán)的時間期限不確定，租賃雙方可以隨時終止租賃關(guān)系，是否延續(xù)依賴雙

方的意愿。與定期租賃不同的是,意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。

40.大數(shù)據(jù)營銷的本質(zhì)是()

A、實現(xiàn)渠道優(yōu)化

B、精準(zhǔn)營銷信息推送

C、打通線上線下營銷

D、影響目標(biāo)消費者購物前的心理路徑

答案：D

解析:大數(shù)據(jù)營銷的本質(zhì)是影響目標(biāo)消費者購物前的心理路徑，在消費者購物前,

通過各種方式，直接介入其信息收集和決策過程。而這種介入，是建互在對于線

上與線下海量用戶數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)之上。

41.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是()。

A、防止物業(yè)泡沫

B、滿足客戶需求

C、合理籌劃物業(yè)稅收

D、提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)的治安安全

答案:B

解析：物業(yè)經(jīng)營管理主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以滿足客戶需求為目標(biāo)，綜合利用物

業(yè)管理(臺設(shè)施管理)、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，

為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個壽命期的綜合性管理服務(wù)與經(jīng)營活動。

42.下列關(guān)于會所的說法錯誤的是()。

A、會所一般是指實行封閉管理，僅對入會會員及其親朋提供服務(wù)和聚會活動的

場所

B、會所由基本部分和主題部分構(gòu)成

C、按所處的地理位置，會所分為城市會所和鄉(xiāng)村會所

D、不同檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)不相同

答案：D

論哪個檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類室'泳池，酒

吧'棋牌室'美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。

43.現(xiàn)在人們越來越重視的距離是0。

A、交通路線距離

B、最佳交通路線距離

C、空間直線距離

D、交通時間距離

答案：D

解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)

在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

44.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是()。

A、自動售貨

B、有店鋪零售業(yè)態(tài)

C、無店鋪的零售

D、網(wǎng)上商店

答案：B

解析：有店鋪零售業(yè)態(tài)因其有著固定的進行商品陳列和銷售所需要的場所和空間,

并且消費者的購買行為主要在這一場所內(nèi)完成，因此需要良好的物業(yè)經(jīng)營管理。

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是有店鋪的零售業(yè)態(tài)。無店鋪的零售是自廠家或商

家直接將商品遞送給消費者的零售，目前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理尚無明顯的、

直接的聯(lián)系。

45.小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為()。

A、物業(yè)內(nèi)部空間

B、物業(yè)附屬空間

C、物業(yè)內(nèi)部資源

D、物業(yè)關(guān)聯(lián)資源

答案：B

解析：從物業(yè)使用屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源，內(nèi)部空

間和附屬空間。例如，小區(qū)門口空地、道路、綠化帶可以看作物業(yè)關(guān)聯(lián)資源，小

區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為物業(yè)附屬空間，這些資源和空間通過合理利用

也能為業(yè)主和企業(yè)帶來定的經(jīng)濟效益。

46.下列對于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說法錯誤的是()。

A、由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，所以在租約中一般都要包

含規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款

B、為了使租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時租約規(guī)定租金可以按消

費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限

C、由于經(jīng)濟發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，

因此，租戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更愿意在租約中商定一個固定的年租金增長率或增長

量

D、在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中全部的費用，因此這一租

金方式往往會受到租戶的歡迎

答案：D

解析：D項，在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”

的方式。即寫字樓“毛租”時的租金很高，因為出租人要從所收租金中支付所有

的經(jīng)營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就

越低，因為承租人直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。

47.物業(yè)的無風(fēng)險報酬率為5%,投資風(fēng)險補償為3%,管理負(fù)擔(dān)補償為2%,缺乏

流動性補償為1.5%,投奧風(fēng)險帶來的優(yōu)惠為2.5%,則報酬率為()。

A、8%

B、9%

C、10%

D、11.5%

答案：B

解析：求取報酬率的方法主要有市場提取法和累加法。累加法是將報酬率視為包

含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。

無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。風(fēng)險

報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率,

具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償。

物業(yè)的報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性償-投資

帶來的優(yōu)惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%0

48.下列不屬于學(xué)生管理內(nèi)容的是()。

A、學(xué)生公寓

B、學(xué)生食堂

G聚會

D、實驗室

答案：D

解析：學(xué)校物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作包括學(xué)生管理、教學(xué)管理、公共設(shè)施與公共

事務(wù)管理、假期管理和其他管理。其中學(xué)生管理包括學(xué)生宿舍管理即學(xué)生公寓管

理，學(xué)生食堂即餐飲管理，聚會管理。

49.一項成本僅與某方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時，此項成本亦可免除。該成本

是指()。

A、估計成本

B、沉沒成本

C、可緩成本

D、可免成本

答案：D

解析：A項，估計成本是指在會計期間開始前，對所承擔(dān)的實際物業(yè)管理工作預(yù)

估的成本，目的在于預(yù)測實際成本以供定價參考，B項，沉沒成本是指因為過去

決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本，C項，可緩

成本是指可延緩至以后期間支出，而對當(dāng)期營業(yè)效率無影響的成本。

50.下列關(guān)于金融物業(yè)對社會沖突的管理和控制的說法，不正確的是()。

A、盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐浜虾蛥f(xié)助

B、采取規(guī)勸、說服、講道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便強行壓制

C、制定應(yīng)對措施和所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能獨斷專行

D、在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像資料備用

答案：B

解析：在處理此類糾紛中，物業(yè)管理方應(yīng)盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐?/p>

合和協(xié)助，采取規(guī)勸、說服'講道理等柔性手法化解矛盾，切不可以強行壓制，

采取硬性手段處理，以避免矛盾升級，產(chǎn)生意外傷害甚至集體暴力行為。無論物

業(yè)管理方如何制定應(yīng)對措施，所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能

獨斷專行。同時注意，在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像斐料備用。

51.下列關(guān)于公寓、別墅的說法錯誤的是()。

A、別墅一般是指帶有庭院的、二至三層的獨立居室和住宅

B、公寓的土地使用年限可能只有40年

C、公寓一般選址在郊外，遠(yuǎn)離市區(qū)

D、公寓的建設(shè)原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)”

答案：C

解析：一般公寓建設(shè)選址在市中心商業(yè)繁華地段，主要入住對象為商務(wù)人士或家

庭。各類大型園區(qū)的開發(fā)建設(shè)一般都有公寓配套，滿足入園企業(yè)員工的居住需求,

別墅一般選址在風(fēng)景優(yōu)美的郊外，遠(yuǎn)離市區(qū)，公共交通相對不夠便利。

52.按()劃分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、文

化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

A、園區(qū)經(jīng)濟業(yè)態(tài)

B、發(fā)展模式

C、產(chǎn)業(yè)集聚形成方式

D、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)和功能

答案：A

解析：按園區(qū)經(jīng)濟業(yè)態(tài)劃分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為：①工業(yè)園區(qū)。以工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為

主的特定區(qū)域，②農(nóng)業(yè)園區(qū)。以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的特定區(qū)域，③科技園區(qū)。以高科

技研發(fā)企業(yè)為主的區(qū)域，包括軟件園區(qū)、高新園區(qū)等；④物流園區(qū)。以物品集散、

交易、轉(zhuǎn)運為一體的區(qū)域，包括港口園區(qū)、交易園區(qū)等，⑤文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的特定區(qū)域。

53.某房地產(chǎn)投資項目的負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資

產(chǎn)和流動負(fù)債分別為12500萬元和1250萬元，存貸為1500萬元。試計算該房地

產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率為()。

A、167%

B、80%

C、200%

D、60%

答案：D

解析：資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬

長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其計算公式為：

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計/資產(chǎn)合計。題中，資產(chǎn)負(fù)債率=3000萬/5000萬=60%。

54.()是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。

A、園區(qū)開發(fā)商

B、園區(qū)管委會

C、政府

D、物業(yè)企業(yè)

答案：B

解析：園區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，是園區(qū)的具體經(jīng)營管理單位;

園區(qū)管委會負(fù)責(zé)園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的制定、招商引斐，是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。

55.某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的

還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支

付的利息的總額是()萬元。

A、160

B、240

C、320

D、480

答案：D

解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成

正比。單利計息時的利息計算公式為：ln=P,n?i；n個計息周期后的本利和為：

Fn=P(1+i-n),在本題中，利息總額為：2000*8%*3=480(萬元)。

56.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。

A、注冊

B、審核

C、登記備案

D、批準(zhǔn)

答案：C

解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直

轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租

賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

57.在增價拍賣中，起拍價和保留價的關(guān)系是()。

A、起拍價定低于保留價

B、起拍價最高不高于保留價

C、起拍價定高于保留價

D、起拍價和保留價相等

答案：B

解析：起拍價是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。拍賣有增價拍賣和

減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價,

直到最后由出價最高者獲得。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等

于保留價。

58.為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購

高標(biāo)準(zhǔn)'高質(zhì)量、()的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

A、多元化

B、專業(yè)化

C、現(xiàn)代化

D、高效率

答案：B

解析：由于寫字樓的業(yè)主或投費者通常缺少物業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗，所以為了

保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)

量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

59.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()

A、房屋轉(zhuǎn)租

B、房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租

人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中

獲得收益。

60.()是企業(yè)同時以幾個細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案的市場營銷

策略。

A、無差異營銷

B、精細(xì)化營銷

C、差異性營銷

D、集中性營銷

答案：C

解析：差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方

案，以滿足不同細(xì)分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場的差異性，

對整個市場只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求,

集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細(xì)分后，只選擇其一個或少數(shù)幾個細(xì)分市場作為

目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。

多選題

1.通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固置物而成為物業(yè)的一部分，在租賃結(jié)束時

改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)

定()。

A、承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意

B、必須明確改建后新增部分的歸屬

C、必須明確改建費用的承擔(dān)

D、用于生意的固置物的處理

E、交一定的保證金

答案：ABCD

解析：通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)

束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中

可規(guī)定：①承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意，②必須明確改建后新增部分的

歸屬，③必須明確改建費用的承擔(dān)；④用于經(jīng)營的固置物的處理。

2.商業(yè)物業(yè)主要包括()。

A、商業(yè)行政部門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)

B、商業(yè)營銷部門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)

C、商業(yè)運營部門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)

D、物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)

E、商業(yè)運營部門和物業(yè)管理部門共同協(xié)調(diào)推進的工作

答案：CDE

解析：商業(yè)物業(yè)主要包括：①商業(yè)運營部門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)；②物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)的

業(yè)務(wù)；③商業(yè)運營部門和物業(yè)管理部門共同協(xié)調(diào)推進的工作。

3.下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，正確的有()。

A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報

B、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流

C、當(dāng)凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值

D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流

E、如果物業(yè)設(shè)有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益

答案：ABCE

解析：D項，從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

4.在進行物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)產(chǎn)品的市場定位時，尋找最佳切入點可以采用()。

A、以進為退策略

B、先入為主策略

C、欲擒故縱策略

D、亡羊補牢策略

E、空隙步入策略

答案：BE

解析：企業(yè)在明確了競爭優(yōu)勢之后，應(yīng)該使自身優(yōu)勢與客戶的需求結(jié)合起來，轉(zhuǎn)

化為對客戶的吸引力，這就是市場定位。尋找最佳切入點可以采用兩種策略：①

先入為主策略。企業(yè)在尋找到個全新的目標(biāo)市場后，趁熱打鐵，搶先確立自己產(chǎn)

品的領(lǐng)導(dǎo)地值，使后來者只能步其后塵。②空隙步入策略。如果競爭者產(chǎn)品已經(jīng)

占領(lǐng)了客戶的心靈，此時如果要取得成功，企業(yè)就需要在這個已被占領(lǐng)的心靈空

間中尋找一個新的空位，并通過這個空位占領(lǐng)客戶。

5.在物業(yè)拍賣中出現(xiàn)的價格有()o

A、起拍價

B、保留價

C、應(yīng)價

D、成交價

E、招標(biāo)價

答案：ABCD

解析：物業(yè)拍賣是以公開競價的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。評

估價、保留價、起拍價'應(yīng)價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。

6.商業(yè)物業(yè)管理目標(biāo)“六個統(tǒng)一”包括()。

A、統(tǒng)一的員工管理

B、統(tǒng)一的店面管理

C、統(tǒng)一的安全管理

D、統(tǒng)一的權(quán)益指導(dǎo)

E、統(tǒng)一的店面管理

答案：ABCE

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②境的形

象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理；⑥統(tǒng)一的

價格與質(zhì)量檢查管理。一個指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

7.關(guān)于高校物業(yè)管理模式不同的說法，正確的有()。

A、不同使用功能的房屋需要采用不同的物業(yè)管理模式

B、不同使用功能的房屋的經(jīng)營管理服務(wù)的要求不同

C、高校可以采取選聘不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理不同的物業(yè)

D、高校只能選聘同家物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理全部物業(yè)

E、不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)，其經(jīng)營管理服務(wù)要求相同

答案：ABC

解析：不同使用功能的房屋采用不同的物業(yè)管理模式。高校的物業(yè)從使用功能上

大致分為：①教學(xué)、科研'辦公用房，學(xué)生公寓'食堂、活動用房，②體育場館'

禮堂、圖書館等公共用房，③教工住宅，包括租賃住房、售后公房'新建住宅小

區(qū)等多種形式。不同使用功能的校內(nèi)物業(yè)所采職的物業(yè)管理模式是不同的，其經(jīng)

營管理服務(wù)要求也不同：①有的高校采取選聘不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理不同的

物業(yè)，如清華大學(xué)，②有的高校只選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理全部物業(yè)。

8.以下屬于事先控制的成本控制有()

A、過程控制

B、前饋性控制

C、反饋性控制

D、防護性控制

E、事中控制

答案：BD

解析：前饋性控制是運用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進行的控

制。防護性控制即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關(guān)的規(guī)章制度以及

辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生。前饋性控制和防護性控制

都屬于事先控制。

9.物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序包括()o

A、預(yù)調(diào)研階段

B、調(diào)查實施階段

C、信息斐料分析整理階段

D、調(diào)查報告撰寫提交階段

E、調(diào)查準(zhǔn)備階段

答案：BCDE

解析:一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序包括四個階段:①調(diào)查準(zhǔn)備階段，

這一階段的工作包括明確調(diào)查目的、設(shè)計調(diào)查方案。②調(diào)查實施階段，這一階段

是資料的收集階段，即根據(jù)市場調(diào)查方案，通過確定的調(diào)查方法獲取一手資料和

二手資料。③信息資料分析整理階段，這一階段是要將所收集到的信息資料進行

整理、統(tǒng)計和分析。④調(diào)查報告撰寫提交階段，這一階段需要提交反映調(diào)查工作

的最終成果。

10.建筑物全壽命周期的“四節(jié)環(huán)?！保侵?)和環(huán)境保護。

A、節(jié)水

B、節(jié)能

C、節(jié)電

D、節(jié)地

E、節(jié)材

答案：ABDE

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管理過程中應(yīng)遵循“以人為本”、“因地制宜”'"可

持續(xù)發(fā)展”的理念，應(yīng)注重建筑物全壽命周期的“四節(jié)一環(huán)?！保矗汗?jié)能、節(jié)

水、節(jié)地、環(huán)境保護。

11.根據(jù)零售業(yè)態(tài)的國家分類標(biāo)準(zhǔn)，零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為()。

A、有店鋪零售業(yè)態(tài)

B、網(wǎng)店

C、實體店

D、無店鋪零售業(yè)態(tài)

E、超市

答案:AD

解析：根據(jù)2010年修訂的零售業(yè)態(tài)的國家分類標(biāo)準(zhǔn)，零售業(yè)態(tài)從總體上可以分

為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類。其中有店鋪的零售業(yè)態(tài)可分為食雜店、

便利店、折扣店、超市、倉儲會員店百貨店、專業(yè)店、專賣店、購物中心和廠家

直銷中心10種零售業(yè)態(tài)，無店鋪的零售業(yè)態(tài)可分為電視購物、郵購、網(wǎng)上商