房地產(chǎn)營改增稅務(wù)培訓(xùn)課件(非財務(wù)人員培訓(xùn))

營改增專項(xiàng)培訓(xùn)2021年4月一、增值稅根本原理〔一〕增值稅原理增值稅：以商品、勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)效勞中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實(shí)行價外稅，最終消費(fèi)者是稅負(fù)的最終承擔(dān)者。一、增值稅根本原理〔二〕營改增之前的增值稅與營業(yè)稅〔1994年-2021年12月〕稅目一般納稅人稅率小規(guī)模納稅人征收率銷售貨物17%、13%3%提供加工、修理修配勞務(wù)17%3%進(jìn)口貨物0增值稅稅目稅率交通運(yùn)輸業(yè)3%建筑業(yè)3%金融保險業(yè)5%郵電通信業(yè)3%文化體育業(yè)3%娛樂業(yè)5%-20%服務(wù)業(yè)5%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)5%營業(yè)稅一、增值稅根本原理〔三〕營改增步驟〔2021年1月-2021年4月30日〕時間行業(yè)2012年1月-2013年8月交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2014年1月鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)2014年6月電信業(yè)2016年5月金融保險業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)一、增值稅根本原理交通運(yùn)輸效勞郵政效勞電信效勞建筑效勞金融效勞現(xiàn)代效勞生活效勞一、增值稅根本原理〔五〕增值稅稅率稅率/征收率項(xiàng)目17%銷售貨物、提供修理修配勞務(wù)、進(jìn)口貨物、有形動產(chǎn)租賃、13%銷售部分貨物11%交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)電信、郵政、不動產(chǎn)租賃、建筑、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)6%增值電信服務(wù)、金融保險服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)3%(征收率)所有小規(guī)模（房地產(chǎn)企業(yè)除外）、選擇簡易征收的砂石土料磚瓦石灰水泥混凝土企業(yè)0%出口貨物及部分跨境服務(wù)免稅部分跨境服務(wù)一、增值稅根本原理〔六〕增值稅與營業(yè)稅稅率比照項(xiàng)目營業(yè)稅增值稅一般納稅人增值稅小規(guī)模納稅人有形動產(chǎn)租賃5%17%3%交通運(yùn)輸業(yè)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、郵政業(yè)、建筑業(yè)3%11%3%服務(wù)業(yè)、金融業(yè)5%6%3%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)5%11%5%娛樂業(yè)5%-20%6%3%〔七〕營業(yè)稅與增值稅區(qū)別項(xiàng)目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點(diǎn)實(shí)行價內(nèi)稅；每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅；實(shí)行價外稅；對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)新增價值征稅；計稅基礎(chǔ)銷售回款=收入銷售回款/(1+稅率/征收率）=收入應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額＝銷售回款×稅率應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%、3%）進(jìn)項(xiàng)稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內(nèi)（180天）認(rèn)證并抵扣。發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，均需通過增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版開具，與稅務(wù)機(jī)關(guān)即時聯(lián)網(wǎng)。征管特點(diǎn)簡單、易行增值稅計征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任重大虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)任一、增值稅根本原理增值稅是價外稅：收入=銷售回款/〔1+銷項(xiàng)稅率〕本錢=工程款/〔1+進(jìn)項(xiàng)稅率〕在一般計稅方法下一、增值稅根本原理〔八〕營業(yè)稅與增值稅區(qū)別例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2021年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅工程，當(dāng)月取得銷售收入1000萬元。該公司上月取得其太原市某裝修公司〔為一般納稅人〕開具的增值稅專用發(fā)票一張，價稅合計800萬元，已經(jīng)于當(dāng)月認(rèn)證。當(dāng)月無其他任何業(yè)務(wù)發(fā)生。(不考慮土地款抵扣的情況〕假設(shè)該工程為房地產(chǎn)老工程，選擇適用簡易征收方法：當(dāng)月收入=1000/〔1+5%〕=952.38萬元當(dāng)月應(yīng)繳增值稅=952.38×5%=47.61萬元該公司當(dāng)月增加本錢為800萬元〔與營業(yè)稅項(xiàng)下一樣〕假設(shè)該工程為房地產(chǎn)新工程或者為選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)老工程：當(dāng)月收入=1000/〔1+11%〕=900.9萬元當(dāng)月銷項(xiàng)稅額=900.9×11%=99.09萬元當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額=800/〔1+11%〕×11%=720.72×11%=79.27萬元當(dāng)月應(yīng)繳增值稅=99.09-79.27=19.82萬元該公司當(dāng)月增加本錢720.72萬元假設(shè)該工程2021年6月尚處于預(yù)售期，該1000萬元為預(yù)售收入，該工程為房地產(chǎn)新工程或者選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)老工程：當(dāng)月預(yù)繳增值稅=1000/〔1+11%〕×3%=900.9×3%=27.02萬元當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額=800/〔1+11%〕×11%=720.72×11%=79.27萬元該公司當(dāng)月增加本錢720.72萬元納稅人具體規(guī)定一般納稅人（年應(yīng)稅銷售額大于500萬或者雖銷售額未達(dá)到但會計核算健全的納稅人）適用一般計稅法，應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅＋進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出或分?jǐn)?；購進(jìn)貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)均實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制度；稅率：17%、13%、11%、6%；可自行開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額適用簡易計稅辦法，即銷售收入×征收率購進(jìn)貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)均不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；征收率：3%或者5%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）不得自行開具增值稅專用發(fā)票，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開專用發(fā)票；一、增值稅根本原理〔九〕增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔一〕房地產(chǎn)增值稅根本規(guī)定1.稅率一般納稅人稅率小規(guī)模納稅人征收率銷售不動產(chǎn)11%5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%5%租賃不動產(chǎn)11%5%提供物業(yè)服務(wù)6%3%二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔一〕房地產(chǎn)增值稅根本規(guī)定2.房地產(chǎn)新老工程的區(qū)分房地產(chǎn)老工程，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程。?建筑工程施工許可證?未注明合同開工日期或者未取得?建筑工程施工許可證?但建筑工程承包合同注明的開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。房地產(chǎn)老工程可以選擇適用一般計稅方法或是簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)新工程只能采用一般計稅方法〔針對房地產(chǎn)一般納稅人〕。3.房地產(chǎn)一般計稅方法與簡易計稅方法的區(qū)別〔針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕一般計稅方法：當(dāng)月應(yīng)交增值稅=當(dāng)月銷項(xiàng)稅額—當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額+當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出或者分?jǐn)偖?dāng)月銷項(xiàng)稅額=當(dāng)月不含稅銷售收入×11%當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)月已經(jīng)認(rèn)證的專用發(fā)票上注明的稅額〔不要求是當(dāng)月取得的〕+上月留抵稅額可以開具11%的增值稅專用發(fā)票簡易計稅方法：當(dāng)月應(yīng)交增值稅=當(dāng)月不含稅銷售收入×5%不得抵扣進(jìn)項(xiàng)可以開具5%的增值稅專用發(fā)票二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔采取一般計稅方法的一般納稅人〕銷項(xiàng)稅額確實(shí)定1.銷售收入確實(shí)定：按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式：銷售額=〔全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款〕÷〔1+11%〕當(dāng)期允許扣除的土地價款=〔當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積÷房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積〕×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)工程時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。向政府支付的土地價款，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，以省級以上〔含省級〕財政部門監(jiān)〔印〕制的財政票據(jù)為合法有效憑證。例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2021年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅工程并當(dāng)期取得銷售收入10億元。該工程于2021年8月招拍掛取得土地，向政府支付土地價款20億元并取得合規(guī)票據(jù)。按建筑面積比例計算的當(dāng)期允許扣除的土地價款為6億元。當(dāng)月銷項(xiàng)稅額=〔10-6〕/〔1+11%〕×11%=0.39萬元二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一般納稅人〕進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定1.進(jìn)項(xiàng)稅額是納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。2.進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定：增值稅扣稅憑證上注明的稅額〔購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品除外〕增值稅專用發(fā)票〔含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票〕海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票如:開發(fā)商從花卉生產(chǎn)者手中購進(jìn)花木扣繳義務(wù)人取得的完稅憑證3.進(jìn)項(xiàng)稅額的取得：一般納稅人和小規(guī)模納稅人均能開具增值稅專用發(fā)票一般納稅人按稅率開具增值稅專用發(fā)票：17%，13%，11%，6%小規(guī)模納稅人按征收率開具增值稅專用發(fā)票：3%，5%二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一般納稅人〕進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一般納稅人〕進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定5.例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔為一般計稅的一般納稅人〕行政部于2021年8月購進(jìn)一臺奧迪小轎車，如果該小轎車專用公司高管個人或其家庭使用，那么屬于集體福利，不得抵扣，對其發(fā)票沒有要求，取得合規(guī)發(fā)票即可；如果該小轎車專用公司業(yè)務(wù)開展使用，可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票；如果該小轎車局部時間公司高管使用，局部時間用于公司日常業(yè)務(wù)，那么可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票；如果屬于后兩種情況，但因特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以取得小規(guī)模納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。如果該小轎車開始專供公司高管個人或其家庭使用，但后來改為專供公司業(yè)務(wù)使用或者混適宜用，可以抵扣〔財務(wù)核算時要做進(jìn)項(xiàng)計算〕，要求必須開具一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。

二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一般納稅人〕進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一般納稅人〕進(jìn)項(xiàng)稅額確實(shí)定-與建筑業(yè)的博弈7.建筑業(yè)的稅率和征收率：一般納稅人建筑業(yè)的稅率是11%，小規(guī)模納稅人建筑業(yè)的征收率是3%。8.一般納稅人建筑業(yè)企業(yè)可以選擇采取簡易征收的情況〔按3%的征收率納稅〕：以清包工的方式提供建筑效勞。清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑效勞。為甲供工程提供的建筑效勞。甲供工程，是指全部或局部設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。為建筑工程老工程提供的建筑效勞。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅申報1.增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間：是納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售效勞、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2.增值稅的申報：一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)工程適用一般計稅方法的：以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程適用簡易計稅方法計稅的：以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔五〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2.應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率或征收率〕×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。3.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔六〕不動產(chǎn)的抵扣二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔七〕進(jìn)項(xiàng)稅額變化與價格變化的比對關(guān)系二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔八〕建筑行業(yè)營改增后的計稅方法納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報一般納稅人總包方一般計稅扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)征稅款，余額÷（1+11%)全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)征稅款，余額÷（1+3%)差額申報，3%稅率，扣減預(yù)繳分包方(不再分包）一般計稅取得的全部價款與價外費(fèi)用按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1+11%)全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳簡易計稅取得的全部價款與價外費(fèi)用按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1+3%)全額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳小規(guī)模納稅人總包方簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)征稅款，余額÷(1+3%)差額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳分包方（不再分包）簡易計稅取得的全部價款與價外費(fèi)用按照3%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1+3%）全額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳注：1.接收分包的納稅人如果再次向下進(jìn)行分包，那么可將其歸為“總包方〞。2.納稅人提供建筑效勞預(yù)繳時，計算需扣減的分包款不需分工程對應(yīng)扣減，可在各工程之間用當(dāng)期所有的收入扣減當(dāng)期所有的分包款，缺乏扣減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅根本規(guī)定〔九〕建筑業(yè)營業(yè)稅改征增值稅調(diào)整北京市建設(shè)工程計價依據(jù)三、營改增對新老工程的稅負(fù)影響〔一〕營改增對老工程〔選擇適用簡易征收/一般計稅〕的稅負(fù)影響香河園工程：為簡化計算，假設(shè)該工程全部銷售收入均處于營改增之后；四項(xiàng)本錢及相關(guān)費(fèi)用均能取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。三、營改增對新老工程的稅負(fù)影響〔二〕營改增對新工程的稅負(fù)影響太原新莊工程三、營改增對新老工程的稅負(fù)影響〔三〕營改增對個人購房〔住宅〕的影響購買年限稅基征收率不足2年全額5%2年以上（含2年）免稅非北上廣深地區(qū)北上廣深地區(qū)購買年限房產(chǎn)類型稅基征收率不足2年普通/非普通全額5%2年以上（含2年）普通免稅非普通差額（銷售收入-購買住房價款）5%三、營改增對新老工程的稅負(fù)影響〔三〕營改增對個人購房〔住宅〕的影響北京普宅判定標(biāo)準(zhǔn)：需同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0〔含〕以